朝青板块商业及业态分析

1、朝青板块商业及业态分析区域内人口分析本区域地理位置十分优越，紧邻CBD中央商务核心地带，周边社区繁多，人口数量庞大，人口消费潜力巨大。周边人口的现状是直接影响区域环境、人文氛围以及各种物业发展性质、特点的重要决定因素之一，也是商业物业未来规划类型的重要理论依据。因此，针对本区域周边的人口数量、人口密度、教育程度、经济状况、消费特点与习惯等诸多因素进行充分的分析，将为区域内商业物业的发展方向打下深厚的基础，根据周边人口组成状况制定切合实际、行之有效的市场定位，从而保证区域内所建商业物业运作成功。区域内人口总量朝青板块位于北京市朝阳区，紧临CBD中央商务区，南至朝阳路，北到姚家园路，东、西两侧分别

2、与东四环、东五环相接。区域内的人口主要由新建的国美第一城、华纺易城、珠江罗马嘉园、星河湾、青年汇、兴隆家园和早期的京棉新城、青年路小区等楼盘组成。据不完全统计，朝青板块的现有人口总量大约有二十万人，未来几年内将有370万建筑面积的住宅楼盘上市，到时将会形成北京东部地区最大的一个居住集中地带，随着楼盘相继完工上市销售，将使朝青板块迅速成为拥有近百万人口的大型居住社区。区域内人口密度2004年底，全市常住人口密度为每平方公里888人，分布呈梯度变化，即城区人口密度最高，为23008人/平方公里；近郊区次之，为5669人/平方公里；远郊区县最低，每平方公里只有366人。朝阳区按户籍人口计算，为584

3、1人平方公里。朝青板块方圆约11平方公里，现有常住人口近二十万人，人口密度已经远远超过了朝阳区的人口密度，直逼北京市四大城区的人口密度，达到18182人/平方公里。区域内人口构成年龄：根据北京市统计局公布的2005年人口抽样调查主要数据，表明人口年龄比为：以此为依据，朝青板块内114岁的人口为20420人；1564岁158000人；65岁以上人口为21580人。其中3040岁年龄段的人，有近50%。性别：根据北京市统计局公布的2005年人口抽样调查数据表明，男、女性别比(以女性为100，男性对女性的比例)为102.55。以此为依据，朝青板块内男性为101260人，占总人口的50.63%；女性为

4、98740人，占总人口的49.37%。职业 朝青板块定位为CBD中央商务区的生活区，从目前住宅楼盘的开发建设上看，也是基本以此为目标来发展的。既然是CBD的生活区，也就可以是看做CBD区域的配套设施，所以在此定居的人主要是来自CBD工作的人群，办公室白领居多，拥有近40%，私营业主也占有近20%的比例，同时还有部分文艺工作者、金融、医生、传媒、教师、律师、演员等工作者。区域内人均受教育程度如图所示，区域中受到大学专科以上教育的有139080人，占69.54%，可见该区域内受教育程度较高。区域内人均可支配收入2005年北京市城市居民人均可支配收入达到17653元，比上年增长12.9%，扣除物价等

5、诸多价格因素，实际增长11.2%。学历与收入对比项目名称专科及专科以下本科本科以上收入状况45206元61214元123392元可见，随着学历的不断提高，收入状况也有明显的增加，学历与收入是成正比增长的。年龄与收入对比项目名称25岁以下2630岁3135岁3640岁41岁以上收入状况42516元52333元58717元74342元77523元总体来看，随着年龄的增大，收入也是稳步增加的，收入增幅较快主要是集中在3640岁之间，以后增幅较为缓慢。朝青板块有139080人受到过大学专科（含专科）以上教育，占到了69.54%；在1564岁的年龄段中，占总人口的79%，其中3040岁的人，有将近50%

6、。此区域内人群受教育程度较高，年龄又以年轻人为主，人均年收入达到80000元以上，可支配收入已超过北京市平均水平，区域内人口具有很强的消费能力和消费潜力。区域内人均可消费支出2005年城镇居民人均消费性支出为13257元，同比增长4.1%。食品、衣着、医疗、交通通讯和杂项商品支出增幅均在7%以上，最高的是交通通讯支出，增长24%。区域内人群消费特点与习惯中高端收入人群消费比例小结综上所述，朝青板块的人群有以下特点：男、女比例基本持平，男性略微高于女性，区域中的人口主要集中在3040岁这个年龄段，以青年人和中年人为主，文化层次、个人修养较高，拥有较高的收入和稳定的工作，具有较高的消费潜力和消费欲

