201403思源保利遂宁养生谷项目定位报告55p

1、保利养生谷项目定位报告本报告意在充分认知项目本体及市场调研的前提下，解决以下关键问题：报告脉络项目整体定位物业组合建议产品选型分析项目配套打造项目开发时序前言本体 / 区域 / 市场回顾最大限度挖掘项目价值及发展机会【项目属性】遂宁，3000亩高尔夫品质大盘河东，遂宁人眼中的富人区，遂宁高端住宅集聚区，区域认知度高；中华养生谷，遂宁休闲度假新名片，为项目打造旅游度假地产提供支撑；项目临多条主干道，开车出行方便，但缺乏公共交通等配套，有一定距离感，须重点解决；3000亩恢弘规模，低容积率、高尔夫资源、原生植被等，具备打造复合低密产品项目；思考：基于本案地块素质，本案无疑将打造低密社区，那么，本项

2、目该如何占位，最大限度吸引市场需求？遂宁经济基础薄弱、总量和增长速度在全省排名靠后，城市竞争力和影响力待提升；遂宁处于城市化进步快速推进阶段，房地产处于发展初期，高端物业起步；城市向东向南发展、生态田园城市的建设，都为本案发展创造了发展机会；遂宁距离成渝两大特大城市距离不远，高端客户将会有所分流；思考：应充分把握产业升级、消费需求升级、区域优势以及田园生态城市规划利好机会，在房贷收紧、楼市波峰将尽的大环境下，抓稳入市时机，实现项目突围，将项目打造成为生态人居标杆【区域属性】三线发展中城市，高端物业起步，城市认知待提升整体市场：2013年遂宁商品房供应106万方，销售约70万方，供大于求；整体均

3、价约4600元/平，同比上涨约10%；市场以高层住宅为主，少量别墅和洋房项目；别墅市场：市场供应少，去化速度一般，单盘月均去化约5-6套，资源型产品和花园、地下室赠送面积大的产品市场接受度较高；独幢主力面积350-400平，联排主力面积180-240平；叠拼180-200平；叠拼价格7000-9000元/平，联排10000元/平，独幢15000元/平左右；整体来看遂宁别墅市场处于培育期；洋房市场：市场洋房供应少，产品主力面积以100-110为主；成交均价约6000元/平，较高层有15%左右的溢价；江南美邸项目每批次开盘量约70套，开盘当日去化量约80%，洋房产品存在一定市场。客户情况：低密项目

4、成交客户基本都是做生意的老板，且多来至城区，少量外地客户也是回家置业；客户对别墅项目有一定关注度，看中项目品牌、环境、产品等；思考：遂宁别墅市场处于培育期，宜通过丰富产品线，降低项目未来销售风险；打造产品亮点，提升产品力！【市场小结】业内专家：无须走太高端，用配套、服务升级客户对别墅的认知！精准营销是关键本地客户：以自用、投资为目的；重点关注区域未来发展及生态环境打造、其次是户型设计、讲究实用性；对未来预期较高，价格依旧是主导因素。外地客户：以投资、养老为目的，重点关注区域环境及景观打造，看重未来发展潜力、生活的便捷性；我们的客户将是这样一群人：他们是遂宁人，或是与遂宁有渊源的人高尔夫，很新鲜

5、，很好奇，有兴趣关注配套、喜欢良好的生态环境、讲究实用，面子感强【深访启示】基于城市，打造遂宁首个国际田园生活样板基于市场，本项目不是挑战者，而是开拓者，告诉遂宁人，什么是别墅!基于产品，控总价，高赠送！超乎想象的产品，低于预期的价格基于客户，我们卖的不是房子，也不是配套，是生活方式！【发展机会总结】项目如何占位，方能叫好又叫座？Q 1.【整体占位思考】Q：本项目打造低密产品，如何占位，才能最大限度吸纳市场需求？基于遂宁，市场难以支撑如此大体量规划，我们更应该放眼更广的区域；基于川东，本案高尔夫配套属稀缺资源，能带动高端度假需求，若项目其他配套好，能撬动度假投资类需求；基于西南，成渝近远郊区域

