2004年全国各地房地产市场研究-状况

1、物业形态电梯住宅猛增2004 年，低层、多层和小数量均有不同程度的上涨，其中低层上升尤为明显，主要是由于除了个别别墅项目开盘外，还有部分体量较大的如万贯五金机电城等专业市场面市。多层和小供应增长相对平缓，增长率分别为：15.83%和 13.01%。主要是由于去年同期，这两种物业类型供应基数较大，使得增长率变化波动情况不大。物业出现较大的下滑，下滑幅度为 78.98%，因为主城区土地资源日益缺乏造成物业供应体量下降。和去年同期比较，多层物业在楼盘数量上由去年的 33 个降为今年的 23 个，下降比例高达 30.30%，是近几年来下降幅度最高的一次。数量上下降，体量上却比去年同期有了 15.63%

2、的上升，这说明的多层供应正在朝着大规模的方向发展，如西三环的兴元嘉园和城北的华园等，规模都在 14 万平方米以上。而总建筑面积在 5 万平方米以内的新开楼盘，在数量上已经呈现大幅度的减少。电梯物业供应占到整个住宅供应总量的近三成，电梯物业近市电梯物业增长率为 13.01%，电梯物年来保持了比较快速的增长。与去年同期相比，业也保持着较快的发展速度。目前电梯物业供应主要集中在二环路内，特别是市中区，几乎供应的住宅项目全为电梯物业。这是电梯物业快速增长的主要原应。楼市实况开发投资大幅增长。今年 18 月，市完成房地产开发投资 174.54 亿元，同比增长 24.1；其中住宅投资 123.57 亿元，

3、同比增长 18，占全部投资的 70.8；非住宅投资 51.97 亿元，同比增长 44.66。上述 3 个数据都居于增长，表明楼市今年继续呈整体上扬趋势，去年以来人们担心楼市在连续 5 年高速增长之后会出现“拐点”的情况并没有出现。住宅供应缺口巨大。18 月，市商品房竣工面积为 404.16 万平方米，同比持平；商品住宅竣工面积为 346.86 万平方米，同比下降 6.9。这一数据表明，商品房竣工面积较上年同期略有下降。五城区住宅新增批准预售面积 260.15 万平方米，同比分别减少 19.23。住宅销售面积 461.30 万平方米，供销缺口达 201.15 万平方米。非住宅供过于求。18 月，

4、市五城区非住宅新增批准预售面积 127.15 万平方米，同比减少 5.61；销售面积 85.43 万平方米，同比增长 47.95，供过于求面积达到 41.72 万平方米。空置面积明显下降。截至 7 月末，市商品房空置面积为 152.8 万平方米，比去年同期下降 23.4，比上年降 60.42 万平方米（下降 28.34），其中住宅同比下降 43.1。空置 1 年以内的待销房面积大大降低，为 67.74 万平方米，所占比例由去年的 63.94下降到 44.33。商品房空置面积呈逐月下降趋势，表明市场对空置房的消化能力在增强，其中“烂尾楼”处置取得较大进展是重要原因。商品房价格涨幅扩大。从五城区来

5、看，今年 18 月，商品房成交均价 3652 元/平方米，同比增长 11.65，其品住房成交均价 3160 元/平方米，同比上涨了 11.57。商品房价格升势整体冲动，个别热点区域出现畸高现象。城西浣花溪公园周边多层楼盘，2 年前才 2500 元/平方米左右，今年猛然冲高到逾 4000 元/平方米。一些品牌开发商推出的大盘价格比同类产品高出近千元，仍然被疯抢。楼盘市场销售也是相当火爆。适宜中低收入家庭的房地产开发结构发生显著变化。今年 18 月，开发企业自筹74.17 亿元，增长 43，所占比例由去年同期的 21.14上升到 30.03；38.18 亿元，同比下降 10.8，所占比例由去年的

