榕御项目市场方案1

1、 漳州榕御项目一期营销方案PAGE PAGE 23 漳州“榕榕御”项目一期期营销方方案市场分析析产品概括括蓄客分析析销售策略略销售周期期销售目标标认购方案案价格策略略广告计划划与预算算一、市场场分析（备注：数据来来源于市市场调查查及漳州州市房地地产管理理局。） 漳州市20008年118月月份房地地产市场场运行数数据分析析单位:亿元 万平平方米面积同比成交金额额同比全市新建建商品房房完成销销售面积积119.69+16.55%41.22+36.74%其中预售完成成105.92+18.36%35.227+18.32%现售完成成13.777+4.332%5.9336.661%全市二手手房买卖卖成交面面

2、积34.2216.61%8.76624.24%面积同比占比全市新建建商品房房批准预预售面积积171.08+38.54%其中商品住宅宅144.23+31.15%84.331%商业营业业用房14.444+54.94%8.444%办公楼000其它8.055+4066.288%6.455%均价均价同比比均价环比比普通住宅宅全市31422元/MM2+5.447%1.225%市区34599元/MM2+6.666%+5.229%二手房成交均价价25611元/MM2同比+00.588%成交套数数21488套同比112.229%成交金额额7.999亿元同比77.011%登记面积积登记金额额全市房地地产抵押押16

3、8333件524.09131.26在建工程程抵押57.00510.554现房抵押押304.9697.665购房按揭揭登记84222套同比比+433.999%101.33同同比+1112.3%22.224同比比+522.333%漳州市区区20008年118月月份房地地产市场场运行数数据分析析单位:亿元 万平平方米面积同比占比全市市房地产产按工程用用途分商品住宅宅办公楼商业营业业用房其他市区新开开工面积积219.12+61.93%61.225%182.934.83315.33516.001市区施工工面积660.93+66.66%61.337%566.25.75547.99541.002市区竣工工面

4、积40.1119.331%53.993%30.22805.7774.077市区新建建商品房房批准预预售面积积129.64+37.4%107.4109.266车库122.977金额同比占比全市市房地产产其中按工程用用途分土地购置置费占比土地开发发投资占比商品住宅宅办公楼商业营业业用房其他市区完成成房地产产投资39.886+24.91%53.442%5.61114.007%1.48826.338%23.6640.1772.22213.883成交(套套)同比合同备案案同比成交金额额同比备注市区新建建商品房房74755+23.24%72.336+10.15%26.554+12.44%市区居民民按揭58

5、155套同比+558.115%市区居民民购房面面积61.334+81.32%市区居民民购房金金额22.113+10.74%二手房1025537.26%12.55625.15%3.7666.551%市区均价价29994元,同比+3.223%市区历年年累计商商品房空空置面积积同比占比全市市历年累累计商品品房空置置面积其中商品住宅宅同比商业营业业用房同比办公楼同比其他同比19.5536.882%61.771%7.299+53.15%7.33332%1.49918.58%3.4115.001%漳州市区区在售楼楼盘分析析项目名称称项目位置置开发商开盘日期期推出房源源主力产品品开盘均价价楼层差价价朝向差价

6、价起价最高价去化率备注天利仁和和龙文区新新浦南侧侧、浦头头港东侧侧漳州天利利房地产产200889147幢5332550170380004832210%开盘以低低价位推推出8套套特价336999元。付付款方式式一次性性9.55折、按按揭9.7折。景观、配套、工程已已全部做做好，由由于主力力面积是是大户型型，销售售情况不不理想龙湾盛世世芗城区无无光南路路与江滨滨路交汇汇处泉州冠宏宏星房产产20088926（活动时时间9月月26日日-288日）2幢（22#、33#）88-11574500030-550150388885500015%一线江景景，开盘盘38888元，活

7、动期期内定购购可享受受2888元/优惠，据业内内了解当当天认购购最多可可优惠5500元元/一代领秀秀丹霞路与与诗浦路路交汇处处漳州信达达诺房地地产二期200082283幢约1140套8802004030052000二期600%江滨板块块，开盘盘时同比比市场相相差2000元/左右右低价位位入市。将于220088年100月底推推出二期期第二波波18#A199#A220#AA，以三三房为主主，主力力面积在在1244-1333悦景豪庭庭丹霞路与与下州路交汇汇漳州新城城房地产产2008857幢10020套套1304200040-880200360004900010%江滨

