阜南房地产区域5月份市场月报课件

1、阜南市场报告2020年5月阜南市场报告01宏观政策02市场概况03竞品个案04趋势展望CONTENTS01宏观政策02市场概况03竞品个案04趋势展望CONTEN宏观政策01宏观政策01宏观环境/政策环境分析市场政策2020年5月21-22日两会重申“房住不炒”因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，货币宽松环境给予房地产市场一定支撑。经济不确定性大，两会定下“稳就业，保民生”目标，从而促进市场稳定两会明确指出稳健的货币政策要灵活使用，持续推动利率下行加强推进新型城镇化建设，城市群加快联动发展中央加大重点区域发展支持力度，中心城市能级提升，迎来更大发展红利坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因

2、城施策，促进房地产市场平稳健康发展稳地价稳房价稳预期贷款利率土地政策住房保障城市发展住房不炒5宏观环境/政策环境分析市场政策2020年5月21-22日两会政策回顾/地方政策濛洼搬迁濛洼蓄洪区2018-2021年计划实施居民迁建14758户55084人。但在19年年底已停止濛洼政策的实施，2020年4月预计将重新濛洼搬迁政策。棚改政策棚改政策调整：由货币补偿改为货币+实物补偿；2020年原计划安置约1000余户，新下达棚户区改造目标任务数5016套，如此庞大的人群基数，可以预测今年将有一批刚需客群入市。限贷政策银行贷款政策：首套房首付20%，二套房首付40%。首套、二套不限购，三套或三套以上必须

3、一次性付款。限售政策2018年3月，阜南县启动限售政策：本县户籍居民在阜南县名下已有二套住房，购买第三套（含以上）商品住房后5年内不可上市交易，非本县户籍居民在阜南县名下已有一套住房，购买第二套（含以上）商品住房后8年内不可上市交易。限价政策2016年下半年，阜南县启动限价政策：普通商品房住宅（不含别墅）备案价格不得高于同一区域、同一类别、同一品质的2016年10月份销售均价。在宏观市场持续收紧的大环境下，阜南房地产市场全面启动限价、限售和限贷政策，棚改政策大幅缩水，濛洼蓄洪区搬迁已结束，2020年7月将启动濛洼搬迁政策；城区新拆迁（薛集二期、曾老庄、胜利三期、城南社区）约1000户，2020

4、年棚户区改造目标任务数5016套，及5月份人才计划2000户，将对阜南房地产市场产生一定影响。政策回顾/地方政策濛洼搬迁濛洼蓄洪区2018-2021年计划市场概况02市场概况0235KM55KM60KM35KM50KM临泉界首太和阜南颍上阜阳阜南作为阜阳市下辖四县一市之一，长期与阜阳市区的区属联动，受阜阳市区吸纳辐射较明显，在新一轮的县域发展规划中，S328的轴线核心价值与城北新区的近期发展重点。阜南县区位：隶属于安徽省阜阳市，属内陆开发较早地区，位于安徽省西北部，阜南城区是阜阳距离市区最近的县城，城北新区中心于2010年开始建设。阜南县近两年城市建设力度较大，固定资产投资增长率基本保持在20

5、%的增长速度，房地产投资前几年呈现爆发式增长，近两年增速放缓。区域背景/阜南 概况35KM55KM60KM35KM50KM临泉界首太和阜南颍上阜南城市发展方向形成“北拓、东扩、南优、西进”的空间发展格局，至2030 年，县域范围构建“2123”的空间网络格局。在新一轮的县域发展规划中，S328的轴线核心价值与城北新区是近期的发展重点。县域产业布局为“两带、三区、多点”的空间格局。两带为省道202和省道328沿路经济发展带，三区为北部城市服务区、中部经济开发区、南部王家坝生态旅游和现代农业示范区。一环 环形水绿。三轴 富陂大道发展轴、临颍大道发展轴、淮河路发展轴；三心 行政公共服务主中心、城北商

