购物中心可行性研究报告

1、深圳市滨滨海购物物中心项项目可行性研研究报告告深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司二O一二二年三月二十十日目 录录第一节 项目背背景 11第二节 项目必必要性 33第三节 项目建建设 77一、项目目选址7二、项目目建设规规模8三、商铺铺整合8第四节 项目升升级改造造 110一、开设设购物中中心大门门100二、设立立大门内内扶梯111三、设立立第三层层滚动扶扶梯111四、建立立第一栋栋与第二二栋连接接111五、拆除除第一层层商铺商商隔122六、增设设空调及及通风设设备122七、增设设停车场场122八、拆除除路边直直坡133九、美化化周边环环境133第五节 购物中中心各区区功区划划分 115一、升级

2、级改造后后的营业业大楼15二、商场场各功能能区划分分16第六节 市场启启动的前前期工作作 199一、组建建项目公公司19二、定购购设备19三、商场场升及改改造222第七节 购物中中心启动动策划 225一、市场场定位25二、经营营管理模模式26三、启动动开业26第八节 购物中中心投资资测算 228一、土地地使用权权投资288二、房屋屋建筑物物投资28三、设备备投资300四、土建建及设备备安装投投资322五、商品品投资333第九节 购物中中心财务务分析 335一、营业业收入355二、营业业利润366三、营业业费用377四、应缴缴税金388五、净利利润399六、净销销售利润润率399七、投资资回收期

3、期400第十节 购物中中心资金金筹措 442一、自筹筹资金422二、收入入资金422三、借款款抵押担担保433四、还款款计划433第十一节节 购物物中心不不确定性性分析 445一、盈亏亏平衡分分析455二、敏感感性分析析46第十二节节 结结论448第一节 项目背背景深圳市是是国家最最早设立立的经济济特区之之一,是是国家改改革开放放的前沿沿阵地，是国家家提出的的建设大大珠江三三角区的的经济中中心，是是立足大大陆，面面向香港港，辐射射世界的的开放窗窗口。深深圳改革革开放330年来来，建成成了完善善地产业业配套优优势和优优良的物物流环境境，促进进了高新新技术产产业链迅迅猛发展展，稳步步推进了了商贸、

4、金融、物流、电信和和专业服服务等领领域的发发展，国国内生产产总值从从1.996亿元元增长到到67665.441亿元元，年均均增长331.220%；人均生生产总值值从6006元增增长到7792221元，折合1106228美元元，居全全国第一一位，年年均增长长17.64%；贸易易进出口口总额从从0.117亿美美元增长长到28875.33亿亿美元，居全国国第一位位，年均均增长338.334%。随着国国家推行行的大珠珠江三角角区经济济一体化化和深港港经济一一体化，深圳市市经济发发展迎来来了一个个新的高高潮。由于深圳圳市特区区只限定定为福田田、罗湖湖、盐田田和南山山四区，深圳市市长期以以来存在在一市两两

5、制的现现像，严严重影响响了特区区外龙岗岗和宝安安两区以以及光明明新区和和坪山新新区的发发展，使使特区外外地区存存在市政政投入少少、经济济发展慢慢、人民民生活水水平低的的现状。为促进进经济均均衡发展展，经国国务院批批准，深深圳市特特区于220100年7月月1日扩扩大至全全市，将将龙岗区区和宝安安区，以以及光明明新区和和坪山新新区纳入入到特区区中，深深圳市政政府决定定加大在在特区外外地区的的基础设设施、市市政配套套以及公公共服务务水平的的投入，全面改改善特区区外地区区的城市市环境、经济环环境和生生活环境境，在特特区优惠惠政策的的激励下下，促进进特区外外地区的的经济发发展水平平。处于深圳圳市龙岗岗区

6、葵涌涌街道的的深圳市市滨海购购物中心心项目，位于深深圳市东东部沿海海的大鹏鹏半岛，是深圳圳市政府府重要的的菜蓝子子工程之之一，也也是深圳圳市政府府东部生生态组团团建设的的重要组组成部分分，是解解决和提提高葵涌涌、大鹏鹏、南澳澳、大梅梅沙及坪坪山近1120万万居民生生活问题题的关键键所在，也是促促进深圳圳东部沿沿海地区区经济发发展的重重要配套套设施之之一。深深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司响应国国家和市市政府的的号召，全力推推进龙岗岗区葵涌涌街道的的基础设设施和公公共服务务水平的的建设，调动自自身资源源和能力力，按照照世界先先进理念念服务和和管理深深圳市滨滨海购物物中心，通过管管理、服服务、经