8、板块块，开盘盘全部推推出，有有一年多多的蓄客客期，主主要去化化80-90福海阳光光丹霞路与与漳华路路交汇处处漳州金威威龙2008896售楼楼处开放放，推出出1#22#3#共2668套18幢二房966三房1226收取意向向金1万万元/套套（确定定房号，承诺开开盘价格格不满意意可退款款），预预定300套左右右以低楼楼层二房房为主，预计110月份份开盘。锦绣一方方龙文区迎迎宾路人人民广场场南侧厦门特区区房地产产三期芙蓉蓉里4000多户户20088222占地2993亩， 22240户户左右770150370005400020%开盘当天天销售220几套套，小户户型以摇摇

9、转盘优优惠额度度10000-1100000元大大户型优优惠额度度20000-1120000元预计20008年年底市区区将对外外公开楼楼盘项目区域户型建筑形态态开发商周边配套套项目地址址销售电话话总建面积积夏商-香香榭花都都北部 板板块小高层、高层一房:550；二房:60-79；三房房:1119；四房:1500；楼楼中楼:180010幢7-100#1881-6#(1-5#118层、6#223层)漳州夏商商房地产产公司60000商业业街人民民广场一中分校校第二实验验小学漳华路与与九龙大大道交汇汇处05966-29956999618万上江名都都江滨 板板块小高层、高层单身公寓寓41-57；二房房：9

10、22-966；三三房：1134-1533；四四房：1168；楼中中楼：1170-28005幢A幢311层、BB幢333层、 C幢227-229层、D幢117层、E幢116层漳州欣宝宝房地产产九龙江、两个主主题公园园、中医医院 银银行博爱道与与江滨路路之间05966-25585666612万家芗005966中心 板板块高层/一一房/二二房/三三房9幢266-344层漳州高丽丽置业有有限公司司银行、学学校、超超市元光南路路中段05966-21160886611万尚东琴畔畔东升花花园龙文 板板块小高层、高层7幢188层、22幢33层层漳州市瑞瑞佳房地地产开发发有限公公司漳州一中中分校、漳州第第二实小

11、小 规划建建设国际际会展城城、明发发商业广广场、江江滨公园园五星级级酒店等等市政配配套水仙大街街以南，东面紧紧临龙文文花园05966-21160886611万丹霞名城城中心板块块小高层、高层首次将推推7、88、9、10#7幢188-255层福建渠城城房地产产开发有有限公司司紧邻活尔尔玛、九九龙公园园，处在在市中心心点，生生活配套套齐全。景观泳泳池。芗城区丹丹霞与胜胜利路交交汇处05966-2995933361432299外滩明珠珠江滨板块块20088229开开盘推出出ABCC区共2216户户。起步步价49932元元（期间间可优惠惠2000元）。目前已已封盘。6幢，共共4000多户；一期A区区3

12、3层层B区113层CC区199层漳州东盛盛房地产产开发有有限公司司定位江景景豪宅，三房1156-1588，四四房1775-2228，复式式楼中楼楼1888，楼楼中楼2238-3200配套套完善。中医院院。战备大桥桥右侧，沿江滨滨一线江江景仅预定110多套套，已封封盘。伺伺机再开开盘。占地199亩A、漳州州市场特特征：1、由于于市政府府继续实实施加快快工业化化和城市市化战略略，漳州州市社会会经济的的较快发发展，加加上漳州州自身的的区位优优势，投投资价值值凸现，地价、房价、人力劳劳动成本本等相对对各大城城市突显显较低，未来发发展有空空间，吸吸引了外外来资本本来漳州州投资，带动房房地产市市场发展展。

13、，2、目前前在售项项目供给给量及土土地交易易量主导导着未来来市场的的供应量量，预计计20008年市市场开发发项目约约15个个，总建建筑面积积不下3300万万平方，用地约约1600公顷，套数约约320000套套。预计计将在008年底底即迎来来新的一一波购房房热潮。3、因市市区市场场阶段性性供过于于求，促促使未来来市场竞竞争加剧剧，且市市区客源源较为单单一，多多为本地地人消费费及周围围县城人人员购置置，市场场上升的的空间后后劲较为为不足，价格较较为平稳稳，项目目的营销销难度增增加周期期拉长。4、从目目前土地地交易的的现况及及受市区区规划发发展方向向影响，龙文新新区和江江滨片区区市场倍倍受看好好，预

