财务分析报告招商地产

1、财务管理课程专题研究报告（1）：上市公司财务分析报告学生小组姓名与学号：陈飞扬（10241033） 财务分析报告招商局地产控股股股份有限公公司（0000024）1. 近年来公公司经营与财财务概况概招商局地产控股股股份有限公公司（简称“招商地产”）于19884年在深圳圳成立，是香香港招商局集集团三大核心心产业之一的的地产业旗舰舰公司，也是是中国最早的的房地产公司司之一，先后后在深圳交易易所（0000024）、新新加坡交易所所（2000024）挂牌牌上市。招商商地产是香港港招商局集团团旗下三大核核心产业(交交通运输及基基础设施、地地产、金融)之一的旗舰舰企业。经过20多年的的发展，在综综合开发模式

2、式下，目前招招商地产的业业务版图涵盖盖房地产开发发、投资性物物业经营、物物业管理、房房地产中介服服务和供电业业务。其中出出租物业、物物业管理和供供电业务能给给公司带来稳稳定的现金流流，为公司房房地产开发业业务扩张提供供资金支持，而而物业管理和和房地产中介介也有利于公公司把握市场场变化，间接接为地产开发发业务提供服服务。形成了了以深圳为核核心，以珠三三角、长三角角和环渤海经经济带为重点点经营区域的的市场格局。截截止20077年末，招商商地产总股本本达8.455亿股，总资资产超过2550亿元。分分别在深圳、北北京、上海、广广州、天津、苏苏州、南京、佛佛山、珠海、重重庆、成都、漳漳州等多个大大中城市

3、拥有有40多个大大型房地产项项目，累积开开发面积超过过1000万万平方米。 在20多年年的实践中，招招商地产总结结出一套注重重生态、强调调可持续发展展的“绿色地产”企业发展理理念，并成功功开创了国内内的社区综合合开发模式。近状200822010年，房地产市场场经历了严厉厉的宏观调控控，调控政策策涵盖了土地地、信贷、税税收、保障房房建设以及“限购令”等一系列经经济及行政手手段，从抑制制需求、增加加供给、加强强监管等方面面对房地产市市场进行全方方位调控。处处于宏观调控控风口浪尖的的房地产行业业风云激荡，房房地产企业整整体陷入20008年以来来最为严峻的的市场考验，但但招商地产却却超出预期发发展，实

4、现弯弯道超车。一一直被业界公公认为房地产产行业抗压能能力最强的招招商地产，实实际上是调控控市场中具有多重重优势的无短短板公司，其其在淡市中多多项财务指标标远远超出同同等规模的房房地产企业，稳稳健进取的特特性再次彰显显无余。无论论是积极的内内部管理制度度改革，还是是在商业地产产方面的大规规模整合，以以及经营策略略的灵活调整整，招商地产产都堪称行业业内逆市发力力的佼佼者。2010年，面对复杂、严峻的行业形势，公司按照“巩固提升、突破发展”的经营思路，将提升专业能力、推广绿色技术、创新商业模式、加强公司管理作为重点工作，努力突破制约公司发展的瓶颈，扩大公司的经营规模，增强公司的盈利能力。全年实现营业

5、收入总额137.82 亿元，归属于上市公司股东的净利润20.11亿元，较上年同期增长22%。营业收入中：商品房销售收入119.83亿元，结算面积92.61万平米。目况200822010年，不断升级的房地产调控让市场嗅到冬天的味道，融资环境日益紧张，多数企业放缓了扩张的步伐，存货积压、现金流紧张、负债率攀升成为房地产企业的普遍现象。作为经营稳健的公司，招商地产一贯将财务安全视为公司发展的重要前提。保持合理的负债率，坚守财务安全底线是公司抵御市场风险的基本原则。作为以盈利能力见长的房地产企业，招商地产在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上一直深得行业推崇。此外，

6、拥有合理的资源优势和区域布局、均衡的产业结构以及丰富的产品类型，也将进一步增强公司经受市场考验的能力。主要会计数据如下： 图2-图2-1 主要财务数据（数据来源：CSMAR数据库）2. 以净资产产收益率为核核心的分析净资产收益率（ROE）是净利率与平均净资产的百分比，反映单位股东资本获取的净收益，衡量的是股东投入资本的保值、增值能力。由于税后净利润为股东单独享有，对于股权投资人来说，综合概括了企业的全部经营业绩和财务业绩。从长期看来，公司的成长能力和股东价值最大化取决于净资产收益的状况与变化趋势。通常，较高的净资产收益率反映了公司接受了较好的投资机会，并且对费用实施了有效的管理。运用以净资产收

7、益率为核心的财务分析体系分析招商地产的资产负债表和利润表。根据招商地产2008至2010年的年报，计算出招商地产的权益净利率，并以权益净利率（即净资产收益率）为核心分解财务指标，寻找招商地产的财务问题，并针对发现的问题，阐释问题产生的原因。近三年来，招商商地产与同行行业的两家房房地产上市公公司的净资产产收益率变动动情况如下图图：图2-2 图2-2 ROE走势图（数据来源：CSMAR数据库）图2-1 ROE走势图（数据来源：CSMAR数据库）横向来看，招商商地产的净资资产收益率不不仅在基数上上低于万科和和金地，而且且在增长能力力上也弱于万万科和金地（从从2008年年至20100年万科与金金地的净

