月星国际大厦写字楼推广年案提报

1、月星国际大厦营销推广策划全案-07-091/622/62 PART TWO 项目思索 PART THREE 策略规划 PART ONE 市场分析 PART FOUR 推广提议目 录 MENU3/62市场分析MARKET ANALYSISPART ONE4/62A.依据整体写字楼生存情况对比分析，不难找出区域间租金、入住率差异必定原因。苏州整体写字楼成熟度不高，提升物业品质化、产品、物管等是未来发展趋势。B.当前写字楼市场处于“大众市场”阶段，伴随市场深入发展，市场会逐步细分，而每一个细分市场都有其本身期望、观念、偏好以及购置标准。苏州写字楼市场发展阶段5/62开发时间较晚，但综合品质最高开发时

2、间早，项目品质较低开发时间早于工业园区，综合品质居中“一心”为中心城区，“两翼”为新区、园区。“八板块”是指中心城区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内。新区写字楼集中在新区商业中心、狮山路沿线附近；园区写字楼分布在湖西中央商贸区和湖东行政中心周围。吴中区和相城区发展刚起步，还未形成相对集中写字楼密集区，只有在东吴北路、相城大道附近及人民北路沿线有写字楼产品存在。园区是苏州最具活力区域，同时是苏州规划建设中城市商务中心，拥有优越产业和交通资源。伴随新区关键区域商务用地稀缺，狮山路沿线将成为唯一令人向往商务地带。苏州写字楼市场整体布局一心两翼八板块6/62个人投资者选取投资

3、方向要素 1、置业门槛和投资回报 2、写字楼区位3、写字楼档次形象4、写字楼品质5、软性配套与物业管理 企业选取写字搂要素 1、企业本身情况，包含企业资金计划、开支预算等 2、企业未来发展情况3、物业保值与增值 4、周围客户资源情况 5、物业本身档次或管理情况 6、充分尊重员工对办公地点意见 市场投资结构类型7/62项目思索PROJECT THINKINGPART TWO8/62月星国际大厦项目背景月星国际大厦位于苏州市相城区相城大道与华元路交汇处（大润发超市西侧）。从苏州整个规划来说，相城设定是“水城、花城、商城、最正确生态休闲人居城”偏向居住休闲城市定位。北部相城是苏州中心城区重点发展方向

4、之一，城中心城区建立为区域发展提供了良好铺垫，作为未来发展重点，区内各项生活、商业、工作配套水准均将走上一个新台阶。相城区是古城苏州北大门，东邻工业园区，西接苏州高新技术产业开发区，南接苏州主城区，总面积478.2平方公里。相城区为苏州未来两大副中心之一。9/621、项目业态定位上囊括了购物、餐饮、休闲、娱乐、办公等多项功效，项目由一栋33层超高层星级酒店及两栋9层单体组成，集星级酒店、餐饮娱乐、商业配套、经济型酒店为一体，采取新古典主义建筑格调，建筑面积近13万平方米，从南到北，不一样高度建筑错落有致，形成优美城市天际线。作为苏州市未来地标性建筑之一，将创造苏州相城区荣耀顶峰，成为苏州休闲、

5、娱乐、社交顶级场所。月星国际大厦业态定位10/62位于相城主流区域关键位置；关键价值集中：“黄金地段”和“繁荣中心” ；不论是投资还是自用，“尊贵身份”和“关键地位”居于首位；主要面向外资和中资企业高管，私营企业主等。所在区域“商务性”与“生活性”并存；“投资性”要大于“享用性”；“他人尊重”层面满足。 月星国际大厦项目价值分析11/62月星国际大厦项目数据项目数据：1、占地面积：24829； 2、建筑面积：129249.33；地上面积89488.53平方米（其中2592.00平方米不计容积率）。地下面积39760.80平方米（地下一层19880.40、地下二层19880.40）3.商业空间：

6、1号楼：-2F-33F；裙楼5层 2号楼、3号楼：-2F-9F12/62写字楼，是月星国际大厦价值标杆19-33楼写字楼13/62商务写字楼是共性-我们差异性在哪里？14/62差异化宣传角度要卖出！找到或制造卖点要立住！提升品牌形象要叫响！整合传输要找到差异性实现差异营销15/62我们手中有两张牌16/62A.在相城，月星国家大厦是地标性建筑B.在月星国际大厦，能享受真正生态17/62“姑苏繁荣地 城北新地标”已经很好地诠释了第一张牌，怎样让目标客户关注我们？“地标”提法已经被写字楼市场广泛提过，那么我们客户还关注什么？我们需要处理第二张牌，提出全新“生态”概念寻找最终差异化！18/62策略规

7、划PRODUCT POSITIONINGPART THREE19/62在月星国际大厦，有真正生态。20/62月星国际大厦可触摸生态室内大面积采光阳光中庭“肺空间”空中花园绿色办公相城绿林密布外墙环境保护节能21/62塑质绿色盆景零星点缀自然绿色大面积布置阳光与空气追求月星国际大厦隶属第五个层次生态商务五个层次立体淋漓真实生态动态生物22/62自然界光合作用能够化腐朽为神奇,把二氧化碳转化成鲜氧,为生物提供生存条件;产生巨大能量,促成生物加倍生长.利用到商业呢？ 将产生什么样核裂变呢?23/62是光合作用改变了传统商务，赋予商务全新生命力24/62所以，我们推出概念是以生态办公为支持光合商务25

