山东万力电子信息产业有限公司泰安市万力电子产业园投资建设可行性报告

1、可行性研究报告可行性研究报告 可行性研究报告可行性研究报告iiii65家电子信息商贸企业和一家大型的计算机与电子信息商品经营市场，信 息服务企业5家。我市电子信息产业的发展呈现出以下特点与趋势：一是从行业地位来 看，我市电子信息企业数量居全省第 6位，位次提升很快。在全市的行业 经济发展中是增长最快的行业，有优先形成我市新的支柱产业的可能。二 是从企业发展历程看，绝大多数企业是最近几年发展起来的民营企业，发 展数量多，发展速度快，是我市大学、中专师生创业的主要方向与行业。 三是从产品特色来看，制造业产品主要有两类，一类是煤炭、交通林业与 电力行业专业电子应用产品；另一类是图像信息类为主的通讯产

2、品。软件 业主要是煤炭、税务、公安行业的专业应用软件与企业管理与城市管理通 用软件。绝大部分企业的产品属于科技含量较高的产品。四是从投资产体 来看，主要是泰安大学师生与本地技术人员的创业投资。五是从增长趋势 来看，我市电子信息产业已经度过了低速增长期，从数量与规模上进入了 快速发展期。第三节建设规模本项目园区占地20亩，总建筑面积29522平方米，包括已建成的主 体建筑电子大厦高19层，建筑面积16697平方米；已建成住宿、餐饮服 务区建筑面积3308平方米；在现有基础上续建现代化电子经营园， 建筑面 积为6264平方米；周边商业楼，建筑面积为3253平方米；地上停车场32 个，地下停车场82

3、个。第四章 建设地点及建设条件第一节建设地点创业园位于原岱岳区机关招待所，地处繁华的商业地段，属于泰山历 史文化轴线的人间闹市人脉区域。在岱庙正南，地处泰山旅游中轴线，东 临泰城历史悠远的旅游步行街和商业街-通天街，西为泰安市主干道-青 年路，南临财源商业大街，北为泰城最为繁华的主要大街-东岳大街。第二节建设条件一、气象泰安市地处东经 116 0斗17 9 ，北纬35 8 26 8 之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下：1、气温泰安市属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年

4、均气温12.5 - 13.5 C。7月份最高，平均在24.9 26.9 C之间，最高极端气温42.5 C; 1月份最低，平均-2.5 C, 极端最低气温-22.5 C。年积温 4922 C。山下（平原）高于山上，平均温差 7.5 C,泰山顶极端最低气温-27.5 C;相对湿度3月份最小，为57% ; 8 月份最大，为88%。年均无霜期202天。2、降水由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。泰 山顶气象站年均降水量为1124.6毫米，比山下泰安气象站多409.6毫米。 年最大降水量在北部山区，1964年曾达1800毫米。一年中，1月份降水量为最小，平均4.7 8.6毫米；7月

5、份降水量最大， 一般在190.2毫米以上（其中泰山顶降水量多达332.8毫米）,约占全年降水 量的30%以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在 33.6毫米以下（泰山顶降水 量47.2毫米），降雪日数平均8.3天（泰山顶降雪日数年均27.3天）；平均初 雪日为12月3日一10日，终雪日为2月26日一3月18日。夏季降水最 多，季降水量平均482.6毫米，占全年降水量的64%以上。其中泰山顶降 水最大，为709.3毫米。3、季风由于受泰山、徂徕山地形影响，泰安风向多是东北风。风速 8、9月份 最小，平均2米/秒以下；3、4月份最大，平均3.7米/秒。一年中，冬季以 北到东北风为主，其它季节以南到东南风

6、为主。泰安每年有 8级以上大风 日数为18.5天。1978年6月30日，泰安曾记录到瞬时12级大风。泰山 顶因受高空气流影响，8级以上大风日数平均每年为133.5天，最多达180 天。大风最多月份为3 5月份，平均每月可有两次大风，最少为 89月 份。二、地温与冻土区内年均地温为14.4 16 C。地面温度的变化趋势是：春季地温开始 逐渐升高，夏季最高，平均地温在 27 C以上；然后地温开始逐渐下降，冬 季最低，平均地温在 0 C以下。1月份地温均在-1.5 C以下，4月份均在 16.9 C以下，7月份平均达到29.4 C, 10月份均降至16.6 C以下。三、配套条件1、给排水项目区位于泰安