7、望。需求似的购物已经不能满足区域内的人群，购物时所带来的附加值才是他们的追求拥有前卫的消费理念，消费能力较强，追求时尚注重餐饮、休闲、娱乐、健身等业态成为一些品牌的固定消费群有进行中、高档消费的需求和能力追求有品质、有品位的事物2、区域环境朝青板块发展潜力巨大，大盘叠出，像国美第一城、华纺易城等大型居住项目不断入住，未来将有370万的建筑面积，会形成北京东部最大的一个居住集中地带，并且这块区域几乎是整体开发，会集中在一个时间段内集中入住，迅速形成一个大型的居住社区。根据我们的调查，这一板块的居住者年龄基本都在3040岁之间，以年轻人为主，集中工作在国贸区域，以办公室白领居多，具有很强的消费能力

8、。 相对于这样一个大型的居住地，该板块的商业设施还很缺乏，商业业态不足，较为单一，无法满足居住者的需求。21、朝阳区的区域定位朝阳区是北京市面积最大和人口最多的城区，商务功能的发达是区域经济最显著的特点，而城区下管辖的奥运村和CBD的长远规划，为朝阳区又提供了可持续发展的原动力，因此商务、外事和体育所集合而成的强大的均衡性和实力性是区域强大竞争力的核心所在。 22、朝青板块的区域定位朝青板块紧邻CBD商务区，南到朝阳路，北至姚家园路，东西分别与东五环和东四环路相接。朝阳北路、青年路板块一直被公认为是东部毗邻CBD最近的居住组团区域，为理想的CBD纯生活区，成为知识型和精英型人士聚居区，所以朝青

9、板块在朝阳区的地理位置和区域发展特性而言，都无疑成为城区东扩和CBD人群居住转迁的前沿阵地，因此政策的支持和CBD的发展将成为区域的核心推动力。与 HYPERLINK t _blank CBD中央商务区相比，这里的居住氛围更浓，而且房价远低于CBD；与 HYPERLINK l jt 京通快速路周边相比较，这里的配套设施又相对齐全，所以成为了北京东部商务居住的中心区。23、朝青板块发展历程朝青板块，曾经是人们眼中的破败郊区。在2000年左右，这里不算业界公认的热门区域，只有零星经济适用房，其他住宅大都是低档次产品，当时也没有朝阳北路等正规的道路，没有学校和商店，基本上缺乏现代生活的气息。2003

10、年底朝阳北路通车后，带动了朝青板块楼盘销售。2005年西大望路改扩建工程正式动工，这是惟一连接东三环与东四环的南北向主干道，对沿线楼盘将是利好。伴随北京城市规划的出台以及CBD区域的东扩，朝青板块逐渐成为开发的热点。虽然这一区域的配套依然不足、交通依然不够完善，但它的开发潜力已经开始显现。所以说，大体量开发、知名开发商进驻、政策导向支持、交通环境不断改善使得该区域已成为舆论媒体最为关注的热点区域。 24、朝青板块现状的描述 朝青板块目前已经形成超过320万平方米的住宅面积，人口达到了20万左右，而商业面积仅仅有19.3万平方米左右，人均还不到1平方米，商业设施非常缺乏。朝青板块的房地产产品非常

11、多样化，既有每平方米上万元的高档住宅，也有每平方米七八千元的中档住宅，还有每平方米五六千元的普通住宅产品。可以说，这一板块住宅类型跨度大、选择面广，投资方向多。不同档次的住宅产品给更多的购房者以选择的机会。朝青板块主要有观湖国际大厦、世丰国际大厦、丰苑大厦、天河商务会馆、欧陆风情园和韩SHOW百货等写字楼项目。目前该板块主要有中德学校、建院附中、十里堡小学、同仁中学、北京市第十七中、第九十七中、北京第二外国语学院、中国传媒大学、首都经济贸易大学等院校，这些学校的存在将为周边社区的业主解决孩子上学的问题，吸引大量的人群到此买房置业，同时也为今后兴建的商业物业提供强大的消费群。该板块周边有中国民航

