威海市房地产行业整体市场分析报告

1、威海市房房地产整整体市场场报告Bettterllandd贝特兰房房地产投投资顾问问有限公公司20055-9-7第一部分分 宏观观市场一、威海海市概况况 威海市市地处山山东半岛岛最东端端,北东东南三面面濒临黄黄海，北北与辽东东半岛相相对，东东及东南南与朝鲜鲜半岛和和日本列列岛相望望，是中中国著名名的港口口及旅游游城市。威海海市是中中国沿海海开放城城市之一一,拥有有威海市市火炬高高技术产产业开发发区、威威海市经经济技术术开发区区两个国国家级开开发区。在企业业方面，这里有有5个中中国名牌牌产品和和3个全全国驰名名商标汇汇聚于此此，其中中有三星星、华泰泰三角、成山等等大型企企业。威海海市是中中国第一一

2、个“国家级级卫生城城市”,也是是中国首首批“国家环环境保护护模范城城市”。19996年年被联合合国确定定为“改善人人类居住住环境全全球最佳佳范例城城市”之一。 威海海市总面面积54436平平方公里里,总人人口2447万，其中市市区面积积7311平方公公里,人人口522万人。威海市市现辖三三市一区区,即荣荣成市、文登市市、乳山山市三个个县级市市和环翠翠区。二、威海海市宏观观经济分分析1威海海市经济济高速增增长20044年威海海市国民民经济延延续033年高增增长的势势头，首首次突破破千亿大大关，全全年实现现地区生生产总值值1,0008.81亿亿元，比比上年增增长177.1%，远高高于全国国9.55

3、%的增增长速度度。【图】220000年220044年威海海市地区区生产总总值及增增长率数据来源源：国家家统计局局，威海海市统计计局2固定定资产投投资规模模迅速扩扩大20044年，全全年威海海固定资资产投资资为5330.449亿元元，比上上年增长长43.2%，其中：城镇规规模以上上投资为为3877.477亿元。【图】 威海市市固定资资产投资资与威海海市地区区生产总总值数据来源源：威海海市统计计局3房地地产投资资占威海海市生产产总值保保持与固固定资产产投资的的比重均均略有下下降。20044年，全全市完成成房地产产投资445.668亿元元，同比比增长44.5%， 004年虽虽然政府府陆续出出台了一一

4、系列宏宏观政策策进行调调控，但但威海市市房地产产开发投投资依然然呈现上上扬的趋趋势。20044年房地地产投资资占威海海市地区区生产总总值的比比重为44.533%，而而这一比比率在全全国仅为为6.775%，表明威威海房地地产业有有很大提提升空间间。20044年房地地产投资资（455.688）占全全社会固固定资产产投资（5300.499）的比比重为88.611%，与与03年年相比呈呈现下降降趋势，主要是是04年年威海市市基本建建设投资资（2994.775）大大副度上上升的原原因，导导致房地地产投资资比重下下降。【图】 威海市市20000年20004年房房地产开开发投资资占固定定资产投投资的比比重数

5、据来源源：威海海市统计计局备注：从上面的的图表可可以看出出，威海海市房地地产开发发投资比比重一直直保持稳稳步上升升的趋势势，但由由于该区区域市场场基础建建设的不不断投入入，已达达到未来来城市发发展的宏宏观战略略需求标标准，所所以，房房地产开开发投资资在固定定资产投投资中的的比重有有所下降降。然而，我我们可以以从另一一个角度度出发来来看待这这个问题题，也就就是说未未来威海海市的城城市规划划面积要要扩张，目前的的城市边边缘地带带以及城城乡结合合部将成成为未来来房地产产业土地地的供给给来源，而随着着城市化化进度的的加深，威海市市未来的的外来人人口数量量将成倍倍增长，以满足足产业发发展带来来的劳动动力

6、需求求，那么么，各种种房地产产产品在在该区域域的需求求量自然然非常庞庞大。4城镇镇居民收收入稳步步增加20044年威海海市城镇镇居民人人均可支支配收入入11,1122元，同同比增长长9%，增幅提提高0.4个百百分点，比威海海市地区区生产总总值增长长率177.1%，低了了8.11个百分分点，处处于合理理的区间间。【图】 20000年20004年威威海市城城镇居民民人均可可支配收收入【图】城城镇居民民人均可可支配收收入增长长率与威威海市地地区生产产总值增增长率对对比数据来源源：威海海市统计计局5价格格指数（CPII）略有有上扬20044年食品品、医疗疗保健等等生活必必需品价价格上涨涨，分别别增长5

