武汉某花园可行性研究报告

1、现代花园园可行性性研究报报告.ddoc *现代花园园可行性性研究报报告目 录录TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc50787366 一、总论论 PAGEREF _Toc50787366 h 1 HYPERLINK l _Toc50787367 二、市场场预测 PAGEREF _Toc50787367 h 55 HYPERLINK l _Toc50787377 三、建设设规模与与产品方方案 PAGEREF _Toc50787377 h 100 HYPERLINK l _Toc50787378 四、选址址方案 PAGEREF _Toc50787378 h 113 HYP

2、ERLINK l _Toc50787379 五、节能能节水措措施 PAGEREF _Toc50787379 h 166 HYPERLINK l _Toc50787380 六、环境境影响评评价 PAGEREF _Toc50787380 h 199 HYPERLINK l _Toc50787381 七、劳动动安全卫卫生与消消防 PAGEREF _Toc50787381 h 222 HYPERLINK l _Toc50787382 八、组织织机构与与人力资资源配置置 PAGEREF _Toc50787382 h 24 HYPERLINK l _Toc50787383 九、项目目实施进进度 PAGER

3、EF _Toc50787383 h 288 HYPERLINK l _Toc50787384 十、投资资估算 PAGEREF _Toc50787384 h 228 HYPERLINK l _Toc50787385 十一、融融资方案案 PAGEREF _Toc50787385 h 31 HYPERLINK l _Toc50787386 十二、财财务评价价 PAGEREF _Toc50787386 h 33 HYPERLINK l _Toc50787387 十三、社社会评价价 PAGEREF _Toc50787387 h 34 HYPERLINK l _Toc50787388 十四、风风险分析析

4、PAGEREF _Toc50787388 h 36 HYPERLINK l _Toc50787389 十五、研研究结论论与建议议 PAGEREF _Toc50787389 h 38 HYPERLINK l _Toc50787390 十六、附附图、附附表 PAGEREF _Toc50787390 h 411 HYPERLINK l _Toc50787391 十七、组组员评价价 PAGEREF _Toc50787391 h 55一、总 论论一项目目背景1.项目目名称:现代花花园2.承办办单位概概况承办单位位是蒲氏氏房地产产开发集集团公司司，注册册资本330000万元，开发资资质为一一级。公公司经营

5、营范围：房地产产开发、房地产产经营、商品房房销售、物业管管理等。公司实实行规划划、开发发、管理理、销售售、服务务一体化化，一贯贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营营理念，开拓进进取。蒲氏房地地产开发发集团公公司的经经营宗旨旨是：为客户创创造生活活-提提供高质质量的住住宅产品品和服务务，让人人们的生生活更加加简便、高效、丰富多多彩；为社会创创造价值值-服服务社会会，创造造文明进进步的生生活方式式，充分分实现蒲蒲氏房地地产集团团的社会会价值；为员工创创造机会会-创创造发展展空间，提升员员工价值值，提高高蒲氏集集团人的的工作生生活质量量；为股东创创造回报报-以以长远利利益回报报蒲氏集集团股东东。3.可

6、行行性研究究报告编编制依据据（1）项项目建议议书及其其批复文文件（2）国国家及武武汉市颁颁布的相相关法律律、法规规、政策策（3）武武汉市国国民经济济和社会会发展“十五”计划和和远景目目标纲要要（4）武武汉市220011、20002年年国民经经济和社社会发展展统计公公报（5）武武汉市城城市总体体规划大大纲（22000020220年）（6）东东湖高新新技术开开发区的的经济和和社会发发展规划划（7）房房地产开开发机构构发布的的工程建建设方面面的标准准、规范范、定额额（8）武汉市市市区基基准地价价（9）武武汉市及及项目周周边地区区市场调调研和现现场勘察察资料（10）投资项项目方签签定的协协议书或或意向

7、书书（11）编制报告的委托托合同（12）其他有有关依据据资料4.项目目提出的的理由与与过程房地产经经济是国国民经济济的重要要组成部部分，是是国民经经济的重重要支柱柱之一。发展房房地产经经济有利利于加快快我国产产业结构构和消费费结构的的调整，从而促促进国民民经济健健康持续续发展。现在房房地产经经济（尤尤其住宅宅经济）是我国国新的经经济增长长点，发发展房地地产经济济，可以以拉动一一系列行行业发展展。现今今，国家家为拉动动经济，满足广广大人民民群众的的住房需需求，提提倡大力力发展房房地产经经济。我我们公司司为了响响应国家家的安居居工程，决定规规划、开开发现代代花园。东湖高新新技术开开发区是是首披国国

8、家高新新技术产产业开发发区之一一，是华华中人才才、技术术、高新新技术产产业的源源头，享享有“中华光光谷”的美誉誉。目前前开发区区产值上上亿元的的企业已已达355所，并并已形成成通信、电子信信息、生生物技术术三大支支柱产业业和机电电一体化化、新材材料、激激光三大大优势产产业基础础。关东东科技工工业园是是东湖开开发区招招商引资资，发展展高新技技术产业业的主要要基地。近两年来来，东湖湖开发区区管委会会认真总总结了十十年创业业的经验验和新区区建设中中存在的的问题，明确提提出了超超前规划划、拓展展发展空空间、创创建面向向21世世纪的集集产、学学、研、居为一一体，产产业发达达、环境境优美、居住舒舒适的武武

9、汉科技技新城的的奋斗目目标。现代花园园选择此此处规划划、开发发，等项项目实施施后，将将有利于于启动东东湖高新新热电公公司集中中供热的的初步形形成，完完善科技技工业园园“产、学学、研、居”为一体体的总体体规划，并极大大改善东东湖开发发区的面面貌。二项目目概况1.拟建建地点拟建于关关东科技技工业园园内，东东临关山山三路，南接大大黄村，西连武武汉鼓风风机厂、市消声声器厂，北靠武武黄路，路对面面是原武武汉城建建学院、马鞍山山森林公公园。2.建设设规模与与目标自有资金金为30000万万元，现现代花园园项目规规划总用用地100万平方方米，建建筑面积积12.9万平平方米，其中住住宅111.6万万平方米米，公