14、推推项目不不仅会引引领市场场价格，更会推推进漳州州楼盘规规划设计计的提高高。5、 户户型设计计去化分分析：两两房面积积多在8801100，三房房主力面面积：11101300，二二房、三三房户型型较为畅畅销。6、购买买客户群群分析：漳州市市区本地地客源；来自漳漳州八大大县城等等地购房房者；那那些祖籍籍外地，现在漳漳州工作作的“新漳州州人”。7、客户户消费心心态分析析：由于于漳州房房地场市市场价格格大幅度度的拉高高，使部部分客户户较难接接受，所所以就选选择静观观奇变观观望态度度，出现现市场过过度的缓缓冲期，同样开开发商放放量也较较为谨慎慎。8、因此此，虽然然总体市市场供应应量很大大，但市市场仍存存

15、在着有有效需求求不足。9、在220066年漳州州市区推推出的国国有土地地出让的的公告中中，总共共17个地地块中，有7个地块块属于拍拍卖，110个地地块属于于挂牌出出让。而而在地块块的分布布上，有有9个地块块位于东东部新区区，6个地块块位于金金峰新区区，金峰峰新区成成为继东东部新区区后的又又一热门门片区。由此不不难看出出，漳州州“东扩、西进、南拓”的城市市发展战战略，直直接关系系着土地地地块的的推出，也直接接影响未未来房地地产市场场趋势。10、漳漳州市区区20005年现现状户籍籍人口约约40万，非户籍籍长住人人口约44万，市市区现状状住房建建筑总面面积约9990万万平方米米，人均均居住面面积约2

16、25平方方米，政政府近期期规划目目标：至至20110年市市区总人人口约550万，非户籍籍长住人人口约110万，人均居居住面积积30平方方米。可可以纯假假设这五五年内为为增加的的16万人人口，以以人均居居住面积积30平方方米估算算，只需需建筑面面积约4480万万平方米米，现市市区旧城城改造已已基本完完成，哪哪怕再加上多多次置业业人口，建筑面面积5220万平平方米的的体量,没有高高速的经经济发展展和人口口增长，相信这这供应量量需要漳州州慢慢消化化。B、市场场销售的的情况上半年漳漳州市房房地产市市场表现现的特征征是成交交缩量但但价格仍仍然坚挺挺，这反反映的是是卖方不不愿降价价，而买买方观望望心理强强

17、烈。上上半年市市场供给给面积的的增幅大大于销售售面积的的增幅，同时市市场又处处于每年年的销售售淡季，加上宏宏观政策策的银根根紧缩，房贷新新政、加加息等政政策的引引导，和和全国一一线城市市房价的的滞涨或或回落的的市场信信息的引引导，这这些因素素综合作作用在购购房人身身上，导导致购房房人的心心理预期期发生变变化。从从紧的货货币政策策和对后后续政策策出台的的预期，加上自自下半年年起全球球经济的的冲击及及国内地地产市场场的降价价风波导导致漳州州楼盘的的降价及及新开楼楼盘的低低价入市市，加深深客户对对购房采采取谨慎慎态度，整个房房地产市市场观望望气氛浓浓厚，从从成交量量及房价价可以印印证C、目前前漳州市

18、市场住宅宅产品的的去化情情况：、据市市房管局局统计数数据显示示，今年年上半年年商品房房销售中中，900平方米米到1400平方米米的商品品房以占占销售总总量的550.772%位位列榜首首，其次次为600平方米米到90平平方米占占销售总总量的220.881%，1400平方米米以上占占20.71%，600平方米米以下占占7.776%。二、产品品概括榕御一期期1#-7#概括 榕御御一期总总共7幢幢楼,11#-77#板式式小高层层,主要要分部在在整个社社区的南南面,靠靠近诗浦浦路和丹丹霞路。一期的的住宅建建筑面积积603317.7 ，总户户数为5522户户。商业业建筑面面积约554544.044，总总共

