科技谷项目整体定位报告课件

1、1打造廊坊多元复合办公聚集区 开启中科商务服务新纪元廊坊科技谷项目整体定位与物业发展方向11项目本体分析及开发目标解读3市场机会及客户分析4案例研究5整体定位与发展战略报告汇报内容：6经济测算2宏观经济背景及城市规划分析一、项目本体分析及开发目标解读项目位于廊坊市中科科技谷园区内。距市区8公里左右，约15分钟车程。距万庄新城6公里左右，约10分钟车程。距大学城9公里左右，约15-20分钟车程。距廊坊火车站10公里左右，15-20分钟左右。距京津塘高速出入口约10公里，距104国道3公里左右。科技谷位于廊坊市北部，与廊坊市区及北京产业重地亦庄、通州等地交通联系便捷，对内、对外均有强势的交通优势，

2、利于企业办公和产业发展万庄新城市区9公里左右大学城京津塘高速公路104国道廊坊开发区区位及交通亦庄通州六环京津唐高速科技谷会所已竣工使用，孵化器、中科热物理所等项目建设中，已经出让700多亩土地，同时，园区东部有一部分未拆迁土地。123456789101112131415161718 在建项目园区现状未出让土地统计商金居住用地214.479亩科研用地1168.931亩住宅用地1090.492亩序号企业名称占地面积工程情况1科技谷会所、孵化中心50.997亩科技谷会所已竣工，孵化中心在建2中科院工程热物理所50亩在建3中国制泵造纸研究院50亩在建4中科院过程所新材料基地53.598亩9-15日开

3、工5中科院过程所能源基地39.533亩9-15日开工6亿峰中科孵化器(精英创业园)119.7亩9-1日开工7中科院行政管理局50亩9-15日开工8四环医药60亩9中科院理化所研发中试基地62.642亩9-15日开工10中科院理化所研发中试基地62.964亩9-15日开工11计量院-在建12中油嘉昱28亩在建13大地工程检测技术开发公司10亩在建14东方华智研发中心20.81亩9-15日开工15河北讯成网络应用技术创新基地30亩9-1日开工16盛世嘉华文化创意产业基地20亩10-10日开工17嘉德宝业科技创新发展基地28.397亩9-10日开工18荣达通讯10.06亩-总计18块出让土地746亩

4、-在建项目在建项目中科科技谷已出让土地700多亩，已确定入园企业有18家，其中中科院相关院所达到六家入园企业项目属性界定优势劣势区位及交通条件园区临近北京，具有承接北京相关产业转业的先天性优势；临近104国道、京津唐高速等重要交通干道，对内对外通达性好，利于满足企业选址要求； 定位及品牌定位为2.5代产业园，采用先进的规划理念，10分钟生活圈理念对客户具有很大的吸引力；6所中科院院所的入驻，快速提升园区的品牌效应及影响力；杉杉集团自身的品牌效应及实力，为客户的投资提供了保障； 相对较低的价格优势 廊坊远郊区、北京辐射圈内交通条件优良但缺乏人气的科研用地项目项目优劣势项目属性界定项目优劣势分析及

5、属性界定区位偏远，与城市核心区距离较远，区域认知度不够基础建设未完成，部分土地拆迁、三通一平未完成园区配套缺失，人气不足，包括居住配套、基础生活配套均进度较缓园区现状荒芜，整体形象一般，与园区整体规划差异明显土地属性问题：科研教育用地，体制内的常规变现方法受限较大开发商目标解读目标分解核心目标限制条件通过109亩教育科研用地找到高利润回报且具备复制推广价值的盈利模式，以期运用于后续1000多亩同类型用地的开发基于园区的整体定位产权50年年限的工业用地，政策限制具有市场可实现性且能带来高利润回报1000亩能推广企业独栋写字楼厂房生产+办公综合体公寓、宿舍目标一：锁定具有市场、政策可实现性，能持续

6、开发产品形式目标二：挖掘项目的核心竞争力区位理念低密度办公、环境成本优势配套交通政策优惠二、城市宏观背景分析1、宏观经济背景分析2、城市规划研究第一阶段第二阶段条件政府主导，旧城拆迁改造；品牌开发商进驻；城市配套逐步完善；路网体系升级，交通加强；政府招商引资，大的企业单位入驻；特征城市中心开始形成；居民视野及消费观开始转变，与一线城市对接；市场出现两极分化，价格平台不断突破；外来人口不断涌入，人口结构发生改变；城市面貌焕然一新，经济快速发展；居民收入水平不断提高，幸福指数增强；过渡阶段，为打开外向型市场做准备，廊坊当前所处阶段廊坊未来的发展阶段类比唐山政府主导品牌开发商入驻产业结构调整交通条件

7、改善“三年大变样”工程，以旧城拆迁改造方式为主，土地迅速放量。“四大功能区”的新城建设。万达广场的进驻，带来内城的更新，形成一次传统城区的复兴，促使住宅价格平台过万元；渤海新世界与橙天嘉禾国际影城、戴德梁行，作为唐山西部商业焦点的地位被进一步奠定 曹妃甸成为唐山未来最重要的经济增长点，带来经济由能源向空港物流转型；2007年3月12日，新首钢在曹妃甸正式开工建设；2007年，曹妃甸港区勘探出储量达10亿吨大型油田；唐山湾大规模开发建设将成为环渤海崛起的核心发动机。唐曹高速08年建成通车，唐山至曹妃甸车程缩至40分钟。京、津至曹妃甸距离分别缩短至220公里和120公里。京唐城际铁路计划2013年

