某经济开发区公租房项目可行性研究报告

1、某经济开发区公租房项目（二期） 可行性研究报告目录目录 1第一章 总则 41.1 项目概况41.2 项目单元概述41.3 编写报告的依据71.4 报告编制原则81.5 项目研究范围81.6 项目建设规模及主要内容91.7 主要经济技术指标汇总表10第二章 项目提出背景和必要性112.1 项目建议书背景112.2 项目的意义和必要性19第三章需求分析 243.1 某市“公租房”需求大增243.2 城市公共租赁住房建设需求显着增长25第四章项目选址分析 264.1 某城市区位优势264.2 项目选址自然条件分析274.3 公用事业基础设施304.4 社会自然资源与环境条件与城市规划334.5 项目

2、建设用地分析38第五章项目建设计划405.1 建设规划原则405.2 建设规模40第六章 项目规划与工程设计426.1。规划目标和指导思想426.2 总体规划布局436.3 智能专业设计456.4 架构方案466.5 架构496.6 结构选择49第 7 章 实用程序517.1 给排水517.2 电源、通信和安全系统53第八章 职业安全、卫生和消防558.1 职业安全与健康558.2 劳动安全控制措施568.3 消防安全控制措施588.4 综合防雷措施59第 9 章 节水629.1 设计依据629.2 主要节能措施629.3 其他节能方案639.4 节水解决方案64第 10 章 环境影响分析66

3、10.1 环境保护法规和标准6610.2 项目建设运营对环境的影响66第 11 章 物业管理与服务7111.1 物业管理7111.2 服务7111.3 人员配备71第十二章项目招标方案7212.1 项目招标概述7212.2 项目招商引资依据7312.3 工程招投标原则7312.4 项目招标方式和程序74第十三章 实施时间表76第十四章投资估算7714.1 投资估算基础7714.2 预计项目总投资7714.3 资金来源78第15章财务评估7915.1财务收益评估的依据7915.2 基本财务数据假设7915.3 项目还款来源和成本估算7915.4 不确定性分析 8315.5 盈利能力分析 8415

4、.6 财务评估结论85第 16 章 项目风险因素的识别8616.1 政策和监管风险8616.2 操作风险8616.3 施工风险8616.4 风险管理与对策87第十七章 社会评价90第 18 章结论和建议9118.1 结论9118.2 建议91 第一章 总则1.1 项目概述项目名称：某经济开发区公共租赁住房项目（二期）建设性质：新建项目地点：横沟桥镇项目实施单位：某市某投资发展有限公司项目概况：项目总规划用地面积222.70亩（约148467.41平方米），总建筑面积287000平方米，其中公租房总建筑面积229600平方米，配套商铺建筑面积为57,400 米2 。共建设公共租赁住房5000套。

5、本项目建设工期为24个月。项目建成后，将解决当地广大中低收入人群的住房问题，让他们安居乐业，有利于推进和谐社会建设，社会稳定；安心，进而推动一个城市经济社会又好又快发展。1.2 项目单位概况（一）基本情况某市某投资开发公司（以下简称公司或公司）于2012年6月8日在市工商行政管理局登记注册，并凭登记取得企业法人营业执照编号422300000000559。公司注册资本为100,000.00 投资方为市人民政府国有资产监督管理委员会，占公司注册资本的100%。公司地址：市银泉大道190号。法定代表人：程群林。公司类型：有限责任公司（国有独资）。运营时间：2007年3月28日至2027年3月28日。

6、截至2013年6月末，公司资产总额924,493.07万元，负债总额324,104.42万元，所有者权益总额600,388.65万元，资产负债率为35.06%。 2013年上半年，公司实现主营业务收入28896.58万元，利润总额17276.41万元，归属于母公司所有者的净利润14838.82万元。（二）历史沿革公司前身是某市某农业开发公司。经市人民政府关于设立农业开发有限公司的批复批准。 （宪政办函20076号），取得注册号4223002101299。法人营业执照。公司原注册资本为人民币100,000,000元。 2007年3月19日，某市某房地产有限责任公司以货币资金出资3000万元。 2

7、00724号验资报告待核实； 2007年8月9日，某市某房地产有限责任公司以货币出资6900万元，温泉开发区房地产综合开发有限公司出资100万元。本次验资经公信会计师事务所有限公司出具的先公会验字200779号验资报告验资。出资到位后，某市某房地产公司出资9900万元，占公司注册资本的99%，温泉开发区房地产综合开发有限公司出资100万元，占公司注册资本的1%。2007年12月10日，根据股权转让协议，某温泉开发区房地产综合开发有限公司将公司1%的股权转让给某市某房地产有限责任公司。转让后，某市房地产有限责任公司占公司注册资本的100%。 2008年10月30日，根据股权转让协议，某市某房地产

8、有限责任公司将其100%的股权转让给市人民政府国有资产监督管理委员会。 2012年5月10日，根据某市人民政府国有资产监督管理委员会文件（先国字文201222号），公司更名为某投资和某城市的开发公司。 2012年5月9日，市人民政府国有资产监督管理委员会以土地使用权增资人民币2亿元。本次验资经同业会计师事务所有限公司验资报告先通汇研2012246号验资报告核准。增资后，公司注册资本为3亿元，市人民政府国有资产监督管理委员会占公司注册资本的100%。2012年6月8日，公司在市工商局变更登记，取得企业法人营业执照，登记号为422300000000559。截至2012年12月5日，国有资产某市人民

9、政府监督管理委员会分两期增资至10亿元，货币资金2亿元，土地使用权5亿元。 先通汇研2012293号验资报告进行验证。（三）经营范围农业、工业、现代服务业项目投资；土地储备收购、开发运营、基础设施建设；农产品开发、加工、销售； ;高科技咨询服务；房地产开发和商品房销售；工业园区开发与管理；物业管理。1.3 报告编制依据1.3.1 项目可行性研究报告的咨询委托协议；1.3.2建设项目经济评价方法及参数第三版；1.3.3 某市“十二五”国民经济和社会发展纲要；1.3.4城市总体规划（2010-2030年）；1.3.5 国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；1.3.6

10、民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；1.3.7 住宅设计规范（GB50096-1999）（2003年版）；1.3.8高层民用建筑防火设计规范（GB50045-95）（2005年版）；1.3.9住宅建筑规范（GB50368-2005）；1.3.10 建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）；1.3.11建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）；1.3.12室外给水设计规范（GB 50013-2006版）；1.3.13建筑给排水规范（GB 50015-2003）（2009年修订）；1.3.14建筑物抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）；1.

