101031渭塘国际珠宝交易中心报告(定)

1、谨呈：香港怡安（集团）有限公司威联房地产经纪有限公司渭塘国际珠宝交易中心服务建议书PART2 我们的网络和商户资源-10【公司介绍、合作品牌、公司案例】PART3 本案的招商服务内容-29【服务框架、服务期、各阶段服务内容】PART4 合作方式-40【取费方式】2PART1 项目初步理解-3【基本情况、项目理解、问题总结、破局方向】3本案基本情况 项目基本信息 渭塘珍珠营销区域项目位置本项目地理位置有较明显主题、但人流不能支持项目体量。威联观点 总建近10万平米地上建筑面积体量较大、但营销对象较为单一，建议利用当地客源调整定位。威联观点镇区、商业街、珍珠城、娱乐配套项目配套本案人气在区域内尚佳

2、，但同本案定位客源尚有一定距离。威联观点711、83、84路公交车 交通配套停车及交通尚佳，周边有人气基础、但引入大市客户尚有难度。威联观点本案项目理解4优化产品定位，深化商业投资价值，嫁接品牌资源，并着力嫁接区域营销渠道，是本案营销力的重点。现房、基础配套完备及清晰的产权规划，发展中的特色产业资源成为本案投资力达成的一大重要支撑条件。本案体量较大、对应客户群体较少,区域仍处于初级发展阶段。但地理环境及人气储备尚有潜力，当地特色产业形成商业氛围。项目主题定位客户较单一、并且尚不能形成规模，也没有能在大区域范围内有效推广，致使项目无法发挥主题。本案问题总结？53、如何嫁接原商圈定位的基础上，满足

3、本案的营销需求？1、本项目如何吸引区域消费者？2、项目规模较大，如何合理规划业态，达成营销平衡？本案问题总结？61、本项目如何吸引区域消费者？优化项目定位，在当地珠宝概念基础上，增加消费趋同性品牌。 加强项目业态对当地人气的迎合与提升。增强项目的概念包装及推广，适当结合当地区域休闲产业同步发展。在商家引进中不断扩大中端品牌的招商范围，差异化当地商业品牌形象，以专业的业态组合和定价策略吸引商家入驻，扩大项目影响力。本案问题总结？7？ 项目规模较大，如何合理规划业态，达成营销平衡？建议考虑引入主力店品牌。有号召力的主力商家会对后期的招商和运营带来重要的作用。 建议招商和销售并行的策略，以增强引入商

4、家对项目的期待。主力店的比例及楼层需要对整个项目进行功能调整，控制，同时在整个项目中进行回报测算达到合理的平衡。项目在选择确定引入主力店招商或团队招商的模式后，必须有相对应的主题定位。本案问题总结？83、如何嫁接原商圈定位的基础上，满足本案的营销需求？主力商家定位须明确，以市场特色主题打造项目亮点与在项目附近建成的大体量专业市场、传统街区，形成差异化格局、共享型客源。本项目定位是主题商业Shopping Mall，因此要在商户选择上精确定位，以特色商户、区分业态来吸引消费者。已有商业集中，体量大，已形成固定消费群，需要新兴商家和品牌才能刺激消费者的转移。考虑到区域的成长需要，可以考虑导入能吸引

5、固定客流的主力商家依托建筑和地理的优势，具备市场号召力的品牌将存在较大的生存空间。本案市场形象定位结合本案交通区位、周边配套、市场现状、未来规划以及本身条件，我们大胆提出项目的定位着力点为：主力店模式：中高端品牌折扣店 团队招商模式：品牌购物+区域服务9以特色产业资源嫁接品牌资源，引发区域规划的联动增值，在业态结构、运营时间的利用以及投资价值的增长上形成良性循环。同时跟周边的项目形成差异化竞争，利用当地人气增强区域服务能力和特色品牌经营。10PART2 我们的网络和资源 我们是一家商业地产综合服务商，为开发商全程提拱全案策划、整合营销、招商运营一系列服务。公司介绍：我们的核心优势？公司介绍：浙

