湖南张家界国际养老度假村项目可行性计划书(可编辑)

1、湖南张家界国际养老度假村项目可行性计划书目 录前言第一一章 概论论第二章章 养老老产业现现状与发发展一、世界养养老产业业的现状状与发展展二、中中国养老老产业的的现状与与发展三三、居家家养老社社会化的的意义与与发展趋趋势1、什么是是居家养养老社会会化？22、居家家养老社社会化与与房地产产开发的的关系33、居家家养老社社会化的的发展趋趋势4、国际养养老园与与居家养养老社会会化第三三章 项项目背景景和特点点一、公公共关系系、土地地资源与与体制优优势1、公共关关系2、土地资资源3、体制优优势二、独特的的自然资资源与地地理位置置1、得得天独厚厚的养老老胜地22、国际际养老园园的定址址环境三三、项目目的特

2、点点1、起起点高、规模大大2、功功能齐全全，相互互依托，相互支支撑3、完善的的获利模模式与长长期稳定定的获利利来源44、自成成景观，形成了了具有独独特魅力力的旅游游资源55、特有有的人文文价值与与人文吸吸引力第第四章 项目的的建设内内容一、项目的的规划与与设计二二、项目目的分区区与关系系三、项项目建设设内容一一览表11、国际际养老园园项目建建设内容容总表22、世界界民居文文化村项项目建设设明细表表3、国国际老年年人休养养中心项项目建设设明细表表4、文文化长廊廊项目建建设明细细表5、户外运运动基地地建设明明细表6、辅助助功能项项目建设设明细表表四、项项目建设设一期说说明第五五章 项项目的技技术与

3、保保障体系系一、小小区智能能化1、IC卡卡管理制制度2、全区监监控系统统3、公公共设施施的智能能管理二二、医疗疗社区化化1、社社区医疗疗登记制制度2、定期常常规身体体检查制制度三、服务家家庭化11、个性性化家政政服务22、服务务人员的的专业化化四、保保障系统统化1、医疗保保障系统统化2、安全保保障系统统化第六六章 管管理与经经营一、管理结结构与管管理团队队1、管管理结构构2、管管理团队队二、组组织与人人员保障障1、组组织机构构的保障障2、人人员保障障三、管管理制度度1、分分级负责责，集中中管理22、财务务分片审审查，集集中签批批四、经经营创新新1、村村民持股股计划22、经营营分区，效益考考核3

4、、小区居居民的自自主管理理与老年年城的统统一管理理第七章章 行业业与市场场分析一一、养老老产业发发展的历历史机遇遇1、中中国经济济的高速速发展，造就了了巨大的的民间资资本2、传统道道德开始始回归，“孝”仍然是是社会道道德的重重要基础础3、中中国传统统家庭结结构开始始解体，空巢老老人越来来越多44、老年年人获得得了经济济的独立立，有能能力与意意愿追求求符合自自身特点点的养老老生活55、老年年人群中中积累了了庞大的的消费能能力6、政府对对老年类类项目大大力支持持二、市市场竞争争性分析析1、现现有养老老产业的的模式与与竞争性性2、竞竞争对手手与竞争争模式33、本项项目的竞竞争优势势三、合合作与关关联

5、行业业1、张张家界旅旅游业的的发展对对本项目目的带动动2、本本地房地地产业的的发展对对本项目目的作用用第八章章 市场场营销策策略一、目标客客户分析析1、主主要客户户人群22、主要要客户来来源地33、主要要客户状状况描述述二、营营销制度度与办法法1、设设立办事事机构，进行分分区管理理2、办办事机构构人员组组成3、奖励与与处罚44、过程程管理与与效益管管理三、营销推推广计划划四、定定向开发发与委托托开发11、定向向开发与与委托开开发说明明2、定定向开发发与委托托开发条条件3、定向开开发与委委托开发发的优惠惠办法第第九章 项目经经济效益益分析一一、房地地产销售售收入二二、服务务与租赁赁收入三三、不动

6、动产价值值四、成成本分析析1、建建设与开开发成本本2、融融资成本本3、机机会成本本4、管管理成本本5、营营销成本本五、效效益评估估第十章章 融资资计划一一、融资资数额及及方式二二、融资资投向三三、资金金退出机机制及回回报办法法1、资资金退出出机制22、融资资回报办办法四、资金监监管及投投资方权权限1、资金监监管方式式2、投投资方权权限第十十一章 财务预预测一、酒店式式公寓财财务销售售计划表表二、公公寓小区区玫瑰瑰园小区区财务销销售计划划表三、税后利利润表四四、现金金流量表表五、盈盈亏平衡衡表六、动态投投资回收收期第十十二章 风险控控制一、政策风风险二、土地价价值三、市场风风险四、资金使使用风险

7、险第十三三章 结结论第十十四章 附件清清单第一章 概概论我国在880年代代末就已已经步入入老龄化化社会，90年年代以来来，人口口老龄化化程度不不断加剧剧，人口口老化形形势日益益严峻，老年人人口无论论是在数数量上还还是在总总人口中中的比重重都在不不断提高高。丰县县常驻人人口1110万人人，600岁以上上的老龄龄人口占占36%以上，且老龄龄人口每每年继续续以3%的速度度增长。随着人人口老龄龄化程度度的加剧剧，老龄龄问题即即老年人人的需求求问题和和人口老老龄化所所带来的的社会问问题日益益突出，对社会会发展产产生了不不容忽视视的影响响。因此此，面对对老龄化化发展的的趋势和和老年人人口的增增多，必必须未