8、竣工，届时京唐通行时间缩至30分钟。内向型外向型城市发展阶段廊坊当前的发展阶段与曾经的唐山呈现相似特征，处于由内向向外向型转型阶段近年来廊坊GDP总额、人均GDP保持快速增长2002至2007年，廊坊市GDP呈快速增长趋势；2008年受金融危机影响，GDP增速有所放缓，但增长率仍达11.8%，高于10.1%的河北省平均水平，2009年保持稳步提升趋势。2009年，廊坊市人均GDP增长率将近10%，2009人均GDP值达2.84万元，是2002年1.08万元的2.6倍。城市经济廊坊市人口增长情况自04年至08年，人口净增加21.1万人。其中外来人口增长达6.9万人，占人口增长比重为33%；廊坊市

9、就业人口结构当中低层次人口占绝大比例，其中高中及高中以下学历的占68%，本科及本科以上的仅占14%；拥有高级职称的只有10%人口结构随产业结构变化而来的外来人口与新出生人口数逐年增加，但从就业人口结构中低层次人口占绝大比例廊坊市就业人口文化程度廊坊市就业人口职称程度“金字塔”型结构廊坊市第二产业占社会总体经济水平总量较大，管道局管理层、下县私企老板等处于财富顶层；城区个体业者、公务员及企业中层管理人员处于财富中层。管道局相关、IT、金融、会展、商务服务等收入水平最为突出。2009年1-9月廊坊城镇居民人均工资累计为21600元，月均2400元。第二、第三产业从业人员人均收入水平整体差距较小。2

10、009年1至9月廊坊市分行业平均工资累计对比管道局中层以上领导、下县私企老板、政府企业高层公务员管道局职工、城区个体户、公务员、医生等白领、教师、工人等财富结构财富集中与管道局管理层、私企业主和政府高干；各行业收入水平整体不高，差距较小产业空间布局形成两带一轴一中心的产业格局 ，承接北京、天津产业转移“两带”，即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带；依托留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园区，沿廊泊公路建设环天津产业带；“一轴”，即依托永清、霸州、文安、大城等工业园区，沿规划建设的廊沧高速公路建设特色产业轴；“一中心”，即

11、发展城市经济，提升城市的综合竞争力和辐射带动力，使市区不仅成为全市的政治文化中心，而且成为名副其实的经济中心通过“两带一轴一中心”格局的构建，增强对京津产业转移的承接能力，提高对项目投资的吸附能力，强化对产业聚集的支撑能力，进而从整体上加快我市与京津产业融合的步伐，加快我市县域之间、城乡之间的整合步伐，在空间上实现全市产业的协调快速发展产业格局廊坊市以第二产业为主导，在产业规划中力争形成“二三一”产业发展格局，壮大第二产业，加快第三产业发展是目前的产业发展方向2009年廊坊市三产结构中，二产占比54%，第二产业增加值626.0亿元，增长11.4%；第三产业增加396.3亿元，增长12.5% ；

12、“二三一”产业发展格局，通过大力优化第一产业，壮大第二产业，加快第三产业特别是现代服务业的发展，形成以高新技术产业为主导、以现代制造业为支撑、产业特色明显的产业体系；优化第一产业，突出科技兴农、绿色生态和食品安全，加快现代农业发展；壮大第二产业，一是加快发展高新技术产业，大力发展电子信息产业；二是改造提升传统产业，积极推广运用信息技术和先进适用技术，加快信息产品与传统产品的融合，以市场为导向，推动食品加工、汽摩配件、建材、木材加工及家具制造等传统产业在研发、设计及工艺技术等方面的创新与变革；加快第三产业，一是大力发展现代服务业，重点发展现代物流业、信息服务业、会展旅游、房地产业。二是面向京津市

13、场，在廊坊市区筹划建设一个集购物、休闲、娱乐、商住为一体的多功能、全方位的大型摩尔购物中心。2009年廊坊市三产结构廊坊产业结构变化主导产业产业发展总的定位是：坚持“以高科技、外向型为主导，现代制造业和新兴服务业并举”。重点发展电子信息、汽车零部件、金属制品、木材加工及家具制造、食品加工与制造、会展旅游等六大主导产业 廊坊市在发展二产的基础上，以高科技、外向型为主导方向，做强六大主导产业，同时发展新兴产业社会财富呈金字塔型结构，整体收入水平不高，仅管道局、私营企业主和部分从事新兴产业者财富水平较突出城市经济增长较快，处于一个由内向型向外向型转型的一个过度阶段人们对经济发展前景看好，整体消费信心

14、增加，但消费层次较低社会消费产业结构升级带来大量外来人口，房地产市场存在大量刚性需求人口变化经济发展财富结构宏观经济小结以二产为主，形成六大主导产业，承接京津产业转移产业结构二、城市宏观背景分析1、宏观经济背景分析2、城市规划研究京哈京沈京津塘京开京承0.5小时交通圈廊坊固安香河燕郊大厂1小时交通圈廊坊城市定位：京津冀城镇群重要区域中心城市，承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城；近几年间廊坊先后兴建了国际会展中心、国际展览馆、华日展馆等一批现代化展馆。 廊坊已经举办了中国国际管道展、东北亚暨环渤海国际商务节和中国北方农产品交易会等一批展会，以及环渤海合作机制

