物业管理服务采购用户需求书

1、物业管理服务采购用户需求书物业管理服务采购用户需求书说明投标人须对本项目的用户需求进行整体响应， 任何只对其中一部 分内容进行的响应都被视为无效响应。用户需求书中打“”号条款为实质性条款，投标人如有任 何一条负偏离则导致采购无效。第一部分项目概况一、广州市天河区人民检察院检察业务技术大楼位于广州市天河 区龙口西路19、21号大院内。该大楼由两栋建筑物组成，龙口西路 19号大楼（简称南楼）1栋，龙口西路21号（含会议楼）大楼（简 称北楼）1栋。大楼总建筑面积约11094.88平方米，地下车库建筑 面积约1171平方米，广场面积约920平方米。二、本项目的主要设备设施：北楼一楼变压器房 1个，配电

2、房1 个；南楼变压器房1个，配电房1个；各楼层均有控制室；龙口西路 7、9、11号小区内的高压开关电房1个；储水池3个、供水设备2 套；北楼广场地下的机械停车设备 1套。其他设备详见附件一。三、本项目包括清理化粪池、隔油池。其中，化粪池 3个，隔油池 1套。四、本大楼集办案用房和专业技术用房以及办公用房于一身，设有设备用房、会议室、档案室、接访室、办案区等，设施设备较为先 进、齐全，智能信息化程度较高。检察院是国家司法机关，安全性、 保密性、规范性要求严格，对安全服务/物业管理服务要求较高。第二部分，投标人的资格一、投标人应当具有企业法人资格。1 / 21物业管理服务采购用户需求书二、投标人应

3、当提供以下材料：（一）法人的营业执照、组织机构代码证和税务登记证（或三证 合一证明）证明文件。（二）2016年或2017年财务报告；投标人为新注册的，提供成 立至今的月或季度财务状况报告复印件。（三）2018年1月至6月（任意一个月）缴纳税收和社会保险 的凭证。如依法免税或不需要缴纳社会保障资金的，应提供相应文件 证明。（四）提供参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违 法记录的书面声明。（五）法律法规及其他规范性文件规定及本用户需求书要求提供 的其他材料。第三部分 范围、期限、人数、条件及报酬一、服务范围中标人为广州市天河区人民检察院检察业务技术大楼提供物业 管理服务，具体包括清洁卫生

4、、设备设施的维护、水电管理、机械停 车库设备管理、简单绿化等。主要设备详见附件一。二、合同期限服务期限为壹年，自中标人进场之日起计算，进场时间以采购人 通知为准，服务期限由合同予以约定。自进场之日起 90日内为试用 期。新中标的供应商应当在进场前七日前来采购人处， 做好接管前的 相关工作。三、人数及条件要求本项目总人数为11名。其中，项目负责人1名、电工4名、保2 / 21物业管理服务采购用户需求书洁及绿化人员6名。条件要求详见附件二。四、服务报酬（一）服务报酬投标控制价为 699600.00元/年。（二）支付方式：按季度支付，转账或者支票。（三）支付程序1、服务报酬按季度结算（每季度服务报酬

5、=中标金额+ 4个季 度）。采购人于收到中标人的付款申请（含等额发票）后 10日内办理 支付手续。2、因采购人使用的是财政资金，前款规定的10日时间是采购人 向财政部门提出办理支付申请手续的时间（不含政府财政部门审核的 时间），采购人在规定时间内办理支付申请手续即视为已经按期支付。第四部分服务需求一、总体需求1、中标人必须配备充足的符合条件的聘用人员按高标准做好各 项工作，同时中标人必须具有具备相应条件的电工等专业技术人员保 障，对设施设备出现紧急故障时能抽调专业技术人员迅速到场处理。2、中标人必须依照劳动法、劳动合同法等规定为聘用人 员办理各种用工手续，依照广州市政府相关规定为出资聘用人员购