8、雨雨绸缪，关注老老年人，关心老老年人的的生活质质量，真真正实现现“老有所所养、老老有所医医、老有有所为、老有所所学、老老有所乐乐”。目前老年年人提及及最多的的问题是是“生活有有人照料料”和“看病就就医方便便”。尊老老敬老自自古以来来就是中中华民族族的一个个传统美美德，弘弘扬为老老助老的的时代风风尚，本本着敬老老爱老的的精神，以爱心心照顾长长老，诚诚意为长长者提供供一个舒舒适、宁宁静、受受敬重而而温馨的的乐园。建立一一个老年年居住、交流老老有所用用的公寓寓是大部部分老年年人的心心愿。老老年公寓寓建成后后，可以以让老人人们在这这里享受受到充足足的护理理、医疗疗、膳宿宿及康体体的群体体生活。定期为为

9、老年人人进行身身体健康康检查，各种营营养套餐餐搭配科科学合理理。在这这里生活活的老年年人无病病可以休休养，有有病可以以得到医医治，休休闲时可可以娱乐乐，康复复时可以以运动、游玩。老年公公寓建成成后既远远离喧哗哗的市区区，又不不远离城城市中心心。每逢逢节假日日，儿女女们可以以到公寓寓陪伴老老人，和和老人一一起交流流感情，让老人人的余生生在这里里得到真真正的幸幸福和欢欢乐，在在生活上上和精神神上得到到安慰。20055年4月月，全国国社会保保障基金金理事会会理事长长项怀诚诚在香港港表示，中国养养老体系系正面临临人口老老龄化速速度加快快以及基基本养老老保险不不健全的的严峻挑挑战，预预计到220300年

10、全国国老年人人口将占占总人口口的244.5%。而与与此相对对应的是是，中国国的养老老制度极极不完善善，养老老保险、养老准准备金缺缺口很大大，仅靠靠财政支支持难以以为继。同时，社会保保障体系系与社会会养老体体系还没没有真正正建立，适合中中国国情情的养老老模式与与养老体体系还在在不断探探索中。在即将将面临空空前的养养老压力力面前，中国政政府将对对养老项项目、养养老产业业进行大大量投入入，凡涉涉及养老老的项目目，政府府都将予予以大力力扶持。? 而经经济的发发展，人人口的快快速流动动也使“养老”或老年年经济开开始成为为了有着着巨大经经济效益益与经济济回报的的新型产产业。220000年，中中国老年年经济

11、潜潜力就已已经达到到了一万万亿元人人民币，而全国国24000万空空巢（无无子女陪陪伴）老老年人口口更是养养老产业业的巨大大支撑力力量。? 以上种种种，使使中国社社会出现现了对具具有完整整保障与与护理体体系，且且将科学学化与人人性化紧紧密结合合的新型型养老模模式的巨巨大需求求。? 而而目前，国内的的养老模模式还不不能适应应形势的的发展。大量靠靠政府、社区、街道办办的福利利院、敬敬老院等等养老机机构，管管理水平平落后、设施陈陈旧、规规模极小小，缺乏乏专业护护理人员员，且资资金来源源不能保保障，只只能供应应老年人人一些简简单的生生活需求求。同时时，在九九十年代代末和本本世纪初初，中国国还出现现了一些

12、些以营利利为目的的的老年年公寓。从环境境上看，老年公公寓有了了比较大大的改观观，功能能与护理理手段有有了提高高。但规规模一般般较小，且缺乏乏系统的的针对老老年人生生活、心心理、生生理的保保障体系系。? 巨巨大的现现实需求求与长期期的未来来需求和和极度缺缺乏的市市场供给给之间产产生的矛矛盾，使使养老产产业项目目成为了了目前中中国最具具投资机机会和市市场潜力力的项目目。? 同同时，除除中国外外，东亚亚各国也也面临着着人口老老龄化压压力（日日本计划划输出3300万万老年人人口），而人种种相同、文化相相近、地地域相邻邻的中国国无疑也也是东亚亚各国老老年人养养老的首首选地之之一。而而随着中中国经济济的发

13、展展，众多多东南亚亚、港澳澳台及海海外华人人华侨希希望叶落落归根回回国养老老。这些些无疑都都扩大了了中国养养老市场场与老年年经济的的庞大总总量。 张家界界国际养养老园项项目就是是在这个个背景下下，由张张家界市市交通投投资有限限责任公公司发起起筹备的的，以中中老年人人为目标标市场，具备完完整养老老意义的的，集住住宅与服服务，生生活与娱娱乐，医医疗与保保健于一一体的大大型建筑筑群。 张家界界国际养养老园项项目选址址于张家家界市城城郊天门门山麓杆杆子坪村村，临近近张家界界荷花机机场、张张罗公路路、张家家界火车车站、张张家界中中心汽车车站，自自然条件件及交通通条件极极为优越越。整个个项目由由世界民民居

14、文化化村（房房地产与与商业部部份）、国际老老年公寓寓、文化化体育长长廊、鬼鬼谷峡户户外运动动基地、辅助功功能区域域等组成成。项目目占地共共150000亩亩，规划划建设面面积200万m22，项目目总投资资5亿元元。项目共分分五个部部分，一一是世界界民居文文化村（房地产产、老年年大学、国际护护理学院院等），二是国国际老年年休养中中心（医医疗、体体检、康康复、体体育馆、高尔夫夫练习场场等），三是文文化长廊廊（画家家村、作作家村等等），四四是户外外运动基基地（鬼鬼谷峡），五是是基础设设施与辅辅助设施施。 张张家界国国际养老老园集养养老、疗疗养、康康复、休休闲、住住宅、娱娱乐等综综合功能能与配套套服务为

15、为一体，是以达达到使老老年人健健康长寿寿、颐养养天年为为目的的的综合性性卫星城城建设项项目。 此项目目将“居家环环境”与“社会化化的保障障体系”、“产业化化的服务务体系”等有机机的组合合在一起起，使养养老服务务在养老老地产的的基础上上形成了了完整的的保障与与护理体体系，在在形成规规模化的的同时，实现了了老年经经济的产产业化与与养老保保障的社社会化。使投资资者在获获得巨大大经济效效益的同同时，也也获得了了极大的的社会效效益。 由于本本项目规规模极大大，占地地面积达达150000亩亩，在现现阶段中中国严格格的土地地政策下下，其它它潜在或或现实的的竞争对对手已经经没有可可能获得得如此规规模的征征地许

