瑞民雅居商住小区房地产开发可行性分析报告

1、- - 本资料来自 -第一部分 项目总论项目概况1.1 项目名称：瑞民雅居商住小区1.2 建设单位：公主岭市瑞民房地产开发有限公司1.3 项目地点： 本项目选址于公主岭市公主大街 1835 号。1.4 项目单位基本情况： 公主岭市瑞民房地产开发有限公司成立于 2011 年 3 月 2 日，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳 务分包等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部等 部门。现有员工 20 人，其中：高级工程师 2人，工程师 7人。经营办公地址：公主岭市公主大街1835 号（三中对面） 。公司注册资本：壹仟万元人民币。1.5 项目概况：1.5.1 建设内容与建设规模开

2、发土地面积 50498 平方米，总建筑面积 83943 平方米， 拟建筑多层住宅楼 20 栋，商网 1 栋，其中：住宅面积 68282 川，商网面积15661川，建筑密度 33.98%，建筑容积率1.66 万米/ha,公共绿地达到25%，拥有2000平方米健身活动场所的花园式高档住宅小区。1.5.2进度计划本项目预计开发周期为 26个月，其中一期工程：2011年 8月动工，至2012年10月竣工。二期工程：2012年5月动工， 至2013年10月竣工1.5.3投资规模与资金筹措）项目估算总投资项目估算总投资15000万元。）资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目申报单位通过自有

3、资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。1.5.4主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1。表1-1主要经济技术指标序 号项目指标指标值备注1总用地面积m2504982总建筑面积m2839432.1住宅m682822.2商业m156614容积率1.66总建筑面积/总用 地面积5住宅户数户1000建筑密度%33.98绿地率%25估算总投资万元15000预计销售收入万元20000利润总额万元5000所得税万元1000净利润万元4000投资利润率%33.33投资利税率%5.33投资回收期年2建设工期月261.6研究工作依据1）公主岭市总体规划 2006 20152）公主岭市国民经济和社会发

4、展“十一五”规划3） 投资项目可行性研究指南（2002）；4） 房地产开发项目经济评价方法（2000）；5）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数 （第三版）6）城市居住区规划设计规范；7）公主岭城市拆迁管理条例；8） 城市居住区公共服务设施设置规定；9）住宅设计规范；10）住宅建筑设计标准；11） 建筑工程交通设计及停车场设置标准；12）城市道路绿化规划及设计规范；13）民用建筑设计防火规范 ；14）其他相关文件。1.7 项目提出的背景及理由 本项目地块系公主岭市瑞民房地产开发有限公司从公主 岭市瑞民油脂有限责任公司原厂区改造获得， 地块原系工业用 地。根据公主岭市城乡规划局规划局和有

5、关部门批准了拟建项 目。项目提出的理由是：合理利用土地资源，改善旧城区环 境；完善小区建设，实现预期目标；满足中、低收入工薪 阶层及农民进城缺房要求。项目地块分析 本项目基地位于于公主岭市公主大街，属于城市主干道， 道路四通八达，交通便捷。项目地位离各种公共设施近，方便 就医、上学和出行等活动。 项目地西边 100米为公主岭市三中， 东侧 800 米为公主岭市响铃公园， 是县城主要的休闲地带， 这 些为小区提供了优越的外部环境。 该地块在区位条件和商业条 件等方面具有相当的优越性， 是一处商业和居住开发价值极高 的地块。开发土地面积 50498 平方米，总建筑面积 83943 平方米。 规划主

6、要经济技术指标：建筑总面积： 83943m2 其中：商业用房面积 15661m2 住宅面积 68282 m22.1 项目规划方案规划依据：1城市居住区规划设计规范 GB50180-932吉林省城市规划管理技术规定规划基地地形图及界点坐标公主岭市规划局提供的规划条件2.1.2 选址概况及规划定性：1 工程地址、地震情况 根据岭东工业集中区已经建设的地质勘探报告分析，地 下水属于上层地表滞水类型， 水位随季节变化， 地下水对混凝 土无侵蚀性。根据国家标准建筑抗震设计规范(GB50011-2001)要求，公主岭市的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为 0.05g 。2、气候条件 项目建设区属于