6、买 社会劳动保险（含养老、失业、工伤、医疗保险等），还应当将用工 手续和社会保险资料送采购人管理部门备案。3、中标人对聘用人员要严格政审，保证没有刑事犯罪记录及失 信记录确保政治思想可靠、身体健康；五官端正、形象好、勤奋工作、 责任心强、文明礼貌、言行规范、服务意识强，自觉遵守国家法律法 规以及采购人的各项规章制度，特别是保密制度。3 / 21物业管理服务采购用户需求书4、中标人的聘用人员必须具备相应的工作能力，技术能力过关, 并持有相应的资格证书；中标人的聘用人员应当按岗位统一着装上 岗。5、中标人应当制订服务方案、内部管理规章制度，方案及规章 制度在实施前须报采购人审核。6、在处理紧急、突

7、发事件时，采购人和公安机关对中标人的聘 用人员有直接指挥权。7、中标人应当在做好本职工作的同时向采购人提供合理化建议。8、中标人应当配齐保洁部、工程部常用配件及工具。投标人需做出书面承诺，保证在中标通知书发出之日起十 日内签订合同，合同签订后一周内即有能力根据采购人的要求派出足 够的服务人员提前接管本项目的物业服务工作， 否则视为放弃中标资 格。二、具体需求（一）管理人员1、本项目配备管理人员1名（有电工证者优先）。2、管理人员职责是负责统领整个物业管理服务工作，同时做好 与采购人的沟通工作。（二）保洁部1、本项目配备保洁人员6名（含主管）。2、保洁人员的职责是负责采购人的物业范围内卫生保洁及

8、简单 绿化工作。3、保洁范围包括南楼、北楼、会议楼的所有房间、公共走道、 电梯间、设备房、天台、大堂。以及广场、龙口西路围墙边、南楼南4 / 21物业管理服务采购用户需求书边路两旁地面。中标人按工作程序对清洁范围内的场所进行日常定期 清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特 别对大堂、卫生间等重要部位做到按标准定人定点定时管理、巡查、 监督（日常卫生清洁保洁周期和标准详见 附件三）。4、中标人需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清（垃圾桶由采购人配置，垃圾处理费由采购人承担）。5、中标人按照广州市爱卫办“除四害”卫生标准，定期杀灭蚊、 蝇、嶂、鼠，驱蛇，做到无滋生源；定期

9、进行消毒卫生。（发生费用包括在中标总价格内）。6、中标人负责大堂、电梯厅、接防厅等石材地面定期打磨保养， 会议室、办案区、设备间等重要场所地毯吸尘保养以及木地板、地板 胶特殊保养，办公室室内清扫、收集垃圾。（费用包括在中标总价格 内）。7、中标人应当对物业范围内的供水池定期清洗、消毒（原则上 每年4次，具体视情况而定），供水符合卫生标准，无二次污染及隐 患，向采购人提供合格报告（费用包含在中标总价格内）。8、中标人保持污水排放通畅，定期清理化粪池（原则上每年1次，具体视情况而定）、隔油池和沙井，疏通管道（费用包含在中标 总价格内）。9、中标人应当每年清洗大楼外墙1次（如中标人不具备相关资 质，

10、该项允许外包，费用包括在中标总价格内）。10、中标人负责清洁卫生中消耗的物料和工具。11、遇到大型活动，中标人须按采购人要求进行清洁卫生。12、按采购人要求，做好室外绿化的简单维护保养。5 / 21物业管理服务采购用户需求书（三）工程部1、本项目配备持证电工4名（含主管）。2、中标人配备的电工对采购人各项设施、 设备进行运行管理、 保养和一般性维修、地下停车库停车设备的操作、高压变电房值班。 详细要求详见附件二、附件四。其中，投标人应当承诺在进场之日起 90日内向采购人提交4名 持有高压电工证、Q10机械式停车设备司机证和维修安装 电工证人员，其中1名持有电梯安全员证人员的名单登记表及 所有证