12、总医院、北京万杰医院、首都医科大学附属朝阳医院住院部、佳美口腔医院等医疗机构。从现有的状况看来，对于这样一个大型社区，现有的医疗机构还不能满足人们的需求。此外，面向中高消费层的上档次的医疗机构也尚显匮乏。目前该板块周边有中国银行、工商银行、广发银行、农业银行等，但主要集中在4环以内。随着未来更多项目的入住，金融机构的网点会逐步扩展到四环外。25、区域内商业环境朝青板块未来将会是一个大型的居住社区，但这里的商业现状相当的落后，大型商业缺乏。从我们调查的数据得出，现在朝青板块已经形成超过320万平方米的住宅面积，人口达到了20万左右，而商业面积仅仅有19.3万平方米左右，人均还不到1平方米。据有关

13、专家介绍，北京住宅开发面积和所需要的商业配套开发面积比例要达到1：0.07才能满足区域内居住人群的日常生活需要。如果按这个比例计算，商业面积也未达到要求，差距较大。面对如此庞大的消费群，整个朝青板块的商业设施极度缺乏，只有零星数量的小区配套，属于四环外为数不多的一处商业空白点。除了该区域商业配套严重不足以外，配套零散，规模品质也不高。朝青板块目前主要的商业集合点就是十里堡华堂商场、白云市场以及易初莲花超市，这些商业无法满足社区居民的需要，存在业态不足、产品单一、功能不全、服务欠缺、店堂设施落后等弊端，大多面临着亟待升级的局面。26、区域内交通条件地上、地下交通是区域能否成为热点，房价能否继续上

14、涨的主要因素之一，可以说交通状况的好坏，将直接影响当地的发展状况。朝青板块包括朝阳路、朝阳北路、姚家园路、青年路、东四环路和东五环路几条城市主要道路，其中的几条都正在或即将进行扩建改建，未来这一区域的交通网络将纵横四面直达八方，而这一区域也是连接CBD与东部的一个重要交通区域。由朝阳北路、京通高速路、朝阳路、姚家园路及城铁构成的东部交通优势凸显，这些纵横交错的道路共同构架出了一个“王”字区域，这里距离CBD商圈只有10分钟车程，围绕着这一区域开发建设的项目形成的聚集效应极其巨大，这也是其他区域无法比拟的。2.6.1道路状况朝青板块南到朝阳路，北到姚家园路，东西分别与东五环路和东四环路相接。其间

15、还有朝阳北路、青年路等城市主要的道路。青年路是朝阳区距离CBD最近的一条中轴路，同时也是距离东四环路最近的主干路，不仅CBD近在咫尺，交通网络更是纵横四面直达八方。作为一条城市主干道，青年路全长1920米，拓宽后的青年路工程红线宽40米，将南北贯穿姚家园路、朝阳北路、朝阳路三条城市大动脉，良好的交通商业环境是商业发展的必要基础。朝阳北路西起东大桥蓝岛、东至常营乡，全长15.2公里，规划路宽至80米，为城市主干道，设计时速为60公里，其中东五环内为上下三车道，五环外为上下两车道，中央隔离带宽17米，10米为轨道交通预留地，其余米为远期扩建预留地。西端于东大桥的朝阳北路横跨东三环、东四环等城市交通

16、动脉，直插姚家园路和朝阳路之间的腹地。由此，朝阳北路、姚家园路、京通快速路、朝阳路几条近在咫尺、几近平行的道路重新塑造了北京东部版图的城市道路，打破了交通瓶颈。朝阳北路的贯通，北京CBD地区、京通快速路和朝阳路的交通压力得到较大的缓解，还将为朝阳区经济带来新的增长点。朝阳路西起东大桥路,东至东四环路, 全长3.55公里，现有道路路面较窄,机动车道两上两下，交通承载力有限,但由于紧邻CBD地区,朝阳路沿线大型商业设施和居民住宅区云集,造成高峰时段车流人流严重拥塞。朝阳路改扩建后, 为路宽达60米的城市主干道, 为开行大容量快速公交预留条件，将成为北京东部方向连接三环、四环的一条重要道路,有效改善

17、CBD周边的城市交通条件。东四环主路为双向六车道，辅路为双向四车道。东五环主路为双向六车道，辅路为双向四车道。2.6.2交通体系状况朝青板块包含着朝阳路、朝阳北路、姚家园路、青年路、东四环路及东五环路等几个重要的城市道路，在这几个主要的道路上都有公交车经过。表1 朝青板块主要公交交通线路公交车辆主要车行线路342路 HYPERLINK 小庄- HYPERLINK 红庙- HYPERLINK 八里庄(朝阳)- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 太平庄- HYPERLINK 高井(朝阳路)- HYPERLINK 大黄庄- HYPERLINK 定福庄-

