以财务报告为目的的评估培训班讲义4-投资性房地产评估（整理）

1、投资性房地产评评估朱宝全目录一、投资性房地地产评估的背背景二、理解会计准准则下投资性性房地产的定定义三、案例分析四、不同会计准准则下投资性性房地产的评评估 五、投资性房地地产评估实务务当中的问题题讨论一、投资性房地地产评估的背背景投资性房地产成成为评估业务务的缘由（一）会计准则则的变化 随着经济的的发展和投资资观念的改变变，很多发达达国家的企业业将房地产作作为一种投资资手段，已是是非常普遍的的经济现象。近近年来，这种种投资行为也也逐渐在我国国的一些企业业中流行，甚甚至成为一些些企业新的经经济增长点。 为了顺应我我国经济发展展潮流，本着着与国际会计计准则趋同的的精神，我国国财政部于22006年2

2、2月15日发发布的会计准准则第3号投投资性房地产产，借鉴了了国际会计计准则第400号投资性房房地产中的的相关规定并并在有限度应应用公允价值值等方面进行行了创新。CAS准则的的要点： 投资性房房地产需在报报表中单独列列示； 在公允允价值计量模模式下，投资资性房地产在在会计期末应应以公允价值值在其财务报报告中反映。公允价值的确定定方式在国际会计准则则中，“公允价值”是指在一项项公平交易中中，熟悉情况况的双方进行行资产交换的的金额。在中国会计准则则中，“公允价值”是指在一项项公平交易中中，熟悉情况况的双方自愿愿进行资产交交换或者债务务清偿的金额额。从两者的定义上上来看，没有有本质的区别别。如何确定投

3、资性性房地产公允允价值成为采采用公允价值值计量的企业业首先要解决决的问题。借借助于作为独独立第三方的的评估师的工工作成果是国国际上流行的的做法，也成成为大部分企企业及会计师师的首选。因此，我们说，会会计准则的变变化为评估行行业带来了新新的机遇。二、理解会计准准则下投资性性房地产的定定义（一）在IASS或HKASS下投资性房房地产的定义义为赚取租金或资资本增值，或或两者兼有而而持有的房地地产。投资性性房地产应当当能够单独计计量和出售。主主要包括：为长期资本增值值而持有的土土地，不包括括正常经营中中为短期出售售而持有的土土地；尚未确定未来用用途的土地；主体拥有或在融融资租赁下持持有并在一项项或多项

4、经营营租赁下租出出的建筑物；及准备在一项或多多项经营租赁赁下租出的空空闲建筑物。（二）在CASS下投资性房房地产的定义义为赚取租金或资资本增值，或或两者兼有而而持有的房地地产。投资性性房地产应当当能够单独计计量和出售。主主要包括：已出租的土地使使用权持有并准备增值值后转让的土土地使用权；及已出租的建筑物物 根据企企业会计准则则第3 号投资性房房地产应用用指南：用用于出租的土土地使用权是是指企业通过过出让或转让让方式取得的的土地使用权权；用于出租租的建筑物是是指企业拥有有产权的建筑筑物。三、案例分析（一）案例简介介及主要工作作流程我们选取过往的的一个案例作作为引子，和和大家共同探探讨投资性房房地

5、产评估过过程中的关键键事项。 案例简简介： 某H股股公司，为基基建行业大型型国有企业。拥拥有物业数量量较多，达22000多项项，其中投资资性房地产约约20项，分分布在中国内内地多个省会会城市和香港港。 评估目目的：满足财财务报告HKKAS下投资资性房地产公公允价值的披披露需要。主要流程：（二）评估范围围的确定在本案中，投资资性房地产范范围的确定经经历了漫长的的过程。作为为一个新兴事事物，客户本本身对会计准准则的理解还还远没有达到到理想的水平平，因此理论论上本应由客客户自己根据据的投资性房房地产范围变变成由会计师师协助完成。会会计师根据自自己对准则的的理解很快确确定了一个投投资性房地产产清单并同

6、时时提交客户和和评估师。但但当客户看到到那个长长的的清单后，直直接的反应就就是不能接受受。客户认为，很多多房产尽管目目前正在出租租但只是一个个临时或短期期的行为，客客户持有该项项资产的最终终目的并不是是赚取租金或或资本增值。会计师认为，他他们只是严格格地按照准则则的规定进行行了识别。经过一番博弈，最最后确定的范范围清单有所所修改，主要要为一些位于于发达城市（包包括上海、北北京、广州和和香港）且全全部或绝大部部分已经出租租的写字楼或或办公单元。 范围确定过程中中的评估师心心得：在这个过程中，会会计师和客户户各有自己的的判断，作为为评估师，我我们本身是被被动的，没有有太多的发言言权，但因我我们必须

