某大学教职工住宅小区项目可行性研究报告

1、大学教职员工住宅社区项目可行性研究报告目录第一章 总则1第二章 项目建设的必要性4第三章 市场分析7第四回 项目建设条件20第五章 项目规划设计方案22第六章 环保、节能与职业安全健康34第七章 项目管理、实施进度和招标38第八章 投资估算和融资44第九章 财务评估48第十章 结论和建议50附表、图表和附件第一章 总则第 1 节概述 声明项目名称：*大学*宜君教职工住宅小区建设单位：*房地产有限公司委托单位：*房地产有限公司项目法人：项目联系人：施工地址：一、承包方基本情况*大学是以工、理、管为主体，以电子、信息为特色的大学。拥有工学、理学、文学、经济学、管理学、教育学等多个学科门类。本科等多

2、层次教育协调发展的高校。学校前身是1942年在山东抗日根据地开办的战地邮政干部训练班，是我党我军早期培养通信人才的摇篮。学校已有63年的历史。学校于1958年改建为本科高等学校，为邮电部（1999年3月后为信息产业部）重点院校。管理系统。学校是国务院批准的首批硕士、学士学位授予单位。 1990年代获得博士学位授予权。学位点覆盖电子信息技术主要学科领域，形成了较为完整的信息技术学科群。学校拥有先进的教学科研设施，是全国少数具备大规模、系统化培养信息技术专业人才实力的高校之一。学校是信息产业部（原邮电部）部级实训基地之一，“亚太电信组织”（APT）实训基地之一。*大学现有3个校区，*校区、*校区、

3、*校区，总占地面积3003.6亩。有较好的教学、科研、体育和生活设施。固定资产总值7.1亿元，其中教学科研设备总资产15648万元。拥有实验室44个，主要仪器设备1.3万台（套），大型仪器设备267台套。学校设有10个学院（经济与管理学院、通信与信息工程学院、计算机学院、自动化学院、光电工程学院、数理学院、媒体技术学院、继续教育学院、应用技术，吴江职业技术学院），2 设有1个系（外语系、社科系），4个研究所（光纤通信、信息网络技术、图像处理与图像通信、信号与信息处理），为以及研究生部、体育部等教学科研机构。此外，学校还设有独立学院*大学通达学院。建立了6个省部级重点学科和11个省部级重点实验室

4、。学校建成了以千兆光纤为骨干的技术先进的宽带高速校园网。通过Cernet和Chinanet双路由接入Internet，为教学和科研提供了良好的网络条件。现代教育技术中心为视听教育、CAI和在线教育提供现代化手段。图书馆藏书80万册，其中信息、通信、电子、计算机等专业图书是中国高校藏书量最高的学院之一。图书馆拥有网络系统，与校园网相连，达到国内先进水平。学校有5个博士学科和专业，13个硕士学科和专业，32个本科专业。具有同等学历的在职人员硕士学位授予权，有4个学科具有工学硕士学位授予权。各类在校生2万余人，其中博士生116人；硕士研究生3102人（全日制硕士研究生1551人，同等学历硕士研究生8

5、65人，工科硕士研究生686人）；本科生13979人； 1916年大专学生。此外，继续教育学院现有学生6000余人。学校现有教职工1400余人，其中专任教师和科研人员800余人，具有高级专业技术职务的专业技术人员近400人。具有博士、硕士学位的教师占教师总数的55%；现有博士生导师、硕士生导师120余人，聘任包括我国两院数名院士在内的多位国内外知名学者为名誉教授或兼职。教授。1990年代初，学校科研规模进入全国大学百强行列。 “九五”以来，共承担国家、省、部级科研项目312项，其中多项处于国内领先水平，部分达到国际先进水平。共获得省部级奖励34项。学校在现代信息交换与通信网络、无线移动通信与电

6、磁兼容、信息论与通信信号处理、管理信息系统、图像处理与数字视频技术、计算机通信与信息网络安全、光通信与量子信息处理、非线性电路和智能优化技术领域的研究工作比较活跃，具有一定的优势。近五年出版学术专着和译着100余部，发表学术论文近3000篇，其中相当一部分被SCI、EI、ISTP等世界三大检索系统收录。 *本刊自然科学版是我国通信与电子领域的核心期刊之一。被教育部评为“高等学校自然科学优秀期刊”，获得信息产业部和江苏省优秀期刊称号。 学报社科版也被指定为省级“一级刊物”。*学校与英国、美国、俄罗斯、德国、加拿大等国家的12所大学建立了校际合作关系。 700余名中外专家学者来校讲学和学术交流。学

7、校多次承办国际和地区学术会议，在国际上具有一定的知名度。近年来，已入选210余人访问或参加国际学术会议学校还设有体育馆、游泳池、乒乓球室、体操室、篮球场、足球场等运动场馆和设施。公寓管理的学生宿舍舒适美观，电话频繁，宽带接入，餐厅宽敞干净，邮政、电信营业厅、洗衣房等服务设施齐全，为学生提供良好的生活和学习条件.二、项目背景在高等教育大众化进程中，高等教育一方面要扩大招生规模，扩大专业，满足社会需求，另一方面要进一步提高人才培养质量。那么优秀的教师是保证质量的关键。筑巢引凤，对教职工来说是一件实事求是、重要的好事，是“民心工程”。三、可行性研究报告的编制依据1.国家“十一五”教育发展专项规划；2

8、、土地拍卖标书（副本）；3、地块规划范围及外部条件图；4、城市规划局对地方街区的建设项目规划设计要点；5、国家、省、市有关设计、施工规范和标准；6、项目单位提供的相关资料；7、项目单位委托与江苏捷宏咨询有限公司签订的技术咨询合同。四、可行性研究报告编制原则及主要内容本项目可行性研究本着“经济合理、技术可行、满足规模要求”的原则，根据当前的实际需求、发展预测、筹资能力等，对经济等方面进行分析比较，根据国家有关规定确定合理的建设规模和投资估算。主要内容包括：1、项目建设必要性分析；2、确定项目建设的规模和内容；3、施工选址及施工条件分析；4、工程技术方案分析；5、项目总投资估算及社会经济效益分析预