6、26.4下降到 15.46；台和外商投资增长迅猛。17 月台商投资 12.35 亿元，增长 91.8；外商投资13.33 亿元，增长 419。市房管局市场处处长的结论性看法是，今年房地产开发投资增幅保持稳定增长，没有大起大落的现象。济发展水平和速度原因分析有关市房地产开发投资规模与经济发展水平基本协调，不存在开发投资严重背离国民经。，楼市今年持续火爆，不是偶然现象，而是源于特殊的区位优势、深厚的经济基础、广阔的市场，是厚积厚发的结果。回顾 3 年来楼市的数据变化，可以较为清晰地理出楼市发展变化的脉络。房地产投资波动有四个方面的原因：一是过去几年的房地产开发投资增幅一直保持比较稳定的增长，现在开

7、发企业加大了对土地的购置和储备；二是火爆的楼市对开发商的刺激很大，部分开发商受此影响加大了投入；三是土地市场的整顿，原有存量土地没有动工的开发商迫于 2 年不动工即将收回土地的压力，加大了对存量土地的开发建设，从而加大了投入；四是开发商加快项目进度以控制成本，同时，信贷门槛的提高，则会使房地产企业些效应都会在短期内使投资增加。必须加快销售回款进度的压力，否则很难继续获得支持。这房价走高则主要由于成本推动、楼盘品质普遍房者的比例持续上升等方面的原因。走势、供求暂时性失衡、供应减少的预期影响和外来购处于火爆楼市之中的开发商，没有被“形势大好”冲昏头脑，他们密切关注着国家宏观调控政策和房地产的发展走

8、势。9 月下旬开幕的市第 24 届房交会特意邀请了建设部政策、课建设总行房地产信贷部总经理，就开发商普遍关心的房地产业前景和房地产信贷等题进行专题。开发商听课踊跃。面对越来越紧的宏观调控，的房地产开发企业积极应对。主要思路是：加强企业资源的整合，提高企业的竞争能力和抗风险能力；寻求合作，拿出手中的优质项目，以股权或债权的方式，积极寻求合作者，共同开发，占领市场；抓紧土地储备；寻求新的融资行业等。；等待观望，静观其变；准备退出房地产作为拥有“三中心、两枢纽”特殊区位优势的西部特大中心城市，强大的辐射和吸纳作用使其成为全省、整个大西南，甚至远达大西北广大区域众多购房者的理想居家城市。近年来，的商品

9、房一半以上被外地人买走，就是楼市极大扩展延伸的最有力证明。房地产巡展先后走进重庆、西。今年 7 月初，在意向购房达 1200 多套，当即下单实际购房 400 余套。藏和等省市还在率先推进城乡，大批郊区农民变成城市居民。郊区进程加快，城市规模迅速扩大，加上大规模旧城改造，大批拆迁居民的安置，培育了房地产市场。诸多优势的集合，使房地产市场拥有深厚的经济基础和发展潜力。市房地产市场开发投资仍将稳步增长，市场需求仍然旺盛，商品房销售将持有关分析认为，续保持畅旺，房价仍将稳中有升。而宏观调控的，特别是金融信贷政策的，将在较长时间里影响到房地产市场，导致房屋供应偏紧，房价上涨。短期内，考虑到宏观调控下开发

10、投资的实际增长、前几年新开工房屋的陆续上市和解冻等，房地产开发投资将呈现上涨趋势，房地产供应扩大。如果考虑 12 年开发周期，明年房地产的供应将比较大。而今年下半年房地产仍将保持适度增长，房价稳中有升，明年房地产供应将继续扩大，房价涨幅会适度回落。房地产投资的走势说明宏观调控已见成效从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势现实的房价变动过程必然是有涨有跌、有起有落的房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高当前房地产金融仍是的优质业务融资多元化和化是化解房地产投资风险的根本举措一、对当前房地产发展总体形势的分析(一)房地产投资的走势说明宏观调控已见成效当前，一种持“房地产过热

11、论”、“论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1-6 月，房地产开发投资累计金额为4924 亿元，与上年同期相比增长 28.7%”。认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。从图 1 中可以清晰的看出，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。图 1 2004 年以来固定资产投资和房地产投资增长速度变化趋势(二)判断房地产是否出现，关键是看是否存在真实需求认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下:首先，从潜在需求看，我国现有城

