会计实务：房地产外企所得税案例分析

1、房地产外企所得税案例分析企业基本情况：该企业为XX市外经委于 1999 年批准创办的中外（香港）合资经营企业，主要从事房地产开发、销售，企业注册资本210 万美金， 2003 年末固定资产 71 万元，流动资产4784 万元，现有职工68 人。 2001 年度未实现营业收入，账面利润 -1208885.14元； 2002 年度实现营业收入2208.42 万元，账面利润-1296910.58 元；2003 年度实现营业收入1814.47 万元，账面利润 452672.66 元。调查取证过程及违法事实：根据局工作安排， 我们于 2004 年 4 月 21 日开始对该企业缴纳所得税情况进行了实地检查

2、。检查前，我们对该企业财务状况进行了分析，发现以下疑点：一是目前房地产行业行情比较好，不应该连续几年出现亏损；二是该企业开发的XX 小区销售形势较好，而企业账面上销售面积虽不少，但价格偏低；三是车库已基本全部售完，但全都挂在账面上；四是纳税评估对企业预售房补税215499.59 元；五是该企业属 2001 年创办的新企业， 注册资本达 2000 多万人民币， 加上预售房款，不应该产生大量的利息支出。同时，我们对XX小区进行了实地察看，对门卫及相关人员进行了情况询问。在对情况有了初步了解后，我们对该企业所有账册、凭证、发票和有关合同章程进行了检查、核对。通过检查，我们发现该企业存在以下违法事实：

3、1 、该企业长期借款给该市另一户房地产有限公司及该XX粉末冶金公司等企业，经调查，该市XX 房地产有限公司为该企业投资方，XX 粉末冶金有限公司与该企业法人代表为同一人，应属关联企业，根据外商投资企业和外国企业所得税法（以下简称所得税法）第五十五条，应按银行同期利率计算相应的利息收入调增所得额 311849.92 元；2 、2001 年当年未实现销售， 根据外商投资企业和外国企业所得税法实施细则（以下简称实施细则）第二十二条第二款，列支的交际应酬费154525.15 元应调增所得额；、支付的杂工及绿化人员工资未能取得合法凭证，发生的非公益性捐赠等，根据所得税法十九条，调增所得额131492 元

4、；、企业发生的开办费根据实施细则第四十九条，应按五年分摊，但企业在2003 年将剩余部分一次性列支，应调增所得额84115.76 元；5 、该企业账面计提与实际发放的工资差额288669.4 元，计提的福利基金未使用的余额 69987.5 元，根据实施细则二十四条，应调增所得额；6 、企业实现的车库销售579 万元未计算收入，但按照相应的匹配原则，应计算其相应的销售成本，根据所得税法第一条，应调增所得额75689.25 元；、企业在收取房款时，开具一份发票、一份收据，将开具发票的部分记入销售收入，而将开具的收据部分收入记入了产成品贷方，根据所得税法第一条，应调增所得额 1162795.94 元

5、；、2003 年底预售房余额 7259453.85 元，应按预计利润率 5%预缴所得税 119780.99元，管理分局在对该企业稽核评税时按全部收入预征了所得税215639.05 元，应予调整，同时对多结转的销售成本427027.71 元，应调减相应的所得额。处理依据及处理决定： 综合以上几个方面， 该企业合计应调增所得额2279124.42元，弥补亏损后实际所得额为653029.06 元，应补外商投资企业和外国企业所得税 119641.52 元。根据中华人民共和国税收征收管理法第六十三条，处50%罚款 59820.76 元。责任分析：以上造成纳税人少缴和不缴税款的主要责任在于因纳税人对税收政策不理解和不明确，如不能列支的交际应酬费、多计提的工资及福利基金、开办费的摊销等；同时，纳税人存在着故意避税行为，如与关联企业的利息不计算收入、收取的房款不一次性开票等。几点建议：1 、应切实加强对外资企业的税收管理，特别是一些披着合资或外资企业的外衣，实际上是内资企业的一些单位，应加强管理、评估的力度；、在进行税收检查时不应单纯从账册、凭证中寻找问题，而应从关联方、实地、相关人员等各个方面了解情况，找寻线索，以求突破。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学