9、测。第 2 节 研究结论和建议一、研究结论本项目的建设是*大学*校区建设的重要组成部分。其实施直接关系到*教职工的住房供应。以其优良的规划设计和适宜的市场价格，将有效扩大住房需求。同时，该项目的高品位、高质量开发建设，将对整个*大学城乃至全市高校教职工住房建设起到“引导和示范”作用。 *城市，带动周边住宅建设及相关产业。积极发展和创造地方经济新的增长点。本项目的建设将产生较好的社会效益和经济效益，建设必要、及时，项目建设将采用一些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果好，项目建设是可行的。2. 建议根据我国国情，普通商品房将在很长一段时间内发挥重要作用，其生命力取决于它是否符合市场经济规

10、律，能否走上自身的良性循环发展，以及是否可以在其他类型的住房中发挥作用。供应相辅相成。为促进住宅建设健康有序发展，建议如下：1、项目实施过程中，要关注市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化的风险，提高相关资源的使用效率。2、要认真做好规划设计，抓好物业管理。加强建设和使用全过程质量管理，包括规划设计质量、工程质量、物业管理质量。积极推广招投标的施工方式，降低施工成本。3、在住房设计和施工标准上强调住房的实用性，注重设计理念的创新突破：即以更低的价格，选择合适的、先进的设计标准和施工工艺，确保在很长一段时间内项目的适用性和资源配置的合理性；并注重建筑与城市环境之间良好空间关系的形成和营造，以实

11、现项目建设和城市整体的可持续发展。4、项目建设资金需要建设单位的投入和银行贷款的支持。为顺利申请银行贷款，在总投资中，建议建设单位妥善落实建设单位需要投入的资金数额。第二章项目建设的必要性第一节 高等教育发展的需要高等教育发展趋势高等教育在培养高层次专业人才、提高公民素质、促进社会经济发展等方面发挥着重要作用。 15年来，我国高等教育发展迅速，特别是自1999年扩大招生以来，高等教育毛入学率平均每年提高两个百分点。 2004年，高等学校毛入学率超过19%。目前，我国高等教育规模已超过美国，位居世界第一。但是，规模世界第一不等于质量第一，规模世界第一不等于毛入学率第一。目前，美国、加拿大等国家的

12、毛入学率均在80%以上。 19%意味着中国高等教育刚刚进入大众化阶段，不应盲目乐观。专家预测，未来15年，高等教育需求仍将十分旺盛，呈现以下五种发展趋势：1、发展方向大众化。由于中国经济的快速发展，公众对高等教育的需求日益旺盛。经过连续几年的扩招，普通高等学校从1998年的340万所增加到2001年的718万所，提前了10年。高等教育毛入学率达到11%的目标，2002年达到14.8%。按照规划，2010年，我国高等学校毛入学率达到23%。种种迹象表明，我国高等教育已经开始从“精英教育”走向“大众化”。这符合世界高等教育发展的大趋势。我国高等教育大众化时代正在向我们走来，高校扩招将持续很长一段时

13、间。2.办学方式多样化。一是办学体系多元化。过去依靠政府办学的单一模式已被打破，高等教育办学体系正向多元化发展。现在，除了国立大学，还有民办大学。一些国立大学可能会进行相应的调整，可能会出现“一校两制”甚至“一校多制”的现象。二是投资渠道多元化。据统计，从1998年到2001年，我国高校新增教育投入中只有20%来自政府，80%来自银行贷款和社会力量。3.办学模式以市场为导向。由于市场经济体制的建立，高校价值的确认越来越注重社会认同。高校毕业生必须接受社会的严选，高校的科研成果也必须接受市场的严选。高校从“象牙塔”走向社会，最终全面融入国民经济主战场。就业越来越考虑社会的需要。高校之间、高校与研

14、究所之间、高校与企业之间的划分正在被打破。4.办学方式国际化。随着科技的不断发展和经济全球化步伐的加快，特别是加入WTO后，我国高等教育将更广泛地参与全球教育服务竞争。国内高校与国外高校、研究机构的国际交流与合作空前活跃。5.办学手段信息化。信息技术在高校中的应用和推广较早实现。现代信息技术正在渗透到高校教学和科研的各个环节，将彻底改变传统的教学模式，大大提高教育资源的利用效率。多媒体教学、数字校园、网络大学已经为人们所熟悉。迈向综合信息化。2、项目建设必要性分析*大学是一所具有鲜明行业特色的高等学府，培养社会急需的各类应用型人才是学校的优势和特色。近年来，在各级领导的正确指导和广大教职工的努

15、力下，学校取得了丰硕的成果。 “十一五”时期是我国迈向第三步战略目标的关键时期。从战略决定方向、人才决定成果、管理决定效益的角度，全面梳理了学校建设发展中存在的主要问题和制约因素。 * *大学发展整体水平有待提高。 *学校提出要增强职业发展的紧迫感，抓住机遇，加快发展，打造优势，打造特色，提高办学质量和效益，增强竞争力，适应现状江苏省为经济大省。在国家教育事业蓬勃发展的宏观背景下，教育部、省政府领导明确要求学校加快培养江苏省经济社会发展急需的实用技能型应用型人才，建设学校建成我省规模化系统。高层次信息科学专业人才的主要基地。近年来，学校快速开展新校区多方位建设，办学条件大大改善，为学生提供了规