15、会议、东北亚暨环渤海国际合作论坛等具有影响的会议。 廊坊在京津冀城市群中的优势：地处京津之间，距离京津较近，处于京津冀城市群核心地段；交通运输便利；城市可开发空间较大，有利于商务服务、会展、高科技工业发展。北京天津城市区位位于京津冀城市群核心地带，承接京津冀城市圈部分职能及相关产业的转移作为连接京津的枢纽城市，“京津冀经济一体化”战略，使得廊坊发展进入快速通道京津冀经济一体化京津廊交通运输一体化 京台高速公路廊坊段工程北京至台北高速公路廊坊段项目估算总投资约为50.3亿元，全长约53公里。该项目起自廊坊市火头营(京冀界)，接拟建的北京至台北高速公路北京段，止于廊坊市穆家口(冀津界)，接在建的北

16、京至台北高速公路天津段。电子信息产业及服务业中的机遇作为京津走廊，与两地交通便利，但投资、生活成本较低，对企业来说节省成本的同时还能充分利用京津的技术和人力资源；服务业方面，由于廊坊自身重工业少，环境条件明显好于周边地区，在发展舒适型生态黄金为特点的周末休闲旅游、文化娱乐方面有很大优势。廊坊市区至首都国际机场客运专线将于10底开通，将投入10辆大巴车接送乘客。北京公交引入万庄路线已于8月底开通；北京公交引入永清运营线路已基本确定，年内有望开通。 北京廊坊天津保定石家庄唐山张家口承德战略规划利好空间布局：三点组团 形成市区服务密集生产区，即通过发展现代服务业，形成财富流通中心和城市的决策、管理与

17、指挥中心； 开发区的资本密集生产区，即以高新技术产业为主导，形成财富的创造中心； 万庄的知识密集生产中心，即以万庄为主体，结合清华科技园，通过建立科研、高新技术产业化与风险金融一体化模式，形成廊坊市社会经济发展的动力中心。此外，结合龙河的改造与开发，聚集艺术产业，形成廊坊市的艺术之城；城市定位：京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地，园林式、生态型、宜居名城。 整体规划整体布局呈现三点组团模式，各个组团功能相对明确一轴：即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、游玩休憩的最佳区域。

18、一廊：即京沪高铁景观生态廊，这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。两环：即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。八中心：即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。文化休闲中心体育中心会展中心市民广场周各庄商务区城市商业中心区交通枢纽中心光明商务区龙河次中心城市规划廊坊城市新框架：“一轴一廊两环八中心”“三年大变样”工程：拆迁整治、旧城改造、新城开发三大战役同时推进；09年全年完成基础设施投资158.8亿元；启动7个城中村和光明片区、银河桥棚户区改造，完成拆迁225.7万

19、平方米，腾出土地3853亩；实施了迎宾大道提升改造，完成新华路立面改造、和平路绿化提升等12项城市精品工程；城市规划改造：廊坊市规划了“一轴一廊两环八大中心”的城市功能空间主框架 ，新的行政中心将迁往广阳区尖塔附近；城市改造在政府的主导下，廊坊市进行大规模的城市拆迁改造，未来几年内整个城市面貌将会发生巨大变化，提升廊坊市对外吸引力城市规划小结位于京津之间，具有承接两地产业转移的先天性优势廊坊市不仅仅是被动承接两地产业转移，而是通过城市环境打造、城市营销、交通规划等多方面主动吸引两地相关产业规划利好城市区位京津一体化发展战略为廊坊市的快速发展提供了新引擎战略契机三、市场机会及客户分析1、廊坊工业

20、地产市场分析2、廊坊办公物业市场分析3、北京工业地产市场分析4、客户分析永清工业园永清台湾工业新城中高光彩生态产业园永清片区固安片区固安工业园廊坊市依托其区位、交通、人才、市场等优势，大力发展园区经济，周边有大量产业园项目。市区周边永清、固安等地，也有成熟的工业园项目。清华科技园龙河高新区安次工业园廊坊经济开发区国际会展中心华为基地中科廊坊科技谷万庄生态新城市政府新址从廊坊市的规划及目前园区发展可以看出，市区周边园区，南部靠近天津，大力发展工业，北部靠近北京，依托其良好的环境，大力发展高科技产业。同时，其经济开发区已经呈现一定的产业规模，在目前的基础上，政府大力发展会展经济，为廊坊市的产业发展

21、开启新的引擎。廊坊市政府鼓励各区县，发挥廊坊市“半小时上京下卫”的地域优势，依托其目前处于价值洼地的成本优势，大力发展园区经济。固安、永清等区县均已开发出高品质，意识领先的优秀园区。廊坊市的园区经济正处于蓬勃发展阶段。分布格局项目清华科技园龙河高新区永清工业园固安工业园园区规模总规划占地13000亩，目前园区内，标准厂房10栋，研发中心5000平米，研发办公大楼及配套，24000平米总占地28平方公里总规划面积24平方公里，一期开发8平方公里，二期开发16平方公里。园区总占地16平方公里，园区分为南、北两个片区，各占地8平方公里。开发模式企业主导政府+企业政府+企业政府+企业招商形式出租写字楼

22、、出租厂房出让土地为主，有一部分标准厂房出租土地出让和厂房出租出租厂房租金/价格写字楼：1.2-1.5元/天/平厂房： 0.72元/天/平土地：20万/亩厂房：0.7-1.2元/天/平厂房租金：13万元/年土地出让： 16-20万元/亩土地出让：16-20万/亩厂房租金：0.45元/平方米/天限制条件-土地出让要50亩以上-企业固定资产南区120万元，北区100万元。招商情况招商情况良好，但入住率较低2010年的土地出让指标已经用完，上半年招商10几个企业2010年上半年就与10多个项目达成签约协议北区为中小型企业，南区为大型企业，05年开始招商，现基本招满。典型企业清芯光电股份有限公司、同方