7、经营一体体化的模模式，统统一规划划，集约约经营，使深圳圳市滨海海购物中中心成为为一个功功能齐全全、环境境优美、服务一一流的模模范商场。深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司依靠自自身的经经济实力力，引进进具有丰丰富商场场管理经经验和高高效运作作的管理理团队、科学的的管理理理念和先先进的经经营方式式，建设设一流的的商业流流通企业业，不仅仅可以完完善当地地市政配配套设施施建设，促进当当地经济济的发展展，满足足当地人人民生活活所需要要的肉菜菜、干鲜鲜、五金金、百货货等生活活必需品品，解决决当地人人们的就就业问题题，同时时也能为为公司带带来客观观的经济济效益。可见，深深圳市滨滨海购物物中心项项目，是是一个

8、社社会效益益明显、公司效效益显著著的好项项目。第二节 项目必必要性葵涌街道道位于龙龙岗区东东南部，东临大大亚湾，南濒大大鹏湾与与香港新新界隔海海相望，东南与与大鹏街街道接壤壤，西连连盐田区区，北接接坪山新新区和惠惠州市淡淡水镇。辖区总总面积1103.9平方方公里，海岸线线长311.9公公里。葵涌街道道处于深深圳东南南部的中中心位置置，地理理位置和和交通位位置优越越，在葵葵涌方圆圆五公里里范围内内，有深深圳市的的大梅沙沙街道、大鹏街街道、南南澳街道道、坪山山新区，还有惠惠州市的的淡水镇镇、大亚亚湾区。葵涌以以盐坝高高速公路路与深圳圳市连接接，以坪坪葵公路路与坪山山新区连连接，以以海滨公公路与大大

9、鹏、南南澳连接接，交通通便利，是大鹏鹏半岛的的经济中中心、政政治和文文化中心心。葵涌位置置图按照深深圳市城城市总体体规划(19996220100)、深圳圳市东部部生态组组团分区区规划(20005-220200)、深圳圳市东部部滨海地地区发展展规划(20002年20110年)和深圳市市大鹏半半岛保护护与发展展管理规规定，深圳市市政府对对本片区区进行了了美好的的近期建建设规划划和宏伟伟的远景景规划：1、本片片区发展展目标是是：加强强生态保保护和环环境整治治，建设设完善的的配套设设施，为为周边重重大产业业园区的的建设和和大鹏半半岛旅游游的开发发奠定基基础。2、本片片区的功功能定位位是：具具有为东东部

10、生态态组团提提供综合合功能的的城市服服务中心心，为产产业园区区和旅游游服务配配套的现现代新城城。3、本片片区在深圳市市大鹏半半岛保护护与发展展管理规规定中中属于三三级建设设控制区区，产业业发展主主要为旅旅游业、文化产产业、房房地产业业、生物物技术产产业、电电子信息息产业、与海洋洋资源开开发有关关的高新新技术产产业以及及市政府府确定的的其它产产业；现现状不符符合规划划或者污污染型工工业项目目应严格格限制或或缩减用用地规模模，并限限期关闭闭或搬迁迁，鼓励励现状不不符合规规划和产产业政策策的项目目进行升升级改造造。4、按照照深圳市市政府城城市建设设和发展展整体规规划，葵葵涌大鹏规规划为新新兴产业业研

11、发片片区，重重点发展展高科技技研发、生态环环保和智智力密集集型新兴兴科技产产业。5、经深深圳市政政府近期期规划，距离葵葵涌街道道仅五分分钟车程程的坝光光村，方方圆200平方公公里的可可建设用用地，是是深圳市市9个重重点发展展园区之之一，其其名称为为“坝光高高科技生生态产业业园区”，重点点发展高高科技生生物产业业，计划划引进44万高科科技人才才，大力力发展高高新技术术研发和和创新，使其成成为功能能齐全的的国家级级研发基基地，可可容纳就就业人员员10万万元人。现坝光光的城市市基础设设施建设设已开面面展开，葵涌直直通坝光光的隧洞洞在年末末开通投投入使用用。葵涌涌将作为为坝光后后勤配套套基地，规划有有

12、医院、学校、大型商商业、休休闲娱乐乐、高档档办公场场和高档档住宅等等设施，为坝光光提供全全方位的的服务。葵涌城市市规划图图深圳市政政府对葵葵涌街道道的定位位，决定定了葵涌涌是深圳圳市东南南部沿海海的政治治、经济济和文化化中心城城市，城城市建设设以办公公和综合合服务为为主。深深圳市政政府已决决定在葵葵涌加大大城市基基础设施施和市政政服务的的投资力力度，鼓鼓励旧城城区和落落后设施施的升级级改造，推出各各类优惠惠措施吸吸引社会会资金的的投入，使葵涌涌成为城城市功能能健全、城市环环境优美美、各项项服务一一流的现现代化城城市。由于历史史原因和和经济发发展水平平的制约约，葵涌涌旧市场场设施落落后，急急待改