7、参与与其中，因此此也就有必要要了解他们各各自坚持的理理由，即了解解问题产生的的缘由。如前所述，客户户是一个基建建行业的公众众公司，如果果持有大量的的投资性房地地产，表象看看来似乎会有有“不务正业”之嫌，且因因后续年度均均需要评估将将势必增加“麻烦”；而会计师师因为职责所所在，有责任任和义务根据据准则的规定定判断企业的的分类是否合合理。因此，评估师本本身必须了解解甚至是熟悉悉会计准则的的相关规定。（三）评估基准准、方法和假假设相对于范围确定定的复杂性，在在评估基准、方方法和假设的的沟通方面较较为顺利。因因为目前的评评估基准为MMarkett valuue（市值），而而会计准则需需要的是Faair

8、 vaalue（公公允价值），针针对上述特定定的投资性物物业，市场价价值就是其公公允价值；主主要方法为市市场比较法（以以位于香港的的物业为主）和和收益法（以以位于内地的的物业为主），这这种侧重点的的确定亦是考考虑的不同市市场交易案例例的活跃性和和可比性。在评估假设方面面，主要问题题体现在收益益法评估时租租期内外租金金确定，特别别是如果存在在租期内的租租金明显低于于或高于市场场租金时如何何处理。这方方面的沟通主主要存在于会会计师和评估估师之间。在多次的沟通之之后，我们选选取有代表性性的物业按照照不同的评估估方法分别出出具计算案例例给会计师，获获得良好的效效果。（四）评估初稿稿提交在完成上述过程程

9、之后，客户户的关注点转转向评估结果果。如前所述述，该客户是是一家H股公公司，在投资资性房地产的的后续计量模模式方面采用用的是成本模模式，即并未未选择公允价价值模式，评评估师出具的的数字最终将将被作为附注注在财务报告告中披露使用用。尽管评估估结果并不能能对客户的经经营利润产生生直接的影响响，但过高或或是过低的数数字，客户还还是不愿意看看到。因此，这这个阶段的沟沟通主要存在在于评估师和和客户之间。从某种程度上讲讲，客户对其其物业资产的的了解可能会会比评估师更更深刻，这就就需要评估师师的现场调查查工作相当的的充分，同时时，对于确实实存在的事实实评估师必须须坚持自己的的独立性和客客观性，而不不能因客户

10、的的特殊要求影影响评估结果果的公允性。四、不同会计准准则下投资性性房地产的评评估（一）在IASS或HKASS下投资性房房地产评估1、国际会计准准则下，可能能需要估值的的情形：主体采用公允价价值模式对其其投资性物业业进行后续计计量的情况下，会计师报告告需要确定投投资性物业的的公允价值，以以满足财务报报告之计量目目的。融资租入的物业业资产如果同同时是投资性性物业的，在在确认其初始始成本时要按照公公允价值与最最小租金支出出现值孰低的的原则来确定定。以非货币性交易易方式取得的的投资性物业业需要以公允允价值作为其其入账成本。投资性物业转为为自用或存货货物业资产时时，在采用公公允价值计量量模式的情况下，则

11、则应按照转换换用途之日的的公允价值确确定其入账成成本。主体采用成本模模式对其投资资性物业进行行后续计量的的情况下，会会计师报告需要披披露投资性物物业的公允价价值或该投资资性物业的公公允价值无法法可靠计量的的原因及如有有可能，其公公允价值很可可能处于的估估计范围。关键问题和解决决方法在我们过往的案案例中，投资资性物业业务务的估值目的的主要体现在在上述情况aa.和情况ee.下。现罗罗列实务当中中的一些关键键问题及解决决方法，以和和各位探讨和和分享：事前和会计师有有充分的沟通通，了解评估估报告的目的的具备一定的会计计知识，并熟熟悉会计准则则相关章节了解投资性房地地产在原财务务报表中的反反映方式合理分

12、析、恰当当选择评估方方法及假设，并并和会计师进进行沟通了解投资性房地地产的产权情情况并在报告告中恰当披露露了解投资性房地地产目前实际际出租情况及及相关的租约约条款a.事前和会计计师充分沟通通，了解评估估报告的目的的 一般情情况下，在承承揽此类业务务的时候，我我们会提议委委托人和会计计师，在适当当的时候召开开沟通协调会会，请会计师师介绍需要估估值的原因，以以了解估值报报告需要满足足的会计准则则相关条例。b.具备一定的的会计知识，并并熟悉相关会会计准则 尽管每每个评估师都都或多或少地地具备一些会会计知识储备备，但由于新新的会计准则则刚刚实施，评评估师为财务务报告服务将将越来越多地地成为我们的的日常