23、川崎空调设备有限公司等富士康、中建二局等南玻、华兴、嘉宝莉、美思、香港百莱玛、北京广厦等京东方（河北）移动显示技术有限公司、北京东方信联科技有限公司等廊坊市周边的产业区，以发展制造业为主，以富士康为代表已形成一定品牌知名度，项目招商状况良好项目概况廊坊市工业地产市场分析廊坊工业地产市场主体供应为大型工业园，以土地出让获取利润的模式为主，进行二级开发的竞争环境相对宽松，通过细分客户群，进行差异化竞争，能获取一定的市场机会。整体供应：廊坊工业地产市场以政府+企业为主导的大型工业园为主，定位于高科技产业发展的园区较少，竞争环境相对宽松；产品供应格局：各大型工业园供应以粗放的土地出让形式为主，盈利方式

24、相对单一，独栋、花园办公等产品存在市场空白；品牌效应：廊坊现有工业园已聚集了部分知名企业入住，形成了一定的产业基础，同时在市场上形成的良好口碑为整体营商环境的改善带来了一定机遇；租售市场表现：土地出让平台价格在20万/亩左右，市场表现良好市场风险分析：市场机会分析：产业环境：廊坊目前缺少发展高科技产业的教育、科研及产业基础；竞争环境：清华科技园主要以吸引高科技企业为主，与本项目存在竞争关系租售市场：低廉的土地价格吸纳了大量具备购买实力的优质企业客户。三、市场机会及客户分析1、廊坊工业地产市场分析2、廊坊办公物业市场分析3、北京工业地产市场分析4、客户分析廊坊写字楼项目较少，主要集中在广阳道、新

25、华路、第六大街至第八大街区域。写字楼企业自用的占比较多。第六大街为写字楼+商业+公寓的综合项目。商务大厦、峰尚中心、博泰评估楼、交通规费业务楼是纯写字楼。新兴大厦、中太大厦为酒店+写字楼的综合体，写字楼共用酒店的大堂与配套。交通大厦天利得益尚都金茂商务大厦新兴大厦建业大厦中天广场金桥大厦博泰评估楼中太大厦管道大厦交通规费业务楼际华大厦第六大街峰尚中心企业自建自用出租/出售廊坊办公物业市场以中心区写字楼供应为主，集中分布于广阳道、新华路、第六大街到第八大街区域。大部分写字楼为企业自建自用，少部分租售。分布格局项目天利得益第六大街尚都金茂中心商务大厦规模总建筑面积4万平方米，包括1栋3万平方米的写

26、字楼和1栋1万平米的酒店，酒店共20层。写字楼首层5.1米，2层4.5米、3-20层3.9米、共306套。总建筑面积123029 ,总共4栋楼，1、2号公寓，3、4号写字楼。地上6层，地下5层。总建筑面积30000平方米，可租售面积21000平方米。由A、B、C座组成，A座共14层，B座7层、C座5层总建筑面积5400平方米，可租售面积4200平方米单层面积1900平方米面积区间40-134平方米89-640平方米70-110平方米170300公共区域大堂面积100平方米，面砖，简装电梯间4平方米左右，普通精装修。没有大堂。电梯间4平方米左右，普通精装修A座大堂100平方米，层高米，、座没有大

27、堂。面砖，普通精装修。电梯间4平方米左右，简装。大堂面积300平方米，层高米，面砖，新奥项目当售楼处。电梯间5平方米左右，普通精装修停车位停车位地上96，地下39个。地上停车免费。地上停车免费，地下停车300元/月。地下停车位593个没有停车场没有停车场外立面石材+玻璃幕墙面砖玻璃幕墙为主面砖，普通精装修设备设施中央空调、玻璃幕墙，四部电梯，品牌为三菱中央空调、内部电梯1部A座2梯4户，B座2梯19户中央空调、内部电梯2部物业档次中高端中端低端中高端项目概况1廊坊市写字楼整体产品水平一般，没有高端的写字楼，1、2层基本作为底商使用，前广场、大堂、电梯间等公共空间品质较低项目中太大厦际华大厦新兴

28、大厦建业大厦规模总建筑面积28000平米，建筑高度60.5米，地上建筑层数17层，层高3.3米，标准层面积1090平米。总建筑面积12290平米，可租赁面积9218平米，共14层，层高3.3米。总建筑面积4100平米，可租赁面积2300平米。总建筑面积近4万平方米，楼层为23层，物业管理费1.5元以上。面积区间1201000平方米100600平方米100500平方米公共区域大堂10米挑空，酒店式装修，与酒店公用大堂。电梯间4平米左右，一般装修。大堂6米挑空，普通装修。电梯间3.5平米左右，一般装修。大堂5米挑空，普通装修。电梯间3.5平方米，普通装修。大堂独立酒店式大堂 ，8米挑空大堂电梯间4

29、.5平方米，普通装修。外立面面砖和玻璃。面砖面砖石材设备设施中央空调，5部通力牌电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。中央空调，富士达电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。中央空调，5部电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。8部电梯，室内配设分户空调物业档次中高端中高端中端中高端项目概况2普遍不注重写字楼的品质，物业服务水平较低廊坊写字楼市场销售速度较快，市场表现良好；其中，客户以本地投资客为主，企业自用客户相对较少，且以本地中小企业为主。销售市场项目天利得益尚都金茂第六大街建业大厦开盘时间2009年1月1日2005年10月1日2008年11月20日2009年11月总体量4万平米3万平米6万平米4万