8、资产产收益率稳定定上涨，而招招商地产却徘徘徊不前），说明招商商地产在股东东账面投资额额的盈利能力力方面与行业业巨头万科和和金地还是有有一定差距的的。纵向来看看，从20008年到20010年，招招商地产的净净资产收益率率始终维持在在11%左右右，这说明招招商地产的的的权益投资的的综合能力有有待进一步提提高。下面，将将净资产收益益率分解为营营业收入净利利率、总资产产周转率和权权益乘数三个个财务指标，分分别进行盈利利能力分析、资资产营运效率率分析和财务务杠杆分析，找找出影响招商商地产净资产产收益率增长长缓慢的因素素。能企业经营的直接接目的是赚取取利润，在保保持企业持续续稳定的基础础上追求良好好的成长

9、性。而而招商地产正正处于成长阶阶段，从招商商地产20008年至2010年的年度报告告中,我们通过分分解营业收入入净利率，判判断其对招商商地产资产净净利率的影响响程度，并进进一步分析企企业利润、本本身成本费用用、税收政策策等因素对招招商地产主营营业务收入净净利率的影响响，进而分析析其盈利能力力。率润入反营造力它是衡量量企业经营效效率的指标，反反映了在不考考虑非营业成成本的情况下下，企业管理理者通过经营营获取利润的的能力。营业利润率率越高，说明明企业百元商商品销售额提提供的营业利利润越多，企企业的盈利能能力越强；反反之，此比率率越低，说明明企业盈利能能力越弱。以以下是近三年年来招商地产产及另外两家

10、家房地产公司司的营业收入入净利率数据据。图2-3 营业收入净利率走势图图2-3 营业收入净利率走势图（数据来源：CSMAR数据库）横向来看，从22008到22010年，招招商地产的营营业收入净利利率都要高于于同行业的万万科和金地，表表明在同行业业中，招商地地产的经营效效率还是比较较高的，也就就是说在不考考虑非营业成成本的情况下下，招商地产产通过经营获获取利润的能能力还是比较较强的；纵向向来看，招商商地产的营业收入净利率率的波动较大大。从2008年年3月的111.41%升升至20088年9月的36.11%，涨涨幅高达2116.48%；又从2008年9月的36.11%降至至到2009年9月的22.

11、44%，下降了37.86%。营业收入净净利率等于净净利润与营业业收入的比值值，那么它就就和净利润还还有营业收入入有关。我们们来看看20008年至22009年三三年间招商地地产的净利润润与营业收入入的变化情况况，从中能大大体看出招商商地产营业收收入净利率变变化的一些原原因，然后再再从利润总额额结构、营业业利润的结构构两个方面来来分析招商地地产的盈利能能力。图2-4图2-4（数据来源：CSMAR数据库）从图2-4可以以看出，招商商地产在20008年1月月至20088年9月营业业收入减少，净净利润虽然也也有减少但是是相比营业收收入而言，减减少的幅度较较小，所以在在此期间营业业收入净利率率迅速上涨。从

12、从2008年年9月至20009年9月月，营业收入入大幅上涨，净净利润也随之之上涨，但显显然营业收入入涨幅大于净净利润涨幅，所所以在此期间间营业收入净净利率下降。营营业收入与净净利润都随季季节发生周期期性变化，排排除这种季节节因素的影响响，招商地产产的营业收入入与净利润总总体是不断上上涨的，反映映出良好的营营业能力。2.11利润总总额的结构利润总额包括营营业利润和营营业外收支净净额两部分，可可以通过分析析利润结构来来判断营业利利润和营业外外收支净额对对利润总额的的贡献程度。通过比较营业利润与营业外收支净额占利润总额的百分比来分析利润总额的结构，再分别分析营业利润与营业外收支净额的变动情况从而判断

13、它们对利润总额的贡献程度。 图2-5 图2-6 （数据来源：CSMAR数据库） （数据来源：CSMAR数据库） 报告期内，招招商地产主营营业务包括房房地产开发和和销售、投资资性物业经营营、房地产中中介服务、园园区供电和供供水和物业管管理的经营；其它业务主主要是港口资资产的租赁业业务，报告期期内其它业务务收入占营业业收入的比例例较小，因此在未来来期间内招商商地产将专注注于主营业务务的经营管理理。从图2-4可以看出出，20088年1月至22008年112月，招商商地产营业利利润占利润总总额的百分比比持续上涨。22008年以以前，招商地地产在产品开开发方面，习习惯于精雕细细琢，打造了了不少精品楼楼盘

14、，但也牺牺牲了开发速速度。20008年以后，随随着公司逐步步提高开发速速度，其综合合竞争能力更更加突出。招招商地产开发发的各项目在在2008年年已逐渐步入入销售高峰期期，在20008年实现了了销售大幅增增长得目标。20008年招商地地产实现商品房销售额额约55亿元元，与2007年相相比增长1775%。并且且其他的主营营业务如出租租物业、物业业管理和供电电供水给公司司带来大量持持续稳定的现现金流，为公公司房地产开开发业务扩张张提供资金支支持。所以在20008年一年年之中，营业业利润占利润润总额的百分分比持续上涨涨。从图2-5可以看出出，20088年到20110年，招商商地产的营业业利润不断增增加

15、。这两方方面都说明，从从2008年年到20100年，招商地地产的营业利利润对利润总总额的贡献程程度不断加大大。另外，房房价在20008年持续高高涨也为营业业利润的上涨涨提供支持。下下面来具体分分析营业利润润的结构。 2.12营业利利润的结构营业利润与营业业收入、营业业成本、期间间费用、营业业利润的其他他内容（投资资收益、公允允价值变动损损益以及资产产减值损失）有有关。下面是是2008年年至20100年三年间这这些因素的变变动情况。图2-7图2-7（数据来源：CSMAR数据库）2008年22010年，招商地产产的营业收入入从4111164万元增增长到13778242万万元，增长率率达235.20