16、可可。而没没有了规规模，建建筑档次次就很难难提升，完善的的保障系系统更难难以建立立，文化化与体育育设施就就更无从从谈起。因此，在可预预见的将将来，中中国内地地基本不不会产生生有威胁胁的竞争争对手。 在营营销与管管理上，本公司司参照国国际通行行惯例与与基本准准则，按按照现代代企业制制度的要要求，来来设立企企业运行行与管理理模式。 在推推广上，本公司司将采用用分区负负责，分分区管理理模式。每一分分区设立立一个办办事机构构，单独独核算，单独管管理，业业绩与收收入挂钩钩。在分分区的设设立上，将纬度度偏北且且有着相相同的人人种与文文化源头头，同时时又为老老年化问问题困扰扰的日本本和韩国国作为一一个分区区

17、。港澳澳台及东东南亚华华人社会会作为另另一个分分区，而而北美与与欧洲作作为第三三个分区区。以上上分区的的推广工工作，主主要聘用用本地具具有丰富富人脉与与推广经经验的人人员或机机构来负负责。在在国内，我们把把推广重重点放在在北方，成立北北方分区区，尤其其是北方方一些大大型国有有企业、军工单单位、国国家部委委等作为为我们推推广的重重点对象象。 在在宣传上上，我们们主要采采用与各各地电视视台合作作的方式式，利用用综艺类类、文化化类、旅旅游类节节目，以以扩大影影响，同同时用免免费或少少花费的的手段吸吸引一些些老年人人前来短短期休养养等。 在管理理上，针针对村民民和一些些优秀的的核心村村民员工工，本公公

18、司将推推行村民民及员工工持股计计划。村村民以其其土地、林权作作价入股股，村民民和员工工持股总总额在330%左左右。 本项目目计划融融资总额额为3亿亿元人民民币。主主要采用用债权融融资。融融资期限限为3年年，担保保形式为为项目担担保。资资金使用用范围为为海南国国际老年年城一期期项目，建设内内容主要要为前期期基础工工程及房房地产项项目的酒酒店式老老年公寓寓和公寓寓住宅的的一部分分（玫瑰瑰园小区区），一一期项目目建设与与销售期期为3年年。资方方可以在在此期限限内债转转股或融融资到期期后，项项目方以以利润或或销售收收入返还还投资方方。 在在3年的的项目一一期建设设与销售售中，酒酒店式老老年公寓寓和公寓

19、寓住宅玫瑰瑰园小区区部分的的合计建建筑开发发面积为为13.5万平平方米，按最低低销售均均价计算算，每平平方米销销售均价价为27760元元，销售售收入为为372250万万，税前前利润为为179950万万。 在在风险方方面，由由于老年年人问题题已经成成为了中中国迫切切需要解解决的现现实问题题，同时时，此项项目还会会为海南南形象的的提升，海南经经济的增增长提供供助力，因此，无论中中央政府府还是地地方政府府都将会会大力扶扶持，可可以预见见，政策策方面的的风险基基本为零零。另外外，由于于政府支支持的原原因，征征地费用用相对较较低，目目前评估估价为每每亩155万元。3年后后，土地地的价值值就将增增加到约约

20、4.22亿元人人民币。因此，仅土地地增加的的价值这这一项，就可以以规避所所有的投投资风险险。同时时，在资资金使用用方面，我们将将严格控控制融资资资金的的使用范范围，991%的的融资资资金都使使用于固固定设施施或不动动产建设设，仅从从使用方方面来看看，资金金的安全全性、有有效性、增值性性是有保保证的。而对于于市场方方面，如如何将信信息有效效的传达达到客户户群中，才是市市场运作作中最大大的风险险。为此此，我们们将积极极寻求同同国际国国内有实实力的传传播公司司合作，尤其加加强同媒媒体的合合作，力力争将此此类风险险降到最最低。第二章 养老产产业现状状与发展展一、世界界养老产产业的现现状与发发展据世界卫

21、卫生组织织发布的的一份最最新报告告，在世世界各国国中，660岁以以上老年年人在总总人口中中所占比比例以意意大利为为最高，达233%，其其次为希希腊的222.88%和日日本的222%，再次是是德国的的21.8%和和瑞典的的21.7%。不过该该组织预预测，尽尽管以老老人在全全国总人人口中所所占比例例为标准准统计出出的几个个“老人大大国”都是发发达国家家，但目目前全世世界的老老年人有有一半以以上的老老人生活活在发展展中国家家。 根根据联合合国提供供的最新新统计数数字，220022年全世世界600岁以上上的老人人为6.29亿亿，占世世界人口口总数的的10%。到220500年，老老人人数数将猛增增到19

22、9.644亿人，占世界界总人口口的211%，平平均每年年增长990000万。其其中，世世界经济济发达地地区的老老人总数数将由00.，占该地地区总人人口的比比例将由由目前的的20%增加到到33%，经济济欠发达达地区将将由.，占总人人口的比比例将由由目前的的8%增增加到119%，届时人人口老龄龄化问题题最严重重的3个个国家是是西班牙牙、意大大利和日日本。表表一世界600岁以上上人口占占总人口口的比率率增长情情况年 份19550196601977019880199902000020110全世界界8.118.118.448.669.229.8810.7发达地地区11.612.614.515.517.6