10、建建1.33万平方方米。总总居住户户数9996户，规划总总居住人人口31187人人，容积积率1.29，绿化覆覆盖率445%。小区内内设幼儿儿园、配配套有会会所、文文化中心心、商业业网点、集贸市市场、居居委会、派出所所等设施施。我国已经经进入小小康社会会，人们们生活水水平稳步步提高，我们公公司超前前思想，规划、开发“现代花花园”，致力力于为在在东湖高高新技术术工业园园区工作作的白领领阶层周周边高校校院所的的知识分分子，入入住华中中光谷的的从业人人员，及及其他知知识层次次较高、家庭收收入较好好的市民民家庭提提供一个个优美、舒适的的居住环环境。整个花园园小区现现代中不不乏温馨馨，温馨馨伴随着着现代。

11、温馨是一一种感觉觉，是人人生美好好的向往往温馨馨是一种种品位，是人生生独到的的见解温馨是家家的元素素，是人人生永恒恒的主题题温馨馨来自情情感的交交流、理理智的选选择，蒲蒲氏集团团人对于于温馨的的认知，是源于于对生活活细节完完美的追追求。让让蒲氏集集团人的的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营营造温馨馨的家。3.主要要建设条条件1. 供供水在鼓风小小区东侧侧有现状状DN110000mm上水水管线，本项目目上水可可从上述述干线引引入。2. 雨雨水、污污水排放放武黄路大大街现有有现状DDN21100毫毫米的雨雨水管线线和DNN18000毫米米的污水水管线，可以就就进排入入。3. 供供热拟从武黄黄路新敷敷

12、设的供供热干线线接入。4. 供供电拟采用双双路供电电，一路路从鼓风风机厂开开闭站引引一条110千伏伏电缆，接入小小区内配配电室；另一路路可由东东鑫三五五饭店配配电室引引入。考考虑留有有余地，变压器器容量为为80000千伏伏安。5. 供供气已由鲁磨磨路引入入了天然然气高压压线，已已建成了了天然气气高中压压调压站站。通过过天然气气中压管管向区内内送气。本项目目住宅区区前后的的道路、绿化以以及所需需的各种种市政条条件及基基础设施施配套，均由武武汉宏达达房地产产开发公公司统一一开发，各种设设施接口口均至本本项目红红线内。目前，本项目目建设场场地以达达到“三通一一平”，其他他配套设设施将与与住宅建建设同

13、步步进行。6. 电电信本项目预预计需装装机容量量为8220门的的程控交交换机，拟由洪洪山区电电话局从从8311开设下下属分局局解决。4.项目目投入总总资金及及效益情情况 本本项目投投入自有有资金330000万元，贷款550022.611万元，再加上上房屋预预售款，共投入入总资金金148828.67万万元。 本本项目完完成后，预计销销售收入入为231885.992万元元，扣除除成本，减去销销售（营营业）税税金及附附加12247.54万万元、所所得税223466.211万元、提取法法定盈余余公积金金及公益益金8557.443万元元后，预预计累计计未分配配利润为为39006.008万元元。5.主要要

14、技术经经济指标标技 术 经 济济 指 标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个240三问题题与建议议考虑到现现代花园园建成后后，其用用户多数数为拥有有较高文文化层次次和收入入的白领领阶层，结合他他们的消消费心理理和消费费结构，要特别别注意其其附属设设施的建建设，如如停车场场，娱乐乐中心及及安保措措施。另另外，在在住宅的的户型的的选择上上，要充充分调查

15、查，选择择适合不不同住户户需求的的多种户户型，避避免单一一，同时时，该项项目的建建设很大大程度上上依赖于于光谷的的发展，因而，在建设设的过程程中，要要时时注注意政府府的各种种政策。而且要要重视该该项目的的社会效效益。二、市场场预测一市场场调查据20002年武武房指数数报告显显示:房地产产综合物物业价格格为29968.76元元/m22,住宅宅平均价价格为220177.311元/m22写字楼楼平均价价格为441499.166元/m22从市场场形态来来看,全市各各区楼盘盘销售量量是上升升趋势。目前武汉汉市住宅宅市场供供应上,住宅面面积在1100mm2以下下的占总总量的44%,住住宅面积积在10011

16、200的占总总量的332%,1211-1140占占总量的的45%,14411600的占总总量的55%,11611880占总总量的110%,1800以上的的占总量量的4%。从以以上统计计结果看看,1200m21440m22的住宅宅面积目目前是武武汉市住住宅市场场上供应应的主力力,市场接接受程度度最高。购房者能能承受多多高的房房价,是房地地产市场场上最为为关心的的问题,根据我我们这次次调查结结果,购房者者对购房房总价格格的承受受能力如如下:承受总总价格在在20万以以下的占占33%,承受受总价格格在211-330万之之间的占占30.5%承承受总价价格在33140万万的占224.550%承承受总价价格

17、在441-550万的的占8%,承受受总价格格在500万以上上的占44%。以上调查查结果显显示,武汉市市购房者者所能承承受的价价格在220-330万之之间，比比例占到到总量的的60%以上,可见是是主要购购买力的的承受范范围。另外，重重点调查查了我们们的项目目所在的的洪山区区房地产产市场及及项目周周边的主主要楼盘盘销售状状况。在在20002年第第四季度度洪山区区住宅价价格指数数为14488.67点点，比上上季度上上涨了336.992点；住宅平平均价格格为23325.85元元/平方方米，比比上季度度上涨了了57.68元元/平方方米，涨涨幅为22.544%。洪山区住住宅价格格指数季度洪山区指指数200