11、件复印件。3、中标人电工排班要求：实行全天 24小时值班制度，每一班 配电工1名，4名电工必须持有高压电工证、维修安装电工证、 Q10机械式停车设备司机证以上电工证。周一至周五 7: 0019:00,中标人应当配备1名持Q10机械式停车设备司机证的操作人 员在地下机械车库出入口看守，周一至周五 19: 00一次日07: 00和 周六、周日以及节假日全天，中标人应当确保持Q10机械式停车设备司机证人员值班，且随叫随到。、工程部的主要职责（1）负责供配电设施、设备的日常管理、使用、保养和一般性 维修，负责高、低压供配电监控系统的操作、控制及日常维护。按照 变压器、配电柜管理规范和标准每 2小时进行

12、值班巡查。（2）负责动力供电及照明等系统包括全部（说明：两个变压器 房不同位置）低压配电房末级开关后的电力系统。各层室内外照明、 开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修 和更换工作。6 / 21物业管理服务采购用户需求书（3）负责给排水系统（大修除外）雨水管、排污管、给水管、 天面水池（消防、生活）、地下生活水池、集水池、集水泵、进水泵 房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。（4）负责避雷系统（含防感应系统）：日常管理、保养、 维修工作等。负责空调系统包括鲜风机、排风机系统的日常管理、使 用、一般性维修工作（空调主机的例保除外）。（5）负责电梯系统的

13、一般管理检修工作。包括 3台垂直电梯、1 台升降机的日常使用、管理和被困人员的紧急处理及救援， 电梯轿厢 内饰、门、空调及电梯机房、井道的维修保养。负责监督、配合电梯 专业维修保养公司的维保工作；负责夏季电梯机房通风、降温。电工 每天巡查电梯的运行及各部位使用情况不少于三次，发现问题及时报修。（6）配合相关部门做好安全监视控制系统包括监控主机系统、 每层监控摄像点、每层红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印 设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的 协调配合、联系及监督工作。（7）负责市政共用设施和附属建筑物、构筑物的管理、养护、 清理和一般性维修。包括道路、院墙、室外上

14、下水管道、沟渠、池井 （化粪池和隔油池等），材料费用由采购人承担。（8）负责南北楼之间互通电源控制，电工必须掌握两路电的转 换、日常维护及试验（试验 30分钟/次）。（四）其他工作1、中标人应当建立资料收集、分类整理、归档管理制度。7 / 21物业管理服务采购用户需求书2、中标人应当设立高压电房值班登记簿、高压器房及配 电房巡查登记簿、地下车库运行登记簿和其他设备登记簿 以及保洁工作登记簿详细记录各种设备运行、维修、维护等情况， 每周送采购人管理部门审查。3、档案资料包括：各种工作登记簿、工作日志、考勤记录、各 种制度和规程、往来函件以及采购人提供的图纸等一切资料， 半年归 档一次，一式两份，

15、送采购一份。4、按采购人要求协助做好物业范围内的各类传染病（非典及类 似疫情等）的各项防疫及应急工作。5、协助做好物业范围内自然灾害（台风、洪水）防范及应急工 作。6、协助做好物业范围内与服务项目有关的其它工作。三、相关说明（一）采购人不提供中标人的聘用人员的住宿及费用， 就餐事项, 由采购人视实际情况决定。（二）采购人的后勤服务中心是物业管理服务项目的主管部门， 中标人应当坚决贯彻执行采购人主管部门的管理要求， 聘用人员应当 听从采购人主管部门的指挥调动，以确保正常运作。（三）中标人的聘用人员违反采购人的规章制度的， 采购人有权 拒绝该聘用人员在此工作，中标人必须更换。中标人的聘用人员在采

