狮城百丽项目企划

1、狮城百丽项目 建亚企划 DATE 9/1/2022 第 PAGE 42 页 共 NUMPAGES 89 页 前 言 目前，“狮城百丽庄园“项目寻求与北京建亚兴业房地产经纪有限公司合作，就其开发的“狮城百丽”项目，北京建亚兴业房地产经纪有限公司有意承揽其全程策划及销售代理业务。前期我公司对北京房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想，有意同开发商共同参与项目前期的市场定位、产品定位、客户群的定位，户型设计及广告推广设计。通过我方近一时期的工作，我公司企划部为发展商提供以下整合营销策划思路及运作方案。 在经

2、历了北京房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖方市场”转为现有的“买方市场”，从市场的整合转为市场的细分化，至此北京房地产市场进入了激烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在经过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关心物业的位置、价格、房型等因素外，也关心起小区的整体环境、综合品质、售后服务以及发展商的信誉实力，这也是市场发展的必然趋势。基于上述述原因，我公司司提供的的整合营营销策划划方案含含概了市市场分析析和研究究、营销销企划、广告策策略等内内容，全全部内容容由下列列六个部部分组成成：第一部分分： 战略发发展篇第二部分分： 市场分分析篇第三部分分： 营销定定

3、位篇第四部分分： 营销实实战篇第五部分分： 广告综综合篇第六部分分： 合作运运作篇“优质、高效、高信誉誉”，是我我公司一一贯的工工作作风风和经营营理念。我们坚坚信，在在贵司与与我公司司的精诚诚合作与与共同努努力下，该项目目必将成成为北京京市的销销售热点点。产品档案案地理位置置：北京京经济技技术开发发区177#地开 发 商：北京京儒林房房地产开开发有限限责任公公司施工单位位：北京京房山建建筑股份份有限公公司；江江苏省第第一建筑筑安装有有限公司司；北京京中铁兴兴都建筑筑工程有有限公司司监理单位位：北京京大正建建设管理理有限公公司；北北京吉星星工程建建设监理理有限责责任公司司设计单位位：建筑筑设计：

4、北京市市建筑设设计研究究院； KLLAY ASSSOCIIATEES建筑筑师事务务所（新新加坡） 景观设设计：北北京林业业大学一一北林地地景园设设计院占地面积积：2559.3375亩亩建筑面积积：17796440.883平米米。其中中搬迁居居民住宅宅占地4449442平米米，建筑筑面积约约612234平平米，外外销商品品房占地地11774922.6平平米，建建筑面积积11884066.833平米。容 积 率：0.88绿 化 率：366.711%第 一 部 分发 展 战 略 篇公司简介介及发展展历程北京建亚亚兴业房房地产经经纪有限限公司是是从事专专业性房房地产投投资顾问问及营销销代理业业务的专专

5、业公司司，是集集房地产产代理、经纪人人培训、展览展展示于一一身的多多元化公公司。公司成立立旨在跻跻身市场场经济之之历史潮潮流，公公司的未未来发展展战略是是：以房房地产代代理、展展览展示示及其一一条龙服服务为主主。开展展全方位位优质、高效、高信誉誉的房地地产中介介服务，包括展展览展示示、项目目策划、销售代代理、物物业管理理、经纪纪人培训训等。公司已成成功地代代理销售售了住宅宅、公寓寓、写字字楼、别别墅等各各类物业业近1550万平平米；亚亚细亚广广场、忘忘忧里加加拿大别别墅初试试锋芒，成功立立足代理理业；榆榆苑公寓寓、苏州州公寓、信荷城城独具慧慧眼，短短期售罄罄，再现现强大销销售实力力；力鸿鸿花园

6、全全案策划划、专业业行销、堪称经经典之作作；广华华轩、美美惠大厦厦把握商商机，独独家代理理，体现现成熟自自信。19955年2月至19995年年7月策划划并代理理销售亚亚细亚广广场155万平方方米商住住公寓，在销售售期内共共销售99.9万万平方米米，销售售率近666；19955年1月至19996年年2月全案案策划并并代理销销售忘忧忧里加拿拿大别墅墅30万平平方米高高档别墅墅，在销销售期内内共销售售15.2万平平方米，销售率率近500；19966年3月至19996年年11月全全案策划划并代理理销售榆榆苑公寓寓3.22万平方方米住宅宅，在销销售期内内共销售售2.66万平方方米，销销售率近近81；19

7、966年4月至19996年年12月策策划并代代理销售售苏州公公寓4.2万平平方米住住宅，在在销售期期内共销销售3.8万平平方米，销售率率近900；19966年7月至19997年年5月全案案策划并并代理销销售力鸿鸿花园近近15万平平方米高高档公寓寓，在销销售期内内共销售售8.88万平方方米，销销售率近近59；19977年7月至19998年年10月策策划并代代理销售售美惠大大厦4万平方方米高档档公寓，在销售售期内共共销售22.4万万平方米米，销售售率达到到60；19977年8月至19999年年2月策划划并代理理销售莲莲香园住住宅小区区15万平平方米住住宅，在在销售期期内共销销售100.2万万平方米

8、米，销售售率达到到68；19999年3月至19999年年12月策策划并代代理销售售金嘉苑苑2.88万平方方米住宅宅，在销销售期内内共销售售2.77万平方方米，销销售率高高达966.4；19999年8月至20000年年12月策策划并代代理销售售望京地地区项目目信荷城城5万平方方米住宅宅，在销销售期内内共销售售3.22万平方方米，销销售率达达到644；10220000年2月至20000年年7月代理理销售杰杰宝公寓寓3.22万平方方米高 档公寓寓，在销销售期内内共销售售1.22万平方方米，销销售率近近40；11119999年7月至今今策划并并代理销销售广华华轩5.9万平平方米高高档公寓寓 ，至今今已