18、HYPERLINK 管庄- HYPERLINK 杨闸- HYPERLINK 北苑(通州)- HYPERLINK 新华大街- HYPERLINK 通州- HYPERLINK 通州东关大桥- HYPERLINK 武夷花园382路 HYPERLINK 小庄- HYPERLINK 红庙- HYPERLINK 八里庄(朝阳)- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 太平庄- HYPERLINK 民航医院- HYPERLINK 高井(朝阳路)- HYPERLINK 大黄庄- HYPERLINK 定福庄- HYPERLINK 三间房- HYPERLINK 管庄- H

19、YPERLINK 杨闸- HYPERLINK 双桥农场350路 HYPERLINK 东大桥(朝阳)- HYPERLINK 呼家楼- HYPERLINK 农展馆- HYPERLINK 朝阳公园- HYPERLINK 豆各庄(姚家园路)- HYPERLINK 石佛营东站- HYPERLINK 姚家园西口- HYPERLINK 姚家园- HYPERLINK 平房路- HYPERLINK 东坝- HYPERLINK 曹各庄(朝阳)364路小庄- HYPERLINK 红庙- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 太平庄- HYPERLINK 定福庄- HYPERLINK 管庄- HYPERL

20、INK 长营- HYPERLINK 金盏406路 HYPERLINK 大屯西站- HYPERLINK 安慧桥- HYPERLINK 小营(朝阳)- HYPERLINK 中日医院- HYPERLINK 和平街北口- HYPERLINK 东直门北小街- HYPERLINK 三里屯- HYPERLINK 农展馆- HYPERLINK 朝阳公园- HYPERLINK 苇子坑- HYPERLINK 豆各庄(姚家园路)- HYPERLINK 姚家园- HYPERLINK 平房- HYPERLINK 北京奥林匹克花园- HYPERLINK 单店411路 HYPERLINK 红庙- HYPERLINK 慈云寺

21、- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 甘露园西里- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 民航医院- HYPERLINK 高井(朝阳路)- HYPERLINK 定福庄- HYPERLINK 城铁双桥站- HYPERLINK 豆各庄乡(京沈高速)- HYPERLINK 豆各庄乡政府412路 HYPERLINK 单店- HYPERLINK 康静里- HYPERLINK 平房- HYPERLINK 平房路- HYPERLINK 白家楼- HYPERLINK 大黄庄- HYPERLINK 高井(朝阳路)- HYPERLINK 民航医院- HYPERLINK 青年路- HYP

22、ERLINK 甘露园419路 HYPERLINK 甘露园- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 八里庄(朝阳)- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 红庙- HYPERLINK 甜水园北里- HYPERLINK 朝阳公园- HYPERLINK 三元桥- HYPERLINK 小营(朝阳)- HYPERLINK 中科院地球所- HYPERLINK 北沙滩- HYPERLINK 清河- HYPERLINK 小营- HYPERLINK 东北旺中路433路 HYPERLINK 东大桥(朝阳)- HYPERLINK 东大桥(朝阳)- HYPERLI

23、NK 十里堡- HYPERLINK 民航医院- HYPERLINK 高井(朝阳路)- HYPERLINK 平房路- HYPERLINK 北京奥林匹克花园- HYPERLINK 东坝608路 HYPERLINK 东郊市场- HYPERLINK 八王坟- HYPERLINK 红庙- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 八里庄(朝阳)- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 石佛营- HYPERLINK 豆各庄(姚家园路)- HYPERLINK 姚家园- HYPERLINK 平房- HYPERLINK 单店628路 HYPERLINK 康家沟- HYPERLINK 四惠站-

24、 HYPERLINK 朝阳路- HYPERLINK 红领巾桥- HYPERLINK 花家地- HYPERLINK 小营路(朝阳)- HYPERLINK 大屯- HYPERLINK 北沙滩- HYPERLINK 四道口(学清路)- HYPERLINK 双清路- HYPERLINK 清华园- HYPERLINK 圆明园- HYPERLINK 西苑- HYPERLINK 东北旺中路639路 HYPERLINK 北京站东街- HYPERLINK 日坛路- HYPERLINK 光华路- HYPERLINK 红庙- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 八里庄(朝阳)- HYPERLINK 十

25、里堡- HYPERLINK 甘露园- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 太平庄- HYPERLINK 民航医院- HYPERLINK 高井(朝阳路)- HYPERLINK 定福庄- HYPERLINK 管庄- HYPERLINK 长营- HYPERLINK 马各庄- HYPERLINK 曹各庄(朝阳)- HYPERLINK 黎各庄640路 HYPERLINK 北京站东街- HYPERLINK 永安里- HYPERLINK 光华路- HYPERLINK 延静里- HYPERLINK 红领巾公园- HYPERLINK 高井南站(石佛营)- HYPERLINK 十里堡北区- HYPE