6、，高尔夫配套并非稀缺，也不乏高品质度假项目，很难直接吸引成都、重庆客户前往置业，但不少与遂宁有着生意往来、亲属渊源等关系的西南客户是我们重要潜在客户；立足遂宁，辐射川东，影响西南是本案应有之本项目整体定位西南，首席城市高尔夫度假社区案名建议保利养生谷客户定位核心客群重要客群 外延客群遂宁及周边高端改善自住客户70% 与遂宁有渊源的度假客户20%外地投资客户 10%遂宁城区、及蓬溪大英等县想提高居住品质和升级，满足身份感的客户与遂宁有渊源的投资客户南充、达州、广安等川东城市的休闲度假客户落叶归根、衣锦还乡的归乡养老客户立足遂宁、辐射川东、影响西南以遂宁高端改善客户为主，与遂宁有渊源的度假性客户为

7、辅怎样的物业组合，能满足客户需求？Q 2.产品定位方案点评：遂宁独栋别墅容量小，原方案规划过大，存一定市场风险；产品形态无法充分满足休闲度假需求；结合成都旅游休闲市场经验，兼有投资功能的度假酒店或经济型别墅走量较好，建议本案适当增加此类产品；原方案，产品较单一，市场风险较大，难展示项目的包容性和多样性市场启示成都低密市场发展趋势对本项目的启示【本项目开发启示】洋房、联排别墅是市场上接受度最高的物业形态，销售速度最快，价格增幅最大目前市场上有近郊别墅、远郊度假型别墅两种区隔。远郊度假型别墅，小别墅最为畅销，本项目度假产品打造应遵从该规律。度假型别墅可以吸引目标客户群的关键性因素：极佳的自然景观资

8、源、小户产品设计、配套和高性价比，要保证本项目热销，必须要在满足以上几点要素，形成强有力的核心引擎典型度假项目内，小户型精装公寓产品热销，本案可适度规划；洋房、联排为主力，度假产品严控面积，精装公寓吸引投资客物业组合建议形象、利润、走量兼顾，多元化产品线，多样化选择大独栋价值标杆，高溢价，占据最佳的景观位置。是提高项目形象的保证，也是实现高溢价的产品。面积段400-600小独栋形象产品。借鉴成都热销小独栋的产品设计。面积段180-200为主。联排形象产品。控制单价，与保利江与城产品实现单价差，和客户区隔面积段160-180为主。洋房现金流产品产品的设计在江南美邸基础上实现升级。面积段90-12

9、0为主。高层现金流产品产品的设计在江与城基础上实现升级，与城区产品有一定价差；面积段90-120为主。度假酒店完善补充项目配套。面积段（30-60为主）从地块素质出发，适合打造低密产品，且这类产品能提升项目形象并保证可观的利润；从市场角度考虑，中高层项目客群基数大，能保证一定走量；项目产品配比建议整体来看，低密产品贯穿项目开发的始终，为核心产品，高层仅在三期开发；产品配比来看，高层占比近一半、低密各占4成，酒店、商业配套占1成；产品类型建筑面积占比(%)洋房63534.219联排5086715独栋24608.77高层16403249酒店+迷你别墅12067.94商铺17073.15合计3321

10、83100项目分期地块占地面积物业类型容积率建筑面积户型面积套型比例价值体系定位一期P12264176+1洋房、商业街1.61200060-250商铺/30267.290-100套三单卫28%现金流100-120套三双卫49%现金流140-160顶跃套四双卫23%价值标杆P13255906+1洋房1.333267100-120套三双卫79%现金流140-160套四双卫21%价值标杆P1472404独幢+联排0.536202400-500五房三卫（独栋）10%楼王250-350四房双卫（独栋）20%价值标杆180-250四房双卫（联排）70%价值标杆二期P538998独栋、联排、精装Mini别墅

11、0.3513649.3180-250四房双卫（联排）50%价值标杆250-350五房三卫（独栋）30%140-160三房双卫（Mini别墅）20%楼王P833960独栋、联排0.310188200-250四房/三卫（联排）70%价值标杆300-400五房三卫（独栋）30%楼王P1526557独栋0.25311.4250-350五房三卫40%价值标杆400-600五房三卫60%楼王三期P1-P259335高层2.85169104.8/社区商业中心3%80-90套二单卫7%现金流90-110套三单卫70%110-130套三双卫20%P313340度假酒店0.7933830-40标间70%现金流50