16、划科学、布局合理、功能划分、配套设施齐全、统筹协调、新风格。信息技术大学校园。扩编后教职工已达1500余人，物流空间存在较大差距。如果不能及时解决，肯定会对教职工的稳定造成一定的影响。因此，建设适应学校发展的配套设施，为学校教职工提供良好的工作和生活环境迫在眉睫。第二段项目建设是城市整体经济发展的需要房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋、土地综合开发经营的行业。它是城市生存和发展的物质基础，是国民经济发展的支柱产业之一。房地产业的发展可以加速市场经济的进程。 .根据*国民经济和社会发展“九五”规划精神和2010年中长期目标纲要，房地产业已被列为重点培育和发展的产业。 “九五”以来。“九五”期间

17、，*房地产业充分发挥主导产业作用。 “十一五”期间，房地产业商业化、市场化、现代化步伐加快，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。 .以住宅建设为重点，进一步优化土地和房地产资源配置，提升产业整体水平和整体规模效益，真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一。这是当前经济建设中的一项重要举措。 .随着主城区生活人口的不断疏散和交通条件的便利，*主城区居民纷纷挂牌交通便利、生活配套设施不断完善的*楼盘作为一个重要的选择； * 随着生活水平的提高，当地居民也希望改善生活条件；此外，城市中高收入群体现在已将购买第二套甚至第三套住宅视为一项长期投资。也有一些人出于休闲、追求居住环境、养老等

18、原因，需要在环境优美、空气清新的地区买房。本项目为住宅建设项目。进一步加快*城住宅建设，满足人民特别是大学城教师对扩城后中高端住宅日益增长的消费需求，改善人民生活环境，培育新型经济增长点。有非常积极的意义。第三章市场分析第一节投资环境分析一、政策优势作为*地区唯一的省市共建大学城，*大学城得到了省市政府的高度重视和支持，享有省市政府的发展在建设和发展过程中。一系列优惠政策：。组织领导：省市政府共建大学城，成立建设领导小组，由省、市、区主要领导参加，协调决策大学城发展。管理机构：成立大学城管理委员会（局级机构），代表市政府在大学城规划范围内全面履行经济和行政管理职能，享有市级管理权限。市政府各有

19、关职能部门按照“业务工作双重领导、管委会统一权限”的原则，全力支持和配合大学城建设，做好各项工作.相关部门在*大学城管委会设立分支机构，或授权管委会办理各项审批手续。管委会采取“一站式”办公，实行“先问后责制”和“限期完成制”，提高工作效率。土地政策：*大学城规划区47平方公里范围内的土地实行统一规划、统一征用、统一拆迁安置、统一流转分配、统一基础设施建设、统一招投标、统一管理。赌注”。六统一”政策。征地指标在省、市规划中分别列出。市国土资源储备中心在管委会内设立分中心，负责土地划拨、出让、下发等具体工作。土地使用权证，土地出让收入全部上缴管委会，实行专户存放，收支两条线。费用扶持政策： *

20、大学城47平方公里规划范围内的各项建设费用由管委会收取，作为市政府对管委会的扶持投入，全部留给市政府。统一管理委员会。利用。规划的优势*新城区坚持高起点规划，特邀国内外知名规划单位和设计师，制定新城区总体规划、景观规划、生态规划、人文规划、城市规划等七大规划。中心区，严格管控，确保高标准规划到位。南至沪宁高速，北至宁镇高速，西至环城公路，东至七香河，规划总用地面积80平方公里。是国家总体规划确定的“一市三区”之一。是重点发展教育和高新技术产业的新城区，是体现现代城市文明与绿色生态环境协调发展的新城区。 2010年规划人口约24万，远期规划人口预留60万。根据城市宏观规划，未来几年将有60万老城

21、区居民疏散到新区，新城适应城市“东西南延”（向东城市）。 *区、城南江宁区）和“三聚一疏”（集中在*、河西、东山新城区，疏散主城区）城市新城发展战略.高起点的规划建设、大学城独特的文化氛围和得天独厚的生态环境，*新城区必将在*新城区发展规划中占据先机和优势。 * 城市。本项目选址为新城区总体规划前开发的集中居住区。目前，商业配套设施严重缺乏。根据新城区的总体规划，南侧的项目和社区中心将成为这个成熟集中的住宅区的商业和行政中心。三、人文优势大学城集中区面积27平方公里，现拥有*师范大学（含中北学院）、*财经大学、*大学、*中医药大学，*森林公安学院，*理工大学紫金学院，*工业职业技术学院，*信息

22、职业技术学院，应天学院，* *体育学院、*技师学院11所高校已经或即将建成，近期将有国内一流大学落户于此。还建立了*外国语学校*、*国际学校、*师范大学附属实验学校等一流中小学招生。到2005年底，学校在校生已超过10万人。4、生态优势*新城区地处宁镇山区，山峦起伏，植被茂盛，自然生态环境得天独厚。 *新城区以自然景观为依托，将城市人工环境与自然生态环境有机结合，形成以群山森林为背景的散落群落式城市环境空间。*大学城所在地理环境优美，群山环抱，九乡河、七乡河纵贯南北，龟山、灵山、龙王山等星罗棋布；郁郁葱葱、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地带，丘陵、丘陵、谷地、平原交替分

23、布。山体主要走向东西向，高度总则50米在上面，最高的是灵山155米。秋港海拔总则在25- 左右50米。河谷平原海拔15米左右，总趋势略向东北倾斜，地势坡度1-3，天然植被生长茂盛。 ，具有无可比拟的生态优势。 *西接紫金山，北接栖霞山，东接宝华山、唐山，南接青龙山，周边有数个名胜古迹。该地区拥有丰富的山脉和水资源。市环保局评价结果显示，区内空气、水质、噪声等指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的地区之一. （1）山地约占全区总面积的65%，主要有龟山、灵山、龙王山、七乡河、九乡河等。出色的。 （2）空气质量优良，区域呈盆地状，外来污染源不易侵入，无污染物。 （3）周围无噪声污染影响