19、有448间店店面。各幢楼的的户型比比例一期90以下下 90-1100100-1200120-1300130-1400140-1500150以以上总计1# 517174017962#2856843#101010304#101010305#2856846#17183317171027#1411829171796合计3694168997451522(3) 优劣势势： 优势势： 地地段佳，处于芗芗城区市市中心南南部江滨板板块， 配套相相对成熟熟，具有有升值前前景 小小区内规规划幼儿儿园，有有“芗城实实验小学学新城分分校” 和“三中分分校”教育配配套完善善 新华都都、沃尔尔玛近在在咫尺，并且项项目对面面

20、就是闽闽南商业业批发市市场，能能够满足足业主的的居家购购物需求求 邀邀请广州州棕榈景景观公司司作为项项目园林林景观设设计，做做到绿化化率达到到35% 外外观建筑筑风格采采用欧州州古典风风情，讲讲究线条条流畅，大方素素雅，彰彰显尊贵贵 项项目公摊摊低仅15%-177% 真真正做到到人车分分流，电电梯直通通地下室室，停车车方便 知知名品牌牌物业伯伯恩物业业管理公公司。劣势： 地地处江滨滨板块，观赏不不到一线线江景资资源 一一期1-7#都都靠着马马路,噪噪音和灰灰尘较大大 一一期主力力户型偏偏大，都都在1220左左右 户户型没有有卖点，二房户户型在992M22，没有有南北通通透，布布局设计计不够经经

21、济实惠惠。三房房客厅餐餐厅未分分开，功功能分区区独立性性差 土土地的使使用年限限缩短，从20002年年起算，至今己己过6年年 项项目周边边在售的的一代领领秀和悦悦景豪庭庭，这两两项目从从单身公公寓到楼楼中楼产产品丰富富并且工工程进度度和交房房时间都都在我们们前面，竞争激激烈三、近期期蓄客情况况分析(1)220088.9.229-110.112数据据统计来电 440 组 认知途径径报纸网络广播电视东南置业业杂志户外广告告朋友介绍绍业主推荐荐业主本人人其它居住区域域合计海导报闽南日报报海都报广电报芗城区龙文区龙海平和云霄漳浦诏安长泰南靖华安东山厦门其它2411721439140产品需求求需求房型型

22、一房二房三房四房楼中楼店面合计715144需求面积积70以下下70-99090-1100100-1200120-1400140-1500150以以上合计25141224140来访 1185 组认知途径径报纸网络广播电视东南置业业杂志户外广告告朋友介绍绍业主推荐荐业主本人人其它居住区域域合计海导报闽南日报报海都报广电报芗城区龙文区龙海平和云霄漳浦诏安长泰南靖华安东山厦门其它431592171703111135185产品需求求需求房型型一房二房三房四房楼中楼店面合计74994314181855需求面积积70以下下70-99090-1100100-1200120-1400140-1500150以以上

23、合计13441972721185(2)数数据分析析客户意向向程度A级B级C级合计备注来访客户户1662107185A为准客客户；B为有意向客客户；C为意意向不明明或其它它榕御营销销中心于于10.1正式式开业,由于前前期广告告和售楼楼处面向向市场不不到一个个月时间间,市场场的影响响力和客客户的认认知度都都比较有有限,现现场来电电量甚少少，来访量量主要来来自周边的的居民和和路过的的市民,其他区区域和周周边县城城的客户户几乎没没有,主主要原因因是目前前广告投投放力度度不够，造成的的辐射面影影响力不不够,在在客户储储备不够够的情况况下开盘盘对开盘盘销售较较为不利利。四、产品品投放 “榕榕御”一期产产品

24、主要要以中、小户型型二房、三房为为主，目目前在国国家宏观观调控和和市场观望望气氛浓浓厚、刚刚性需求求为主的的条件下下，低总总价以中中、小户户型是打打开沉寂寂市场的的最有力力武器，同时考考虑到一一期中小小户型产产品数量量较大（5222套），若一次次性投放放量过大大，成交交情况未未必理想想。因此此，对产产品投放放可以做做以下考考量： 根据目目前市场场需求和客客户认购购情况，选择型型投放产产品 光推部部分、刺刺激市场场、在市市场上形形成良好好的销售售开端，形成热热销的局局面 以1220以以下为主主，搭配配少量的的1300以上上的户型型，有利利于产品品销售和和价格调调整 具体计计划先推推出4#、5#住