23、19.221.2发展中中国家6.446.116.116.336.997.668.55中 国国7.227.226.887.448.669.9911.7资料来来源：中中国老龄龄科学研研究中心心二、中国国养老产产业的现现状与发发展1、国内内老年住住宅市场场的现状状分析中国的养养老设施施传统上上是民政政机构社社会福利利的一部部分，最最初以为为三无老老人服务务的社会会救济为为主，近近年来逐逐步走向向了社会会化，但但仍然是是以非营营利社会会福利为为主体。目前社社会福利利社会化化的改革革，相当当的重点点放在原原有社会会福利机机构走向向自负盈盈亏方面面。由于于民政系系统财力力的限制制、加之之没有有有力的投投资

24、发展展环境，养老设设施的发发展在现现阶段仍仍然是有有限的和和缓慢的的。 据据统计，19995年我我国共有有家庭3322008万户户，其中中60岁岁以上老老年人口口的户数数为90051万万户。民民政部等等14个个部委提提出，到到本世纪纪末社区区服务设设施要发发展到226万个个，855%的街街道都要要有一所所老年公公寓。这这与现有有的不同同层次老老年人的的需求已已经不相相适应，如果没没有新的的举措，仍采取取对现有有房地产产开发商商的贷款款条件：自有330%项项目资金金、贷款款周期33年，养养老设施施的建设设不可能能现代化化、成规规模和持持续的发发展，那那么在未未来的55-100年中，养老设设施供需

25、需的矛盾盾会随着着老龄人人口的迅迅速发展展而日趋趋加大。 1.1 我我国老年年人口的的发展状状况 我我国是世世界上老老年人口口最多、增长最最快的国国家之一一，19999年年成为老老年型的的国家。20世世纪800年代以以来，660岁以以上的老老年人口口平均每每年以33%的速速度持续续增长，更为突突出的是是，800岁以上上高龄老老人已高高达11100万万，并以以年均55%的速速度递增增。本世世纪中叶叶，600岁以上上的老年年人口将将达到44.4亿亿左右，约占亚亚洲老年年人口总总数的336%，占世界界老年人人口总数数的222.3%。中国国老年人人口规模模之大，老龄化化速度之之快，高高龄人口口之多，都

26、是世世界人口口发展史史上前所所未有的的。 从从老龄化化的过程程来看，发达国国家是自自然老龄龄化，而而我国则则是政策策性老龄龄化，人人口老龄龄化发展展大体上上分为三三个阶段段： 第第一阶段段：过渡渡阶段 19882年 20000年年660岁以以上老年年人口由由76664万增增长到11.344亿，占占总人口口的比重重由7.64增长到到10.71。20000年年比19982年年老年人人口几乎乎翻了一一番。这这期间，老年人人口以33.022的速速度递增增，大大大快于总总人口年年均增长长1.447的的速度。 第二二阶段：发展阶阶段 220000 20025年年 600岁以上上老年.，比重重由100.71

27、1增长长到199.344。从从19882到220255年的443年中中，老年年人口净净增了二二亿多，翻了两两番半多多。 第第三个阶阶段：高高峰阶段段 20025年年 20055年年 600岁以上上的老年年.，比比重由119.334增增长到330，比20000年年翻了两两番。 从区域域来看，我国目目前已有有三分之之一的省省市区人人口呈老老年型，其中上上海、浙浙江、北北京、江江苏、天天津、山山东、湖湖南、广广东、广广西、四四川等省省市区665岁以以上的老老年人口口已超过过其总人人口的77%，辽辽宁、河河南、安安徽、福福建等省省65岁岁以上的的人口接接近7%。 表表二：中国人口口年龄构构成及发发展预

28、测测 % 年 份份19553196641988219990200002022020440205500-114岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.8060岁岁7.3326.0087.6638.55810.1015.2022.1021.401.22 国内内老年住住宅的现现状.年建筑筑的现状状 据有有关部门门的调查查表明，与目前前超过11.3亿亿的600岁以上上的老年年人相比比较，我我国只有有420000多多所的养养老机构构，所拥拥有的床床位还不不到1000万张张，

29、只能能为1%（1.32亿亿）的老老年人解解决住房房问题。据估计计，目前前全国老老年人的的退休金金、再就就业收入入和赡养养费大约约有40000亿亿元，借借鉴发达达国家入入住老年年公寓的的人口数数占总人人口数的的4%5%的的数据，全国要要为5660万到到7000万的老老人修建建老年住住宅，投投资总额额在1660亿到到2000亿元。当前国内内老年设设施状况况项目居住对对象自理程程度护理方方式功能组组成老年公寓寓在一定定帮助下下能独立立生活的的健康老老人自理最低帮帮助管理、医护、公共空空间（门门厅、餐餐厅、娱娱乐、健健身）服服务用房房福利院院无亲戚戚、子女女赡养及及无生活活来源的的老人自理或或办自理理

30、最低帮帮助半护护理管理、医护、公共空空间（门门厅、餐餐厅、娱娱乐、健健身）服服务用房房、医疗疗保健托老所所白天家家中无人人照顾，而生活活又不能能自理的的老人半自理理或不能能自理半护理理居住单单元（卧卧室、活活动室、卫生间间、盥洗洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及及服务用用房护理院院生活不不能自理理、需要要半护理理或全护护理的老老人半自理理或不能能自理半护理理全护理理护理单单元（老老人居室室、卫生生间、走走廊、活活动空间间、标准准层设集集中厨房房）、医医疗、护护理、康康复、管管理以及及服务用用房等老年设设施综合合体各种类类型均包包括综合.年人人的居住住模式A、购买买房屋居居住20000年人口

31、口普查资资料显示示，我国国老年家家庭户中中，购买买商品房房的占22.4%，购买买经济适适用房的的占2.1%，购买原原公有住住房的占占10.5%。其中，市、镇镇购买商商品房的的家庭占占6.22%和55.6%，购买买经济适适用房55.6%和4.2%,购买原原公有住住房的户户分别为为 377.1%和122.7%。县购购买商品品房、经经济适用用房和原原公有住住房的户户总共不不超过11.9%。可以以看出，目前我我国城镇镇居民已已购买住住宅的比比重增加加迅速，己经有有三成以以上居民民家庭是是住在自自己购买买的住房房中。 B、自自行建房房居住 个人建建房有自自筹自建建、自建建公助、集资联联建或集集资合作作建