12、-60套一20%现金流160-180独院别墅客房10%自持P436728独幢、联排0.3512854.8180-250四房双卫（联排）90%价值标杆250-350四房三卫（独栋）10%怎样的户型设计，能满足客户需求？Q 4.产品户型选取参考原则:1) 根据成都保利已有别墅项目项目名称产品面积段（）2013年成交量（）保利石象湖 94-40021277.7保利公园198 350-45920221.9保利拉斐庄园367-55811231.7保利心语花园336-4253540.62别墅成交排名项目名称产品面积段（）2013年成交量（）1龙湖悠山郡201-400724362牧马山蔚蓝卡地亚401-14

13、00623193彩叠园101-250498464城南逸家201-500336455麓湖生态城181-1200333156三盛翡俪山201-600324057金科廊桥水乡141-600316258建发浅水湾501-700305409东山国际新城181-6002579310蓝光观岭国际社区91-5002468811海昌天澜101-25024217洋房成交排名项目名称产品面积段（）2013年成交量（）1炜岸城91-250389372龙湖北城天街121-250379993金山郡71-180370834新界51-250331565佳乐国际城121-400318756水城印象71-140292277艺锦湾

14、91-250264668英郦庄园81-250245019艺苑101-2001709510滨江丽景101-1201547411富豪新岸81-250149892) 根据成都市场热销项目洋房：90-100三房两厅单卫户型水城印象：建面99，实得108户型功能分区明确，通风采光好，双阳台竖厅设计，各空间尺度大，增添居住舒适度；不足之处在于餐厅与厨房之间空间较小，布局较为紧凑，影响就餐生活走廊面宽4m的景观大阳台与16客厅直接相连，开拓景观视线卧室与卧室之间3.2m走廊设计增添加住私密性主卧超大飘窗设计，提升主卧舒适度次卧270转角飘窗的设计，使次卧采光更加充足厨房与餐厅之间布局略微紧凑，影响就餐不仅是

15、生活阳台，也卫生间的采光源头洋房：100-120三房两厅两卫户型滨江丽景：建面112，实得136该户型方正、三面采光、南北通透、干湿分离，并赠送超长入户花园和次卧超大景观露台，全面享受四周景观资源厨房紧邻4.35的入户花园，花园式的生活随你打造次卧赠送5.4超大露台，尽情享受花园景观4.2m超长阳台，拉近客厅与自然的距离竖厅设计，餐厅+客厅约25，空间大25主卧自带飘窗和卫生间，独享生活舒适性洋房：140-160顶跃户型艺锦湾：建面141双主卧、双阳台、全明设计，通风采光功能好，超大面积屋顶花园和露台，一同提升居住品质，但底层室内棱角较多，对生活行动造成一定影响16主卧飘窗设计，景观效果更好2

16、6客厅与4.5m超宽阳台相接，畅享自然景观10露台与63屋顶花园一同搭建生活立体景观棱角较多，影响室内活动首层顶层别墅：140-160mini别墅户型保利石象湖：建面150迷你型双层独栋产品，退台无地下室设计，内部空间功能打造齐全同时达到空间尺度、采光、私密、舒适性等要求；并根据地貌特征不等，每户赠送4002000的私家花园超大露台，提升客厅景观视觉双主卧专享露台退台设计，保证一层客厅采光及生活舒适性餐厅厨房一体化，方便生活顶层次卧专享露台入户庭院，增加居住私密性置信牧山丽景：建面175四室两厅三位户型，一层动静分离，客厅双面采光设计，二层专享露台设计提升居住品质，共享露台设计更享惬意生活别墅

17、：160-180独栋别墅户型共享露台专享露台，提升品质客厅双面采光设计顶层卧室独享花园露台别墅：180-250联排别墅户型蓝光观岭国际社区：建面210四室两厅三卫户型，首层将人车行区域与私家花园开，保证独立性与私密性，顶层退台设计提高二层景观阳台舒适度，内部全为主人独享空间首层独立地上停车位，保证入户花园纯顶层退台设计，二层景观阳台舒适度提高入户花园、私家花园、露台花园体现花园式生活一层平面图二层平面图三层平面图别墅：250-350独栋别墅户型蓝光观岭国际社区：建面302四室两厅四卫户型，享有280-380入户花园景观，首层打造独立室内停车室，二层退台设计，顶层打造休闲娱乐功能，功能分层明确，