6、贸服务副中心、老城区商业服务副中心；城市发展方向为“北拓、东扩、南优、西进”。北部跨S328，建设城北新区；鹿城路以东建设城东新区；南部改造老城，完善功能，建设谷河滨河生态区；远期跨京九铁路，建设铁西新区。区域背景/城市规划阜南城市发展方向形成“北拓、东扩、南优、西进”的空间发展格局住宅市场/板块格局阜南政务新区，房地产开发的热点板块，随着政务、教育、医疗等政府资源陆续迁入，政策倾向明显，碧桂园、祥源等品牌房企入驻，目前在售项目剩余体量较多，竞争压力较大。目前主力在售在售奥特莱壹号院、碧桂园珑悦和祥源公园城，高层均价5700-6200元/，洋房6700-7200元/。城北板块：地段、配套城东板

7、块：产业阜南县城市东扩重点发展区域，区域内产业优势明显，相关配套逐步完善。在售项目以名邦运河印象为代表的刚需项目为主，供应量不足。高层均价5200元/左右，洋房6000-6500元/。老城板块：地段、商业阜南县老城区，是阜南县商业中心，商业配套具备唯一性，政务、教育、医疗逐步外迁， 在售项目较少，板块内土地储备有限，后续发展受限。目前仅红星国誉府、天阜中心城2个在售项目。城南板块房地产市场尚未开发，区域内无在售及待售项目。城南板块：非重点区域阜南碧桂园鹿城府金马清华园金马爱梦庄园中信中央御景名邦运河印象在售老城板块城南板块城东板块 城北板块（政务新区）金辉水岸祥源公园城天阜广场华安城尾盘阜南祥

8、源城红星国誉府奥莱壹号院天阜中心城未售远大棠樾世家根据市场发展成熟度和核心驱动因素，阜南房地产市场分为四大板块城北、城东、老城、城南。本案位于城北板块（政务新区）。意禾天玺住宅市场/板块格局阜南政务新区，房地产开发的热点板块，随着政原计划：2018-2020阜南县计划实施棚户区改造项目26个，计划改造24888户（其中：城中村13495户），其中实物安置12446户，货币化安置12442户，预测需项目资金约124.46亿元。新计划： 阜南县2020年棚户区改造任务5016套。棚改由货币补偿改为实物补偿后，阜南棚改计划今年大幅增长，2018年棚改1731户、2019年棚改1038户，以安置房为主

9、，2020年政策调整8000户可选择货币安置或房票安置，预计2020年6月城南社区近1000户拆迁客户拿到房票，6月份市场去化将有极大增长。市场分析/棚改计划原计划：2018-2020阜南县计划实施棚户区改造项目26个濛洼蓄洪区2018-2021年计划实施居民迁建14758户55084人，2019年搬迁政策已经结束，2020年7月份预计新计划启动。2020年势必带动市场客户量。2018年度任务。需安置1204户4830人，各乡镇任务分别为王家坝镇294户1397人、老观乡260户1065人、曹集镇270户953人、郜台乡380户1415人。2019年度任务。需安置3901户13954人，各乡镇

10、任务分别为中岗镇37户168人、王家坝镇422户1859人、老观乡1674户5737人、曹集镇376户1352人、郜台乡1392户4838人。2020年度任务。需安置2967户11018人，各乡镇任务分别为王家坝镇563户2428人、老观乡271户1000人、曹集镇784户2600人、郜台乡1349户4990人。2021年度任务。需安置6686户25282人。各乡镇任务分别为王家坝镇327 户1425 人，老观乡1684户6713 人，曹集镇1591户6357人，郜台乡3084户10787 人。市场分析/濛洼区搬迁濛洼蓄洪区2018-2021年计划实施居民迁建14758户5土地市场/2020年

11、阜南县2020年上半年全县土地供应5宗居住、商业用地，合计461.41亩，揽金8.7亿元，土地市场平缓。2020年5月共计成交3宗地块，共255.75亩，揽金4.7亿。2020年5月阜南县土地成交情况一览表序号地块编号受让单位地块地址用途土地面积（亩）出让时间出让形式出让总价（万元）出让单价（万元/亩）1FN2020-31阜南县祥源生态文化旅游开发有限公司南城河路南侧、东岳路西侧、洪河桥路北侧商住76.415月29日挂牌13755.61802FN2020-20安建房地产开发有限公司会龙路南侧、阳光华府东侧商住76.345月29日挂牌14199.241863FN2020-21安建房地产开发有限公