30、平米销售现状售罄售罄售罄已售85%销售速度约3000平米/月约3200平米/月约3400平米/月面积区间40-134平方米 70-110平方米89-640平方米均价8700元/平方米（09年7月）4100元/平方米（05年）8000元/平方米（09年）8400元/平方米（10年）总价35-117万元29-45万元71-512万元客户投资客占80%，均为廊坊本地人。本地投资客为主。本地投资客和中小企业为主。以中型公司和投资客为主。廊坊写字楼市场整体出租率较高；其中客户以中小企业为主，本地政府机构及全国性企业的廊坊分支机构是重要组成部分；行业以贸易、咨询、金融保险为主项目客户出租率点评天利得益政府

31、自用办公占比居多。出租率90%市政府搬迁，抓住了市场机会。第六大街以中小企业为主出租率40-50%属于较为弱化的写字楼，入口设置较为隐秘，产品水平一般。尚都金茂中心入驻企业来源：贸易20%，咨询14%，工业12%，服务11%出租率70%-80%左右。产品品质一般，没有物业，致使租金很便宜。商务大厦入驻企业来源咨询20%，贸易20%，保险20%。出租率80%。形象好，位置佳，产品品质良好。单层面积小，适合实力型企业整层使用。中太大厦入住企业以中太下属公司为主，出租部分整层租赁客户较多。出租率100%只租一年，写字楼共用酒店大堂和物业，产品品质好，有前广场际华大厦金融业客户为主，中国人寿占6层，人

32、寿财产保险占1层，房地产公司占2层，国投占1层，整层租赁客户居多。出租率90%只租不售，客户相对单一，多为大客户，物业管理完善新兴大厦中国平安保险、中国电信和饭店为主，大客户居多出租率100%只租不售 租赁市场廊坊写字楼市场租金水平在1.11.5元/平方米/天之间，产品品质和物业服务是影响租金水平的重要因素广阳道新华路其他区域元/平方米/天1.11.21.31.41.51.6天利得益商务大厦尚都金茂中太大厦际华大厦新兴大厦第六大街 较高租金租赁市场峰尚中心低租金未来写字楼增量近一两年廊坊市商业金融用地土地出让面积达到38万平方米，建筑面积预计达到100万平方米左右，潜在竞争激烈区位占地面积（平

33、方米）容积率建筑面积（平方米）用途出让年份和平路西侧、文化艺术中心北侧643673.0193101 商业金融2009和平路西侧、文化艺术633443.0190032 商业金融2009廊坊市爱民道南侧，文丰路东侧，新华路西侧5767.7384.023071 商业金融2009南外环以南，龙河以北，银河路以东，常甫路以西801511.8144272 商业金融2009开发区华祥路西侧，汇源道北侧43920.0743.5153720 商业金融2009廊坊市光明西道以南，西外环以东22855.14272.557138 商业金融2010新奥艺术大道北侧、和平路东侧64615.89733.0193848 商业

34、金融2010光明西道北侧、育才路西侧39958.66453.21128267 商业金融2010廊坊市爱民道以南，文丰路以东1360.0683.54760 商业金融2010合计1088209 核心地段+产品品质+交通便利【区域价值】:位于写字楼分布最多的广阳道上。 【周边现有资源】：临近际华大厦、新兴大厦等多个写字楼，周边配套不够完善。【总体点评】：高品质、未做推广但销售速度很快，投资价值高。建业大厦在大堂、外立面等方面超出廊坊平台水平。销售状况2010年开盘，目前已销售85%价格8400元/平方米客户构成投资客和中型企业各占50%核心卖点廊坊市目前唯一的准甲级写字楼客户关注要素区域位置、产品品

35、质、升值潜力。核心地段+产品高端+交通便利【区域价值】：位于较为成熟商务区爱民东到与新华路的交叉口。【周边现有资源】：与交通大厦、尚都金茂和商务大厦相邻。周边配套较为齐全。【总体点评】：停车位较少，交通方便，区域位置好，形象高端。天利得益市政府搬迁，抓住了市场机会。销售状况2009年1月1日开盘，目前已全部售罄，月均销售速度3333平方米/月。写字楼产权50年，酒店产权20年。投资返租，写字楼承包金8%，酒店承包金15%。单层1400元/平方米。价格均价8700元/平方米，总价区间为35-117万元。租金1.5元/平方米/天。客户构成投资客占80%，客源主要以本地政府机关为主。核心卖点地理位置

36、优越，交通方便，项目档次较高。客户关注要素地段位置、产品品质、交通便利性、升值潜力。核心地段+规划利好+交通便利【区域价值】：位于较为成熟商务区爱民东到与新华路的交叉口。 【周边现有资源】：与交通大厦、天利得益和商务大厦相邻。周边配套较为齐全。【总体点评】：区域位置好，交通方便，租金低，没有物业管理，装修水平低，电梯过少。尚都金茂产品品质一般，没有物业，租金便宜。销售状况2005年开盘，A座满租，B、C座出租率偏低，出租率70%-80%左右。价格均价4100元/平方米，租金1-1.1元/平方米 /天。客户构成入驻企业来源：贸易20%，咨询14%，工业12%，服务11%。入驻企业品牌：廊坊市城乡

37、规划设计院、安利（廊坊）联合中心、中国人寿保险等核心卖点租金便宜、区位好、交通方便。客户关注要素地段位置、交通便利性、升值潜力。核心地段+知名品牌【区域价值】:位于城市步行街核心位置。 【周边现有资源】：临近第五大街、第四大街。周边配套设施不够齐全。【总体点评】：物业管理好，交通方便，商业氛围不浓厚。第六大街属于较为弱化的写字楼，入口设置较为隐秘，产品质量良好。销售状况2008年11月20日开盘，目前项目以全部售罄，物业费1.5 元 /平方米/月。价格均价8000左右，租金1.3元/平方米/天。客户构成主要以投资客为主，商户以本地为主，北京商户逐年递增。企业入驻率40-50%，以中小型企业为主