24、、污染源和危险源。 （四）“绿色城市”和“宜居城市五、交通优势目前，*大学城中心区有97路、310路、107路、108路4条公交线路。从*大学城中心区出发，北接312国道，南接沪宁高速，东西接环粤高速、环城高速。地铁2号线至*东延线已正式开工，将于2009年与2号线同时建成通车。*大学城中心到主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程；距环城公路4公里，4-5分钟车程；距莘庄立交10公里12-15分钟车程；距莫凡路正是因为交通便捷，*大学城中心区对开发商更具吸引力。6、信息优势大学城内有众多高等院校、科研机构等文化事业团体，汇聚了大批专业人才，图书馆和文化标志性建筑众多，文化氛围浓厚，

25、文化设施齐全。大型国际会议和各种国际活动频繁，产生大量政治、经济、文化信息。借助大学城高速数字通信网络，大学城已成为现代信息传播平台和中国最大的网络港之一。七、设施优势大学城自2002年初开工建设以来，在市委、市政府的正确领导下，在市建委、规划、国土等有关部门的关心和支持下，大学城工委、管委会积极融入城市发展全局，站在新城区建设发展中，高度参与大学城建设，高标准建设了大量基础设施项目。至2005年底，大学城基础设施投入超过80亿元，建成了*大道、文苑路、仙景路、学园路、仙霞路、文澜路、仙瑶路。 .目前，整个大学城道路建设总里程已达46.2公里215万平方米，区域性路网框架已基本形成。除道路工程

26、外，山路景观绿化完成90万余平方米；部分河道整治排水泵站已建成投入使用；第二节市场供需分析一、市场供给分析日前，*房地产市场管理部门公布了2003年前二季度市场分析报告。报告显示，高档商品房供给结构基本合理，呈现以下特点： 1、高、中、低档住宅的结构为1：7： 2 。根据建设部对高、中、低价住宅的划分标准，目前5000元/平方米以上的可称为高价住宅， 3000-5000元/平方米的可称为高价住宅。平米称为中价位住宅，价格在3000元/平米以上的称为中价位住宅。平方米或更少的被称为低价房屋。从目前三者的比例结构来看，市场上70%的楼盘在3000-5000元/平方米的价格区间；平方米以下面积占比2

27、0%，整体供应结构基本合理。此外，*市2003年将进一步加大保障性住房建设力度，保障性住房规划完成面积约50万平方米，可为市场提供更多的廉租房。同时， 2003年前两季度，市场中高端产品的供给也持续增加。比如上半年，万科金家二期和仁恒白玉兰别墅的推出，在2003年的高端房地产市场上形成了一道亮丽的风景线。2、商品房供需比为1 ： 1.8 。 2003年前两季度，*市（不含江宁区）共新发放商品房销售许可证103张，新批商品房销售面积153.1万平方米，其中123.1万平方米。住宅楼（多层） 。住宅面积52.1万平方米，小高层住宅42.8万平方米，高层住宅28.2万平方米） 。而全市商品房合同销售

28、面积却高达222.5万平方米。其中，白下区和建邺区住宅销售面积较高，分别达到44.8万平方米和43.8万平方米。从供给现状来看，目前市场中高端中高端项目供应量较大，而中低价位项目相对较少，难以满足主流需求未来的客户，供需不匹配严重。 此外，种种迹象表明，未来一段时间豪华商品房供应将增加，但结合市场需求变化趋势分析，豪宅市场供需矛盾将继续，但高端楼市 国内供需矛盾有望先缓和，中端楼市将面临较大压力，中低端楼市供需矛盾无法缓和年内明显改善。 3、廉租房占比上升。目前，*市部分土地正在招标投标中。商人为了抢地，不计成本争相高价拍卖。据了解，*城的楼盘品质也有了明显提升。无论是规划、建筑形态、环境园林

29、、工程材料等硬件建设，还是服务及配套设施等软件配置，开发投入增加，房价自然上涨。也会上升。不过，随着“一市三区”城市扩张的逐步推进，土地供应将以郊区的交汇点为主。随着新一轮城市建设的推进，这些地区的基础设施将逐步完善。这些因素将推动廉租房占比上升。2、市场需求分析目前，*市处于城镇化快速发展阶段，城镇化率将以每年2个百分点的速度增长，到2005年城镇化率将达到75%。房地产行业长期保持高速增长。但目前，*城市固定资产投资中房地产投资占比不到25%，比全国同类城市低23个百分点。据测算，全市每年因生活改善、人口增长、拆迁等原因需要新增住宅500万平方米以上，而目前平均供应量在300万平方米左右，

30、两者之间的矛盾供需矛盾突出。因此，房地产行业的发展需要广泛吸纳资金，以改善供给不足的现状。1、发展趋势：未来15年仍将是高速期。根据国际经验和发展规律，当人均GDP在1500-8000美元之间，人均建筑面积在1500美元35平方米以下时，是房地产业快速发展的时期。 *2002年人均国内生产总值达到2760美元。按照人均GDP年均增长12%计算，要达到800021.4平方米美元的目标还需要15年时间1平方米。 ，要达到这个目标需要将近10年的时间。30平方米2、居民消费需求旺盛。近年来，*房价上涨总体较为平稳，房地产市场价格处于稳中有升的发展态势，但区域间增长不平衡，商品房平均增长，部分地区成为

31、热点。根据2003年“房展”的数据，42%的参展楼盘价格在3000-4000元之间，12%在4000-5000元之间，9%在5000元以上。全市经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好基础，城镇居民人均可支配收入和居民储蓄存款大幅增长，为房地产业发展提供了有力支撑。房地产行业。据统计，*居民为改善生活条件和年轻人结婚成为购房的主力军，约占成交量的60%；被拆迁城镇居民购房，约占成交量的25%，外地购房约占10%。2003年，大力开展城市建设。旧城改造和新区建设大大增加了房屋拆迁量。拆迁将购房的预期消费转化为即时消费，获得的拆迁补偿款为居民购房提供了物质基础。二级市场放开带动整个房地产市场联动，