9、销售售5.773万平平方米，销售率率高达997.11。12220011年5月策划划并代理理销售立立恒名苑苑14万平平方米高高档公寓寓。 千里之之行，始始于足下下；百尺尺高台，起于垒垒土。 建亚兴兴业的成成长经历历，是在在克服困困难中成成长的，是在战战胜挑战战中锤炼炼团体中中成长的的，是在在顺应和和把握市市场脉搏搏、参与与合作与与竞争中中成长的的。 建亚兴兴业要想想独树一一面品牌牌大旗，我们还还有很长长的路要要走，还还有很多多的事要要做。身身逢雄风风浩荡的的昌明盛盛世，我我们将全全力以赴赴地把忠忠诚、智智慧和汗汗水倾注注进发展展商的事事业中，从而将将一个充充满生机机活力的的企业融融汇到您您的辉煌

10、煌的发展展历史进进程。 在新世世纪的起起步发展展历程中中，我们们将在现现有基础础上，通通过深化化人才战战略、现现代企业业管理战战略、资资本运营营战略、专业实实操战略略，成长长为一个个具有更更强竞争争力的专专业性销销售代理理公司。第 二 部 分市 场 分 析 篇北京市住住宅市场场现状总总论北京的房房地产市市场起点点高、发发展快，到目前前为止，北京市市外销商商品房项项目已有有3500多个，内销商商品房项项目也有有8000多个。自19995年年以来，受国家家宏观政政策以及及其他因因素影响响，市场场行情一一度有所所下滑，但幅度度小，没没有出现现大起大大落现象象。19995年年年末以以后，在在国内房房地

11、产市市场普遍遍步入低低谷时，北京房房地产市市场也进进入了一一个调整整期，加加上前两两年大量量开工建建设的项项目也陆陆续进入入了市场场，使销销售面临临巨大压压力，整整个房地地产市场场处于盘盘整、消消化期。然而，在北京京市政府府对高档档物业建建设的严严格控制制下，北北京外销销物业的的供给有有了明显显的降低低，加上上20001.77.133北京获获得奥运运会的举举办权、20001年末末中国加加入WTTO的利利好形式式，无疑疑加深了了北京的的外销市市场需求求的刺激激，以及及迅猛发发展的IIT行业业所衍生生的ITT新贵对对高档物物业的增增加，使使住宅市市场出现现了整体体回暖的的趋势。北京市的的商品房房市

12、场总总体供求求形式明明显好于于其他城城市。在在房地产产市场总总体规模模较大的的北京，销售尤尤以住宅宅最为看看好，其其空置率率远远低低于上海海、广州州、深圳圳等城市市。而且且，随着着个人购购房时代代的来临临，集团团购买行行为在逐逐渐减弱弱，住宅宅市场的的扩大是是必然的的。具体到北北京市内内销住宅宅市场，由于近近年来政政府大力力扶持住住宅建设设，再加加上住房房制度改改革的不不断深化化，取消消福利分分房，市市场购买买主体由由集团逐逐步向个个人转化化，实行行货币拆拆迁制度度，银行行降息及及加大贷贷款力度度等利好好因素的的影响，加之二二级市场场的开放放，这些些利好因因素的出出现给予予了购房房者最大大程度

13、的的优惠，打消了了购房者者持币观观望的心心态，拉拉动了有有效消费费需求，个人购购房比例例正在逐逐年激增增。这个个成熟消消费市场场的形成成，使竞竞争日趋趋激烈，对于开开发商来来说，也也意味着着商机无无限。二、北京京市住宅宅市场供供应特点点1规模模住宅社社区不断断涌现 如亚亚运村的的欧陆经经典、望望京的大大西洋新新城、东东部的兴兴隆家园园、东润润枫景和和南部的的翡翠城城等都是是四、五五十万甚甚至上百百万的大大型社区区。大规规模成片片社区的的开发在在总体规规划设计计、基础础配套设设施上都都要比小小型社区区更完备备、更周周全，明明显的提提高了住住宅社区区的整体体水平。2规划划设计水水平明显显提高，楼盘

14、品品质不断断上升 现阶阶段上市市的大型型项目中中，不少少项目均均吸收了了上海、深圳、甚至引引入香港港、加拿拿大、美美国等海海外的设设计理念念，整体体环境有有极大的的改善，也给北北京欧陆陆成风的的楼市带带来一阵阵新风。在建筑筑设计上上如望京京的风格格雅园、东四环环的东润润枫景等等项目的的建筑设设计是由由加拿大大设计师师设计的的，景观观则出自自加拿大大和日本本景观设设计师之之手，提提高楼盘盘自身品品质，已已是众多多发展商商开始面面对挑剔剔的个人人市场认认识到的的获胜关关键。3外销销房减少少 由于于内销房房的品质质及配套套服务也也越来越越趋同于于外销房房，而且且在购买买政策上上，内销销房也有有所调整

15、整，从而而为外销销房的开开发带来来一定障障碍。加加之九十十年代初初外销房房市的火火热现象象过后大大幅度消消沉，使使外销市市场热度度回升比比较缓慢慢。加入入WTOO虽然给给外销房房带来了了一些契契机，但但外销房房的开发发量仍有有所下降降。4经济济适用房房减少 由于于经济适适用房的的消费对对象至今今不能加加以明确确，而且且这种产产品的开开发不能能给开发发商带来来良好的的利润，多数开开发商仍仍然选择择商品房房进行开开发。加加之经济济适用房房的性能能价格比比并没有有超出商商品房，而且在在品质上上也有着着相当大大的差异异，购买买经济适适用房不不能取得得正式产产权等等等因素都都使得经经济适用用房的供供给下

16、调调。因此此经济适适用房的的供求量量在去年年下半开开始就大大幅下降降。三、北京京市住宅宅市场需需求特点点1整体体增长 商品品房市场场需求将将持续快快速增长长。预计计供给增增长要快快于需求求增长，特别是是今年下下半年市市场竞争争形式将将趋于严严峻。市市场两极极分化现现象严重重，高档档住宅、低总价价房趋热热，低价价房比例例上升，使商品品房加权权平均价价格下降降。 市政政改造的的进展，加大了了普通内内销住宅宅的需求求。个人人消费品品市场的的扩大及及个人收收入水平平的增长长，使中中高档内内销房的的需求大大大的提提升。个个人资金金存量增增长，在在房地产产需求市市场中投投资型消消费者呈呈现上升升趋势，因此

