杭州湾科技港建设方案策划报告

1、杭州湾科技港建设方案策划汇报项目策划部第1页第一章：项目开发战略 长三角创新中心和商务枢纽 第2页一、郊区园区开发基本模式功效特点市场条件项目条件竞争力基本方向案例办公园仅提供办公物业所在城市及其腹地企业数量庞大，不少企业需要郊区办公物业周围环境良好，足以创造良好办公形象强调建筑和景观设计符合目标客户需求（如大企业需要豪华环境）；提供会议、餐饮、健身等服务。北京非中心商务园有就是办公园，有功效比办公园复杂，融合办公、仓储、科研，以及生产或其它业态所在城市企业数量较多，办公物业或其它物业存在需求土地规模不至于限制各种业态并存同办公园北京总部基地、新加坡国际商务园科技园有办公园、商务园特征，同时提

2、供科研条件和/或孵化器所在城市有发展技术密集型企业潜力有条件提供科研服务、技术基础设施科研服务、技术基础设施、孵化器足以满足技术密集型企业成长需要深圳天安数码城、北京清华科技园工业园强调标准厂房，有也提供办公、仓储所在城市有发展轻型工业潜力有环境容量，基础设施足以支持基础设施足以满足工业生产需要专业型园区依据目标产业需求提供相对专用物业所在城市有发展特定行业潜力有提供专业领域服务、专用基础设施能力专业服务、专用基础设施足以满足特定产业提升竞争力需要传化物流基地第3页二、经验与启发国内一线城市实践，给我们留下了宝贵经验和值得探讨启发商务园、办公园科技园、专业园 经营情况好 张江集电港张江生物医药

3、产业基地上海科技绿洲上海中邦MOHO上海财富兴园北京总部基地上海半岛科技园上海微电子港北京非中心BDA国际企业大道中关村生命科学园上海，大业领地上海，浦江智谷香港科学园新加坡科学园启奥生物城北大生物城西港新界浙大科技园(滨江)虹桥国际商务花园浙大科技园(西溪路)番禺节能科技园天安数码城润和国际总部园浦东软件园二期北京嘉捷科技园新加坡国际商务园东莞松山湖厦门软件园大连软件园深圳软件园新加坡樟宜商务园金桥Office park比周围项目溢价50%以上比照周围项目溢价20%以上在合理利润范围内经营情况尚可北京MAX空港企业园上海，总部1号上海，开格科技园杭州，乐富智汇园第一上海中心张江创新源经营情况

4、堪忧经营质量较低经营情况好，产业档次高经营情况很好，产业档次普通经营情况差第4页二、经验与启发成功项目超越与学习序项目名称超越什么？学些什么？需创造什么差异化特点（对方/我们）1金桥Office park规划、景观、配套生活配套跨国企业（大平面）/本土著名企业（较小平面）2上海科技绿洲景观建筑产业气氛严谨+当代/当代+田园3张江集电港规划、景观、建筑建筑格调、产业产业气氛/人车分流、景观庭院、建筑气派4上海微电子港建筑内庭布局商务气氛、交通/建筑档次更高5虹桥国际商务花园景观建筑产业气氛/更低建筑密度，愈加好建筑6新加坡国际商务园景观规划、生活配套产业气氛7上海中邦MOHO建筑户型、企业档次规

5、划、景观、文化气氛营造/更适合户型8BDA国际企业大道配套、户型、建筑景观/更适合户型，更高档次建筑9浙大科技园(西溪路)环境、户型、进驻企业档次建筑交通条件、山景条件硬质景观/园林景观10北京总部基地建筑档次、户型、停车、交通组织独栋概念产业气氛/建筑档次更高、单层平面更大、停车位更多、注意人车分流11上海，浦江智谷内庭景观、户型公共区域景观处理手法，专业化团体景观过于空泛缺乏内容/中心景观要求大气，局部要精巧友好 单层平面过大，缺乏弹性/适宜平面 独栋外立面过于花哨/文化与稳重12香港科学园建筑、景观、产业服务技术密集和劳动密集之间寻求平衡13张江生物医药产业基地建筑档次户型、设备、配置服

6、务体系/建筑档次更高14浦东软件园建筑档次景观、技术服务、配套技术服务专业型/综合性第5页二、经验与启发不成功项目教训和体会序项目名称不成功点？不成功关键原因？我们应防止什么？1中关村生命科学园入驻率低，价格低物业用途过于专一，仅针对生物，其它产业无法使用走综合性园区路线，以弹性物业和通用物业作为关键产品，强调用途可转化性。2上海半岛科技园至今无法销售前期土地问题没有处理好，无法取得预售证，打乱开发商开发策略对于工业用地，尽管有销售可能，但在财务测算时，以保守策略，以租赁作为主要商业模式3北京非中心入驻率低过于强调物业弹性，缺乏形象，得房率过低；景观及建筑形象处理缺乏郊区花园感受弹性设计，不应

7、牺牲进驻企业形象为代价，含糊多驻户与独栋界限，使各类物业含有“派头”感，花园处理上愈加精细。4北京MAX空港企业园入驻率低在小组团开发策略上，只站在开发商角度思索弹性，忽略了驻户使用感受，使物业缺乏档次规划设计时，愈加重视组团间、楼间尺度把握。5浙大科技园（滨江）入驻率低物业档次过低，过于住宅化感受，不适合办公强调适当高物业档次，以办公尺度进行布局6东莞松山湖入驻率低定位偏差不可好高骛远，从浙江实际出发7杭州乐富智汇园价格低周围环境差，建筑档次低，强调建筑个性，忽略了其关键适用性提升建筑档次，个性建筑只出现在公共建筑上8西港新界进驻企业档次，缺乏发展后劲，户型和档次限制了大企业进驻，对于中小企

