川晋投资公司晋商财富中心商业写字楼营销策划报告

1、目录Executive Summar2-3中文摘要4English summary5 1、 建设业主概6-14 1.1 公司概述6 1.2 川晋公司历史6-8 1.3 项目概况、SWOT分析8-14 2、 项目关键点目标市场15-31 2.1 总部经济园区办公市场调查15-26 2.2 竞争项目数据26-31 3、 项目提供的产品及服务32-34 3.1 项目定位32-33 3.2 项目规划及建设方案 33-344、 总部基地项目背景及市场分析35-58 4.1 市场调查主要资料及次级资料的收集与应用35-44 4.2 总部基地项目背景分析45-48 4.3 企业入驻总部基地所关注的因素48-

2、50 4.4 成都市发展总部基地项目的可能性50-52 4.5 目标市场的分析解决方案52-585、咨询项目市场和营销59-62 5.1 产品策略59 5.2 项目销售进度计划59-626、 预期的经济效益63-64 6.1 投资估算63 6.2 经济效益和财务评价63-647、 附录65-787.1 OCP企划书65 7.2 目录66 7.3 工作时间表67 7.4 成本预算编制68 7.5 咨询顾问师履历69 7.6 市场调查样本70 7.7 面谈记录71 7.8 会议纪要72-76 7.9 咨询合同77-78咨询报告摘要总部基地，是借用国外成熟的商务花园即Business Park理念，

3、定义应当为：城市的相对边缘地区，具有足够大的土地规模，较低的容积率，交通极为便捷，能够享受各项优惠政策，能够以相对较低、并为高科技中小企业所接受的价格进入市场，具有花园式的办公环境和鲜明个性的产品，出售为主，是为中小企业的再次创业提供了一个量身定做的载体。该项目位于龙潭寺经济总部区域，就龙潭工业片区而言，其总部经济圈相对体量过大，加之工业地产起步较晚，对总部经济的诠释没有统一的标准，人们往往希望将开发往擅长的物业形态上转变，如在开发中进行渐变式的功能转向，即把工业地产往商住旅游地产的方向发展。如果土地面积大，甚至运用套利土地地价差的开发模式。其实，就该案而言，不到30亩的占用地面积其承担的风险

4、相对是不大的。更何况非工业物业原则上在该区域开发是禁止的。因此，为了尽可能的规避风险，建议业主将该案的目标市场分割得比较宽泛，将总部经济概念延伸，并由此设计了相应的物业形态，既单纯的办公物业和“单元厂房”，以及泛会馆概念的结合。本着这种指导思想，川晋投资有限公司公司与本咨询管理公司签定了咨询合同，咨询时间为17周。AbstractBase headquarters, foreign borrowing is a mature business that is Business Park Garden concept should be defined as: the relative urba

5、n fringe areas, the land is large enough scale, lower volume of traffic is extremely convenient, will be able to enjoy various preferential policies, To be relatively low, and accepted by the high-tech SMEs to enter the market price, a garden-like the office environment and distinctive character of

6、the products, sold mainly for SMEs to venture to provide a tailor-made Vector. Longtan Temple in the case of regional headquarters of the economy, the Longtan Industrial Area, the headquarters of its relative economic circle of overload, coupled with industrial property to its late start, the headqu

7、arters of the economy there is no uniform interpretation of the standards, people often want to To develop its own good at changing the shape of the property, such as the development of a gradual shift of the function, which is the industrial to commercial and residential real estate developers in t

8、he direction of travel. If the land area, or even land use arbitrage to spread the development model. In fact, on this case, less than 30 acres of its occupation of the area the risk is relatively small. Moreover, on the principle of non-industrial property development in the region is prohibited. T

9、herefore, in order to avoid risks as much as possible, we will in this case the target market segmentation in the relatively broad, headquarters of the extension of economic concepts, and thus the corresponding property design patterns, both simple office property and factory units, And the integrat

10、ion of the concept of Pan-Hall. With this guiding principle, Chuan Jin Investment Co. management consulting companies and the companies signed a consulting contract, consulting time for 17 weeks.1、项目建设业主概况1.1、 公司概述公司名称：四川川晋投资有限公司公司住所：成都市东大街西平大厦6-8公司性质：有限责任公司注册资金：1000万元人民币法定代表人：吴文娟法人组织代码证号：30793689-3

11、资质等级证号：川建开0631180 三级公司经营范围：房地产投资开发及物业管理、商品信息、建材销售等等服务联系电话真电话政编码：600061E-mail: 1.2、川晋公司的历史、企业文化1.2.1企业历史四川川晋投资有限公司，成立于2007年10月19号，注册资金1000万元。董事长吴文娟，下设总公办、工程部、项目部，公司共有高级职称6人，注册一级职称2人，二级4人，中级职称及其它专业技术人员16人。业务经营范围主要以房地产开发为主，该公司成立以来，坚持以市场为导向，积极参与市场竞争，努力拓展房地产开发业务，已在龙潭寺工业园区购买土地18