18、11第四季季度11455.39920022第一季季度12733.52220022第二季季度13277.12220022第三季季度14511.75520022第四季季度14888.67720022年第四四季度武武珞路沿沿线楼盘盘销售均均价在330000元/平平方米左左右，且且销售情情况良好好：书香香门第售售罄，均均价在332000元/平平方米左左右的兆兆富国际际大厦取取得了330000平方米米以上的的销量。究其原原因，一一是有良良好的地地理位置置，交通通方便；二是该该区域楼楼盘有充充足的消消费群体体高高校教职职工和成成长中的的新小企企业、个个人投资资者，如如书香门门第住宅宅主要针针对的是是高校教

19、教师和博博士、研研究生等等。从市市场现状状看，武武珞路沿沿线地处处城市中中心，土土地成本本比较高高，因此此开发的的项目多多为高层层的商务务写字楼楼或商住住楼。在楚雄大大道沿线线聚集了了名都花花园、尚尚文创业业城、华华城新都都、当代代光谷智智慧城等等多个住住宅项目目，除了了名都花花园价格格达到229000元/平平方米以以外，其其他楼盘盘均价在在19440元/平方米米上下浮浮动，该该区域高高校众多多，有较较好的自自然环境境与人文文环境，购房者者多以高高校教职职工为主主。华城城新都本本季度销销售量在在1万平平方米以以上；当当代光谷谷智慧城城本季度度销量也也保持在在50000平方方米左右右。总体体而言

20、，楚雄大大道沿线线楼盘体体本季度度价格都都有所提提高。楚雄大道道以南沿沿珞狮南南路聚集集了丽岛岛花园、新开盘盘的明泽泽半岛岛尊邸和和南湖山山庄。丽丽岛花园园往南楼楼盘由于于均价逐逐渐降低低，取得得了较好好的销售售业绩，本季度度新开盘盘的明泽泽半岛岛尊邸取取得了开开门红，销量在在40000平方方米左右右。该区区域楼盘盘呈现别别墅化、大户型型化发展展的趋势势。坐落在洪洪山区的的“中国国光谷”所在区区域本季季度又推推出了学学府佳园园三期，平均价价格在220000元/平平方米左左右。汤汤逊湖版版块在本本季度销销售平稳稳，东林林外庐二二期项目目均价为为16000元/平方米米，仍保保持着较较好的销销售势头

21、头；银河河湾均价价为17700元元/平方方米，销销量达到到1.44万平方方米左右右；均价价在23300元元/平方方米的玉玉龙岛花花园别墅墅本季也也销售了了40000多平平方米；水蓝郡郡经过66月底的的暂停销销售后于于8月重重新登场场，呈良良好态势势。二产品品供需预预测根据调查查，目前前武汉市市房地产产投资大大幅增加加，20001年年上半年年武汉完完成住宅宅建设投投资399.477亿元，比去年年同期增增长477.177%，施施工面积积达到9958.2万平平方米。20002年总总投资额额为1332.55亿元，同比增增长144.9%。其中中住宅投投资999.399亿元，同比增增长155.4%，占总总

22、投资的的75%，经济济房开发发投资113.665亿元元，占总总投资的的10.3%.从销售售投资比比率来看看，988年销售售额只占占到投资资额的443.778%，99年年上升到到60%，在20002年，全市销销预售总总面积为为7599.322万（其中住住宅销售售面积3393.13万万）同同比增长长17.17%；总销销售额为为1188.555亿元，同比增增长266.622%。虹虹景花园园、华城城花园、康居园园等一批批商品住住宅的良良好销量量，再结结合入住住武汉光光谷的高高科技公公司的不不断增多多，白领领阶层以以及周边边高校教教师对中中高档住住房的需需求一定定会更大大，另外外国家对对居民购购买住宅宅

23、的金融融政策支支持（贷贷款）将将加大力力度，居居民购房房能力将将大大提提高。据据此分析析，我们们此时开开发商品品房，是是迎合市市场需求求，销售售前景良良好。三价格格预测据调查，今年武汉市还还将陆续续推出一一系列的的中高档档项目，整体项项目水平平与20002年年项目相相比，这这些项目目无论在在质量，还是在在规划设设计上，都将会会再上一一个档次次，从而而拉动武武汉市房房价继续续走高。今年武武汉市基基础建设设将要快速速发展。几处大大型房屋屋拆迁改改造工程程，使得得大量居居民重新新置业，为武汉汉市商品房房的销售售提供了了契机，这将导导致武汉汉市商品房价价格出现现上涨趋趋势。今今年武汉汉市房价价升幅在在

24、10%左右，其中适适用房升升幅达220%，从原因因上看，主要有有四：1.在政政府土地地供应政政策与方方式变化化的情况况下，地地价上升升。住宅宅集中区区地段周周边开发发项目的的增多，形成“扎堆”效应，带动地地价上升升。2.需求求量大。从目前前我市房房地产的的消费市市场来看看，有884.66%的消消费者都都采用了了商业贷贷款或组组合贷款款的方式式进行购购房置业业，而且且更多的的人因贷贷款利率率较低则则更希望望采用公公积金贷贷款；还还有居民民的福利利性住房房观念已已经开始始向商品品化转变变，使得得市场积积累的需需求量在在短时期期内释放放出来。3.购买买力的增增强，按按揭的作作用。我我市城镇镇居民的的

25、人均可可支配收收入的增增加，使使居民购购买力有有所增强强，再加加上不少少“持币币观望”者的加加入，银银行按揭揭到位，国家对对居民购购买住宅宅的金融融政策支支持（贷贷款）将将加大力力度，居居民购房房能力将将大大提提高，致致使房价价上涨。4.住宅宅品质的的提高，也成为为了房市市升温。因为随随着经济济的发展展，居民民对住宅宅的选择择与选择择能力大大大增强强，居民民以十分分挑剔的的目光审审视、评评判选择择住宅，对住宅宅的品质质以及物物业管理理服务的的要求的的提高。最终导导致价格格上扬。5.竞争争激烈，由于房房地产市市场供销销了两旺旺，大量量外地开开发企业业纷纷入入驻武汉汉以争夺夺市场，带来了了激烈的的