8、业得房率过低平面稍大，以适合各种弹性，拉高建筑与景观档次，力推服务，重点引进省内一流企业。9上海财富兴园入住率低，价格低物业档次低，环境气氛差平面稍大，以适合各种弹性，拉高建筑与景观档次。10上海大业领地进驻企业档次低，缺乏发展后劲建筑档次低，得房率低，环境不成熟，服务无法兑现，造成购房者不愿意进驻同上，并应在首期具备相对完善功效，开园时各项服务到位11第一上海中心价格低，进驻企业档次低首期独栋户型过小，限制大企业进驻，二期和三期环境和品质普通需在大企业和中小型企业之间，用不一样产品给予满足，要有园区完整形象感12张江创新源价格低，进驻企业档次低物业设计不合理，低层独栋，但通风采光较差，得房率

9、低在建筑设计上要以适用为首要前提，并适当创新，强调整能、通风、采光等原因。第6页三、开发模式选择项目微观条件（SWOT分析）优势劣势区位特点显著。是“产业门户”：三面被杭州最主要工业区（国家级杭州经济技术开发区、国家级萧山经济技术开发区、省级江东工业区）围绕，位于连结工业区与主城区城市主干道滨二路沿线。是“城市客厅”和“商务枢纽”：位于主城区与萧山国际机场之间，机场快速路沿线。此区位只要开通更加快捷公共交通，符合全部制造业、部分高科技和服务业成本观与发展观。距城区交通距离可保障杭州主城中东片、萧山区、滨江区人口正常通勤。环境存在缺憾。萧山东北部以普通水平加工制造为主，高科技和服务业等对商业化房

10、产依赖较强产业几乎不存在。远离人口密集区，周围配套条件不足，缺乏对人口大量流入吸引力。周围现有常住人口以产业工人和农民为主，缺乏强劲购置力。成建制迁移大学可能性没有。机会风险利用既创新又脚踏实地商业智慧，能够扬长避短。当前全省没有面向制造业总部和研发平台，缺乏面向高端市场国际商贸平台，本项目将引发强烈关注。目标客户群定位（产业定位）经过挖掘区位有利原因，提供更多客户价值，可聚集存量（制造业），开拓增量（高科技、服务业） 。功效定位经过创造“目标地”，开拓流感人口，可填补环境缺点，提升人气，强化物业升值潜力。功效和产品经过恰当组合，创造内部市场循环，可强化市场安全，充实配套服务。产品定位经过抓住

11、区位有利条件，营造差异化，可既满足需求，又突显“唯一性”。有迁移和新创办大学派出机构可能性。商业判断经验不足，资本市场支撑条件不足。与住宅、城区写字楼不一样是，产业地产是中国新兴产业，缺乏大盘走势供跟随，需要更多地依靠自己商业判断，不能有判断失误。资本市场发育不足，尤其是缺乏本土产业基金，使占用资金持有型物业开发比较困难。需要在加紧资金周转、降低资金成本方面有扎实举措。第7页三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位围绕总部经济发展要素，产业基础、资源要素、生活环境、商务环境、制度环境，杭州均含有一定竞争力。以民营经济为主体浙江，产业发展基础好，各种产业配套环境佳杭州作为东部发达省份省

12、会城市易于形成各类资源集聚，十分有利于企业总部型资源配置。制度环境好，国际声誉佳，摘自中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力汇报 ：综合竞争力前十名城市为：香港、深圳、上海、北京、台北、广州、高雄、苏州、杭州、天津。 规模前十名城市为：上海、香港、北京、深圳、广州、天津、台北、佛山、杭州、东莞。 效率前十名城市：香港、台北、新竹、高雄、中山、深圳、台中、东莞、佛山、上海。 效益前十名城市：新竹、高雄、鄂尔多斯、台北、台南、台中、香港、烟台、中山、基隆。 结构前十名城市：香港、上海、台北、北京、深圳、广州、澳门、天津、杭州、高雄。 质量前十名城市：香港、澳门、高雄、台北、新竹、台中、台南、基隆、深

13、圳、东莞。 人才本体竞争力前十名城市：香港、上海、北京、深圳、澳门、杭州、无锡、武汉、南京、大连； 企业本体竞争力前十名城市：佛山、上海、深圳、香港、东莞、宁波、杭州、南京、苏州、中山； 主要产业本体竞争力前十名城市：上海、香港、杭州、北京、重庆、澳门、深圳、广州、厦门、苏州；公共部门竞争力前十名城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳门、青岛、南通、宁波、杭州； 生活环境竞争力前十名城市：香港、深圳、北京、上海、广州、东莞、澳门、厦门、杭州、哈尔滨； 商务环境竞争力前十名城市：香港、上海、深圳、东莞、天津、澳门、珠海、威海、宁波、广州； 创新环境竞争力前十名城市：上海、香港、北京、澳门、深圳、

14、佛山、青岛、杭州、厦门； 社会环境竞争力前十名城市：香港、沈阳、上海、珠海、威海、中山、澳门、厦门、大连。第8页三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位在发展总部经济上，有一定潜力，按照 年中国总部经济蓝皮书对全国35个城市总部经济发展能力评定杭州排名全国第六评价指标基础条件（经济实力、交通条件、环境质量、社会基础）商务设施（商务基本设施、信息技术设施）研发能力（人才资源、研发投入、科技结果）专业服务（金融保险、专业咨询）政府服务（服务意识、服务效率）开放程度（区域开放、国际开放）总部经济发展能力排在前十位城市及其得分分别是：北京(87.33分)上海(84.74分)广州(77.59分