17、适适用于投投资的物物业项目目需求量量大幅度度上升。2需求求产品的的特点 北方方市场一一向以大大户型的的消费者者居多，但近两两年来由由于住宅宅的迫切切需求量量有所上上升，因因此购房房者年龄龄有所下下降，对对于住宅宅产品的的多以中中小户型型受青睐睐。而且且随着生生活水平平的提升升，无论论是普通通住宅还还是高档档住宅，在服务务、配套套、建筑筑等多个个方面的的品质要要求都与与原来以以分房为为主的房房地产市市场有很很大改进进，因此此市场上上的中高高档产品品需求上上升四、北京京市住宅宅市场区区域特点点1北京京市场大大体呈现现出十个个热点区区域，各各区域的的发展侧侧重点亦亦有偏差差二环到东东三环及及建国门门

18、地区，市政府府已经确确定将该该地区发发展成北北京市中中心商贸贸区亚运村及及北四环环路地区区，是未未来写字字楼和高高级公寓寓的重点点发展地地区东四环地地区，与与东三环环相协调调，发展展中高档档居住物物业的重重点地区区机场路沿沿线及望望京地区区，随着着望京新新城的建建设将成成为北京京最大的的居住区区中关村地地区，原原有基础础设施和和知识密密集型产产业与方方便的交交通相得得益彰，形成与与高新技技术产业业相关的的物业重重点发展展区域北京西客客站到公公主坟，北京市市西部商商业中心心北京西二二环及附附近地区区，将成成为北京京市金融融业集中中发展的的地区亦庄经济济开发区区，通州州、黄村村卫星城城京昌快速速公

19、路沿沿线及上上地信息息产业基基地京津唐高高速公路路沿线地地带2京城城三大版版块、公公路沿线线趋热。泛中关村村地区。由于高高科技及及学院的的集中，学生公公寓及中中高档中中等规模模住宅居居多。泛亚运村村地区。亚运村村开发较较早，加加上奥运运会申办办的形势势住宅开开发再一一次掀起起热潮。泛CBDD地区。东部商商圈一直直就是投投资者和和置业者者的首先先之地，CBDD商圈的的确定更更明确了了房地产产投资的的区域，因此东东二环到到东三环环一直辐辐射到东东四环大大片地区区都相对对开发走走热。公路一环环绿化隔隔离带，绿化带带两侧大大面积的的空地给给开发提提供了先先天因素素，地价价的因素素也使得得这一片片区的开

20、开发适合合于大多多数消费费者。五、北京京市住宅宅流行趋趋势1、主流流需求总总价300至50万元元就价格特特点而言言，北京京市场今今年主流流需求仍仍为总价价50万元元左右的的住宅。由于城城市化进进程的推推进和城城市人口口的绝对对增长，带来大大量的“成长型型”客户。他们客客观上需需要大量量的住房房：经济济的持续续发展使使得他们们的收入入逐渐增增加，对对未来的的预期显显得比较较乐观，敢于用用明天的的钱圆今今天的梦梦。这批批“成长型型”客户的的承受能能力大多多在300至50万。30至50万的的总价意意味着城城里能买买到一套套小户型型商品房房，在郊郊区增能能买到一一套800平方米米以上的的大户型型普通商

21、商品房。2、小户户型仍然然走俏在北京市市场上，除少数数高档物物业外，市区项项目的小小户型商商品房销销售速度度最快，甚至出出现抢购购小户型型的场面面。北京住宅宅市场小小户型的的走俏与与城市人人群的构构成特征征是密不不可分的的，北京京作为首首都的独独特性质质，决定定了居住住人群的的特殊性性。首先先，北京京的流动动人口多多，据不不完全统统计有三三百多万万，这就就决定了了住宅租租赁市场场需求旺旺盛，而而租赁市市场又促促进了投投资性客客户的增增长，小小户型由由于投资资少、容容易出租租，自然然是大多多数投资资客户的的需求指指向。其次，北北京年轻轻人比例例高，由由于每年年大批的的大学生生、研究究生毕业业后留

22、京京工作，加之来来北京闯闯世界的的年轻人人，使得得北京人人口结构构偏年轻轻，而这这些年轻轻人由于于收入相相对低，购买力力有限，又急需需住房，往往更更倾向于于购买小小户型。另外，北北京家庭庭小型化化也是小小户型畅畅销的原原因之一一。由于于收入水水平提高高和年轻轻人独立立性增强强，使得得很多家家庭分化化，大家家庭逐步步演变为为小家庭庭，甚至至有单身身青年也也分出独独居，而而这些小小家庭的的首选也也是总价价不高，基本条条件具备备的小户户型。3、高速速路旁的的项目令令人瞩目目从供应来来看北京京目前的的几条高高速路中中京昌、京顺开开发比较较早，周周边项目目比较集集中，目目前在五五环路内内这两条条高速路路

23、边可开开发的土土地很有有限，所所以一部部分开发发商开始始把目光光转移到到有开发发潜力的的南城几几条高速速路京沈沈、京开开、京津津塘，另另外，市市委政府府决定用用3年时间间完成五五环路绿绿化隔离离带任务务，所以以明年京京沈、京京开、京京津塘高高速路、五环路路周边将将会出现现比较多多的项目目，使这这些区域域成为新新的热点点。从需求来来看随着着有车族族的增多多和高速速路效应应会使住住宅外延延成为可可能。加加入WTTO后世世车税降降低、应应行可做做车辆按按揭、人人们对未未来收入入的了乐乐观表现现会使有有车族越越来越多多，这些些都会增增大对京京沈、京京开、京京津塘高高速路、公路一一环周边边项目的的需求，