13、造造。葵涌涌旧市场场处于葵葵涌城市市中心位位置，是是历史原原因自然然形成的的购物环环境，严严重影响响城市的的整体规规划和发发展；旧旧市场与与居民区区交错混混杂，市市场布局局是按照照原来建建筑自然然分布的的，百货货、干鲜鲜、活禽禽、肉菜菜、服装装、家电电等毫无无秩序地地散乱分分布，相相互影响响、相互互污染；旧市场场的房屋屋都是民民房临时时改建而而成，使使用年限限都在550年以以上，房房屋结构构不合理理，房屋屋破损严严重，存存在极大大的安全全隐患；旧市场场道路狭狭窄，货货物堵放放杂乱，没有统统一的消消防设施施，存在在极大的的消防隐隐患。葵涌镇政政府早在在20003年就就将旧市市场的改改造提到到了议

14、事事日程之之中，并并规划在在现在的的葵新北北路建设设新的综综合批发发市场；在龙岗岗区20003年年第5次次建设用用地预审审会议项项目中，龙岗区区政府决决定批准准商业用用地面积积12,4811.500平方米米，建设设14,0000平方米米的农贸贸综合市市场，正正式将建建设深圳圳市综合合市场以以文件的的形式确确定下来来，这就就是滨海海购物中中心的最最早雏形形。葵涌街道道于20005年年3月44日下发发了“葵街纪纪200053号” 葵葵涌公共共设施、市政规规划征求求意见会会议纪要要，深深圳市规规划局滨滨海分局局、深圳圳市规划划设计院院、葵涌涌街道办办主任以以及街道道各职能能部门领领导参加加，会议议一

15、致同同意为促促进葵涌涌基础设设施建设设，决定定打通葵葵政北路路和延安安路之间间的一段段路，拆拆除葵涌涌旧市场场，葵涌涌的商业业要求上上档次、上品位位，按照照现代化化管理模模式经营营和管理理。深圳圳市政府府20005年44月7日日统一一思想、总结经经验、真真抓实干干、加快快推进我我市农贸贸市场升升级改造造工作指示精精神，要要求在全全市范围围内对各各农贸市市场进行行升级改改造。现在葵涌涌没有一一家综合合购物商商场，在在葵涌55公里范范围内的的大鹏、南澳、大梅沙沙和坪山山，均没没有一家家综合购购物商场场，葵涌涌街道领领导的支支持下，结合葵葵涌城市市整体规规划建设设，深圳圳市滨海海购物中中心有限限公司

16、响响应深圳圳市政府府号召，投入巨巨额资金金，启动动深圳市市滨海购购物中心心项目，把滨海海购物中中心建成成集休闲闲、购物物为一体体的大型型综合购购物广场场，一方方面满足足葵涌人人们日益益提高的的购物需需要，另另一方面面大大改改善城市市环境，提高城城市综合合竞争能能力，促促进城市市全面发发展。第三节 项目建建设一、项目目选址根据深圳圳市规划划委员会会和龙岗岗区政府府、葵涌涌街道政政府的批批复文件件，深圳圳市滨海海购物中中心位于于葵涌街街道葵新新北路770号，处于葵葵新北路路一侧，是葵涌涌的城市市中心、商业中中心和行行政中心心位置，周边与与葵坪公公路、葵葵兴路、葵政路路、福兴兴路、福福塘路、禾塘路路

17、、三溪溪路和延延安路相相连；周周边其他他配套设设施有葵葵涌镇人人民政府府、葵涌涌邮政支支局、葵葵涌人民民医院、葵涌戏戏院、葵葵涌小学学、葵涌涌中学、葵涌成成人文化化技术学学校、葵葵涌大酒酒店、葵葵涌派出出所、农农业银行行、工商商银行、中国银银行、亚亚洲大药药房葵涌涌支店、华康平平价药房房、葵华华商场等等。可见见，购物物中心所所在地是是人们的的居住、生活、娱乐的的中心地地区，且且交通便便利，极极大方便便人们的的购物和和休闲。滨海购物物中心位位置图二、项目目建筑规规模深圳市滨滨海购物物中心占占地面积积12,4377.500平方米米，是一一类国有有商业用用地，基基准地价价为每平平方米8807元元，规

18、划划容积率率为2.0。项目规划划建筑面面积是114,0000平平方米，实际建建筑面积积13,6133.999平方米米，以及及配电室室、泵房房、公厕厕等配套套设施建建筑面积积2122.655平方米米。项目主体体建筑分分为二栋栋，靠近近葵新路路为第二二栋，里里面为第第一栋，其中：第一栋栋主体建建筑两层层，层高高5.55米至44.5米米，建筑筑面积55,2881.111平方方米；第第二栋主主体建筑筑三层，层高55.5米米至5米米，建筑筑面积883322.555平方米米。具体建筑筑情况如如下：总建筑面面积13,6613.69平平方米一栋一栋（共共二层）建筑面面积52811.111平方米米其中一层建筑筑