32、房改房审批手续简化，影响房改房上市的各项政策壁垒基本消除。越来越多的市民卖掉旧房买新房。提高住房质量，改善居住条件。此外，由于*城居民处于“一次性购房”状态，再加上从众心理的作用，居民都在追着买房，两者互相推波助澜，造成了购房需求进一步增加。数据显示，2002年，*市商品房空置率仅为6.52%，远低于19%的全国平均水平。今年1-8月，商品房空置面积持续下降，仅为56.84万平方米。随着住房制度的不断完善，促进住房消费政策的落实。 *市居民住宅商业消费意识不断提高，住宅消费需求旺盛。有：拆迁安置需求：*市城市道路等基础设施建设任务较为繁重。随着中国企业家大会和第十届全运会的召开，旧城改造规模将

33、更大，这些拆迁安置产生的住房消费需求将具有相当规模。新需求：居民可支配GDP增量的一定比例将用于居民消费。例如，按照我国城镇居民消费支出总额的7%的比例计算，*城市年消费支出3万元的家庭在住房消费上的支出为2100元。 1994年至2000年，*市人均居住面积年均增长0.34平方米。按现有市区282万人计算，年增加近96万平方米。随着*为改善居住条件，商品房销售面积火爆。经过对*市712封市民来信的统计和1000名居民的访谈分析，目前*市整体购房需求率较高，不少人有购房计划.图1 ：*居民住房需求分析从*市民的住房需求分析（见图1 ）可以清楚地看出市民购买商品房的需求意向。其中近50%的人在6

34、 年内有住房需求。 20 %的人在3年内有住房需求。然而，这些需求意向与有效需求之间仍有差距。其中，经典地产的优势和地位是不可忽视的因素。经典楼盘不仅可以进一步吸引发达楼盘的有效需求，还可以催化另一部分需求旺盛但短时间内无法实现的购买行为。三、市场需求呈现多元化和两极分化。随着基础设施建设的加大力度，郊区及郊区的房地产市场发展迅速，发展热点更加分散。不同地区的不同产品会有更好的市场环境，各有魅力；郊区较低的土地开发成本使得产品设计多样化和低密度社区规划成为可能，极大地丰富了不同产品的市场供应份额。基础设施的完善和产品供给的丰富，为需求市场的多元化发展提供了可能。一方面，客户需求向多元化发展，另

35、一方面，也在向两极分化发展。从客户主要特征的变化来看，部分原有的中高收入客户近年来收入增长明显，需要对原有住宅进行升级改造。与此同时，一些新的年轻首次购房者和搬迁户也开始进入需求市场。这使得需求趋向于向低端市场和高端市场的极端发展。从购买力特征来看，客户购买力的两极分化是需求市场向“金字塔”两端发展的驱动力。三、*城市房地产市场预测房地产价格和供给增速双双放缓。近年来，长三角地区以制造业为主的强劲经济增速是房地产价格上涨的最重要原因，但对于房地产价格，首先要分析房地产供需平衡的变化.1.需求变化（一）经济增长，外来人口增加。与珠三角类似，长三角地区的流动人口增长迅速。随着流动人口素质和财富的提

36、高，他们对当地更好的生活和创业资源的要求也越来越高。房地产就是其中之一。每个城市都有类似的现象，最好的购房者大多是外地人。（2）城市改造，拆迁户增加。随着拆迁合法化的推进，实物补偿转变为货币补偿，被拆迁户领取的补贴也大幅增加，被拆迁户借机改善住房条件的愿望成为越来越强。最迫切的需要。（三）财富积累、投资和购房增加。今天，中国经济摆脱了经典经济学书籍所没有描述的繁荣现象：经济增长与通货紧缩齐头并进。一方面，股市继续低迷，利率继续走低。另一方面，社会上高收入阶层的财富日益积累，他们急于寻找合适的投资渠道来保值。房地产市场对这些投资者来说是完美的。（4）收入增加，换房成为时尚。随着收入的不断增加，对

37、生活质量的要求不断提高，房屋置换成为一种时尚。包括公积金制度、单位货币补贴在内的一系列住房制度改革政策，使这一要求成为现实。（五）优惠政策刺激住房消费。银行对个人住房消费信贷提供高达80%的强力金融支持、财政补贴，以及所得税退税、放宽公积金贷款等优惠政策，都刺激了消费力的提前释放。2.供给变化（一）土地拍卖、地价预付。土地拍卖不再有任何理论上的障碍。(2) 建设成本上升。政府规划和建设标准的提高，房地产开发商对品质的追求，新材料的使用，容积率的降低，绿化率的提高，都导致单位面积建设成本上升。( 3 )住房制度改革，改变供给规律。过去，单位面积小，周期长，房地产主要面向机构客户，远离终端用户。现

38、在，房地产开发商直接面对最终用户，从选址到设计再到营销，都以客户需求为导向。( 4 )土地资源短缺，有效供给不足。长三角地区是全球人口最密集的地区之一，也是土地资源最紧缺的地区之一，是支撑房地产价格上涨的长期因素。在不久的将来，由于公共交通的限制，大多数人使用公共交通工具、自行车和轻便摩托车，而能够有效开发房地产的土地仅限于基础设施相对完善的地区。从以上分析可以看出，长三角地区的房地产价格是供需变化的各种因素相互作用的产物。房地产价格和供应增长都将放缓是不可避免的。（二）市场竞争激烈*为加快城市建设发展，在房地产市场对外资给予营业税减免5.5%和服务费等优惠政策，提高了外资开发商的利润率。与此