6、江销售直营公司： 江苏销售直营公司：杭州第一分公司 苏州分公司杭州第二分公司 温州分公司 绍兴分公司诸暨分公司浦江分公司义乌分公司永康分公司 招商策划运营公司：上海公司 公司介绍：系统的营销服务体系营销培训系统流程标准化体系执行标准化体系营销策划系统阶段性市场调研价格策略入市时机、姿态调整广告策略（主题创意效果监控）媒体投放策略推广费用控制销售策略营销执行系统案场掌控（坐销）各地销售公司联动（行销）V客会客户数据开发我们的营销系统公司介绍：良好的品牌效应 与国内外一线知名品牌建立了良好的合作关系，如：世界500强，全球第二大的酒店品牌豪生国际酒店、亚洲第一大的购物中心菲律宾SM集团、FOXTO

7、WN品牌折扣店等。 我公司在苏州成立了苏州威联豪森酒店管理公司，借势国际豪生酒店品牌系统，对代理的产权式酒店项目进行国际酒店管理和运营，对酒店式公寓推出保姆式的管家服务理念，提升物业品质和增值价值。 公司介绍： V客会俱乐部 威联V客会，是会员房产投资的平台，是经过多年的，多项目的房产投资建立的忠实客户，认可了威联所代理的项目价值。是威联重要的客户资源。其中，会员客户20000余人，VIP客户8000余人，钻石客户3000余人。公司介绍：我们服务过的客户公司介绍： 公司成立了威联豪森酒店管理公司，借势国际豪生酒店 品牌系统，对代理的产权式酒店项目进行国际酒店管理和 运营，对酒店式公寓推出保姆式

8、的管家服务理念，提升物 业品质和增值价值。公司介绍：H&M百思买 C&A 俏江南 主力店对项目的整体招商起着至关重要的影响，以下为我们招商成功的主力店。第六空间 ZARA 麻辣诱惑 翠华餐厅 玩具反斗城 我们的网络和商户资源百货超市Lifestyle我司与各行业知名品牌经营商保持着良好的合作伙伴关系，在华东地区向其推荐各类优质商业物业。我们的网络和商户资源餐饮健与美寓教于乐我司与各行业知名品牌经营商保持着良好的合作伙伴关系，在华东地区向其推荐各类优质商业物业。我们的网络和商户资源国际品牌次主力店我司与各行业知名品牌经营商保持着良好的合作伙伴关系，在华东地区向其推荐各类优质商业物业。我们的网络和

9、商户资源休闲娱乐电子产品服务我司与各行业知名品牌经营商保持着良好的合作伙伴关系，在华东地区向其推荐各类优质商业物业。我们的网络和商户资源主要客户：上海南站地下商业空间地理位置： 上海南站发展商： 上海市市政府商业面积： 总面积13万平方米 商业6.6万平方米项目定位： 第四代SHOPPINGMALL 服务类型： 市场顾问、项目策划、设计咨询、招商代理主要服务成果项目定位： 导入人文特色、增强概念性产品参与商业总体格局、业态分布、环境布置建议、经营模式和盈利模式、管理模式的建立、招商方案、项目包装、推广方案。上海成功项目案例主要客户：莲花国际商务广场 地理位置： 上海闵行发展商： 上海碧恒实业有

10、限公司 商业面积： 总面积9.5万平方米项目定位： 区域内首屈一指的高档商业、办公、休闲于一 体的大型综合项目。 服务类型： 市场顾问、项目策划、设计咨询、招商代理主要服务成果 商业业态定位，主力店招商引进 上海成功项目案例上海2010世博会世博轴商业项目项目定位： “世博轴”是2010年上海世博园区服务功能的总枢 纽，长1公里，宽88米， 衔接了上海轨道交通7 号线、8号线、13号线和磁悬浮，是“世界门中 国窗”。主要服务成果参与世博轴会后商业开发的定位和整体策划上海成功项目案例主要客户：华钜金海广场 地理位置： 泰州人民政府旁核心区域发展商： 上海华钜集团 商业面积： 总面积4.5万平方米