19、面积24677.599平方米米二层建筑筑面积28133.522平方米米二栋二栋（共共三层）建筑面面积83322.555平方米米其中一层建筑筑面积26300.144平方米米二层建筑筑面积28511.300平方米米三层建筑筑面积28511.144平方米米配套建筑筑配电、水水泵、厕厕所建筑筑面积212.65平平方米三、商铺铺收购和和商场整整合滨海购物物中心建建筑总面面积1336133平方米米，其中中：一层层建筑面面积50097.73平平方米，二层建建筑面积积56664.882平方方米，三三层建筑筑面积228511.144平方米米。深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司现拥有有商场建建筑面积积94110.

20、553平方方米，现现已过户户到了深深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司的两个个股东名名下，其其中：深深圳市圣圣凯隆投投资有限限公司444544.055平方米米，深圳圳市金联联盛世投投资有限限公司449566.488平方米米。过户户面积占占到商场场总面积积的700%，其其中：一一层是部部分商铺铺，建筑筑面积9914.57平平方米；二层是是全部商商铺，建建筑面积积56664.882平方方米；三三层是全全部商铺铺，建筑筑面积228511.144平方米米。深圳市滨滨海购物物中心没没有拥有有所有权权的商铺铺，全部部在一层层，建筑筑面积441833.166平方米米，权利利人是447个自自然人。按照深圳圳市工

21、商商行政管管理局于于20004年66月233日下发发的“深工商商2000439号号”印发发关于开开展商品品市场开开办单位位企业法法人登记记工作的的实施方方案的通通知，要求商商品市场场一律由由一个有有限责任任公司开开办，未未取得法法人登记记和营业业登记的的单位，不得从从事商品品市场的的开办工工作；通通知同时时要求促促进市场场“农改超超”和升级级换代，鼓励按按照“统一进进销存”的模式式进行管管理，以以“提高市市场效益益，增强强市场实实力”为宗旨旨积极进进行升级级换代。所以，一个综综合商场场的经营营与管理理，必须须以一个个整体经经营，而而不能分分散经营营。深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司按照深深圳

22、市工工商行政政管理局局的文件件精神，经慎重重调查，反复论论证，在在葵涌街街道政府府的支持持下，深深圳市圣圣凯隆投投资有限限公司投投资有限限公司和和深圳市市金联盛盛世投资资有限公公司为主主体，成成立深圳圳市滨海海购物中中心有限限公司，并带动动其他447个自自然人一一起统筹筹策划经经营。由由于其他他47个个自然人人购买商商铺后闲闲置时间间较长，都希望望尽快启启动市场场，均赞赞成滨海海购物中中心的启启动方案案，并愿愿意全力力配合。第四节 项目目升级改改造针对葵涌涌城市规规划和人人们日益益提高的的购物需需要，按按照大型型购物中中心的设设计理念念，经专专业策划划团队精精心策划划，报请请葵涌政政府批准准，

23、在保保留原有有建筑结结构和设设施的基基础上，深圳市市滨海购购中心有有限公司司对原建建筑间隔隔、内部部设施、外围环环境等进进行升级级改造，具体如如下：一、开设设购物中中心大门门深圳市滨滨海购物物中心的的大门，设在靠靠近葵新新路的第第二栋中中间位置置，大门门总宽度度为122米，其其中：设设有人行行通道为为宽6米米，可以以直接通通向第一一层各精精品屋；设有宽宽3米的的滚动扶扶梯二部部，可通通过二部部滚动扶扶梯直接接通向第第二层购购物大厅厅。滨海购物物中心正正面图在大门上上方的第第二层和和第三层层，设有有“滨海购购物中心心”标示牌牌。在第第二栋最最顶层，设有“滨海购购物中心心”六个字字宣传牌牌，为三三

24、米高的的铜字，并设有有LEDD射灯、照明灯灯等，保保证晚间间的宣传传和使用用。二、设立立大门内内扶梯在大门内内人行通通道的两两侧，设设有直通通第二层层销售大大厅的二二部滚动动扶梯，宽度各各为三米米，共计计六米，一部上上行，一一部下行行，方便便人们直直通二层层购物。三、设立立第三层层滚动扶扶梯为便于人人们在第第二栋第第三层购购物，在在第二层层与第三三层之间间，在原原有扶梯梯的基础础上，增增设新的的大型滚滚动扶梯梯，由第第二栋第第二层直直通第二二栋第三三层，将将第二层层与第三三层连接接成为一一个整体体，使人人们在购购物时，不自觉觉地由第第二层上上到第三三层，提提升第三三层的营营业价值值。四、建立立