7、温带大陆性季风气候，其特点是春季干 旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽干燥，冬季严寒下雪。具体 气象条件如下：1 、全年主导风向：西南风2、全年静风频率： 16%3、极端最低气温：-37.7 C4、极端最高气温：36 C5、 年平均气温：6C6、年平均降水量： 610mm7、最大冻土层： 1.48m 8、最大风速： 34.5m/s 9、平均风速 :3.3m/s 10、年日照时数： 2536 小时 11、无霜期： 134 天3、社会环境条件公主岭市位于吉林省中西部， 地处松辽平原腹地， 毗邻省 城长春，是一个计划由省单列的县级市。全市幅员面积 4028 平方公里，公主岭市辖 29 个乡镇， 405

8、个村， 3215 屯，16 万 农户。总人口 103 万，其中农业人口 67.3 万，占人口总数 65.3%。 农村劳动力 16.8 万人。耕地面积 330 万亩。 公主岭东靠长春， 南通沈阳，北连哈尔滨，地处东三省的中心地带，京哈双轨铁 路、高速铁路、 102 国道和哈大高速公路横跨市区，乘车半小 时就到省城长春， 2 小时直通沈阳， 5 小时可达大连；程控电 话与国际国内联网， 并开通了分组交换设备和数字数据网。 是 国家首批确定的重点商品粮基地、 玉米出口基地和畜牧业发展 基地，是全国县级综合改革试点市、 吉林省农村发展与改革实 验区、省级经济开发区。2 规划定性：地块主要用于新建住宅功

9、能小区，新建筑多层住宅楼 20 栋，商网 1栋，建筑占地面积 50498 平方米，总建筑面积 83943 平方米。2.1.3 规划设计宗旨及目标：立足项目用地环境， 本着以人为本的思想， 着重体现规划 的超前性与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的 使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分， 营造一 种自然、 生态、 和谐的生活形态， 为城市创造出新的景观形象。 强调空间的丰富性及尺度的适宜性。 突显健康、 美好生活理念， 增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的 闲暇生活。通过生活和交通一体的生活环境的再创造， 人们可以享受 到传统中国式的有魅力的人际关系。 同时

10、， 也可以随时感受到 岭城的历史文化。2.1.4 规划构思及特点：1 规划概述功能：项目要功能是居民商住小区， 该区面临城市主干道， 设计上注意空间丰富变化， 文化品位较高， 努力创造一个舒适 的内部休闲购物空间环境， 丰富城市生活场所， 形成一组城市 地标性建筑群体。设计理念： 以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控 制空间形态。设计中注意建筑和环境融为一体， 主要是营造一 个休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱 乐等设施。道路交通：项目用地通过环路形式 (路宽6M联系着南北侧城市道路。用地南北侧为综合公共建筑组群， 其余部分地面 留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。

11、2 总平面设计 设计充分利用现有道路条件，确定地块的南侧为主出入 口， 南入口顺延垂直连接公主大街引入， 在小区内形成高效的 方形环道， 同时通过中间景观形成的中心景观步行带， 将入口 及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。建筑设计 住宅设计： 地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设 计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采 用大面积景观窗或落地门窗， 充分利用自然光线并将室外环境 引入室内。 设计中考虑到吉林省的气候特点， 朝向以南向为主， 尽量避免西晒的酷热， 重点考虑每户的通风以及阳台布置， 增 加空气对流。在住宅间距控制上按照吉林省城市规划管理技

12、术规定 的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制， 并满足日照要求。 保证住宅布局能够满足日照、 通风、 消防等建筑管理要求。公共建筑设计：本小区公建按照 城市居住区规划设计规范 (GB50180-93) 小区级来配置，满足规范及规划要求道路与交通本地块路网结构由地块环建筑群的 6 米宽小区内环道路连 接各个组团级道路而成。 各邻里单位以 3.5 米4 米宽道路与之 联系。枝状尽端步行道伸入每一个住宅组团，直达住宅大门。 住宅后花园出口与公共绿地的步行道路连通，另成步行系统。 结构清晰简洁，主入口分设南北二侧， 同时可在西侧增设一步 行入口，步行入口可定时开启以照顾西侧商

