物业管理概述

1、物业管理概述第一部分一、基本要求：掌握条例对物业管理定位，条例的指导思想以及确立的基本法律关系。二、熟悉物业管理的基本特征，物业管理在社会中的地位和作用，条例确立的基本制度，条例涉及的主要问题。三、了解物业管理的生产和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。第二部分一、学习要点：条例对物业管理的定位：物业管理条例明确规定：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理特征：社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。物业管理的市场化特征：市场化是物业管理最主要

2、的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。业主有权选着物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能占领这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业化行为就是市场化，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。市场原则作为物业管理活动的前提条件：一是强调业主在市场活动中的自主权。业主作为物业的主人，具有从分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。物业管理企

3、业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。我国物业管理的产生和发展：我国物业管理的产生是随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，即使广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司促深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。我国物业管理的发展：1993年，深圳市人大颁发了第一部物业管理地方法规-深圳经济特区住宅小区物业管理条列，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994年，建

4、设部颁发了城市新建住宅小区管理办法，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。2000年，中国物业管理协会成立，对坚强行业指导和行业自律起到了重要作用。2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的成诚信建设，推动物业管理企业规范运作。2003年，中国物业管理条例出台，使我国物业管理真正开始走上法制化。规范化的新阶段。我国改革开放前城镇住房制度的主要特征：一是住房投资由国家和国有企业统包。二是住房分配采取实物分配。三是住

5、房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。物业管理在社会经济中的地位和作用：一是有利于促进经济增长、二是有利于提高人民群众的居住质量、三是有利于增加就业、四是有利于维护社区稳定。五是有利于推动房地产业的良性发展。我国物业管理制度建设的历史沿革：我国物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。城市新建住宅小区管理办法：于1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法确立了城市新建住宅小区物业管理的新体系，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的

6、基石你，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。物业管理服务考聘标准：1、全国优秀管理住宅小区标准为贯彻建设部城市新建住宅小区管理办法，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了全国优秀管理住宅小区标准及考评验收工作的通知。2、全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则是1997年建设部印发的。3、2005年5月建设部发布了关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验证工作的通知。物业管理从业人员培训合格上岗制度：1996年建设部人事教育劳动司与房地产司联合下发了关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训合格上岗制度的通

7、知。城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法：为规范物业管理企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法。物业管理企业财务管理规定：为规范物业管理企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了物业管理企业财务管理规定住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法：为了保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期

8、满后的大修、更新和改造。物业管理企业资质管理试行办法：1999年建设部印发了物业管理企业资质管理试行办法，要求从事物业管理的企业必须按照试行办法的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。住宅室内装饰装修管理办法：2002年3月建设部发布了住宅室内装饰装修管理办法(建设部令110号)。2003年6月，建设部发布了物业管理条例和业主大会规程。10)2003年9月，建设部发布了前期物业管理招标投标管理暂行办法。11)2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费管理办法。12)2004年1月，中国物业管理协会制订普通住宅小区物业管理服务等级标准。13)2004年3月，建设部发布物业管

9、理企业资质管理办法。14)2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费要明码标价规定。15)2004年9月，建设部发布业主临时公约(示范文本)和前期物业服务合同(示范文本)。16)2005年11月，人事部、建设部发布物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。九、政府在我国物业管理发展中的特殊地位：在我国物业管理发展中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：1)我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利型的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用。2)物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平

10、直接关系到城市的管理水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理经行适度干预。3)普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。十、条例颁布前物业管理制度建设的主要特点：一是借鉴性、二是过渡性、三是针对性。十一、城市新建住宅小区管理办法：建设部于1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法。其中规范了以下几项主要内容：确定了物业管理活动的主管部门确定了物业管理工作的基本内容明确了社会化、专业化的物业管理模式确定了业主选举产生物业管理委员会制度明确了管理委员会的