32、房等等多种形形式。个个人出资资建房也也是我国国居民住住宅来源源的主要要方式之之一。220000年人口口普查资资料显示示，我国国老年家家庭户中中，自建建住房的的占777.2%其中市市、镇自自建住房房的占330.33%和664.77%，而而县自建建住房高高95.5%。说明自自建住房房是目前前我国居居民尤其其是农民民家庭住住房来源源的主要要途径。C、租房房居住这是住宅宅消费者者支付一一定的房房屋租金金，取得得房屋居居住使用用权的一一种住房房消费形形式。220000年人口口普查资资料显示示，我国国老年家家庭户中中，租房房居住的的占5.2%，其中，租用公公有住房房的为44.6%，租用用商品房房的占00.

33、6%,如果果分城乡乡看，在在市、镇镇老年家家庭中，有155.377%和66.5%的家庭庭租用公公有住房房，租用用商品房房的均为为1.66%。居居住在农农村地区区的老年年家庭户户，仅有有0.55%的户户租住公公有住房房或经济济适用房房。 11.3 目前国国内老人人住宅的的销售情情况 老老人住宅宅的开发发现在才才刚刚开开始，虽虽然市场场上有一一些楼盘盘中隐隐隐约约有有老年住住宅的影影子，但但从住宅宅设计的的本质上上来说，能够称称得上是是老年建建筑的可可谓凤毛毛麟角。而从规规模上来来说，纯纯粹作为为老年住住宅来发发展的楼楼盘国内内有两个个，一个个是广州州的颐年年园中国第第一个规规模最大大的长者者社区

34、，另外一一个是北北京的东东方太阳阳城目前国国内最大大的退休休社区。 颐年年园的产产品有别别墅、多多层洋房房（不带带电梯）、带电电梯的小小高层，销售价价格在22500050000元/平方米米，到220022年6约约一期销销售率达达到699.166%，到到20003年一一期基本本售罄。 东方方太阳城城的产品品构成为为低层的的老年公公寓（四四层以上上带电梯梯）、联联排别墅墅，一期期销售均均价为332000元每平平方米，已经售售罄。一一个最新新的对成成都高收收入老年年人的调调查资料料显示，大多数数能够承承受单价价格为11000020000元平方米米，总价价为10015万万的商品品房。 1.44 目前前

35、国内老老年设施施的形式式 目前前有大型型的退休休社区北京京东方太太阳城、广州颐颐年园；酒店式式服务的的老年公公寓浦东老老年公寓寓、上海海假日老老年公寓寓（筹划划中）； 按照照星级宾宾馆标准准设计的的“宾馆型型”养老院院上海海松江社社会福利利院； 各地均均出现一一些私人人性质的的、盈利利性质的的小型养养老院。年发布布的中中国老龄龄事业的的发展白皮书书显示，全国城城乡有社社会福利利院、敬敬老院、养老院院、老年年公寓和和老年护护理院等等养老服服务机构构约四万万个，总总床位约约1500万张。中国岁以以上的老老年人已已达1.44亿亿，约有有20的老年年人有入入住养老老院的愿愿望，而而实际入入住率只只有0

36、.86，远远远不能满满足老年年人的入入住需求求。根据中中国老龄龄事业发发展“十一五五”规划，“十一五五”期间（20006220100年），要求新新增城镇镇孤老集集中供养养床位880万张张，以缓缓解城镇镇孤老安安置床位位紧张局局面。即即使上述述目标能能够达到到，也只只能解决决3000万名老老年人的的养老院院需求。而要满满足全国国的的老年人人入住养养老院的的愿望，需要7720万万张床位位。养老老院的建建设有着着巨大的的发展空空间。在市场需需求方面面，20005年年老年市市场需求求为60000亿亿元，220100年将达达到1万万亿，但但我国每每年为老老年人提提供的产产品还不不足5000亿元元。目前前

37、，中国国老龄商商品主要要以老年年保健营营养品为为主，其其他老年年人休闲闲、养老老事业开开发得很很少，无无论是老老年服务务和老年年产品，还是养养老机构构和老年年服务设设施，都都有待于于产业化化、市场场化。老老年人的的消费能能力在不不断加强强，关键键是没有有开发出出满足老老人实际际消费需需要的产产品，以以及为老老年人服服务的软软、硬件件设施。发展老老龄产业业带动老老人消费费市场，以造福福于老年年人，造造福于整整个社会会。三、居家家养老社社会化的的意义与与发展趋趋势 1、什什么是居居家养老老社会化化？“夫孝，天之经经也，地地之义也也，民之之行也。”寿经经“夫孝，置之而而塞乎天天地，溥溥之而横横于四海

38、海，施诸诸后世而而无朝文文”礼记记中华民族族是有着着数千年年敬老爱爱老传统统的民族族。从远远古开始始，社会会文化就就把“孝”作为理理论依据据和精神神力量，使“家庭”成为了了中国社社会养老老的核心心力量和和唯一承承担者。数千年年来，中中国老年年人的养养老方式式无一例例外都是是“居家养养老”。上世纪下下半叶，各类新新的养老老方式开开始在中中国出现现，如福福利院、敬老院院等。这这些养老老方式因因与中国国传统文文化格格格不入而而很难成成为社会会所接受受的主流流养老方方式。居居家养老老仍然是是中国社社会所能能接受的的普遍养养老方式式。改革开放放后，随随着中国国经济的的发展，中国老老年人口口也开始始呈现爆