7、5.1%、9.2%；但威海海市居民民消费的的食品开开支比重重越来越越小，对对整个指指数影响响不大，因而使使得全市市居民消消费价格格指数累累计为1101.8%，增幅不不大，且且低于全全国平均均水平1003.99%。【图】 20000年20004年威威海市居居民消费费价格指指数数据来源源：威海海市统计计局6、外资资20044年威海海FDII投资额额继续大大幅度上上升，达达到111.244亿美元元（新口口径），同比增增长388.8%，外商商开始加加快在威威海的直直接投资资步伐【图】 威海FFDI走走势数据来源源：威海海市统计计局 备注：04年年FDII是以新新口径计计算的三、20005年年上半年年经

8、济走走势GDP保保持良好好的增长长势头。上半年年，实现现生产总总值5559.779亿元元，按可可比价格格计算，比上年年同期增增长177.1%，增速速比一季季度的116.33%提高高了0.8个百百分点。其中：三大产产业的贡贡献率分分别为44.4%、699.3%、266.3%。固定资产产投资增增速趋缓缓。上半半年，完完成规模模以上固固定资产产投资4422.4亿元元，比上上年同期期增长224.66%。其其中：城城镇以上上固定资资产投资资2922.3亿亿元，比比上年同同期增长长31.4%，增速比比上年同同期回落落49.9个百百分点。外经外贸贸保持快快速增长长。上半半年，实实际利用用外资额额6.886亿

9、美美元，比比上年同同期增长长28.8%。完成外外贸进出出口总值值33.11亿亿美元，比上年年同期增增长322.3%。新签签外商直直接投资资合同4458项项，新签签利用外外资合同同金额117.772亿美美元，比比上年同同期分别别增长112.55%和226.11%。居民消费费价格总总水平略略有上涨涨。上半半年，价价格水平平比上年年同期上上涨0.8%，涨幅比比去年同同期回落落1.33个百分分点。 第二部分分 威海房房地产市市场分析析一、威海海市房地地产市场场指标分分析（一）、市场总总量分析析1投资资20044年威海海市房地地产开发发投资额额为455.688亿元，同比增增长4.5%，受宏观观调控和和土

10、地政政策的影影响，房房地产开开发投资资依然保保持了上上升势头头。【图】220044年房地地产开发发投资与与同比增增长率数据来源源：威海海市统计计局2商品品房施工工面积20044年商品品房施工工面积为为5388.7万万平方米米，同比比增长11.4%；增长长速度减减缓，宏宏观调控控逐步显显现力度度。【图】220000年220044年商品品房施工工面积与与同比增增长率数据来源源：威海海市统计计局3竣工工面积20044年商品品房竣工工面积为为1555.3万万平方米米，同比比减少88.499%。【图】220000年220044年商品品房竣工工面积与与同比增增长率数据来源源：威海海市统计计局4商品品房销售

11、售面积20044商品房房销售面面积为1196万万平方米米，同比比增长330.33%，市市场需求求依旧保保持旺盛盛的增长长势头。【图】220000年220044年商品品房销售售面积及及增长率率数据来源源：威海海市房地地产信息息网5商品品房屋销销售竣竣工面积积对比情情况20044年商品品房销售售面积与与竣工面面积比率率为1226%，比上年年提高了了37个个百分点点，全年年的竣工工量已远远远不能能满足市市场的需需求量，威海房房地产市市场呈现现供不应应求的局局面，【图】220000年220044年商品品房销售售面积、竣工面面积及对对比数据来源源：威海海市统计计局6商品品房屋销销售额20044年全市市商

12、品房房销售金金额355.3亿亿，同比比增长442.33%，商商品房呈呈现良好好的发展展态势。【图】 20000年20004年商商品房屋屋销售额额及增长长率数据来源源：威海海市统计计局二、20005年年上半年年房地产产市场分分析房地产开开发投资资增速大大幅回落落，商品品房销售售面积和和销售额额略有下下降今年国家家对房地地产市场场进行宏宏观调控控，土地地供应量量和货币币供应量量双重减减少，影影响了今今年的房房地产开开发投资资。上半半年，威威海市房房地产开开发投资资仅增长长10.6%，比上年年回落220.99个百分分点。商商品房销销售面积积和销售售额分别别下降55%和00.7%。商品房销销售均价价继