26、竞争。由于武武汉市人人口众多多，消费费市场巨巨大，加加上房地地产发展展水平相相对较低低，外地地企业纷纷纷进入入武汉。深圳万万科、浙浙江耀江江、广州州保利、南京三三金等国国内著名名房地产产商的到到来，使使武汉房房地产市市场的竞竞争更为为激烈化化。综上所述述，再结结合我们们公司的的竞争实实力，初初步可以以确定该该小区内内房屋销销售大约约每平方方米1880022000元。四竞争争力分析析外地企业业纷纷进进入武汉汉。由于于武汉市市人口众众多，消消费市场场巨大，加上房房地产发发展水平平相对较较低，致致使大量量外地开开发企业业纷纷入入驻武汉汉以争夺夺市场。深圳万万科、浙浙江耀江江、广州州保利、南京三三金等

27、国国内著名名房地产产商的到到来，使使武汉房房地产市市场的竞竞争更为为激烈化化，在激激烈竞争争的同时时也会提提高整体体的开发发水平和和住宅的的质量。另外知名名企业得得到追捧捧。品牌牌的魅力力在房地地产业中中已经显显现，目目前在武武汉市居居民购房房消费中中，企业业知名度度已经成成为重要要的参考考因素。无论是是开发公公司还是是规划设设计、中中介代理理等企业业，知名名度和美美誉度较较高的都都受到了了购房消消费者的的青睐，尤其是是国内知知名的地地产商和和外域、外省的的著名规规划设计计公司，以其先先进的理理念推出出的楼盘盘都收到到了良好好的市场场效果。鉴于本公公司实力力雄厚信信誉良好好，我们们可以依依托本

28、公公司的知知名度，根据不不同市民民的不同同需求，推出具具有先进进理念的的楼盘；再加上上我们开开发的地地段位于于“光谷”，靠近近东湖和和马鞍山山森林公公园，环环境优美美，周边边又有多多所高校校，具有有浓厚的的人文气气息；高高收入阶阶层的市市民较多多。而周周边地段段由于武武汉近年年来的高高速发展展，致使使周边居居民住房房比较拥拥挤，与与此同时时居民的的购买力力增强，所以该该地区市市场上住住房供应应小于需需求，具具有巨大大的市场场潜力，为此项项目开发发带来了了无限的的商机。据此我我们有理理由相信信我们开开发的商商品房有有较强的的竞争力力。五市场场风险分分析1.该居居民小区区主要居居住对象象为在东东湖

29、高新新科技工工业园区区工作的的白领阶阶层，周周边高校校院所的的知识分分子，入入驻华中中硅谷的的电脑从从业人员员，以及及其他知知识层次次较高，家庭收收入较好好的市民民家庭。由于他他们：1）职业业稳定：改革开开放以来来,教职职工的职职业相对对来说比比较稳定定，同时时随着经经济水平平的不断断提高，人们对对文化的的追求也也提高到到了新的的位置，随之而而来的是是教职工工的收入入水平也也逐步的的提高。2）收入入稳定：教职工工的收入入水平在在稳定中中逐步提提高。东东湖高新新科技工工业园区区工作的的白领阶阶层，入入驻华中中硅谷的的电脑从从业人员员，他们们都属于于高收入入阶层。3）文化化水平较较高：他他们的年年

30、龄的大大多在335445岁之之间，人人到中年年是单位位的骨干干力量，年富力力强，工工作紧张张，需要要一个好好的投资资环境。4）对家家庭居室室的要求求较高：除对住住宅的舒舒适性.安全性性的要求求以外，由于工工作的原原因，他他们要求求居住地地能上班班方便，同时在在家也可可顺利开开展工作作，对小小区环境境的要求求，对住住宅品位位的要求求，对户户型的设设计要求求也比较较高。这就意味味着该项项目的变变现性较较好，比比较容易易出手，这也是是项目投投资本金金安全性性的保证证。所以以投资风风险不会会太大.2.通货货膨胀的的防护能能力：在在市场经经济条件件下，通通货膨胀胀的影响响是长期期存在的的，而对对于房地地

31、产投资资而言，是本身身具有对对通货膨膨胀的防防护能力力，这是是由房地地产本身身具有升升值能力力来决定定的，这这就减少少了通货货膨胀对对该项目目的影响响，同时时对该项项目的投投资采取取了相对对保守的的措施，这就为为该项目目的投资资减轻了了风险。3.房地地产开发发受政府府行为影影响较大大，同样样也受银银行利率率影响，假如依依照目前前政府政政策，风风险较小小。三、建设设规模与与产品方方案建设规模模与产品品方案研研究是在在市场预预测和资资源评价价的基础础上，论论证比选选拟建项项目的建建设规模模和产品品方案，作为确确定项目目技术方方案、设设备方案案、工程程方案、原材料料燃料供供应方案案及投资资估算的的依

32、据。一建设设规模考虑到自自有资金金的有限限（30000万万元），现代花花园项目目规划总总用地110万平平方米，建筑面面积122.9万万平方米米，其中中住宅111.66万平方方米，公公建1.3万平平方米。总居住住户数9996户户，规划划总居住住人口331877人，容容积率11.299，绿化化覆盖率率45%。小区区内设幼幼儿园、配套有有会所、文化中中心、商商业网点点、集贸贸市场、居委会会、派出出所等设设施。(小区基基本规划划简图见见附图22)二产品品方案1. 户户型选择择小区规划划以中档档多层住住宅为主主，配以以少量高高档带电电梯小高高层住宅宅。在规规划设计计及建筑筑风格上上充分体体现“以人为为本