11、3.15建筑基础设计规范（GB50007-2002）；1.3.16建筑室内装饰设计防火规范（GB 50016-2006）；1.3.17城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；1.3.18土建工程室内环境污染控制规范（G850325-2001）；1.3.19湖北省建设项目预算定额统一基价表（鄂建文2006122号）；1.3.20湖北省建设工程消费配额及统一基准价目表等工程经济指标估算；1.3.21湖北省装饰装修工程消费配额及统一基准价目表等工程经济指标估算；1.3.22湖北省安装工程量定额及单位估价表及类似工程经济指标估算；1.3.23 国家和湖北省有关政策法规及基本建设收费标准

12、；1.3.24 同类地区同类建筑物的经济技术指标。1.3.25 某市投资开发公司提供的各种信息；1.4 报告编制原则改善当地绝大多数低收入人群的生活环境，推进两型社会建设；科学规划，精心建设配套，推进老城区城镇化进程，打破传统城乡二元结构体系；大力发展农村公用事业，建设社会主义新制度。乡下地方;展现城市景观特色，让百姓受益，促进和谐社会发展。1.5 项目研究范围1.5.1 项目背景及必要性1.5.2 项目选址分析1.5.3 施工方案的制定1.5.4 工程建设及公共配套设计1.5.5 项目投资估算和经济效益估算1.6 项目建设规模及主要内容某经济开发区公共租赁住房项目，规划总用地222.70亩（

13、约148467.41平方米），总建筑面积28.7万平方米，其中公共租赁住房总建筑面积22.96万平方米，配套店铺建筑面积5.74万平方米。共建设公共租赁住房5000套。具体建设内容及规模为：1.6.1 公共租赁住房建设项目一、建设公租房28套，共计5000套，总建筑面积28.7万平方米，其中：多层（5F）砖混结构：共20栋，每栋6个单元，其中1层为配套商业立面，2-5层为住宅楼，每梯5户，单元类型包括面积30.00平方米（一房一厨一卫）单人公寓59.44（两房两厅一厨一卫或三房一厅一厨一卫）小套房。小高层（10F）框架结构：共8栋，每栋5户，其中1-2层为配套商业立面，3-10层为住宅，每梯5

14、户。户型包括面积30.00平方米（一房一厨一卫）单人公寓和59.44（两房两厅一厨一卫或三房一厅一厨一卫） ) 小套房。1.6.2 社区配套基础设施建设项目1、社区道路建设：水泥混凝土路面，道路总面积27742.66平方米；2、绿化：绿化面积29693.48平方米；3、支持小区围墙、变配电、供电、给水、排水、消防设施、照明等现场基础设施建设。1.6.3 项目区征地拟征用项目区内建设项目用地222.70亩，并缴纳征地费。1.7 主要经济技术指标汇总表表1-1 主要经济技术指标汇总项目单元指数一、技术指标1.总土地面积亩222.702、总建筑面积平方米287000其中：公租房平方米229600.0

15、0配套店铺平方米57400.003.道路面积平方米27742.664.绿地平方米29693.48二、经济指标一、投资总额百万56120.43其中：建设投资百万53816.43建设期利息百万2304.002、营业总收入百万54710.233、补贴总收入29550.004. 总成本百万38292.815. 总利润百万36221.406. 盈利指标税前财务净现值百万15699.35税后财务净现值百万8137.38财务内部收入（税前）%12.64财务内部收入（税后）%9.19投资回收期（动态）年4.807.偿付能力指数贷款还款期年5第二章项目背景及必要性2.1 项目建议书背景2.1.1 国家关于公共租

16、赁住房建设的相关政策国家对“公共租赁住房”建设的政策2007年8月7日，国务院印发国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号），指出“住房问题” ”是一个重要的民生问题。国务院高度重视解决城镇居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城镇住房制度改革和发展房地产业的根本目的。2010年，国务院印发了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号，简称“新国家十条”）， 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号） 2010年改造棚户区住房280万套，地方政府要切实落实好土地供应、资金投入和税收征管工作。费用优惠等政策，确保完成计

17、划任务。为加快发展公共租赁住房建设，经国务院批准，国务院印发关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号），强调：各地要将公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，提供重点保障，加大公共租赁住房投资力度。中央财政将通过适当方式给予财政补贴：一、根据国务院有关规定，为支持各地加快公共租赁住房建设，2011年中央财政第一批100亿元公共租赁住房专项资金已已分发给地方政府。财政部要求，由地方专项资金用于补助政府组织实施的公共租赁住房项目支出，包括投资补助、贷款贴息、政府投资项目资本金等。同时，各地要对公共租赁住房补贴资金实行专项管理、单独核算，严格按照规定用途使用。2、2011年以来，国家