7、市自来水公司供水服务范围内，本项目拟采用自来水 公司提供的自来水；利用城区已有雨、污干管，可就近排入。2、供电泰安市电力供应充足，用电有保证。3、燃气和供热城区敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根 据需要灵活考虑气源和热源。4、通讯泰安市通讯网络已经健全，网通、铁通、联通、电信、广电等通讯网 络部门均可供选择并能保证项目通讯网络需要。5、交通东岳大街、青年路等市际干道为本项目建立了便捷的对外联系信道。四、工程地质条件1、地形、地貌及地下水泰安市境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各三分之一， 项目场地属丘陵地带，地形起伏变化不大。2、工程地质该项目未做地质勘察，项目承

8、办单位未提供地质资料，但据承办单位 介绍，本项目区址内地质情况可以满足本项目建筑要求，地下水对钢筋无 侵蚀性。建议项目承办单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探， 提出工程地质报告，为土建工程设计提供依据。第五章规划设计方案第一节规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制方法实施细则(GB50180 93(GB50180 93)(GB50220 95)(GB50096 99)4、城市道路交通规划设计规范5、住宅设计规范6、泰安 市城市总体规划(2005-2020 )7、山东泰安市有关城市建设技术要求8、甲方提供的地形图和设计任务书9、国家与其它相关法律、法规、标准、规范等。第二

9、节总体设计方案一、规划构思严格执行国家现行的环境保护、劳动保护法规和现行防水、抗震规范。 本着方便生产、节约用地、降低造价的原则，根据生产经营需要及地区条 件，合理布置场区建筑物、构筑物、道路及动力设施。在满足生产工艺、 环保、安全设计规范要求的前提下，总平面布置力求紧凑、合理、整齐、 美观，减少占地面积。规划设计突出“以人为本”的原则，结合基地所处的环境和区位，合理布 局优化城市土地利用，在充分考虑现状的基础上，结合当地的实际情况， 在兼顾经济、社会、环境效益的前提下，把实用、经济的原则与美观的要 求有机结合起来，强调规划布局的完整统一，在有限的用地空间内多方式 合理组织内部空间，创造舒适宜

10、人的城市生活环境，满足人们的生理需求 及工作生活环境的需求。为各办公楼的商品化开发、社会化管理和循序实 施创造条件。二、规划原则以城市总体规划为指导，妥善处理整体与局部、近期与远期的关系， 充分考虑街区远期改造所需要的条件与影响，沿街统筹安排、优化功能、 合理布局，沿街建筑采用现代风格创造舒适、宜人、优美的现代化城市街 道空间环境，形成良好的城市空间面貌。三、规划布局未来楼盘的竞争将主要是品质的竞争，而大型办公楼品质的竞争则主 要是办公舒适度的竞争。本项目园区占地20亩，总建筑面积29522平方米，包括已建成主体建 筑电子大厦楼高19层，建筑面积16697平方米；已建成住宿、餐饮服务 区建筑面

11、积3308平方米；在现有基础上续建现代化电子经营园， 建筑面积 为6264平方米；周边商业楼，建筑面积为 3253平方米。项目建成后将形 成总建筑面积为15000平方米的商业步行街；地上停车场 32个，地下停 车场82个。泰安品牌（电子）产品商业步行街位于泰山历史文化轴线，岱庙正前 属人脉区域，与通天街、财源街、岱庙和谐融为一体，使旅游价值、经济 效益的环境景观相互映。本着休闲商业、景观商业、生态商业和旅游商业 的理念，依托泰山旅游的地位，建设立足泰安，面向山东，并服务全国和接轨世界的区域性商贸流通中心。第三节建筑设计方案“建筑是凝固的音乐，因此精品办公大厦的建筑风格应该具有长久的艺 术鉴赏价