24、使这些些区域成成为新的的热点。4、TOOWNHHOUSSE需求求放大在20001年楼楼市上，TOWWNHOOUSEE这种介介于公寓寓和别墅墅之间的的新型住住宅无疑疑是最受受关注的的一个亮亮点。TTOWNNHOUUSE的的兴起，得益于于北京城城市规划划的贯彻彻实施，主要反反映在两两个方面面：一是是北京迅迅速发展展的城市市快速路路和高速速路系统统，缩短短了通勤勤时间，在空间间扩展了了人们的的生活范范围；二二是北京京市绿化化隔离带带的建设设准备了了良好的的环境质质量和建建设用地地，为TTOWNNHOUUSE的的发展创创造了契契机。从从需求的的角度来来看，TTOWNNHOUUSE之之所以具具有生命命力

25、，主主要原因因是：首首先北京京经济的的快速增增长，使使城市居居民的收收入水平平不断上上升，中中高收入入家庭比比例上升升，为TTOWNNHOUUSE准准备了购购买群体体；其次次，国家家的汽车车产业政政策是私私家车逐逐渐走入入家庭，缩短了了TOWWNHOOUSEE和市区区通勤时时间；最最后，随随着生活活水平的的提高，人们的的居住观观念也越越发随之之变化，TOWWNHOOUSEE满足了了人们对对环境和和私密性性的追求求。20000年底TOOWNHHOUSSE项目目，橘郡郡推出后后很快被被抢购一一空，今今年春季季房展会会上，同同时推出出了近110个TOWWNHOOUSEE项目，倍受市市场关注注，销售售

26、情况也也很乐观观。目前前，促进进对该类类物业需需求增长长的客观观因素仍仍然存在在并有发发展迹象象，近期期它的市市场需求求加大将将是不争争的事实实。5、板式式住宅受受欢迎近一两年年，面对对越来越越成熟的的消费者者，曾经经被认为为是“新潮”的高层层塔楼吸吸引力逐逐渐减弱弱，客户户逐渐认认识到高高程塔楼楼的种种种弊端：户型设设计不易易合理；通风、采光相相对较差差，在冬冬季相对对寒冷的的北京，塔楼并并不像南南方城市市那样适适合人们们居住。板式小小高层多多为至至层层，一般般一层至户户，因其其经济实实惠受到到消费者者的广泛泛欢迎。所以，纵纵观北京京住宅市市场呈现现的几大大特点，不由让让人明白白未来住住宅的

27、趋趋势到底底应往哪哪方向发发展，这这不仅是是对发展展商指明明了正确确的发展展道路，也给消消费者提提供了置置业投资资的大好好方向。所以，发展商商们应审审时度适适，睁大大利韧的的双眼，看清局局势，到到底什么么样的产产品是有有效的，是符合合人们需需求的。亦庄的的“TOWWNHOOUSEE”能否枝枝繁叶茂茂，落地地生根，而不被被风吹雨雨打，残残叶飘零零，正所所谓“不经历历雨风，怎能风风彩虹”，但愿愿我们的的项目能能够独树树亦庄的的一面大大旗，成成为芸芸芸中闪亮亮的一颗颗新星。六、亦庄庄区域整整体市场场看法 北京京经济技技术开发发区的独独特优势势带动了了该地区区楼市的的发展，位于亦亦庄博达达中心对对面的

28、一一栋洋房房二期，9月2日开盘盘，仅十十几天就就售出880多套套；由亦亦庄新城城房地产产开发公公司开发发的星岛岛嘉园，去年111月开开盘不到到一年就就销售了了92；刚开盘盘不久的的东晶国际销销售已超超过500；由由新世界界房地产产公司开开发的新新康家园园一期售售罄，二二期销售售已达665。 据统统计，目目前亦庄庄开发区区住宅面面积已达达到1225万平平方米，十余个个开发项项目的住住宅总套套数接近近万套，总入住住率已接接近600。以以其迅猛猛的发展展势头，受到开开发商和和购房者者的关注注和青睐睐。 在京京城楼市市竞争日日趋激烈烈的形势势下，亦亦庄缘何何能成为为“香饽饽饽”？归结结起来众众多的购购

29、房者所所以看好好亦庄，纷纷前前来安家家置业，是因为为目前亦亦庄已具具备了成成熟的居居住环境境和优于于城区的的生态环环境。 居居住环境境成熟配套设设施完善善 作为为北京惟惟一的国国家级经经济技术术开发区区，目前前开发区区一期规规划的115平方方公里内内，已形形成了工工业、公公建和居居民三个个区域。世界5500强强中的诺诺基亚、IBMM等33家著著名企业业在此安安家。开开发区的的土地已已实现了了“九通一一平”。市自自来水九九厂提供供生活用用水，区区内实行行双路供供电，使使用华北北油田优优质天然然气，并并采取集集中供热热。目前前开发区区与市电电信公司司合作的的开发区区数码港港工程，将成为为北京第第一

30、个宽宽带智能能化区域域；标准准清晰度度彩电传传输实验验网络建建设已经经完成，亦庄已已成为国国内第三三家数字字电视实实验区域域。 开发发区还具具备了完完善的配配套设施施。医院院、邮局局、学校校、体育育中心等等已陆续续建成。多家不不同档次次的百货货公司和和超市、3000多家专专营店和和不同风风格的快快餐店、高科技技多屏幕幕影院及及超过330000个停车车泊位和和大型休休闲花园园的规划划已经完完成，即即将兴建建。目前前小白羊羊超市已已经开业业。 开发发区目前前不仅有有7233路、3224路、9277路等公公交车途途经亦庄庄到市区区，规划划中的地地铁5号线，最后一一站也设设在亦庄庄开发区区。 开发发区