13、业购物人流的需 求。绿化系统总体绿化设计基础理念为 “美丽的大自然并不是天然的” ， 重点在于利用基地本身的条件， 经过适宜的拆分重组， 创造美 好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果， 达成水天 一色，天人合一的景致， 远远超乎现阶段小区发展所强调的绿 化面积的层次。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔， 时而隐蔽， 于建筑群体间穿梭， 创造具有诗情画意的环境空间。地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理， 形 成丰富的绿化景观的轴线， 绿化与水景紧密结合， 丰富了景观 的空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。线性 空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。小区植

14、物绿化设计注重色彩及空间感受， 时而开阔， 时而 隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。2.1.5 建筑造型1 建筑风格公主岭市为平原地区的城市， 为适应该地区的大环境，采 取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，一派度假 休闲风情。2 建筑色彩与风貌 建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配 以不同的层数组合， 使建筑群体高低有序， 并且产生丰富的天 际轮廓线，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个 建筑外貌明艳突出。单体设计不仅考虑其本身的风格面貌， 亦兼顾到群体的风 格， 以便能互相融合。 虽然各单体建筑采取相互融合的手法来 处理以表达群体建筑统一的风格

15、， 但又利用不同的色彩处理使 各单体有独立的风貌。单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台， 阳台做适 当处理以提供趣味性的立面元素， 并与大面积玻璃产生强烈的 虚实对比。 大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光 外，还仿如将室外景观引入室内， 成为室内不可或缺的一部分， 使室内空间、景观更加丰富多彩。基于公主岭市的温带气候， 鲜明及偏冷的颜色应为正确选 择， 它们也帮助改善环境形态， 鲜明颜色可将照射于外墙上的 阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。2.1.6 消防规划设计说明 小区共设一个主要出入口和一个人行出入口， 满足小区出 入口及消防间距要求， 小区道

16、路为环状， 确保消防登高场地需 要。各组团均设有给水管， 并在组团内形成环路，保证消防两路供水，小区室外合理布置消火栓，消火栓间距小于 120 米。建筑单体消防设计按规范设计， 地下车库考虑消火栓，喷 淋系统及防排烟系统。2.1.7 环保环卫规划设计说明 沿城市主要干道建筑物满足退红线要求， 除局部布置小区 地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类， 以美化环境并改 善车流、噪音及尾气对居民的影响。小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪 声传播和加强防尘隔离。小区除道路、广场、入口地面为硬质 铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。小区各街坊分设垃圾收集点，单体设计要求

17、垃圾袋装化， 由专人负责运送。2.1.8 卫生防疫设计说明 大楼内水箱、水池采用不锈钢成品，以保证水质质量绝大部分单2.1.9 通风采光 设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大部分单元主要房间朝南， 均能满足其有充分的日照时间。 住宅的卧室、 客厅窗地比 1/7 ，其它部分的房间窗地比 1/8 日照对基地周围 建筑无影响。2.2 投资估算与资金筹措开发土地面积 50498 平方米，总建筑面积 83943 平方米， 拟建筑多层住宅楼 20 栋，商网 1 栋，其中：住宅面积 68282 川，商网面积15661川，建筑密度 33.98%，建筑容积率1.66 万米/ha,公共绿地达到25%，拥有

18、2000平方米健身活动场 所的花园式高档住宅小区。2.2.1 投资估算本项目建筑包括商业门面、 住宅、 车库和杂屋间等四项内 容。根据建筑内容和规模，估算项目总投资为 15000 万元。具体投资估算见下表：投资估算表单位：万元序号项目估算金额备注1建安费用6710.632前期工程费用134.2建安2%2.1图纸设计费335.77建筑面积40兀/m2.2规划审图费16.793基础设施费172.623.1道路、水电、绿化172.624建设费用1103.044.1管理费用94.734.2销售费用78.545间接费用3123.245.1工程监理费201.31建安3%5.2招标代理服务费134.2建安2

19、%5.3工程质量监督管理费13.4建安2%。5.4白蚁防治费16.7建筑面积2兀/m5.5劳保基金60.52土地成本2.96%5.6防雷审核15.1建筑面积1.8兀/m5.7环卫费12.59建筑面积1.5兀/m5.8建筑规费622.64123.3 元/ m25.9房地产交易费41.95 元 /M25.10物业维修基金209.85225 元/M5.11不可预见费201.31建安3%6土地成本1528.3合计15000222资金筹措：项目估算总投资15000万元。建设资金筹措方案采取企业 自筹资金、房屋预售和银行贷款筹集，完全能满足开发的资金需求。2.3项目经济评价该项目建设期26个月，销售期为3