18、实现功能效果达到最大化独立室内停车设计退台设计，以保证首层生活阳台舒适性及室内采光横厅设计，餐厅与客厅同时享受窗外风景顶楼娱乐休闲空间设置，便面干扰一二层居住生活花园层首层二层别墅：400-600独栋别墅户型金科廊桥水乡：建面543四室三厅四卫户型，独享287休憩私家花园，功能按层分区，卧室私有配套齐全奢华，并配合外立面打造做出特有内部空间螺旋状楼梯，增强品质及艺术感270弧形窗设计独享花园露台客厅、餐厅挑空设计花园层客厅挑空设计双客厅设计Q 4.如何打造配套，满足客户生活及休闲度假需求？配套布局3期幼儿园，约9个班选址原则：尽量减少对住宅区的噪音影响，先期可对外开放，因此要考虑外向交通便利性

19、1期体育运动公园山地自行车道、花卉观光基地室内运动中心（羽毛球、网球、 篮球、恒温泳池等）选址原则：尽量不占用规划地块，利用一级开发实现，增加项目自身景观配套和功能配套；1期欧洲风情商业小镇主体性商业，休闲娱乐餐饮业态为主选址原则：开放性、展示性、商住分离3期社区邻里中心生活性商业、老幼活动中心、医疗中心选址原则：方便性、均好性；2期高尔夫学院（高尔夫练习场）选址原则：交通便利、地势较平坦1期公交站，社区慢性系统选址：不影响小区私密2期高尔夫会所选址原则：先期作为销售中心，可达性、昭示性为首要因素，其次要满足均好性，到各组团距离适中备注：幼儿园及体育公园为项目外用地，须与政府协商；首期商业小镇

20、主题定位首先契合了项目整体风格，并完善了配套；其次，欧洲风情主题在区域具有独特性，定能吸引人气，打开项目知名度；欧洲风情商业街首期商业小镇业态规划商业小镇业态规划为三大主题，以异域风情和中西创意市集为主的精品购物，中西特色美食街，以及休闲娱乐街精品购物：异域风情饰品、服饰，中西创意门店等；特色美食街：西式糕点、餐饮、特色小吃，中式特色餐饮或本地特色小吃等；休闲娱乐街：休闲饮品店、桌游吧、密室逃脱、茶馆等首期商业小镇布局规划P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8选址原因：开放性、展示性、便利性，位于项目地块最外侧，交通方便，对外展示性好；商住分离，商业街不影响住区；打造方式：建议本案选

21、择独立商业街模式打造，采用一层加局部两层的方式，体量约12000首先将商业街与住区分开，减少干扰；其次独立商业街打造出来品质更好，更具吸引力；打造要点：街道尺度适中，宽窄结合，不易过长；商业街曲直结合，适当呈现公共广场，给人以亮点；局部可以增加连廊331F外摆空间外摆空间人行通道12露台露台2F外摆空间外摆空间露台外摆空间首期商业小镇附加值提升建议布置露台和外摆空间首期体育公园配套选址原因：尽量不占用规划地块，利用一级开发实现，增加项目自身景观配套和功能配套；功能分区：主要分为三个功能区，室内、室外运动功能区，主要布置在道路一侧，减少对小区影响，且较为便利；靠里地块布置花卉和自行车绿道，与小区

22、景观和谐搭配。体育公园选址建议花卉与绿道室外运动区室内运动区体育公园的规划要点：一级保护用地内进行景观整理，在现状的基础上进行升级，增加景观的曲折性，加入休憩类的小品和运动设施配套，对外开放的城市型运动公园；通过合理的交通组织，实现一级保护用地的可游性；加入亭、椅，实现一级保护用地的可停留性；增加休闲步道，实现一级保护用地的运动性和养生性；利用保利花卉打造经验，植入花卉元素，打造运动主题和花卉主题一体的体育公园；首期体育公园室内、室外运动区室内运动：恒温泳池、篮球场、羽毛球场、乒乓球、健身中心、儿童游乐场、壁球馆、保龄球馆等，面积约2000。室外运动：网球场、篮球、轮滑、攀岩、儿童游乐场、植物

