北京LOFT产品的主流形态研究

1、北京LOOFT 产品的的主流形形态文/北京京思源常常营项目目组 当今主主流的LLOFTT项目，在产品品形态和和设计上上有哪些些特点呢呢？本文文筛选了了北京市市场在售售的公建建LOFFT项目目，通过过取样分分析，总总结出以以下一些些明显规规律（注注：以下下市场数数据均来来自网络络及市场场调研，可能存存在部分分偏差）。 规划设设计 “商改改住”LLOFTT由于用用地条件件限制，规模普普遍比较较小，在在10万万平米以以下，可可售面积积在35万平平米的占占了一半半的市场场份额，多为一一栋或两两栋楼体体。 由于非非住宅立立项，在在规划和和建筑指指标上没没有日照照、采光光、楼间间距、绿绿化率的的限制，因此

2、现现有产品品建筑密密度普遍遍较大，呈现为为以塔楼楼为主，高层或或小高层层建筑居居多，容容积率偏偏高，无无绿化等等基本规规律。居居住密度度偏高通通常是公公建项目目的普遍遍特点。 公建项项目由于于不受“住宅禁禁商”的的限制，因此有有3/44的项目目均设有有住宅底底商，其其他1/4纯LLOFTT产品由由于社区区规模较较大，因因此商业业为独立立商业和和地下商商业。另另外有超超过300%的项项目加入入了部分分平层产产品来做做足限高高及增加加客群。 由于LLOFTT本身为为一种偏偏前卫产产品，因因此建筑筑风格普普遍偏向向城市化化、现代代化、时时尚化，以现代代简约风风格为主主。 产品设设计 在售项项目中以以

3、小户型型产品居居多，主主力面积积区间在在3070平平米之间间浮动，按双层层计算折折合使用用面积在在601400平米之之间，相相当于平平层的紧紧凑型113居居；同时时小面积积成就了了低总价价，可以以满足过过渡型客客户及投投资客户户对面积积和价格格的需求求，存在在对平层层产品进进行分流流的优势势。但是是受楼体体结构限限制，小小开间长长进深的的户型较较多，居居住舒适适感方面面较弱。 当前在在售项目目中以精精装项目目居多。此类项项目多集集中在城城区成熟熟板块，甚至是是寸土寸寸金的商商圈，因因此均以以精装等等“成品品户型”出现，报价在在10000225000元/平平米之间间浮动，且部分分项目还还赠送全全

4、套品牌牌家电，以吸引引投资人人群和高高品质人人群。 毛坯项项目则出出现在较较偏僻的的区域，以郊区区和非中中心城区区居多，以“半半成品”户型出出售以拉拉低售价价，多定定位在经经济型项项目。但但由于LLOFTT存在一一定的装装修难度度和较高高的装修修成本，毛坯项项目则多多选择为为客户进进行部分分前期装装修，通通过二次次收房的的方式实实现。550%的的毛坯项项目提供供搭建层层隔板，2/33的项目目提供搭搭建下层层卫生间间及厨房房的隔墙墙，上层层则预埋埋好管线线接口，在为客客户节约约一定成成本的基基础上，最大限限度的保保留LOOFT的的优势，方便客客户自主主改造。 设有挑挑空的项项目多为为精装项项目，

5、由由于多定定位为“舒适型型”住宅宅，因此此在户型型设计上上会普遍遍利用挑挑空空间间来增加加居室的的品质感感和舒适适度，挑挑空位置置根据户户型设置置不同有有所变化化，一般般临窗处处挑空居居多。毛毛坯项目目由于定定位经济济型住宅宅的居多多，普遍遍不设挑挑空，以以增加户户内利用用面积。目前，市场上上LOFFT仍以以精装项项目居多多，超过过半数的的项目都都会设计计挑空，来突现现LOFFT的优优势。 由统计计结果可可以看出出，目前前LOFFT层高高普遍在在4.88955.6米米之间浮浮动，多多数集中中在5.3米以以上，这这是保证证上下层层分割后后居住舒舒适度的的下限。去除隔隔板（2200mmm）和和装修

6、吊吊顶（未未定）的的高度，LOFFT单层层层高可可控制在在2.332.6米之之间，略略低于国国家标准准的2.7米普普通住宅宅层高，对居住住舒适度度有一定定影响，但LOOFT特特有的上上下层空空间分割割、大落落地窗及及居室挑挑空都可可对层高高不足进进行弥补补。因此此，多数数项目出出于做足足建筑总总限高的的考虑，并不会会做到55.5米米和6.1米的的上限。 同时，多数产产品下层层的层高高略高于于上层层层高，以以满足下下层作为为主要活活动空间间的舒适适度，还还有1/3的项项目采用用了均分分的方案案。 公共设设施 繁华地地段的项项目多致致力打造造区域地地标性建建筑，因因此，玻玻璃幕墙墙作为外外立面中中

7、的高新新材料被被较广泛泛应用。几乎所所有项目目外立面面材料均均采用224种种综合使使用，使使用较频频繁的为为石材、涂料、面砖及及玻璃幕幕墙；大大堂装修修多采用用石材、吊顶、高级灯灯饰；电电梯采用用合资品品牌电梯梯居多。LOFFT项目目的内外外装修档档次普遍遍较高，偏近酒酒店式公公寓。 因公建建项目可可商可住住，底层层多有商商业，出出入人流流较杂，因此几几乎所有有的项目目在安防防系统方方面均考考虑周到到，设有有入户可可视对讲讲系统（且多为为彩色），保安安巡更，电视及及红外线线24小小时监控控；部分分项目还还设有住住户报警警系统、大堂/分层门门禁、水水电表远远程抄收收、户内内防火等等众多智智能化系系统，这这些高科科技系统统的采用用主要用用来提升升项目品品质感，以弱化化公建项项目的其其他弊端端。 “商改改住”LLOFTT水电收收费普遍遍采用商商用标准准，远远远高于民民用标准准；少数数项目由由于公建建限制，不通天天然气，只能通通过煤气气或电磁磁炉做饭饭；因此此LOFFT受立立项限制制，生活活成本普普遍偏高高，是造造成购买买阻碍的的原因之之一。 公建项项目的物物业收费费标准均均高于同同区域普普通住宅宅的物业业费，因因此很多多项目为为了提高高品质，推出了了各式特特色物业业服务，如社区区班车、2