12、832平方米，将开发成9万余平方米的总部基地大楼。在企业发展进程中，川晋投资有限公司始终坚持“诚信第一，用户至上”的经营方针，强化对开发项目的管理和售后服务工作，积极兑现对广大购房户的承诺，严格履行合同，有力地推动了企业健康、快速的发展。川晋投资有限公司全体员工决心严格遵守国家的法律法规，大力开拓房地产市场，努力开发更多更好的房屋，以适应社会需求。1.2.2企业文化企业理念：有爱建筑也动情理念诠释：房产制造的是一种特殊商品，它是消费者一生中最大的一笔消费，是一辈子停留时间最长的一处空间。建筑，因为有爱的承载而生动，生活，因为有了建筑的包容而更富温情。企业精神：敬人敬业创新高效“敬人”是川晋人精

13、神的核心，其精髓是厚德载物的仁爱思想和人本主义。“敬业”是每一位川晋人对企业深厚情感和崇高使命感的集中体现，也是职业道德、工作伦理、价值取向的具体要求。“创新”是一个民族进步的灵魂，也是川晋发展的灵魂。“高效”在“敬人、敬业”基础之上，以创新为手段，实现企业高标准、高速度、高质量经营。公司作风：严格要求，雷厉风行“严格要求”是指严格的管理，严明的纪律，严饬的风气，严谨的执行，时刻把企业整体利益放在第一位。“雷厉风行”是指有令即行，有禁则止，科学决断，快速反应，确保步调一致，抢占市场先机。团队意识：团结共进，众志成城人才观念：胜任本职工作就是人才，创新开拓就是优秀人才经营宗旨：超前的眼光、精心的

14、设计、科学的管理、真诚的服务管理理念：精细做地产服务理念：一日承诺,立信百年1.3、项目概况和SWOT分析1.3.1、项目概况建设地址：成都市龙潭工业发展园建设规模：总建筑面积99440.61，主要包括主体研发楼和群房，建筑层：主题研发楼层，群房6层，建筑高度主体研发楼72.9米，局部为62.1米，群房22.5米。建议业主将该项目打造成统一规划，以智能化、生态型的总部办公楼，实现企业总部、研发机构、营销展示服务中心及高新技术产业的规模集聚，形成集办公、科研、展示、产业于一体的企业总部集群基地。本案立面图龙都市工业集中发展区龙潭都市工业集中发展区位于成都市成华区，西边紧邻三环路、东止绕城高速公路

15、，北起成渝铁路、南至成南高速公路，规划占地面积约13000亩，是成都中心城区规模最大的工业集中发展区，是四川省三个中小企业园之一，成都市唯一确定的欧盟工业园，也是成华区实现产业发展的“三大战略”中的“大总部基地”。在2007年初区委、区政府经过深入分析，综合考虑成华区整体发展，将工业园由一期都市工业转变为打造“总部基地、发展总部经济”。这一思路提出后通过半年的运作，于2007年9月龙潭工业园正式被成都市委、市政府批准设立成都市唯一的“总部经济试验区”，蕴含着巨大的发展潜力。2007年12月11日成都市规划局通过深入调研，综合多方面考虑正式出台政策，将园区规划定位将打造中西部地区规模最大、布局最

16、合理、配套最完善、功能最齐全的总部新城。地理位置优越，交通便利园区距市中心直线距离约10公里，园区内设有大型公交总站和多条公交线路连通市区各处。规划建设中的地铁7号线横贯园区，四川省1号工程成（都）-绵（阳）-乐（山）城际快速铁路沙河堡总站及出口站紧邻工业区。同时依托着成渝、成南、成绵和双流机场高速四条快速通道以及成都火车东站、成都北编组站所构成的交通运输网络，工业区的影响力已经全面辐射中西部地区和全国各地。是成华区“七区三带”战略部署的重要组成部分，也是成都市向东发展的新空间。项目所在区域具体位置成南立交泰三堂天威宝耳宝耳深保光明桃李新华印刷厂航天通信双峰长征柯世达微精电机晨明晨明四川烟草菲

17、斯特鹏顺宝玛多元德泰龙港龙港华储合益金蒙龙港佳德佳德输血所电子十一院和煌投资国莎食品石油管理局协和二重配套蜀王投资146.10亩59.10亩63.90亩113.85亩88.35亩63.90亩90.30亩48.60亩透平北京金冠同 创上海裕都总部基地九峰集团职业技术 学 校世永上海裕都总部基地上海裕都总部基地力天港蓉升联东广龙潭工业园项目布局图东广喜悦北 已出让地块不可用地块 美国倍科华 通升联部队龙 大 园农民新居农民新居东广东广龙潭场镇龙潭场镇居家福地绕城高速三环路双 龙 路成 南 高 速三旺东广 东广高 宇微软高宇招商二部 电话：84206716 部 长： 马 莹

18、副 部 长：杨晓梅副 部 长: 王 黎吉1.3.2SWOT分析优势龙潭寺位于三环路外侧，地理位置好，有距离市中心较近的区位优势。优惠的招商引资政策，透明高效的政府运作。相对低廉的商务运作成本工业园工业用地储备量较大，为入驻企业就近建立生产厂提供了便利。项目体量相对其他项目较小，有灵活运作的优势总部基地符合经济发展的进程，其现代化、商务化、人性化、满足成长型企业的需要。园区内水平交通畅达，栋内垂直交通易达到使用要求。相对于其他物业，同等销售单价下，单价较低。该案内部空间宽敞、立体感强，灵活、自由、随意，符合人性化办公需要。劣势总部基地是产业园区