39、爆炸式的的增长。至上世世纪末，中国660岁以以上的老老年人已已经超过过了1.3亿，在国民民经济还还没有准准备充分分的前提提下，在在整个社社会还充充满迷茫茫与困惑惑时，历历史第一一次让中中国进入入了老龄龄化时代代。老年人的的养老方方式及养养老生活活的质量量，由此此成为了了当前中中国社会会最为重重大的、最不可可忽视的的社会问问题之一一。而伴随着着老龄化化时代一一起来到到的，是是中国传传统的居居家养老老方式开开始解体体。经济的发发展与人人口的快快速流动动，使中中国家庭庭结构开开始分化化，家庭庭日益向向小型化化、单一一化的模模式发展展，“空巢”老人越越来越多多，更多多的老人人没有子子女在身身边照料料，

40、三代代同堂、四世同同堂的家家庭已经经越来越越少。以以家庭养养老、养养儿防老老为核心心的传统统“居家养养老”模式已已经开始始解体。经济的发发展也同同样使老老年人获获得了独独立支撑撑自己养养老生活活的能力力。“独立”了的老老年人在在迷恋传传统“居家养养老”温馨与与舒适的的同时，也希望望拥有自自己的社社交圈子子，希望望能有符符合自己己生理特特点、心心理特点点并集老老年休闲闲、健康康、学习习与活动动为一体体的全新新的“居家养养老”模式的的出现。20044年9月月7日，中国国国务院新新闻办公公室发表表中国国的社会会保障状状况和政政策白白皮书，明确提提出了建建立“以居家家养老为为基础的的老年人人社会服服务

41、体系系”。 也也就是建建立一种种让老年年人在“居家”环境中中接受社社会化养养老服务务的体系系。“居家养养老社会会化”将中国国传统的的养老文文化和现现代的养养老思路路结合在在一起，让“养老”不仅成成为一种种文化更更成为一一种全新新的经济济产业，以此促促进中国国养老事事业的更更好发展展。“居家养养老社会会化”的核心心就是“居家”。也就就是说，“居家养养老社会会化”必须以以老年房房地产产产业为核核心和基基础，并并借此带带动整个个“养老社社会化”服务链链条的产产生与发发展。只只有发展展了老年年房地产产营造了了“居家”环境，才能真真正实现现“居家养养老社会会化”,并最最终以“养老产产业化”来推动动“养老

42、社社会化”的发展展。 22、居家家养老社社会化与与房地产产开发的的关系 养老产产业蕴藏藏巨大商商机。根根据北北京20007年年发展报报告披披露，北北京百万万富翁至至少有3350万万人，其其中六成成富翁的的资产是是房地产产。在北北京，良良好地段段的房价价每平方方在1000000元以上上，因此此，许多多普通市市民仅仅仅靠拥有有一套房房产就能能有百万万身家。但是这这些百万富富翁依然要要精打细细算度日日，因为为他们的的资产都都是帐面面上的，他们一一般一家家只有一一套房，房子再再贵，也也不过是是帐面资资产的增增加而已已，对生生活并没没有直接接的好处处。20007全全国房价价平均每每平方米米32227.1

43、1元，京京沪房价价最高。北京市市商品房房平均达达65117.22元平平方米，上海次次之，平平均为558366.9元元平方方米。而而本市平平均房价价15000元平方米米。? 通过过对比，可以发发现，如如果京沪沪两市的的老年人人卖掉房房产，到到张家界界定居将将是非常常划算的的事。一一户拥有有百万房房产的老老人将房房产卖掉掉，来张张家界115万元元可以买买一套很很好的房房子，这这样就多多出855万元，他们每每个月就就会多出出850000001200 70008元元的养老老费用，这个收收入对张张家界的的一般家家庭是难难以想象象的，即即使他们们没有任任何其它它收入，在张家家界也能能过着极极其富足足的生活

44、活。再反反过来算算，在张张家界两两个老人人月生活活费用110000元就可可以过得得很不错错，那么么来张家家界定居居养老只只要有11500000+100001200 277（万元元）就可可以了，这样京京沪两地地拥有房房产的老老人基本本上都可可以满足足这个条条件。如如果金融融业再发发达一点点，保险险公司能能提供这这项业务务，老年年人将房房产抵押押给保险险公司，每年从从保险公公司领取取养老年年金，老老人百年年之后，房产归归保险公公司所有有，那么么养老移移民的门门槛将会会变得更更低。?另外外，我们们再算。到20002年年，北京京空巢家家庭约有有1700.234% 1+4.44%22 331.55 万户

45、户 ，上上海空巢巢家庭约约有10002 550 万万户 ，如果这这些空巢巢家庭有有十分之之一可能能迁居张张家界，那么仅仅房地产产一项就就会有（31.5+550）万万户10%15万万元 1122.25 亿元 的巨大大市场。这还仅仅仅是京京沪两地地的空巢巢家庭，如果放放眼全国国，甚至至世界，这个市市场不可可限量。?3、居家家养老社社会化的的发展趋趋势社会化居居家养老老是社区区特色服服务的一一种载体体，它既既不同于于机构养养老，也也有别于于传统的的家庭自自然养老老。从养养老的方方式来看看，老年年人是在在自己家家中养老老，而不不是去福福利院、老年公公寓等养养老机构构养老；从养老老资源提提供的主主体看，

46、居家养养老除了了需要家家庭照料料外，还还需要来来自社会会的帮助助，尤其其是强调调社区照照顾在社社会化居居家养老老中的作作用，即即这种养养老方式式是以家家庭为核核心，以以社区为为依托，以老年年人日常常照料、生活护护理、家家政服务务和精神神慰藉为为主要内内容，以以上门服服务和社社区日托托为主要要形式，并引入入养老机机构专业业化服务务方式的的居家养养老服务务体系。?规划划建设专专门的养养老园区区。要象象建设旅旅游风景景区和工工业开发发区那样样，规划划建设专专门的养养老园区区。请专专业机构构进行统统一规划划设计，立足长长远，制制定短、中长期期滚动开开发计划划；整个个园区既既风格多多样又协协调统一一，各