20、3个月（包括建设期）投资回收期33个月，投资净利润率11.33%，故该项目可行3主要技术经济指标表：3.1建筑指标：项目指标备注总用地面积50498 m2根据坐标点闭合线测得建筑占地面积33577 m总建筑面积1.66%总建筑面积/总用地面积容积率1.66万米 /ha绿地率25%按0.5 m/人计算机动车库800辆按住宅 0.4辆每户.公建50辆/万m非机动车停车2100 辆按住宅 2辆每户.公建500 辆/万m4项目存问题及建议：4.1项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并 注意建筑垃圾的及时清理。4.2该项目因紧连城市主干道，施工中在确保安全的同时， 注意文明施工和环境、路面的整洁

21、及过往行人、车辆的安全。4.3项目要规范化运作，细化管理。在建设期要加强对建 设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可 能避免和减少风险及不必要的资金浪费。4.4抓紧时间进行项目开发，赶在北部名奇小区搬迁所形 成的房地产开发销售前销售，可获得较好业绩。4.5实施差异战略，提高项目品位，进而提高人们的购买 欲望，可以产生较好的社会影响。第二部分 项目建设的理由及必要性项目提出背景所在区域商业发展情况本地块位于公主岭市市区内，周边2KM范围内有汽车站、农贸市场、市电视台、公园公共休闲娱乐区等。该地块南临公 主大街，北靠工业大街，东连农贸市场，西接规划商业地带。1.3 项目发起人及发起

22、缘由 本项目的发起人是公主岭市瑞民房地产开发有限公司， 公 司成立于 2011 年。公司住址位于公主岭市岭东文化街 30 号， 注册资本为人民币 1000 万元。公司主要经营范围：房地产开 发、销售。根据公主岭市总体规划要求， 这一项目将吸取国内外房地 产行业先进经营管理经验，高起点策划、高标准设计、高水平 施工、高科技配置，在规划设计、平面布局、材料选配、产品 细节上立足于以人为本的开发理念， 追求自然生态的社区生活 与和谐的人居环境。项目发展概况已调查研究项目及成果摸清项目周边地块拟建项目状况、土地成本、建设单位、 工程建设周期、对项目的影响等等问题， 对有关联的项目销售 价格、销售策略进

23、行仔细研究， 为本项目大规模开发建设做好前期准备。项目地块初勘及初测工作情况委托有资质的单位进行项目初勘及初测工作， 并且已经完 成初勘及初测，满足项目设计所需要的条件。项目投资的必要性1、项目建设是完成公主岭市“十二五”规划目标的需要 公主岭市国民经济和社会发展第十二个五年规划 明确 指出，要加快城市建设，突出抓好城市提质扩容，实现健康发 展。近年来， 公主岭市市委、 市政府十分重视城市建设的发展， 对城市建设的风格选择、 城市定位、 功能布局和发展计划都作 了总体规划，并且采取了一系列措施， 逐步将规划付诸建设之 中。近年来， 公主岭市市委、 市政府拓开资金渠道， 广开门路， 鼓励各方资金

24、，先后开展了旧城区改造、西城区延伸、东城区 拓展等提质扩容工作，取得了巨大成效。城市固定资产投资、 居民生活环境和质量、城市基础设施等取得新的突破。2、项目建设是促进公主岭市经济发展的需要近年来， 公主岭市抢抓振兴东北老工业基地， 经济社会持 续稳定发展。一方面，公主岭市以两园为主的聚集产业集群， 以公主岭市国家科技农业园区、 公主岭市岭东工业集中区、加 工产业集群效益初步显现，经济总量、财政收入稳定增长，新 型工业化、 基础设施建设和民生工程建设取得新的进展， 旅游 活动和商贸往来进一步活跃。 另一方面， 越来越多的农村人口 进城、农村人口的教育等直接刺激了住房、 商业和其它行业的 的快速发