18、对公共租赁住房建设的支持力度不断加大，相关优惠措施逐步完善和落实。从发展趋势看，公共租赁住房和廉租房开始取代保障性住房成为保障性住房的主要供给。公共租赁住房建设现已在全国全面铺开，成为全国住房保障制度改革的重要载体，也是今年“两会”在全国范围内的一大重点。财政部印发关于支持公共租赁住房建设运营税收优惠政策的通知，为公共租赁住房建设运营提供一系列财税优惠政策，涉及城镇土地使用税、印花税、土地增值税、营业税等税种。2013年4月，中华人民共和国住房和城乡建设部印发住房和城乡建设部关于做好2013年城镇保障性住房建设工作的通知（建宝2013 第 52 号）。 通知明确指出，要加快落实2013年城镇保

19、障性安居工程建设任务。 2013年，全国城镇保障性安居工程建设任务是基本完成470万套，开工630万套。此外，在此前公布的房地产市场调控国家新五项规定中，保障性安居工程的内容也占有相当的比重，这就需要完善对申请保障性住房的家庭经济状况进行审查的机制。 ，严格准入和退出，确保公平分配。今年年底前，地级及以上城市应将符合条件的稳定就业农民工纳入当地住房保障范围。由此不难看出，短短几年时间，保障性住房建设已经从最初的“大干快上”发展到今天的追求保质保量，并发挥实际作用。中央对保障性住房的要求不仅限于数量的积累，而是开始向充分发挥民生作用、实现程序公平等实际效果转变。这也是大众项目的基础。相关“公租房

20、建设”会议精神一、两会住房改革新思路：充分发挥公租房在保障性住房中的作用2011年是“十二五”开局之年，是新世纪的第二个十年，也是中国共产党成立90周年。在这个特殊时刻召开的全国两会，承载着全国人民的厚望，举世瞩目。两会期间，房改再次成为全国两会的热点。两会代表和委员提出住房改革新思路：突出租赁住房在整个住房体系中的作用，进一步发挥公共租赁住房在保障性住房中的作用，进一步强化住房消费特色。全国人大代表程恩福和全国政协委员李崇福则更看好公共租赁住房在整个住房体系中的作用。程恩福认为，应该实行以公共租赁住房为主体，商品房和私人租赁住房为补充的新型住房模式。“除了20%左右的高收入可以购买商品房外，

21、其余的都可以通过租用公租房或者私人租房来解决，农民和大学生也可以覆盖。”论坛上说。更多提案的重点是更加重视公共租赁住房在保障性住房中的作用，以解决农民工进城和大学生首次就业的问题。中央民建提案提出，国家要加大对公共租赁住房的支持力度，更好地发挥解决城镇中低收入家庭、新就业人员、农民工等住房困难的作用。三明治”组。大作用。 “打破户籍限制，将公共租赁住房覆盖面扩大到就业基本稳定的城镇常住居民。”二、加快保障性安居工程建设座谈会精神：加快公共租赁住房建设，坚决遏制投机性需求2011年，国务院副总理李克强在加快保障性安居工程建设座谈会上指出：实施保障性安居工程事关人民群众切身利益，事关经济平稳较快发

22、展，社会和谐稳定。群众热切期盼，社会热切期盼，政府有义务做好。要加强公共租赁住房建设，让住房困难居民、新就业人员、新毕业大学生、农民工等“夹心层”逐步实现梯度消费。同时，继续推进廉租房建设和棚户区改造等，解决低收入家庭和困难职工基本住房问题。加快保障性安居工程建设，要构建基本住房保障机制，促进公平可持续，让低收入和中低收入人群得到基本住房保障和支持，让保障性住房得到保障。住房才能真正惠及困难家庭，使住房保障体系长期建立并运行。这需要完善财税、投融资、土地供应和租赁设置、房型选择、市政设施、出入等标准和机制，实施公共租赁住房、廉租房建设和棚户区改造。重大民生工程有效建成优质工程、阳光工程、大众工

23、程。各地区、各有关部门要坚定不移贯彻落实国务院关于房地产市场调控的一系列措施，继续坚决遏制投资投机性需求，积极增加有效供给，稳定社会预期，巩固调控成果，提高财政、税收、金融、土地等政策促进房地产市场平稳健康发展。三、国务院常务会议要求：继续大力推进保障性安居工程特别是公共租赁住房建设，加快实现安居乐业目标。会议指出，近年来，我国保障性安居工程建设成效显着，对解决中低收入家庭住房困难、遏制房价过快上涨、改善住房制度，促进房地产业健康发展。为确保保障性安居工程顺利健康推进，会议确定了以下政策措施和工作要求：（一）中央将继续加大财政补贴力度，地方政府也将加大财政投入，加大省级统筹力度。在公共预算支出

24、安排不足的地区，要提高土地出让金和地方政府债券融资安排的比重。规范利用专门用于公共租赁住房等建设的公司债券融资。在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以直接向实行公司经营、符合信用条件的公共租赁住房项目发放贷款，也可以向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。保障土地供应，落实税收减免政策。引导企事业单位参与建设运营，多渠道增加公共租赁住房供给。公共租赁住房项目可以规划建设配套的商业服务设施，统一管理和运营，实现资金平衡。（2）提高规划水平，确保工程质量。落实节地、节能、环保原则，充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需求，优化规划布局和户型设计，建设配套服务设施。严格执行抗震设防等强制

25、性标准，严格落实工程质量责任，工程法人对住房质量实行永久负责，逐步落实参建单位负责人和项目负责人终身负责制。（三）建立健全监督机制。规范准入审查，严格租售管理，强化使用管理，完善退出机制，切实防范和严查保障性住房骗购骗租、变相分配福利房、以权谋利的行为。切实整治保障性住房违规销售、转贷等行为。出租或转租、闲置、变更用途等。建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。（四）坚持因地制宜，科学制定建设计划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。各地区、各有关部门要加强组织领导和监督检查，精心部署、认真落实，注重总结经验，把保障性安居工程建设成为清洁、安全、放心的工程。“公租房”问题一直是