47、种种档次住住宅小区区相互结结合；要要专门配配套建设设老年人人生活需需要的公公园、草草地、市市场、图图书馆、医院、邮局、老年大大学等等等；要建建设标志志性的街街道和建建筑，让让园区既既是一个个独立的的老年人人生活区区,又是是一个有有着独特特风格的的游览休休闲区；让园区区与整个个银滩风风景区融融为一体体，相互互映照。然后将将其分包包给房地地产开发发商进行行建设。? ?建设真真正的老老年公寓寓。老年年公寓与与普通公公寓是很很不相同同的。老老年人的的灵活性性、反应应力、体体力、视视力、平平衡力都都会下降降，可能能要用拐拐杖甚至至轮椅。所以针针对老年年人的特特点，在在发达国国家老年年公寓都都要进行行全方

48、位位的无障障碍化设设计。例例如，房房门、楼楼道、楼楼梯都要要加宽，便于轮轮椅通过过；老人人经过的的地方都都要安装装扶手；开关、门铃和和门窗把把手等设设施的位位置也适适当降低低；厨房房和卫生生间的面面积适当当加大，便于坐坐凳或坐坐轮椅使使用；地地面和浴浴池底部部都要防防滑；房房间的照照明度要要提高，但还不不能有眩眩光；煤煤气等各各种开关关上的字字要很大大，以利利老人辨辨识；老老人容易易失禁，厕所都都靠近卧卧室，并并设长明明灯；厕厕所用推推拉门，不用平平开门；所有的的楼层平平台、通通道地面面，都不不能使用用黑色和和深色面面料，因因为黑色色在视觉觉上属退退后色，会令老老人产生生如临深深渊之感感，不敢

49、敢投足；在适当当的地方方还要有有报警和和应急装装置。无无障碍化化设计是是非常专专业和细细致的，本文就就不再多多谈。?老年公寓寓还根据据老年人人不同的的年龄阶阶段的生生理特征征和生活活需要分分为三大大种类：居家式式公寓、宿舍式式公寓、医护式式公寓。居家式式公寓是是每家每每户自成成一体，不受他他人干扰扰，适合合普通夫夫妇；宿宿舍式公公寓老年年人如同同住集体体宿舍一一样，安安排在社社区相同同的一些些楼房中中居住和和生活，比较适适合单身身老人；医护式式公寓是是将身体体有较严严重残疾疾、生活活不能自自理或行行动不便便的老年年人，集集中安排排在一起起居住，并由专专门人员员进行护护理。?完善善支助性性与综合

50、合性的服服务。针针对越来来越不能能照顾自自己，而而日益要要依赖他他人帮助助料理家家务和提提供医疗疗保健等等社会性性服务的的老年人人来说，养老园园区还要要提供诸诸多的支支助性与与综合性性的服务务，包括括安全保保卫、帮帮助料理理家务、备餐、家庭修修理服务务、残疾疾护理、家庭生生活和医医疗保健健知识咨咨询、社社会和法法律问题题咨询服服务等等等。?养养老园区区要统一一提供专专业的老老年社区区服务体体系，但但可考虑虑按服务务内容的的不同，分包出出去。分分别承包包给各大大宾馆和和医院，培训专专业的服服务队伍伍，以自自有品牌牌入园服服务。?4、国际际养老园园与居家家养老社社会化第三章 项目背背景和特特点 一

51、一、公共共关系、土地资资源与体体制优势势 1、公共关关系 2、土地地资源 3、体制制优势 二、独独特的自自然资源源与地理理位置 1、得得天独厚厚的养老老胜地本项目建建立后，不仅将将为老年年人提供供一个养养老与休休养的环环境。更更为重要要的是，让入住住的老年年人享受受到黄金金般退休休生活。届时，在南国国清晨的的阳光下下，在沐沐浴海风风的清爽爽中，老老人们或或在郊外外公园晨晨练，或或步入老老年大学学感受与与时代接接触的快快乐。当当北国已已是冰天天雪地时时，张家家界国际际养老园园的老人人们却正正在露天天音乐广广场上自自得其乐乐的“说学弹弹唱”。当很很多老年年人还在在为休养养与康复复发愁时时，张家家界

52、国际际养老园园的老人人们已能能随时在在“老年人人休养康康复中心心”接受专专家关于于休养与与康复的的指导和和帮助。当很多多老年人人为找不不到知已已，找不不到同龄龄人而郁郁闷和孤孤独时，张家界界国际养养老园的的老人们们已拥有有了众多多的知已已与同好好，京剧剧票友会会、围棋棋学会、花鸟协协会、书书画小组组、钓鱼鱼俱乐部部等兴趣趣小组将将会相继继建立。在张家界界国际养养老园，老年人人将深切切体会到到“居家”的快乐乐和“社会化化服务”的周到到。“退休”对老年年人而言言，将是是另一种种幸福生生活的开开始。张家界国国际养老老园的建建立，将将为中国国社会的的老年问问题提供供一个非非政府的的、市场场化的解解决模

53、式式。从本本项目立立项开始始，张家家界将不不仅作为为中国最最佳的养养老胜地地而知名名，还将将以创造造一个全全新的养养老经济济与养老老产业模模式而知知名。2、国际际养老园园的定址址环境国际养老老园定址址张家界界市永定定区官黎黎坪街道道办事处处杆子坪坪村，距距张家界界市区仅仅十几分分钟车程程，距荷荷花机场场、张家家界火车车站、中中心汽车车站均只只有五七公里里。天门门山、七七星山、崇山环环列，视视野开阔阔，远近近景观满满目绿色色。 本本项目地地块虽然然距机场场较近，但上空空不属航航线范围围，没有有飞机产产生的噪噪音。本本项目东东面8000米外外是枝柳柳铁路，但因有有小山包包阻隔，亦无噪噪音之害害。车