39、同时，房地产市场公平竞争的环境也引起了外地投资者的关注。无论是土地招标拍卖挂牌出让方式，还是出让土地的拆迁处置方式，市场主体都是平等的。在各种利好因素的影响下，外地开发商不断涌入*，而这些外地开发公司通常实力雄厚。不过，昔日实力雄厚的开发商不会轻易放弃市场，都在迅速抢占市场，这让房地产市场的竞争更加激烈。（三）*房地产市场发展趋势*房地产市场的发展趋势可以摘要为以下几点：1、根据消费市场调查结论，在一定时期内，三房两厅房型仍是主导房型。小高层的购买趋势明显增加。该地区是80m2120m2最受欢迎的。2、对环境配套和社区服务的要求，成为一流购房者的首选。3、剔除市政建设等外部因素，当前房地产购买

40、市场仍有相当大的潜力。调查中，近37%的人计划在1 - 2年内买房，14.3%的人计划在一年内买房。这表明51%的人有买房的意愿。四、销售价格预测（一）项目选址环境分析本项目用地位于*大学城仙霞路以北、学子路以东，312国道与学海路、仙井路、文澜形成的“井”形路网之间路。它正在规划和建设中。 * 亚东新城。是政府总体规划确定的“一市三区”之一。是一个重点发展教育和高新技术产业的新城区。城市文明与绿色生态环境协调发展的新城区。 2010年规划人口约24万，远期规划人口预留60万。 *新城区位于美丽的紫金山脚下，北接312国道，南接沪宁高速6.5公里。从规划中的龙潭深水外贸港出发6公里，经环城公路

41、、机场高速可直达禄口新机场。地铁2号线和4号线分别从紫金山南北两侧进城。城市南侧交叉口后，将在城内形成环形轨道交通网络，连接新城。城市地区的功能划分。公路、轨道、铁路、航空、水运等外部交通条件一应俱全。*西接紫金山，北接栖霞山，东接宝华山、唐山，南接青龙山，周边有数个名胜古迹。该区山地水资源丰富，山地约占全区总面积的65%，主要有龟山、灵山、龙王山、七乡河、九乡河等。清澈，生态环境优良； * 该地区呈盆地状，外界污染源不易侵入，无污染物，空气质量优良。周围无噪声污染影响、污染源和危险源。是规划建设中的“绿色城市”和“宜居城市”，绿地面积占总面积的62.5%。市环保局评价结果显示，区内空气、水质

42、、噪声等指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的地区之一.风水宝物不多，生态优势无可比拟。7000年前，我们的祖先在这里生活过。有着深厚的历史文化底蕴。自古以来就是修身求学的好去处。南朝梁朝（公元502-557年），六子萧红、九子萧徽、十子肖战等历史名人均葬于此。他墓前的神道石刻和石刻，气势磅礴，简洁独特，是神域悠久历史文化的象征。*独特的地理位置、深厚的历史文化底蕴、优美的自然生态环境，吸引了众多地产商的目光。从亚东建发一手闯入*，先后开发了一批精品房，随着大学城的学院越来越多，各种配套设施建设日趋成熟，到2005年，*楼市越来越好，栖霞建设、栖霞置业、上海置业、赛世置业等众多房地

43、产开发商纷纷赶来，掀起了房地产开发热潮。（二）本项目的主要特点一、教职工宿舍位置概况：拟建教职工住宅区位于312国道与学海路、仙井路、文澜路形成的“井”形路网之间。属丘陵山区，地势平坦，周边地势起伏，山水秀美，风景独特，交通便利，水文地质等自然条件良好，适宜建设。是理想的住宅建设用地。教职工住宅区毗邻多所大学、中小学；目前，教育部、南洋理工大学、南师大等多所高校已在此建设或计划建设教职工住宅区；因此，这里的公共基础设施建设具有一定的规模，并且随着新城区的逐步建设，将为社区提供良好的教育和生活环境。2、项目计划：为将教职工住宅区建设成为充满创新精神、充分体现现代与传统中式民居特色的园林式新型住宅

44、区，以及园林式、生态化、智能化、现代风格的新型住宅区。体现个性、整体协调、风格独特，按照“美观、舒适、经济、实用”的要求，规划设计职工住房，具有良好的社会效益、经济效益和环境效益。一、总体规划：（一）教职工宿舍建筑以现代风格为主，应充分体现时代气息。（二）教职工住宅小区规划设计意识先进，能适应现代化不断发展的需要；（3）结合当地丘陵山地条件，充分利用地形地貌，注意节约用地，使整个建筑群清晰、匀称；（4）教职工居住区功能区相对独立，易于贯穿，有利于社区管理。（5）根据*市规划局建设项目规划设计要点，经计算，教职工各类住房建筑面积及建筑高度分布图如图所示。下表：90平方米120平方米140平方米1

45、60平方米20%45%30%5%小高层多层内部销售出售60%40%70%30%B. 单体设计：（1）设计两三座相互对应的小高层建筑，其中一两座小高层建筑是教职工居住区的主要标志性建筑。立面风格具有鲜明的时代感，充分体现了我校信息技术类的特色。高校教职工住宅的特点；(2)所有建筑物均按7度地震烈度设计。有的建筑物可与人防设施相结合，平时可作为地下停车场使用。（三）在教职工集中居住的建筑物周围适当位置设置自行车停放处。（4）考虑到后勤设施服务教职工居住区及周边社区的需要，在分门附近设置综合服务楼。（5）建筑与中国传统特色（通过屋顶变化实现）适当融合，体现了*区的历史文化氛围。C. 入口设计：（一）