26、今年中央工作的“重中之重”。鉴于上述中央文件和会议的重要作用，可见中央对“公租房”建设的政策态度，同时表达了中央急于大力发展公租房的决心。出租房屋。2.1.2 湖北省政府“公租房”政策湖北省政府办公厅于2011年29日发布关于加快发展公共租赁住房的意见（以下简称意见）。根据意见，为筹集住房资源，湖北省计划在商品房建设中按建设规模的5%至10%的比例建设公共租赁住房。 意见确定了“十二五”期间湖北省发展公共租赁住房的目标任务。也就是说，以基本解决中低收入家庭住房困难为目标，未来5年，湖北将加快公共租赁住房等政策性住房建设，让城镇居民租住用得起。能满足基本生活需要的住房，力争实现住在那里。湖北省经

27、济和社会发展“十二五”规划纲要（以下简称规划纲要）经省十一届人大四次会议正式批准，成为湖北省科学发展的行动纲领。和跨越式发展。作为未来五年全省经济社会发展的宏伟蓝图，规划的内容备受关注。 “十二五”期间，湖北省将坚持政府调控与市场调控相结合，促进住房供需基本平衡、结构基本合理、房价和居民收入基本适应，让大多数人都能活下去。根据规划，“十二五”期间，我省将建立健全以廉租住房和公共租赁住房为主体的住房保障体系，逐步解决城镇低收入人群的住房困难。收入和中低收入家庭，逐步改善城镇居民基本生活条件。全省保障性住房占居住住房总量的15%，人均住房建筑面积16平方米以下的低收入住房困难家庭基本得到保障。20

28、13年，作为住房保障规划攻坚之年，湖北省住房保障工作大幅提速。今年，湖北省政府确定开工建设保障性住房56862套，竣工保障性住房42096套，新增租房补贴1000套的目标。2.1.3 市政府对公共租赁住房建设的鼓励和支持近年来，某市认真贯彻落实党中央、国务院、省委、省政府让群众“有住所”的目标，把住房保障作为重点落实科学发展观，改善民生。在筹集资金、按时开工的前提下，突出重点，狠抓工程质量监管薄弱环节，切实提升工程质量，把“民心工程”打造成“放心工程” ” 确保普通老百姓住上“放心房”。住房和城乡建设部建设工程质量安全检查组对某市保障性住房进行检查后，针对质量问题、薄弱环节，进一步完善了相关监

29、管措施，进一步加强了监督管理。找到了链接，效果很明显。某市政府对公共租赁住房等保障性住房建设主要采取以下四项措施：建立“封闭式”监督机制，提高服务质量，确保基本建设程序到位；坚持实施“差异化”监管，把质量作为检查重点，确保火爆项目建设； 注重主体结构质量，兼顾使用功能，确保工程质量符合国家标准要求；严格落实三项监管制度，加强现场监管，确保老百姓住上“放心房”。某市政府统一思想、提高认识、深入研究，在详细研究规划和政策的基础上，提出了公共租赁住房建设的优先方向，注重政策公平，强化要素保障，有效维护、保障和发展了广大农民的根本利益，为一个城市未来更好更快发展留下了足够的空间。2.1.4 城市低收入

30、家庭住房形势严峻一是住房困难低收入家庭住房质量差，住房竣工率低；二是中低收入家庭人均住房面积小，基本住房需求大，租赁市场不发达；三是民居局促拥挤，卫生环境差，排水、消防等配套硬件设施不达标，居住环境恶劣。某市人均住房面积低于平均水平、收入低于平均水平的“双低”家庭比例较大。尽管近年来住房保障取得了显著成效，但由于大量历史债务的拖累，一个城市的保障性住房建设任务依然十分艰巨。某城市居民对保障性住房的需求迫切，保障性住房建设和棚户区改造压力很大。调查显示，从某城市城镇中低收入家庭的户数、面积和人口数据来看，目前城镇中低收入居民规模较大的特点是，居住相对集中，居住条件和收入条件复杂，城市低收入家庭。

31、目前的生活状况不容乐观。大量低收入家庭居住在棚户区，空间狭小，基础设施不完善，房屋破旧不堪。城市夹心家庭、新员工、大量新增城市常住人口的住房需求亟待解决。 .这是政府面临的重大问题，需要研究制定政策，确保社会再分配的社会公平合理，满足低收入群体的基本住房需求。近年来，随着保障性住房建设的逐步增加，城镇低收入家庭的住房条件有了很大改善。但由于部分地区住房保障政策覆盖面较小，部分商品房价格居高不下，上涨较快，出租小户型住房供应不足，一些低收入住房困难家庭无法可以通过市场租房。还是买房问题比较突出。同时，随着城镇化进程的快速推进，新进职工住房负担能力不足的问题日益凸显，农民工的生活条件也亟待改善。大

32、力发展面向中低收入群体的公共租赁住房已成为必然要求。目前，某个城市的保障性住房数量不足以解决这些人的住房问题。因此，加快公共租赁住房建设十分必要。是实施和完善城市公共住房保障制度的重要手段。2.2项目的意义和必要性本项目的实施是积极响应国家建设社会主义和谐社会的号召，有利于维护社会稳定；改善投资环境，促进地方经济发展；有利于遏制房价持续上涨，促进城镇化进程；满足和完善住房供应体系；有效促进消费。2.2.1 实施“公租房”德育工程，促进和谐社会建设1990年代中后期，随着改革开放的深入，社会主义市场经济的浪潮席卷全国各个角落，福利房模式彻底退出历史舞台，全面商品化、货币化住房制度改革应运而生。随

