物业管理成本核算

1、物业管理成本核算（一）经费测算的依据以及说明1、依据：A、国家建设部有关物业管理法规。B、湖南省城市住宅小区物业管理公共服务费登记收费管理办法。C、长沙市物业管理服务收费管理办法D、星邮物业管理有限公司的成功管理经验。2、说明：A、按联通公司住宅小区11幢、小高层1幢、联体办公楼1幢，建议为小区配套 小型商业生活服务网点一个。小区总建筑面积69410平方米，其中办公楼 27200平方米，住宅小区42210平方米，物业管理费测算如下：办公楼营业 厅按2.5元加7月、其他办公楼部分按1.9元加7月、多层住宅楼按0.8元/m7月、小高层住宅楼按1.3元/m7月标准收取（含电梯电费分摊）。B、特约服务

2、收入只能估算。（二）收入测算：（收入按业主入住率95%考虑计算）序号项目测算依据月收入（元）年收入（元）备注1公共服务费1.87 元/月 x27400 5123851238x12x0.952公共服务费1.2 元/月 x8000 m296009600 x 12x0.953公共服务费0.8 元/mW月 x29600 m2368023680 x12x0.954特约服务费估算10012005停车费估算250030000合计（元）86618994705注：1、考虑到前期入住率可能只有50%，这样物业管理费用：84618 x 12 x 50%=503000元。各 项开支超出，企业出现严重亏损，此时物业公司

3、应该与房产开发企业磋商，协商解决。1、等到入住率达到95%左右，各项指标将基本正常。（三）支出测算：序号项目测算依据月支出年支出备注,工资及福利管理处经理2000元/月200024000综合主管1200 元120014400客户主管1200 元120014400会计1200 元120014400工程维修主管1000 元100012000维修工800 元 x3240028800保安队长1000 元100012000保安员班长800 x3240028800保安员700 x 2819600235200保洁主管6006007200保洁员500 x8400048000绿化工7007008400锅炉工80

4、08009600社会保险工资总额30%11670福利基金工资总额2%1894教育基金工资总额1.5%1420员工服装50 人 x300 元/套 x2/36831伙食、加班补助6520合计：60390元/月二行政办公费交通费综合测算600通讯费综合测算1200书报费25办公用房水电费分摊到每个人1500估算业务费200估算合计：3525元/月三公共设施维护费化粪池清理240 元/ （座.年）x204004800估算水池清洗，消杀按政府检测标准4004800电梯年检按政府检测标准7509000电梯维保200元以下材料人工费2002400消防报警3003600估算灯泡、开关更换1201440估算发、

5、配电设施年检按政府检测标准5006000发、配电设施维保200元以下材料人工费2002400合计：2870元/月四保洁工费用垃圾清运办公楼及住宅区综合测算124014600保洁工具、用品综合测算3043648消杀药品综合测算60720大小垃圾袋综合测算180021600合计：3400元/月五其他支出社区文化综合测算6007200固定资产折旧按5年平均分摊166720000不可预见费用前项之和x 2%1448企业管理费前项之和x 6%4433税金前项之和x 5.6%4305合计：12445元/月总计：82630 x12个月=991560元/年综上所述：每年收入994705元，支出991560元。每年赢利(994705-991560) =3145元。星邮物业管理有限公司为表示企业的诚意，将从企业管理利润当中支 出一部分提升小区服务管理水平，开展与业主之间的联谊活动，增进相互之间的 友情，使小区的环境与物业管理水平更上一个台阶。二、开源节流措施1、利用星邮物业管理有限公司的规模经营优势，与本公司其他管理处密切合 作，优势互补，资源共享，降低管理成本，提高管理水平。2、在房屋交验入住期间，采取积极有效的措施，与有关部门协作，尽快完善 小区的配套设施，迅速管理到位，营造良好的居住环境，消除业主的后顾之忧， 迅速提高入住率，增加管理