南国商城招商方

1、南国商城招商方案集韵原创创20055年122月166日 PAGE 20目 录录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc122500047 一、南国国商城简简介 PAGEREF _Toc122500047 h 4 HYPERLINK l _Toc122500048 二、攀枝枝花市商商业分布布及租售售情况 PAGEREF _Toc122500048 h 5 HYPERLINK l _Toc122500049 1、地域域或商业业类型不不同导致致租金变变动幅度度很大 PAGEREF _Toc122500049 h 6 HYPERLINK l _Toc122500050 2、经营

2、营状况好好坏不一一 PAGEREF _Toc122500050 h 7 HYPERLINK l _Toc122500051 3、专业业市场类类型较少少 PAGEREF _Toc122500051 h 8 HYPERLINK l _Toc122500052 4、没有有真正意意义上的的Shopppinng MMalll PAGEREF _Toc122500052 h 8 HYPERLINK l _Toc122500053 三、项目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc122500053 h 8 HYPERLINK l _Toc122500054 1、优势势分析 PAGEREF _Toc122

3、500054 h 8 HYPERLINK l _Toc122500055 2、劣势势分析 PAGEREF _Toc122500055 h 9 HYPERLINK l _Toc122500056 3、机会会 PAGEREF _Toc122500056 h 9 HYPERLINK l _Toc122500057 4、威胁胁 PAGEREF _Toc122500057 h 10 HYPERLINK l _Toc122500058 四、物业业定位 PAGEREF _Toc122500058 h 10 HYPERLINK l _Toc122500059 1、以大大型超市市为主导导的购物物、餐饮饮、娱乐乐

4、之都（整层出出租为主主，结合合分割销销售） PAGEREF _Toc122500059 h 10 HYPERLINK l _Toc122500060 2、以大大型超市市为主导导的购物物、美食食中心（租售结结合） PAGEREF _Toc122500060 h 11 HYPERLINK l _Toc122500062 3、专业业市场（出租或或出售） PAGEREF _Toc122500062 h 12 HYPERLINK l _Toc122500065 五、收益益测算 PAGEREF _Toc122500065 h 13 HYPERLINK l _Toc122500066 1、假设设条件 PAG

5、EREF _Toc122500066 h 13 HYPERLINK l _Toc122500067 2、各方方案下收收益水平平 PAGEREF _Toc122500067 h 14 HYPERLINK l _Toc122500068 3、综述述 PAGEREF _Toc122500068 h 16 HYPERLINK l _Toc122500069 六、招商商策略 PAGEREF _Toc122500069 h 16 HYPERLINK l _Toc122500070 1、招商商谈判前前的准备备工作 PAGEREF _Toc122500070 h 17 HYPERLINK l _Toc1225

6、00071 2、确定定招商方方式与渠渠道 PAGEREF _Toc122500071 h 18一、南国国商城简简介南南国商城城位于仁仁和区联联通路，在高档会会所的对对面，整整栋楼分分四层，地下一一层，地地上三层层，建筑筑面积770000余平方方米，每每层建筑筑面积从从17000-119000平米不不等。二、攀枝枝花市商商业分布布及租售售情况按照商业业物业形形态的分分类，一一般可以以分为大大型百货货店、大大型卖场场/超市市、商业业街、专专业市场场、沿街街商铺等等、社区区商铺等等。从总总体上来来看，虽虽然攀枝枝花的工工业生产产总值、人均收收入等指指标在四四川省均均居于前前列，但但其商业业房地产产发

7、展得得并不成成熟，这这与攀枝枝花市居居民档次次不断提提高的消消费需求求是不相相符的。商业物业业形态名称租售方式式租金或售售价规模经营状况况大型超市市及超市市内店铺铺北京华联联出租未知约20000平米米好超市内店店铺出租1203200元/mm2/月约2000平米一般大型百货货店德铭阳光光商厦出租提点形式式（按营营业额的的20%收取）约60000-880000平米较好泰隆商厦厦出租提点形式式（按营营业额的的15%收取）约50000平米米较差商业街炳草岗商商业步行行街出租400-5000元/mm2/月月500-10000平米米好德铭阳光光商业步步行街出租80元左左右/mm2/月月400-6000平米