16、；最最近三年随着着招商地产房地地产业务规模模扩大带来的的规模效应和和房价上涨因因素等因素带带来的毛利率率水平提升，带带动了其主营业务整整体收入提高高。从图2-7可以以看出，20008年至22010年期期间，排除季季节因素，招招商地产的营营业收入持续续稳定上涨，当当然营业成本本也随之上涨涨，且营业成本占占比重较大，接接近60%，所所以招商地产产也应在成本本上进行适当当的控制调整整。不过营业业成本增幅小小于营业收入入。再来看期期间费用，基基本被控制在在一个稳定的的范围之内，说明经营管理良好。所以总体来看，营业利润呈现持续稳定上涨趋势，反映了良好的盈利水平。营析资产营运效率反反映了企业在在一定时期内

17、内管理资产营营运效率的能能力。总资产产周转率是一一定期间的周周转额与全部部资产的比率率，可以评价企业业利用总资产产创造销售收收入的有效程程度。图2-8 总资产周转率图2-8 总资产周转率（数据来源：CSMAR数据库）从图2-8可以以看出，在22008年33月至20009年3月一一年之间，招招商地产的总总资产周转率率低于同行业业的万科和金金地，并且在在此期间，其其总资产周转转率上升趋势势并不明显，说说明招商地产产总资产的周周转速度还有有待进一步提提高，这就需需要增强其销销售能力。从从图3-7可可以看出，从从2008年年3月到20009年3月月，招商地产产的营业收入入并没有过高高的增长，并并且在2

18、0008年12月月增发新股，增增发完成后，招招商地产总资资产从2988亿增加到3357亿左右右，净资产将将从82亿增增加到1411亿左右，分分别增长200%和72%。综合来看，即即营业收入小小幅增长与总总资产大幅增增长促使20008年3月月至20099年3月这一一年之内的总总资产周转率率没有增长，反反而有所下降降。2009年3月月以后，招商商地产的总资资产周转率大大幅上升，迅迅速赶上了同同行业的万科科和金地。说说明在此期间间，招商地产产的销售能力力不断增强，使使得总资产周周转使得加快快。究其原因因，可能是22008年以以前，招商地地产在产品开开发方面，习习惯于精雕细细琢，打造了了不少精品楼楼盘

19、，但也牺牺牲了开发速速度。20008年以后，随随着公司逐步步提高开发速速度，其综合合竞争能力更更加突出。招招商地产开发发的各项目在在2008年年已逐渐步入入销售高峰期期，在20008年以后实现了销售大幅增增长的目标。招商地地产业务快速速增长还得益益于公司大量量的土地储备备支撑。在行行业从低谷重重回顶峰的22009 年年，招商地产产房地产销售售收入增长率率高达3388%，远远超超出同等规模模的房地产企企业。在20008年的增增发项目注入入后，大股东东在蛇口还有有50万平方方米项目规划划已获批，具具备注入条件件。随着深圳圳市政府对蛇蛇口区域发展展的重视，海海上世界项目目和太子湾国国际油轮码头头项目

20、也即将将启动，项目目涉及1300万平方米，招招商地产参与与其中别墅和和公寓项目的的开发。2009年及及2010年年，招商地产产迎来结算高高峰期。20008年公司司的结算收入入约为60亿亿元，20009年超过1100亿元；2010 年则超过1150亿元。招招商地产未来来三年房地产产结算收入复复合增长率接接近60%。这些因素都促使招商地产的销售能力大大增强，总资产周转率不断攀升。下面，从流动资产与非流动资产两方面来具体分析招商地产的资产营运状况。2.21流动资资产对资产营营运效率的影影响流动资产周转率率是营业收入入与平均流动动资产的比值值，流动资产产是企业各类类资产中流动动性最强、最最具活力的部部

21、分，因此，对对流动资产周周转率的分析析，既能考察察投入与产出出意义上流动动资产的使用用效率，又能能评价价值流流转意义上所所使用流动资资产实现价值值补偿的速度度。下面是22008年至至2009年年三年间招商商地产流动资资产周转率的的变化情况。图2-9 流动资产周转率图2-9 流动资产周转率（数据来源：CSMAR数据库）排除季节性因素素的影响，招招商地产在22008年至至2010年年期间，流动动资产周转率率持续稳定增增长，表明流流动资产的使使用效率不断断增强，其使使用流动资产产实现价值补补偿的速度不不断加快。从从资产构成来来看，截止22010年112月31日日，招商地产产资产中流动动资产、长期期股

22、权投资、投投资性房地产产、固定资产产、无形资产产占其总资产的比比重分别为889.62、1.000、5.755、0.444和0221。 在招商地产的资资产结构中，流流动资产占比比最高；在招招商地产的流流动资产中，存存货占总资产产的比例最高高，其次是货货币资金。截截止20100年12月331日，招商商地产存货占占总资产比重重达64.669，货币币资金占总资资产的比例为为16.188。招商地产产的流动资产产尤其是存货货占总资产的的比重维持较较高的水平，这这符合房地产产企业的行业业特点。一般般而言，房地地产开发企业业拥有较大比比例开发中及及规划中产品品，且拥有较较多现金和银银行存款。图2-10（数据来

23、源：CSMAR数据库）流动资产主要包包括了货币资资金以及存货货。下面是22008年至至2010年年期间，招商商地产货币资资金，以及存存货的变动情图2-10（数据来源：CSMAR数据库）从图2-10可可以看出，招招商地产的货货币资金与存存货的数量稳稳定上涨，这这与营业规模模不断扩大、营营业收入持续续增加有密切切关系。招商地产20110年末货币币资金余额较较2008年年末增加了22287255万元，增幅幅为30.995，主要要原因是随着着公司规模的的扩大，短期期债务明显上上升，尤其是是应付土地款款及项目开发发工程款，为为了提高公司司的短期支付付能力，公司司适当加大了了货币资金存存量，以保证证项目开