33、”的设计计理念。注重环环境的营营造并赋赋予其浓浓郁的文文化内涵涵，充分分体现221世纪纪科技新新城高品品质住宅宅区的风风貌。现代花园园项目主主要居住住对象为为在东湖湖高新科科技工业业园区工工作的白白领阶层层，周边边高校院院所的知知识分子子，入驻驻华中硅硅谷的电电脑从业业人员，以及其其他知识识层次较较高，家家庭收入入较好的的市民家家庭。根据以上上多种消消费对象象的不同同品位和和要求，故选择择了多种种户型，见下表表：户 型 分 配配 表楼型户型格 式面积（）数量（套套）A3室2厅厅2卫11厨1阳阳台128.5264B3室2厅厅2卫11厨2阳阳台131.2264C2室2厅厅1卫11厨1阳阳台90.0

34、0880D3室2厅厅2卫11厨3阳阳台168.4480E4室2厅厅3卫11厨2阳阳台1书书房181.2690F3室2厅厅3卫11厨2阳阳台1书书房165.8290G3室1厅厅1卫11厨1阳阳台90.779264H2室1厅厅1卫11厨1阳阳台81.4442642. 技技术设备备条件1) 室室外1.外墙墙：采用用高级进进口外墙墙涂料，局部面面砖装饰饰。2.屋面面：现浇浇平屋面面、屋顶顶花园。2) 室室内：1.内墙墙：厅、房为乳乳胶漆。厨房高高级瓷砖砖到顶。2.顶棚棚：厅、房为乳乳胶漆。厨房铝铝合金扣扣板吊顶顶。3.地面面：厅、房为水水泥砂浆浆拉毛。厨房、阳台地地面铺设设高级防防滑砖。4.窗：户外窗

35、窗用彩铝铝窗。5.门：分户门门为高级级防盗、防火门门，阳台台门为彩彩铝门。6.厨房房：赠送送套装橱橱柜（吊吊柜、地地柜、洗洗菜盆、水龙头头）、抽抽油烟机机。7.卫生生间：公公卫：内内墙高级级瓷砖到到顶，顶顶棚铝合合金扣板板吊顶，地面铺铺设高级级防滑砖砖。赠送送淋浴间间、冷热热水龙头头及花洒洒、柱盆盆、冷热热水柱盆盆龙头、玻璃镜镜、节水水马桶、预留热热水器接接口位。其余卫卫生间：预留给给、排水水管道；地、墙墙面水泥泥砂浆拉拉毛。8.楼梯梯间：墙墙面乳胶胶漆，地地面及踏踏步为高高级防滑滑地面砖砖。3) 配配套设备备：1.电梯梯：6层层以上商商品房均均配置高高档名牌牌电梯。2.电视视、电话话、电讯讯

36、系统：有线电电视插口口、电话话插口、宽带高高速上网网，报装装后可立立即使用用。3.电气气配置：开关、照明、插座、电表各各一个。4.煤气气：煤气气管道安安装到厨厨房。5.给水水：变频频式供水水系统，每户独独立水表表。6.排水水：有组组织排水水，预设设空调机机专用冷冷凝水排排水管。4) 智智能化系系统：1.安全全防范系系统：家家庭紧急急报警系系统、红红外探测测、可视视对讲防防盗门、24小小时电子子巡更系系统、车车库管理理系统等等。2.“一一卡通” 智能能系统：IC卡卡门禁、小区内内停车、消费“一卡通通”。3.信息息服务系系统：小小区局域域网（可可接入IInteerneet）、背景音音乐、视视频点播

37、播等。3. 道道路系统统道路为小小区主干干道和组组团内部部道路两两极。主主干道把把小区中中心、四四个组团团和幼托托串在一一起，形形成“树枝状状”道路系系统。4.小区区建筑小小品入口：区区内设保保安。入入口处有有宽广的的地下停停车场指示牌：居住区区设置各各种指示示牌，如如指示公公共服务务设施位位置、公公共建筑筑以及管管理处等等方便居居民使用用。庭院灯：保证居居住区夜夜间行人人车和公公共次序序安全、既有安安全保护护功能、又可美美化环境境。座椅板凳凳：设在在广场、水边，既绿化化又方便便使用。栏杆：起起安全保保护作用用。儿童童活动场场地以塑塑料栏杆杆为主。居住区区地形又又高低变变化时，可设台台阶和挡挡

38、土墙，方便排排水。宣传栏：设在人人流集中中必经之之地。大大小高度度适宜，便以观观看。垃圾桶：在公共共区域等等人流较较多的地地方、居居住楼旁旁设置。广场：社社交游憩憩公共场场所，附附设游乐乐设施。附表：技 术 经 济济 指 标项 目目单 位位数 量量居住户数数户996居住人数数人31877户均人口口人3.2总建筑面面积万12.991.住宅宅建筑面面积万11.662.公建建面积万1.3住宅平均均层数层6.533容积率1.299绿地率%45用 地 平 衡衡 表项 目目单 位位数 量量小区规划划用地万101.住宅宅用地万4.3772.公建建用地万2.1333.道路路用地万1.0994.公共共绿地万2.