8、一般仁和新街街出租20-550元/m2/月500平平米左右右较好专业市场场攀西建材材城出租10225元/m2/月3-4万万平米较好五十四服服装批发发市场出售一楼：品品牌服饰饰1.55万/mm2 二楼：休闲服服饰约660000元/mm2 三楼：儿童服服饰约330000-40000元元/m22 四楼楼：2550030000元/m260000-80000平平米前景看好好出租20-1150元元/m22不等较好四季花城城五金机机电市场场出售25000-68800元元/m22（只售售不租）500平平米左右右前景不被被看好基于本案案的要求求，我们们对与南南国商城城规模相相似或是是将来的的物业类类型相似似或是

9、地地域相似似的商业业类型进进行了调调查，调调查结果果显示：1、地域域或商业业类型不不同导致致租金变变动幅度度很大租金最高高的当属属炳草岗岗最繁华华的商业业街，由由于占尽尽天时、地利，其商铺铺租金大大大超出出其他商商业形态态；受北北京华联联的拉动动，其内内部店铺铺的租金金也较高高；其余余地区或或物业除除五十四四批发市市场某些些位置较较好的门门店租金金可达到到1000元/月月/平米米以外，均在1100元元/月/平米以以下。我我们还调调查了仁仁和春天天沿街商商铺的租租售情况况，目前前售价为为60000元/平米左左右，租租金大概概为111元/月月/平米米，低于于仁和新新街的平平均租金金水平。2、经营营

10、状况好好坏不一一炳草岗的的零售类类商业总总体而言言经营状状况较好好，尤其其是全市市唯一的的大型超超市北京华华联和炳炳草岗商商业街，而百货货类物业业尤其是是经营档档次较高高商品的的物业，则较为为萧条，由此可可以看出出攀枝花花的商业业还处于于一个较较低的发发展水平平。经营状况况名称经营状况况名称经营状况况好北京华联联经营状况况较好德铭阳光光商厦炳草岗商商业街仁和新街街经营状况况一般北京华联联内店铺铺攀西建材材城德铭阳光光商业街街五十四服服装批发发市场经营状况况较差泰隆商厦厦3、专业业市场类类型较少少所谓专业业市场是是指专门门经营某某类商品品的集中中场所，经营面面积一般般在50000平平米以上上。攀

11、枝枝花市目目前的专专业市场场以五十十四的服服装及小小商品批批发和攀攀西建材材城等为为代表，而其他他类型的的专业市市场，如如家电家家居、电电脑、汽汽车等则则缺乏相相应的规规模经营营。4、没有有真正意意义上的的Shooppiing Malll集购物、休闲、娱乐于于一体的的Shooppiing Malll在国国内许多多大、中中型城市市纷纷兴兴起，但但攀枝花花似乎并并没有受受到潮流流的影响响，虽然然攀枝花花特殊的的地理位位置以及及地形特特点使其其成为一一个非常常有个性性的城市市，但SShopppinng MMalll或者攀攀枝花式式的Shhopppingg Maall仍仍然是我我们为南南国商城城定位的

12、的考虑方方向之一一。三、项目目SWOOT分析析1、优势势分析是目前攀攀枝花规规划设计计和建设设得最好好的商业业中心之之一充足的停停车位掉一层拥拥有极好好的景观观资源2、劣势势分析仁和区离离市中心心距离较较远，交交通不便便目前仁和和的人气气仍显不不足3、机会会攀枝花大大型超市市极少，而唯一一的大型型超市生生意红火火居民收入入较高，具有较较强的消消费倾向向专业市场场种类不不多仁和生态态居住区区的日益益成熟将将引发大大量消费费需求东名门俱俱乐部的的开业将将提高地地域知名名度和增增加人流流量4、威胁胁受到市中中心大型型商业的的竞争威威胁如果引进进大型超超市作为为主力店店，主力力店的租租金往往往只有普普

13、通商业业租金的的60%70000多平米米的体量量，如果果分割出出售，那那么销售售周期可可能较长长；如果果整层出出租，资资金的回回收将变变得十分分缓慢四、物业业定位基于攀枝枝花的商商业现状状以及本本案的自自身特点点，考虑虑到可行行性，我我们对南南国商城城物业提提出以下下定位：1、以大大型超市市为主导导的购物物、餐饮饮、娱乐乐之都（整层出出租为主主，结合合分割销销售）1）定位位思路攀枝花缺缺少大型型综合超超市，而而对于大大超市的的需求又又非常迫迫切；攀钢小区区、仁和和春天以以及本案案入住的的居民、仁和居居民，加加上市区区15-20%的居民民，足以以支撑大大超市的的消费；攀枝花是是个注重重生活质质量