23、迷宫、门球场、按摩步道、全民健身区、户外拓展营区等，占地面积约3000。注：根据各个项目需求面积确定其总体量利用保利花卉资源，体育公园内部打造大片的花田，实现不同时令均有景可赏；花海花田内设置休憩型小品、观光型小品，美景之外又是一处美妙的婚纱摄影基地；绿道贯穿其中，可骑车、可漫步，享受大自然的清新。首期体育公园花卉观光与绿道花海花田，既是花海，又可做婚纱摄影基地；可漫步于绿道，亦可骑游于此中选址原因：先期作为销售中心，可达性、昭示性、展示性为首要因素；其次要满足均好性，到各组团距离适中会所规划：建筑面积约5000，功能包括会所餐厅、雪茄吧、健身房、恒温泳池、高尔夫品牌专卖等P12P13P15P

24、14P1P2P3P4P5P8高尔夫会所配备餐厅、雪茄吧、健身房等，满足客户休闲和商务需求，也提升整体形象健身房雪茄吧恒温泳池会所餐厅高尔夫品牌专卖二期会所配套高尔夫主题会所二期高尔夫练习场P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8教育配套考虑引入金苹果幼儿园或其他双语幼儿园，进一步完善教育配套三期教育配套P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8选址原因：尽量减少对住宅区的噪音影响，且距居住区距离适中，并充分考虑对外经营性，因此需选择外向交通便利位置园区规划：独立设置，尽量形成楼间隔，腾出建筑间距空间；初步设置9个班级，业主有优先就读权利；根据规定，建筑面积约2500，用地面积约3

25、800三期社区邻里中心P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8选址原因：便利性，位于住宅集中区域；均好性，到各区域距离适中；区隔性，将多层住区与别墅住区分开，减少干扰；主要功能1.生活超市：有丰富的有机蔬果、生鲜美味、进口食品与精致生活用品，面积约5000；2.老幼活动中心：设棋牌室、阅览室、儿童天地、乒乓球室、练操房等，供业主专享，面积约1000;3.医疗服务中心：设立社区医疗服务中心，建立就医转送绿色道；预约家庭医生入户检查，及预约门诊时间，面积约1000。社区邻里中心配备生活超市、老幼活动中心、医疗服务中心，极大方便社区居民生活注：预计小区常住人口7000，根据人均占用面积，以及

26、邻里中心定位，确定其面积约7000。三期度假酒店P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8打造度假酒店，提升项目形象，完善配套，同时消化过多的住宅体量选址原因：该地块与其它地块分离，减少干扰；其最大建筑体量合宜做酒店；打造方式：低层建筑，风格与项目整体谐调，除标准房间外，部分独院别墅设计；建筑面积约10000酒店产品：客房包含常规的30-50的公寓客房与高品质的独院别墅客房销售方式：在有资源和现金流不紧张情况下，可选择自持；亦可做为产权式酒店，销售产权，请专业酒店集团管理公寓式客房独院别墅客房度假酒店产品规划Q 5.项目如何铺排，实现首期轰动，及长期可持续获益？第二阶段（2015.10-

27、2017.06）快速发展期扩展增值特色，追求产品溢价全面发展期完善综合功能，实现开发目标第三阶段（2017.06-2019）时间 目标实现第一阶段（2014.06-2015.12）引擎启动期导入核心功能，提升区域人气区域发展阶段第一阶段引擎启动期站场核心区导入核心功能，提升区域人气启动区选取原则具备道路可达性；地块昭示性强；经过整理后有具备良好的展示面，资源良好；导入核心的商业功能和旅游功能：初步形成项目门户新形象：依托体育公园设置城市健身运动配套，植入保利花卉资源，打造成为遂宁新兴城市级家庭休憩游玩目的地高性价比的产品体系、复合型的板块开发理念取得首期项目热销引擎启动期启动期物业铺排P12P