16、购人的物业范围内外发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失， 由中标人承担。（四）中标人的工作人员资格必须符合附件二的要求。中标 人安排的聘用人员应当相对固定，如有更换，应当提前书面报采购人8 / 21物业管理服务采购用户需求书批准。人数必须按岗位足额配备，采购人主管部门有权定期或不定期 对中标人的在岗位人数进行抽查，中标人负责人应当抽查登记表上签 字确认。（五）采购人与中标人的聘用人员没有劳动关系，中标人与聘用人员之间因劳资关系所产生的法律责任包括但不限于行政责任、民事责任均由中标人承担。（六）中标人不得将本项目的业务整体委托第三方完成。（七）中标人应当将聘用人员名单目录以及公民身份证复

17、印件，分工、岗位设置送采购人备案，采购人有权对个别人员提出聘 用或者解聘建议。中标人应当每月如实向采购人报送聘用人员的详细 的工资福利及购买社会保险情况。（八）中标人的管理部门应当建立健全考核制度， 经常检查工作， 每日书面向采购人报送考勤表，采购人可以根据中标人报送的情 况进行抽查。（九）未经批准，不得在机要、财务、办案区、地下车库内照相、 录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。（十）合同约定的期限内，除采购人的财政资金不能满足外，服 务报酬不因任何事由调整。（十一）中标价包含所有税费，采购人除支付服务报酬外，不承 担其他任何费用，但应由采购人承担的材料费除外。（十二

18、）用户需求书及四个附件是合同的组成部分，所有条 款均具有法律效力，即使未载入合同，也对双方具有约束力。第五部分管理及惩罚措施一、本合同约定的服务期限届满，全部权利义务终止；双方协商9 / 21物业管理服务采购用户需求书一致，可以变更或者解除本合同。二、采购人没有正当理由拒不办理或者逾期办理支付服务报酬手 续，超过五日不满三十日的，每逾期一日，中标人有权向采购人追讨 当月未支付的报酬及相当于当月报酬 0.5 %的违约金，逾期超过三十 日的，中标人除有权单方解除本合同之外， 还有权向采购人追讨当月 未支付的报酬以及违约金3万元。三、采购人不履行本合同的其他义务，导致中标人不能实现合同 目的的，中标

19、人除有权单方解除本合同外，中标人如有损失，有权向 采购人追偿。四、中标人自进场之日起三十日内未向采购人书面提供聘用人员 名单及所有聘用人员的公民身份证复印件，社会保险证明等，或 者未报送在岗人员名单或考勤表，没有正当理由的，采购人有权 向中标人追讨违约金300.00元/人.次。五、试用期结束后，中标人的聘用人员不符合用户需求书或 本合同约定（包括但不限于聘用人员的人数不足、相关证件不齐、有 犯罪记录，电工的排班不符合要求等），或者中标人的服务质量不符 合要求（包括电工脱岗、保洁不达标等不履行职责），经采购人催告 仍不能整改，未超过三次的，采购人有权向中标人追讨违约金（违约 金的计算方式：300

20、元X实际缺少人数或不符合条件人数X天数）， 如发生事故，所有责任（包括但不限于刑事、民事、行政责任）由中 标人承担。六、物业管理服务的中标人不按要求清洗储水池、不清理化粪池的，采购人有权向物业管理服务的中标人追讨违约金 3万元/次。10 / 21物业管理服务采购用户需求书七、采购人的各种设备发生事故，物业管理服务的中标人及聘用 人员有过错的，应当承担赔偿责任。八、中标人在本合同期限届满没有再次中标或者本合同解除后，怠于向采购人移交全部资料并办理交接手续超过十日的，采购人有权向中标人追讨违约金10万元。九、物业管理服务的中标人自进场之日起 90日内不按要求设立 高压电房值班登记簿、变压器房及配电

21、房巡查登记簿、地下车 库运行登记簿和其他设备动行登记簿以及保洁工作登记簿 详细记录各种设备运行、维修、维护及保洁工作等情况并送采购人管 理部门审查的，采购人有权向中标人追讨违约金1万元。十、中标人有下列情形之一的，采购人除有权单方解除本合同外， 还有权向中标人追讨违约金2万元，采购人仍有损失或者采购人的员 工有损失的，有权向中标人追讨：(1)截止试用期届满日，中标人聘用人员不符合用户需求书 或本合同约定(包括但不限于聘用人员的人数不足、相关证件不齐、 有犯罪记录，电工的排班不符合要求等)；或者试用期结束后，中标 人的聘用人员不符合用户需求书或本合同约定(包括但不限于聘 用人员的人数不足、相关证