14、，讲讲求安逸逸生活的的城市，因此对对于餐饮饮、休闲闲、娱乐乐的消费费比例较较高；一街之隔隔的东名名门经营营范围有有KTVV、保健健桑拿、游泳池池等，如如果与南南国商城城结合，二者可可以称为为一站式式的购物物娱乐主主题乐园园，也就就是Shhopppingg Maall的的形式。2）引入入业态及及租售形形式掉一层引引入咖啡啡茶座、美容美美体、健健身等物物业，出出租或分分割出售售，单套套商铺面面积3000平米米以上；二层引入入大型超超市，出出租；三层引入入餐饮、酒吧、休闲等等物业，出租或或分割出出售，单单套商铺铺面积3300平平米以上上。2、以大大型超市市为主导导的购物物、美食食中心（租售结结合）1

15、）定位位思路为了尽快快回笼资资金，采采取租售售结合的的方式。其中两两层引入入大型超超市，另另外两层层则分割割出售。由于商商铺单价价较高，所以分分割的面面积不宜宜太大，因此考考虑引进进银行、精品服服饰、文文具、眼眼镜、手手机、特特色美食食等业态态。2）引入入业态及及租售形形式掉一层分分割出售售，引入入业态为为特色餐餐饮，单单套商铺铺面积330-1100平平米；一层分割割出售，引入业业态为银银行、精精品服饰饰、文具具、眼镜镜、手机机等业态态，；二、三层层出租，引入业业态为大大型超市市。3、专业业市场（出租或或出售）1）定位位思路由于本案案体量较较大，且且距离市市中心较较远，所所以专业业市场的的类型

16、一一则要与与攀枝花花现有专专业市场场差异化化竞争，二则要要与项目目的自身身条件和和特点相相匹配。2）专业业市场类类型根据定位位思路，建议引引入的专专业市场场类型有有：以家家电、计计算机为为主的电电子城；以家电电、家庭庭装饰、居家用用品为主主的家居广场场；包括括4S、汽车零零配件、装潢美美容、养养护维修修、展销销厅的汽汽车城。3）引入入业态及及租售形形式电子城主要引引进各类类家电和和计算机机两类产产品，经经营面积积各占二二层，出出租或分分割出售售皆可；家居广场场可引引入家电电及居家家用品两两类主打打产品，如果能能引进知知名品牌牌店如永永乐、苏苏宁、国国美、百百安居等等，则以以租为主主；如很很难引

17、进进大型品品牌店的的话，则则可考虑虑分割出出售或出出租。汽车城与汽车车销售、保养、装饰、维修相相关的各各种门店店，可采采取出租租或分割割出售的的方式。五、收益益测算1、假设设条件所有收益益测算基基于以下下假设：本案开发发成本总总额为113000-14400万万元之间间，我们们取其中中间值113500万元 开发商提供。普通商铺铺租金为为20元元/平米米/月，引入主主力店（大型超超市、品品牌家电电家居）租金为为普通租租金的660%，即122元/平平米/月月 根据仁和地区商铺租金情况估算，从第第6年开开始，租租金按55%/年年的速度度递增，考察115年内内的投资资收益水水平。如果分割割出售，预计售售

18、价如下下：分割方式式面积范围围掉一层售售价一层售价价二层售价价三层售价价小面积30-1100平平米60000元/平平米50000元/平平米38000元/平平米30000元/平平米大面积300-10000平米米50000元/平平米40000元/平平米28000元/平平米20000元/平平米分层建筑筑面积：掉一层层19220.996平方方米；一一层17750.52平平方米；二层117344.455平方米米；三层层17552.668平方方米。2、各方方案下收收益水平平方案序号号定位主要业态态租售情况况租金/售售价内部投资资收益率率（%）静态投资资回收期期（年）动态投资资回收期期（8%）（年年）优劣势

19、分分析1一站式购购物、娱娱乐之都都大型超市市、餐饮饮、美体体、健身身1、2层层出租；掉1层层、3层层出租掉1层、3层220元/月/平平米；11、2层层12元元/月/平米；第6年年开始按按5%的的速度递递增16.228.04411.44优势：主主力店吸吸引人气气；租金金有上涨涨的潜力力；引进进商家数数量少，便于管管理劣势：资资金回收收周期长长；主力力店引进进存在难难度2一站式购购物、娱娱乐之都都大型超市市、餐饮饮、美体体、健身身1、2层层出租；掉1层层、3层层分割成成大面积积出售1、2层层12元元/月/平米；第6年年开始按按5%的的速度递递增；其其余楼层层出售，假设在在3年内内均匀去去化143.