25、第一栋栋与第二二栋连接接第一栋与与第二栋栋之间，有长1100米米，宽110米的的间隔。在第一一栋与第第二栋之之间，在在第二层层架设楼楼板，在在第三层层架设防防雨棚，将第一一栋与第第二栋连连接起来来，同时时拆除两两栋间的的玻璃幕幕墙。这这样，就就可以将将第一栋栋第二层层与第二二栋第二二层连接接成为一一个整体体，在第第二层可可扩大营营业面积积10000平方方米。将第一栋栋与第二二栋连接接成为一一个整体体后，第第二层就就成为一一个大型型营业大大厅，营营业面积积达到666655平方米米。既可可扩大营营业面积积，又能能方便商商品的布布局，同同时能方方便人们们购物。五、增设设空调及及通风设设备深圳市滨滨海

26、购物物中心营营业大楼楼，实行行封闭管管理，营营业大厅厅内部用用空调和和通用设设备调节节温度。大楼每每层高最最高5.5米，最低55米，便便于装饰饰和铺设设通风管管道和安安装空调调管道。根据通风风和空调调功率，需要在在第一栋栋安装通通风设备备和空调调设备各各一台，并铺设设通风管管道和空空调管道道，负责责第一栋栋第一层层与第二二层的通通风和空空气调节节；在第第二栋安安装通风风设备和和空调设设备各二二台，在在第一层层、第二二层和第第三层铺铺设通风风管道和和空调管管道，其其中一台台负责第第一层和和第一、二栋连连接处的的通风和和空气调调节，另另一台负负责第二二、三层层的通风风和空气气调节。六、增设设停车场

27、场原设计停停车场在在购物中中心的四四周，共共计800个车位位，其中中：购物物中心前前面为220个车车位，左左侧为226个车车位，后后侧为334个车车位。由由于车位位过于分分散，不不利于统统一管理理，同时时容易造造成人车车混行状状况，增增加购物物人员的的不安全全因素，也不符符合休闲闲购物的的要求。按照现代代商场的的要求，深圳市市滨海购购物中心心有限公公司决定定取销前前面200个车位位，保留留左侧226个车车位和后后侧344个车位位。同时时，在滨滨海购物物中心后后侧，购购买农民民楼一栋栋，面积积约8000平方方米，拆拆除后，将土地地平整改改为停车车场，停停车场面面积可达达到10000平平方米左左右

28、，可可增加550个车车位，从从而将车车位增加加到1110个，既美化化了购物物环境，又可保保证购物物车辆和和货车停停放，同同时满足足了人们们休闲购购物的需需要。七、拆除除路边直直坡在现在的的购物中中心与葵葵新路之之间保留留一个直直坡，最最高处达达到1.8米，最低处处也有00.2米米，人们们只能通通过购物物中心的的设在道道边的门门进入，而不能能从葵新新路边任任何一个个地方进进入，不不利于人人们休闲闲购物，也影响响了购物物中心的的美观，大大影影响了购购物中心心的人气气。深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司经过慎慎重考虑虑，报请请葵涌政政府同意意，决定定拆除这这一直坡坡，建设设利于人人们通行行的坡度度较

29、缓的的台阶，让台阶阶环绕在在购物中中心周围围，人们们从葵新新路任何何一个地地方均可可以进入入购物中中心。而而车辆通通行的路路口设在在购物中中心左侧侧，即现现在车辆辆通行的的地方，并直通通左侧和和后侧停停车场，只允许许购物车车辆和送送货车辆辆通过并并停放。八、美化化周边环环境深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司将购物物中心建建成人们们休闲购购物的场场所，需需要对其其周边环环境进行行美化，配备有有利于人人们休闲闲的设施施，具体体如下：1、开发发门前休休闲广场场在滨海购购物中心心营业楼楼到葵新新路人行行台阶的的位置， 以及及营业楼楼的右侧侧位置，总面积积约50000平平方米，开发成成为休闲闲广场，不允

30、许许车辆通通行和停停放，只只允许行行人通过过。在广广场内种种植观赏赏性花草草树木，增加排排椅、遮遮阳棚、儿童娱娱乐设施施等休闲闲设施，便于人人们散步步、休息息等。2、植物物绿化沿着土地地规划红红线位置置，在停停车场和和人行道道两侧，栽种有有利于美美化环境境的各类类植物；在购物中中心门前前和右侧侧休闲广广场，除除栽种用用于观赏赏的植物物外，还还要摆放放各类盆盆景花草草；3、地面面设置在购物中中心营业业楼外地地面，铺铺设观赏赏性和实实用性强强的瓷砖砖地面，达到放放松身心心，娱乐乐休闲的的目的。4、残疾疾人专用用设施在购物中中心内外外，都设设置专供供残疾人人用的设设施、通通道等，各营业业人员和和服务