31、的教教育设施施也今非非昔比，除亦庄庄中学外外，北京京二中和和史家胡胡同小学学合作建建设的开开发区实实验学校校已于今今年9月1日在区区内开学学；北京京高等职职业教育育学院、国际艺艺术学校校、洛杉杉矶社区区学院等等也将启启动；体体育中心心计划110月份份对外正正式开放放。 生生态环境境明显好好于城区区 众多多的购房房者之所所以看好好亦庄，还在于于它的各各项生态态环境指指标明显显高于城城区。据据了解，亦庄开开发区周周围被绿绿林环绕绕，东侧侧与高速速公路之之间有3300米米宽的绿绿化带，北侧与与五环路路间有110000米的绿绿化隔离离带，西西侧与凉凉水河间间有1000米绿绿化带。去年开开发区投投资兴建

32、建了北京京市单体体最大的的绿地迎迎宾广场场，绿化化面积按按国际标标准保持持在466以上上。此外外，开发发区还计计划在北北侧绿化化带上兴兴建一座座40000亩的的国际企企业文化化公园，公园中中将出现现一批以以企业名名称命名名的景观观。 目前前开发区区的空气气质量已已达到非非采暖季季为一级级，偶尔尔二级，采暖季季时为二二级，为为居住在在这里的的人们创创造了良良好的生生态环境境。 楼楼盘品优优质高亮亮点多 亦庄楼盘盘卖得好好，除了了亦庄开开发区大大环境好好外，另另一个重重要原因因就是这这些楼盘盘大多设设计前卫卫，品优优质高亮亮点多。如日本本设计大大师六角角鬼丈设设计的东东晶国际，户型全全部为跃跃层，

33、客客厅面宽宽69米以上上，全部部落地玻玻璃设计计，连楼楼梯也全全部临落落地窗，可谓遍遍体通透透，这种种令人耳耳目一新新的设计计，既带带有前卫卫、工业业化的感感觉，又又充满了了人性的的味道；而新康康家园是是半围合合的楼体体设计、美式简简约风格格的外立立面，在在户型设设计上，动静分分区合理理，户户户朝阳，有133种户型型可供选选择；一一幅画卷卷则是高高层全景景板式公公寓，772米全全程观光光电梯，3600度全景景居，采采用明厅厅、明餐餐、明卫卫、明厨厨手法，很受消消费者欢欢迎。 七、区域域市场分分析（一）地地理位置置及周边边环境分分析项目北临临天宝中中路，与与开发区区体育中中心、国国际二中中隔街相

34、相望；南南至天宝宝南街紧紧临管委委会公寓寓楼；西西临西环环北路与与凉水可可咫尺之之遥，中中间相隔隔滨河公公园；东东侧为4400多多亩的住住宅开发发用地，由天宝宝西街分分隔。地形：北北京开发发区地处处北京大大兴县隆隆起东北北部，北北纬399度455分39度度50分分，东经经1166度255分1166度344分，海海拔26634米米。气象：北北京开发发区属温温带大陆陆季风性性气候，年平均均气温摄摄氏111.5度度，最高高平均气气温摄氏氏26度度，最冷冷平均气气温摄氏氏零下66度，年年平均风风速2.6米/秒；年年平均降降水量5580毫毫米。环境：本本案周围围被绿林林环绕，东侧与与高速公公路之间间有3

35、000米绿绿化带，北侧与与五环路路间有110000米绿化化隔离带带，西侧侧与凉水水河间有有1000米绿化化带。形形成了“四季长长青、三三季有花花”的绿化化系统。（二）道道路交通通分析项目地处处北京经经济技术术开发区区核心地地带，周周边大环环境良好好，距南南四环33.5公公里，距距南三环环7公里里，距市市中心天天安门广广场166.5公公里，有有三条道道路通往往市区；距首都都国际机机场255公里，距铁路路货运站站7公里里，距东东南公路路货运主主枢纽55公里，距物流流中心22公里，距天津津新港1140公公里。连连接开发发区与市市区的轻轻轨交通通线已列列入首都都发展规规划。（三）市市政基础础配套设设施

36、分析析北京开发发区市政政设施实实现“九通一一平”。“九通”为通市市政道路路、雨水水、污水水、自来来水、天天然气、电力、电信、热力及及有线电电视管线线；“一平”为土地地地貌自自然平整整。（四）医医疗教育育及生活活配套设设施分析析医院：多多伦多医医院、同同仁医院院、协和和医学城城教育机构构：开发发区与新新加坡联联合兴办办的国际际管理专专修学院院 北京二二中、史史家胡同同小学合合作建设设的国际际学校 拟建本本市最大大的双语语幼儿园园休闲：博博达国际际交流中中心、北北京MAALL、鸿禧长长新高尔尔夫球场场、配套套公园及及各类中中、西餐餐厅，可可满足用用餐需求求，并可可提供配配餐、送送餐服务务。凉水河治

37、治理及滨滨河景区区。八、区域域市场调调研分析析市场调研研目的本次市场场调研的的目的是是针对项项目的综综合定位位，而侧侧重于识识别相关关楼盘的的经济技技术指标标，对本本案的产产品进行行策略性性分析。通过代表表性楼盘盘了解北北京亦庄庄市场的的总体特特征。通过畅销销楼盘反反映出被被市场接接受的有有效的产产品特性性、区域域价格、区域客客户群体体和相关关户型面面积配比比指标的的信息采采集，而而提供真真实、可可靠、具具有借鉴鉴性的有有效数据据分析依依据，以以此界定定不同市市场层次次的特征征，从而而为“狮城百百丽项目目”制定整整合营销销企划方方案提供供可靠的的评估和和决策基基准。通过相关关楼盘反反映出该该区

38、位客客户群的的需求特特征。通过调研研，对比比自身项项目与其其它项目目竞争的的优劣势势，借鉴鉴可取之之处，提提高自身身产品品品质。市场调研研内容 本次调调研在参参考了周周边项目目的数据据分析，依据本本案的市市场定位位，有针针对性地地选取了了下列88个样板板楼盘：1、一栋栋洋房 22、一幅画画卷3、东晶晶国际 4、星岛嘉嘉园5、新康康家园 项目名称称位置社区规模模（平方方米）特色价格（元元/平方米米）户型（平平方米）入住时间间一栋洋房房博达中心心对面15万纯TOWWNHOOUSEE社区，由澳洲洲五合国国际公司司设计，60000平米会会所一期均价价57000175-3133一期今年年年底一幅画卷卷博