24、发进进度及新增土土地储备的需需要。最近三年招商地地产房地产开开发与销售业业务保持了较较快的增长速速度，招商地地产以深圳为为核心区域，在在全国多个城城市同时开展展以住宅为主主的房地产开开发业务，土土地储备、在在建开发房地地产项目逐年年增加，致使使报告期内存存货持续快速速增长。总体来看，招商商地产的流动动资产周转状状况良好，并并且有继续提提升流动资产产营运效率的的趋势。2.22非流动动资产对资产产营运效率的的影响非流动资产主要要包括了长期期投资和固定定资产。下面是20008年至22010年三三年之间招商商地产的固定定资产周转率率与长期资产产周转率变化化情况。 图2-11 固定资产周转率 图2-12

25、 长期资产周转率 （数据来源：CSMAR数据库） （数据来源：CSMAR数据库） 图2-11 固定资产周转率（数据来源：CSMAR数据库）从图2-11可可以看出，排排除季节性因因素的影响，从2008年至2010年，招商地产的固定资产周转率与长期资产周转率持续稳定上升，表明其利用非流动资产盈利的能力不断增强，非流动资产的使用效率得到提高。能偿债能力是指企企业用资产清清偿长期负债债和短期负债债的能力。由由于债务按照照到期时间分分为短期负债债和长期负债债，所以偿债债能力的分析析也分为短期期偿债能力和和长期偿债能能力分析两个个部分。在持持续经营的假假设前提下，企企业会用资产产和经营过程程中创造的收收益

26、来偿还长长期债务和短短期债务。下下面，分别由于企业偿债能能力分为短期期偿债能力和和长期偿债能能力，所以下下面从这两个个方面来分析析之。2.31短期偿偿债能力短期偿债能力是是指企业用流流动资产和营营业利润偿还还各种一年以以内到期的或或者超过一年年的一个营业业周期内到期期的流动负债债的能力，是是企业对短期期债券人权益益或者其负担担的短期债务务的保障程度度，它主要取取决于企业资资产的流动性性和变现能力力。分析短期期偿债能力常常用的财务指指标有流动比比率、速动比比率以及现金金比率。下面面是20088年至20110年三年之之间招商地产产的流动比率率、速动比率率以及现金比比率的变动情情况。图2-13图2-

27、13（数据来源：CSMAR数据库）先来看流动比率率与速动比率率，这两个比比率反映了企企业的偿债能能力。一般情情况下，流动动比率和速动动比率指标值值越高，说明明企业的短期期偿债能力越越强；反之，流流动比率和速速动比率越低低，说明企业业短期偿债能能力越弱。流流动比率和速速动比率作为为判断企业财财务状况的重重要指标，应应当保持在一一个适当的幅幅度。如果这这两个指标过过高，企业的的短期偿债能能力虽然有了了充足的保障障，但是由于于大量占用资资金，减缓了了流动资产和和速动资产的的周转速度，资资金也不能充充分发挥有效效的使用效益益，进而影响响企业的长期期生产经营效效果。如果这这两个指标过过低，表明企企业负债

28、过高高，短期偿债债能力没有保保障，经营风风险增大，投投资者投资信信心不足，也也会影响企业业的生产经营营效果。从图图2-13可可以看出，在在这三年期间间，招商地产产的流动比率率和速动比率均均保持在一个个稳定的状态态，表明其财务务基础较为稳稳固，短期偿偿债能力越强强。最近三年招招商地产调整整债务结构，通通过增加长期期银行借款和和发行可转债债，一方面保保证公司房地地产开发、房房屋租赁业务务所需的长期期稳定资金；另一方面，提提高了短期偿偿债能力，降降低财务风险险。从图2-13可以看看出，在这三三年期间，招招商地产的流流动比率和速速动比率均呈呈逐年上升趋趋势，表明其其财务基础较较为稳固，短短期偿债能力力

29、有所提高。招招商地产的流流动比率和速速动比率较同同行业可比上上市公司略低低，这是由于于其正处于快快速发展阶段段，年度在建建新开工项目目总建筑面积积大于每年竣竣工销售面积积，加之其积积极购置新的的土地进行土土地储备，使使得存货持续续增长，占流流动资产的比比重较大。招招商地产的拟拟开发项目、在在建项目和已已完工项目均均处于经济发发达地区，地地理位置优越越，房地产存存货的质量优优良，变现能能力较强。 最近三年招招商地产已经经逐步建立了了以房地产开开发、物业出出租为主的业业务体系。近近3年其通过过银行借款、发发行可转债等等债务融资方方式，加大对对房地产开发发、出租物业业主业的投入入，土地储备备、在建房

30、地地产项目、新新增出租物业业等均有大幅幅度的提高，从从而不断提升升其在行业中中的竞争实力力。然后是现金比率率，这个指数数最能反映企企业直接偿付付流动负债的的能力。但这这一比率过高高，就意味着着企业流动负负债未能得到到合理运用，而而现金类资产产获利能力低低，这类资产产金额太高会会导致企业机机会成本增加加。从图2-13可以看看出，在这三三年期间，招招商地产的现现金比率保持持在一个稳定定的状态，表表明其在保证证较强的短期期偿债能力的的基础前提下下能够有效使使用资金，提提高资金使用用效率。2.32长期偿偿债能力分析析长期偿债能力是是指企业在长长期借款使用用期内的付息息能力和长期期借款到期后后的归还借款