12、值。本项目建筑风格融时代特征、艺术特征、美学特征、自然特 征为一体，以高质量的办公环境水准为目标，充分考虑办公人员对室内使 用功能的要求，力求在室内、室外环境、空间布局及建筑风格等方面突出 创造性和超前性，创造精品品质的高档大型办公楼。同时该项目又兼顾到 住宿、餐饮等建筑用途，力求打造功能齐全的综合创业园。建筑形式要符合泰安市的总体规划，建筑形式应具有现代气息，同 时力求节俭、高效，满足业务工作需要即可。建筑色彩应追求统一中有变化。建筑的整体形象为浅色，局部使用 色彩亮丽的颜色，追求相应的变化。建筑进深保持北方地区较为适宜的中等进深、中等宽面，户内格局 方正规整（而非狭长怪异）；有良好的双面采

13、光、双面通风条件。主力户型更 加定型化；面积紧凑而合理，功能空间无浪费；共摊面积使用率更高；空间 设计更为人性化。道路方面考虑到新街景观的重要性，在建筑设计上进行 了重点的刻画，尽量减少建筑对道路的压迫感，同时设计应丰富城市景观。 内部进行合理分隔，灵活布置。第四节 结构设计方案一、设计依据1、建筑方案2、现行国家规范、规程及有关地方规范和规定:建筑结构可靠设计统标准GB50068 -2001建筑结构荷载规范GB50009 -2001建筑地基基础设计规范GB50007 -2002混凝土结构设计规范GB50010 -2002建筑抗震设防分类标准GB50223 -1995建筑抗震设计规范GB500

14、11 -2001中国地震动参数区划图GB18306 -2001二、抗震设防根据中国地震动参数区规划，本工程位于山东省泰安地区，地震基 本设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第二组。三、安全等级根据建筑结构可靠度涉及统一标准本工程设计使用年限为50年,建筑结构安全等级为二级。四、设计荷载取值1、恒载及特殊设备荷载按实际计算。2、活荷载按建筑结构荷载规范取值。3、风荷载：根据建筑结构荷载规范中全国基本风压分布图，泰安 地区基本风压0.4KN/m2,本工程地面粗糙按 B类考虑。4、雪荷载：根据建筑结构荷载规范中全国基本雪压分布图，泰安 地区基本雪压为0.35 N/m 2,雪

15、荷载与房屋均布荷载不同时考虑。五、材料1、混凝土： C20 :基础垫层： C15。2、墙体材料：符合墙改政策和节能要求的地方材料。3、钢筋：HPB235 钢筋 fy=210N/mm 2 HRB335 钢筋 fy=300N/mm24、型钢、钢板：Q235六、基础选型因尚未完成地质勘探，基础形式待定。第五节给排水设计方案一、设计依据1、建筑给水排水设计规范GB5001520032、自动喷水火火系统设计规范GB5008420013、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067974、建筑火火器配置设计规范GBJ40 905、甲方提供的有关资料6、相关专业提供的有关资料二、设计范围本地块内商业部分

16、、附属设施的生活给水、排水、雨水、消防系统设 计。三、给水设计1、用水范围根据项目的特点，本着整个基地供水系统一步到位的设计原则进行总用水量测算，用水主要是职工生活用水和道路、绿化喷洒用水。2、水源、水质本项目水源引自市政供水管网，各种指标完全符合饮用水标准，并能 满足本项目的用水需要。3、消防措施室内按规范规定设置室内消火栓，室外在主要交叉路口和楼层内设立 消火栓，具体位置和数量与消防管理部门协定。4、管网敷设场内管网沿主要道路敷设，管径小于或等于DN70时，采用PE管，热 熔连接，大于DN70时，采用承插式铸铁管，石棉水泥接口；管道埋深按 管顶最小覆土不小于0.7米实施。四、排水方案采用雨

17、水、污水分流处理制：1、雨水沿场区主干道埋设排水管，雨水通过排水沟汇入附近的雨水管网系统。 排水管的线路布置，要遵循分散就近排放的原则。2、生活污水生活污水量与生活用水量基本相同。管道布置与供水管网路线平行， 根据污水量在适当位置设置化粪池，污水经过化粪池处理后排至污水管道， 化粪池离建筑物的距离不小于 5.0米，经污水处理系统进行处理达标后排 放。3、管道敷设要求排水管道均按管顶最小覆土不小于 0.7米，沿室外地势坡度重力排水，但管道坡度不得小于最小坡度（DN200、DN250为0.007 , DN300为0.003）第六节变配电及通讯设计方案一、设计依据1、建筑物防雷设计规范GB 5005