19、建设模式的创新，作为新生事物在消费者那里概念需要一个接受的过程。项目周边环境目前较乱。总部基地由于拿地时和政府约定，不能像一般商业项目那样公开发售。工业区的产业聚集效应尚未完全体现，工业区的知名度不高。项目周边的配套设施不够完善机会广阔的市场空间以及巨大的发展潜力将吸引越来越多的企业投资，而成都将作为总部基地理想之地。成都市市区中心昂贵的商务运行成本使越来越多的企业寻找郊区办公的可能性。为了谋求企业的进一步发展，总部迁移可能是其扩大知名度、获取更多信息和资源的重要途径。随着成都市成为新的特区，将带动物流业、产品加工业、进出口贸易等相关行业的发展，同时也增大了相关企业入驻的可能性。国家对住宅商用

20、的限制，写字楼办公的高额开支，总部基地相对写字楼主打价格差。争取政府支持，获取像产业园之类税收政策上的扶持，招商过程引导政府介入。成都市产业渐渐集群化，可以通过行业协会（商会等等）去组织。该案自身配套服务对象的完善；同时打破媒体封锁，吸引产业链上下游的企业来。威胁四川有116个工业园，成都有21个工业园，这对该项目形成了巨大的竞争压力。企业从决定迁移总部、选择迁入城市、选择最终办公地址往往需要经过长时间的调查论证和上报审批，所以项目的销售周期可能较长，将面临资金回笼速度慢的问题。房地产市场受国家宏观调控影响处于观望调整期，投资者及普通购房群体纷纷看淡后市，这可能影响到该项目的定价和去化。该案土

21、地以工业用地拿过来，固然工业用地比商业用地的基准地价要低得多，可以利于该案的价格差销售，但工业厂房产权，银行按揭贷款很难获批。2、项目关键点目标市场2.1、总部经济园区办公市场调查2.1.1主要经济园区分布城市发展促使了成都市工业地产的兴起，为此，成都市市政府为了促使城乡一体化建设而对全市的工业布局进行了规划，市政府在成都市的范围内规划21个工业发展区，为了改变以前的工业园由政府包揽的单一格局，政府将采用企业办工业园区的方式来发展。青羊工业园区、天府软件园、西部鞋都、龙腾工业城、裳都中国西部服装产业、锦江工业总部基地、新希望集团项目等等一系列针对企业客户的工业地产项目相继推出。2.1.2总部地

22、产发展动态从本质上讲，该项目是介于工业用房和写字楼之间的一种产品，它具有类似工业用房的低廉价格优势，也具有写字楼集中办公的功能，同时还具有二者不可比拟的环境优势。但是作为一种全新的产品形式，其被人认知和接受可能需要一定的时间。为了研究项目的竞争环境,从该项目特点出发，主要研究成都市工业房地产和写字楼的发展动态，以寻找该项目的优势以及市场中存在的机会。在政府的规范下，已经呈现向三环路外郊区集中的趋势，其中南延线、西沿线和武侯大道沿线最为集中，并逐步形成各自的产业特征。交通、区位、物流、通讯、金融服务等工业配套逐步完善，高新技术山业发展环境已经成熟。目前成都市工业类地产项目售价的总体市场均价为46

23、12元/。而租金最高平均水平为29.625元/月，市场最低租金水平为23.375元/月，综合平均指数为26.5元/月。2.1.3成都市甲级写字楼现状交通：走路开车都不方便。41.2%的被调查公司对所在写字楼的交通不满。其中，不满意的因素主要有：受单行道限制（占81.05%）；地处市中心，交通拥挤，绿化面积小（占5.13%）；修路不便，借道行驶（占5.13%）；公共汽车乘坐不方便（占2.56%）；二环路口交通不方便（占2.56%）。电梯：太少太慢。对写字楼配备电梯的调查结果满意度仅为30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；电梯量少，拥挤（占47.26%）和质量品质太差，经常坏（占7.

24、53%）。而根据统计，目前成都写字楼的一部电梯要服务8000平方米左右的建筑面积，按每家公司占用建筑面积为200平方米计算，每40家单位才拥有一部电梯，在上下班人流量高峰期，电梯的拥挤程度可想而知。通讯设备：终端少，故障多。对于写字楼IT通讯设备，差不多6成的公司对于没有宽带、自己接线、拨号上网、电话线不够用不满意；认为长城宽带常出故障，终端少占19.4%。而一些修建较早的写字楼的网线改造工程就更令物管头痛。空调：制冷制暖不到位。37.98%的公司对写字楼空调配备不满。其原因有：没有中央空调，自装空调又没有预留位置；空调制冷制暖都不到位；空气质量不好等。一场非典，使人们对健康有了更深刻的理解，

25、写字楼作为上班族们最主要的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。然而给中央空调配备新风系统的写字楼在成都非常少，几乎所有的甲级和乙级写字楼使用的中央空调都是传统中央空调，制冷和制热效果不好不说，各单位还不能自由地调控室内温度，非常不方便。可想而知，今后的商务办公物业无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。物管：不尽人意。尽管被调查公司中，仅有21.4%对写字楼的物管感到不满，但其中透露出来的问题也值得注意。写字楼卫生条件差、物管保安素质差、物管费用高、进出人员杂等使大多数入驻公司不满意。车位：数量少，费用高。对写字楼目前车位的感觉满意的公司仅有19.47