11、项目定位： 集美食、休闲、娱乐、购物为一体的中高档大 型都市型休闲广场。 服务类型： 市场顾问、项目策划、设计咨询、招商代理主要服务成果进行整体及区块调查，进行前期定位分析，形成完整的策划方案江苏成功项目案例主要客户：上海奥特莱斯品牌直销广场地理位置： 青浦发展商： 上海百联集团、九龙仓集团 商业面积： 总面积11万平方米项目定位： 以销售国际国内著名品牌折扣商品为主，集休 闲，餐饮和娱乐为一体的大型购物城。 服务类型： 市场顾问、项目策划、设计咨询、招商代理主要服务成果参与主题商厦及C区的餐饮休闲板块招商（约3万平方米）的代理招商上海成功项目案例29PART3 本案的服务内容 我们提供全面的

12、商业服务30商业管理招商销售/代理服务可行性研究商业概念市场定位设计优化主力商户顾问31威联上海公司非常荣幸应邀为渭塘商业项目提供全程顾问服务建议书，我司将运用我司在上海市操作项目所积累的专业经验、整合全球商户资源以及扎实的本地商业市场研究的基础上，结合贵司的开发目标，为该项目整体开发取得最大化之收益，提供全面专业的商业服务。经过与贵司的初步沟通，确定双方合作意向，我司可为贵司提供以下三个阶段的服务内容：第一阶段：商业策划顾问 该部分服务的总体目标是通过对现有城市发展概况和规划、本地商业市场分析、消费者、商家及投资客群的调研和访谈，深入解析项目所处的社会、商业环境，寻找项目价值最大化的商业发展

13、空间。评估项目定位与商业主题，得出有关该项目的总体商业经营模式、整体市场定位等初步建议，提供具有市场可行性的产品定位、目标消费群、租户组合及租金售价预测等建议。并结合项目自身的特点协助业主形成建筑设计要点说明书为设计公司提供市场指导，从财务角度对租售回报进行测算，以期为贵司在项目开发中的相关决策提供数据参考，最大化项目商业开发价值，将项目开发成为具有品牌号召力的商业项目。同时通过第一阶段的顾问报告作为项目推广宣传营销的手段之一，达成商铺价值提升的目的。我们提供的服务32一、市场调查分析政策面、财经面分析及对策消费品及商业产品销售动态分析竞品楼盘调查分析目标客户需求调查分析城市相关产业及商业地产

14、市场分析 商业项目SWOT分析投资合作咨询 二、产品规划顾问总体规划设计建议消费力市场分析 商业项目发展战略定位案例专题研究 商业项目物业发展建议 商业项目开发策略研究 规划方案的市场评价 租售策略 商业项目财务评估 规划设计建议 商业项目营销战略与策略 销售策略 招商策略、主次力店建议 后期运营模式建议 Service Content项目策划服务内容33 第二阶段：代理及营销顾问阶段 通过市场定位结论配合最优化设计结论，分阶段分期将项目推向市场。制定不同阶段相应代理营销策略，为项目的投入市场做好准备，同期为项目商户招商做市场推广，为项目未来的销售做好市场铺垫。同时运用我司多年的房地产操作经验

15、为业主提供专业的顾问服务，辅助业主完成租售控制、案场指导、广告设计及企划方面辅助工作，为项目整体入市做好充分准备。 第三阶段：主力店代理阶段 主力店租售代理：通过了解零售商的需求，并结合本项目的定位及自身特点，确定项目四层之主力商户并在之后的阶段保持不断的接触与更为深入的了解；通过我司强大的零售商网络平台针对性地、点对点地与目标主力商户接洽，商谈技术及商务租赁条件，促使主力商户成功入驻本项目。我们提供的服务34三、营销策划 营销策略制定 商家定位优化及调整 招商策略及条件制定 招商实施及推广方案 协调并监控合作单位工作 招商组织框架及管理制度建议 招商人员测评 项目市场定位优化及调整 营销执行