38、。核心卖点地理位置优越，交通方便，知名品牌客户关注要素开发商品牌、产品品质、升值潜力。廊坊市办公物业市场总结廊坊低密度办公物业存在市场空白，且核心区写字楼市场未来竞争激烈，随着市政府北迁、万庄新城开发等形成的城市重心北移，项目所在区域的城市价值将逐渐凸现，区域办公物业市场长期来看存在一定市场机会 。整体供应：办公物业市场供应以中心区写字楼为主，郊区化低密度办公存在市场空白；整体水平：办公物业市场处于商务市场的初期阶段，整体产品水平较低，具备一定市场机会；租售市场：市场表现良好；销售价格在8000元/平米左右，销售速度在4万平米/ 年；租金水平在1-1.5元/天/平米，出租率在80%左右；未来趋

39、势：商务市场需求逐步放量，对产品品质、项目形象的需求逐步提升。市场风险分析：市场机会分析：整体供应：廊坊核心区未来的写字楼供应量较大，市场竞争愈发激烈；客户：写字楼市场购买客户以投资客为主，使用客户以本地中小企业为主，承受能力有限；政府机构、大企业的分支机构承受能力较强，但数量有限且对形象、配套要求较高；三、市场机会及客户分析1、廊坊工业地产市场分析2、廊坊办公物业市场分析3、北京工业地产市场分析4、客户分析北京工业地产市场呈现郊区化、低密化、生态化、集群化，郊区企业总部、个性独栋类办公物业开始大量出现郊区集群化：企业总部在郊区的聚集是北京目前总部经济发展的新特征。中关村科技园区海淀园、丰台总

40、部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，顺义空港商务区、常营非中心和西山片区也逐步发展。生态低密：丰台总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。各个园区（或项目）积极打造低密生态商务办公氛围；个性化独栋：亦庄联东U谷为企业提供多功能通用标准厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生活、商务配套设施。空间自由组合：BDA国际企业大道II的16栋独栋建筑，与传统不同，为每个入驻企业提供专属的独立办公空间。建筑的灵活性体现在空间可自由拆分组合。亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域

41、西山片区中关村海淀园区域分布格局国家高科技产业的摇篮和大脑，聚集了大量、各种规模的高科技企业，产业基础强，氛围浓厚，政策优越项目永丰产业基地中关村东升科技园基本情况永丰产业基地分为四个工业科研区、一个公共中心服务区和一个生活居住区。其中工业科研用地207公顷，公建用地26公顷，居住用地39公顷，集中绿地60公顷，市政道路用地121公顷，总绿地率35，总容积率0.93 ，区域内以土地出让为主， 近期开发独栋产品占地面积15万平米，建筑面积12万平米，规划总部基地、高科技产业研发基地、中试及创业孵化基地、高新科技成果展示及相关配套服务四区一体产品面积3800-5000平米100-10000平米价格

42、厂房出租2.2，写字楼均价1万（只售不租），独栋1.3万租金3元/平米/天销售状况一期出让土地，二级开发产品未开售只出租客户状况园区内安泰科技、用友软件、大唐电信及航天时代电子等130余家企业的入驻，基地形成以新材料产业为基础，以电子信息产业为龙头，电子信息产业与新材料产业为龙头的发展模式 北京颖泰嘉和科技股份有限公司区域成熟度、产业氛围、产业政策、区域配套、区域环境依托资源13000元/平台价格电子信息行业等高科技类公司客户情况亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村中关村区域依托周边生态环境，实现生态办公，未来往创意产业、数字娱乐产业方向发展，但目前产业氛围较

43、弱项目西山赢府中间建筑 西山汇基本情况占地面积7.2万；建筑面积8.15万平方米 层高也在3.6米以上 ；容积率0.84 ；绿化率34.7%，净层高4.1占地21万，建面30万，容积率1.13，绿化率30%占地面积13.5万平米，建筑面积26万平米产品6幢4层高的独体建筑围合而成 ；叠拼式工作室、联排式工作室 8-12层写字楼产品面积A座地上面积17211平方米，B座8200平方米，C座10751平方米，D座9434平方米，E座1512平方米，F座1312平方米，A、B座之间的中庭面积952平方米， 150-500平方米工作室，层高3.6米以上6000-20000价格15000元/平米3200

44、0元/平米 整栋或整层出售，17500元/销售状况依靠蓄客售出ABC三栋，万平米以上的大面积独栋一期主要产品为170-500平米的联排、叠拼、院落式创意工作室 尚未开始销售客户状况亿阳集团、中铝国际等实力型客户针对创意产业人群、个人工作室，包括SOHO办公的客户群体 ，二期面向高科技企业高新科技、影视动漫、文化创意类公司（开发商与管委会合作招商）西部周边自然环境依托资源15000-00000元/平台价格客户情况实力型客户创意产业类客户亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村西山区域北京最早低密度总部办公区，总部经济的先行者，依托产业氛围和成熟度，产品设计合理取得了

45、较好的市场实现项目总部基地总部国际基本情况丰台科技园二期产业基地内, 占地65万平方米，建面145万平米；一期20万平米，二期25万平米，三期60万平米，四期40万平米 （三期包括4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓，每套面积30-50平米），共500多栋，容积率1.59，绿化50%总占地118432.59平米；总建面212880平米 ；分两期开发，一期99659平米，二期113221平米，一期34栋已交房，二期的西侧18套也交房，东侧24套在售，还有6套产品形式6-12层（1-3期），15层（四期）48层建筑单体，楼间距9-10米产品面积1200-6000（1-3