39、0其他用地地万0.411四、选址址方案眼下人们们买房，不光看看房型、地段、朝向，还要看看小区的的环境、园林设设计、信信息网络络等是否否到位。本着节节约用地地，少占占耕地，减少拆拆迁移民民有利于于场区合合理布置置和安全全运行几几有利于于保护环环境和生生态，有有利于保保护风景景区和文文物古迹迹的原则则，依据据1、造造就武汉汉市建设设规划的的要求。2、适适应小区区投资项项目的要要求。33、适应应小区房房屋用途途的要求求。4、拥有便便利的交交通条件件。5、满足土土地的地地质条件件，市政政基础设设施等因因素需要要。我们们选定三三个位置置(详见见附图11：场址址位置图图)。选址位置置一：拟建于鲁鲁巷广场场

40、西南。小区北北靠雄楚楚大街、东接民民院路，西临湖湖北经济济管理大大学，南南至南湖湖。选址位置置二：拟建于关关东科技技工业园园内，东东临关山山三路，南接大大黄村，西连武武汉鼓风风机厂、市消声声器厂，北靠武武黄路，路对面面是原武武汉城建建学院、马鞍山山森林公公园。选址位置置三：拟建于华华中科技技大学西西一门外外，北接接中国地地质大学学，西临临鲁磨路路，南靠靠华中科科技大学学紫菘公公寓。三个方案案各有千千秋，但但经过比比选优化化，最终终选择“选址位位置二”。其理理由：通过收集集资料、走访调调查、查查阅资料料及抽样样调查，运用科科学方法法整理和和分析相相关的信信息资料料，兹对对项目选选址的科科学性、可

41、行性性作以下下评述。一项目目概况1. 自自然条件件通过对该该地块的的构成成成分、结结构形式式、资源源状况、承载力力的情况况进行勘勘测和研研究，发发现该地地块地质质好，属属于四类类土（沙沙砾坚土土），地地基强度度好，适适用于钢钢筋混凝凝土基础础，建造造10万万平方米米的房地地产才不不会超过过土地承承载力。该地块块自然条条件良好好，不会会影响到到土地平平整、开开挖土石石方、道道路铺设设、基础础施工及及地下工工程排水水。2. 城城市的基基础设施施条件政府部门门通过开开发项目目征收环环境配套套费，已已为项目目提供了了排水、电力、燃气、供热、交通等等基础设设施。项项目与城城市基础础设施网网络连接接点较近

42、近，不需需要建造造水处理理系统。同时经经该楼盘盘有十余余条公交交线路，五条过过江航线线，即将将修建的的汉口常常青至武武昌森林林公园地地铁线路路其始就就在这里里，交通通方便。周边学学校、医医院、购购物、娱娱乐场所所和公园园绿地完完善齐备备，为居居民日常常生活提提供便捷捷。珞瑜瑜路这几几年的变变化日新新月异，一改昔昔日的荒荒凉，成成为今天天武昌地地区一块块黄金地地段开发发热土。该街区区各项目目配套设设施正在在不断完完善。如如菜场、超市、邮局、银行、随着着大量居居民入住住和光谷谷的利用用开发，该街区区的发展展前景将将一片乐乐观。3. 周周边环境境条件小区拟建建于关东东科技工工业园内内，北靠靠武黄路路

43、，路对对面是原原武汉城城建学院院。由原原城建学学院向北北为东湖湖自然风风景区，东湖是是全国最最大的市市内湖淡淡水湖之之一，水水域开阔阔，风光光宜人，环湖路路绿树红红花掩映映，曲转转回折，是武汉汉市民周周末休闲闲度假的的理想去去处。东东北面的的武昌自自然环境境保护区区马鞍鞍山森林林公园，步行55分钟就就可到达达。整个个小区有有山有水水，树木木繁密，绿地完完善齐备备，污染染小，空空气清新新，环境境幽雅。湛蓝的天天、清澈澈的水是其引引以为傲傲的亮点点，郁郁郁葱葱的的松林、芳草茵茵茵的绿绿地让你你在蓝与与绿的交交响中感感受大自自然的气气息、享享受返朴朴归真的的美丽。独特的的地理位位置，赋赋予了小小区更

44、深深刻的内内涵。小区地处处光谷，且处在在武汉重重点教育育基地位位置，周周围有上上10所所高等学学府，学学术氛围围浓厚，汇集大大量高素素质的人人才，形形成一流流人文环环境。与与书为邻邻，以德德为友，让人尽尽情享受受私密化化的个人人空间。项目选址址区域附附近人口口密度适适中，居居住人口口都是从从事高新新技术人人员，受受教育程程度高，文化素素养好，消费能能力可靠靠，具有有很强的的够房能能力。此地浸染染着闻名名全国的的武汉高高校风景景区的书书香墨秀秀。山水水环抱，人杰地地灵。云云集的高高校带来来济济人人才。故故选择此此地的人人士同时时也为下下一代选选择了一一个良好好的文化化和教育育环境。二开发发地址的

45、的获取与与开发1. 该该地块土土地使用用权以出出让方式式取得，土地开开发实行行“统一规规划、合合理布局局、综合合开发、配套建建设”的方针针。该项项目建设设用地按按如下程程序进行行：(1)申申请选址址。向土土地管理理部门提提出用地地申请，经同意意后进行行选址。(2)制制订方案案。由土土地管理理部门组组织用地地单位、被征地地单位及及有关部部门，对对选址范范围的人人口、土土地和房房屋等进进行调查查研究制制定补偿偿方案。(3)申申请批准准。向武武汉市人人民政府府正式申申请审批批，批准准后的征征地方案案，由城城市规划划部门核核定“红线图图”，发出出规划许许可用地地通知。(4)发发布用地地通告：由城市市土

46、地管管理部门门发出具具有法律律效力的的用地通通告。(5)签签定补偿偿、安置置合同：由用地地单位的的法人代代表与土土地所有有者或原原有土地地使用者者或他们们的委托托人，按按平等互互利、等等价有偿偿和协商商一致的的原则签签定合同同或协议议，并经经土地管管理机关关签证。(6)发发证：由由土地管管理部门门签发准准许使用用土地的的证明。2. 对对该地块块开发成成本主要要包括拆拆迁安置置费和土土地批租租费(详详见投资资开发方方案中的的项目的的总投资资估算表表)。三建设设条件1. 供供水在鼓风小小区东侧侧有现状状DN110000mm上水水管线，本项目目上水可可从上述述干线引引入。2. 雨雨，污水水排放武黄路