22、件不齐、有犯罪记录，电工的排班不符合 要求等)，经采购人催告仍不能整改，超过三次，没有正当理由的；(2)本合同履行过程中，中标人没有正当理由拒不如实向采购 人书面报送在岗人员名单超过三次；或者中标人在采购人工作人员检 查时拒不配合、拒不签字确认的；或者中标人拒不向采购人提交聘用 人员的劳动合同及社会劳动保险，经采购人催告三次仍不能提交或不 纠正的；11 / 21物业管理服务采购用户需求书(3)物业管理服务的中标人自进场之日起超过 90日不按要求设 立高压电房值班登记簿、变压器房及配电房巡查登记簿、地下 车库运行登记簿和其他设备登记簿以及保洁工作登记簿详 细记录各种设备运行、维修、维护及保洁工作

23、等情况并送采购人管理 部门审查，经采购人催告仍不能整改或者整改无果的；(4)发生失窃包括监守自盗、火灾、涝灾等安全事故，造成重 大损失的，经查证中标人及其聘用人员存在故意或重大过失的；(5)中标人未经采购人书面同意将本合同项下的全部或大部份 业务一并委托给第三方完成，经采购人催告仍不能整改的；(6)中标人的聘用人员因本合同项目闹事、上访，影响采购人 的正常工作秩序或者声誉、形象的；(7)中标人的聘用人员不服从采购人主管部门管理，经采购人 催告仍不能整改或者整改无果的；(8)中标人不履行用户需求书及本合同约定的其他义务， 管理混乱、服务质量不符合要求，导致采购人不能实现合同目的的。十、任何一方主

24、张单方解除本合同，应当书面通知对方。解除通 知自到达对方时本合同解除。另一方有异议的，可以自收到解除通知 之日起五日内向人民法院起诉请求确认解除合同通知的效力。附件一、主要设备一览表；附件二、人员配备要求；附件三、卫生清洁保洁周期和标准；附件四、地下机械停车库管理职责。12 / 21物业管理服务采购用户需求书附件一采购人主要设备一览表厅P设备名称参数或规格数量备注一.电梯1垂直电梯载重1050,速度1.6M3台日立2辅助升降机载重200 ,速度0.25 秒1台杂牌（厨房专用）二.空调系统1新风机10功率：72台大金2新风机280功率：630W1台大金3新风机2530功率：6301大金4大多联室

25、外机500功率16.77台大金5小多联机5功率4.1010台大金6小多联机6功率4.681台大金7室内机2828功率75W3台大金8室内机3636功率：78W8台大金9室内机4545功率：933台大金10室内机5656功率:180W1台大金11室内机7171功率:151W16台大金12大多联机室内机 5656功率:118W43台大金13大多联机室内机 7171功率:151W26台大金14风管机功率:0.95W3台大金13 / 21物业管理服务采购用户需求书252252C151.5P风管机352352C功率:1.24台大金162P风管机2022029功率:1.663台大金172.5P风管机602

26、602C功率:2.061大金183P风管机2032039功率:2.354台大金191P 挂机 225225功率:0.8730台大金201.5P挂机2352351.2109台大金212P 挂机 2502501.6616台大金222P 柜机 2502501. 63台大金233P 柜机 2722722. 687台大金24全热交换器1000功率：725W2大金25全热交换器1500功率：1225W3大金26排风机25-86B功效：800W2绿岛风三.供电系统1变压器干式，容量8001台2变压器干式，容量：5001台3局压配电柜2+14三遥系统1套14 / 21物业管理服务采购用户需求书5低压配电柜7+