26、RLINK 石佛营东里- HYPERLINK 姚家园西口- HYPERLINK 姚家园- HYPERLINK 平房- HYPERLINK 北京奥林匹克花园- HYPERLINK 东坝- HYPERLINK 机场道口- HYPERLINK 半壁店703路 HYPERLINK 北京西站- HYPERLINK 长椿街- HYPERLINK 前门- HYPERLINK 崇文门- HYPERLINK 北京站- HYPERLINK 大北窑- HYPERLINK 呼家楼- HYPERLINK 朝阳公园- HYPERLINK 豆各庄(姚家园路)- HYPERLINK 姚家园西口- HYPERLINK 姚家园-

27、 HYPERLINK 平房- HYPERLINK 石各庄村731路 HYPERLINK 顺新百货服装城- HYPERLINK 五道口- HYPERLINK 清华园- HYPERLINK 海淀黄庄- HYPERLINK 人民大学- HYPERLINK 学院路- HYPERLINK 马甸- HYPERLINK 安贞里- HYPERLINK 三元桥- HYPERLINK 亮马桥- HYPERLINK 朝阳公园- HYPERLINK 红领巾桥- HYPERLINK 朝阳路- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 八里庄(朝阳)- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 青年路-

28、HYPERLINK 太平庄- HYPERLINK 民航医院- HYPERLINK 高井(朝阳路)- HYPERLINK 定福庄- HYPERLINK 管庄- HYPERLINK 康城南站731路区间 HYPERLINK 顺新百货服装城- HYPERLINK 五道口- HYPERLINK 清华园- HYPERLINK 海淀黄庄- HYPERLINK 人民大学- HYPERLINK 学院路- HYPERLINK 马甸- HYPERLINK 安贞里- HYPERLINK 三元桥- HYPERLINK 亮马桥- HYPERLINK 朝阳公园- HYPERLINK 红领巾桥- HYPERLINK 朝阳路

29、- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 八里庄(朝阳)- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 太平庄- HYPERLINK 民航医院- HYPERLINK 高井(朝阳路)- HYPERLINK 定福庄- HYPERLINK 黄渠718路 HYPERLINK 颐和山庄- HYPERLINK 西北旺- HYPERLINK 北宫门- HYPERLINK 颐和园- HYPERLINK 西苑- HYPERLINK 北京大学- HYPERLINK 中关村- HYPERLINK 大钟寺- HYPERLINK 学院路- HYPERLINK 马甸- HY

30、PERLINK 安贞里- HYPERLINK 和平西街- HYPERLINK 三元桥- HYPERLINK 农展馆- HYPERLINK 团结湖公园- HYPERLINK 水碓子- HYPERLINK 红庙- HYPERLINK 英家坟- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 八里庄(朝阳)- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 甘露园西里- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 康家沟718路快车 HYPERLINK 颐和山庄- HYPERLINK 西北旺- HYPERLINK 颐和园- HYPERLINK 西苑- HYPERLINK 北京大学- HYP

31、ERLINK 中关村- HYPERLINK 学院路- HYPERLINK 北太平庄- HYPERLINK 安贞里- HYPERLINK 三元桥- HYPERLINK 团结湖公园- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 甘露园西里- HYPERLINK 康家沟729路 HYPERLINK 东坝建材城- HYPERLINK 平房东口- HYPERLINK 平房路- HYPERLINK 平房西口- HYPERLINK 姚家园- HYPERLINK 姚家园西口- HYPERLINK 甜水园北里- HYPERLINK 呼家楼- HYPERLINK 大北窑- HY

32、PERLINK 北京站- HYPERLINK 崇文门- HYPERLINK 前门- HYPERLINK 天坛- HYPERLINK 木樨园桥- HYPERLINK 东高地- HYPERLINK 旧宫成和园740路外环 HYPERLINK 十八里店村- HYPERLINK 四惠桥建材市场- HYPERLINK 朝阳路- HYPERLINK 朝阳北路- HYPERLINK 红领巾桥- HYPERLINK 朝阳公园桥- HYPERLINK 花家地- HYPERLINK 小营(朝阳)- HYPERLINK 亚运村- HYPERLINK 健翔桥- HYPERLINK 学院路- HYPERLINK 中关村