15、)深圳(69.34分)成都(56.77分)杭州(54.52分)天津(53.51分)南京(53.45分)青岛(52.17分)武汉(50.20分)第9页三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位含有很好生活环境和商务环境世界银行：中国大陆最正确投资环境城市美国福布斯：中国大陆最正确商业城市台湾电子电机公会：中国投资环境最正确城市日本贸易振兴会：投资满意度最正确中国电子商务协会：中国电子商务之都联合国：最正确人居奖国际花园与康乐协会：国际花园城市国家公安部：治安最正确城市中国建设部：人居环境奖，国家绿化模范城市； 国家旅游总局：中国最正确旅游试点城市新华社瞭望东方周刊：中国最具幸福感城市第1

16、名国家专利试点城市国家制造业信息化工程重点城市国家信息化试点城市国家科技强警建设试点城市电子商务试点城市电子政务试点城市高清楚数字电视试点城市智能交通示范工程试点城市国家软件产业化基地国家集成电路设计产业化基地国家动画产业基地等。第10页三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位萧山城市形象和产业结构上有优势萧山既是国内县区经济十强之一，又是大城市主要组成部分，而且近年来在投资环境、城市建设方面都受到高度评价，这么城市形象在国内是不多。萧山以制造业和民营经济为主，更轻易受到区外制造业集团、海外私人资本认同，轻易形成相互配套产业链和产业集群。空间上有优势我们调查了国内外总部经济布局规律，

17、发觉，CBD主要集聚服务业总部，因为服务业需要面对当地人群；而制造业总部通常集中在城市近郊圆周带上，因为制造业两头在外，不太依赖城市资源，更需要环境优美、空间开阔。与杭州其它各区相比，萧山地势开阔，未开发地块多，在空间上含有集聚制造业总部潜在优势。国际机场效应从北京、上海、深圳以及国外城市实践来看，国际机场对于企业总部选址有很强吸引力。萧山机场二期建设定位是建成“亚洲一流国际机场”，这个定位将使萧山拥有更强大总部经济竞争力。楼宇经济能够站在更高起点当前，大企业越来越重视企业形象，国内主要城市在发展总部经济过程中都重视营造建筑和景观环境，建设花园式总部环境。萧山以后居上，完全能够经过科学规划、合

18、理设计，打造出含有国际水平楼宇经济环境。本项目有独特区位优势传化园区位于国际机场与城区之间，钱塘江畔，是发展总部经济最正确位置。因为制造业企业总部通常不放在CBD内，从吸引制造业总部角度来看，我们园区区位优势超出钱江世纪城。传化园区邻近高速公路枢纽，去长三角任何城市都不需要穿过城区，交通效率非常高。第11页三、开发模式选择我们目标：跨国企业抓机会，抢占浙江最优客户；做省内最正确商务园，谋全国第二梯队首位尽管国内在商务园开发商有很多失败案例，但在科学园（特指以房屋租售为主要商业模式项目，不含土地出让为主要商业模式各类开发区）上真正成功除了软件园外，几乎只有张江国家生物医药产业基地，可能,产业发展

19、过程并不可控，可干预方式都需要投入更多资源，以求创造“洼地”效应，其所产生溢出效应是对整个社会，对于单一园区来说，并不经济，制约了企业化开发园区主动性。官办园区，对于服务了解不到位，并不能对企业提供有效服务。从国际来看，一个国家所承载科学园区也非常有限，但商务园区很多，伴随信息技术深入发展，未来会有更多企业选择郊区商务园。只要有效地扬长避短，我们有条件打造出景观环境国际一流服务多元以浙江著名民营企业为主导，以新兴高新科技企业和生产性服务为补充优异商务花园并适当引进含有引擎意义跨国企业，共同构建省内最正确，国内第二梯队领头羊地位。以商务园形式开发，并不妨碍我们产业追求“校企”融合发展模式推进商务

20、园开发，对区域技术创新、产业升级含有重大战略意义，将促使本项目成为浙江第一企业密集区。以企业密集区发展路径，发挥“赛马效应”、“马太效应”等，将对区域经济发展做出更大贡献。以商务园区形式开发，并不意味着放弃产业服务以物业管理服务、商务服务为起点，主动引进清华大学、北京化工大学、江南大学、杭州师范大学等科研院所，主动拓展技术服务（结合浙江实际重点强调应用服务，实现差异化竞争），使本项目在商务园基础上有更多溢价机会第12页四、战略定位和战略目标项目标定位：营利性综合型园区依据投资起源和产业目标，园区可分为两大类：营利性：通常由企业投资，目标是集聚已经有一定基础产业，促使其深入创新和成长。非营利性；

21、通常由政府投资，经过较多“折让”或“赠予”，吸引和培育地方比较微弱产业和技术，促使其落地生根。按目标产业宽窄，园区可分为两大类：综合型（水平型）：服务于各种产业，比如大多数科技园、商务园、办公园、工业园。专业型（垂直型）：服务于一类产业，比如许多物流园、软件园、农业园、化工园。基于不一样市场条件、项目条件选择目标产业宽窄。前者认为广泛目标产业更能保障盈利和销售进度。多数产业地产项目都选择多产业。大规模项目更倾向于选择多产业。后者认为所在区域某种单一目标产业市场潜力足以保障盈利和销售进度。多数单一产业项目规模较小。目标产业宽窄无优劣之分。前者强调产业融合，创造多边交易，激发全新创见，形成创新型集