13、业务。因因此，我们在在可能的情况况下，组织专专人对会计准准则相关部分分进行研究，并并对业务人员员进行培训，以以达到在做业业务的过程中中和会计师有有“共同语言”。c.了解投资性性房地产在原原财务报表中中的反映方式式 鉴于会会计师采用评评估数据是为为计量或披露露，因此，有有别于一般的的评估业务，评评估师应该了了解所估对象象在财务报表表或报告中的的原始数据内内涵，以便于于恰当地披露露评估结果。比比如，账面记记录是“房地合一”的价值还是是仅房屋的价价值？如没有有了解清楚，而而简单地按照照市场法给出出房地一体的的评估结论，可可能会使报告告使用者在进进行增减值分分析时产生误误导。d.恰当选择评评估方法及假

14、假设，并和会会计师进行沟沟通 在IAAS或HKAAS下，财务务报告中应披披露：决定投投资性物业公公允价值的方方法和重要假假设，包括说说明由于物业业的性质或缺缺少可比较的的市场数据，公公允价值的确确定是取得了了市场证据还还是更多地依依赖了其他因因素等。即我我们采用的评评估方法和假假设均作为财财务报告披露露的必备条款款。所以，评评估师有责任任和义务将相相关内容和会会计师沟通并并在评估报告告中披露，以以便于其恰当当地引用。e.了解投资性性房地产产权权情况并在报报告中恰当披披露 众所周周知，房地产产有别于其他他如现金、存存货等资产，它它是一种需要要产权登记来来确定权属的的资产。特别别是在中国，产产权不

15、完整或或是有瑕疵的的房地产其价价值亦将大打打折扣，也就就是说，房地地产的产权将将对其公允价价值产生重大大影响。比如如，某项房地地产对应的土土地是划拨地地（集体地）或或是没有任何何产权文件。 对于一一般目的的估估值而言，评评估师可以假假设其产权完完善并给出该该假设前提下下的公允价值值。但对于财财务报告目的的下的估值，这这样的假设就就显然是不太太合理的，因因为在此假设设下的房地产产实际上和待待估房地产成成为两个不同同的个体，其其公允价值也也就不再相等等，即财务报报告中披露的的应该是待估估房地产在现现况下的公允允价值，这里里的“现况”显然是包括括使用状况、产产权状况在内内的一切相关关状态。f.了解投

16、资性性房地产实际际出租情况及及相关租约条条款 一般而而言，投资性性房地产均是是租约在身的的物业，评估估师应该了解解目前存在的的租约中的租租金价格是否否公允。同时时，由于不可可能迫使原有有的租户腾空空再以市场价价租出即我们们不能假设其其是空置的进进行估值。这这样，在存在在特殊租约的的情况下（比比如租金远远远高于或低于于市场租金），我我们亦应该分分别对租期内内和租期外进进行考虑和计计算。换句话话说，即存在在的这些特殊殊租约，对待待估物业的公公允价值产生生了或高或低低的影响，而而评估师在租租期内按照租租约内的价格格进行计算即即实现了其对对公允价值影影响的量化。（二）在CASS下投资性房房地产评估1、

17、CAS与IIAS的不同同 与国际际财务报告准准则相比，我我国的投资性性房地产会计计准则增加了了采用公允价价值模式的前前提条件，只只有在有确凿凿证据表明投投资性房地产产的公允价值值能够持续可可靠取得的情情况下，才可可以对投资性性房地产采用用公允价值模模式进行后续续计量。 从投资资性物业公允允价值计量需需同时满足的的两个条件来来看，在某种种程度上， CAS限制制了采用除市市场法以外的的其他估值技技术来确定公公允价值。由由于其他的估估值技术（比比如收益法）通通常含有较多多的假设，与与参照活跃的的交易市场价价格来确定公公允价值相比比，有较大的的主观性，也也就是容易产产生争议。因因此，在上述述前提条件的

18、的限制下，在在一定程度上上提高了投资资性房地产采采用公允价值值模式的可靠靠性。2、对评估师的的影响以上区别，对评评估师的影响响将体现在以以下几个方面面：后续计量评估方法周期性评估a.后续计量IAS或HKAAS都更倾向向于公允价值值模式，而CCAS采用成成本模式为后后续计量的基基准模式，公公允价值为可可选模式（只只有满足一定定条件才可以以使用），其其原因是公允允价值下不计计提折旧或摊摊销，变动直直接进损益，容容易带来利润润操纵，进而而影响所得税税。b.评估方法在CAS下，如如采用公允价价值模式，一一般来说，也也必定满足市市场比较法的的使用条件，所所以，首选的的可能会是市市场比较法。而而在IAS或或HKAS，收收益法也是最最常用的方法法之一。c.周期性评估估在CAS下，并并不是每个会会计期末都需需要进行公允允价值的确认认。但在IAAS或HKAAS下，投资资性物业的估估值（或减值值测试）应该该每年（会计计期末）一次次（因为要满满足会计报告告的计量或披披露需要，而而不管是