33、- HYPERLINK 海淀桥- HYPERLINK 定慧桥- HYPERLINK 五棵松- HYPERLINK 青塔- HYPERLINK 岳各庄- HYPERLINK 丰台- HYPERLINK 丰台桥南- HYPERLINK 花乡- HYPERLINK 大红门- HYPERLINK 小红门- HYPERLINK 十八里店村753路 HYPERLINK 马连店- HYPERLINK 回龙观- HYPERLINK 西三旗- HYPERLINK 小营(清河)- HYPERLINK 清河- HYPERLINK 学院路- HYPERLINK 健翔桥- HYPERLINK 亚运村- HYPERLIN

34、K 小营(朝阳)- HYPERLINK 芍药居- HYPERLINK 花家地- HYPERLINK 朝阳公园东门- HYPERLINK 朝阳公园- HYPERLINK 红领巾桥- HYPERLINK 朝阳路- HYPERLINK 四惠桥- HYPERLINK 垡头小区- HYPERLINK 郎辛庄758路 HYPERLINK 杨闸- HYPERLINK 管庄- HYPERLINK 常营- HYPERLINK 平房东口- HYPERLINK 平房路- HYPERLINK 平房西口- HYPERLINK 姚家园- HYPERLINK 姚家园西口- HYPERLINK 豆各庄(姚家园路)- HYPE

35、RLINK 朝阳公园- HYPERLINK 农展馆- HYPERLINK 三里屯- HYPERLINK 宽街- HYPERLINK 地坛- HYPERLINK 大屯- HYPERLINK 立水桥- HYPERLINK 天通苑- HYPERLINK 天通北苑750路 HYPERLINK 南小街西里- HYPERLINK 南小街- HYPERLINK 旧宫- HYPERLINK 十里河- HYPERLINK 方庄- HYPERLINK 左安门- HYPERLINK 朝外大街- HYPERLINK 东大桥(朝阳)- HYPERLINK 呼家楼- HYPERLINK 朝阳公园- HYPERLINK 豆

36、各庄- HYPERLINK 姚家园- HYPERLINK 平房西口- HYPERLINK 平房东口- HYPERLINK 东坝建材城749路 HYPERLINK 东北旺土井村- HYPERLINK 东北旺- HYPERLINK 西苑- HYPERLINK 林业大学- HYPERLINK 牡丹园- HYPERLINK 马甸- HYPERLINK 安贞里- HYPERLINK 三元桥- HYPERLINK 呼家楼- HYPERLINK 红庙- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 甘露园- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 青年北路- HY

37、PERLINK 青年路小区- HYPERLINK 亮马厂858路 HYPERLINK 康家沟- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 甘露园- HYPERLINK 青年中路- HYPERLINK 十里堡北街- HYPERLINK 红领巾公园- HYPERLINK 呼家楼北街- HYPERLINK 东大桥(朝阳)- HYPERLINK 朝外大街- HYPERLINK 东直门- HYPERLINK 雍和宫- HYPERLINK 安定门- HYPERLINK 大屯- HYPERLINK 天通北苑859路 HYPERLINK 马各庄坤江市场- HYPERLINK 常营- HYPERLINK

38、 管庄- HYPERLINK 民航医院- HYPERLINK 太平庄- HYPERLINK 青年路南口- HYPERLINK 甘露园小区- HYPERLINK 十里堡西站- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 红庙- HYPERLINK 呼家楼- HYPERLINK 大北窑- HYPERLINK 前门- HYPERLINK 牛街- HYPERLINK 右安门- HYPERLINK 城南嘉园北846路 HYPERLINK 定慧桥- HYPERLINK 甘家口- HYPERLINK 阜成门- HYPERLINK 西四- HYPERLINK 东四- HYPERLINK 朝阳门- HYP

39、ERLINK 朝外大街- HYPERLINK 东大桥(朝阳)- HYPERLINK 呼家楼- HYPERLINK 红庙- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 太平庄- HYPERLINK 高井(朝阳路)- HYPERLINK 管庄- HYPERLINK 北苑(通州)- HYPERLINK 通州- HYPERLINK 东潞苑小区855路 HYPERLINK 定慧桥东- HYPERLINK 航天桥- HYPERLINK 甘家口- HYPERLINK 阜成门- HYPERLINK 白塔寺- HYPERLINK 北海- HYPE