46、期），4000-16000（四期）户型面积为1000-4300平米 /栋价格18000元/平米13500元/平米，一次性97折，几乎客户都是一次性付款。租金2元/平米，其中需求500平米的较多。上门量2-3组/天，成交1-2套/月，1000多平米的卖的最好销售状况分4期开发销售，前三期已经销售完毕，四期2007年开始销售，共54栋，目前剩余一栋16000平米二期的西侧18套也交房，东侧24套在售，还有6套客户状况一至三期50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业，30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处10%外企。如中国质量认证中心、长征火箭技术股份有限公司

47、、中船重工中南装备有限责任公司、北京银行总部基地支行、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份有限公司等。四期主要是实业和金融服务业。成交客户中大国企占20%，集中面积在4000以上，1000-2000中小企业为住，没有明显的行业集中度。客户会和亦庄对比，买这边的多数是因为环境。区域成熟度、产业氛围、产业政策、区域配套、区域环境依托资源13000-18000元/平台价格转制型国有企业为主，明星型民营企业客户情况亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村丰台区域凭借区域发展定位、政府强势引导，发展日渐成熟，大企业拉动效应明显，目前依然存在交通距离远，配套缺乏的问题，已逐

48、渐向外围区域扩展项目BDA国际企业大道 嘉捷科技园汇龙森基本情况一期占地10万平方米，总建面7.7万平方米，容积率：0.77，二期占地面积约5.4万M，总建筑面积约18万M 占地面积一期西区100亩；二期东区60亩，容积率1.0，使用率70%左右占地面积50078平米，建筑面积95190平米，容积率1.5，使用率85%产品形式一期3、4层小独栋，43栋，二期共4栋集中办公，12栋7层、9层独栋4-6层独栋办公楼分2期开发，目前在售二期11栋独栋，4栋写字楼只出租产品面积一期主力户型在2000-4000平米 /栋，二期主力4000-12000平米 500-800平米4层：1500-1700平米；

49、6层：5000-6600平米3400-6000平米价格8000-12000元 /售价7000元/平米左右；租金2元/平米/天左右8600元/平米，一次性付款优惠2-3个点销售状况一期04年9月开始销售，月均1栋多08年初售罄。预计二期2010年销售完毕西区全部售罄，东区2009年3月开盘，已销售60%。一期西区2007年2月开盘；二期东区2009年3月开盘，2007年11月开盘，上门量10组客户/月，一期09.11销售完毕客户状况北京白领时装有限公司、中国黄金集团有限公司、3M北京技术中心、北京动向体育发展有限公司、Kappa、河北建设集团、北京迪泰钶申（DETAQ）信息技术有限公司、浙江贝达

50、药业新药研制中心、中国通信建设第五工程局、中石油天然气管道燃气投资有限公司、资生堂研发中心中国公司、北京谷山丰生物科学技术有限公司、北京利智新创投资有限公司、阳光财产保险股份有限公司一期二期以服装企业为主，占90%以上。一期另有中国移动入驻。有医药、电子信息、环保、新材料等企业低密度园区、安静的环境BDA经济开发区产业氛围依托资源7000-12000元/平台价格以第二产业中的高附加值业务链客户为主客户情况亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村亦庄区域由开发商主导，区域无产业氛围依托，无政府支持，发展较为缓慢，借助CBD东扩，通州新城的开发，未来前景较好项目非中心

51、莱锦TOWN基本情况总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，容积率为1.15，一期10万；二期22万占地面积99000平米，建筑面积129000平米，容积率0.77，使用率85-95%，共46栋产品形式独栋商务写字楼花园式低密度工作区(旧厂房改造）产品面积平层350-850平米，独栋2300-3500平米 300-5000价格售价13000-14000元/平米；租金2.8元/平米/天外围4元/月.（16栋），内部6元/月.（30栋）销售状况除一栋矩形写字楼，一大平层未售，另外开发商自留几栋外，全部已售-客户状况主要承接CBD外溢客户，弥补CBD区域企业对于低密度商务花园的需求，外企多，国内

52、企业少，金融、保险企业的北京总部、新材料、高新型企业，以及创意产业的中等规模企业，如都邦保险、维维集团、中国船东互保协会、华软通联(CSOFT)、威顿公司等 影视、文化、创意企业开发商主导区域开发，城市发展的主导方向依托资源13000-14000元/平台价格现代服务业类企业为主客户情况亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村东部区域借势北京机场的辐射带动，借势空港产业机会，定位项目发展理念，以实力型民营企业为主要购买客户项目北京link空港MAX基本情况占地面积127513.80平方米，建筑面积102887平方米 占地面积: 14公顷，建设规模: 20万平方米产品

53、形式独栋、分层销售主体由72栋花园式低密度企业独栋组成，均为4层至4.5层。产品面积1800-5000平米独栋总面积控制在8001600平方米之间，并可依据客户办公面积需求，提供MAX特有的多独栋“叠加”组合模式。价格均价14000元/平米17000元/平米销售状况2009年1月开始销售二期07.8开盘销售客户状况天津港保税区麦威国际贸易有限公司、北京超越未来科技发展有限公司、北京鸿羽鑫科技发展有限公司、北京圆之翰煤炭工程设计有限公司、沈阳黎明航空发动机 依托会展经济和航空经济的双引擎聚集关联度高的企业，贸易、通讯技术、国有单位、投资管理公司，如北京欣仁投资咨询有限公司；北京市大发畜产公司（与