25、展。房地产的开发一是满足人们对住房改善的需要， 同时也是城市建设和县域经济发展的需要。3、项目建设是促进公主岭市房地产市场建设的需要 项目地段现有商业用房和居民住宅， 由于其原有布局杂乱 无章，建筑物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响 着居民的生活，有碍于人民群众生活的改善和生活质量的提 高。同时，公主岭市正处在大开发、 大建设、 大发展关键时期， 房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作用， 保持房地产 业持续健康发展，可以全面促进地方经济繁荣。因此，对该地 块的改造性建设在社会效益和经济发展上都是很有必要的。 根 据公主岭市城市总体规划要求， 拟将该地块建设成为建筑布局 合理、配套

26、设施完善、环境优美的新型商住区，该社区将引进 国内外先进的规划、 建筑设计及物业管理理念， 追求自然生态 的社区生活与和谐的人居环境， 为该地段居民提供一个良好的 现代生活氛围，与周边环境形成一个有机整体。 该项目的开发 建设，是公主岭市进行新城区改造的一个重要组成部分， 无论 从改善地段居民的居住条件， 还是从美化市容、 改善城市面貌 来讲，都是很有必要的。第三部分 主要工程技术方案1 工程技术方案1.1 总平面布置1）规划设计理念（ 1）以公主岭市总体规划为前提，注重项目与周边城市 结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系， 延续 和发展居住区富有个性的规划结构体系， 体现整体规划

27、与人居 环境可持续发展的原则。（ 2）将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型 的景观人居环境， 并打造旅游都市的商业气息， 丰富城市生活。（ 3）以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突 出“均好性”的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富 有人情味的温馨家园。2）总平面布置 小区主出入口设在公主大街上，以精致的景观绿化相辅， 提升本社区形象，使整个小区有机地联系，融为一体。3）交通组织根据用地特点和小区规模， 设置两个出入口，其中主出入 口设在公主大街， 另一个开向旁边次干道。 小区内道路骨架清 晰，充分体现交通、居住、景观三大功能。车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织方

28、式，小区内部不受机动车干扰， 为儿童、 老人等提供了安全的地面 活动场所，有利于集中绿地，水体环境的营造，大大提升了居 住环境的质量。4）环境设计灵活运用空间表现手法， 综合设计流线、 景观和居住空间， 在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。 绿色空间在靠近居 住区的一侧以自然流线形态为主， 运用点线面的不同划分和布 置，将小区变成绿色的空间， 为居民提供一个良好的生态环境。1.2 结构与基础1）结构根据建筑平面布置和使用功能的要求， 多层楼建筑根据建 设高度和层数不同拟采用框架结构或剪力墙结构。 本项目建议 采用砖混结构。2 基础）建设单位未能提供相关的地质资料， 项目的基础类型待相 关资料

29、确定后选定。供配电1）负荷等级本工程多层建筑、 消防的用电负荷、 生活给水泵和楼道照 明等为二级负荷，其余的用电设备均为三级负荷。2）用电负荷根据小区住宅类型，原则上 6KW 户的设计功率考虑，大户型则按8KW/户的设计功率考虑，公建按 80W/平方米考3）供配电系统供电电源： 380V/220V 电源从市政供电管网接入。4）住宅配电 住宅电源从户外配电箱引入。 每幢住宅的总电源进线断路 器应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线设置电源总断路 器， 并采用可同时断开相线和中性线的开关。 住宅进户线不小 于10 mm 2,分支回路线不小于 2.5 mm 2。空调电源插座、厨房 电源插座、卫生间电源

30、插座、以及其它电源插座，设置独立回 路及漏电保护。住宅的公共照明采用节能自息开关。 电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。5）应急照明 在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。采用蓄电池作为备用电源。6）户外供电及照明户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设， 再穿管埋地暗敷 引至用电点。小区户外照明采用造型优美的高压钠灯， 以衬托优美的环 境。7）夜景灯饰照明在庭园小径边， 竖直安装园林小径灯， 与建筑、 树木相衬，使庭园显得幽静、舒适；在草坪边安装草坪灯，能使草坪有宽 广的气氛，使人在草坪上散步休息时更加心旷神怡。8) 防雷接地户外箱式变、配电均安装一组接地装置， 接地

31、电阻要求不 大于4Q,供变压器中性点接地和避雷器接地。区内主建筑物属第三类防雷建筑物， 防直击雷的措施采用 装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器， 利用建筑物混凝土内 的钢筋做引下线和接地装置。9) 弱电住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、 设备的 标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。每栋楼集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全 监控等线路集中布线。电视、电话、网络管线必须到户。住宅 设有有线电视系统， 其设备和线路应满足双向有线电视传输的 要求。在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。给排水给水1) 给水水源本项目供水水