12、镇居民 4.9 亿人，到实现“”的 2020 年，我国水平将达到 55-60%，城镇居民将增长到 8 亿至 8.5 亿人。在此期间约有 3-3.5亿左右的新增城镇需要解决住房问题。这是从新增城市的住房需求进行估计。另一方面，原有城市同样存在改善住房条件的需求。2003 年末中国城镇居民人均住房面积为 23.8 平方米。根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国的进程等多方面和目前的统计资料初步测算，我国 2020 年城镇居民的人均住房面积可能要达 35 平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加 10 平方米以上。其次，从有效需求测算，不算农

13、村进城经商务工的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有 20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这 20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加 20 平方米的住房，那么中国 20%的城镇家庭是 2700 万户，每家增加 20 平方米，这个现实需求总量是 5.4 亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。第三，必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量需求。随着进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济势。2003 年年 10

14、 月，城市房屋拆迁量约为 1.4 亿平方米，占当年房地产竣工量的 28%左右。2003下发关于控制拆迁规模规范拆迁行为之后，2004 年城市房屋拆迁量有所下降。但未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“经济”。(三)房地产空置量确实是影响我地产业发展的“双刃剑”根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空置现象的存在。从图 2 中可以看出，如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量

15、较大，说明房地产的确存在空置问题。图 2商品房竣工情况和销售情况对比但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004 年 8 月底，商品房空置面积 0.97 亿平方米，同比减少 0.8%，比去年底减少 3%。这说明当前的房地产空置问题并未。认为，对于房地产空置现象，必须从两个方面认识：一方面，房地产空置占压大量，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。从图 3的对比可以看出，市近几年房地产供销两旺，不仅没有出现大量空置，连部分以前积压的房子也卖出去了，而房价表现为一路飙升；市则房价

16、比较稳定，甚至稳中有降，其中房地产空置对房价上升起到的抑制作用不可忽视。图 3 1998-2003 年、住宅价格趋势对比需要补充说明的是，对于我国的房地产空置率，不能简单套用国际上 10%的警戒线，其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。二、对房地产价格上涨的分析(一)关于房价上涨的两个基本观点1、房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨。正常情况下，房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。另一方面，不能将房价上涨的长期趋势与房价中短期的周期波

17、动趋势。在市场经济下，各行业包括房地产业都有复苏、高涨、的周期变化，只不过周期的长短、起伏不同。从长期看，房价应该是平稳缓慢增长；但对长期增长趋势的分析，不能代替对中短期周期波动的分析。长期增长趋势是在中短期周期波动中实现，在这个实现过程中，可能出现大的波动甚至是剧烈波动。房价的平稳变化只是一种理想状态，现实是房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落。理论上通过宏观调控可以减缓波动。但由于的认识具有一定的局限性，对事物的发展规律并不总能科学正确地把握，因此对调控时机、力度的把握不可能总是最优，对调控效果的评价也不宜只从短期目标出发。有时对长期房价的合理调控反而会对短期房价起到加剧波动的作用。2、

18、现阶段房价下跌不一定就是好事。目前我国城镇已有 72%以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到。特别是用抵押买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房(不仅是经济适用住房，还应包括中低价位的商品住房和)供给的措施，民。认为是完全正确的，这种结构性的降价不会有房的居(二)房价上涨的原因分析1、地价上涨推动。随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的

19、影响，造成土地出让价格的上涨，这是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度实施以来，对增加土地出让的、避免发挥了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺陷，即短期内容易推动地价上涨。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。杭州是我国最早实行土地储备制度的城市，也是地价上涨最快的地区之一。从表 1 中可以看出，2004 年第一季度和第二季度，杭州地价同比增长 51.3%和 81.3%。国家发展和、国家发布的显示，2004 年一季度 35 个大中城市有 9 个城市房价涨幅超过 10 个百分点，另外有 7 个城市土地交易价

20、格涨幅超过 10个百分点。对比这些城市可以发现，其中有 5 个都是重合的：、沈阳、杭州、宁波、天津。同年二季度，有 8 个城市房屋同比涨幅超过 10 个百分点，土地交易价格同比涨幅超过 10%的城市有 6 个，其中重合的城市有 4 个：杭州、沈阳、。见表1。可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要。表 1 2004 年一季度、二季度房价和地价上涨超过 10的城市2004 年一季度2004 年二季度房价涨幅同比超过10的城市（9 个）地价涨幅同比超过 10的城市（7个）房价涨幅同比超过 10的城市（8 个）地价涨幅同比超过10的城市（6 个）28.322.621.424.8沈阳19.6沈阳11.0沈