22、群。后者强调做出上下游价值链，使特定产业发展壮大。第13页四、战略定位和战略目标战略目标企业战略以服务于产业和科技进步为己任，以本项目为切入点，广泛吸收国内外实践经验，努力发展成为中国一流产业地产商。业务战略我们计划从现在起，经过8年左右时间完成首期950亩土地全方面开发：60万总部花园式办公楼、研发中心；14万国际常年展贸中心（含3万方旅游商品城）；五星级会议中心大酒店，四星级健康主题酒店及高星级服务式公寓。配套商业、休闲、住宿等。经过5年努力，使本园区取得规模化利润，取得一批无负债优质资产。产业战略经过本园区服务，使一批企业以本项目为基地，初步实现产业更加好更加快发展。第14页五、目标客户

23、定位产业方向：做综合型园区依据实际情况，本项目选择做综合型园区有利于扩大营销规模，降低建设和服务成本，降低经营风险。决定方向原因：区域产业特征、环境条件、经验取向。主要影响原因本项目实际情况以区域创新为目标，还是以发展产业链为目标，以及目标产业现实和潜在规模。决定了建设规模和物业类型。本项目规模大，任何单一行业不足以支撑营业规模。区域产业结构多元，整体创新紧迫性很强。政府强调扶持特定企业（“一事一议”），而非特定行业。区位、周围开发情况等环境和条件。决定了目标产业生存条件。区位适合城市资源依赖少、办公成本敏感产业（如制造业）。周围条件不适合大量安置人力密集型产业（如软件业）、城市资源依赖型产业

24、（如普通零售业）。是否有带动形成单一行业产业链关键项目。决定了“产业链式”招商机会成本。当前还未出现可带动形成产业链“引擎”型企业。“无地招商”条件下，以生产型、特大型项目为龙头带动形成产业链机会较少。目标产业专用基础设施和其它服务方法投资强度，以及政府对这些设施投入计划。决定了建设和服务成本。专用型基础设施、服务方法投资门槛较高，要求专业经验。当前除清华试验室可能取得政府支持外，其它条件还未明朗。萧山经济技术开发区可能建设IT基础设施，正在推进中。投资商在地产以外行业经验。决定了判断目标产业准确性、满足特定需求能力。依靠整个集团，大地企业产业经验比较多元。但不具备类似传化物流那样特定行业经验

25、。第15页五、目标客户定位目标产业：三类重点客户，两条技术根本从实际出发，确立基本定位三类重点客户：有创新力民营企业总部、有创新力高科技企业、有创新力生产性服务企业两条技术根本：生物技术、信息技术。三类重点结成“大树”，民营经济正是生命力之“根”。民企总部：作为庞大而渴望超越自我、以制造业为主体，跨越全部产业群体，民营企业是本项目最现实客户群。民营企业，尤其是民企总部集聚，必将因为“赛马效应”而激发强劲超越意识。高科技企业：杭州高科技企业群数量有限，但正在快速崛起。高科技企业集聚，必将因为更频繁碰撞而激发新创见。生产性服务企业：也是当前全社会推进阶段性重点。生产性服务业集聚，将带动更多资本和智

26、慧进入这个领域，为更多产业提供帮助和全新启发。两条根本是“藤”，意不在“藤”而在“瓜”，顺藤摸瓜有利于缩小搜寻面，以及企业间建立协作关系生物技术：增加迅猛，贯通众多行业，对改造传统产业意义重大。其应用领域不少是萧山、杭州和全省支柱产业。关键领域：生命科学、基因药品、作物设计、生物技术服务等。应用领域：农业、食品、化工、药品、诊疗、环境保护、新能源等。协作领域：微电子、仪器仪表（即光机电一体化）。信息技术：快速发展，不再局限于软件硬件等传统意义信息产品，贯通各种产业。其关键和应用领域不少正在成为杭州支柱。关键领域：基础软件、软件工程、应用软件、嵌入式软件、微电子等。应用领域：电子、通信、网络、电

27、子商务、电信增值服务、服务外包、航空、物流、零售、贸易、技术型创意工业、生命科学等。第16页五、目标客户定位目标产业：两条技术根本，三类重点客户慎重发觉有效客户作为营利性园区，所谓“有效客户”标准应侧重于经济性：确实需要房屋，不需要自有土地。有单价承受力，不依赖“折让”和“赠予”。采购意愿确切，而不是过于含糊打算。对经济性不足客户，应慎重。假如仅仅带来声誉，应尤其慎重。许多实践表明，著名企业带动力主要表达在对同一个“圈子”（比如大型国际企业相互带动、台资企业相互带动），假如这个圈子总体规模小，其带动力就无法表达。假如不但带来声誉，还带来其它价值（比如服务溢出），则能够适当放宽限制。以“创新”为

28、魂共生发展将产生巨大产业价值浙江民营企业以制造业为主，也在高科技、生产性服务领域有很高百分比。民营经济包含不一样群体，各有自己创新方式。越来越多行业都含有“发觉型”特征，思想（而不是技术本身）决定了能否实现模式创新，甚至能否实现技术创新。信息技术已经成为驱动面最广创新因子。生物技术则对浙江以化工、食品、农产品加工为特色产业结构有特殊主要意义。民营经济正处于追寻突破关键时期，怎样实现创新是大家思索。空间上融合，从而思想上融合，必定激发一代人创新水平，必定提升创新水平。比如，当年，美国北卡州一块10000亩三角地上聚集了一批纺织、塑料、农业企业总部和研发中心；现在，这块土地是全球生物技术、信息技术