31、人人员都要要明白残残疾人的的需求，随时为为残疾人人提供各各项服务务。第五节 购物中中心各区区功能规规划一、升级级改造后后的营业业大楼1、营业业面积：深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司对项目目升级改改造后，第一栋栋和第二二栋的第第一层分分为877个精品品屋，营营业面积积达到550977平方米米。升级改造造后的第第一栋第第二层和和第二栋栋第二层层，以及及第二栋栋第三层层成为一一整个营营业厅，总面积积为95516平平方米，其中：第二层层营业厅厅面积为为6,6665平平方米，第三层层营业厅厅面积为为2,8851平平方米。2、配套套公用设设备经过升级级改造后后，第一一栋营业业楼与第第二栋营营业楼成成为一

32、个个整体，各配套套设备均均可以共共用，主主要如下下：（1）人人行通道道大门一座座，位于于购物中中心的正正前方，面向葵葵新路；侧门两座座，位于于购物中中心两侧侧中间位位置；后门三座座，位于于购物中中心后侧侧左、中中、右三三个方向向；（2）电电梯、楼楼梯直通二楼楼的大型型滚动扶扶梯二部部，分别别位于购购物中心心大门两两侧；直通二楼楼的小型型扶梯四四部，分分别位于于购物中中心中间间位置；直通三楼楼的大型型滚动扶扶梯一部部，位于于购物中中心二楼楼的中间间位置直通三楼楼的小型型扶梯二二部，分分别位于于购物中中心二楼楼的前侧侧中间位位置；直通二楼楼、三楼楼的货梯梯三部，其中：位于购购物中心心左侧一一部，位

33、位于购物物中心右右侧二部部；直通二楼楼、三楼楼的人行行楼梯五五部，其其中：位位于后侧侧二部，位于购购物中心心中间位位置三部部。后门后门后门卫生间楼梯楼梯货梯扶梯扶梯侧楼梯侧门楼梯楼梯门货梯货梯扶梯扶梯卫生间扶梯正门扶梯滨海购物物中心一一层、二二层通道道示意图图（3）公公共卫生生间购物中心心内部公公共卫生生间五个个，其中中：位于于一楼左左侧前后后位置各各二个，位于二二楼左侧侧前后位位置二个个，位于于三楼左左侧一个个。二、商场场各功能能区划分分深圳市滨滨海购物物中心经经过多方方调查，并经过过天虹商商场策划划部经理理现场指指导，根根据葵涌涌人员现现在和未未来状况况和购买买力分析析，将购购物中心心各层

34、功功能区划划分为：一层精精品类购购物区，主要为为银行、肯德基基、美食食街等专专业性的的购物区区；二层层食品服服装百货货类购物物区，主主要为食食品、肉肉菜蛋类类，服装装、床上上用品类类，百货货类和珠珠宝化妆妆品类；三层家家具电器器类购物物区，主主要为家家具类，家用电电器类，文具类类和音像像制品类类。商场场布局时时可根据据实际需需要适度度调整，具体划划分如下下：1、一层层购物区区功能划划分购物中心心一层营营业面积积50997平方方米，定定位为大大型精品品屋超市市，化分分为六个个功能区区，分别别为：（1）银银行专区区，面积积约为2200平平方米；（2 药店专专区，面面积约为为4000平方米米；（3）

35、肯肯德基专专区，面面积约为为4000平方米米；（4）精精品专区区，面积积约为110000平方米米；（5）美美食专区区，面积积约13300平平方米；（6）杂杂货专区区，面积积约13300平平方米后门后门后门杂货区杂货区通美食街美食街侧通道侧门门精品区精品区道肯德基药店药店银行扶梯正门扶梯一层功能能划分图图2、二层层购物区区功能划划分购物中心心二层营营业面积积66000平方方米，定定位为大大型食品品、服装装、家电电、百货货超市，化分为为六个功功能区，分别为为：（1）食食品专区区，面积积约为115000平方米米；（2）肉肉菜蛋专专区，面面积约为为10000平方方米；（3）服服装专区区，面积积约为22

36、0000平方米米；（4）床床上用品品专区，面积约约为5000平方方米；（5）日日用百货货专区，面积约约为10000平平方米；（6）珠珠宝首饰饰化妆品品专区，面积约约为6000平方方米。肉菜蛋专专区日用百货货专区床上用品品专区食品专区区服装专区区珠宝化妆品二层功能能划分图图3、三层层购物区区功能划划分购物中心心三层营营业面积积28000平方方米，定定位为大大型家俱俱、家用用电器、文具、书藉超超市，化化分为四四个功能能区，分分别为：（1）家家俱专区区，面积积约为110000平方米米；（2）家家用电器器专区，面积约约10000平方方米（3）文文具、会会计用品品专区，面积约约为4000平方方米；（4）