39、达中心心西，大大雄城市市花园四四期社区266万，一一幅画卷卷8万高层全景景板式公公寓，772米全全程观光光电梯，3600度全景景居。地地下车库库，邻里里中心等等配套已已经或即即将使用用均价43300106-1500明年年底底东晶国际际大雄城市市花园旁旁7.1万万日本设计计大师六六角鬼丈丈作品，后现代代风格，双会所所精装均价价4600030-1180明年100月底星岛嘉园园亦庄政府府旁30万，一期55.3万万4-5层层花园洋洋房设计计，地下下车库，人车分分流，330000平方米米会所均价43300109-2566今年100月新康家园园大雄和星星岛之间间21万多层板楼楼均价3770098-1182

40、今年底 从上图图区域市市场价格格走势分分析，唯唯有一栋栋洋房价价格在其其项目中中是最高高的，均均价在550000以上，最高价价与最低低价之间间差50000元元，其余余项目均均价都在在36000-550000之间，最高价价与最低低价之间间差5000-110000元。这里唯有有东晶国国际是精精装修的的，采用用低价入入市，优优越的性性能价格格比使它它在市场场上占据据一席之之地。一一栋洋房房开盘数数月，一一直保持持着良好好的口碑碑，归其其原因是是早先TTOWNNHOUUSE项项目中唯唯一也是是最早保保证五证证齐全的的项目，信誉的的保障，发展商商实力的的展现，是其成成功的获获胜至宝宝，价格格虽比其其他项

41、目目偏高，是因为为它先拔拔头筹，用产品品和价格格初试市市场，结结果还算算尽人如如意，后后之相继继推出众众多同质质化产品品，竞争争欲演欲欲烈，导导至以价价格拼打打市场，自然战战势熊熊熊。一幅幅画卷于于9月6日国贸贸房展会会正式开开盘，也也是以低低价入市市先声夺夺人。所所以说，整体区区域市场场均价在在45000-550000较为适适宜。从有效调调查数据据分析，已正式式开盘的的项目一一栋洋房房、星岛岛嘉园、新康家家园与最最初开盘盘时的价价格相比比较，平平均上涨涨2000-3000元之之间，上上涨幅度度不大。而东晶晶国际价价格涨幅幅为大，上涨5500元元，以平平均每月月上涨2200元元的速度度成直线线

42、上升，这也是是其自身身销售价价格策略略运用之之所在。价格定位位是以市市场价格格为依据据，以成成本核算算为基础础，以市市场有效效客户群群体需求求为导向向来定价价的。针针对我们们的项目目，有产产品综合合力的优优势，再再加上价价格的优优势，预预计成功功的销售售， 66-8个个月将完完成销售售80%以上。所以，与其缩缩短销售售周期，以最快快的速度度回笼资资金实现现利润的的最大化化，不如如在价格格的定位位上细细细斟酌，权衡周周边项目目产品及及价格之之优势，我方建建议价格格定位如如下：起价：338000元/平米均价：445000元/平米最高价：52000/平平米 后期销销售随着着施工进进度、市市场变化化以

43、及消消费者的的认知，随时进进行价格格策略的的跟进调调整，以以观后效效，效果果能否令令人满意意，还需需要看销销售策略略的实施施运行能能否到位位，不过过最终我我们的目目标是实实现销售售的量具具化，利利润的最最大化。（五）客客户群体体潜在需需求分析析客户对东东北部地地区沿线线别墅产产品的认认知度排排列：地理位置置户型面积积价格户型的居居住使用用功能社区规模模和园艺艺区内软硬硬件配套套设施物业管理理区外大环环境证照是否否齐全（六）客客户群体体投资意意向分析析1、作为为第一居居所（所所占比例例55%） 永永久居住住；适于于三口之之家或三三代同堂堂2、作为为第二或或第三居居所（所所占比例例45%） AA

44、久居居城区闹闹市中心心，远离离城市的的喧嚣和和繁杂,在经济济实力允允许的情情况下,选择在在郊区购购置第二二或第三三居所,与自然然贴近。 BB 精明明的投资资一族，良好的的资金运运作，会会带来具具大的利利润回报报。（七）客客户群体体特征分分析由于交通通的便利利因素、愿意选选择城市市边际住住宅2、中资资、外资资、合资资企业的的中高层层管理人人员，高高级白领领一族3、外籍籍客户4、私营营企业主主、个体体老板5、政府府官员6、海外外归来的的创业人人员7、炒股股票的赢赢家8、演艺艺届、体体育届、文化圈圈、艺术术圈的人人九、项目目机会点点分析地段优势势欢迎迎独具慧慧眼的您您大环境成成熟TOWWNHOOUS

45、EE聚集区区绿树掩映映享受受森林浴浴，自在在观大千千建筑风格格现代代主张，品味艺艺术与生生活户型设计计创新新时尚，实用，曼妙精精致兼容容园林设计计健康康安全、生态环环保物业管理理全方方位酒店店式物业业经营管管理十、项目目风险分分析1、与同同质产品品的竞争争 本案案的产品品是一种种创新，但能否否经得起起市场的的严峻考考验，能能否被消消费者所所认可，仍是我我们所顾顾虑和担担心的。市场千千变万化化，但有有规律可可寻，只只有我们们在不断断地摸清清市场的的脉搏，及时调调整销售售策略，相信会会出现销销售的奇奇迹。2、工程程进度的的快慢本案的产产品要与与工期抗抗争，滞滞后的工工期将会会面临滞滞后的产产品滞销