47、大大街现有有现状DDN21100毫毫米的雨雨水管线线和DNN18000毫米米的污水水管线，可以就就进排入入。3. 供供热拟从武黄黄路新敷敷设的供供热干线线接入。4. 供供电拟采用双双路供电电，一路路从鼓风风机厂开开闭站引引一条110千伏伏电缆，接入小小区内配配电室；另一路路可由东东鑫饭店店配电室室引入。考虑留留有余地地，变压压器容量量为80000千千伏安。5. 供供气已由鲁磨磨路引入入了天然然气高压压线，已已建成了了天然气气高中压压调压站站。通过过天然气气中压管管向区内内送气。本项目目住宅区区前后的的道路、绿化以以及所需需的各种种市政条条件及基基础设施施配套，均由武武汉宏达达房地产产开发公公司

48、统一一开发，各种设设施接口口均至本本项目红红线内。目前，本项目目建设场场地以达达到“三通一一平”，其他他配套设设施将与与住宅建建设同步步进行。6. 电电信本项目预预计需装装机容量量为8220门的的程控交交换机，拟由洪洪山区电电话局从从8311开设下下属分局局解决。四建设设规模总占地面面积100万平方方米，总总建筑面面积122.9万万平方米米（其中中公建面面积约11.3万万平方米米），总总户数9996户户，地下下停车场场48220平方方米，绿绿化面积积近4.5万平平方米，容积率率1.33。小区区内部规规划“一中心心四组团团”，中心心区天然然山石人人工瀑布布，周边边四个组组团各成成体系、各具特特色

49、。小小区内有有托儿所所、小商商场、银银行五环境境保护1. 大大气制冷拟采采用溴化化锂装置置，取消消了制冷冷剂氟里里昂的使使用，有有利于保保护臭氧氧层。餐餐饮以煤煤气为燃燃料，所所以应在在操作间间设计通通风排气气装置，且排气气烟囱避避开其它它环境敏敏感地段段。地下下停车场场废气主主要为汽汽车尾气气，再次次安装通通风排气气装置。2. 污污水处理理本项目产产生 的的污水主主要有餐餐饮废水水，生活活废水和和洗浴污污水。生生活废水水和餐饮饮废水经经隔油，沉淀处处理后排排入下水水道。五、节能能节水措措施一节能能措施现代花园园小区建建筑热环环境和能能源系统统的设计计应贯彻彻国家和和地方有有关节约约能源的的法

50、规和和政策，严格执执行夏夏热冬冷冷地区居居住建筑筑节能设设计标准准。保保证舒适适，健康康的室内内热环境境基础上上，采取取有效的的节能措措施，改改善建筑筑的热工工性能，降低建建筑全年年能耗；积极采采用对环环境污染染小的可可再生能能源，并并提高采采暖、空空调等耗耗能系统统的效率率；最大大限度地地减少建建筑对能能源的需需求和对对空气污污染的破破坏，以以实现可可持续发发展的目目标。1、建筑筑节能技技术该工程维维护结构构的保温温材料选选择和构构造方案案如下：屋面：选选用1550mmm厚水泥泥聚苯保保温板做做保温层层，材料料密度2280-3000kg/m3.屋面传传热系数数=0.60WW/(m2.k)外墙

51、：普普通内墙墙抹灰，2400厚粉煤煤灰烧结结砖，外外贴400厚聚苯苯板，外外饰面系系统涂层层，外墙墙传热为为k=00.777W/(m2.k)门窗：选选用产品品要求其其抗风性性能属标标准GBB71006第2级，空空气渗透透性能属属标准GGB71108第第3级，雨雨水渗透透性能属属标准GGB71108第第4级，外外墙窗均均为塑钢钢双玻，其传热热系数为为k=22.566W/(m2.k),采用保保温分户户门，其其传热系系数为kk=1.70WW/(mm2.kk)楼梯间：普通内内墙抹灰灰，2440厚粉粉煤灰烧烧结砖，靠楼梯梯间一侧侧加抹220厚保保温砂浆浆，其传传热系数数为k=1.667W/(m22.k)

52、2、采暖暖系统的的保温节节能措施施小区供热热采用高高热效率率的299MW的的热水锅锅炉(热热效率为为80%)、APPV湍流流技术高高换热系系数的换换热器、高度聚聚乙烯保保温管(热效率率达900%)、自力式式流量控控制器等等措施，达到了了供热系系统部分分节能的的要求。小区内内热交换换站采用用变频循循环泵和和流量自自动调节节系统，可根据据设定的的流量极极值和室室外温度度的变化化自动调调节流量量。小区区内管网网敷设中中，采用用高密度度聚乙烯烯直埋保保温管和和聚氨脂脂发泡剂剂，有效效避免了了在管网网传送中中的热量量损失。供暖系统统采用上上供下回回双管式式。系统统布置简简单，水水路通畅畅，安装装检修方方

53、便。最最大优点点是可以以实现各各组散热热器的单单独调节节而不影影响其他他散热器器的热力力工作情情况，并并为将来来安装热热表计量量收费创创造了条条件。每每组散热热器进水水管安装装丹佛斯斯温控阀阀。该阀阀门可随随室外气气温变化化自动调调节室内内温度达达到恒定定温度，克服了了双管系系统垂直直失调的的弊病。采暖系系统按单单元设置置，各热热力出口口均安装装差压控控制器。可避免免水力平平衡调节节的困难难，并为为外网自自动调节节创造了了条件。房间散散热器选选用铝合合金暖气气片。3、建筑筑节能技技术、材材料、工工艺的应应用除了在保保温节能能做法及及措施中中介绍的的新技术术外，在在现代还还原的建建设过程程中，应