12、司会龙路南侧、王店路西侧商住1035月29日挂牌19158186土地市场/2020年阜南县2020年上半年全县土地供应5宗居住宅市场/量价表现阜南市场2月因受疫情影响市场进入冰封期，成交量大幅度下降，疫情过后4月份市场正逐渐回暖。5月份成交市场同比增长175.3%，环比增长71.21%。住宅市场/量价表现阜南市场2月因受疫情影响市场进入冰封期，成住宅市场/市场库存目前阜南在售项目后续供应量大，2020年新进项目远大棠樾世家（未售）、天阜中心城（已售）、意禾天玺（已售）约4965套，市场整体库存量较大，约18009套库存，按2019年年去化量，预计去化周期约需2年。阜南竞品信息一览表（2020/

13、06/01 更新）区域项目业态总套数截至目前已去化套数剩余项目总货量（套）去化百分比城北奥特莱斯壹号院洋房、高层、小高层46801964264942%阜南祥源城小高层 高层 洋房49341287360726%政务区阜南碧桂园洋房、高层31091661143453%碧桂园珑悦祥源公园城4087380020493%城东中央御景多层 高层1212100420883%名邦运河印象小高层 高层2592247112195%天阜广场高层 洋房2228138784162%华安城高层 洋房31861439174745%老城区红星爱琴海国誉府高层、洋房3784793299121%天阜中心城高层、洋房2116214

14、190210%意禾天玺高层、洋房1534911128559%远大棠樾世家高层、小高层、洋房1178158102013%剩余库存：18009套住宅市场/市场库存目前阜南在售项目后续供应量大，2020年新小结5月成交3宗地块，共255.75亩，揽金4.7亿。新增出让地块无；土地市场整体市场库存处于高位，5月份推出人才政策，整体市场成交702套，较为不错，预计6月份棚改+人才政策对市场有一定的影响。住宅市场住宅市场产品同质化严重，以高层、洋房为主；主要在售项目集中在城北板块，市场竞争激烈。竞争趋势小结5月成交3宗地块，共255.75亩，揽金4.7亿。新增出竞品个案03竞品个案03项目主推北苑2#、3

15、#、5#、7#和南宅2#、3#，主推户型为G118，Y125；目前项目优惠政策较少，且力度较低，全民经纪人仅2000元。5月24日商业开盘，当天去化31套，共计来访351组，住宅成交45组；项目名称天阜中心城交通位置阜南县富陂大道与谷河路交汇处建筑类别洋房、高层总建面积32万方容积率2.2总户数2116户装修情况毛坯主力户型高层99-126、洋房118-125销售均价高层6300/、洋房7000/项目优惠一次性付款3%，老带新2000元/套，内推1w元/套；总房价可申请5000额外优惠；特价房优惠6万销售信息一期推出396套，已售245套；活动 持续活动：牡丹花展；本周活动：真人捕鱼项目卖点自

16、身配套：内部约4.3万方绿地，280米中轴景观跑道、两万方沿街风情商业街教育资源：育新幼儿园、四小、八中；公园景观：大型湿地公园（富陂公园）主要竞品分析天阜中心城项目主推北苑2#、3#、5#、7#和南宅2#、3#，主推户型天阜中心城PART1待售在售售罄2#（27F) 108套11899991183#（27F) 108套1211071071215#（16F) 64套1261031031262#（11F) 44套1251251251253#（18F) 72套11699991161#（11F) 44套1181181181185#（11F) 44套1181181181186#（11F) 44套125

17、1251251257#（18F) 72套11699991169#（18F) 72套11699991168#（18F) 72套13111811813110#（18F) 72套13111811813111#（18F) 72套12010410412013#（18F) 72套12010410412016#（18F) 72套12010410412012#（18F) 66套12010410412015#（18F) 72套12610310312617#（18F) 72套12010410412018#（18F) 72套12610310312619#（18F) 72套12610310312620#（17F) 6