46、销，给销售售带来了了极大的的负面影影响。如如果工程程跟的上上，严格格按照建建设计划划进行，让消费费者看到到项目的的成长过过程，会会极大增增强消费费者的信信心保障障，这一一点也是是当前的的重工之之重。第 三 部 分营 销 定 位 篇一、企划划推广的的核心概概念 地地产项目目制胜的的关键是是品质和和创新，在市场场同质化化的今天天，品质质不是制制胜关键键，创新新也不仅仅是产品品的创新新，而是是升华为为一种观观念的创创新。 我们推推销产品品，靠的的是品质质，更要要靠的是是思想和和文化。 我们赎赎卖的是是思想和和文化，是对生生活的理理解和感感悟，是是对生活活的热爱爱和对生生活的憧憧憬。 我们要要创造需需

47、求，引引导市场场，而不不是迎合合市场；未来的的市场推推广，是是用观念念和卖点点与消费费者沟通通。 基于本本项目，我们要要体现产产品自身身的品质质、档次次、品味味，需要要更丰富富的内容容支撑。产品综综合力，将是宣宣传的强强势所在在，优越越的性能能价格比比将是获获胜的法法宝。企划推广广诉求核核心：创创新品质风格专业创新 “创新”是对本本案“产品力力”最好的的囊括，涵盖了了本案建建筑形式式的精髓髓。可以以说，本本案的建建筑形式式是创新新的，是是类别墅墅住宅；有公寓寓的模式式，却可可以体验验别墅的的居住感感受；有有天有地地；即经经济实用用，又不不失豪华华、气派派拥有有这诸多多产品优优势，将将促使我我们

48、的项项目从市市场大量量的板楼楼、Toownhhousse之中中脱颖而而出。我我们的创创新不仅仅是一种种革命，也将顺顺应市场场目前的的需求，满足买买家对居居住的挑挑剔。品质亦庄的项项目多以以价廉物物美为自自身主要要优势来来抢夺市市场份额额，而开开发商均均喜爱以以低价入入市的形形式来吸吸引消费费者的注意，往往往忽略略了突出出产品自自身的品品质诉求求。所以以，我们们应不同同于时下下的一般般项目，我们所所要倡导导的，是是一种高高品质的的生活，我们所所要做的的，是从从普遍的的“TOWWNHOOUSEE”中独树树一面品品质的大大旗，创创造亦庄庄地区真真正的精精品住宅宅。风格我们所阐阐述的“风格”，是与与建

49、筑外外观相联联系的，具有不不可分割割的关系系。本案案超凡脱脱俗的产产品在众众多以郊郊区化、田园化化形象为为标签的的项目中中应显得得充满个个性、现现代和时时尚，引引领了一一种真正正的潮流流，在亦亦庄甚至至在北京京都是一一种全新新的建筑筑概念，是在诠诠释独特特的舒适适住宅风风格。专业 由于经经济开发发区是一一块众人人皆知的的肥肉，众多开开发商的的跑马圈圈地，低低价入市市，直接接导致了了其市场场中大批批非专业业操作项项目的诞诞生：手手续不全全、粗制制滥造的的怪胎比比比皆是是。所以以，我们们应对项项目进行行彻底的的、统一一的专业业手法操操作，使使一种严严谨、有有效、追追求精品品的专业业态度和和作风渗渗

50、透入每每一个开开发的细细微末节节。我们认为为“创新”、“品质”、“风格”、“专业”四点是是以后在在产品力力推广时时应注重重宣传和和大力宣宣传的，我们的的一切广广告策划划都将围围绕项目目的产品品特征、建筑形形式展开开。二、品牌牌意识的的导入 品牌就就是商品品差异，就是个个性。品品牌标志志着商品品的特殊殊身份，将自身身与其它它同类商商品区别别开来。每一个个品牌，都有自自己特定定的内涵涵，表明明有独特特的目标标市场和和共同认认知的目目标客户户群。做做为一个个泛别墅墅项目在在北京市市众多的的别墅项项目中，只有将将项目的的营销策策划有效效的导入入品牌意意识，以以提升项项目档次次而取得得良好的的销售效效应

51、。 创新品质风格专业创新性指经经营意识识，规划划设计，服务理理念，具具有超 前性。品质性指采采用的配配套设备备、风格格，国际际化，信信息智 能化。风格性指建建筑本身身体现独独有的风风格，通通过装饰饰艺术美美化展现现。专业化即人人性化，不同的的空间安安排，满满足不同同人士的的需求。三、品牌牌形象的的塑造1、赋予予项目清清新独特特易记的的名字及及区别于于商品识识别的标标志，设设计独特特的个性性形象包包装，通通过系列列社会性性公关（或推广广）活动动，迅速速在市场场建立认认识度。（导入入CISS系统）在消费者者立场上上，力求求产品设设计精细细，平面面布局合合理， 配套方方便实惠惠，充分分体现文文化，体

52、体现品味味。保证施工工质量和和进度，给予购购买者信信心保障障，建立立品牌形形象。提高销售售质量，做为一一个提供供人性化化设计的的发展商商，应让让客户享享受到我我们所提提供全面面优质的的品牌服服务。加强售后后服务，通过提提供完善善的售后后服务将将楼盘的的品牌效效应延续续。 例例如通过过发展商商与业主主的联谊谊活动，从物业业管理、工程质质量等方方面建立立友好关关系，塑塑造好的的入住氛氛围，形形成良好好声誉，从而获获得经济济效益和和社会效效益双丰丰收。 最终，我们倡倡导的品品牌意识识不但包包括项目目的品牌牌形象，其目的的在于通通过树立立项目的的品牌形形象从而而树立发发展商的的整体品品牌形象象。建立立

53、完善的的销售渠渠道，例例如：通通过客户户介绍新新客户购购买且成成功成交交的，应应给予旧旧客户各各种不同同的优惠惠。其目目的是巩巩固已有有的市场场份额的的基础上上，再进进一步扩扩大市场场占有率率。 四、产品品定位 对于地地产项目目而言，最容易易打动消消费者的的首先先是交通通，便捷捷的交通通优势是是买家永永远不会会抛弃的的主题；其次是是产品，是板是是塔是“汤”是墅，买家想想要什么么，他自自然会关关注什么么；再次次是价格格，物美美价廉不不只适用用于普通通日常生生活用品品，对于于不动产产同样适适用；还还有环境境，自然然居住已已经不是是提倡的的主题而而是必须须的主题题，至于于物业管管理、小小区智能能化配

