住宅产品技术社区商业研究

1、社區商業社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。世联模型03-11-11世联模型社區商業社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。03-11-11世联模型社區商業社区商业于20世纪50年代首先在美国产生,之后在其它西方国家也逐步大规模发展起来。而我国的社区商业相对落后,正在大力推行的城市居住社区建设,把社区商业的规划和发展视为至

2、关重要的一环,因为社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况,也关系到城市商业的整体结构和布局,影响整个城市的综合商业能力。03-11-11世联模型社區商業为了使社区健康发展,我们要借鉴西方国家成功的经验,也要在社区商业发展的相关理论的指导下,结合我国城市居民在消费习惯、消费能力等方面的特征,创出适合我国国情的社区商业发展模式。国外社区商业发展的概况及特征社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及,以及城郊新建的发达的高速公路,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代,英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出

3、现社区商业,到70年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。03-11-11世联模型03-11-11世联模型03-11-11世联模型西方各个国家的社区商业,虽然有所不同,但也有一些共同的特征。社区商业的功能国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的,具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。03-11-11世联模型社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品,主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等,商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定,一般以中档品为主。而服务功能包括,银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业,也包括干洗、修鞋

4、、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所,提供许多流行的娱乐设施,如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外,各种类型的餐饮服务,也是社区商业中心的功能之一,快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题,也是朋友们约会、休闲的良好场所。03-11-11世联模型社区购物中心的承租关系。国外社区购物中心的承租关系主要有以下特点:出租期限的长短跨度很大,从十几年到几十年不等;租金通常在每季度的前几天支付;考虑到通货膨胀问题,大多数购物中心都每隔5年左右,对租金进行重新审议;社区购物中心一般禁止承租户自行对商店进行转让。03-11-11世联模型租金是承租关

5、系中非常重要的一个方面,由于承租面积的大小和承租的具体位置不同,以及各承租户经营的商品品种和利润不同,并非每个承租商都交纳同样的租金。收取的租金一般分两部分,一部分是按面积收取,称为保证租金;另一部分按总营业额的一定比例收取,总营业额的计算通常每年进行一次,对营业额收取租金的比例取决于承租商的平均费用、商品价格、利润率等相关因素。03-11-11世联模型(6)社区购物中心的管理。国外社区购物中心有统一的管理者对租户群体进行有效的管理控制,是一种管理者集中管理、承租户分散经营的模式。03-11-11世联模型社区购物中心管理的目标是尽可能长期地维持和加强社区购物中心的经济效益,维护商业中心的建筑物

6、和设备,同时与有关各方保持良好的关系,保证购物中心在社区中有良好的商誉。社区购物中心的管理工作具体包括:物业管理,包括卖场环境设备的维护、安全保卫管理等,其目标是为承租户和顾客提供一个舒适安全的环境;租户管理,包括对承租户的教育辅导、帮助承租户进行经营分析、店铺调整等,目的是培养能够提供优质服务的店铺;营销管理,主要是对各承租户进行营销支援并举办统一的促销活动,目的是提升购物中心对附近居民的吸引力;财务管理,包括收取租金和各项费用,控制开支,协助有关部门进行效益评估等,目标是使购物中心和承租户都取得良好的经济效益。03-11-11世联模型桃源居社區商業社區購物中心社區商業服務網點03-11-1

7、1世联模型03-11-11世联模型桃源居社区商业社区发展需要商业的发展，以解决社区内消费需求为目的的商业是合理的。03-11-11世联模型社区商业普遍具备的基本功能购物功能综合服务功能修理服务功能再生资源回收功能家政服务功能餐饮服务功能购物功能提供主、副食品、生活日用品；修理服务功能日常用品修理的需要；餐饮服务功能提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐；综合服务功能社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成；家政服务功能社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等。 03-11-11世联模型一般城市居住区商业设施指标 人均商业服务建筑面积 居 住 区 0.7-0.91M2/人 类 别注：居住

8、区：人口规模3万-5万人.合理服务半径800-1000M城市社区规划标准城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。03-11-11世联模型公共服务设施控制指标（平方米/千人） - 居住规模 居住区 类别 建筑面积 用地面积 总指标 16052700 20654680 (21653620) (26555450)-医疗卫生 6080 100190 （含医院） (160280) (260360) -商业服务 700910 600940 -其中 金融邮电 2030 2550 (含银行、邮电局) (6080) -摘自城市居住区规划设计规范根据指标计算：2003年初，以桃源居人口1万人计

9、，商业服务面积7000-9100平米2005年初，以桃源居人口2.6万人计，商业服务面积1.82万-2.36万平米以桃源居达到规划人口4.5万人计，商业服务面积3.15万-4.1万平米根据国外类比社区商业规划指标商业规模比1：0.0272003年初，桃源居已建成面积40万平米，类比商业规模1.08万平方米。2005年初，桃源居预计建成94万平米，类比商业规模2.54万平米。桃源居达到规划建筑面积160万平米，类比商业规模4.32万平米。03-11-11世联模型03-11-11世联模型桃源居社区特点对商业业态、布局的影响学城形象，大规模名校已开学。五大教育中心的建设。桃源居是一新建且尚未建成的社区，有着与新建社区共同的需求特征。移民社區，社区人群多为外来人口，30-50岁，成熟家庭，三代同堂，倾向中档消费。建材、家居装饰、窗帘布艺