18、8套11699991161#（27F)100套1251071071257#（27F) 108套11899991188#（22F)88套1211071071216#（16F) 64套1261031031269#（11F) 44套11811811811812#（11F) 44套11811811811811#（18F) 72套12010410412013#（18F) 72套12610310312610#（18F) 72套126103103126 北地块南地块天阜中心城PART1待售在售售罄2#（27F) 108套11贴车贴送购物卡主要竞品分析天阜中心城临展中心开放国庆七天乐认筹送宝马恐龙展大型演艺会

19、 8月17日 9月13日 9月15日 10月1日 10月9日 11月16日 11月23日 12月5日 12月21日 4月6日 观影会项目首开 12月23日首开，推出南宅洋房2#小高层3#、北苑高层2#3#小高层5#，共392套房源案名发布 4月6日加推北院高层7#，共108套房源。加推7#4月19日 牡丹花展4月26日 五一送黄山游50斤化肥免费领5月16日 5月24日 沿街商铺开盘贴车贴送购物卡主要竞品分析天阜中心城临展中心开放国庆七5月26日新加推6#高层，户型为99-128，均价6500，最新优惠为:认购95折，全款1%，签约送价值2万元空气净化器,针对人才客户购房额外赠送20年物业费，

20、本月共计来访335组客户，共成交82套；项目名称红星国誉府交通位置阜南县南阳大道与环城北路交叉口建筑类别洋房、高层、商业总建面积80万方容积率2.2总户数3784套装修情况毛坯主力户型99/115/128/129/136销售均价高层6500、洋房7200项目优惠认购95折，全款1%，签约送价值2万元空气净化器销售信息已售1632套，南地块房源待推活动暂无项目卖点自身配套：社区居委会、医疗服务中心教育资源：阜南二初；公园景观：南边是景观大道环城北路，北侧与阜政路相连，中间陶子河路贯穿，形成了“两纵三横”的便捷交通网络。主要竞品分析红星国誉府目前28号地块所有楼栋均在售5月26日新加推6#高层，户

21、型为99-128，均价65001月13日临展中心开放主要竞品分析红星国誉府1月28日奠基仪式4月28日抽奖活动7月21日售楼部开放7月28日冰雕节活动8月11日产品解析会9月8日商铺开盘9月10日谢师宴9月22日乐高亲子赛11月15日全城送猪肉12月28日样板间开放1月14日公益行3月28日风筝彩绘 19年6月7日首次暗开，推出高层15#16#17#18#，洋房11#，共计6栋楼，近400套房源，去化300套左右。 19年9月8日加推商业S2 S3、面积约60-80平米、共来访150组 ，当天拿出350套，成交50组。4月19日经纪人答谢 5月20日加推6#高层，共132套，面积为99-128

22、，均价6500元/5月20日6#加推1月13日主要竞品分析红星国誉府1月28日4月28日7项目目前主推120洋房/103高层等小面积段户型，主要客户群体为刚需购房者，本月活动多数针对于乡镇客户，针对符合人才政策客户给予额外6万元优惠，本月来访351套，成交45套。主要竞品分析天阜广场项目地址鹿城路与环城北路交口入市时间2018.12.16占地面积226.97亩主力户型洋房：120-140高层：95-126建筑面积42万方总楼栋共29栋，17栋高层，12栋洋房交付日期2021年6月已售货量1267绿化率37.2%未售货量883容积率2.3总户数2132车位配比1:1.2优惠政策一次性付款3%，老