54、NOKIA合作的手机分销业务）；北京腾龙时代通信技术有限责任公司；欣仁投资顾问有限公司；嘉德服装有限公司；安徽新亚特电缆集团有限公司；昆明利顿人通信息有限公司借势顺义空港理念依托资源14000、17000元/平台价格现代服务业类企业为主客户情况亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村顺义空港区域低密度独栋集群，区域标志性建筑，建筑创意设计，充分体现花园生态办公理念以亦庄BDA为例：小独栋园区：小体量独栋：主力户型在2000-4000平米 /栋；自然生态环境优秀：园区整体绿化率达到40%，空气质量优于市中心一、二级；园林小品与小独栋和谐融合，营造创意环境；明星位置建

55、筑特点鲜明:飞碟会所和88米高临街建筑，具现代感和展示性，形成商务地标；充分的花园景观交流空间：顶层花园、空中花园、下沉景观关键要素规划布局、建筑叠加形式、空间功能分布合理、企业冠名权规划30度旋转以空港MAX为例：规划特色：建筑布局偏东南30度设计，争取最大化采光同时避免规划单调；建筑特色：提供专属的视觉形象和使用感受；建筑“叠加”形式，外挂消防梯，满足多种需求；顶层跃层空间，打造总裁办公室；空间及功能：每栋4-4.5层，1-4层层高3.9米，顶层6.7米；1层为接待功能、2-4层为办公功能、顶层为总裁办公室；冠名权，体现专属感顶层总裁办公室建筑叠加理念空间及功能安排关键要素面积弹性，组合多

56、样，配套完善，前期投入控制，后期运营费用降低企业成本个性考虑：大堂简装修，客户购买后根据自己的风格和需求进行装修设计；空调设备每一层分别控制，成本比较低；低于5A配置标准，供电系统，通讯网络接口都预留好了，客户根据自己需求安装就可以。以总部基地为例：产品面积弹性组合：楼座组合形式多样：二楼座组合：单体建建面： 12层商务楼 -5960平米 ；二或三楼座组合：6层-1620平米；7层-1910平米；8层-2190平米；10层-2860平米；11层-3150平米；12层-3445平米；四楼座组合：6层商务楼，单体1190平米或1250平米； 关键要素完善的配套，满足企业商务办公需求，提升区域成熟度

57、，有效的提高物业价值内容总部基地国际企业大道非中心MAX空港西山邮局银行商务酒店规划快捷酒店规划公寓规划日常餐饮高端餐饮会议会展大型会所轨道交通规划规划规划规划公路交通市场认可的配套平台水平：邮局、银行、日常餐饮+高端酒店、交通、会议会展中心、公路、轨道交通关键要素北京工业地产市场总结整体层面：随着城市产业转移、土地稀缺因素，北京工业地产逐步向郊区市场转移，大城市的辐射范围逐步延伸到周边区域；供应层面：北京周边目前以产业园供应为主，土地资源日益稀缺，以生产加工为目标群体的工业园区逐步向周边区县转移，因此各类企业的研发、生产环节外溢势在必行，为本项目带来一定市场机会；需求层面：企业客户外溢现象大

58、量出现，以加工制造研发生产总部为主的外溢顺序为主，为本项目带来大量加工制造类企业客户需求。北京的磁极效应及其周边郊区化办公物业暂未形成价格梯度，导致纯办公需求外溢的抗性较大，但伴随北京产业转移及土地资源的日益稀缺，研发生产环节逐步外溢，为本项目发展带来一定机遇。整体层面：北京的磁极效应对企业具备极强的吸附作用，同时北京的磁极效应目前暂未辐射至项目所在区域，因此本项目在对北京外溢客户的吸引力上大打折扣；供应层面：北京周边郊区化办公物业的市场供应量较大，且目前郊区化办公物业的价格梯度并未完全拉开，因此目前北京纯办公需求的客户选择面较广，被动外溢现象的抗性较大；需求层面：企业对北京的依附性较强，其中

59、大中型企业的行政办公、市场、管理等环节尤甚，因此此类需求外溢存在一定抗性。市场风险分析：市场机会分析：三、市场机会及客户分析1、廊坊工业地产市场分析2、廊坊办公物业市场分析3、北京工业地产市场分析4、客户分析针对不同类型的企业，我们通过问卷调查的形式，了解企业需求及特征企业类型数量企业类型数量初创型企业20实力型企业41成长型企业38集团型企业18覆盖原则依据项目的园区定位，有针对性调研，主要覆盖中关村、亦庄、通州、国贸及廊坊本地等区域。企业分类原则依据企业人数、办公面积划分为四类企业，其中以人数为主要参考标准：初创型企业：20人以下；200以下成长型企业：20-100人 ；200-1000

60、实力型企业：100-500人；1000-5000集团型企业：500-1000人；5000以上样本量样本选择标准共发放500份以上问卷，回收有效问卷117份。问卷调研从企业性质、行业类别、人数规模、办公面积对企业进行一定划分从企业性质看，主要集中在民营企业；行业中，信息软件、科技、制造业较多，其他行业较平均；100-1000人企业占比较多，办公面积依据企业类型而有所差别企业背景依据客户访谈及调查问卷，可将市场上的企业客户分为四类需求面积：大于2000平米，以购地为主；企业类型：多为国有二级企业，集团重组等原因划分出的二级单位，支付能力强，企业兼有研发、办公、生产功能成熟期企业实力型企业成长型企业