21、阳12.8沈阳24.7青岛16.0青岛12.5重庆14.5重庆15.014.218.116.721.612.116.2宁波11.9宁波12.3宁波19.9杭州10.5杭州51.3杭州13.0杭州81.3济南10.216.321.1大连11.8南昌36.7其中 5 个城市重合其中 4 个城市重合另外，必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质所带来的成本增加。比较上世纪 80 年代、90 年代和 2000 年以来建成的住宅可以发现，无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型，还是小区环境的营造，都有巨大的。如果说

22、以前的住宅是低档的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是中、高档的“小康型”住宅。应当引导消费者树立“不仅关注房价，更要关注房屋性价比”的观念。2、房地产供给结构变动推动。目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性是吻合的。1 至 8 月经济适用住房投资同比增长 4.4%，占开发投资的比例由去年同期的 6.2%下降到 5.0%，部分地方经济适用住房供应量减少更加明显；一些城市中低价位普品住房供不应求，部分城市中低价位的住宅所占比例不到 10%，而高价房占到 40%以上。房地产供给结

23、构的不合理推动了商品住房平均价格上升。此外，认为，必须密切关注当前非住宅物业(特别是商业物业)的供需状况。目前非住宅物业已呈现供大于求状况。有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二，2004 年一季度有 9 个省份房地产开发投资增幅超过 60%，其中主要是非住宅投资。3、多种住房需求旺盛。除了第一部分分析的自用性需求，也就是消费需求外，当前房地产市场中还存在大量投资需求。随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间雄厚，大量需要寻找投资，而景。在市场等投资目前又处于状态，这是房地产投资需求不断扩大的经济背，住宅投资比例达到 16.6%，长沙市的住宅投资比例为 16%，写字楼则高达 40%。在一定条

24、件下，局部地区的投资有可能转化为投机。目前国分地区房价飞涨，与存在投机性密切相关。以“温州购房团”为例，对当地房地产市场和房价的直接影响可能很小，但经过开发商借势、放大之后造成的影响却不可忽视，房价上涨之后反而有人跟风，进一步形成房地产投机。(三)房地产价格上涨次原因在于消费者预期改变以上主要是从成本和供求关系两个方面来分析房价。但实际上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需

25、要多少房子；而是社会普遍的经济预期。以房地产价格为例，为亚洲金融以来，的房价 6跌去了 65%。在这个过程中，无论是房子、，还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。从当前我国的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。CPI(消费价格指数)是观察和分析消费心理预期的重要指标。统计表明，2004 年 8 月居民消费物价与去年同期相比上涨 5.3%，这已是连续第 3 个月居民消费物价涨幅达到 5%以上；从环比增长看，8月居民消费物价上涨 0.7%，改变了前两个月同比上涨但环比下降的走

26、势。强劲的 CPI 上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。当前采取的调控措施主要有二：一是通过收紧房地产开发项目的供应，二是暂停农用地转非农用建设用地，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。实际上从和土地两个控制了房地产供应。从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。在这个过程中，开发商利用政策和市场信息的不对称，利用自己的话语权，通过宣扬“房

27、价还要继续上涨”的观点，进一步强化的心理预期，造成局部地区价格短期内出现上涨。三、对房地产的分析(一)房地产必然存在1、房地产业具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产必然存在。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，就具备高风险性。另一方面，房地产业所需要的大量以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产不可能单纯依赖开发商的自有，必须依靠金融工具融融业介入房地产业之后，在是必然存在的。房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此，房地产2、我地产业融资主要依靠，导致承担了大部分。从国外发达国家成房地产市场看，房地产开发来源很广，除外，还包括各种房地产投资基金、房地产等，最多不超过房地

28、产总投资 40%。而我国目前的情况是，房地产开发的三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段)每一阶段都离不开施工企业、住房抵押的支持，具体来说包括房地产开发、基本来源于等。事实上，除了开发企业自筹外，其余。据测算，目前房地产开发是吻合的。60%左右来自，这一结论和央行的分析也显然，我国目前的确存在房地产企业对的依存度过高。也就是说，目前我，一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险将转变为的地产主要是由系统来承担的。(二)房地产存在并不意味着房地产业已经“挟家金融和经济1、房地产金融仍是的优质业务。本身愿意向房地产业提供。在房地产融资过程中，不仅房地产企业是主动的，也是主动的，着房地产开发