40、RLINK 东四- HYPERLINK 朝阳门- HYPERLINK 关东店- HYPERLINK 呼家楼- HYPERLINK 红庙- HYPERLINK 慈云寺- HYPERLINK 东八里庄- HYPERLINK 十里堡西站- HYPERLINK 十里堡- HYPERLINK 青年路南口- HYPERLINK 太平庄- HYPERLINK 朝阳路高井- HYPERLINK 大黄庄桥东- HYPERLINK 管庄- HYPERLINK 新华大街- HYPERLINK 通州东关- HYPERLINK 刘庄北站840路内环 HYPERLINK 南湖渠- HYPERLINK 花家地- HYPER

41、LINK 朝阳公园桥- HYPERLINK 红领巾桥- HYPERLINK 朝阳北路- HYPERLINK 朝阳路- HYPERLINK 四惠桥建材市场- HYPERLINK 小红门- HYPERLINK 大红门- HYPERLINK 花乡- HYPERLINK 丰台- HYPERLINK 青塔- HYPERLINK 五棵松- HYPERLINK 中关村- HYPERLINK 学院路- HYPERLINK 亚运村- HYPERLINK 小营(朝阳)- HYPERLINK 南湖渠840路外环 HYPERLINK 花乡桥- HYPERLINK 大红门- HYPERLINK 小红门- HYPERLI

42、NK 朝阳路- HYPERLINK 朝阳北路- HYPERLINK 红领巾桥- HYPERLINK 朝阳公园桥- HYPERLINK 小营(朝阳)- HYPERLINK 亚运村- HYPERLINK 学院路- HYPERLINK 中关村- HYPERLINK 青塔- HYPERLINK 岳各庄- HYPERLINK 丰台- HYPERLINK 丰台桥南- HYPERLINK 花乡桥834路 HYPERLINK 管庄惠河建材市场- HYPERLINK 杨闸- HYPERLINK 管庄- HYPERLINK 高井(朝阳路)- HYPERLINK 民航医院- HYPERLINK 太平庄- HYPER

43、LINK 甘露园- HYPERLINK 姚家园- HYPERLINK 豆各庄(姚家园路)- HYPERLINK 三里屯- HYPERLINK 德胜门- HYPERLINK 学院路- HYPERLINK 中关村- HYPERLINK 西苑- HYPERLINK 北宫门- HYPERLINK 中央党校北门运通111路 HYPERLINK 安宁里南站- HYPERLINK 西三旗- HYPERLINK 立水桥- HYPERLINK 北苑北站(朝阳)- HYPERLINK 望京花园- HYPERLINK 广顺北大街- HYPERLINK 望花路- HYPERLINK 朝阳公园- HYPERLINK 豆

44、各庄(京沈高速)- HYPERLINK 姚家园西口- HYPERLINK 姚家园- HYPERLINK 姚家园村- HYPERLINK 青年中路- HYPERLINK 甘露园- HYPERLINK 青年路- HYPERLINK 太平庄- HYPERLINK 民航医院- HYPERLINK 高井(朝阳路)- HYPERLINK 大黄庄- HYPERLINK 青青家园- HYPERLINK 豆各庄乡989路 HYPERLINK 四惠站- HYPERLINK 朝阳路- HYPERLINK 朝阳北路- HYPERLINK 豆各庄(姚家园路)- HYPERLINK 姚家园- HYPERLINK 平房东口

45、- HYPERLINK 东坝- HYPERLINK 楼梓庄- HYPERLINK 牡丹花园- HYPERLINK 半壁店(李桥)- HYPERLINK 平各庄- HYPERLINK 顺义区医院- HYPERLINK 马坡站由上表可以看出，到达朝青板块的公交线路有30多条，其中月票有效的公交线路9条。从现有的近20万人，以及未来的百万人口的发展趋势来看，公交线路的数量略显缺乏。这些公交线路能使朝青板块辐射到南至大兴、西至房山、北至昌平、东至通州等郊区县。2.6.3车站状况在朝青板块的几个重要的道路上，都会设有车站，相比较而言，朝阳路上的车站设置比较密集，东五环上的车站比较的稀疏，且经过的公交线路

46、也较少。表2 朝青板块公交站点道路名称公交站点朝阳路八里庄站、十里堡站、青年路站、太平庄站、民航医院站、高井站、大黄庄站朝阳北路八里庄站、十里堡站、高井站、红领巾公园、黄杉木站、青年路站、姚家园路苇子坑站、豆各庄站、姚家园西口站、姚家园站、平方西口站、平房站、平方东口站青年路甘露园站东四环路朝阳北路站、红领巾桥站从上表可以看出，朝青板块的几个主要道路公交站点的分布不很均匀。相比较而言，朝阳路、朝阳北路和姚家园路公交站点设置得较为密集，而东五环没有公交站点，这些与交通道路的发展有着很大关系。小结：通过对朝青板块区域环境的分析，得出朝青板块具有以下特点：大盘不断入住，为朝青板块的楼盘带来了活力区域