13、续上上扬虽然055年上半半年以来来，为了了进一步步加强和和改善房房地产市市场宏观观调控，切实稳稳定住房房价格，促进房房地产业业持续健健康发展展，陆续续出台了了一系列列的宏观观调控政政策进行行调控，但在威威海商品品房市场场，除多多层住宅宅外，其其余类型型的住宅宅及非住住宅的平平均单价价均超过过30000元/平方米米，价格格指数达达到1111.88%。市市区内房房屋销售售单价更更是继续续上扬，平均单单价达到到35226元/平方米米。 引起起威海市市区房地地产价格格居高不不下的原原因主要要有：一一是需求求的增大大拉动房房价的上上涨；二二是开发发成本的的增加推推动房价价的上涨涨；三是是消费者者对威海海

14、房地产产长期看看好，投投资热情情增加，也是房房价坚挺挺的原因因之一。第三部分分、20005年年上半年年房地产产相关政政策回顾顾调息3月月17日日，央行行开始调调整商业业银行自自营性个个人住房房贷款，一是将将现行的的住房贷贷款优惠惠利率回回归到同同期贷款款利率水水平，实实行下限限管理；二是对对房地产产价格上上涨过快快城市或或地区，个人住住房贷款款最低首首付款比比例可由由现行的的20%提高到到30%。影响：调调节银行行利率，提高首首付比例例，抬高高银行门门槛，有有效抑止止部分能能力不足足的买房房者，降降低信贷贷风险，也给购购房热降降温。控制土地地、征收收营业税税、加大大普通住住房建设设44月277

15、日，国国务院总总理温家家宝主持持召开国国务院常常务会议议，会议议提出解解决房地地产投资资规模和和价格上上升幅度度过 大大的主要要措施如如下：强强化规划划调控，改善商商品房结结构；控控制土地地供应，严格土土地管理理；是加加强对普普通商品品住房和和经济适适用住房房价格的的调控，保证中中低价位位、中小小户型住住房的有有效供应应；完善善城镇廉廉租住房房制度；运用税税收等手手段调控控房地产产市场，特别要要加大对对房地产产交易行行为的调调节力度度等。影响：此此系列政政策一出出，必将将降低目目前房地地产项目目建设过过多、过过快的速速度，并并且对普普通、贫贫困群众众的买房房、住房房提供了了保障。细化常务务会议

16、所所提措施施-关于做做好稳定定住房价价格工作作的意见见4月月30日日，建设设部、发发改委、财政部部等七部部委联合合下发关于做做好稳定定住房价价格工作作的意见见，227日国国务院常常务会议议提出的的措施进进一步具具体细化化：改善善住房供供应结构构，以建建设中低低价位普普通商品品住房和和经济适适用住房房为主；自20005年年6月11日起，开始征征收房地地产营业业税；加加强房地地产信贷贷管理，防范金金融风险险。平稳房价价，杜绝绝乱收费费-关于充充分发挥挥职能作作用促进进“和谐山山东”建设的的意见5月月25日日，山东东省物价价局出台台关于于充分发发挥职能能作用促促进“和谐山山东”建设的的意见，针对对房

17、价也也提出建建设性意意见：严严禁将经经济适用用住房作作为普通通商品房房销售；严禁超超越权限限擅自立立项，以以及擅自自扩大收收费范围围、提高高收费标标准；坚坚决杜绝绝房地产产开发企企业在住住房面积积计算分分摊中的的弄虚作作假行为为。影响：房房地产行行业中存存在的收收费乱、计算乱乱等弄虚虚作假的的现象将将得到治治理。征收营业业税-关于于加强房房地产税税收管理理的通知知5月月27日日，税务务总局、财政部部、建设设部联合合下发关于加加强房地地产税收收管理的的通知，要求求税务、财政和和房产管管理部门门通力合合作，信信息共享享，尤其其是落实实个人住住房营业业税的税税收政策策。影响：对对于转让让房产过过程中

18、营营业税的的收取，必将有有效抑止止投机炒炒房行为为，使房房价更趋趋向于平平稳合理理。经济适用用房，廉廉租房-关关于加强强房地产产市场调调控促进进房地产产业持续续健康发发展的意意见66月1日日，山东东省人民民政府办办公厅转转发了省省建设厅厅等部门门关于于加强房房地产市市场调控控促进房房地产业业持续健健康发展展的意见见，结结合山东东省的实实际情况况，指出出要加强强控制土土地分配配、在坚坚持房产产市场化化的同时时采用科科学调控控保证稳稳定发展展、合理理加大中中低价位位普通商商品住房房和经济济适用住住房项目目的建设设、解决决城市最最低收入入家庭住住房的困困难完善善廉租房房制度等等等，并并提出房房价超标