8、/62传输语26/62OPTION1生态办公 光合商务27/6228/62OPTION2释放商务能量29/6230/62OPTION3姑苏繁荣地 城北新地标执关键枢纽 享光合商务31/6232/62文案细节33/62一姑苏繁荣地 城北新地标执关键枢纽 享光合商务高度，不再是高处演出，而是新商务主义，位置，不再是空间秩序，而是创造财富工具，生态，不再是角落绿意，而是全新办公方式。黄金枢纽位置，邀您坐拥无限升值潜力。二释放商务能量苏州首个光合商务试验室，体验生态健康空间，创造高效工作未来。 光合商务方程式:商务=工作+阳光+绿活植+鲜氧+空中花园+高科技光合商务=工作+阳光+绿活植+鲜氧+空中花园

9、+高科技+三生态办公 光合商务生态是什么？是电梯口一盆绿植，是办公桌旁一尾金鱼，是会议室里那棵稀松富贵竹，还是，是室内大面积阳光是空中花园密林绿意是在阳光、清风、鲜氧中萌芽灵感在月星国家大厦，享受真正生态。34/62LOGO表现35/625个可触摸生态+月星国际大厦星符号元素36/62室内大面积采光阳光中庭“肺空间”空中花园绿色办公相城绿林密布外墙环境保护节能37/6238/62物料延展篇39/62电梯广告40/6241/62办公用具42/62三折页43/62杂志广告44/62手提袋45/62车身广告46/62工地围栏47/6248/62推广提议PROMOTION PROPOSALPART F

10、OUR49/62传输架构及阶段划分50/62传输架构品牌概念推广后续销售期1.年度性、连续性2.以品牌历史和企业文化为主题3.以品牌广告、软文、企业公益活动为载体强势销售期1. 阶段性、实效性2.以产品价值为主题3.以大众传输、窄众营销为载体1. 补充性2.以口碑价值为主题3.以大众传输为载体51/62形象篇上市，对品牌进行概念阐释工作内容：实现对项目开发企业及项目本身形象基础建设；实现对项当前期形象整合。第一阶段（品牌概念推广期）.9-.3 52/62主题报广报刊诉求品牌理念，建立形象高度主题示例：月星缔造写字楼里永不落幕春天品牌展示售楼部内场包装、品牌历史手册、品牌系列软文、DM杂志售楼部

11、展示：经过灯箱、展板、工地围挡展示月星集团多年取得卓越成就；品牌历史手册：详细介绍月星集团品牌背景、理念、作品及独特优势，用于赠阅或随DM杂志派送；系列软文：在城市主流报纸上开辟月星空间之旅，改变人们对月星就是做家居固有印象，详细介绍月星集团在国内其它城市成功运行项目；DM杂志：经过银行高端俱乐部或者高档DM杂志直投至高档消费场所；主题示例：商务软环境革命公关活动活动赞助、楼市专题凸显“人文关心”；造势，强力诉求项目“价值”，建立区隔；赞助专题或新年音乐会（小提琴、钢琴或交响乐）；主题示例：月星家居大手笔打造生态商务写字楼自然办公，商务也需要人性化空间53/62项目形象公开，概念推广，品牌占位

12、，实现销售目。工作内容：配合销售，进行优势点诉求，突显产品品质；系统性媒体优化组合和选择，投入平面创意；促销活动策划、开展第二阶段（强势销售期）.4-.10 54/62卖点提炼1：苏州首座 生态办公 光合商务 写字楼55/62卖点提炼2：投资/服务增值/方便/欲望相城大道商圈潜力酒店式服务二十四小时商务中心户型/总价人流量集中配套全投资投资/增值服务好环境好酒店商务选择便利作办事处回报投资回报、利润回报、使用回报、欲望回报“姑苏繁荣地 城北新地标”56/62主题报广报刊产品卖点提炼，建立销售基础主题示例：共享空间（提倡企业邻里关系）户外办公（释放商务能量）流连在后花园商人们（生态大堂）品牌展示

13、户外广告、广播广告、公交车身广告、DM杂志平面及系列软文、楼书、三折页、网络多媒体见平面创意及文案主题示例：生态办公 光合商务释放商务能量姑苏繁荣地 城北新地标执关键枢纽 享光合商务公关活动产品说明会与目标人群做观念沟通，强化项目个性伎俩：合纵连横，与一些面向中高端消费人群产品（汽车、理财）建立战略联盟，共享资源；57/62项目推广困难处理，销售难点突破。工作内容：依据阶段性目标，工作内容进行对应改变，寻找难点突破，作针对性广告投放及促销。第三阶段（后续销售期）.10之后 58/62（推广组合略）59/62地址: 苏州工业园区华池街时代广场24幢苏州国际金融中心602、603室Add: Room 602, 603 Block 24, Suzhou International Finance Center, Times Square, H u a chi Street, SIP Suzhou电话 Tel: 0512 6296 7808传真 Fax: 0512 6296 780960/62版 权 声 明 本策划书之全部内容及资料均由苏州合群公关顾问