29、主要发源地，是著名科学园“研究三角园”。第17页第二章：建设方案企业香格里拉！第18页一、总体布局 研发小区 展贸中心 办公小区 园艺中心 健康主题酒店 会议酒店 研发小区 集体宿舍 传统工艺品国 际贸易中心 第19页二、建筑单体A户型面向大型服务外包、软件，大型企业总部体量较大落地面积2500915层任务导向工作环境同一层有各种进深，适合于多项目标大团体套内最小工作单元面积大于400平方米其中最大区间有75%周围可采光招租方向整层、若干层、独栋第20页二、建筑单体B户型大型服务外包、软件；各种科研体量较大落地1500170069层集中化大型工作环境两组开敞、连续平面空间公共功效在中部集中，便

30、于共享招租方向整层、若干层、独栋第21页二、建筑单体C户型面向中型服务外包、软件；各种科研体量较大落地1500170069层集中化大型工作环境两组开敞、连续平面空间公共功效在中部集中，便于共享招租方向整层、若干层、独栋第22页二、建筑单体D户型面向中小型服务外包、软件；各种科研；纯办公中等体量落地面积1000多57层便于分割、适合多驻户中型工作环境公共功效位于中间，简单分割可形成一层两个独立单元可分割出400/600、500/500工作单元招租方向400、500、600、整层、若干层、独栋第23页二、建筑单体E户型多用途，可依据需要，灵活转变用途，包含：小型科技企业或生产服务型企业办公孵化器服

31、务式公寓集体宿舍地方中心虚拟办公室等中等体量落地面积1000多12层便于分割、适合多驻户中型工作环境公共功效位于中间35，60 ， 80 ，三种基本套型第24页二、建筑单体F户型多层，独栋 / 一层4户特征落地面积1300 公共服务功效在中间，便于共享易于分割成多个单元组合，各功效单元均含有一定形象和档次感招商方向整层250-1300，或整栋第25页二、建筑单体G户型独栋，用于中小型IT企业落地面积较小，约667平方米落地，对于局部密度过高地块进行调整。L型第26页二、建筑单体H户型高层、多驻户特征落地面积1300 公共服务功效在中间，便于共享易于分割成多个单元组合，各功效单元均含有一定形象和

32、档次感每户都有阳台，创造生态舒适环境招商方向整层150-1300，或整栋第27页二、建筑单体I户型落地面积13000平方米；以商场、非标展馆形式布局，要求任意展位都含有很好交通动线可因应客户需求，提供60-1300不等灵活租售空间第28页二、建筑单体J户型落地面积6500平方米；以商场、非标展馆形式布局，要求任意展位都含有很好交通动线可因应客户需求，提供60-200不等灵活租售空间第29页三、基础数听说明工作人口用于办公及总部用途物业按照20平方米/人计算，相对奢华，高层办公重点面向中小型科技企业及生产性服务企业，要求相对紧凑按照15平方米/人计算多功效建筑，考虑到仪器设备等，按照25平方米/

33、人计IT企业组团，相对紧凑，按照15平方米/人常年展贸中心，按照60平方米每家企业，每家企业2人计传统工艺品市场，按照90平方米每家企业计，每家企业按照2人计公建设施配套公建设施分为全园公建和组团公建全园区公建是指：健康主题酒店、会议酒店、服务式公寓、集体宿舍、公交首末站等，提供服务内容包含：中高档餐饮、住宿、会议、健身、康乐、交通设施等，这些设施需各自能独立运行，本企业应负担一定运行责任，包含与管理企业合作运行。组团公建是指，配合一个限定区域内需求，提供基本生活和商务配套设施，包含：公共会议室、员工餐厅、便利店、自动取款机、风味小吃店、咖啡、简餐等设施。不一样位置上，内容稍有差异，总体暂按照

34、1.5平方米/人计。组团级服务中心主要分布在各个组团，大型公共建筑（多驻户）首层，按照300米左右服务半径考虑，相对分散，以应对雨天、夏天等极端气候。第30页三、基础数听说明项目类别单位标准 特例或中心区补充标准 上下客货泊位住宅单元式住宅、单身宿舍车位/100m2建筑面积 0.6-1.0； 对小户型住宅取低限 专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊位及1个上下客泊位独立式住宅车位/100m2建筑面积 1.0商 业市区商业车位/100m2建筑面积 小于等于 m2部分2.0，超出 m2以上部分0.40.6 公共交通发达中心区、商业区0.40.6 每1000 m2建筑面积设1个装卸货泊位独立购

35、物中心车位/100m2建筑面积 3.0 每1000 m2建筑面积设1个装卸货泊位配套零售普通不提供（供附近居民步行前往购置小商品）配套肉菜市场车位/100m2建筑面积 0.40.6专业批发市场车位/100m2建筑面积 2.0 每1000 m2建筑面积设12个装卸货泊位酒店、饭店车位/客房车位/10个座位 0.30.5车位/客房，1.52.0车位/10个座位 公共交通发达中心区、商业区，普通酒店、饭店可取标准1/2 每100个客房设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位、0.5个旅游巴士上下客泊位办公行政办公楼车位/100m2建筑面积 2.53.0 公共交通发达中心区内其中1/3配建可按预留或