46、正门位于教职工住宅区西南的学海路。它具有创意，避免与其他小区的大门相似，与小区的整体建筑风格相适应。（2）副门位于西北角，东围墙旁，与周边公共服务设施配套建设。D、环境设计：教职工住宅小区环境设计首先要突出主要标志性建筑的正门设计，然后在各区主要位置设置主题景点，结合周边建筑，两侧道路、小水面等景观（行道树和绿化带应使用常绿植物），精心设计，实现春花、夏阴、秋固、冬绿，使员工住宅区成为春意盎然、花园式的四季皆宜的生态区。E、管网设计：在教职工住宅小区的各种管网设计中，设计全面、布局合理、意识超前、管位充分预留；供水系统设计时考虑建储水箱，以防在用水高峰时切断市政管道或水压不足；输气管道的设计考

47、虑可以满足天然气的使用；配电设计有一定余量，配电房外进线应考虑双回功能；计算机网络布线系统的设计要求能够满足当前信息化住宅小区建设的需要和未来较长时期的发展需要。F. 道路交通设计：充分利用现有地形，做好道路交通设计。全区应有机动车环形通道，在人流密集的地方实行人车分隔。在社区服务区等区域设置小型停车场，有条件的可设置地下停车场。G. 其他：编制教职工宿舍总体规划方案时，应认真审阅征地规划红线内的各项设施，熟悉地形。（三）项目房地产价格的确定经过几年的发展，2005年以来房价稳定在4500元/平方米左右。但随着2007年决定入驻鼓楼医院、金鹰国际商城及部分知名高校， 5月初在售的几处楼盘纷纷提

48、价，不少多层楼盘均价超过5500元每平方米。仪表。2006年，我市决定于2007年7月启动地铁2号线东延工程，2009年通车，这一消息再次为*楼市注入强劲动力。部分楼盘单价连续突破6000元大关。例如，山东区翡翠谷项目均价开始突破6200元/平方米，东方天骏项目成交均价也突破6200元/平方米。个别项目的花园洋房和别墅物业维持在6000元/平方米以上，呈现火爆的销售势头。数据显示，上半年，*大学城楼宇均价达到4600元/平方米以上，较去年下半年仅上涨2.1%。下半年，房地产板块突然发力，个别项目单价甚至上涨800元/平方米。从目前已知的楼盘开工量和开工量来看，预计高端高端住宅将陆续上市6万平方

49、米，中高端楼盘销售形势成为主流势必导致高端房地产质量进一步提升，房价进一步上涨。未来*房价的快速上涨引起了房管部门的关注。 *大学城管委会主任梁学忠主任公开表示，管委会正在研究相应的对策，通过土地供应、容积率等方式调整房价。对部分已推出土地，实施限价、优地价发展战略，力争开发预定价格3300元/平方米的中低价位商品房2000余套，瞄准大学城低收入教师的供给，不仅为*吸引和留住了大量优质人才，也将保持*板块房地产市场价格稳定.*大学城的教师是未来房地产的重要买家。 2000多套低价教师房实际上只能满足少数购房者的需求，而且还受到特殊群体类别的限制。从市场情况来看，仅投放2000多套廉租房，不足以

50、解决*板块的房产需求。按照房价和70 %的15年期商业按揭贷款计算，年总收入5万元以上的家庭可以购买总价值约40万元的房产。年收入5万元以上的家庭占全部受访者的10%，该地区开发产品的家庭约2443户，而*市年收入5万元以上的家庭数量大概20万左右，所以，项目只需要在目标人群中占有1.2%的市场份额，就可以完成这个项目的销售任务。因此，基于以上原因，本项目预计对外销售价格暂定为高层5500元/平方米，小高层5200元/平方米。第四章项目建设条件第一节项目选址该土地为*大学2006年11月1日在土地拍卖中以3.8亿元的价格获得的土地开发资质。该地块位于117660.7平方米*9978.6平方米市

51、栖霞区大学城仙霞路以北、学子路以东107682.1平方米。面积10000平方米）；规划用地性质：二级住宅用地；容积率：1.6；建筑密度：25%第二节 教职工宿舍建设条件一、教职工宿舍概况拟建教职工住宅区位于312国道与学海路、仙井路、文澜路形成的“井”形路网之间。从地形上看，该地块为丘陵山区。小区地势平坦，周边地势起伏，群山秀丽，风景独特，交通便利，水文地质等自然条件良好，适宜建设。是理想的住宅建设用地。教职工住宅区毗邻多所大学、中小学；目前，教育部、南洋理工大学、南师大等多所高校已在此建设或计划建设教职工住宅区；因此，这里的公共基础设施建设具有一定的规模，并且随着新城区的逐步建设，将为社区提

52、供良好的教育和生活环境。2. 自然条件*属北亚热带季风气候区，气候湿润，四季分明，无霜期长，雨量充沛，日照充足。主要气象特征如下：1.气温：最热月平均气温27.9（7 最冷月平均气温2.3（1 年平均气温15.5 极端最高温度40. 极端最低温度-14.02. 降水量：年平均降水量1012.1mm 年最大降水量2006.0mm 最小年降水量479.8mm 最大日降水量195.2 月最大降水量507.8降水主要集中在6-9月；雨季总则在六月下旬至七月中旬。3.风： 7月主导风向和频率 SE27 SW1 0 1月主导风向和频率C 31 N1 4 夏季平均风速1.8m 冬季平均风速2.4.雪：最大积

53、雪深度505.冻土：最大冻土深度96、日照：历年平均日照时数2148.3小时 平均日照百分比 49%7 、无霜期：历年无霜期255天8、其他：年平均雷暴天数34.4天 年平均沙尘暴日数0.1d 年平均冰雹天数0.2d三、基础设施条件1.道路交通*大学位于*亚东新城*大学城，占地2026余亩。新校区山水秀美，风景独特。是一所规划科学、布局合理、功能分区、配套设施齐全、整体协调、风格新颖的信息技术大学校园。门前有97路等公交车站，交通十分便利。2、供水*大学*校区供水由*市自来水厂供水，水质优良。供水水源由市政供水总管引入DN200的校园。本项目用水与校园道路下的主供水管相连。3、排水本项目采用雨