33、着社会经济的不断发展，社会群体的构成不断向多元化、多层次变化。同样，人们的收入水平和经济承受能力也出现了很大差异。在房价热线不断上涨的今天，单一、层次不明确的住房政策日益成为影响民生和社会稳定的枷锁。在中国人的传统观念中，“家”二字有着非凡的意义，“安居乐业”能带来“快乐工作”是许多中国人挥之不去的情结。当前的房地产市场正处于一个糟糕的周期。开发商不断建新楼盘，追求档次越来越高，价格越来越贵，房价也逐渐走高。有些人为了一栋房子花了几十年的时间；有些人努力工作，买不起房子；有的人拼房买房，负债累累，反映了高房价的残酷现实。反映了单一住房政策的负面影响。近年来，“公租房”作为一个全新的独特名词，在

34、当前全国各地的政治媒体中频频出现。 “公租房”，顾名思义，基本上是一种政府行为，针对的是中低收入住房困难的“夹层”家庭。它本身就是我国社会保障体系的重要组成部分，也是十多年前开始的住房制度单一、缺乏等级制度改革的重要教训。拓宽你的视野。在我国香港，高房价常被世人津津乐道，但香港居民基本都有自己的住处。这里我们要思考，香港没有低收入阶层吗？答案是不。香港特别行政区政府采取多层次、系统化的住房保障政策，确保每一个正式的香港居民都有自己的固定居所，间接成就了一个繁荣稳定的东方明珠。同样，在新加坡、瑞典和美国，积极的住房政策为国家的长期稳定奠定了坚实的基础。公租房作为国家重要的道德政策，首先是利国利民

35、，减少了因房价高涨导致民众买不起房与政府之间的尖锐矛盾；二是利民利民，让低收入群体租房安居乐业。地方。公租房本身就是立党为公、执政为民思想的现实体现。大规模推进公共租赁住房建设，不仅有利于解决中低收入群体的住房困难，而且引导群众转变“买多租”土地的传统观念和消费观念和住房，有利于促进房地产市场走上理性发展道路，步入良性发展轨道。2.2.2“公租房”安居工程建设有利于维护社会稳定“公租房的放开不是为了解决房价问题，而是为了解决社会稳定问题。”公共租赁住房的推出，是基于政府对“居者有其屋”的考虑，将对整个社会的稳定和市场的稳定起到决定性的作用。公共租赁住房的社会效益将在未来逐步显现。也将建立更健康

36、的合理秩序。2.2.3 “公租房”建设将改善投资环境，促进地方经济发展公共租赁住房不仅解决了广大中低收入人群的住房问题，也进一步改善了投资环境。公共租赁住房建设等大规模民生投资，将促进当地良好社会生态的形成。“劳动力”是影响区域经济发展的重要因素之一。经济发展水平与劳动力的数量、质量和成本密切相关。公租房的建设，让新生代大学生等高素质人才和农民工等劳动力安家落户，安心工作对于很多企业来说无疑是一个长期的“利好”消息，特别是劳动密集型企业，将促进当地经济社会又好又快发展。2.2.4“公租房”建设有利于遏制房价持续上涨，促进城镇化进程。目前，国家不断出台房地产调控政策：全力推进公共租赁住房建设，是

37、遏制房价持续上涨的有效途径。公共租赁住房建设是重大民生工程、重大发展工程、宏观调控的重要手段。中国内需的最大潜力在于城镇化，过高的房价会抑制城镇化进程。保障性住房建设有利于遏制房价过快上涨，促进城镇化进程，释放巨大消费和投资潜力，促进产业发展。推进保障性住房建设，对扩大内需、保持经济平稳较快发展具有重要作用。2.2.5“公租房”建设满足和完善住房供应体系目前，廉租房和经济适用房占总人口的比例不到5%。除了危旧房、棚户区、城中村改造安置房，范围也很小，只能在小范围内“应急”。大面积“保”还是有难度的。尤其是“夹心层”，既买不起商品房，也无法享受经济适用房，处于住房体系中的“空白区”。过上幸福的生

38、活是最重要的。没有固定的住处，生活就不稳定，没有尊严和幸福。政府提供政策支持，限制套房面积并提供优惠租金，产权由政府或政府委托的机构持有。无房就业人员或中低收入家庭的住房建设，即公共租赁住房建设，将有效缓解这一问题。一个问题。2.2.6“公租房”建设将有效促进消费“公租房”的大规模建设，势必带动建筑、钢铁、水泥等相关行业的市场需求，对拉动消费绝对“利好”；更重要的是，它将解决中低收入群体的住房困难，这无疑将让潜在的“房奴”从房贷压力中解脱出来，减轻住房压力，拿出部分积蓄。原本打算用来买房，改善生活，提高现在的生活质量，从而有效拉动消费。总而言之，公共租赁住房建设是一项重大民生工程、道德工程、安

39、居工程。推进公共租赁住房建设，是党和政府坚持以人为本、解决民生问题、维护社会长治久安的重要战略举措。我们有理由相信，通过进一步推进这项工作，切实解决老百姓的住房问题，一定能够实现“天下千万豪宅，天下穷人皆大欢喜”，公共租赁住房将不可避免地成为我国社会发展道路的又一环。可见，在经济开发区建设公租房项目是非常必要的。第三章需求分析3.1 某市“公租房”需求显着增长一、城市人口稳步增长根据第六次全国城市人口普查数据，城市常住人口为2462583人。全市常住人口中，0-14岁人口占17.66%，65岁及以上人口占7.62%。人口逐渐增加。2. 经济快速发展2012年，以科学发展观为指导，以“调结构、改