19、标暂停公公用事业业提价。影响：政政策向经经济适用用房、廉廉租房倾倾斜，是是解决普普通群众众住房困困难的有有力措施施。经济适用用房、廉廉租房规规划，商商品房不不得违规规预售66月7日日，山东东省出台台十项政政策措施施调控房房价，主主要为加加大规划划调控力力度、发发挥税收收调控作作用、增增加普通通商品住住房和经经济适用用房土地地供应、培育和和发展住住房二级级市场。尤其值值得关注注的是：要求确确保年内内完成开开发建设设6000万平方方米经济济适用房房的任务务，鼓励励开发企企业建设设部分用用于出租租的经济济适用房房；健全全银行风风险准备备金制度度，鼓励励其为中中低收入入的家庭庭担保；在建商商品房未未取

20、得预预售许可可证之前前，不得得以任何何形式进进行销售售或收取取预订款款性质的的费用，禁止期期房转让让等等。影响：规规划经济济适用房房，支持持银行向向中低收收入家庭庭提供房房贷，将将有力保保障中低低收入家家庭房产产消费；商品房房不得违违规预售售，有利利于清理理房产市市场，避避免群众众的风险险投资。适当增加加高层住住宅比例例，加大大闲置土土地清理理-关于加加强房地地产市场场调控促促进房地地产业持持续健康康发展的的意见6月月8日，山东省省建设厅厅、发改改委等九九部门联联合出台台关于于加强房房地产市市场调控控促进房房地产业业持续健健康发展展的意见见，要要调整优优化居住住用地布布局，适适当提高高住宅小小

21、区建筑筑容积率率，增加加高层住住宅建设设比例；经济适适用住房房建设要要切实落落实国家家和省有有关优惠惠政策，降低开开发建设设成本；严格土土地转让让管理，依法制制止“炒买炒炒卖”土地行行为，加加大对闲闲置土地地的清理理力度。 影响：合合理调控控住宅布布局，加加大土地地清理，有利于于抑止炒炒房、炒炒地等投投机行为为的发生生。享受优惠惠政策普普通住房房标准6月月14日日，山东东省公布布享受优优惠政策策的普通通住房标标准：住住宅小区区建筑容容积率11.0以以上、单单套建筑筑面积1120平平方米以以下、实实际成交交价格低低于同级级别土地地上住房房平均交交易价格格1.22倍以下下。允许许单套建建筑面积积和

22、价格格标准适适当浮动动，上浮浮比例不不得超过过20%。凡是是达到标标准的住住房建设设项目在在项目审审批、土土地供应应以及信信贷、税税收等方方面都将将享受优优惠政策策的支持持。影响：标标准的公公布，有有力地向向普通住住宅方向向倾斜，有利于于适合大大众购买买的普通通商品房房项目的的开发、建设。第四部分分、威海海房地产产市场预预测 随着着国家一一系列的的调息、加税、以及对对土地的的审批力力度严格格控制之之后，房房地产方方面的价价格走势势是人们们关心的的一个问问题。但但是个人人认为，房价还还要增，并且每每年要有有10%以上的的增幅近近五年内内。因为为从各方方面来说说，威海海现阶段段的房价价还是偏偏低，

23、而而且开发发的力度度还有很很大的空空间（房房地产开开发投资资占地区区生产总总值的44.5%），作为全全国500强的城城市来说说，威海海房地产产市场的的春天才才刚刚开开始，房房地产开开发的真真正转型型还没有有完全实实现，也也就是威威海的房房地产开开发的竞竞争还没没有真正正到来，只有在在房地产产开发的的竞争完完全市场场化后，威海的的房价才才能高到到一个合合理的程程度，而而现在还还远未达达到这个个高度。就055年下半半年威海海房地产产市场来来说，主主要有以以下几个个特点：威海房价价将持续续上涨自从033年以来来,山东东半岛城城市群发发展战略略经过论论证，威威海、烟烟台、青青岛将建建设“胶东半半岛制造造业基地地”,成为下下一个“金三角角地区”，承接日日韩产业业转移的的序幕已已经拉开开。这种种大环境境的利好好，对于于威海楼楼市，特特别是房房价，将将产生极极大的推推动作用用。相对威威海周边边城市青青岛、大大连