26、%，不满意和非常不满意的占去了一大半。其中，76.32%的公司认为车位太少太拥挤，出入不方便。目前成都的甲级写字楼一般配备停车位200-350个左右，平均每200-300平米仅有一个停车位。这不仅不能满足公司内部人员对车位的需求，来客要停车就更加不方便。周边配套：就餐购物不方便。租或购买写字楼的单位，对写字楼周边配套设施十分看重。然而，仍然有27%的公司认为，所处写字楼周边配套令人不满。如：员工就餐不方便，（占69.7%）；购物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲级写字楼都有自己的餐饮部，为客户提供工作快餐，而乙级写字楼中午员工的就餐问题就非常突出。层高：给人压抑感。成都甲级写字楼的楼层净高

27、通常在2.4米左右表示满意或非常满意的仅占30.7%，房间窗户少、层高低、有压抑感是主要问题。2.1.4案例写字楼案例个案1：丰德国际广场 项目区位 航空路与新希望路交汇处/TEL：85356666 85356888 85356999 开发商 成都万瑞置业有限公司（丰德集团&青年房产） 物业管理 戴德梁行（香港）；5元/平米月 物业概况 规划建设净用地33862平米（合50.79亩），规划总建面178601平米，地上建面143224平米，其中写字楼39013平米，商务公寓（实际为写字楼）52473平米，商业32158平米，小户型公寓16605平米，地下建面35377平米，容积率4.14，建筑密

28、度37.7%，绿化率39.3%。 在推物业 1期推出1#、2#、5#楼，1#、2#为写字楼，5#为小户型酒店公寓。1#楼整层为6梯6户（每单元2梯2户）、2#楼整层为4梯4户（每单元2梯2户），共16层，1-2层为商业。 物业配套 地下车库900个，8个共享会议室、架空休闲层（图书室、健身中心、开放式休闲区）、多功能厅、员工餐厅、分户独立式中央空调 项目定位 新商务运动领跑者 户型 1#、2#写字间三种户型208、213、281平米，建筑层高3.3米，净高2.7-2.8米，有卫生间，公摊17%；5#楼小户型40-51、74平米（套二），公摊17%。 价格 1#、2#写字间清水房均价约5400元

29、/平米，层加50元/平米；（三面采光户型要比同楼层其他户型高200元/平米左右）。车位售价8.5-8.8万/个。预计租金50100元/平方米。 入市及进度 2004年11月底开盘；2005年10月交房 销售状况 1#、2#楼已经售罄，其中三面采光户型销售最快；3#、4#即将推出，均价5000元/平米。 备注 整个项目除3#楼外均为70年产权，银行按揭7成30年；1#、2#楼用水为生活用水、用电为商业用电 个案2：时代广场 项目区位 红星路与总府路交汇处/TEL：86678666 86651999 开发商 国嘉地产 泰然置业 物业管理 世邦魏理仕（美国）；12元/平米月 物业概况 总用地面积87

30、87.31平米，总建面105459.1平米。地上建面85869.31平米，其中地面建筑面积85869.31平米，地下建面19589.83平米；建筑地下3层，地上主塔楼28层，副塔楼21层；建筑密度57.5%，建筑高度99.95米。 在推物业 商业部分已经售罄，写字楼部分剩余少量单位。 物业配套 地下车库400个，只租不售；大厦22层设置大、中、小型不同规模的会议系统，全数码会议大厅；大厦六楼设员工餐厅，商务酒楼；空中商务花园，顶级空中商务会所。 项目定位 二十一世纪商务标志 户型 写字楼部分销售接近尾声，仅余362.264平米的D型、222平米的B1型、246.159平米的J型等少量户型；层净

31、高3.4米；公摊29%。 价格 写字楼均价8000元/平方米，商铺90000元/平方米。租金100136元/平方米。 入市及进度 2003年9月底开盘；2005年上半年已经交房使用。 销售状况 写字楼部分项目已经交房入驻，仅8F、15F、18F、19F剩余少量单位。 备注 整个项目除裙楼商业部分外，写字楼银行按揭7成20年（中信实业）。 个案3：开行国际广场 项目区位 临江西路、人民南路三段与府河交汇处/TEL：85507778 85507779 开发商 四川央扩置业有限责任公司（国家开发银行背景） 物业管理 高纬宏腾集团（新家坡）；15元/平米月 物业概况 总建筑面积54868平米，楼高99

32、.9米，地上26层，地下3层，绿化率31.2%（不含9亩共享景观广场）；塔楼奇数层单层1554.19平米，且有200多平米中央花园；偶数层1654.2平米。写字间层高3.7米，装修后高2.8米； 在推物业 用于零售的写字楼目前仅剩2套。 物业配套 地下车位288辆，地上车位约100辆；平均每108平方米拥有一个车位。7部电梯，平均候梯时间不超过27秒；27层商务休闲花园；13.8米高大堂；24小时热水供应。 项目定位 原生态超甲写字楼 户型 可按层出售和零售，其中零售面积不到10000平方米，100余平米以上，可分割；公摊26%。 价格 写字间清水房均价约890012200元/平米，层加100