23、带新2000元/套，内推1w元/套；总房价可申请5000-10000额外优惠，特价房优惠6万；销售均价高层：6200元/ 小高层：6300/ 洋房：7000/ 项目目前主推120洋房/103高层等小面积段户型，主要客首次开盘看房报销返乡车票购房送黄山旅游啤酒龙虾节千人公益徒步活动公益帮扶活动 1月8日 1月13日 4月6日 5月1-3日 8月25日 9月 10月16日 11月 12月 国庆军事展 买房送卡罗拉全城发放餐饮抵用券业主答谢宴主要竞品分析天阜广场首次开盘看房报销返乡车票购房送黄山旅游啤酒龙虾节千人公益徒步项目名称意禾天玺交通位置阜南县陶子河路与王店路交汇处建筑类别洋房、高层、小高层总

24、建面积20万方容积率2.0总户数1600户装修情况毛坯主力户型高层：106-119；洋房：117-137销售均价高层5500/、洋房6300/项目优惠认购优惠6000+97折；全款再优惠1%；买车位10000减全款5000元；活动认购送家电项目卖点自身配套：江南风情园林，健康跑道教育资源：阜南七小，二初；公园景观：西边是王店路公园，紧邻陶子河路景观大道。意禾天玺目前在售楼栋为高层1#、2#，户型106-119；小高层8#，户型121，洋房9#，户型117-137，优惠后高层成交价约5500元/，洋房成交价约6500元/，目前项目更换营销团队，近期内可能会有大动作，新团队为了宣贯全民经纪人，举办

25、“全城置业顾问到访送锅”活动；本月来访288组，成交33组。项目回顾意禾天玺123765891116101213151718191921222325商业商业洋房高层小高层项目名称意禾天玺交通位置阜南县陶子河路与王店路交汇处建筑类阜南 公益跑10月07日积攒全城免费吃10月12日1月3日11月25日营销中心开放12月28日项目首开1月18日奠基仪式直升机看阜南项目回顾意禾天玺 20年1月18日进行首开，推出1#、2#、8#、9#四栋楼，共推出296套房源，当日成交93组。全城派送消费券5月1日阜南 公益跑10月07日积攒全城免费吃10月12日1月3日1项目回顾意禾天玺首开市调报告一、开盘内容1、

26、 开盘时间：2020年1月18日上午9：00-11：302、 开盘形式：分段喊号排队，两组一轮进行选房区 3、 开盘人数： 215组客户（320人）4、 开盘流程：主持开场 喊号排队 两组一轮选房 认购随手礼及车位抵用券二、首开内容 开盘当天认购的客户，在规定的时间交齐首付款，意禾天玺将在4月份举办业主答谢宴会，答谢宴当天抽取奔驰； 开盘当天认购客户，享1%的优惠，按规定时间签约享1%的优惠，规定时间内按揭客户交齐首付款享1%的优惠，全款客户享2%的优惠。三、开盘信息首开楼栋成交总览 意禾天玺2020年1月18日首开4栋房源，高层1#、2#；小高层8#、洋房9#。 首开房源296套，高层公示均

27、价5970元/平方，洋房公示均价6458元/平方，开盘优惠体系包含前期认筹交20000抵30000，开盘当天成交优惠1%，按时签约优惠总房价1%，按时付款按揭客户优惠1%，一次性客户优惠2%，最高共计4%优惠；意禾天玺首开楼栋一览表楼栋号类型层高套数成交套数去化率1#高层25983030.6%2#高层22863641%8#洋房17681420.5%9#洋房11441329.5%汇总2969331.4项目回顾意禾天玺首一、开盘内容1、 开盘时间：2020本月举办线下活动吸引客户，目前该项目可选择房源较少，且新地块房源暂未推出，大多客户选择等待后期加推；优惠方面新推出“认筹即送10年物业费”刺激客

28、户成交，针对人才政策并无新优惠，本月来访220组，成交68组。主要竞品分析奥莱壹号院项目地址阜南县南阳大道与仰泉路交汇处东100米入市时间2019.1.20占地面积587亩主力户型高层：100-130建筑面积79.39万方总楼栋共75栋，25栋高层，50栋洋房交付日期2021年12月已售货量1962绿化率36%未售货量2718容积率2.2总户数4680车位配比1:1.1优惠政策优惠1.5万 车位1万 认筹送10年物业费销售均价高层5700元/洋房6500元/10152126323742413631302520191396532187111216171823222728293335383940在