54、套套等其他他元素，也是买买家评价价项目好好坏的标标准之一一。 对对于本案案来讲，周边项项目云集集，势必必造成强强烈市场场竞争，可谓此此一时，彼一时时，要想想在众多多个案中中脱颖而而出，必必须探求求出市场场需求的的真谛。周边大大环境已已趋于成成熟，已已得到了了众多消消费者的的认可，所以不不能将它它作为强强势卖点点来宣传传，所以以，针对对本案而而言，从从前期整整体规划划、园林林规划、产品规规划等一一系列工工作都应应提前步步入实效效，做到到对产品品细致、严谨、一丝不不苟的剖剖析论断断，做到到对市场场、对有有效需求求消费群群体有的的放矢，而不至至于盲目目制造产产品，盲盲目推向向市场，而最终终以失败败告

55、之。 终上，产品综综合力，将是宣宣传的强强势所在在，优越越的性能能价格比比将是获获胜的法法宝。 这是一一种全新新的产品品她是崭新新的，以以前从未未在北京京市场出出现过的的，这种种新的产产品风格格和建筑筑形式集集合了以以往住宅宅建筑的的优点，是混杂杂的共荣荣体。它它是一种种介于HHOWNNHOUUSE和和板楼之之间的产产品，层层数4层半或或6层半，全部为为跃层，内部又又错又挑挑空，通通过赠送送的夹层层空间，给消费费者提供供完全DDIE计计划，用用自己的的智慧，创造符符合个人人品位，身份，素养的的天地。首层送送花园，顶层送送露台。具有别墅墅的舒适适的居住住享受，但不具具有别墅墅的昂贵贵，是“平民的

56、的贵族”。囊括Toownhhousse的天天、地感感受，有有Towwnhoousee的情调调氛围，但更平平易近人人。摒弃了板板楼的混混淆杂乱乱，承袭袭了板楼楼的亲和和邻里，无间生生活。客厅空间间挑空，彰显了了高贵与与尊崇。错层的巧巧妙运用用，摒弃弃传统格格局的死死板僵硬硬，灵动动富于变变化。隐层空间间，贴和和消费人人群心理理的完全全赠送。方正的户户型格局局，扩大大的居室室的使用用空间，实惠业业主。合理搭配配的动静静分区，通畅的的公共区区域与隐隐秘的私私人空间间互不相相扰。超大观景景落地窗窗，采光光与通风风的顺畅畅是品位位生活的的保证。这种建筑筑内部设设计是空空前的、是全新新的，而而建筑外外观应

57、是是时尚的的、现代代的、朗朗峻的，但并不不缺乏亲亲和力。从某种意意义上讲讲，我们们是在贩贩卖建筑筑风格，贩卖产产品自身身。我们们不借助助成熟的的大环境境、园林林、物业业，而我我们的目标客户户，不是是因为其其自身具具有某种种个性而而产生购购买行为为，而是是因为欣欣赏我们们的建筑筑形式、产品设设计才会会进行交交易，我我们坚信信这一点点！我们的建建筑，是是居住的的空间，也是艺艺术的展展现。五、诉求求对象特特点分析析根据产品品素质及及消费层层分析，目标客客户特征征如下：主要客户户年龄层层：355-455岁主要客户户年收入入：个人人年收入入30万万以上 主要要客户组组成： 丁克克家庭 115% 三口口之

58、家或或四世同同堂 60% 长短短线投资资的人士士 255% 可可以看出出，在目目标客户户群体中中有一个个共同特特点，都都是以中中青年为为主，对对新鲜事事物都有有较强的的接受能能力，客客户群体体构成多多种，会会吸引不不同人士士的注目目。任何何事情对对他们而而言，只只有两种种可能可以以实行oor不可可以实行行。对于于能够实实行的事事情，他他们会理理性地判判断是否否符合他他们的希希望，或或者可以以从中得得到更多多。ConfidentialPage PAGE 89 DATE 9/1/2022- PAGE 89 - DATE 9/1/2022 第 PAGE 89 页 共 NUMPAGES 89 页六、客

59、户户群体定定位1、由于于交通的的便利因因素、愿愿意选择择城市边边际住宅宅2、外籍籍客户3、涉外外中上管管理层客客户4、投资资型客户户5、自住住型客户户，白领领一族。年龄355岁以上上易于接受受新事物物 总而言言之，群群体为小小资产阶阶级，有有一定的的经济实实力；有有高尚的的生活品品味、生生活个性性、生活活习惯；不是属属于CEEO一族族的金领领，准确确地说应应当是银银领一族族，工作作在国贸贸商圈、南城一一带的外外资或合合资公司司的中上上层管理理者、高高级白领领。七、产品品总体战战略方向向重要卖点点：地段优势势经济济技术开开发区核核心地带带大环境成成熟TOWWNHOOUSEE聚集区区产品创新新启动

60、动京城未未有的全全新住宅宅风尚，是对居居住的创创新、生生活的创创新。个性生活活欣赏赏建筑，欣赏风风格并实实践个性性生活，是“狮城百百丽”的生活活概念。户型设计计复式式、挑空空、错层层、跃层层、夹层层，一切切带来舒舒适的设设计；采采光好、通风好好，所有有利于生生活的因因素。社区规划划低密密度的住住宅错落落分布，近188平米的的蓝图构构想，构构筑精品品社区。园林设计计生态态概念园园林，养养生宜身身，艺术术小品点点缀于碧碧波青草草之间，描绘至至美画面面。社区配套套全功功能会所所配套齐齐备，满满足日常常生活方方方面面面。交通环境境毗邻邻南四环环，咫尺尺间的便便捷，风风行万里里转瞬间间。专业开发发实力力