33、元/平米；一次性付款优惠3%，按揭无优惠；车位400个，只租不售。预计租金：80135元/平方米。 入市及进度 2004年10月底开盘；下列客户已购买了逾85%，用于零售的面积不到10000平米，还对购买客户有一资格审查；1-2层：民生银行营业大厅；4-5层：亚洲最大拍卖行；6层：配套餐厅；9-13层：教育投资公司；14-19层：国家开发银行；20-24层：教育投资公司（跟前者不同）；29层：央扩置业自用。 销售状况 零售部分仅剩2套，最高价已经超过12000元/平米。 备注 地下层是规划中的地铁1号线出口。 总部基地案例总部基地位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内。是作为中关村开园

34、以来单体面积最大的中外合资项目，2003年北京市政府69项重点工程，北京市60大重点外资工程之一。经济技术指标总占地面积：65公顷； 总建筑面积：120万平方米； 每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座； 独体独栋、独立产权、独立冠名； 建设周期：3年总面积约40000平方米五星级酒店 面积约40000平方米商业配套设施； 共千余套每套面积约30平方米的总部小公寓； 几十个面积200至500平方米的风味餐厅； 大型地上、地下停车场。各庭院至少有两个机动出入口，形成庭院内交通环路；地上、地下停车场形成便利、快捷的停车系统，大大超过每万平方米60个车位的国家标准； 绿化比率：占总面积约5

35、0%； 总投资额：约45亿人民币； 配套：全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。总部基地购买优势总部基地与其他经济区比较比较项目总部基地北京其它经济区一般状况产权独立产权一般无购买价格/7000元/13000元/-2100美圆/租金(人民币)/日3.5元/5元/-20美圆/优惠政策三减三免三减三免或无同等价格可购买1000独栋总部楼400-600办公面积绿化覆盖率(%)50%以上一般不高于30%建筑容积率1.5=6停车位/10000平米100个以上45-60以内使用率(%)85%以上一般在70%以下物业管理费/月3-4元/月一般在18元/月-

36、3美圆/月建筑密度30%50%以上车位费/月150元/月650元左右/月单体独立使用程度建筑面积1200以上即可单体独立使用一般须建筑面积20000以上才立项单体使用青羊工业集中发展区发展区战地面积3015亩，总投资达到89.6亿元，目前销售均价为5000元/，项目位于日月大道以北，成飞大道以西，温江机场以东，成飞公司以南，紧邻饶城高速，距双流机场仅12分钟车程，青羊区区级机关、行政单位以及火车西站物流商务区近在咫尺，区位优势毋庸质疑。产业定位青羊区集中发展区定位新型都市精品工业园区，根据区位优势和产业基础，重点发展航空产品、电子电器、软件开发、精密机械等产业和工业企业总部走新型工业化道路，发

37、展新型工业经济。功能分区工业总部基地：占地大约933亩，以科技研发、高新技术为主的成长型企业机群地；精密加工区：占地面积1618亩，以高技术含量、高附加值的电子信息、机械精密加工运做模式青羊工业总部基地打破了以往有政府主导工业园区开发的传统格局，创造性的提出了“政府企业合作”、市场化运做的崭新模式：以政府为支撑，以企业为主体，以创新为理念，以市场为导向，亲历打造工业总部基地。“六个统一”原则统一规划，统一建设统一投资，统一招商统一经营，统一管理产品设计理念项目强调个性、尊贵的建筑风格，总部基地以全景独栋大楼为建筑主体，以园林、空间、人文构筑立体生态景观，为企业打造全新定义的工作空间。风格特色

38、青羊工业总部基地领创独栋进程，呈现为企业独特气质量身设计的专署工作区域。在气度统一的规划下，抽象的线条、简约的外立面与无视障碍设计、独栋式空间格局、层层退台式景观，无不阐释了一场从视觉到精神的现代工作空间革命。建筑产品 青羊工业总部基地A区、B区建筑面积约9000m、共22栋总部大楼已经全部开发建设完毕，并已成功实现100%的招商，招商入驻企业近50家。工业总部C区、D区已经完成规划设计并投入开发建设，预计2008年全部呈现。生态景观1：全景生态 在景观营造方面，青羊工业总部基地注重环境的生态内涵，着力体现人与自然高度统一、和谐共生的规划设计精神和环境艺术宗旨。 2：生态体系空间生态园林生态人

39、文生态配套 1：基础供给 水、电、气、通讯 2：交通配套 航空、铁路、公路、海关、物流公司等等交通手段。3：内部配套 商务会所、员工餐厅、阳光健身中心、风情街、综合运动馆，可提供从工作、商务到生活、休闲、娱乐、购物的全方位配套，为企业解决后顾之犹，全面降低企业成本。4：入驻企业员工集中配套区 为入驻企业员工提供便利的生活、购物、休闲、娱乐等等服务。服务1常规服务体系 青羊工业总部基地引进国际先进专业物业管理理念，结合传统物业管理模式，经过不断探索和实践，创新地提出了“无忧经营企业管家”服务模式，成就了独特的管理风格，并培养出了一支专业化、高素质、高效率、严纪律的物业管理队伍。在全面贯彻ISO9