27、3+ 16局压变电房1四.给排水及消防水泵1生活水泵5.52台2消防栓稳压泉151台3喷淋稳压泵2.21台4消防栓泵302台5喷淋泵752台五.安保监控系统1彩色固定摄像机37个2彩色半球摄像机128个3一体化摄像机12个4球型云台0套5室外全方位云台0套6智能一体化快球摄像机3套7录像机数字硬盘录像10台8显示器操作台2台六机械停车设备1套附件二服务人员人数及资格要求15 / 21物业管理服务采购用户需求书一、项目负责人：1人。主管1名，45岁以下，身体健康，大专以上文化，5年以上物业 管理经验，具备管理协调能力，持注册物业管理师证。二、工程部：4人电工4名，30岁一50岁，高中以上文化，身

28、体健康，没有犯罪 记录及失信记录。熟悉供水、供电设备维修维护以及电梯、水泵等设 备的维修维护、高压电房值班、地下停车设备操作工作。4名电工必须持有Q10机械式停车设备特种操作证、维修安装电工证、高 压电工证等三证，同时，至少1名电工还应当持有电梯安全员证。 排班要求：每一个班必须安排1个电工值班。特殊情况下，经采购人 同意，电工的年龄可以适当放松。三、保洁部：6人主管兼保洁员1名，50岁以下，身体健康，3年工作经验。保洁员6名：50岁以下，男160以上，女155以上，身体健康， 熟悉木质地板、瓷砖、石材清洁工作。四、其他要求1、年龄以周岁为准，截止至 2018年10月1日。2、全部人员必须无犯

29、罪记录。附件三日常清声、保洁、养护周期与性准号求I项目 作业方.I作业周期I作业I 嬴16 / 21物业管理服务采购用户需求书每 日每 周每 月每 季每年次数办公区办公室地面拖、清扫、排尘一次光洁、无沙石、无杂物灰 尘、保持干爽、光洁度高地板、石材抛光一次桌椅擦拭、清洁一次干净无尘烟灰缸、垃 圾篓清倒、清洗两次干净、无杂物窗户、窗帘擦拭、清洁一次干净无尘天花、风 口、灯饰清洁、擦拭两次保持无积尘、无污渍办案区地面拖、清扫、排尘巡回 保洁无污渍、灰尘、明亮、洁净地板、石材抛光一次保持干爽、光洁度高桌椅擦拭、清洁一次干净无尘烟灰缸、垃 圾篓清倒、清洗两次干净、无杂物保持无积尘、无污渍天花、风 口、

30、灯饰清洁、擦拭两次公共区大堂地面拖、清扫、排尘一次1、地面光吉干净、无污渍、无灰尘和杂物2、玻璃和墙身光亮无污渍3、保持灯饰光凫、天化、风口兀积尘、无污渍晶面护理一次墙身、地脚线抹擦、清洁两次门、门柜、 玻璃抹擦、清洁、刮拭一次地毯吸尘多次清洗一次垃圾筒清倒、清洗一次消防栓、批 示牌、前台抹擦、清洁一次天花、风口 及灯饰清洁、擦拭两次17 / 21物业管理服务采购用户需求书电梯地面清扫多次保持电梯内外清洁光凫，地面清洁、无尘、无杂物、无污渍地毯吸尘多次清洗一次轿箱内壁、门、操作板抹擦多次天花、灯饰、排气扇清洗两次电梯槽吸尘一次电梯门不锈钢护理喷涂、抹擦一次接待室、会议、活动室地面清扫、拖抹一次1、保持室内地间及整体环境洁净2、保持桌椅、器材及其他整洁3、保持灯饰光凫、天化、风口兀积尘、无污渍门窗抹擦、清理一次桌椅抹擦、清理一次垃圾桶清倒、清洗一次天花、风口及灯饰清洗、擦拭两次器材及其他两次通道及走火楼梯、茶水问各楼层通道、地面、地脚线拖抹、清洁三次1、保持通道、楼梯、地面光