25、宅，共1114套，销售面面积1223977.422，视认认购情况况再决定定是加推推6#4号楼楼: 共111层，共共计30套套，建筑筑面积333077.122，其中中(944共计10套套,；1124共计20套套)。位位于项目目南面社社区主入入口右侧侧,北面面是中庭庭花园,在景观观和楼距距上是最最优的,目前工工程已达达到封顶顶,从综合合方面考考虑本幢幢楼（景景观、楼楼距、面面积），可以提提升一期期开盘的的性价比比优势和和去化，对首次次开盘形形成热销销的场面面。房号建筑面积积房号建筑面积积房号建筑面积积201112.18 20294.884 203124.14 301112.18 30294.884

26、 303124.14 401112.18 40294.884 403124.14 501112.18 50294.884 503124.14 601112.18 60294.884 603124.14 701112.18 70294.884 703124.14 801112.18 80294.884 803124.14 901112.18 90294.884 903124.14 10011112.79 1002294.994 10033124.71 11011109.37 1102294.554 11033121.49 合计11199.600 948.20 12399.322 合计33077.

27、122 5号楼：共155层，共共计84套套，建筑筑面积990900.3，其中中（922288套；111428套套、1118228套）。位于于丹霞路路和诗浦浦路交叉叉口,项项目东南南面, 丹霞路路是主干干道车流流量较大大,缺点点本幢楼在项目目东南面面又靠近近沿街十十字路口口，从（噪音、楼距、景观）等综合合方面考考虑本幢幢楼是一一期相对对劣势的的产品。本幢楼可以以选择低低价入市市可以在在市场形形成一定定的价格格优势。房号建筑面积积房号建筑面积积房号建筑面积积房号建筑面积积房号建筑面积积房号建筑面积积201118.65 20292.221 203114.49 204114.49 20592.221

28、206117.83 301118.65 30292.221 303114.49 304114.49 30592.221 306117.83 401118.65 40292.221 403114.49 404114.49 40592.221 406117.83 501118.65 50292.221 503114.49 504114.49 50592.221 506117.83 601118.65 60292.221 603114.49 604114.49 60592.221 606117.83 701118.65 70292.221 703114.49 704114.49 70592.221

29、706117.83 801118.65 80292.221 803114.49 804114.49 80592.221 806117.83 901118.65 90292.221 903114.49 904114.49 90592.221 906117.83 10011118.65 1002292.221 10033114.49 10044114.49 1005592.221 10066117.83 11011118.65 1102292.221 11033114.49 11044114.49 1105592.221 11066117.83 12011118.65 1202292.221 12

30、033114.49 12044114.49 1205592.221 12066117.83 13011118.65 1302292.221 13033114.49 13044114.49 1305592.221 13066117.83 14011119.24 1402292.331 14033114.84 14044114.84 1405592.331 14066118.38 15011115.90 1502291.882 15033112.36 15044112.36 150559188215066115.56 合计16588.944 12900.655 16011.088 16011.08

31、8 12900.655 16477.900 合计90900.300 五、销售售周期开盘时间间：20008年年11月月22日日（暂定定）认购时间间：20008年年10月月25日20008年111月221日（暂定定）重要时间间节点： 近期期相关媒媒体广告告宣传集集中强势势投放 20008年年10月月20日前前完成推推售幢号号的预售售许可证证“榕御御”签约信信息发布布 20008年年12月份完成样样板房和和样板区区开放六、销售售目标 根据目前前漳州房房地产市市场总体体供求状状况，同同时充分分综合考虑虑“榕御”项目各各项工程程进展情情况（包包括景观观、样板板房等）以及推推广周期期，蓄客客时间等等各项影

32、影响销售售的因素素，我部部为本次次推售的的制定如如下销售售目标：本次推售售量：44#5#合计：123397.42/1144套完成销售售目标：完成住宅宅总推售售量500%左右右（61998.771 577套）；完成销销售额大大约：24779千万万元；回回笼房款款70%大约：17335 千千万元；销售周周期计划划为20008年110月25日日20009年农农历春节节前，力争争年内完完成。七、开盘盘认购方方案认购目的的：在正式式公开与与开盘时时的蓄水水期，按按顺位（一、二二顺位）形式进进行预约约蓄水，为开盘盘制定准准确的价价格和推推盘量提提供准确确的依据据。为了榕榕御项目目在漳州州第一次次开盘亮亮相