40、001质量管理体系的前提下，可为入区企业提供从常规服务到特约服务、个性服务的全面服务，解除企业经营管理的后顾之忧。 2：PTS系统服务计划内容在软性服务方面，青羊工业总部基地秉承创造全新的、一流的、国际化的入区企业服务水平的理念，独创了PTS服务运营平台，为企业提供包括贸易、信息、金融、科技、软件、人才、咨询、财会、法律、文化等诸多方面的延伸服务。这些机构围绕“企业总部们”开展专项服务，同时也相互进行服务，形成以总部的高端需求为中心的复合型市场关系，这是一个多重的“环型产业圈”，而不是传统意义直线型的“产业链”。 价值核心价值一：化重为轻的运营成本 入驻企业享受诸多青羊区招商引资税收优惠政策，

41、可大幅减轻企业税收负担；入驻企业可以直接享受完善的总部配套、企业员工配套，避免二次投入，大力节省企业运营成本。 核心价值二：无忧经营的服务 支持专为企业量身订制“管家式”物管服务，并独创“PTS非核心竞争力”服务体系，为企业提供从基本需求到投融资、企业管理、战略规划等特色服务，全面降低企业管理投入。 核心价值三：精英聚落的马太效应精英企业云集，呈矩阵式聚合，可充分实现信息互动、优势互补与资源共享，让企业在强强竞合中体验财富升级。 核心价值四：厚积薄发的增值潜力 开创西部总部经济之先河，将作为传统费用中心的企业总部变为利润增值中心，为企业带来快速升值的潜力空 2.2、竞争项目数据2.2.1众合科

42、技园“众合科技园” 由成都众合高新企业管理有限公司投资开发，位于科技园中心区位，一期和二期科研办公区的交汇处。该项目按功能分区大致分企业总部基地区、企业集中办公区。项目总占地面积为 24000 平方米，规划建筑总面积：59000 平方米， 其中：企业总部区建筑面积：24000平方米；企业集中区建筑面积：16000平方米；公建配套建筑面积： 2000 平方米（员工食堂、商务中心等）。项目小区内规划停车位 360个，临时停车位 12个。容积率1.71，建筑密度40.3%，绿地率32.7%。该项目总投资1.5亿元人民币。于2007年10月3日隆重奠基开工，计划2009年10月全面竣工，一期于2008

43、年10月竣工。主要指标：17栋三层研发楼、一栋11层科研楼。2.2.2多元国际总部项目名称：多元总部国际1号(浙江天一产业园)项目地址：成都市成华区东三环二段成南立交与龙潭立交之间所在区域：成华区龙潭都市工业集中发展区开发商：四川多元德泰投资有限公司园林设计：香港海文嘉德建筑设计有限公司施工单位：成都市第八建筑有限工程公司建筑设计：加拿大开朴建筑设计（深圳）公司监理单位：四川多元基石工程监理有限责任公司代理销售：黑马营销代理自销销售模式：只售不租物业管理：世邦魏理仕建筑类别：商务独栋,，双联排，三联排建筑形态：1栋11层综合商务配套大楼(商业配套)31栋3层企业独栋商务楼房屋状况：准现房装修状

44、况：毛坯售楼处地址：项目现场售楼电话028-84216588项目网站： HYPERLINK / 占地面积:66667平方米(100亩)总建筑面积:60000平方米产权：工业地产产权均价：5000/总价：150万500万付款方式：一次性、分期优惠方式：一次性2-3%物管费：3元/平方米/月容积率：1.54绿地率：20%总户数:60席面积区间：300-1000停车位:约400个开发周期:12个月开工时间:2006-12-16开盘时间：2007-10竣工时间:2008-10-31交房标准：结构:框架结构；外墙:陶砖、中空玻璃；内墙:水泥沙浆找平；门窗:钢化玻璃项目位成都市

45、东三环成华总部经济发展区内，是四川多元德泰投资有限公司在川倾力打造的重点总部经济地产项目。该项目距市中心仅十余分钟车程。成渝、成南、成绵高速、三环快速、规划地铁7号线、4号线及诸多的公交线路交汇于此，形成完善的立体交通网络。项目一期多元总部国际1号总建筑面积达60000，将营造低密度、低容积、高绿化的园林生态办公环境，采用独栋、联排、小高层等多种建设形态，结合生态环保、现代服务的开发经营理念，打造独立冠名、独立产权的总部楼，成为西南总部经济发展的典范。顺应总部经济的全球化发展趋势，在成华总部经济发展区的基础上，满足更多成长型企业的总部产业聚集需求，打造一个企业全天候办公的新模式，进一步推动企业

46、全球化发展，为企业提供可持续发展空间和静谧幽雅的环境，体现完美的人本精神，是企业发展的人本动力和展现自身个性的舞台，带来企业形象的提升，同时聚集更多的企业总部，形成企业发展交流和信息互换的平台，对其竞争优势和经济效益的推动有重要作用。其中为总部基础服务的配套项目“浙江大厦”总建筑面积约30000，是一栋按五星级标准修建，集酒店、办公、金融、会务和餐饮娱乐为一体的综合性大厦，为入驻企业搭建了一个通畅迅捷的综合商务平台。项目将充分发挥浙商、甬商的资源优势，为区域发展带来可观的利税收益和大量的就业机会，为政府和投资企业提供了极佳的合作平台。成都浙江多元总部国际1号，是四川多元德泰投资有限公司在川倾力