40、方式”为主线，以改革开放和自主创新为动力，以改善民生为根本立足鄂南，大力推进经济强市战略，推动经济社会快速发展，各项目标任务全面完成。经济社会快速发展。 2012年，全市生产总值760.99亿元，比上年增加108.98亿元，实现连续三年超百亿元的发展，按可比价格计算，比上年增长12.2%。其中，第一产业完成145.30亿元，增长4.7%；第二产业完成359.73亿元，增长16.3%；第三产业完成255.96亿元，增长10.2%。三大产业结构由2011年的18.2:47.4:34.4调整为19.1:47.3:33.6。影响经济发展的一个重要因素是劳动力。某市近年来保持平稳较快增长，对新生代大学生

41、和农民工的需求大增。解决生活中的劳动力尤为重要。安心工作，才能为企业的发展做出贡献。因此，解决这些劳动力的住房问题迫在眉睫。同时，由于这些劳动者的收入水平处于中低水平，买不起保障性住房和商品房，迫切需要建设大量“公租房”来解决住房问题。这些人的问题。3.2 城市公共租赁住房建设需求显着增长2011年，城镇新建保障性住房1043万套（户），基本建成保障性住房432万套，这意味着千家万户即将实现安居乐业的梦想。 .在国家“继续推进保障性安居工程建设”的大环境下，2012年某城市保障性安居工程建设不打折扣：2012年，城市住房保障逐步提升。城投公司承建了全市城区2000套公共租赁住房。今年，一个城市

42、克服重重困难，全面超额完成各项目标任务，向全市人民和省政府交出了一份满意的答卷。世诚投资公司在2012年加快公共租赁住房建设的同时，对2013年公共租赁住房建设进行了部署，截至目前，已做好多项前期工作。为加快公共租赁住房项目建设，城投公司将公共租赁住房建设作为一项重要的民生工程，多措并举全速推进：一是用足用好、用好利用国家、省、市土地支持，除资金投入、税收优惠等各项扶持政策外，不断加大资金投入；二是按照“特办、加急”的原则，公司领导经常到施工一线，帮助工程承包商现场解决施工过程。三是加强与房建、房地产等方面的联动各部门要形成合力，抓起步、抓进度、抓效益，确保公租房项目建设顺利推进。以满足日益增

43、长的公共租赁住房建设需求。本项目通过新建公租房提供5000套住房，可有效梳理项目区空间，解决居民住房问题，改善区内居民生活条件，提高居民生活质量，并改善整个城市环境的质量。为实现我市“建设两型社会”的发展目标作出贡献。第四章项目选址分析4.1某城市区位优势4.1.1 城市地理位置咸宁市咸宁市全市国土面积9861平方公里，下辖11个乡、51个镇、6个办事处。地处湖北东南部，长江中下游南岸，湘鄂赣三省交界处。是从南到北的主要通道。东与黄石市阳新县接壤，南接江西省修水县、湖南省平江县，西接湖南省平江县。湖南省临湘市北与荆州市洪湖市隔江相望，毗邻武汉江夏区、鄂州市和大冶市。素有“湖北南门”之称，地理位

44、置得天独厚。它不仅是武汉城市圈综合产业和城市发展的有机组成部分，也是唯一一个以生态城市建设为主的生态园林。4.1.2 交通定位分析某个城市的交通十分发达。地处华中腹地，长江黄金水道与京广铁路大动脉的交汇处。水、陆、空交通十分便利。京广铁路、武广高速客运专线、武湘城际铁路、107国道、京珠高速、武湘高速、京珠杭俄连接线（咸通高速）在建的快速交通和轨道交通构成一定区域。连接城市与外界的主要交通网络和其他省道，丰富了区域内的交通网络密度。是湖北省重要的交通枢纽城市。随着武汉城市圈基础设施一体化建设的推进，武汉城际铁路建成圈内和武汉城市圈外环线的交通网络体系正在逐步形成和优化，形成一个小时交通圈，武汉

45、-A-金桂湖可实现。全程高速，武汉到某某36分钟，某某到金桂湖12分钟，交通优势十分明显。建设中的嘉峪长江大桥、武汉新港港区（嘉峪至赤壁段）、中国铜山核电站专用码头（嘉峪潘家湾港）、吴县城际铁路、某宜春铁路、杭州-a - 瑞丽高速、大庆-阿广、阿-铜山高速、阿-黄石高速等国家级重大交通项目，将把一座城市打造成中国中部除武汉以外的又一个交通枢纽城市。从以上分析可以看出，该项目地处非常便利的位置，与外界的交流非常方便。区位优势大，发展潜力大。项目选址自然条件分析4.2.1 地形地貌一座地形地貌独特的城市，属于幕府山向江汉平原的过渡地带。受新华峡褶皱构造体系的影响，发育一系列纵横断层。丘陵盆地交错地

46、貌类型特征J.地貌复杂多样，有山地、丘陵、丘陵、平原。地势南高北低，由幕府山至长江两岸，即中山、低山、丘陵至临江滨湖平原呈波状递减。总体上具有“七山一水”的优势，既具有山地经济的特点，又具备非山区交通便利的有利条件。根据国家地貌划分，一个城市可分为3个地貌区：江汉湖冲积平原区：位于城市西北部，从赤壁市察安山到咸安区双溪以北的大片区域，孔隙水丰富。该段西南端主要为志留系砂页岩和少部分石炭系至二叠系碳酸盐岩（主要为石灰岩和白云岩）组成的丘陵地形。海拔为23米至280米。西安市浅部为第三系灰岩（质）砾岩，地下水丰富，局部发育岩溶。该段湖泊众多，其中较大的有黄盖湖、西凉湖和浮头湖。河流汇入湖泊，主要形