31、款本金的能力力。资产和负负责的结构、企企业的信用风风险、发展潜潜力均可影响响企业的长期期偿债能力。反反映企业长期期偿债能力的的财务指标主主要有资产负负责率、产权权比率、有形形净值债务率率以及已获利利息倍数。资资产负债率是是指企业的负负责总额与资资产总额的比比率，它表明明来自于债权权人资金形成成的资产占企企业总资产的的比重，以及及在企业清算算时对债权人人利益的保障障程度。产权权比率是指企企业负债总额额与业务权益益的比率，揭揭示了负债资资金与权益资资金之间的关关系，因而能能够说明正常常情况下债权权人权益受到到投资人权益益的保障程度度，或者在企企业清算时对对债权人利益益的保障程度度，也能说明明企业基

32、本的的财务结构或或者资本结构构及其稳固程程度。有形资资产债务率是是指债务总额额与有形价值值的比值，不不考虑无形资资产的价值，只只考虑可能并并且可以用于于偿债的股东东具有所有权权的有形资产产的净值。图2-14图2-14（数据来源：CSMAR数据库）由于2008年年12月，招招商地产成功功增发，增发发完成后，招招商地产总资资产将从2998亿增加到到357亿左左右，净资产产将从82亿亿增加到1441亿左右，分分别增长200%和72%；公司资产产负债率则从从2008年年第3季度的的67.3%下降到566.1%，公公司的资产规规模和抗风险险能力都显著著提高。所以以从图2-114中，我们们看到20008年

33、9月到到12月之间间，招商地产产的产权比率率和有形价值值债务率显著著下降，资产产负债率也随随之下降。22009年至至2010年年，由于招商商地产的营业业规模不断扩扩大以及政府府对房地产市市场的调控力力度不断加大大，使其资产产负债率、产产权比率以及及有形净值债债务率有所上上涨，但都只是轻微微的，是在其其控制范围之之内的。总的的来看，这三三年内，招商商地产的长期期偿债能力还还是很强的，这这得益于其积积极的内部管管理制度改革革，在商业地地产方面的大大规模整合，以以及经营策略略的灵活调整整。变财务杠杆的分析析主要通过权权益乘数来进进行分析，对对企业财务杠杠杆的分析可可以衡量企业业的财务风险险，对财务杠

34、杠杆的分析可可以从权益乘乘数、总资产产负债率、债债务结构、融融资政策能力力的分析方面面进行。图2-15图2-15（数据来源：CSMAR数据库） 作为一家具有稳稳健进取精神神的公司，招招商地产的权权益乘数明显显低于同行业业的万科和金金地，表明招商地产股东投投入的资本在在企业资产中中所占比重较较另外两家房房地产公司大大，而同时可可知债务权益益在企业资产产中所占的比比例较另外两两家房地产公公司小，财务风险险较另外两家家房地产公司司大。在20008年9月月到12月之之间，招商地地产的权益乘乘数下降比较较明显，这是是因为20008年12月月招商地产成成功增发，这这在一定程度度上降低了其其财务风险，并并且

35、同时增强强了其盈利能能力和成长性性。下面从债债务结构与股股东权益结构构两方面来分分析之。2.41债务结结构企业的负债主要要包括流动负负债和非流动动负债两部分分。下面是22008年至至2010年年招商地产的的债务结构的的变动情况。图2-16图2-16（数据来源：CSMAR数据库） 招商地产的负债债结构主要以以流动负债为为主，截止22010年112月31日日，招商地产产的流动负债债占负债总额额的比例为773.72，其中短期期借款、应付付账款、预收收款项分别占占负债总额的的3.03、12.330、29.114；非流流动负债中以以长期借款为为主，占负债债总额的22284。负负债结构符合合我国房地产产开

36、发企业的的特点。从图2-16可可以看出，从从2008年年至20100年，招商地地产的债务结结构维持在一一个较为稳定定的状态，表表明其财务基基础较为稳固固。2.42股东权权益结构 股东权权益包括实收收资本、资本本公积、盈余余公积以及未未分配利润。下下面是20008年至20010年招商商地产的股东东权益变动情情况。图2-17图2-17 图2-17（数据来源：CSMAR数据库） （数据来源：CSMAR数据库）由于招商地产在在2008年年12月进行行了一次成功功增发，以每每股13.220元的价格格公开增发44.5亿股，募募集资金599.4亿元。所以招商地产的资本公积与股东权益在2008年12月迅速上涨

37、。这次增发使得招商地产的资产负债率则从2008年第3季度的67.3%下降到56.1%，公司的资产规模和抗风险能力都显著提高。这意味着，在房地产企业分化加剧的今天，拥有品牌、品质和资源稀缺优势的招商地产会获得更为有利的生存环境和更大发展空间3. 现金流量量分析 上面对净净资产收益率率的分析只涵涵盖了资产负负债表和利润润表，分析的的重点是营业业收入净利率率、资产周转转率以及权益益乘数及其相相关影响因素素，并没有针针对现金流量量进行分析。现金流量是财务资源交换与流动的最基本形式，现金流量的创造能力是支撑企业持续增长的本质特征。下面从现金流量结构、现金流量的保障能力和现金流量的创造能力三个方面来对招商

38、地产20082010这三年的现金流量进行分析。 流析分析经营活动、投投资活动、筹筹资活动产生生的现金流量量的比例结构构，可以评价价企业各类企企业现金流量量对当期全部部现金流量的的贡献程度。在在现金流量的的结构分析中中，由于主营营业务产生的的经营活动现现金流量是企企业全部现金金流量的主要要源泉，是支支撑投资活动动现金流量的的基础，也是是筹资信用能能力的基本保保障。因此，经经营活动现金金流入量的比比例反映了企企业创造现金金流量的能力力，而连续多多个期间内的的经营活动现现金流量的持持续产生能力力又反映了企企业的成长性性。对于像招招商地产这样样的成长型企企业来说，通通常是利用部部分经营活动动现金净流量