36、设公共停车场处理 每 m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位其它办公楼车位/100m2建筑面积 0.81.2； 公共交通发达中心区内按标准1/2执行 每 m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位文体设施大型体育场馆车位/100座 3.04.0； 通常需专题研究小型体育场馆车位/100座 2.03.0市级影剧院车位/100座 4.55.5； 每100个座位设1个小型车辆港湾式停车位普通影剧院车位/100座 2.03.0； 每200个座位设1个小型车辆港湾式停车位博物馆、图书馆车位/100m2建筑面积 0.51.0停车位萧山区停车位配建推荐标准第31页三、基础数听说明

37、停车位萧山区停车位配建推荐标准项目类别单位标准 特例或中心区补充标准 上下客货泊位文体设施展览馆车位/100m2建筑面积 0.71.0 通常需专题研究会议中心车位/100座 3.04.5； 通常需专题研究工业厂房车位/100m2建筑面积 0.20.6； 近市区厂房取高限。所提供车位半数应用作停泊客车，其余供货车停泊及装卸货物之用； 在面积不少于45m40m地盘除设普通货车使用装卸货泊位外，应另设大货车装卸货泊位，供货柜车使用。对面积少于45m40m地方单独考虑仓库车位/1000m2建筑面积 0.40.6教育设施中学车位/100学生 0.71.5，校址范围内最少设2个校车停车处 每35个课室设1

38、个路边港湾式小型客车停车位小学车位/100学生 0.51.2，校址范围内最少设2个校车停车处 每2个课室设1个路边港湾式小型客车停车位幼稚园车位/100学生 0.51.2，校址范围内最少设2个校车停车处 每2个课室设1个路边港湾式小型客车停车位医疗设施区以下医院 每1诊室设1至2个小汽车泊位； 1个以上有盖路旁港湾式停车位供救护车使用；1个以上路旁港湾式停车位供其它车辆使用区以上医院车位/病床 0.40.8； 每50张病床设1个路旁港湾式小型客车停车位。另设2个以上有盖路旁停车处，供救护车使用公园绿地综合公园车位/100m2占地面积 0.10.3专类公园车位/100m2占地面积 0.10.2第

39、32页三、基础数听说明停车位多层办公物业及总部类物业，按照每百平方米1.0个车位配建高层办公物业，按照每百平方米0.8个配建清华研发中心等负担公共服务职能物业，按百平方米1.2个车位配建多功效建筑按照每百平方米0.8个车位配建集体宿舍按照百平方米0.3个车位配建对于会务酒店、商务酒店、服务式公寓客房部分，均按照萧山区推荐标准，以0.3车位/客房配建对于配套休闲、娱乐设施，按照0.5车位/百平方米配建对于会议中心，普通配建标准为3.5-5.0车位/百平方米，本项目提议按4.0配建。第33页四、分组团建设方案IT组团地块编号M1-1、M1-3用地性质工业用地招商方向包含但不限于软件开发、服务外包入

40、驻方式普通租赁在控规指标范围内定制长租转让土地办公物业以出售为主第34页四、分组团建设方案IT组团经济技术指标地块M1-1.M1-3共计101800平方米，总建筑面积159000平方米，预计可安排8340个工作人口，需1272个停车位。其中：地块M1-1,总用地约40100平方米，总建筑面积74250平方米，容积率1.85，工作人口4950人，人口密度8平方米/人，共需594个车位。地块M1-3,总用地约61700平方米，总建筑面积84750平方米，容积率1.37，工作人口3390人，人口密度18平方米/人，共需678个车位。第35页四、分组团建设方案IT组团设计标准区域性体量中等，在技术密集

41、、劳力密集之间求取平衡技术密集：大致量劳力密集：大致量起步阶段：小体量最小招租单元400适用性弹性，易分割，可形成各种面积工作单元落地面积较大围绕门厅有多出入口柱距较宽无错层架空地板，方便安装管线多个电信接入管道每幢都有设备房有充分客梯和最少一部货梯工作人口按人均15计生态以长方形为设计基础，重视采光和通风。结合地块形状加以调整视线范围内有景观建筑密度不超出20%，便于露地停车（M1-1可利用周围未开发地块）邻近建筑以连廊相接安全道路和出入口设计人车分离不易被附近楼房直接俯视简练视觉可见立面较少品质感都有挑高、精装修大堂各个组团外立面格调各有不一样食堂设置在大型建筑底层和二层第36页四、分组团

42、建设方案IT组团建设内容详表地块编号(按控规)地块面积()(按控规)房屋编号功效户型档次平均落地面积()层数建筑面积()建筑密度容积率(含代征)工作人口人口密度(/人）停车位需求M1-140100A-03多功效建筑D乙1500913500900 108 A-04多功效建筑D乙1500913500900 108 A-05多功效建筑D乙105066300420 50 B-02多功效建筑C乙105066300420 50 B-03多功效建筑C乙105066300420 50 B-04多功效建筑C甲10501212600840 101 B-05多功效建筑C乙105055250350 42 B-06多功

43、效建筑C乙105055250350 42 B-07多功效建筑C乙105055250350 42 B-08 103507425025.81%1.85 4950 8 594 M1-361700K-04多功效建筑A乙1224000960 192 K-05多功效建筑A乙918000720 144 K-06多功效建筑B乙150069000360 72 K-07多功效建筑B乙150069000360 72 K-08多功效建筑B乙150069000360 72 K-22多功效建筑D乙105055250210 42 K-23多功效建筑D乙105055250210 42 K-24多功效建筑D乙105055250