47、成河谷，断面呈敞开的“U”形。大木山 依玉山 低山丘陵区：地处市中部，通山县高湖至沙甸线以北，茶岭至双溪线以南。重阳玉山以东部侵蚀地形和西部喀斯特地形为主。受地质构造的影响，大木山复合背斜形成了背斜山向斜谷，而铜山复合向斜则是背斜谷和脊谷的地形特征。背斜岩心主要由元古代冷家溪群变质碎屑岩（变质砾岩、变质砂岩、板岩和千枚岩）组成；向斜岩心主要由三叠系碳酸盐岩组成。背斜和向斜主要由震旦系至二叠系砂页岩和碳酸盐岩组成。重阳-通山断陷盆地由第三纪“红层”（主要为紫红色粉砂岩）沉积组成，局部含玄武岩。该段山脊线方向与构造线方向一致，近东西走向。海拔300米至1000米，自西向东。主要山峰有大窑谷（海拔1

48、261米）、玉山（1029米）和大木山（954米）。山脊总则平坦，水系呈梳状或羽状。分布，河流呈“V”形或“U”形。该段水库较多，包括泸水水库（湖）、青山水库、南川水库、抚水水库。该段是本区最大、最复杂的富水层，二叠纪和奥陶纪暗河发育；中三叠世发育溶洞和溶蚀洼地； Stacked下部发育漏斗、落水洞和岩溶沟芽。如咸安区明水泉地下河、太乙洞岩溶溶洞、大木山背斜两侧奥陶纪岩溶升泉、赤壁铜山向斜、绥阳向斜、咸安高桥向斜等均有明显的岩溶现象。此外，温泉千山森林公园、嘉峪县射雾山、赤壁市五洪避暑山庄等地仍有温泉分布。幕府山侵蚀构造中山地区：位于某市铜山高湖至沙甸线以南。为花岗岩、变质岩组成的圆顶褶皱断层

49、山陡坡地形。构造上，位于幕府山背斜北翼。岩心由冷家溪群浅变质碎屑岩和燕山早期花岗岩组成，西端由桐城岩体组成，北翼由震旦系和寒武系砂页岩组成。由碳酸盐岩组成。地下含有风化裂隙水和构造裂隙水。它的山脊陡峭狭窄，海拔900-1500米。九宫山风景区位于该段东端。河流有很强的树枝状切割，山谷呈“V”形，山间溪流、激流、瀑布多。4.2.2 土壤条件城市地质复杂，成土母岩和母质有20多种。母岩、母质的多样性和复杂的地貌使得土壤类型也复杂多样。据第二次土壤普查统计，全市共有土类8个、亚类20个、土属72个、土种241个。土壤类型主要为红黄土和水稻土，分别占全市土壤的70.77%和15.11%，其次是石灰土、

50、潮土、黄棕土、紫土、沼泽土、草甸土等。红黄土是城市中最重要的土壤类型。主要分布于海拔500m以下的低山、丘陵和山脊。它的母材主要是四世纪的红土。酸。土壤有机质含量在1%到4%之间。微量元素中，锌、锰含量丰富，具有良好的保水保肥性能，有利于农作物和树木的生长。4.2.3 项目建设气象条件某市属江汉平原向江南丘陵过渡的中纬度带，地处中央分区，具有典型的亚热带季风气候。受中亚热带季风湿润气候影响，日照充足，热量充沛，雨量充沛，无霜期长。冬季多偏北风，寒冷干燥；夏季多偏南风，高温多雨。全区年太阳辐射总量430-452J/cm2，年日照时数1736.4-1897.1小时。多年平均无霜期245260天，年

51、平均气温16.8，极端最高气温41.4，极端最低气温-15.4，年降水量12002000毫米，盛行风向为东北风和西南风。雨量充沛，但全年分布不均。降水大部分集中在每年的5-8月，总量占全年的61%。冬季降水量最少，仅占全年的8%。蒸发量最大的是六月至七月，最小的是一月。气候的总体特点是：四季分明，热量充足，雨量充沛，无霜期长。优越的气候条件，非常有利于农作物和亚热带森林植被的生长，使城市具有得天独厚的气候优势，碳汇能力强，易于开发休闲度假胜地，对城市的发展具有极大的积极促进作用。本项目的建设。影响。4.3 公共设施基本情况作为内陆新兴城市，这座城市近年来变化迅速。 2009年，某市以举办“首届

52、温泉文化旅游节”为契机，打造“文明、生态、园林、旅游”之城，城市基础设施建设明显加快。 2010年，城市基础设施建设仍是政府工作的重头戏。 “五六”规划的第五项是“六大基础设施建设规划”。六大规划分别是：中心城市建设、交通路网建设、沿江港口建设、城乡电网扩容扩容、城乡通信网络扩容扩容、水利基础设施建设。政府工作报告指出，要进一步完善城市功能，建设千山南入口广场、东环路、西环路、武广站中大道、金桂路延长线等重点城市建设项目。这充分说明，2010年，城市基础设施建设将以功能为中心进行，城市交通网络也将进一步完善。此外，嘉峪、赤壁长江大桥项目前期工作也被列入政府工作报告，这意味着将弥补长江干线全长1

53、05.788公里但没有自己长江的短板。河桥。1. 城市四路完善城市交通网络东环线、西环线、武广站中大道、金桂路延长线建成后，城市四路建成后，一定城市的城市交通网络将进一步完善。东环路（武仙高速）起于武汉市江夏区天子山大道，途经咸安区江夏五龙泉、山坡、合生桥、横沟桥，止于市区，全长约60公里。 20公里。项目总投资3.4亿元，全线采用六车道，设计时速80公里。该项目已于去年6月16日开工建设路基。西环路是一条贯通的高速公路，起点是某学院的老校区，最后是兴隆桥。是连接旅游新城与某市市区的道路之一。同时，还能有效减轻永安市区南山路口的交通压力，全长5公里。武广站中大道是武广高铁北站的配套道路。在某北