16、策略制定 营销实施及推广方案 项目入市营销执行方案 项目价格策略及价格方案四、活动策划 总体活动策略 活动策划 代言人活动计划 主题活动策划 开盘仪式策划 房展会及定点展会计划 SP促销活动计划 PR新闻公共关系计划 D.D.T直接行销建议 EV事件活动行销建议 活动推广费用估算 Service Content商业招商服务内容35五、商业招商策划 商业营销模式制定 商业招商策略制定 商业招商价格策略 招商优惠政策制定 商业推广策略 招商相关文本制定 招商运营规划 招商活动规划 开业筹备策划六、招商执行 招商人员培训 主力店招商执行 招商品牌筛选 招商活动执行 招商政策调整 招商客户动态管理 品

17、牌店装修监督 品牌进驻督导 开业活动执行 市场商业情报收集 客户管理归档Service Content商业招商服务内容 商业项目阶段服务招商方案确定项目开业期2010年11月底合同签署2011年2月底2012年3月2011年8月2011年3月项目开发进程前期策划顾问2012年6月 年后为期三个月代理及营销顾问为期六个月独家租赁代理（如有）为期十二个月商铺正式租赁开始主力商户招租为期九个月全程服务的不同阶段正式开业入场装修PS：本案采用团队招商或主力店招商所需时间基本相同本案前期服务时间我们提供的服务37主力店租售代理阶段通过了解零售商的需求，并结合本项目的定位及自身特点，确定目标主题零售商，并

18、在之后的阶段保持不断的接触与更为深入的了解；通过本司当地、国内强大的零售商网络平台，针对性地、点对点地与目标零售商接洽，商谈技术及商务租赁条件，促使零售商成功入驻本项目。明确零售商名单拟定符合定位要求的招商策略与阶段性计划拟定租金方案并负责就市场趋势及其对租金水平的影响，以及适用于该物业之租约条款等提供最新资料及建议制定整体租赁策略及租赁调控策略协助贵司完成招商文件和招商说明资料的制作在与贵司充分商议后确定招商的时序安排在与贵司充分商议后确定招商各个环节的具体流程，及与招商相关的入户、报建、装修、开业等相关流程结合市场情况和有关法律法规，协助贵司或贵司指定正式的法律文件负责带看商铺及说明，并在

19、贵司授权范围内代表贵司商讨租金并努力提高租金负责开展及跟进租户，协调并落实租赁条件，协助签订租赁合同就租户组合、配套设施等方面提供咨询服务拟定品牌招商，市场策略及进度，协助筹备相关活动就专业公司提出的内部装修方案及公共区域的装修计划等提出建议协助发展商及其管理公司审定租户提交的各类装修图纸及效果图，从与商场整体环境的协调及统一，兼顾租户个性特色的角度提供合理建议，并与租户协调解决38PART4 本案的合作方式 我们提供的服务39鉴于本项目的特殊性以及我司对本项目全程参与的意愿，我司建议将第一与第二阶段的工作打包进行第一阶段商业前期策划顾问及第二阶段代理营销顾问（预计工作时间为6-9个月)）每月顾问费用为人民币5万元整，收取方式如下：以每月人民币5万元整为顾问费用，自本阶段服务开始之日起，每个月收取一次，于每个月开始之七（7）天内支付。贵司亦可选择仅提供第一阶段服务（预计工作时间为3个月），我司取费建议为人民币18万元整。如最终我司与贵司达成项目整体独家租售代理合作协议，则此项费用可在最终代理费用中抵扣，具体抵扣方式双方另行约定我们提供的服务40第三阶段商业主力店招商代理服务（预计工作时间为6-9个月）代理佣金：1.5个月的月租金或人民币150元每平方米建筑面积（两者取