18、7 -94 （2000 年版）2、住宅设计规范GB 50096 -1999 （2003 年版）3、城市住宅建筑设计规范DBJ 10 6984、民用建筑电气设计规范JGJ/T 16 925、建设单位提供的资料二、变配电系统高压由市政10KV高压网引来，埋地引入，埋深 0.7米。变电所宜采 用电缆直埋的方式。电缆通过主干道时，宜穿钢管保护。三、防雷接地系统1、 各箱式变工作接地、保护接地合一，采用 TN-C-S系统，接地电阻 要求不大于4欧姆。2、各楼房及单体防雷接地、保护接地合一，在入户处对N线做重复接 地，接地电阻要求不大于4欧姆。四、电信系统主体建筑设电话站，从电话站以放射方式通过电缆引至各

19、建筑物。电 缆穿钢管敷设，埋深0.8米。五、消防系统场地内不同区域都有完善的室内外消防体系。消防通道，疏散宽度施救面都予充分考虑。第七节管线综合布置方案本工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆等五种， 除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。 各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距， 避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：1、压力流管让重力流管；2、给水管尽量在污水管上面；3、易弯曲管让不易弯曲管；4、临时性管线让永久性管线；5、工程量小的管线让工程量大的管线。第八节卫生防疫与环境贯彻“以人为本、”“尊重自然”“可持续

20、性发展”的思想，创造一个环境优越 的办公大厦，是本项目建设追求的目标。1、生活垃圾实行分级清运的方式，办公人员将垃圾袋投入垃圾箱，由 市政统一运出。2、室内废、污分流，室外废水与经处理后的污水分流，排入市政污水 管。3、噪声控制：为了减少噪音源的干扰，公用设施尽可能的布置在噪音 非敏感区，与商场保持一定的缓冲距离。4、吊装排风机采用减震吊架吊装于板底。5、为保证环境空气质量良好，能源主要采用电，并合理布置集中绿化和般绿地，营造怡然自得的都市氛围。第六章环境保护与节能第一节环境保护一、建设地点环境现状本项目建设周围环境状况良好，水体、空气、山体和植被具有较强的自净化能力，且周围无污染企业。项目建

21、成投入使用后，除产生少量的生活污水和生活垃圾需采取治理 措施处理外，基本没有其它污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良 影响。该项目建成后对进一步改善当地环境及景观十分有益。二、污染源分析及治理措施1、主要污染源与污染物本项目为综合业务楼，只有部分生活污水及生活垃圾产生。为确保建 筑物本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污水必须采取 适当的治理措施。2、环保治理措施生活污水：采用化粪池对生活污水进行先期处理，然后再通过污水 处理系统处理，达标后排放。生活垃圾：按照规定分类回收，由卫生保洁人员运到垃圾中转站， 然后分类外运到垃圾处理场。绿化：良好的绿化不仅能创造优美的经营环境，而且

22、在防止污染、 保护环境方面也有特殊的作用。本项目把建筑周围绿化有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，以保持项目区环境 优美整洁。三、环境影响评价本项目属综合业务楼，无污染物排放，产生的少量生活污水和生活垃 圾经处理后，完全可以达到环保要求，不会对周围环境造成污染。第二节节能本项目拟采用以下节能措施：1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用 新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。2、卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。3、灯具以节能型为主，以节约用电。4、采用新型节能墙体材料、并推广采用新技术、新工艺，以节能降耗

23、 除上述措施外，综合业务楼管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，避 免不必要的浪费。第七章建设实施及工程进度安排一、组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹 措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项 目承办单位抽出精干人员，设立施工管理部、财务部、办公室等机构，对 项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理， 确保项目按时完成。二、工程进度安排本项目可行性研究报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时 委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设计，并提

24、前进行场 地平整工作，上述各项工作预计可 3个月内完成，2006年7月份可望开工 建设。本项目的建设拟采用滚动开发方式，建设期1年。施工进度计划表序号项目名称2006 年2007 年2008 年24681012246810122468101可研报告编制与审批2勘察设计3初步设计与施工图设计4建筑工程施工5配套设施6竣工验收二、实施措施1、工程招标制项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购，均应按 要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行公开招 标。招标的具体内容由项目审批部门核准。2、工程监理制由于本项目工程量大，建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建 设监督方