32、源为城市自来水。用水量正常时， 区内用水主要是饮用、 卫生间的生活用水和浇洒道路及绿化用水。 根据有关规定，本项目日综合生活用水定额为350L 人日，设计人数为3人/户，用水时间按 24小时计算，时变 系数为1.6。浇洒道路及绿化用水定额为2L /川日。经估算，项目日综合生活用水量约为90m3 /日，最大时生活用水量为120m3/小时。浇洒道路及绿化用水量约为 10m3 /日。 不可预见用水量按上述用水量的10%计算，约为 22m3/日。项目最大用水量约为 152m3 /日。3）给水系统（ 1 ）室外给水系统室外给水为生活、 消防合一的低压制。 给水从公主大街市 政给水管引入壹根 DN100

33、的给水管，在区内连成环网，室外 消防用水取自室外给水管网。并根据消防规范设室外消火栓。（ 2）室内给水系统项目建筑16层由市政给水管直接供水。4）消防给水（1）消防用水量室外消防栓40L/s 火灾延续时间 2 小时室内消火栓50L/s 火灾延续时间 2小时自动喷淋36Ls 火灾延续时间 1 小时室外消防 室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。室外消防用 水取自室外消火栓， 室外消火栓设于市政给水管引入的给水环 网管上，并根据消防规范布置。室内消防室内设消火系统及自动喷淋系统，自动喷淋按中危险级设计。设置场所为地下车库、商场、公建。本工程集中设一处 消防泵房和消防水池。排水排水量生活排水量为约

34、120m3/日。生活污水水质受到污染，需 经处理后方可排放。2) 排水系统(1 )室外排水本项目排水采用雨污分流制， 雨水采用有组织排水， 设计 重现期为一年，雨水经室外雨水管汇集排入市政雨水管。 室外 粪便污水经粪池处理后排入市政污水管。(2)室内排水 室内雨水与污水分流排水， 排水系统设专用通气立管； 生 活污水和粪便污水分流，雨水采用有组织排水。消防安全1 建筑消防设计1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑周边城市道路 系统，为消防扑救提供有利的交通应急条件。2）集中设置消防控制中心，可布置在管理用房首层。3）小区共设置二个应急消防疏散出口，并通过区内的机 动车道相连。4）所有单体均接二

35、类建筑进行消防设计， 耐火等级二级。2 消防给水 根据建筑设计防火规范的规定，小区同时发生火灾的 次数为1次，室外消防用水量为 40L / s；室内消防用水量为 50L/s,火灾延续时间为 2小时。本工程消防总用水量为 453.6m3/小时，777.6m3/次。消 防给水水源为城市自来水。电气消防在按规范要求必须设置火灾自动报警和联动控制装置的 建筑物，均设置相应的报警和联动控制装置，当发生火灾时， 联动启系统相关消防设施， 扑救火灾； 在不设消防报警控制系 统的建筑物内，当发生火灾时， 由建筑物消火栓按钮直接起动 消防泵，扑救火灾。在有些建筑物的重要场所和功能房间、公 共走道和楼梯间等处，均

36、按规范要求设置应急照明。第四部分 环保、节能与安全环境保护编制依据a） 污水综合排放标准（GB8978-1996；b） 大气污染物综合排放标准（GB16297-96；c） 建筑施工场界噪声限值（GB12523-1990;d）声环境质量标准 （GB3096-2008 ；e） 地表水环境质量标准（GH3838-2002 ；f）地下水质量标准 （GB/T14848-93）g） 环境空气质量标准（GB3095-1996）环境现状项目区内地势平坦， 场址的生态环境较好。 用地靠近城市 主干道，但又不直接临街，具有“闹中取静”的相对优势。用 地周边基本上是办公区、 住宅区和商业区， 无工业污染源和其 他危

37、险品物流设施。项目对环境的影响 项目对环境的影响主要有以下几个方面：1 ）污染物主要是生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有 一定量的粉尘散逸到周围大气中； 物料堆放期间， 由于风吹等 引起的扬尘污染， 尤其是风速较大时或装卸、 车辆行驶较快的 情况下，粉尘的污染更为严重。4）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源， 将对附近的单位和居民的环境产生一定的影响； 材料运输车辆 产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。环境治理及保护方案1）废水处理项目的排水采用雨、污分流排放体制。项目的生活污水采用化粪池处理， 经化粪池处理的污水达 到污水排