39、量和筹资活动动现金净流量量支持投资支支出现金净流流量。下面从从现金流入流流出比、现金金净净流量结结构、现金流流入结构以及及现金流出结结构四个方面面来进行现金金流量结构的的分析。3.11现金流流入流出比的的分析下面是招商地产产从20088年至20110年三年间间现金流入流流出比的变动动情况。图3-1 现金流入流出比分析图3-1 现金流入流出比分析 （数据来源：CSMAR数据库）总现金流入流出出比：招商地地产总现金的的流入流出在在这四年来一一直处于动态态平衡状态，流入流出比在1左右，可以看出，招商地产的经营活动还是比较稳定的。经营活动现金流流入流出比：最近三年，为实现做大大、做强房地地产主业的战战

40、略，招商地地产在全国多多个城市同时时开发多个房房地产项目，积积极储备土地地和投入项目目开发成本的的现金支出大大幅上升，以以保证其可持续发展展，壮大公司司实力，导致致2008年年至20100年经营活动动现金流入流流出比较小。近近些年房地产产行业上市公公司普遍存在在经营活动现现金流流入流流出比偏小的的现象，符合合行业特征。同同时，200082010年销销售商品收到到的现金与营营业收入的比比例分别为11.73、11.57和1151，显示销销售商品收到到的现金与营营业收入的比比例基本保持持平衡，表明明公司经营活活动现金回笼笼情况良好。投资活动现金流流入流出比：近三年来，招招商地产的投投资活动现金金流入

41、流出比比变动幅度较较大。主要是是由于公司积积极通过资源源整合的方式式获得项目资资源。筹资活动现金流流入流出比：近三年来，招招商地产的筹筹资活动现金金流入流出比比较大且变动幅幅度较大。主主要是由于市市场的变化和和招商地产的的改革导致其其融资策略的的变化，进而而影响了筹资资活动流入流流出比。总体而言，在考考虑了房地产产开发项目结结算的周期性性特点之后，公公司经营活动动产生的净现现金流量状况况较好；公司司投资活动的的现金流入流流出比波动较较大，说明公公司正处在高高速扩张阶段段；公司筹资资活动的现金金流入流出比比较高，反映映了公司每年年均有大量的的融资需求，这这与公司快速速成长的特点点是相匹配的的。3

42、.12现金净净流量结构分分析现金净流量结构构反映了企业业经营活动、投投资活动和筹筹资活动中现现金净流量占占其全部现金金净流量的比比例，即这三三项活动产生生的净现金净净流量对企业业本年度创造造的现金以及及现金等价物物净增加额的的贡献程度。下下面是近三年年来招商地产产三种活动的的现金净流量量结构的变动动情况。图3-2 现金净流量结构图3-2 现金净流量结构（数据来源：CSMAR数据库）经营活动现金净净流量结构：最近三年为为实现做大、做做强房地产主主业的战略，公公司在全国多多个城市同时时开发多个房房地产项目，积积极储备土地地和投入项目目开发成本的的现金支出大大幅上升，以以保证公司可可持续发展，壮壮大

43、公司实力力，导致经营营活动现金净净流量结构在在2010年年变化很大。投资活动现金净净流量结构：最近三年，公公司投资活动动产生的现金金净流量结构构接近与零，主主要是由于公公司积极通过过资源整合的的方式获得项项目资源。筹资活动净流量量结构：最近近三年公司筹筹资活动现金金流在20110年以前变变化不大，22010年产产生了较大的的波动，反映映了公司融资资需求的加大大，这与公司司快速成长的的特点是相匹匹配的。筹资资活动的现金金总体上呈增增加的趋势，说明公司三年来创造现金流能力是值得肯定的。3.13现金流流入结构分析析现金流入结构分分析反映了经经营活动现金金流入量、投投资活动现金金流入量以及及筹资活动现

44、现金流入量在在全部现金流流入量中的比比重，以及各各项业务活动动现金流入具具体项目的构构成情况，明明确企业的现现金流量来源源，要增加现现金流入量主主要应用在哪哪些方面采取取措施等。下下面是2000820100年三年间招招商地产的现现金流入结构构变动情况。图图3-3 现金流入结构（数据来源：CSMAR数据库）经营活动现金流流入结构：在在三项活动（投投资、筹资和和经营）产生生的现金流入入量总额中，经经营活动产生生的现金流入入量占有大部部分的比例，特特别是主营业业务活动流入入的现金明显显高于其他经经营活动流入入的现金。22008年至至2010年年间，从图33-3可以看看出，招商地地产的经营活活动现金流

45、入入结构逐渐增增加，表明招招商地产的经经营规模不断断扩大，具有有高度的成长长性。筹资活动现金流流入结构：与与经营活动现现金流入结构构相比，筹资资活动现金流流入结构呈现现出下降趋势势，招商地产产在20088年12月进进行一次成功功增发之后，融融资需求有所所减小。同时时，针对国内内外经济发展展环境的变化化，政府经过过多次加息、连连续上调存款款准备金率，市市场流动性已已明显收紧。加加上一系列调调控政策的叠叠加效应，房房地产市场步步入调整期。作作为经营稳健健的公司，招招商地产一贯贯将财务安全全视为公司发发展的重要前前提。保持合合理的负债率率，坚守财务务安全底线是是公司抵御市市场风险的基基本原则。深深化