37、书书藉、音音像制品品专区，面积约约为4000平方方米。书藉音像像制品专专区文具会计计用品专专区家具专区区家用电器器专区.三层功功能划分分图第六节 市场启启动的前前期工作作滨海购物物中心启启动开业业前的准准备工作作，包括括组建项项目公司司、商场场升级改改造，定定购安装装各类设设备，定定购各专专区商品品、招聘聘管理人人员和员员工等。一、组建建项目公公司1、项目目公司名名称：深深圳市滨滨海购物物中心有有限公司司；2、项目目公司地地址：深深圳市龙龙岗区葵葵涌街道道葵新路路70号号；3、项目目公司注注册资本本：10000万万元；4、项目目公司法法定代表表人：罗罗永标清清华大学学研究生生5、项目目公司出出

38、资人：深圳市市金联盛盛世投资资有限公公司实物物出资5500万万元，占占股权的的50%；深圳圳市圣凯凯隆投资资有限公公司实物物出资5500万万元，占占股权的的50%。6、项目目公司经经营范围围：经营营管理商商场、国国内外贸贸易、进进出口业业务等；二、定购购设备滨海购物物中心定定购的设设备，分分为升级级改造设设备和经经营管理理设备，是购物物中心升升级改造造和经营营管理所所必须的的设备，全部属属于购物物中心所所有，并并投入到到购物中中心经营营中使用用。1、升级级改造设设备 （1）滚动扶扶梯三部部，如下图图： 深圳市宏宏达电梯梯有限公公司提供供的滚动动式自动动扶梯，梯级宽宽度6000mmm，最大大倾斜

39、角角度300至355，最大大提升高高度7米米，完全全可以满满足购物物中心需需要。（2）空空调、通通风设备备三部广州艺宁宁制冷设设备有限限公司提提供的集集制冷、通风一一体的空空调、通通风设备备，一台台设备可可为60000平平方米的的商场提提供制冷冷和通风风，滨海海购物中中心营业业面积1150000多平平方米，需要空空调、通通风设备备三台。（3）给给排水设设备购物中心心的供水水系统设设备，包包括上水水设备、下水设设备、卫卫生设备备，以及及各类水水泵等。（4）消消防设备备按照消防防部门要要求设立立的消防防泵、消消防栓、灭火器器等。（5）电电器设备备根据商场场需要配配备的高高低压配配电柜、层面照照明柜

40、、镭射照照明灯具具、动力力柜等（6）弱弱电设备备购物中心心的弱电电设备包包括消防防报警系系统、楼楼宇自控控系统、程控系系统、监监控系统统等。（7）休休闲设备备购物中心心用于免免费提供供给人们们使用的的排椅220个、遮阳伞伞15把把、儿童娱娱乐设备备等。（8）绿绿化植物物购物中心心占地面面积长约约1255米，宽宽约1000米，四周种种植绿化化植物总总长度约约为4550延长长米，需需要种植植绿化植植物2000棵。购物中心心提供给给人们的的休闲广广场约550000平方米米，需要要摆放大大型盆景景1000盆，中中小型盆盆景3000盆。2、经营营管理设设备经营管理理设备是是购物中中心在经经营管理理过程中

41、中需要的的各类设设备，包包括陈列列设备、加工设设备、包包装设备备、计量量设备、照明设设备、收收银设备备等。（1） HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302441 陈陈列展示示设备购物中心心经营需需要的各各类展示示用设备备，包括括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302444 超市货货架 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302448 多媒媒体广告

42、告设备、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302449 展示架架 、手手推车、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302453 展示示柜 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302454 展示示台、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302455 冷冷藏柜、 HYPE

43、RLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302456 冷冻冻柜 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302457 熟食食柜 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302458 点菜菜柜、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302460 恒温箱箱 、 HYPERLINK /produc

44、tlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302462 生鲜设设备、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302463 置置物架、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302465 货架架配件 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302467 散装装柜等；（2） HYPERLINK /productlist.htm

45、l?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302572 加加工设备备购物中心心经营需需要的加加工设备备，包括括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302573 绞肉机机 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302574 锯骨机机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302575 搅拌机机、 HYPERLINK /productl

46、ist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302576 切割机机 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302577 制冰机机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302578 蒸煮煮设备、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302579 油炸设设备 、 HYPERLINK /productlist.html?zwa