44、210 42 116508475018.88%1.37 3390 18 678 101800 2 159000 8340 1272 第37页ABCDD2幢 3幢 3幢 3幢 6幢 第38页四、分组团建设方案IT组团期望到达效果第39页四、分组团建设方案生物组团地块编号M1-2用地性质工业用地招商方向包含但不限于生物、食品、农业等企业研发、中试入驻方式普通租赁整栋出售D-08,D-09针对大型标杆企业，在控规控制指标范围内定制或土地出让经济技术指标总用地约52600平方米总建筑面积76800平方米容积率1.46工作人口2591人人口密度20平方米/人共需600个车位。第40页四、分组团建设方案生

45、物组团设计标准区域性体量中等，适合用于普通中小型科研活动。对于大型企业，D-08，D-09接收大型企业定制。小招租单元500适用弹性，易分割，可形成各种面积工作单元落地面积较大围绕门厅有多出入口柱距较宽无错层楼层较高，便于研发型企业安排通风、排烟等设施，普通首层4.5米，标准层4.2米。除传化办公楼和服务式公寓外，普通不安排中央空调，以预防交叉污染预留试验上下水，以适应各种科研活动，但无需单独安排工业废水排放管道，普通由进驻企业自行预处理后，纳入生活废水管道。防烟楼梯间应预留加压送风系统装置位置。有充分客梯和最少一部货梯人均建筑面积按30计生态以长方形为设计基础，重视采光和通风。结合地块形状加

46、以调整视线范围内有景观建筑密度不超出25%，便于露地停车力争组团内建筑与组团内公共服务中心以连廊相接安全道路和出入口设计人车分离不易被附近楼房直接俯视简练视觉可见立面较少品质感都有挑高、精装修大堂各个组团外立面格调各有不一样食堂设置在大型建筑底层和二层第41页四、分组团建设方案房屋编号(按控规)功效户型档次平均落地面积()层数建筑面积()建筑密度容积率(含代征)工作人口人口密度(/人）停车位需求C-01多功效建筑D乙105055250210 42 C-02多功效建筑D乙105055250210 42 C-03多功效建筑D乙105055250210 42 C-04 0 0 D-01多功效建筑C乙

47、105066300252 50 D-02多功效建筑C乙105066300252 50 D-03多功效建筑C乙105066300252 50 D-04多功效建筑0 0 D-08多功效建筑/孵化器B乙150069000360 72 D-09多功效建筑/孵化器B乙150069000360 72 D-10 0 D-11 0 D-05传化大地办公楼C105055250175 63 D-06清华生物研发中心D105066300210 76 (D-07)服务式公寓E10501212600100 40 124507680023.67%1.46 2591 20 600 生物组团建设内容详表第42页CD3幢 3幢

48、 B2幢 传化 清华 服务式公寓 第43页四、分组团建设方案新加坡 International Business Park （国际商务花园）生物组团期望到达建设效果第44页四、分组团建设方案办公组团地块编号C12-1C12-9,C26-2用地性质办公用地招商方向各类生产性服务企业、IT企业、科技型企业总部、营销办事处等入驻方式分套出售整栋出售第45页四、分组团建设方案办公组团设计标准区域性体量中等，既能够满足大中型企业独栋需求，又要满足在分割情况下各驻户都有气派感。局部高层，可分割到150，250平方米，供中小企业使用。适用弹性，易分割，可形成各种面积工作单元落地面积较大围绕门厅有多出入口柱距

49、较宽无错层分割后各驻户依然能享受大堂等公共设施，有一定形象。区分与城区写字楼，楼层稍高，更易于空气流通，增加舒适性。高层每一单元均提供漏台，用以提升舒适度。有充分客梯人均建筑面积按30计生态以长方形为设计基础，重视采光和通风。结合地块形状加以调整视线范围内有景观建筑密度不超出25%，便于露地停车力争组团内建筑与组团内公共服务中心以连廊相接安全道路和出入口设计人车分离不易被附近楼房直接俯视简练视觉可见立面较少品质感都有挑高、精装修大堂各个组团外立面格调各有不一样食堂设置在大型建筑底层和二层第46页地块编号(按控规)地块面积()(按控规)房屋编号功效户型档次平均落地面积()层数建筑面积()建筑密度

50、容积率(含代征)工作人口人口密度(/人）停车位需求C12-126900F-01办公楼(高层)H甲130020260001733 208 F-03办公楼F甲120033600180 36 F-04办公楼F甲120033600180 36 F-05办公楼D甲105055250263 53 F-06办公楼D甲105055250263 53 58004370021.56%1.62 2618 10 385 C12-215000K-01办公楼(高层)H甲130020260001733 208 K-02办公楼D乙105099450473 95 K-21办公楼G甲6673100 20 30173745020.

51、11%2.50 2306 7 323 C12-317500G-01办公楼D甲105055250263 53 G-02办公楼D甲105055250263 53 G-03办公楼F甲120033600180 36 G-04办公楼F甲120033600180 36 45001770025.71%1.01 885 20 177 C12-417300H-01办公楼（清华）D甲105055250263 53 H-02办公楼（清华）D甲105055250263 53 H-03办公楼（清华）F甲120033600180 36 H-04办公楼（清华）F甲120033600180 36 45001770026.01

52、%1.02 885 20 177 C12-517500K-17办公楼F甲120033600180 36 K-18办公楼F甲120033600180 36 K-19办公楼F甲120033600180 36 K-20办公楼F甲120033600180 36 48001440027.43%0.82 720 24 144 C12-612800E-01办公楼D甲105055250263 53 E-02办公楼D甲105055250263 53 E-03办公楼D甲105055250263 53 31501575024.61%1.23 788 16 158 C12-710600E-04办公楼D甲1050552