46、现有银企企合作的基础础，加大地产产金融产品的的研究与应用用，多元化多多渠道筹集资资金，满足公公司生产经营营与中长期发发展的资金需需求。加强内内部精细化管管理，加快项项目开发周转转速度，不断断提升资金综综合使用效益益。所以从22009年开开始，招商地地产的融资活活动带来的现现金流入占总总现金流入的的比重逐渐减减小。 投资活动现金流流入结构：从从图3-3可可以看出，投投资活动现金金流入量占招招商地产总现现金流入量的的比重很小，并并且在最近三三年中变化很很小。3.14现金流流出结构分析析现金流出结构分分析反映了经经营活动中现现金流出量、投投资活动现金金流出量、筹筹资活动现金金流出量在全全部现金流出出

47、量中的比重重，以及各项项业务活动现现金流出量在在该类别现金金流出量中所所占的比重，它它具体反映了了企业的现金金用于哪些方方面。下面是是2008年年至20100年三年间招招商地产经营营活动现金流流出结构、投投资活动现金金流出结构以以及筹资活动动现金流出结结构的变动情情况。图3-4 现金流出结构分析图3-4 现金流出结构分析（数据来源：CSMAR数据库）经营活动现金流流出结构：从从图3-4可可以看出，招招商地产经营营活动的现金金流出量占其其总的现金流流出量的比重重很大，基本本上是三项活动现现金流出中比比重最大的。投资活动现金流流出结构：投投资现金流出出结构与现金金流出结构相相同，占总现现金流出量的

48、的比重很小，并并且变化不大大。因为投资资活动现金流流出量是以当当前现金流量量为基础的，所所以其反映出出未来营业收收入现金流量量维持在一个个稳定的状态态。筹资活动现金流流出结构：从从2008年年至20100年，招商地地产的筹资活活动现金流出出结构经历了了上升和下降降两个过程。22008年到到2009年年成上升趋势势，20099年至20110年成下降降趋势。上升升是因为其规规模在20008年至20009年间的的扩大增加了了其对融资的的需求；下降降是因为政府府加强了对房房地产市场的的调控力度，使使得招商地产产采取更加稳稳健的财务政政策，适当减减小了融资需需求，相应的的筹资活动现现金流出量占占总现金流

49、出出量的比重也也减小了。流能现金流量的保障障性又称现金金流量的流动动性，是指以以现金流量支支付即将到期期债务的能力力，常用经营营活动现金流流量净额对债债务的比值来来测度。它是是建立在“企业目前经经营状可以持持续经营，并并未发生重大大变故”等重要前提提假设下的。但但是对于一个个一般的公司司来说还是很很必要的。我我们从现金到到期债务比率率、现金流动动负债比率和和现金债务总总额比率进行行分析。3.21现金到到期债务比率率 现金到到期债务比率率是经营活动动现金流量净净额与本期到到期负债的比比值，放映了了企业用经营营活动现金流流量偿还本期期到期债务的的能力。这里里的债务是指指长期债务和和应付票据，是是不

50、可展期的的。图3-5 现金到期债务比率图3-5 现金到期债务比率（数据来源：CSMAR数据库）从图3-5可以以看出，招商商地产在20008年至22009年末末期现金到期期债务比率不不断上升，短短期偿债能力力越来越好；2010年年开始，其现现金到期债务务比率不断下下降，表明其其短期偿债能能力变差。下下面将从经营营活动现金流流量净额变动动情况和本期期到期负债的的变动情况两两个方面来分分析其变化原原因。图3-6图3-6（数据来源：CSMAR数据库）从图3-6可以以看出，从22008年至至2010年年，招商地产产的本期到期期负债变动不不大，基本维维持在一个稳稳定的状态。而而经营活动现现金流量净额额的波

51、动较大大，并且与现现金到期债务务比率的具有有相同的变动动趋势，这说说明现金到期期债务比率的的变化主要源源于经营活动动现金流量净净额的变化。土土地是开发商商生产过程中中最重要的生生产原料，也也是衡量该公公司未来发展展潜力的重要要指标。而在在储地方面，招招商地产的脚脚步也从未停停止。特别是是在20100年，招商地地产在佛山、上上海、厦门等等地购得土地地7块，而后后又刷新了南南京地王纪录录，以18.6亿元拿下下了河西某地地块。据统计计，20100年招商地产产新增权益建建筑面积588.39万平平方米，新增增项目整体的的楼面地价为为5169.57元/平平方米。根据据中国经济济周刊公布布的上市土地地储备排

52、行榜榜，招商地产产的排名高居居前十。20010年前三三季度，公司司共新增土地地储备85万万平方米，总总储备超过11100万平平方米，总计计花费30.18亿元。这这使得招商地地产拥有大部部分住宅的持持有性物业，这这为其营业收收入提供了稳稳定的来源，同同时也不可避避免地使其经经营活动现金金流净额减少少，给其现金金流带来的压压力不断增大大。这就解释释了为什么招招商地产在22010年，短短期偿债能力力变差。3.22现金流流动负债比率率现金流动负债比比率是经营活活动现金流量量净额与流动动负债的比值值，反映了企企业用经营活活动现金流量量偿还流动负负债的能力。下面是2008年至2010年三年间招商地产的现金