11、权利与义务明确了物业管理企业的权利与义务确定了物业管理服务的合同制度与备案制度针对业主的主要违规行为提出管理措施对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施考试题一、单项选择题每小题2分总分26分1物业管理是由业主通过选聘（）A、物业管理人员B物业管理企业C物业管理分包单位D物业管理师.在物业管理的特征中，（）是物业管理最重要的特点。A市场化B规范化C专业化D社会化.业界普遍认为，物业管理起源于19世纪60年代的（）A法国B日本C美国D英国.我国物业管理是在城市房地产综合开发和（）制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。A物业B住房C产权D分配.在现阶段无论业主或物业管理企业，市

12、场意思与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照（）将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。A合同B专业化原则C市场原则D社会化原则.1994年，建设部颁发了（），明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”A物业管理招投标管理办法B全国物业管理优秀住宅小区标准C城市新建住宅小区管理办法D住宅小区管理办法.2000年，（）成立，对加强物业管理行业指导和行业自律起到重要作用。A全国物业管理专家委员会B全国物业管理工作委员会C中国房地产协会D中国物业管理协会.（）是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我

13、国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。A城市新建住宅小区管理办法B物业管理条例C深圳特区物业管理条例D全国物业管理优秀住宅小区标准.为规范物业管理企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了（）。A城市新建住宅小区管理办法B物业管理企业财务管理规定C城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法D物业管理企业资质管理试行办法10、为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了（）A住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法B全国优秀管理住宅小区标准C物业管理企业财务管理规定D城市住

14、宅小区物业管理服务收费暂行办法.为规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业经营活动的管理，1999年建设部印发了（）。A全国优秀管理住宅小区标准B城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法C关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训合格上岗制度的通知D物业管理企业资质管理试行办法.商品房销售阶段的物业管理服务，客观上只能由（）选聘物业管理企业来实施。A业主B政府主管部门C业主大会D建设单位.业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同，一个是（）。A建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同B政府

15、主管部门与物业管理签订的前期物业服务合同C业主大会于物业管理企业签订的物业服务合同D业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同二、多项选择题每题2分总分32分1物业管理特征主要是指下列的：（）A行政化B专业化C市场化D社会化.将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于：（）A强调业主在市场活动中的自主权B加强市场监管力度C强调物业管理活动必须纳入市场秩序D强调物业管理企业必须提高服务质量.我国改革开放前的城镇住房制度的主要特征是：（）A住房投资由国家和国有企业统包B住房分配采取实物分配制度C住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度D住房分配采取货币分配制度.现阶段我国物业管理在社会经

16、济中的地位和作用主要体现在下列（）等方面。A有利于增加就业B有利于维护社区稳定C有利于加快全社会进入小康社会D有利于促进经济增长E有利于提高人民群众居住质量.居住消费本身包含众多的消费环节，大致可归纳为以下几类基本消费支出：（）A购房消费支出B家庭装饰装修、家具家电等消费支出C房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出D使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出E家庭子女医疗、教育的消费支出.条例颁布前的物业管理制度建设的主要特点：（）A配套性B借鉴性C针对性D过渡性7、条例颁布后的物业管理制度建设的主要特点：（）A配套性B经验性C操作性D过渡性8物业管理条例的颁布，是我国物业管理发展

17、历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入（）发展的新时期。A法制化B民主化C国际化D规范化9.物业管理条例的立法思想，主要表现在：（）A强调保户业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系B强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系C强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项D强调业主委员会与物业管理企业是平等的民事主体，是管理与被管理的关系10.条例在立法过程中，主要遵循以下（）基本原则A物业管理权利和财产权利相对应的原则B重点维护弱势群体业主合法权益的原则C现实性与前瞻性有机结合的原则D从实际出发，实事求是原则.物业管理条例创设的七向物业管理的基本制度是指（）以及前期物业管理招投标、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住房专项维修基金等。A业主大会B业主公约C业主委员会D物业承接检查.市场化是物业管理的主要特点，而（）是物业管理市场化的集中体现。A合同观念B等价有偿C双向选择D依法经营.在我国物业管理发展中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因（）A我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，需要政府发挥应有的作用B从城市管理和物业管理的职能关系角度考虑，政府必须对物业管理经行适度干预C物业管理的重要性决定了必须依靠政府的强力干预才能实现可持续发展D普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管