47、id=all&keyword=商超设备&cateid=302584 清洗设设备等；（3） HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302552 包包装设备备购物中心心经营中中需要的的包装设设备，包包括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302556 条码枪 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302559 条码码打印机机、 HYPERLINK /produ

48、ctlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302562 开锁锁器、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302563 保鲜膜膜包装机机 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302565 扎口机机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302566 灌装装机 、 HYPERLINK /productlist.htm

49、l?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302568 封口机机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302570 捆扎扎机等；（4） HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302514 计计量设备备购物中心心经营中中需要的的计量设设备，包包括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302517 电子子秤 、 HYPERLINK /pro

50、ductlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302519 条码码电子称称、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302522 电子计计价秤 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302524 条条码收银银秤、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302527 电子磅磅秤 、 HYPERLINK /productl

51、ist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302529 数据据采集器器等；（5） HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302586 照照明设备备购物中心心经营中中需要的的照明设设备，包包括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302587 无影影灯 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302589 装饰饰灯 、 HYP

52、ERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302592 壁灯灯、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302593 展柜射射灯 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302595 吊顶顶灯 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302598 泛光灯灯等；（6） HYPERLINK /pr

53、oductlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302469 收收银设备备购物中心心经营中中需要的的收银设设备，包包括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302471 保险险箱 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302473 收款款机 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302476 POOS机、 HYP

54、ERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302478 收银台台 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302479 验钞机机 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302482 点钞机机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302486 小票票打印机机 、 HYPERLINK /pr

55、oductlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302492 条码码扫描器器、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302498 磁卡读读卡器 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302502 磁磁卡写卡卡器、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302506 磁磁卡查询询机 、 HYPERLINK /produ

56、ctlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302510 条码刷刷卡器等等。（7） HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302600 安安防设备备购物中心心安防设设备，包包括 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302602 解码码器 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302603 监控控录像设设备、 HYPER

57、LINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302609 对讲机机、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302611 报警器器 、 HYPERLINK /productlist.html?zwaid=all&keyword=商超设备&cateid=302613 灭火火器等。8、办公公清洁设设备购物中心心办公设设备：办办公桌椅椅10套套、电脑脑8台，复印机机1台，打印机机1台，传真机机1台，档案柜柜6套等等。购物中心心清洁设设备：打打蜡机33台，吸吸尘器

58、55台等三、商场场升级改改造滨海购物物中心的的升级改改造，包包括土建建改造和和设备安安装两部部分，是是商场硬硬件设施施改造的的主要部部分。1、土建建改造（1）开开立购物物中心大大门购物中心心大门设设立在葵葵新路一一侧、购购物中心心二栋中中间位置置，大门门总宽112米，其中：人行通通道宽66米，两两部滚动动扶梯各各宽3米米，共计计6米。购物中中心大门门配备大大型卷帘帘门，便便于晚上上封闭。（2）开开设一楼楼直通二二楼的扶扶梯通道道直通二楼楼的新的的通道，在购物物中心大大门内，开设两两个由一一层直通通二层的的扶梯通通道，并并安装两两部3米米宽的滚滚动扶梯梯。（3）一一栋与二二栋连接接工程第一栋与与

59、第二栋栋的连接接，是在在第一栋栋与第二二栋之间间的二层层架设楼楼板，将将第一栋栋的二层层与第二二栋的二二层连接接起来，再在第第一栋的的第三层层和第二二栋的第第三层架架设防雨雨棚，拆拆除第一一栋第二二层的玻玻璃墙和和第二栋栋第二层层的玻璃璃墙，使使整个第第二层连连接成为为一个整整体，成成为一个个大型营营业厅。（4）新新扩停车车场平整整为扩大购购物中心心停车场场，拆除除在商场场后侧新新购置的的农民楼楼，将场场地平整整完毕，并设置置隔离防防护设施施，作为为停车场场使用。2、设备备安装（1）电电梯安装装工程购物中心心大门口口直通第第二楼的的两部滚滚动扶梯梯安装工工程，第第二层直直通第三三楼的滚滚动扶梯

60、梯一部安安装工程程。（2）空空调、通通风设备备安装工工作购物中心心空调主主机、辅辅机、循循环水系系统、通通风设备备安装工工程；购购物中心心第一层层空调、通风管管道系统统安装。（3）消消防系统统安装工工程购物中心心消防系系统，在在政府消消防部门门的指导导下，配配备消防防器、消消防栓、消防管管道安装装等。（4）弱弱电系统统安置工工程购物中心心消防报报警系统统安装、楼宇自自控系统统安装、程控系系统安装装、监控控系统安安装。（5）给给排水设设备安装装购物中心心给排水水系统，包括水水泵、给给排水管管道、卫卫生设备备、消防防供水等等。（6）休休闲绿化化工程购物中心心四周绿绿化植物物的种植植、大小小盆景的的