20、85.5优势：在在前期可可以回笼笼大部分分资金；后期管管理工作作少劣势：主主力店引引进存在在难度；分割后后的商铺铺面积大大，总价价高，目目标客户户范围较较小3纯购物、美食中中心大型超市市、餐饮饮、小门门店2、3层层出租；掉1层、1层层分割成成小面积积出售2、3层层租金112元/月/平平米；第第6年开开始按55%的速速度递增增；掉11、1层层出售，假设44年内均均匀去化化28.882.32.8优势：店店铺面积积小，总总价低，目标客客户群范范围大；资金回回收周期期短；后后期管理理工作少少劣势：主主力店引引进存在在难度；商铺数数量多，销售进进度可能能受到影影响；引引入的商商业类型型多，经经营良莠莠不

21、齐，可能影影响项目目整体形形象4专业市场场电子城、家居广广场、汽汽车城掉1层、1层分分割成大大面积出出售，22、3层层分割成成小面积积出售假设在66年内均均匀去化化25.882.55.6优势：差差异化专专业市场场具有较较强的竞竞争力；短期内内可回笼笼资金劣势：交交通便利利程度不不高；体体量大，销售周周期较长长；攀市市居民对对新型商商业模式式存在一一个心理理接受过过程，因因此前期期经营状状况可能能不佳理理想注：1、内部投投资收益益率是指指15年年内收益益的贴现现和等于于投资成成本的贴贴现率，这一指指标值越越大说明明投资收收益水平平越高；2、静静态投资资回收期期是指不不考虑时时间价值值情况下下回收

22、投投资的年年限，这这一指标标值越小小说明收收回投资资年限越越短；33、动态态投资回回收期是是指考虑虑时间价价值情况况下收回回投资的的年限，这一指指标值越越小越好好。3、综述述在前面给给定的假假设条件件下，不不考虑风风险和不不确定性性因素，纯粹从从资金的的角度来来考虑，方案33是最佳佳方案，即2、3层引引入大超超市，掉掉1层和和1层分分割成小小面积商商铺出售售，引入入银行、精品服服饰、文文具、特特色美食食等物业业。其不不利的方方面在于于，商铺铺数量大大（约660-1100个个），虽虽然总价价不高（15-60万万不等），但是是在攀枝枝花这样样一个房房地产投投资氛围围不浓的的城市，要去化化这么多多商

23、铺可可能存在在一定难难度，销销售周期期可能较较长。方案2虽虽然内部部收益率率低于方方案3，但是规规划引进进规模较较大、档档次较高高的餐饮饮、健身身等业态态，所以以整体定定位趋向向于高档档。同时时，可售售商铺面面积大，个数少少，销售售速度有有望提高高，销售售周期比比方案22短，其其中的风风险也相相应降低低。综合考虑虑，我们们建议选选择第22种招商商方案。这两种方方案的顺顺利实施施，都必必须建立立在成功功引入大大型超市市的基础础上，所所以前期期的招商商工作以以引入大大型超市市为主。六、招商商策略大型超市市的引入入主要依依靠双方方就租金金、租赁赁时间、物业管管理等关关键内容容进行谈谈判。其其余楼层层

24、分割销销售或出出租，则则或多或或少需要要借助推推广宣传传的力量量。如果果分割成成大户型型销售或或出租，由于可可售数量量较少，所以也也是以个个别谈判判为主；如果分分割成小小户型销销售或出出租，则则推广力力度和销销售招商商工作则则应加强强。1、招商商谈判前前的准备备工作1） 招招商宣传传是招商商成功的的先导，招商手手册是宣宣传的重重要环节节招商手册册应突出如如下关键键点：A通过过地段说说明项目目未来的的获利前前景。B通过过事实列列举项目目投资商商与发展展商业绩绩与荣誉誉，突出出其在项项目所在在地的地地位。C招商商策划和和承租户户的选择择关系购购物中心心的成败败，在招招商过程程中，有有必要对对每个承承租户进进行分级级评价，预测他他们的经经营前景景，作为为店面出出租的指指导。2）准备备谈判的的依据A. 明明确谈判判目标，包括最最优期望望目标、实际需需求目标标、