29、的高利润。首先，商业拥有巨大的存贷差。根据央行的统计，2003 年末全部金融机构本外币存款余额 22 万亿元，比上年末增加 3.7 万亿元；另一方面，金融机构本外币余额 17万亿元，比年初增加 3 万亿元。存款数量持续大量增加，尽管同期也保持了增长，但存贷余额之间仍保持了 5 万亿的差额，说明大量处于闲置状态。因此，当前我国商业基本状况是超过 5 万亿元的巨大存差贷不出去。这就导致迄今我国开发商的供给者仍主要是。其次，愿意房地产开发的高利润。房地产业的高利润、高收益对也愿意对其融资。有巨大的，明知有风险，第三，住房抵押仍是的优质业务。国际研究表明，住房抵押的违约率一般低于万分之二，被公认为安全

30、性较高的信贷业务。从我国的情况看，住房抵押的违约率仍明显低于其他固定资产融资项目，因而住房抵押实际是商业的优质业务和为数不多的优良资产之一。因此，不能因为房地产金融体资质的优化作用。的风险性就忽视住房抵押对整2、评价中地产需要和全部资源的资产信用比较。衡量房地产不仅需要将当期房地产信贷规模与当期房地产实物资源的市场价值进行比较，还需要将总的信贷规模和全社会总的房地产实物资源的市场价值进行比较。在发达国家或者地区，通常全社有住房的总市值中有 40%以上的实际是通过“按揭”方式从借的钱。而中国的情况是，绝大部分存量，特别是通过住房获得自有住房的的房屋所有者并未向和销售的新房。借贷，目前拥有债权的住

31、房主要是最近几年开发3、房地产是否转变为依赖于国民经济整体的运行状况。房地产经济的发展不是孤立的，是与国民经济的整体宏观形势紧密联系的。1997洲首先是东南亚一些国家短期外债无力偿还引起的。房地产“”破灭只是继发。实际上，破灭的并非是房地产价格“”，而是社会经济预期。把房地产“”说成是导致的根本原因是不确切的。实际上，在亚洲之前，相关各国的经认为，只要国民经济保济、金融就已经出现了不正常的状况。从我国当前的情况分析，持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产要破灭”、“房地产经济要”。(三)依靠房地产融资多元化和化转移和分担房地产投资风险为了解决当前房地产企业过于依赖

32、的同时，还必须为房地产企业创造新的融资，在收紧对房地产企业信贷规模，通过房地产融资多元化来实现有效的风险分散。认为，拓宽房地产企业融资的关键在于发展市场化的直接融资，也就是说，最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。从国际经验看，拓宽房地产企业的融资、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过市场上市融资外，还包括企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险；具有性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房；发展房地产投资基金以及房地产投资等。另一方面，可以利用资本

33、市场，创新金融品种。例如允许把贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。允许房贷在债市上“打包”转让流通。此外，随着今后房地产为化解的投向由开发转向个人按揭消费，个人抵押的化将成的有效途径。国家测算的房地产开发景气指数表明：6 月份“景气指数”为 105.18房地产开发市场呈现点，比 5 月份回落 0.74 点，比去年同月回落 1.86 点，今年以来，明显的“高开低走”态势。1 月份“景气指数”达到 107.75 点，高于 2003 年末的水平，此后指数略有回落，特别是 3 月份以后，由于国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度对房地产开发市场的影响十分显著。地产开发偏紧发展房地产行

34、业 2004 年第二季度分析显示：2004 年房地产投资增长幅度逐月降低，16 月份增长幅度已经低于 2002 年和 2003 年同期的增长水平，表明自去年以来国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。16 月份，房地产开发企业来源增幅比一季度降低 20.4 个百分点，特别是流动逐月负增长。在来源中国内和拖欠工程款的明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要来源。16月份，房地产开发企业到位7602.8 亿元，比上年同期增长 32.8，增幅比一季度降低 20.4 个百分点。其中国内1667.7 亿元，同比增长 12.1，占全部来源的21.9；企业自筹2352.9 亿元，同比增长