47、交通体系不够健全缺少医疗机构，能满足中、高收入人群的医疗机构匮乏金融机构网点分布不均，已不能满足现有人群部分社区没有配套商业，社区商业严重不足3.朝青板块的商业规模朝青板块，南至朝阳路，北到姚家园路，东西两侧分别与东四环、东五环相接，随着2004年后的规模性开发和周边道路交通条件的不断改善，已逐渐成为京城最具知名度的大规模开发区。朝阳北路以南区域相对开发较早，目前居住氛围已逐步形成；朝阳北路以北区域大规模开发始于近几年，起步较晚，但发展较快，项目层次和价格逐步走高，已逐渐成为京城最具关注度的热点区域。由于历史原因和开发原因，区域目前商业配套略显匮乏，规模较小，且多集中在朝阳路周边(如华堂商场、

48、易初莲花超市、白云生活广场)，朝阳北路沿线新开发项目多以社区商业的形式来补充商业的不足。朝阳北路、青年路板块一直被公认为东部毗邻CBD最近的居住组团区域，为理想的CBD生活区，青年路拓宽将带动朝青板块楼市升温。这个区域的商业业态面积比例如下表：表1：朝青板块商业业态面积比例百货200002.32%便利店9000.10%餐饮17316.22.01%茶叶店1200.01%超市198302.30%服饰店960.01%服务1749.060.20%购物中心200002.32%家居建材2806.50.33%金融27400.32%酒店宾馆30000.35%康体健身1450.02%美发美发3293.50.38

49、%其他4270.05%汽车12970015.07%商业街200002.32%食杂店2560.03%市场492105.72%西点5120.06%写字楼53800062.50%休闲娱乐23200.27%学校0.00%烟酒店361.20.04%眼镜店2700.03%医药保健6270.07%医院7900.09%折扣店200.00%专卖店22780.26%专业店240482.79%总面积860815.46100.00%图1：朝青板块商业业态面积比例写字楼的体量在朝青板块占到61.85%，究其原因，朝青板块邻近CBD，交通便利，且土地成本相对CBD要低，因此写字楼在这个区域开发的性价比要比在CBD高些与汽

50、车相关的行业：销售、代理等在这个区域占到了15.95%。由于目前的朝青板块公交线路较少，并在东四环至东五环，距离市区较远，所以这个区域的居民多以私家车为代步工具。其中尤以东方基业国际汽车城为最大，拥有近6.3万平米的体量，如此规模的汽车交易大厅位居目前北京同行业之首基于历史原因，朝青板块在90年代位置可说是非常偏僻，且多为工厂、农村所在地，因此这个区域留有大面积的农贸市场、农副产品市场及批发市场，占到了5.72%的比例。这些市场所售产品普遍档次较低，甚至可说是非常低。究其原因是区域内早期中低收入的居民不足以支撑高档次专业市场的存在汽车行业可以算是奢侈品的消费，且只面对固定人群；写字楼并非纯商业

51、，体量大，对分析本区域的商业业态有一定的影响，所以扣除写字楼和汽车相关行业的面积进行分析。如下表：表2：朝青板块商业业态面积比例（不含写字楼及汽车相关行业）百货2000010.36%便利店9000.47%餐饮17316.28.97%茶叶店1200.06%超市1983010.27%服饰店960.05%服务1749.060.91%购物中心2000010.36%家居建材2806.51.45%金融27401.42%酒店宾馆30001.55%康体健身1450.08%美发美发3293.51.71%其他4270.22%商业街2000010.36%食杂店2560.13%市场4921025.48%西点5120.27%休闲娱乐23201.20%学校0.00%烟酒店361.20.19%眼镜店2700.14%医药保健6270.32%医院7900.41%折扣店200.01%专卖店22781.18%专业店2404812.45%总面积193115.46100.00%图2：朝青板块商业业态面积比例（不含写字楼及汽车相关行业）朝青板块商铺面积朝青板块商铺面积百货便利店餐饮茶叶店超市服饰店服务购物中心家居建材金融酒店宾馆康体健身美发美发其他商业街食杂店市场西点休闲娱乐学校烟酒店眼镜店医药保健医院折扣店专