罗斯购物中心农贸市场项目可行性研究报告

1、罗斯购物中心农贸市场项目可行性研究报告 第十四章投资估算与资金筹措14.1投资估算14.1.1估算范围项目建设工程各建筑物、总图运输及各项配套的公用设施，工程建设的 其他费用。14.1.2估算依据建筑工程参照省内类似工程造价及建筑工程预算定额进行估算；设备价格采用厂价及询价，并以此为基价按规定计算运杂费等设备附 属费用；安装工程费按单项工程安装费率进行估算。其他费用除征地费外均以单项工程费用总额为基数按如下比例估算： 建设单位管理费1%工程勘察设计费1.5%工程监理费1.1%联合试运转费0.5%办公及生产家具购置费0.3%预备费预备费率3%以工程费用和其他费用的总额为基数。14.1.3建设投资

2、估算项目建设投资额为7,500万元.详见建设投资估算表项目建设投资估算表表11-1单位：万元工程分项及费用名称估算价值备注建筑费设备及安装费其它金额1工程费用4,977.831.1主要营运工程4,977.831.1.1综合商贸交易区2,310.81.1.2独立商贸交易区1,642.801.1.3电子商务交易区797.431.1.4车库投资226.801.2基础设施配套建设费343.41433.412设备安装工程费155.003其他费用1,773.761,773.763.1土地费1,466.003.2建设单位管理费52.003.3前期咨询费4.003.4工程勘察费18.003.5工程建设监理费7

3、5.693.6环境影响咨询费15.003.7招标代理服务费25.003.8工程保险费29.233.9设计费73.844预备费234.38234.384.1基本与准备费214.384.2涨价预备费20.005流动资金250.00250.006投资合计7,500.0014.1.4流动资金本项目所需流动资金按同类规模项目进行测算为250万元。14.1.5总投资项目总投资为7,500万元，其中：建设投资 7,250万元，流动资金250 万元。14.2资金筹措项目总投资7,500万元，企业自筹7,500万元。第十五章财务评价15.1评价依据本项目财务评价根据，主要依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）

4、，国家及地方有关财政政策，项目现场调查搜集到的有关资料和工程技术 及经营方案。财务评价采用现行市价，项目计算期12年，建设期1年，正常经营期10 年。15.2营业收入及营业税金估算1521营业收入估算产品交易销售收入：项目年预计产品交易量15万吨，交可实现销收入83, 880 万元。交易区年销售收入估算表表15-1单位：万元序号产品品名单价销售量（吨）销售额（万兀）1水果、蔬菜、干果交易区15,000.0014,880.001.1水果5,000.0010,000.005,000.001.2速冻蔬菜2,000.004,900.009,800.001.3干货8,000.00100.0080.002

5、肉食、禽蛋交易区32,000.0062,400.002.1速冻分割牛、羊肉24,000.0020,000.0048,000.002.2分割鸡产品12,000.0012,000.0014,400.003水产品交易区3,000.00600.003.1海水产品3,000.001,500.00450.003.2淡水产品1,000.001,500.00150.004外销大米6,000.00100,000.006,000.00150,000.0083,880.0015.2.2营业税金及附加估算根据现行财税制度，项目需缴纳5%的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业收入的7唏口 3%征收。出租门面按租金收入

6、的12%缴纳房产税 项目年营业税金及附加为 5,310万元。15.3总成本费用估算项目成本费用主要有工资福利及保险金、动力消耗费用、其他管理费用、 固定资产折旧费、无形资产摊销费、修理费、财务费用等。工资福利及保险金项目的劳动定员77人，工资福利及保险金按15,000元/人？年计。动力消耗费用根据电价0.8元/度，水价2.2元/吨及前述章节提供的与项目经营有关 的水电消耗量计算，物流运输的燃料消耗按物流配送收入的40附算，项目正常年动力消耗费用为599.05万元。其他管理费用其他管理费用包括管理用易耗品费用、工会经费、保险费、经营广告费 以及进入成本的各项税费等，按营业收入的 2%左右估列。折

7、旧费固定资产折旧采用综合折旧法，综合折旧率按 4%计算。摊销费土地使用权按使用年限20年进行摊销，其他无形资产及递延资产按 5年 摊销。修理费修理费按折旧费的30%古算。财务费用主要是利息支出，建设期利息计入固定资产投资，经营期计入财务费用。项目总成本费用上述7项之和即为项目总成本费用，项目年均总成本费用为66,990万元， 各年成本费用详见“总成本费用估算表”。15.4财务效益分析15.4.1利润估算项目逐年的营业收入扣除总成本费用与营业税金及附加即得利润总额， 弥补上年度亏损后缴纳所得税，所得税率按25%算，本项目农产品加工承包 收入为纯收入，不缴纳所得税。年均利润总额为11,580万元，