47、开发的重点项目。项目位于成都市东三环二段，成华总部经济发展区内，地段优越；成渝、成南、成绵高速、三环快速、地铁7号线、4号线及诸多的公交线路，形成完善的交通网络，距市中心仅十余分钟车程。“多元总部国际1号”为总部基地示范区，用地约100亩，总建筑面积约60000平方米，旨在打造创新型生态独栋企业总部。将集聚浙江、宁波等沿海地区及部分欧盟企业，形成办公、科研、营销、贸易为一体的西南区域性总部集群。将成为企业生产、物流、仓储、培训、配套服务、产业链完善、高效集约、具有核心竞争优势的现代产业园区。“多元总部国际1号”将建造成都东三环路的标志性建筑“浙江大厦”和独栋企业总部。浙江大厦建筑面积达3000

48、0平方米，是一栋按五星级标准修建、集酒店、餐饮、办公、金融、会务和娱乐休闲为一体的综合性大厦。其中浙商会所、甬商天地俱乐部拥有150余套五星级高级商务套房、大型杭帮菜馆“西湖春天”；另有浙江省政府驻四川（西南）办事处接待中心、会议中心、成都市成华总部经济发展区管委会、浙商银行、川浙名特优产品展销中心等服务机构联袂入驻，搭建企业总部通畅迅捷的综合商务平台。独栋企业总部以创新型生态临水建筑，提供独立冠名权，彰显企业品牌形象。面积为300900平方米，实现灵动多变组合空间。全智能化、高实用率、低使用成本，尊享五星级物业管理，成就睿智企业商务独栋梦想。“多元总部国际1号”的建立，将真正成为在川浙商交流

49、信息、商贸投资、文化娱乐、休闲交友的浙商大世界，标志着大西南“新浙商”时代的来临。项目以企业总部基地为先锋、以精密模具和包装印刷文化产业为两翼，以川浙两地政府支持为后盾，以浙江商会和成都宁波商会为纽带，以在川浙商为主力军，将形成规模达600余家企业的庞大产业集群。园区建成后，年税收总额将达36亿，可解决约2万名员工就业。可观的税收和充足地就业机会，将有力地促进地方经济发展与和谐社会地建立。“多元总部国际1号”定于2006年12月16日隆重奠基开工，计划2008年3月竣工落成；“多元总部国际1号”由浙江城建设计集团公司和加拿大开朴（深圳）建筑设计公司联合设计，其中浙江大厦以10层高、120米长的

50、大体量和现代明丽的外立面将成为东三环标志性建筑。而65栋后现代主义风格的3层高企业独栋，外形俊逸、简洁，主要有纯独栋、双联排、三联排、四联排等多种建筑形式，均配有独立行政车位，部分单位配置地下室及室内电梯，全部采用甲级全智能办公系统，充分满足现代成长型企业的商务需求。园区内环境优美，主要以大面积活水体系营造生态亲水商务氛围，充分体现了未来生态商务的发展趋势。由于项目处于成都产业东向发展的核心区域，以及浙江川浙两地政府、宁波商会、成都宁波商会两地商会的大力支持，招商工作启动伊始，即获得客户青睐，目前已有十余家企业意向入驻，显示了成都总部经济强大的发展后劲，作为投资商的四川多元德泰投资有限公司也将

51、竭尽所能，招引优质企业入园，取得政府、企业双丰收。3、项目提供的产品及服务3.1、项目定位项目产品定位:一个位于国际化高科技园区的核心的与世界500强为邻的专为高科技创新型企业量身定做的项目形象定位: 成都市高科技企业总部基地的缔造者高科技企业-项目针对的客户为高科技行业总部基地-行业氛围好，产业链齐备缔造者-在成都市第一个正式定位为“总部基地”的项目策略定位:以高科技行业为推广核心以产业链齐备为推广旗帜针对高科技创新型企业进行定向推广 项目功能定位:整合型总部办公楼推广方式:采取媒体推广与公关活动相结合的方式，媒体推广是为了达到宣传推广的广度，公关活动是为了达到宣传推广的深度，两者相结合。3

52、.2、项目规划及建设方案3.2.1概述项目概况该项目位于成都市龙潭寺工业园区内,整个用地交通便利,基础设施齐全。地块呈规则四边形,场地所属成都市东北路,三环路外.规模及功能该工程总用地面积18832平方米,总建筑面积99440.61平方米,主要包括主题研发楼及裙楼。建筑层数:主体研发楼20层,群房6层;主体研发楼72.9米局部62.1米,群房22.5米。主体研发楼为一类高层,群房为耐火等级二级.3.2.2建筑篇场地概况该项目位于龙潭寺工业区,该区域地域趋势较为平缓,项目净用地18832.2平方米,场地红线用地为东西115.1米,南北为162.4米。总平面设计思路在建筑布局当中,通过与周边环境的

53、协调及场地内的建筑物合理布局,营造富有节奏及韵律美感的建筑群。构建顺畅安全的道路交通系统。合理的进行功能分区,使各项工程构成有机的组合群。扬长避短,因地制宜,把交通组织、环境美化、景观创造、防尘隔噪。 三、主要经济技术指标序号项目指标1净用地面积平方米18832.22 总建筑面积平方米99440.613 建筑基地面积平方米7492.824 容积率4.495建筑密度39.79%6绿地面积5932.147绿化率31.5%8机动车停车位辆4969非机动车停车位辆3984、总部基地项目背景及市场分析4.1市场调研主要资料及次级资料的收集与应用由于要对项目进行精准定位,故采用市场调查问卷方式,对100名