54、应大量应应用四新新技术，为住宅宅产业化化及带动动其他产产业的发发展起到到一定的的作用。地基处理理采用CCFG桩桩复合地地基；地地下室地地面及外外墙采用用聚氨脂脂涂料防防水技术术；排水水管采用用UPVVC管件件；水嘴嘴采用瓷瓷片水嘴嘴；坡屋屋面聚苯苯板保温温技术；屋面防防水全部部采用SSBS防防水做法法；塑钢钢门窗采采用单框框双层中中空玻璃璃；单元元分门户户采用高高档实木木及钢制制三防门门；楼道道照明采采用红外外线光控控开关；楼梯间间入口采采用防盗盗对讲系系统；燃燃气采用用PGMM2.551磁卡卡燃气表表；电表表为DDDY-117磁卡卡电表；水表采采用ZSS-2远远程控制制装置；GRCC隔墙板板

55、、硅美美轻质隔隔墙板应应用技术术；变压压式通风风道；采采用高效效有机硅硅厨厕防防水技术术。二节水水措施1、小区区水环境境合理规划划和建设设小区水水环境，提供安安全。有有效的供供水、污污水处理理、日用用系统，节约用用水。实实现水资资源的可可持续发发展和利利用，改改善小区区生态环环境。建建立完善善的给水水系统，保证供供水水质质符合卫卫生要求求，水量量稳定，水压可可靠；建建立完善善的排水水系统；雨水或或生活污污水经处处理后回回用作生生活杂用用水等各各种用途途时，水水质应达达到国家家规定的的相应标标准，以以保障回回用水的的安全和和适用。对小区用用水水量量和水质质进行估估算与评评价，提提供详尽尽的居民民

56、用水量量估算资资料。提提出合理理用水分分配计划划、水质质和水量量保证方方案。最最大限度度地有效效利用水水资源，减少小小区污水水的排放放量，实实现小区区用水的的良性循循环。以以足够的的水量和和水压向向所有的的用户不不间断地地供应符符合卫生生要求的的饮用水水、消防防用水和和其它生生活用水水；及时时将小区区内的污污水和雨雨水排放放收集到到指定场场所。收集雨水水用以在在一定范范围内补补充小区区用水，完善小小区屋顶顶和地表表径流规规划，避避免雨水水淹渍、冲刷给给环境带带来的破破坏。充充分利用用雨水，减少市市政供水水。收集集后的雨雨水经适适当处理理后回用用做小区区杂用水水。2、绿化化景观用用水节水水保障小

57、区区绿化、景观用用水，改改善小区区用水分分配，提提高景观观用水水水质和效效率。景观用水水应设置置循环系系统，并并应结合合中水系系统进行行优化设设计以保保证水质质，提高高用水效效率。提提倡营造造少灌或或免灌绿绿化群落落，减少少草坪面面积，尤尤其是冷冷地型草草坪面积积。绿化用水水应利用用雨水或或生活污污水回用用作为绿绿化用水水，以利利于节水水及利用用自然渗渗透补充充地下水水。3、节水水器具应应用大力推广广使用节节水型器器具，不不断提高高用水效效益。不不使用耗耗水9升和9升以上的的座便器器。龙头：(1)不使使用螺旋旋升降式式铸铁水水嘴。(2)根据据用水场场合的不不同，可可选用延延时自动动关闭(延时自

58、自闭)式式、水力力式、光光电感应应式和电电容感应应式等类类型水龙龙头；手手压、脚脚踏、肘肘动式水水龙头；停水自自动关闭闭(停水水自闭)式水龙龙头；陶陶瓷片防防漏水龙龙头等节节流水龙龙头。淋浴器具具：冷、热水混混合器具具(水温温调节器器)；电电磁式淋淋浴节水水装置；节水喷喷头等。节水型用用水家用用电器：采用高高效节水水洗衣机机，洗碗碗机等节节水型家家电。六、环境境影响评评价一环境境条件调调查现代花园园提出“绿色生生态社区区”的概念念。在当当前的房房地产开开发过程程中，讲讲究园艺艺设计，提倡健健康住宅宅已是大大势所趋趋，但目目前国内内的景观观设计多多采用喷喷泉、广广场等“硬质景景观”，较少少采用有

59、有生命力力的活生生生的“软质景景观”，只注注重视觉觉效果，而没有有营造整整体气氛氛，”形成了了层次分分明的景景观体系系，同时时设计师师还十分分注意尺尺度感，通过小小型景质质将人的的视线从从高大的的建筑物物上转移移，从而而减少了了人的压压抑感。45%的绿化化率保证证了周围围良好的的环境，建成后后注重人人文环境境和只人人化控制制，污染染较少。自然景景观优越越、空气气清新、湿度适适宜，夏夏季凉爽爽，远离离闹市区区的鲁巷巷，周边边高校分分布极广广，绿地地面积率率大。远远离重工工业区，工业污污染小。 二施工工期环境境影响分分析1.施工工期污染染源(1)施施工期噪噪声污染染源 施工期的的噪声主主要来源源于

60、包括括施工现现场的各各类机械械设备和和物料运运输的交交通噪声声。施工工场地噪噪声主要要是施工工机械设设备噪声声，物料料装卸碰碰撞噪声声及施工工人员的的活动噪噪声，各各施工阶阶段的主主要噪声声源及其其声级见见表。声声级最大大的是电电钻，可可达1115dBB(A)。物料料运输的的交通噪噪声主要要是各施施工阶段段物料运运输车辆辆引起的的噪声，各阶段段的车辆辆类型及及声级见见表。本本项目运运输车辆辆安排时时尽量避避开居民民楼。各施工阶阶段主要要噪声源源状况施工阶段段声源声级施工阶段段声源声级土石方阶阶段挖土机78-996装修、安安装阶段段电钻100-1155冲击机95电锤100-1055空压机75-8