28、14P15P8P5P4P3P1P13P2一期二期三期入口1入口2体育公园高尔夫练习场物业铺排原则：综合考虑地块价值，保证首期产品多元化；P12：商业街+洋房，该地块可达性、开放性均强，且地形不规则，展示面较长，打造风情商业小镇，通过风情商业街提升区域人气；P13： 6+1洋房，紧邻P12，但又有一定区隔，景观资源一般，建议规划洋房;P14：独栋+联排；地块较规整、面积大，景观资源佳，且与商业区有一定区隔，可塑性强，打造别墅产品，以独栋和联排为主；丰富首期产品线，满足不同需求；首期，规划洋房、商业街、独栋和联排四种物业类型，以丰富的产品线，构建产品竞争力；以风情商业街、体育公园作为核心引擎，提升

29、区域人气；首期配套：体育公园+风情商业街；一期住宅产品建议地块占地面积物业类型容积率建筑面积户型面积套型比例价值体系定位P12264176+1洋房、商业街1.61200060-250商铺/30267.290-100套三单卫28%现金流100-120套三双卫49%现金流140-160顶跃套四双卫23%价值标杆P13255906+1洋房1.333267100-120套三双卫79%现金流140-160套四双卫21%价值标杆P1472404独幢+联排0.536202400-500五房三卫（独栋）10%楼王250-350四房双卫（独栋）30%价值标杆180-250四房双卫（联排）60%价值标杆由于首批次

30、，项目高尔夫配套未启动，客户基本聚焦遂宁客户，产品将满足本土需求，市场回顾：洋房市场：在售项目仅1个，以100-110套三双卫为主力，参考大成都洋房产品发展趋势，建议本案洋房产品以100-120的套三双卫为主，配少量顶跃产品；别墅市场：以走量较好的180-240联排为主，遂宁独栋产品走量缓慢，供应很少，首期规划5栋大独栋，树立市场价值；按照成都市场趋势，经济型小独栋总价低，受市场欢迎，可少量规划；商铺市场：将打造1.2万方风情商业街，目前遂宁商铺市场空置率较高，滞销严重，本案商铺面积规划更多根据业态来确定，以休闲娱乐餐饮业态为主，面积区间为60-250；洋房以100-120套三双卫为主，配置少

31、量140-160顶跃；别墅以180-250联排为主，少量400-500大独栋，树立项目高品质形象；引擎启动期快速发展期第二阶段快速发展期打造高尔夫配套、会所配套，延展区域的休闲度假产品，使区域价值在原有基础上得到提升；依靠高尔夫核心配套导入休闲度假客群，打造高尔夫景观提升项目有效资源；围绕高尔夫景观资源、高尔夫相关配套开始开发中高端、高端住宅项目，最大化实现土地价值；扩展增值特色，追求产品溢价二期物业铺排P12P14P15P8P5P4P3P1P13P2一期二期三期入口1入口2体育公园高尔夫练习场物业铺排原则：在首期的基础上，丰富休闲配套，增加休闲度假产品，提升项目价值；P15：独栋，占地小，地

32、形狭长，景观面长，可规划全独栋产品；P5： 独栋+精装高尔夫mini别墅，地块位置相对较深，面积较大、规整，建议丰富产品类型，降低风险，南侧优质景观规划独栋，配少量精装高尔夫mini别墅，满足部分投资及度假需求；P8：独栋+联排；临高尔夫练习场，景观资源佳，地块不规整、两个小地块组成，建议西北侧规划独栋，东南侧规划联排；二期，地块资源价值较好，以独栋、联排为主提升项目品质，实现地块价值最大化，此外增加少量精装高尔夫mini别墅，满足部分投资度假需求；二期配套：高尔夫练习场+高尔夫会所；二期产品建议180-250联排， 400-600大独栋满足本地需求，；250以内经济型别墅满足客户需求，140-160精装别墅满足投资及度假需求；地块占地面积物业类型容积率建筑面积户型面积套型比例价值体系定位P538998独栋、联排、精装Mini别墅0.3513649.3180-250四房双卫（联排）50%价值标杆250-350五房三卫（独栋）30%140-160三房双卫（Mini别墅）20%楼王P833960独栋、联排0.310188200-250四房/三卫（联排）70%价值标杆300-400五房三卫（独栋）30%楼王P1526557独栋0.25311.4300-400五房三卫40%价值标杆400-600五房三卫60%楼王项目二期，启动高尔夫配