25、面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力监理单位，采取委 托全过程监理方式。3、项目法人制根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制, 由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量总负责。4、项目合同制建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位、施工单位、设 备安装单位、装饰装修队伍、设备供应商签订相关合同，认真会审施工图, 明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。5、工程审计制实行工程项目开工、竣工审计制度，较大的工程可委托审计机构实行 项目跟踪审计，并国家和省有关规定要求办理。工程竣工决算应经项目单 位内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。6、

26、竣工验收备案制工程竣工后建设单位必须及时组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。第八章资估算和资金筹措第一节投资估算一、估算依据1、山东省建筑工程综合定额；2、山东省安装工程综合定额；3、泰安市材料预算价格；4、同类工程造价情况；5、现行投资估算的有关规定。二、估算说明1、 投资方通过协议方式购得部分已经建设完成项目，购置款3200万 元；2、 前期费用主要考虑购入原大厦款项、场地费用（三通一平）、考察调研费用、可行性研究费用等，暂按购入价款加建安工程费的10%估算；3、 工程监理等其它费用按建安工程费用1%估算；4、 各类规费按泰安市现行商业建筑行

27、政性收费规定执行，暂按282.72 元/平方米考虑；5、凭借承办方建立的良好信誉，通过向银行贷款方式融资，暂考虑借款3000万元用于本项目的开发建设，根据中国人民银行公布的3-5年期基 本建设贷款利率规定，本次贷款采用借款当年发放，一次还本，按月单利计息方式，年利率由名义利率 5.85%上浮30%后折算即7.88%。则贷款利率与利息总额计算如下：实际利率二1+5.85%*(1+30%)/12 12-1 =7.88%利息总额=3000/2*7.88%+3000*7.88%*4=1064万元三、总投资估算该项目总投资共计15948万元，财务费用1064万元，不含财务费用部分投资为11384万元，全

28、部用于开发房地产投资，其中前期费用3685万元，基础设施建设费 580万元，建筑安装工程费4266万元，开发期规 费835万元，其它费用48万元，不可预见费542万元。详见总投资估算附表1总投资估算表单位：万元序号项目金额备注1前期费用36853200万元+建安工程费用的10%2基础设施建设费5802.1绿化802.2道路1202.3水、电、暖、天然气管线工程费 用2602.4其他1203建筑安装工程费用42663.1商业建筑1523新建面积X1600元/平方米3.2已建成建筑装修2401已建成面积X1200元/平方米3.3停车场342114个X3万元/个4销售费用1186取销售收入5%5管理

29、费用2426开发期税费8357其他费用48取建安工程费用的1%8不可预见费5429财务费用106410房地产开发建设总投资124481+2+3+4+5+6+7+811开发建设总投资15948其中：房地产开发建设投资12448流动资金3500第二节 资金筹措一、资金筹措1、企业投资6000万元；2、向金融部门贷款3000万元；3、其余款项通过预售、预租方式筹措。二、资金使用根据建设项目实际情况和资金筹措情况，本项目计划一年内全部完工, 基础配套设施建设同步穿插进行。（详见项目用款计划表、投资使用计划与资金筹措表）附表2项目用款计划表单位：万元序号项目合计123456101前期费用36853682

30、基础设施建设费58052002001803建筑安装工程费42664263.1商业建筑1523123.2已建成建筑装修24012#03.3停车场3423424销售费用11861301901901009696965管理费用242263838202020206开发期税费8358357其他费用4824248不可预见费542686757505050509财务费用106412023623623623610流动资金350020015011合计1594893525200406402166166附表3资金使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计1234561015949352752201总投资84514064

31、021661661.1自营资产投资1.2自营资产投资方向调节费2001501.3经营资金350000012449351.4开发产品投资847557014064021661661138923其中：不含财务费用44519465170166166166财务费用106412023623623623615949352752202资金筹措84514064021661666002.1资本金600002002002.2预售收入4354354002.3预租收入25947552014064021661662.4其他收入3002.5借款300002.5.1固定资产投资长期借款300030002.5.2经营资金借款第