29、售售罄未推销售动态：6月首开36#、37#、41#、42#洋房(有预售），其余五栋高层、八栋洋房无预售，仅15#楼未推出；去化830套左右，成交均价6800元/，高层房源5700元/，洋房单价6500元/。1月1号推售东地块45#46#51#东单元，共计178套，优惠25000元，目前无成交。 优惠政策：首开送车位，优惠3.9万，抽宝马；现优惠2.5万。项目规划：住宅175栋，50栋洋房，25栋高层，79万方，规划4680套，高层1880套，洋房2800套。本月举办线下活动吸引客户，目前该项目可选择房源较少，且新地块主要竞品分析奥莱壹号院住宅临展中心开放2018年12月25日住宅营销中心开放2

30、019年3月30日4月7日首次开盘6月1日业主答谢会（抽宝马）7月1日水上嘉年华7月8日群星演唱会7月19日商业商业分销大会7月30日商业展厅盛大开放8月24-25日烧烤节6月2日老业主观影会10月23日1元竞拍11月10日2018年11月29日拿地到12月25日仅27天开始定存验资，整体营销节点比较紧凑，主要以大型活动为主，首开仅拿到4栋预售，但推售79号地块除15号楼全部房源，当天去化630套。核心问题：2019年整年销售1793套房源，月均去化149套，如何在地理位置不占优的情况下，销售量稳居阜南市场销售排行前五名？问题疏导：项目通过大型节点活动在阜南市场建立良好的口碑，示范区包装庄严大

31、气，阔景林园，拔高项目定位；对项目周边乡镇客户灌输阜南新区概念，利用奥特莱斯大型商业为载体，增强客户对区域板块价值观念；启动全民经济人政策，有效带动项目客户上访量。主要竞品分析奥莱壹号院住宅临展中心开放2018年12月2项目名称祥源城交通位置阜城路与三塔路交叉口建筑类别洋房、小高层、高层总建面积66万方容积率2.2总户数4021户装修情况毛坯主力户型高层105-125；洋房125-142销售均价高层6500-6800/，小高层6700-7100/，洋房6400-7200/。项目优惠98折销售信息 已推出三期房源，共去化3792套活动 小勇士探险、真人大富翁项目卖点自身配套：配套幼儿园教育资源：

32、玉泉中学，七小，二初公园景观：体育公园祥源双盘联动，紧跟政策热点，立马推出针对符合人才政策客户额外给予95折，同时推出该类客户“到访即送100元话费卡”活动，及时抓住此批客户，并铺排40名渠道专员对项目进行导客，给予1.5%的高推介奖促进带访，本月到访441组，成交79组。风情商业街1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#16#19#17#18#20#21#12#13#15#16#17#18#19#1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#16#17#18#19#20#21#22#23#25#26#荣域里10

33、栋洋房+9栋高层花源里17栋洋房+6栋高层繁华里3栋洋房+14栋高层已推未推项目回顾祥源公园城项目名称祥源城交通位置阜城路与三塔路交叉口建筑类别洋房、小高项目回顾祥源公园城祥源公园城马戏节群星演唱会售楼部开放（金莎见面会）辛晓琪演唱会 18年2月3日 5月4日 8月5日 19年3月23日 20年1月15日 3月5日 千人火锅宴业主理发活动分销启动会4月19日4月19日符合政策到访送100元话费卡项目回顾祥源公园城祥源公园城马戏节群星演唱会售楼部开放项目名称名邦运河印象交通位置阜南县鹿城路与运河东路交口建筑类别高层、洋房总建面积42万方容积率2.2总户数2523装修情况毛坯主力户型高层110-112、洋房127-140销售均价高层5500元/、洋房6400元/项目优惠交10000抵15000销售信息2018年2月4日首开西区，472套房源，首开去化约300套，目前西区1069套房源已售罄；2018年7月19日加推东区地块。项目卖点自身配套：商业街区，幼儿园；教育资源：十一小，新职教中心；公园景观：东城河水系景观带、富陂公园1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#16#17#18#19#20#21#22#23#25