54、潜在客户进行试行招商,完成一次成都市总部办公楼需求调查,以便作出更好的项目分析,以下是市场调查后作出的数据分析:4.1.1、您公司所属的行业?以下对行业是做了非常具有针对性的调查,特别是对加工、制造业的深度调查,因为这行业客户将是项目最大潜在的客户群体,所以对该行业调查量也更大。行业房地产金融贸易政府咨询业制造业信息通讯交通运输中介服务教育培训广告媒体其它数量1012611831561532比值10%12%6%11%8%31%5%6%1%5%3%2% 表4.1 公司所属行业 资料来源:调查问卷1题之数据分析图4.1 公司所属行业 资料来源:调查问卷1题之数据分析4.1.2、您公司的性质?从图4

55、.2看出主要侧重对民营行业的调查,当然也不是对其他性质的公司无信心，同样视为潜在客户。公司性质国营外资企业政府机构民营其他数量122811472比值12%28%11%47%2% 表4.2 公司性质 资料来源:调查问卷2题之数据分析 图4.2 公司性质 资料来源:调查问卷2题之数据分析 4.1.3您公司现有的办公面积?从图4.3看出现在在市区办公的公司主要集中在150m-200 m之间,随着公司的规模的扩大,也急需要更大办公面积、环境更好、交通更好、配套更好的办公室。现有办公面积50以下50-100100-150150-200200以上 数量415233820比值4%15%23%38%20%表4

56、.3 现有办公面积 资料来源:调查问卷3题之数据分析 图4.3 现有办公面积 资料来源:调查问卷3题之数据分析 4.1.4您现在办公场所的性质？办公场所性质写字楼商住楼商住公寓酒店数量5223187比值52%23%18%7%表4.4 办公场所性质 资料来源:调查问卷4题之数据分析 图4.4 办公场所性质 资料来源:调查问卷4题之数据分析 4.1.5您现在使用的办公场所是租或者买的？图4.5说明目前在成都市市区办公楼租赁占绝大多少数,往往在市区租赁3-4年的话就可以在龙潭寺总部基地购买一套办公场所,这也是开发业主可以主打的价格牌。目前办公是租赁或者购买租赁购买数量8911比值89%11%表4.5

57、 办公是租赁是购买 资料来源:调查问卷5题之数据分析 图4.5 办公是租赁是购买 资料来源:调查问卷5题之数据分析 4.1.6您对现在使用的办公楼是否满意？目前在成都市市区写字楼办公对办公满意程度不是很高,究其原因主要归纳为以下几点:走路开车都有不方便之处。电梯太慢。通讯设备终端少,故障多。空调制冷制暖不到位。物业管理不到位。车位少。层高给人有压抑感,窗户少。满意程度满意不满意数量3268比值32%68%表4.6 满意程度 资料来源:调查问卷6题之数据分析图4.6 满意程度 资料来源:调查问卷6题之数据分析4.1.7您意向办公的区域？意向办公区域中 央 商 务 区行 政 商 务 区龙潭寺总部

58、经 济 园 区其它数量32351221比值32%35%12%21%表4.7 意向办公区域 资料来源:调查问卷7题之数据分析图4.7 意向办公区域 资料来源:调查问卷7题之数据分析4.1.8您对总部办公楼生态（景观、采光、通风）环境的要求？总部基地吸引了这样一些行业的公司，如IT行业、软件开发、食品行业，生物医药行业等等，他们的总部选址都十分看重区域良好的生态环境。这是由这些企业所处行业的需求所决定的。这些行业的生产和制造都要求很高的卫生条件和良好的自然环境条件。虽然企业的总部并不直接从事生产活动，但是良好办公环境是企业产品品质的象征。对办公楼生态要求首要条件比较重要无所谓数量533611比值5

59、3%36%11%表4.8 对办公楼生态要求 资料来源:调查问卷8题之数据分析图4.8 对办公楼生态要求 资料来源:调查问卷8题之数据分析4.1.9您能承受写字楼的物业管理费（m/月）？物管费承受度2元/ m/月以下2-4元/ m/月4-6元/ m/月6元/ m/月以上数量20422216比值20%42%22%16%表4.9 物管费承受度 资料来源:调查问卷9题之数据分析图4.9 物管费承受度 资料来源:调查问卷9题之数据分析4.1.10您购买总部办公楼时主要考虑那些因素？从图4.10看出,以上任何一个因素都是不可缺少的,建议业主在开发过程中任何因素都要重视，力争在进入销售阶段有最佳诉求点。购买

60、因素地段交通商务配套市政配套价格环境户型设计物业管理开发商信誉其它数量21121315121962比值21%12%13%15%12%19%6%2%表4.10 购买因素 资料来源:调查问卷10题之数据分析图4.10 购买因素 资料来源:调查问卷10题之数据分析4.1.11您若购买总部办公楼，目的是什么？购买目的自办投资两者皆有数量351253比值35%12%53%表4.11 购买目的 资料来源:调查问卷11题之数据分析表4.11 购买目的 资料来源:调查问卷11题之数据分析4.1.12您如果购买总部办公楼，你能承受的最高售价（元/）是多少？承受价格3000以下3000-40004000-5000