32、九章财务评价第一节 销售收入估算一、基础数据根据泰安市新一轮城市总体规划，并结合市场需求情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，确定本项目建设规模为：园区占地20亩，总建筑面积29522平方米，包括已建成主体建筑电子大厦楼高19层，建筑面积16697平方米；已建成住宿、餐饮服务区建筑面积 3308平 方米；在现有基础上续建现代化电子经营园，建筑面积为6264平方米；周边商业楼，建筑面积为3253平方米；地上停车场32个，地下停车场82 个。二、销售及租赁计划1、经营园与商业楼：计划两年内全部销售完，销售计划如下：(1 )经营园：2006年预售50%，2007年全部销售完；(2 )商业

33、楼：2006年销售50%，2007年全部销售完；2、电子大厦及住宿、餐饮服务区：由于该项目地理条件优越，建筑设 计合理，预计出租率可达100%。从第二年起开始营业。三、销售及租赁价格的确定根据投资估算、成本分析结果和通过市场需求预测，确定销售价格如下：1、经营园与商业楼销售均价：9800元/川2、电子大厦租赁价格：2元/ ( d);3、 住宿、餐饮服务区租赁价格：3元/ ( d);4、车位租赁价格：10元/ (个天)四、销售及租赁收入估算1、经营园与商业楼：第一年交纳 35%，余款第二年缴齐;2、电子大厦、服务区及车位：当年交纳全部租赁款。详见销售收入估算表。销售收入估算表单位：万元序号项目合

34、计1234 101销售收入93271632466430312租赁收入14400016001600160016002.1电子大厦1081812021202120212022.2住宿服务32133573573573572.3车位36941414141合计2372716326264463116001600第二节财务分析一、主要数据的确定1、税费率：所得税率按 33%计算；营业税及附加按 5.55%考虑；房 产税按租金收入的12%提取。2、基准收益率：设定为10%。3、计算期：建设期1年，本项目营运期暂定9年。二、财务分析与评价如下：1、收入及成本：本项目收入合计23727万元，产品总开发费用1594

35、8万元。2、利润与税金：本项目房产税1728万元，营业税金及附加为1320万元，利润总额8645 万元，所得税2854万元，税后利润为5791万元，投资利润率36%。详见 税金及附加估算表、损益表。销售收入与营业税金及附加估算表单位：万元序号项目合计1234101销售收入93271632466430312经营税金及附加519912581702.1营业税467822331522.2城市维护建设税33616112.3教育费附加142752.4地方教育费附加5122租赁收入与税金及附加估算表单位：万元序号项目合计123101租赁收入144001600160016002税金8018989892.1营业

36、税7208080802.2城市维护建设税546662.3教育费附加182222.4地方教育费附加91113房产税1728192192192损 益 表单位：万元序号项目合计123459101经营收入2372716326264463116001600160016001.1商品房销售收入93271632466430311.2租金收入1440001600160016001600160016002开发产品经营成本4169152715992281201161161153自营部分经营费用4出租部分财务费用5自营部分折旧、摊销79487867867867867867867916经营税金及附加132091347

37、259898989897房产税17281921921921921921929利润总额8645-7723340316641341741741310弥补以前年度亏损-772-77211应纳税所得额86452568316641341741741312所得税2854847104513613813813613税后利润57911721212127727927927714法定盈余公积金5801722122828282815公益金290861061414141416任意盈余公积金290861061414141417加：年初未分配利润18年末未分配利润4631137716972212232232213、盈利能力

38、分析：全部投资内部收益率：税前 21%，净现值2240万元；税后13%，净 现值375万元，均大于银行贷款利率和基准收益率，因此在财务上是可行 的。详见全部投资现金流量表。全部投资现金流量表单位：万元序号项目合计123459101现金流入2755816326264463116001600160054311.1售房收入93271632466430311.2租房收入1440001600160016001600160016001.3自营收入1.4其他收入1.5回收固定资产余值3313311.6回收经营资金350035001.7净转售收入2现金流出207869325390534615875855855