38、入城市下水道水质标准 CJ3082 1999 的水质标 准后，经小区内的排水管网排入城市污水排水系统。2）环境空气项目使用天然气、 电作为生活能源， 厨房分组设有统一的 烟道，油烟废气从高出屋顶 1m 的排气筒排出，住宅楼内无其 它集中式废气排放源，对空气影响小。3）噪声 项目无锅炉等集中式供热设施，无集中式中央空调系统， 故无高噪声设备，主要声源为生活噪声。4）项目建成的环境管理项目建成后，加强环境管理， 维护好项目区域的绿化和美 化工作，促进环境的良好发展。5）施工过程的环境保护（1）遵循“以人为本”的环保理念，保护城区生态环境 城市环境越来越成为评价一个城市好坏的决定性因素之 一，也将影

39、响着城市的经济 （如对旅游的影响） 和居民的生活。环境保护的一个重要内容是系统布局方案中应避免或减 少多余的车辆出行次数， 集中进行车辆出行前的清洁处理， 避 免对城市景观的破坏， 并将分散的运输集中起来， 实现运输活 动集中化， 不仅有利于降低运输成本， 而且有助于提高运输效 率，节省资源，促进废弃物的集中处理，从而起到减少噪音、 尾气对城市环境的污染， 降低对城市环境的破坏或影响， 尽量 满足城市可持续发展的要求。（2）加强各阶段环保措施，确保环保意识的贯彻 充分考虑项目区与居民区之间的合理距离、 污染物排放与 城市管网如何结合、 项目区周边绿化设计等问题， 提倡建设生 态型小区。小区建成

40、后会成为新的景观，小区的美化、景观、 绿化设计从美学、 景观等方面给予更多的考虑。 小区内种植一 些吸收二氧化碳能力较强的植物和滞尘植物， 站场外围绿化带 由高大树木、 乔木和草地构成， 场内绿化带以灌木和草地为主， 配合高度适中的乔木。（ 3）工程施工时应避免夜间进行，以免影响周边居民的 休息。（ 4）材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。 道路及施工现场应配置洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并定时清扫路面，防止多次扬尘。（ 5）定期对各种施工机械、运输等设备进行维修，以减 少噪声。（6）项目施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。6）水土保持（1）水土流失影响因素 本项目在工程建设过程

41、中的场地平整、 道路修建等作业会 不同程度的造成植被破坏和表土疏松， 遇降雨时， 易发生水土 流失。（2）水土流失防治措施 项目在施工过程中应认真贯彻实行 水土保持法及其实施 条例，严格按照水土保持的有关规范执行。工程实施前， 应请具有编制水土保持方案资质证书的单位 做好水土保持方案，报水利管理部门审批。施工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实， 对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于 防止水土流失。节能建筑节能 本项目在实施过程中， 按照国家 夏热冬冷地区居住建筑 节能设计标准 （建设部）和吉林省居住建筑节能设计标准以及有关部门关于节能的政策和管理规

42、定要求执行。 项目的主要节能措施如下：1）主体建筑采用新型节能墙体材料。2）屋面采用隔热架空层，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰 冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。3）拟采用新型的节能门窗，改善建筑热工性能。电气节能 电气节能是一项重要的技术政策， 又是一种能源开发。其 主要节能措施如下：1）变压器选用节能型产品； 2）采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率 因素；3）照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的 节能灯，镇流器采用节能型电感镇流器；4）电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适 当加大截面，以降低线路阻抗；5）设计时考虑稳定电压措施。节水措施根据给水系统出流的

43、实际情况， 综合考虑到各种配水器 具位置标高和保证安全供水等多种因素， 对给水系统的压力做 出合理限定， 通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水 点的水压，防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费。尽可能采用变频调速泵供水， 选用优质给水管材， 避免 因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水 系统进行清洗处理所造成的水量浪费。在可能条件下， 充分利用各种排水如生活排水、 盥洗废 水、雨水等优质排水，减少自来水耗费。对生活用水和清洗水采用节水阀门， 并采取有效措施避 免跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使 用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此，应