8、年均缴纳所得税2,895万元，税后利润8,685万元。各年利润及分配情况详见“损益表” 以年为例分析计算下列指标：总投资收益率二年均息税前利润总额/总投资X 100%= 16,890.00/8500 X 100%= 198.71%项目资本金净利润率二年均项目净利润/项目资本金X 100% =8,685/6,500X 100%= 133.61%15.4.2财务盈利能力分析财务现金流量计算详见“项目投资现金流量表”，其主要指标如下：项目投资现金流量表指标税前税后财务内部收益率（%13.349.01财务内部净现值（万兀）51,373.6734,512.20投资回收期（年）1.812.11本项目全部投

9、资税后的财务净现值大于零，说明本项目可按预期的贴 现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，项目可行。基准折现率按略高于同期银行的长期贷款利率取lc=6%。项目全投资税后财务内部收益率为 9.01%,财务净现值为34,512.20万 元，说明本项目具有盈利能力，在财务上是可行的。15.5盈亏平衡分析本项目收入源较多，有交易服务费收入、出租经营门面收入、冷库收入、 农产品加工承包收入、综合商务服务收入、物流配送收入，但基本上各类收 入都与交易数量相关，当交易数量上升时，各类收入增加，当交易数量下降 时，各类收入减少，因此在一定范围内可近似认为收入与交易数量呈线性关 系。盈亏平衡点二固定成本

10、/ （营业收入-营业税金及附加-可变成本）25450=/（83880-5310-25770）=48.12%年交易数量达到计划的48.12%,即营业收入达40,363.05万元，就可保本经营。15.6财务评价结论本项目的建设将使大庆市#县在农产品产销衔接方面的潜力得到充分发 挥，进一步提升其在农产品物流领域内的地位，同时项目实施可促进周边及 跨区域各类农产品的发展。项目财务各项指标良好，经济效益和社会效益显 著。第十六章社会效益分析本项目建设不但具有较好的经济效益，同时具有良好的社会效益，具体 有以下几个方面：项目实施后，可以从根本上解决大庆地区无规模化、标准化的农产品 交易场的局面，同时加强了

11、农产品批发交易与物流配送的紧密结合，从而为 解决大庆市五区四县及周边地区农产品信息狭窄、流通不畅、产品质量不高、 交易成本高等问题创造了条件。本项目规模较大、功能全、信息广，以农产品流通的发展带动农业结 构调整和农业产业化发展，对促进该地区农业产品优势变为商品优势和经济 优势和增加农民收入将起到积极的推动作用。本项目实施后，市场从业人员在1500人左右，有利于解决就业和社会 稳定。项目建设将带动商贸、服务等第三产业的发展，对于改善城市环境， 增强城市功能和促进当地经济发展具有十分重要的作用。项目建设将加快大庆市市农业产业调整步伐，加快种植、养殖业发展 速度，有利于扩大种植和养殖业规模，降低农产

12、品生产成本，提高农户的竞 争力。第十七章结论与建议16.1研究结论项目建设对于稳定和发展各类农产品生产，促进该地区农业经济结构 调整，促进农业产业化的进程，促进农业经济的可持续发展，提高农民收入 等方面都具有重要的意义。本项目建设条件优越，#县是优质农产品生产的先进县，为项目的经 营提供了充足货源。项目建设场地宽阔，交通、水、电条件由市政配套统一 解决，为项目建设奠定了良好的基础。本项目总投资项目资本金净值 34,512.20万元，总投资收益率、利润 率、全部投资财务内部收益率分别为 198.71%、133.61%和9.01%,全部投资 回收期为2.11年。项目具有较好的经济效益。本项目建设可进一步丰富当地消费市场，同时为特色农产品走出去， 逐步形成品牌优势，提高附加值，增加农民收入，加快当地特色经济的产业 化进程将起到积极的推动作用。项目运营后，预计交易农产品达 15万吨，年交易额8亿元左右，经营 年收入83,880万元，税金5,310万元左右。16.2建议鉴于本项目建设规模和投资都较大，建议按“一次规划、分期实施、 滚动发展、逐步完善”的原则建设。搞好市场运营关键是要打造品牌，好的品牌是一个区域