54、站下车后，武汉和广西的旅客可通过这条路直达银泉大道，全长1050米。金桂路东段扩建工程将金桂路与某东外环相连。目前，金桂路穿过长江工业园区银泉大道，终点为107国道。扩建工程将使金桂路穿过107国道，与东外环相接，进一步缩短与长江的距离。江河工业园和武汉。二、长江大桥实现与武汉“无缝”对接长江大桥建成后，在君山长江大桥与净岳长江大桥之间开辟了一条新的跨江通道，距离约180公里。 、西安（宁）甲（鱼）、池（毕）城市密集区与武汉“无缝对接”，进一步加强整个武汉城市圈的衔接，是推进城市圈融合发展的重要支撑，将利一河三地。此外，长江大桥建成后，省道S102吴池线、省道S103汉沙线、省道S329仙河线

55、等多条省道干线南北贯通，将有效提升区域路网布局。3 、赤壁长江大桥是某条河流上的“平行莲花”赤壁长江公路大桥是武汉城市圈“两型”社会综合改革试验区和长江经济带战略重点区域经济发展的新纽带。建成后，将有效改善长江中游交通条件，优化长江跨江通道。布局和完善鄂东南与江汉平原之间的公路交通网络，对于推动中部地区崛起、服务两型社会建设具有重要意义。四、电网扩建、水库加固等基础设施建设全面铺开除了市区“四路”和嘉峪、赤壁两桥外，某市还大力加快杭瑞高速、吴县城际铁路、吴县高速、咸通高速、通捷高速。一个城市将依法推进“城中村”和老城区改造，增加土地储备，加强城市管理和运营，实现以城建城、以城养城。 ，以城兴城

56、；加大港口建设力度，推进嘉鱼、赤壁综合性专业化深水码头建设，构建以港口为轴的区域物流网络。加快城乡电网建设，建设2 220 kV、4 110 kV、3 35 kV输变电工程。加快通信网络建设，提高通信能力，重点完成旅游景区、交通要道、偏远农村的通信覆盖。推进水利基础设施建设，争取国家和省专项资金，重点加固32座危险水库。防洪工程、以灌区续建为重点的水利工程、以生态环境改善为重点的水土保持工程、以小农田水利建设为重点的高产农田建设工程、以改善为重点的城市防洪工程排水设施。4.4 社会自然资源与环境条件与城市规划4.4.1 社会自然资源（一）矿产资源某市矿产资源以非金属矿产为主，金属矿产次之，能源

57、矿产和水气矿产较少。主要矿产有铁、锌、锑煤、磷、大理石、白云石、石灰石等。已发现矿产37种，其中已查明矿产18种，其中能源矿产2种，金属8种矿物质、非金属矿物质7种、矿泉水1种。全市11种矿产资源储量位居全省前五位。其中，镁、锑、独居石、钽、地热等5种矿产位居全省第一，金、铌、冶金白云石等3种矿产次之，煤炭排名第四。 、钒、锰3种。(2) 水资源某地区属于江汉平原。该地区依托长江，运河、湖泊、水库等水资源丰富。降水丰富，地表径流大，河流纵横相结合，湖泊水库众多，水资源丰富。全市有11条独立的水系，其中泸水和干河是全市最主要的两条河流。据水文资料记载，全市年均径流深度800mm，年均径流51.2

58、108m3。除地表水外，地下水资源不多，年均储量不足5108 m3，但地下热水资源丰富。全市有温泉6座，年总储量约660万吨。目前，咸安温泉和赤壁五红山温泉已得到很好的开发，并用于医疗、温室、水产养殖等。此外，长江中转客水也可以供城市使用。(3) 生物资源城市自然植被属于亚热带湿润阔叶林区，包括常绿阔叶林、落叶混交林、针叶林、油茶林、竹林等。全市森林覆盖率达到52.3%，木材存量约876.8104m3，有木本植物1000余种，药用植物919种，我国珍稀树种和特殊树种30余种。全市土地面积中：森林面积占61.98%；荒地面积占1.81%；难用区域占0.81%。全市林地面积中：森林面积占73.24

59、%；稀疏林地占1.53%；灌丛占16.23%；无立木林地占8.45%；苗圃地占0.05%。全市森林面积中：针叶林、阔叶林、针阔混交林占74.98%；竹林占24.93%；间作林占0.10%。某市是我国著名的桂花之乡。桂花品种繁多，是提取植物精华的重要原料。某市也是湖北乃至全国著名的茶叶产区之一。老青茶、九宫云雾茶、甜茶等享誉海内外。 .水产品资源特别丰富。优质水产品主要产自西凉湖、浮头湖、三湖练江等多个湖泊。优质水产品种类繁多。其中，西凉湖鳜鱼、黄鲶鱼被中华人民共和国农业部列入名录。优质水产品保护名录。丰富多样的生物资源为一个城市的农业发展提供了保障。(4) 温泉A被誉为“温泉之乡”，温泉资源丰

60、富，依托武汉与A之间便捷的交通条件，开发建设条件良好。温泉山、水、林、泉、城相得益彰，旅游结合的发展条件良好。在当地各个县市都有一定的温泉，但主要集中在咸安区，主要集中在中心城区，包括三江温泉、太乙温泉等。基地还包括一些地热温泉弹簧。（五）山地森林资源某类地貌属于大木山玉山低山丘陵区。受残存的木布山影响，区内峰峦起伏，重岩重叠伸展，形成了江南多种丘陵地貌。一定的山林资源分布均匀，山丘混杂，为各类生活用地提供了丰富的绿地和背景环境。山上植被条件较好。桂花、竹子等地方特色树种，以及槐、柑等总则树种，紧密覆盖山体，成为城市的绿肺，改善了城市的整体环境质量。山林主要有千山、望山寨、双龙山、九宫山、浮山