33、，保保证开盘盘当天的的现场的的来客量量和成交交量，营营造开盘盘时的热热销场面面。在服务务的过程程中让客客户感受受到提前前认购的的优越性性，巩固固客户关关系，加加强人脉脉宣传的的作用。认购时间间：20008年年10月月25日日-20008年年11月月21日日开盘时时间：220088年111月222日认购地地点：榕榕御营销销中心作出如下下两种认认购方案案供领导导决策：第一种方方案：购购房卡认购期的的实施办办法：在认购期期原则上上是不进进行任何何形式的的订购，通过广广告或活活动发布布项目的的信息，给客户户制造悬悬念；凡有意向向认购的的客户一一律交纳纳人民币币贰万元元/套，领取相相应的购购房卡一张；认

34、购期间间不可能能给客户户在价格格、面积积、户型型、位置置上作出出任何承承诺；所有购卡卡客户如如正式认认购时选选择不到到自己所所满意的的户型、位置，可如数数退还所所交纳的的认购金金；销售人员员前期推推荐时须须在前期期向客户户推荐两两到三个个可选户户型，以以防止客客户当天天没心理理准备而而没购买买到房子子 ；凡持有购购房卡的的客户才才能在开开盘当天天参加摇摇号选房房；开盘当天天客户根根据摇号号的顺序序进场选选房，每每成交一一批再进进场下一组。认购优惠惠方案：1、开盘盘当天所所有定购购统一定定金为人人民币贰贰万元/套（购购房卡回回收，抵抵定金），签定定“榕御”认购协协议书，并在规规定的时时间内交交清

35、款项项，逾期期定金不不予退还还，开发发商有权权对所选选定的单单元进行行处理。2、认购购促销假假方案：11月月5日前前认购，即可享享有购房房总额55%优惠惠11月月15日日前认购购，即可可享有购购房总额额3%优惠惠11月月21日日前认购购，即可可享有购购房总额额2%优惠惠3、开盘盘促销方方案：开开盘当天天签定认认购协议议书的客客户，可可参加“购房优优惠大转转盘”摇奖活活动：奖金活动动设置四四个层级级：18888 28888 38888 48888认购准备备文件：法律文件件齐备：建筑筑用地许许可证、建建筑规划划许可证证、土地使使用权证证、 施工工许可证证 、预售售许可证证。销售资料料完善：购房卡卡

36、须知、购房卡卡（版面面设计、印刷，须盖章章）、认认购须知知、认购购书（一一式三联联：客户户、营销销部、财务部部，无碳碳复写印印刷，须须盖章）、买卖卖合同范范本、购购房预约约单、房房号确认认单、签签约注意意事项等等； 按揭银行行落实，按揭须须知，查查询信用用信息授授权书准准备；认购流程程说明表表；认购流程程：客户通知知现场客客户接待待购房卡卡细则告告知收取意意向金、出具购购房卡（财务部部）填写购购房卡、确认客客户信息息（营销销部）现场审审核确认认（现场场经理）。开盘流程程：客户通知知现场客客户接待待认购细细则告知知房号房房源确认认价格优优惠确认认（购房房卡）填写客客户房号号、优惠惠价格确确认单现场审审核确认认收取认认购金、开具收收款收据据签署榕御认购购协议书书客户银银行征信信审核递交合合同签署署须知项目经经理登记记销控表表。第二种方方案：按按第一、二顺位位方式认认购认购期的的实施办办法：1、凡有有意向客客户选定定意向单单元（一一顺位22万元/套、二二顺位11万元/套），并签定定“认购意意向书”。2、销售售人员在在推荐时时须向客户户推荐两两到三套套户型，一个客客户凭身身份证可可以认购购两套单元元，每套套（一顺顺位2万万元/套套、二顺顺位1万万元/套套）。 认购意意向书 编编号：姓 名名性 别联系电话话身份证号号码认购时间间通讯地址址您需求的的商品房房单元