54、污分流系统。排污管道按自然地形走向布置，实现高排水和低排水。 DN300-DN600的污水管道沿校园道路布置。污水收集后排入校园道路下的污水中。最终排入市政污水管网。雨水和防洪规划应当按照高排放、低排放、低排放的原则进行，雨水就近排放到水体中。雨水管沿道路布置。雨水经雨水口收集后，沿校园道路布置DN300-DN600雨水管。收集后排入校园道路下的雨水管网，最终排入市政雨水管网。4.电源*大学*校园需要增加电力容量。5. 气体目前西气东输天然气已达*，本项目用气为天然气。6. 通讯与网络*大学*校区现有的通信和网络设施比较完善，可以满足本项目的通信和网络容量需求。第五章项目规划设计方案第一节规划

55、设计要求和方案确定一、规划设计要点根据*城市规划局关于项目规划初步设计要点的通知，*大学校园规划设计应注意以下几点：1、项目的总体规划和个别建筑必须在红线范围内进行规划设计。2、建设特许用地边界与规划道路符合红线要求：（一）特许建设用地与道路红线的距离不小于该距离10米（二）地下室或半地下室、墙柱、台阶、台阶、花池、建筑地基等突出部分不得超过建筑特许线。3、总体规划功能分区清晰，布局合理。要求动静分离，功能区相互依存，互不干扰。公共配套设施应当按照国家有关规定进行配置，公共配套设施应当考虑资源共享作用，避免重复建设。4. 组织校园内外的人车通行，按照国家规定设置机动车、非机动车停车场和人员疏散

56、场所。5、建筑风格新颖，力求简洁、活泼、流畅、优雅，能更好地体现文化氛围，与自然环境融为一体。6、主要指标要求：住宅小区建设要求结合现有预留建筑：绿化率不低于28.9%，建筑密度不高于35.6%，容积率不高于2.29 .7、土地内雨污分离，雨水排入市政管网，污水自行处理达到国家二级标准后可排入市政管网。8、土地红线内的所有管线均应接地，并编制管网综合规划方案和垂直设计方案。9、规划设计方案应符合消防、环保、防雷、卫生防疫、人防等方面的要求。10、规划设计方案还应按照国家现行相关法律法规和标准执行。2.确定计划*大学*校区教职工住宅小区规划建筑设计，根据*城市规划局建设项目可行性规划设计要求进行

57、修订编制，学校的相关设计要求。第二节 规划设计一、设计说明一、规划设计依据：中华人民共和国城市规划法城市居住区规划设计规范民用建筑设计通则*市城市规划条例实施细则*城市住宅设计规范*市规划局建设项目规划设计要点通知红线图2、防火等级为一级3.防水等级为二级4.人防为6级5、设计理念：将教职工住宅区打造成充满创新、充分体现现代与传统中式民居特色，体现个性、整体协调、风格独特的园林式新型住宅区。职工住房按照“美观、舒适、经济、实用”的要求进行规划设计，具有良好的社会、经济效益和环境效益。主要在以下几个方面进行努力：聪明的安防系统：防盗报警、周界报警、出入口管理、访客对讲、火灾报警等系统；信息管理系

58、统：万用表远程抄表、公共设备监控、车辆管理、应急广播及背景音乐系统、物业管理计算机系统、电子公告牌系统；网络接入系统：宽带光纤接入系统、家庭综合布线系统、高速宽带数据网络系统（社区信息网）。环境数百棵成品树和数千棵珍贵树木共同打造了一道绿意盎然的家墙，更多的新鲜氧气和更多的大自然恩惠，形成一个巨大的制氧工厂，调节宜人的区域小气候。由流水、喷泉、戏水池和溪流组成的水循环系统，使空气清新湿润，古木茂盛，碧水映照晴天。鸟语花香，流水潺潺。2、总体规划规划布局的主要特点是：功能明确的总体规划设计、人车分离、以人为本的交通流组织、公共绿地和立体多层次的景观环境设计。（一）规划设计要求1 、住宅均为高层或

59、小高层住宅。住宅应着重处理社区的空间关系，以及住宅建筑之间的距离和角度关系。2 、由于项目周边均为城市道路，项目规划布局应重点处理区内外路网结构及其与社区建筑、空间的关系；3 、注重社区环境和居住单元的“同质化”设计，重点处理好组团、中心绿地和庭院绿地的关系。4 、本项目住宅区内人、车流量互不影响。5 、考虑项目区作为新城区的发展方向，宜在设计中引入新的理念，使项目以新颖的面貌成为大学城的品牌形象。（二）规划指导思想一、因地制宜根据地形特点，布局合理，尽可能提高土地利用率。2、变劣为优势，创造特色将地块周边配套设施薄弱、周边景观缺乏等缺点通过设计强化为楼盘的特点，将问题转化为卖点。强调以人为本

60、的设计原则，营造舒适宜人的物质和人文环境，促进人与自然的亲和，强调生活品质和家的人情味和亲切感，使居住区环境赋予给人一种“回家的感觉”。3、关注项目的可行性从整体布局来看，单体类型的选择和布置注重区域气候、生活习惯和市场可操作性。努力为消费者提供品质优良、价格实惠的优质房产。(3) 规划结构南部的一条规划道路将社区分为南北两个区域。南区为少数住宅楼和配套的小学、幼儿园等公共建筑。一条南北中轴线贯穿整个社区，将两个集群连接为a、简洁的规划结构融合了不规则的地形，提供了阶段性开发的流动性和功能分区的完整性。(4) 交通流线1. 出入口：北区南、西、北规划道路上共有四组行人和车辆出入口。毗邻济青西路