53、50263 53 I-01办公楼(高层)H乙130020260001733 208 23503125022.17%2.95 1996 5 261 C12-85600I-02办公楼(高层清华)H乙130020260001733 20821%4.64 1733 3 208 C12-922530K-12办公楼(高层)H乙130020260001733 208 K-13办公楼(高层)H乙130020260001733 208 K-14办公楼(高层)H乙130020260001733 208 K-15办公楼(高层)H乙130020260001733 208 5200104000

54、23.08%4.62 6933 3 832 14573030795018864 2664 第47页F6幢 FH4幢 1幢 H1幢 2幢 H4幢 HD1幢 G1幢 D2幢 D2幢 D2幢 D4幢 第48页四、分组团建设方案办公组团期望到达建设效果美国 Parkridge Five（办公园区） 英国 Chiswick Park（多功效科技园区）第49页四、分组团建设方案常年展贸中心南区地块编号C26-2、C34-1合并，改办公用地用地性质办公用地招商方向以进出口为导向 Trade mart (常年展贸)模式面向轻工、电子、机械、化工等行业，在义乌(低级；南亚、中东)、绍兴(纺织)、上海(中高档；欧

55、美)之间占领中端市场建筑空间分割适合企业设置30150产品展示区和办公区建筑面积约10万入驻方式分单元出租第50页四、分组团建设方案常年展贸南区设计标准：以商场、非标展馆形式布局，要求任意展位都含有很好交通动线可因应客户需求，提供60-1300不等灵活租售空间在1F2F各设置餐饮等配套设施。充分关注内部结构，使每一间展厅都能最大程度走廊连接，争取最多展厅能临近主要出入口和交通枢纽。因应建筑体量大，更要关注舒适性，要宽大明亮，环境优美，给人以一个全新舒适感。提议外立面整体效果暖色调，符合和表达商品交易场所气氛。充分电梯、扶梯、货梯，创造内部四通八达交易气氛。水平交通和垂直交通四通八达。注意房屋可

56、转换性，可转换为高科技工厂，假如转为高科技工厂，地下作为仓储。注意货车交通。第51页四、分组团建设方案常年展贸南区经济技术指标C26-2、C34-1计划合并，改办公用地，计划建设：展贸物业面积118200平方米（含叠加办公楼18200，其中展贸物业面积10万平方米），总建筑密度41.81%，容积率1.98，共需安排946个停车位，人口密度13平方米/人建设内容详表地块编号(按控规)地块面积()(按控规)房屋编号(按柏麟德)功效户型档次平均落地面积()层数建筑面积()建筑密度容积率(含代征)工作人口人口密度(/人）停车位需求C26-2、C34-1合并，改办公用地59800M-02a-2办公楼(高

57、层)H乙叠加(楼面1300146 M-02a-1展贸中心J6000424000800 192 M-02b展贸中心J6000424000800 192 M-02c展贸中心416 2500011820041.81%1.98 4547 13 946 第52页第53页四、分组团建设方案常年展贸南区期望到达效果配合露天展区效果第54页四、分组团建设方案常年展贸北区地块编号C12-10、C26-1合并为C12-10用地性质办公用地招商方向针对游客浪漫情趣类、健康产品、茶及茶艺产品、佛教用具、浙江名特产品、传统工艺品、进口工艺品、旅游休闲用具结合滨河景观带

58、，引进体验性农庄项目。咖啡馆、茶楼、休闲餐厅等配套设施航空旅客旅游集散中心入驻方式分套出租第55页四、分组团建设方案常年展贸北区设计标准按照街市方式布置，形成景点化、体验型、趣味型新型市场以景观为导向，以10米x4米为基本单元，最大可提供3间，3层，约360平方米，以适应规模企业需求。建筑、景观充分“景点化”建筑楼层以2.5层和3层为主在主要出入口和人流密集区设置餐饮等配套设施保留中心湖面，既作为景观，也要有一定商业用途，比如设置水上餐厅，水上舞台，水上T台等。要充分关注舒适性，使游客感受到是一个景点而不是一个市场，为此，需将自然环境、建筑物、构筑物共同结合成一个可连续有机整体，形成功效化和艺

59、术化分区和走廊，使游客不论在室内或室外均可感受到视觉和环境舒适、愉悦。应每栋建筑物均享受良好园林环境、道路、停车系统，享受到服务设施所提供便利，不留人流死角。第56页四、分组团建设方案常年展贸北区经济技术指标项目总用地46500平方米，总建筑面积25650平方米建筑密度20.21%容积率0.53预计需安排205个车位建设内容详表地块编号(按控规)地块面积()(按控规)房屋编号(按柏麟德)功效平均落地面积()层数建筑面积()建筑密度容积率(含代征)工作人口人口密度(/人）停车位需求C12-10、C26-1合并改办公用地48500M-01a街道式店铺75002.518750417 150 M-01

60、d街道式店铺230036900153 55 98002565020.21%0.53 570 85 205 第57页第58页四、分组团建设方案常年展贸北区期望到达效果第59页四、分组团建设方案酒店地块编号C25-1，C25-2用地性质旅馆业用地开发方式合资开发酒店主题健康主题商务度假酒店会议主题酒店（暂定）第60页四、分组团建设方案酒店健康主题商务度假酒店设计标准紧紧围绕健康主题商务度假酒店主题，需处理好商务空间与从属健康休闲中心关系在客房、餐饮、会议等功效设计上要按照商务酒店要求，在会议功效上要兼容展览功效在配套健康休闲中心设计上，要表达一定度假特色，有旅游酒店感受要处理好全园商务气氛和酒店之