53、流动负债比率的变化情况。图3-7 现金流动负债比率图3-7 现金流动负债比率（数据来源：CSMAR数据库） 从图3-7可以以看出，招商商地产20008年至20010年的现现金流动负债债比率的变动动情况和现金金到期债务比比率相似：在在2008年年至20099年末期现金金流动负债比率率不断上升，短短期偿债能力力越来越好；2010年年开始，其现现金流动负债债比率不断下下降，表明其其短期偿债能能力变差。我我们从经营活活动现金流量量净额与流动动负债分析其其变化原因。图3-8（数据来源：CSMAR数据库）图3-8（数据来源：CSMAR数据库）从图3-8中可可以看出，流流动负债逐年年增加。一方方面，这与招招

54、商地产的规规模不断扩大大导致其流动动负债随之增增加；另一方方面，招商地地产的囤地越越来越多，然然而房地产行行业存货中拟拟开发和正在在建设的土地地变性周期较较长，也使得得招商地产的的流动负债增增加，经营活活动现金流净净额减少。所所以其现金流流动负债比率率在20100年出现了下下降，其短期期偿债能力变变差。3.23现金债债务总额比率率现金债务总额比比率是经营活活动是经营活活动现金流量量净额与负债债总额的比值值，反映了企企业用经营活活动现金流量量偿还所有债债务的能力。下下面是20008年至20010年三年年间，招商地地产的现金债债务总额比率率的变动情况况。图3-9 现金债务图3-9 现金债务总额比率

55、（数据来源：CSMAR数据库）从图3-9可以以看出，招商商地产20008年至20010年的现现金债务总额额比率的变动动情况和现金金到期债务比比率相似：在在2008年年至20099年末期现金金流动负债比率率不断上升，短短期偿债能力力越来越好；2010年年开始，其流流动负债比率率不断下降，表表明其短期偿偿债能力变差差。我们从经经营活动现金金流量净额与与负债总额分析其变变化原因。图3-10图3-10（数据来源：CSMAR数据库）从图3-8中可可以看出，负负债总额逐年增加加。一方面，这这与招商地产产的规模不断断扩大导致其其负债总额随之增加加；另一方面面，招商地产产的囤地越来来越多，然而而房地产行业业存

56、货中拟开开发和正在建建设的土地变变性周期较长长，也使得招招商地产的负负债总额增加，经经营活动现金金流净额减少少。所以其现现金债务总额额比率在20010年出现现了下降，其其用经营活动动现金净流量量偿还全部负负债能力变差差。流力 获取现现金的能力是是指企业投入入的资源产生生经营活动现现金流量的能能力。经营活活动现金净流流量是支持企企业经济活动动顺利开展的的基本源泉，支支撑着投资活活动现金流量量和筹资活动动现金流量。它它是投资者对对于企业投资资评价的一个个重要方面。通通常我们以营营业收入收现现比率、每股股经营活动现现金净流量和和全部资产现现金回收率三三个指标进行行评价。3.31营业收收入收现比率率营

57、业收入收现比比率是销售商商品、提供劳劳务收到的现现金与营业收收入的比值，反反映了单位营营业收入得到到的净现金。下面是2008年至2009年三年间招商地产的营业收入收现比率的变动情况。图3-11 营业收入收现比率图3-11 营业收入收现比率（数据来源：CSMAR数据库）从图3-11可可以看出，22008年到到2010年年招商地产营营业收入收现现比率在逐步步上升。表明明其单位营业业收入的直接接创造现金流流的能力逐步步上升，使得得企业可以利利用的现金流流增加，利于于企业的现金金循环和企业业发展。3.32全部资资产现金回收收率 全部资资产回收率是是经营活动现现金净流量与与全部资产的的比值，反映映了单位

58、资产产产生现金的的能力。由于于，所有资产产不全是经营营性资产，所所以这个指标标需要注意生生产性资产占占总的比例，但但却不失为一一个较好的评评价指标。下下面是从20008年至22010年这这三年间招商商地产的全部部资产现金回回收率的变动动情况。图3-12图3-12（数据来源：CSMAR数据库）从图3-12可可以看出，从从2008年年至20099年末。招商商地产的全部部资产现金回回收率逐渐上上升，表明其其单位资产产产生现金的能能力逐步增强强。然而20009年至22010年，招招商地产的全全部资产现金金回收率呈现现出下降趋势势。我们从经经营活动现金金净流量与全全部资产两方方面来分析之之。图2-14图

59、2-14（数据来源：CSMAR数据库）由于招商地产在在这三年间规规模不断扩大大，其总资产产也随之增长长，但是其经经营活动现金金流量净额又又只是维持在在一个相对稳稳定的状态。所所以其单位资资产产生现金金流的能力在在2009年年后逐步减弱弱，使其全部部资产现金回回收率下降。4. 公司存在在的主要财务务问题分析能 分析数数据可知，招招商地产总体体的盈利能力力是比较稳定定的，在行业业中也是比处处于中上水平平，但是在营营业成本费用用上还需加以以控制。招商商地产作为国国家一级房地地产综合开发发公司和中国国最早的专业业房地产开发发企业之一，其其无论是企业业人数规模，还还是销售规模模等各方面都都是相当大的的，

60、所以运营营起来成本费费用的控制是是很基本，却却也是十分重重要的，具体体说就是要在在广告销售、销销售渠道建设设、管理费用用等方面突破破瓶颈。另一一方面招商地地产营业成本本占比重较大大，近年接近近60%，所所以招商地产产也应在成本本上进行适当当的控制调整整。另外，招商地产产的流动资产产占总资产的的大部分，大大量的流动资资产储备说明明招商地产未未来的盈利能能力，同时，主主营业务收入入的快速增长长更证明了招招商地产盈利利能力的不断断增强，体现现了招商地产产进一步扩张张的决定。但但相比之下，2008年至2010年间，房地产整个行业净营运资金主营业务收入比率增长平稳，在盈利较强的情况下，房地产行业流动资产