44、根据使用场所的实际情况， 选择使用适用的节水器具， 提高节 水效益。各项具体工程的生活、 消防给水系统的设备， 宜选用高 效节能的供水设备。劳动安全3.1危害因素识别本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施工 场所危险源、施工场所及周围地段危险源，意外危害发生后， 可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下：1、基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水，造成周围建筑物 因地基不均匀沉降而倾斜、开裂，倒塌等意外。2、脚手架（包括落地架， 悬挑架、 爬架等）、模板和支撑、 起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩 （井）、基坑（槽）施工，局部结构工程或临时建筑（工棚、围墙等）失稳，造成

45、坍塌、倒塌意外；3、高度大于 2米的作业面 （包括高空、 洞口、临边作业）， 因安全防护设施不符合或无防护设施、 人员未配系防护绳 （带） 等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外；4、焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设 备的安全保护（如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符 合要求，造成人员触电、局部火灾等意外；5、工程材料、构件及设备的堆放与搬（吊）运等发生高 空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。3.2安全措施方案 坚持“安全第一、预防为主 ”和“安全责任、重于泰山 ”的原则， 严格贯彻执行 安全生产法 和建设工程安全生产管理条例 等法律法规及管理部门的相关规定，加强安全生产管理工作，

46、确保安全生产。1、实行安全生产责任制，与建筑承包商签订安全生产责 任书，建筑工地安全和卫生措施的最终责任由主承包商承担；2、施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职负责和 促进安全和卫生工作；3、对工作场所可能出现的危险迅速加以防止,劳动组织上要考虑工人的安全和健康；使用安全和卫生的材料和产品；4、工作场所的安全，应在建筑工地规划和实施整洁措施， 其中包括材料和设备的妥善存放及每隔适当时间清除废弃物与垃圾；5、在其他办法不能保护工人免从高处坠落的地方,安装并保持适当的安全网或安全挡布；或应提供并使用适当的安全 带；6、对建筑机械与设备的安全视情况进行逐类或逐件检验 测试。7、每一脚手架及其组成

47、部分应按其使用目的用适当和优 质的材料制作，具有足够的规模和强度，并保持完好。8、起重机械和升降附属装置：按规定在初次使用之前， 应对起重机械和升降附属装置进行检验测试。 任何起重机械和 升降附属装置均应安装得当， 以便在任何活动部件与固定物体 之间保持足够间隔， 并保证起重机械的稳定性。 在未安置适当 的信号设施的情况下不得使用任何起重机械。9、按国家法律或条例规定的起重机械的驾驶员和操作人 员应符合最低年龄的规定并经过适当培训，条件合格。10、运输机械、 土方和材料搬运设备 :应提供适当的信号和 其他指挥装置， 以防止车辆和土方搬运或材料转运设备运行时 所造成的危险。 车辆和设备倒退时应采

48、取特别的预防措施确保 安全。11、采取预防措施避免车辆和土方搬运和材料转动设备陷 落到坑穴或水中。12、加强安全生产教育，牢固树立安全生产意识，真正做到安全第一消防安全编制依据1.建筑设计防火规范 ( GB50016-200)62.建筑灭火器配置设计规范 ( GB50140-200)5编制原则消防必须贯彻 “预防为主、防消结合 ”的方针。本项目在同一时间内按一处着火点考虑。消防措施1.区域内设置消防栓和灭火器，消防栓灭火器数量与间距 按照公主岭市消防部门的要求布防。2.平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。地毯、窗帘尽量采用阻燃材料制成的。设计时留

49、出消防通道出口。施工时，施工单位要严格按照设计要求施工队，不得擅 自更改施工图。建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，对职工 进行安全教育。注意火警预防。设计好项目平面图，规划好消防设施， 图中标明每一消防箱和消防龙头的位置。消防方式本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾，冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。消防器材 本项目配备一定数量手提式干粉灭火器。消防外协消防外援由建设方与当地消防部门协商解决。第五部分 投资估算与资金筹措1 投资估算1.1 编制依据1）吉林省建筑工程概算定额（ 1999 年）；2）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数 （第三版）；3）国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 投资估算方法（ 2000 年 10 月）；4）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关数据；5）现行的市场价格信息资料。估算范围 本项目建