打破地产估值柏林墙

1、涂力磊房地产行业核心分析师SAC号码：S0850510120001打破地产估值“柏林墙”证券研究报告2013年6月27日谢盐房地产行业分析师SAC号码：0850511010019贾亚童房地产行业分析师SAC号码：0850512080005承前启后从2012年新君王论：开启中国房地产白银十年，到2013年打破地产估值“柏林墙”，我们认为行业的政策背景、盈利模式在变化，与此对应地产板块股价驱动因素和投资逻辑也将逐步发生变化。我们希望能为资本市场提供新的视角和思维，而不是持续停留在价量分析、政策博弈、情景假设。新君王论估值“柏林墙”新旧盈利模式未来供需演变房地产所处阶段政策新思维估值逻辑演变图：海通

2、地产行业“新视角”系列研究框架请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：海通证券研究所宏观和微观基本面的改变股价内生运行机理市场小结和展望请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：海通证券研究所不同城市土地成交额复苏差异明显二、三线城市土地市场复苏并不明显与此前年份相比，2013年市场复苏差异化明显。三线及以下市场在享受多年一、二线城市需求溢出红利后开始退潮。行业先导土地指标看，一、二线城市土地出让金和地价溢价率明显优于三线及以下城市。市场小结和展望请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：海通证券研究所从新开工和去化率指标看，三线市场退潮依旧更加明显。开发商2013年普遍回

3、归一线，保持二线，谨慎三线。注：住宅用地消化速度=近三年累计住宅土地成交建筑面积/近三年年均销售面积三线市场新开工面积同比回落明显三线市场去化速度下降市场小结和展望时间商品房销售面积（亿平）新开工面积（亿平）土地购置面积（亿平）房地产投资（万亿）2012年11.1317.733.567.182013年1-5月3.917.361.172.68海通1H2012中性预计 5.199.511.653.64海通2013年中性预计12.16P12.818.62N19.153.56L3.747.85I8.56时间商品房销售面积同比（S）新开工面积同比（N）土地购置面积同比（L）房地产投资同比（I）2012年

4、1.8%-7.3%-19.5%16.2%2013年1-5月35.6%1%-13.1%20.6%海通1H2013中性预计29.86%2.29%-6.7%19.0%海通2013年中性预计9.22%S1000亿500-1000 亿300-500 亿100-300 亿1000亿500-1000 亿300-500 亿100-300 亿70广东、天津、北京、成都控股或自有500江苏中国石化60，壳牌40BP45控股或自有500浙江中国石化60，BP40500广东 中国石油51，BP49800福建中国石油51，BP49埃克森美孚82广东、港澳控股或自有600福建中国石化55，沙特阿美22.5，埃克森美孚22

5、.5500广东中国石化，埃克森美孚道达尔8武汉控股或自有200京津冀辽中化集团51，道达尔49100华东中化集团51，道达尔49200华东特许加盟雪佛龙约100华南、港澳控股或自有韩国SK12山东青岛独资30沈阳等地200鲁苏浙沪中化集团 韩国佳施嘉德士50天津独资目前主要外资石油公司在华加油站建设情况 资料来源：中国加油站网单表页面的建议形式1. 天然气行业发展前景广阔36请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 国内天然气管线规划建设情况资料来源：EIA单图页面的建议形式1. 天然气行业发展前景广阔37请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 信息披露和法律声明 投资评级说明法律声明本报告仅供

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