39、832.1开发投资（不含财务费用）1138492345194651701661661662.2经营资金3500200015002.3自营部分经营费用2.4出租房经营费用2.5经营税金及附加132091347259898989892.6房产税17281921921921921921922.7所得税285484710451361381381363税后净现金流量6772-76932359117010131015101548484税前净现金流量9626-7693320622151149115311534984累计税前净现金流量7-7693-4487 -2272 -11233046429626计算指标：

40、税内部收益率（FIRR）：21%2240财务净现值（FNPV）:10%4、清偿能力分析:申请贷款3000万元，约定每月偿还利息，本金在第五年末偿还，资金 来源主要是预售及预租收入，经测算销售及租赁收入除少部分用于投资外， 其余用来还款是足够的。详见资金来源与运用表。资金来源与运用表单位：万元骨口. 序号项目合计1234569101资金来源365581063262644631160016001600160054311.1商品房销售收入93271632466430311.2房产租金收入1440016001600160016001600160016001.3自营收入1.4自营资产经营资金借款1.5房

41、地产投资借款1.6短期借款300030001.7自有资金600060001.8其他1.9回收固定资产余值3313311.10回收经营资金350035002资金运用2485094454141369782338215855855832.1自营资产建设期利息2.2房地产投资（含利息）1244893547557014064021661661662.3经营资金3500200015002.4自营部分经营费用2.5自营部分财务费用2.6经营税金及附加13209134725989898989892.7房产税17281921921921921921921922.8所得税285484710451361381381

42、381362.9应付利润2.10房地产借款本金偿还300030002.11偿还其他应付款3盈余资金1170811872123934777-22211015101548484累计盈余资金118733104244502128003815686011708第三节盈亏平衡分析本项目总收入为23727万元，总投资为15948万元，营业税金及附加 为1320万元，房产税1728万元。销售及租赁总面积29522平方米。BEP =15948/ （收入-营业税金及附加-房产税）= 15948/ （ 23727-1320-1728 ）=77%产量（销售）=9517 X77%=7328平方米产量（租赁）=20005

43、 77% = 15404平方米当销售面积大于7328平方米，租赁面积大于15404平方米时，投 资方即可获得利润。第十章社会综合效益评价一、市场前景分析信息行业是一个不断创新，具有职业的生命力，能影响和向其他行业 扩展的行业。随着经济全球化进程的不断加快和我国加入世贸组织、融入 世界经济体系，我国信息产业着眼于在更大范围、更广领域和更高层次上 参与国际合作与竞争。十六大明确指出：要优先发展信息产业，坚持以信 息化带动工业化，以工业化促进信息化，努力走出一条科技含量高、经济 效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工 业化路子。电子信息产业是我国国民经济的先导产业，也是高新

44、技术产业中的枢 纽产业。信息技术是现代高新技术的核心，对于高新科技产业的发展具有 显著的带动作用，其他高新技术及其产业的发展，都要依赖于信息技术的 突破和综合运用，电子信息产业的技术发展状况决定着其他高新技术产业 发展的质量与速度。同时，电子信息产业的发展在促进传统产业的改造与 升级、推动经济增长方式从粗放型向集约型转 变的过程中也发挥着积极的 作用。通过对以上前景分析，我们认为该项目注重以信息为先导的知识经济 发展方向，可以促进泰安市经济的待续、全面、高速发展。加之设计方案 新颖，地理位置优越，交通条件便利，对于需求群体具有较强的吸引力。二、社会效益分析1、本项目建设实现功能：（1）为入驻园

45、区的企业申请国家各部委的优惠政策和项目资金；（2）为入住园区的企业申请享受地方政府财力支持；（3 ）培育功能培育功能就是将“孵化器”原理引入到“创业园区”来，为处于种子期的高 科技企业实施扶持。主要措施有两点：第一，“园区”以山东万力电子信息产业有限公司为依托，申请成立电子信息高科技企业孵化器。 入住“园区”符合 条件的小企业，根据“泰政发（2005）6号”文的有关规定，享受政府财政的 专项资金支持。第二，成立“万力担保投资有限责任公司”，对入住“园区”的企业提供发展资金支持。（4 ）服务功能成立服务中心，为入住“园区”的企业提供工商注册、财务、保险、银行、 专利申请等各种社会性业务的办理，使企业能够全心地投入到产品研发和 经营上来。2、建立软