54、行行10余余分钟可可达市中中心，55分钟到到达机场场、火车车站、汽汽车站。 该地地段具备备了龙脉脉尊显的的地域条条件，甜甜爽清新新的空气气、草茂茂林盛的的天然植植被、鸟鸟类繁多多的自然然生态、绵延醉醉人的水水映岸景景、无公公害的自自助式生生态农场场，为国国际养老老园打造造“健康长长寿新家家园”的理念念，奠定定了良好好的环境境基础。三、项目目的特点点1、起点点高、规规模大2、功能能齐全，相互依依托，相相互支撑撑3、完善善的获利利模式与与长期稳稳定的获获利来源源4、自成成景观，形成了了具有独独特魅力力的旅游游资源5、特有有的人文文价值与与人文吸吸引力第四章 项目的的建设内内容一、项目目的规划划与设

55、计计二、项目目的分区区与关系系三、项目目建设内内容一览览表1、国际养养老园项项目建设设内容总总表2、世界界民居文文化村项项目建设设明细表表3、国际际老年人人休养中中心项目目建设明明细表4、文化化长廊项项目建设设明细表表5、户外外运动基基地建设设明细表表6、辅助助功能项项目建设设明细表表四、项目目建设一一期说明明第五章 项目的的技术与与保障体体系一、小区区智能化化1、IIC卡管管理制度度2、全区区监控系系统3、公共共设施的的智能管管理二、医疗疗社区化化1、社社区医疗疗登记制制度2、定期期常规身身体检查查制度三、服务务家庭化化1、个个性化家家政服务务1 家务务服务。社区服服务中心心可以定定期派遣遣

56、服务人人员前往往老年人人的住所所，帮助助他们做做琐碎的的家庭杂杂事。服服务人员员通常是是由受过过训练的的下岗女女职工来来做的。她们的的责任是是收拾房房间、买买菜做饭饭、伴陪陪老人以以及看护护刚刚出出院或不不能自理理的老人人，照顾顾老人洗洗澡穿衣衣、服药药等等。专门为为没有子子女照顾顾的老年年人提供供各种综综合性服服务。工工作时间间可以是是每天几几个小时时，每周周几次，或一周周七天每每天244小时。 2 家庭保保健服务务。社区区保健医医生或护护士提供供的专业业或辅助助专业人人员的护护理照料料。他们们负责分分配和监监督用药药、换衣衣、康复复理疗、提供个个人卫生生服务。在有些些社区，家务和和保健服服

57、务结合合在一起起。服务务人员可可以一身身兼两职职。 33 送饭饭上门。是人们们经常说说的“轮子上上的饭菜菜”。这种种服务提提供一顿顿午餐给给住在家家里的老老人或不不能买菜菜做饭以以及需要要此类帮帮助的高高龄老人人。老人人们不仅仅可以享享用每周周五天营营养配餐餐，而且且志愿送送饭的人人也可以以借机登登门看望望老人。轮子子上的饭饭菜会会给老人人的生活活带来了了全新的的变化。送饭上上门使得得很多需需要养老老设施照照料的老老人能够够选择生生活在家家里，实实现“居家养养老”。 4 定期探探望。也也可以称称作组织织起来的的邻居线线。这个个服务项项目是组组织社区区志愿者者、居、家委会会工作人人员、中中、小学

58、学生定期期探望空巢家家庭的的老人和和住养老老设施的的老人。探望者者与老人人一起可可以做些些老人们们喜欢或或需要的的事情，如一起起玩牌或或下棋，一起看看电视，聊天或或一起做做手工业业等等。一般来来说探望望者事先先得到专专业人员员的培训训和辅导导，使他他们懂得得老人的的需求并并且愿意意作为一一个好的的倾听者者。对于于没有亲亲人和朋朋友在身身边的老老人，探探望者对对老人就就显得更更加重要要。定期期探望这这一服务务项目将将会大大大丰富老老人们晚晚年的精精神生活活，使他他们感到到社会的的关怀，感到晚晚年生活活的意义义，有益益于老人人们的身身心健康康。 55 电话话服务。很多独独居的老老人害怕怕自己在在家

59、病了了或伤了了没有人人知道。通过每每天确定定的时间间打电话话给独居居在家的的老人，确认老老人安然然无恙，从而帮帮助减轻轻老人们们的焦虑虑和及时时发现问问题。如如果确认认的时间间老人打打算外出出，他或或她一般般事先通通知电话话确认服服务的志志愿者。如果在在确认的的时间老老人家里里的电话话没有应应答，而而且老人人也并未未事先打打招呼，则立即即会有人人到老人人家去检检查。电电话确认认服务可可以监督督老人的的健康状状况，提提供连续续的与老老人的接接触，使使老人们们感到有有人在关关心他们们。 66 “生活在在线”服务。社区服服务中心心开设几几种应急急响应呼呼叫系统统，允许许老人通通过报警警和响应应系统寻

60、寻求帮助助。“生活在在线”服务的的定购者者可以在在手腕上上或脖子子上带一一个钮扣扣。当钮钮扣一被被按下，“生活在在线”中心就就会自动动接收电电话。当当收到电电话后，“生活在在线”的工作作人员就就会打电电话给老老人家里里。如果果没有人人应答，他们就就会打电电话给老老人的监监护人（比如朋朋友或亲亲戚），要求到到老人家家去看一一下。监监护人发发现情况况异常后后会打电电话给中中心寻求求进一步步帮助。 7 ?交通通和陪伴伴服务。有条件件的社区区可以为为老人提提供门到到门、灵灵活交通通工具的的服务，老人们们可以选选择小轿轿车、小小客车、大客车车等车型型。这种种服务有有时称为为拨电话话搭车。老人们们一般提提