某物业公司居住物业管理实用手册

1、上海东湖物业管理公司居住物业管理实用手册（试行）目 录 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc89667877 前 言 PAGEREF _Toc89667877 h 1 HYPERLINK l _Toc89667878 第一章 前期物业管理服务（含前期介入） PAGEREF _Toc89667878 h 2 HYPERLINK l _Toc89667879 1、前期物业管理服务合同及投标计划书 PAGEREF _Toc89667879 h 2 HYPERLINK l _Toc89667880 2、前期介入的形式 PAGEREF _Toc89667880 h 2 HYPER

2、LINK l _Toc89667881 3、前期介入人员的配置和培训 PAGEREF _Toc89667881 h 2 HYPERLINK l _Toc89667882 4、前期介入的进驻 PAGEREF _Toc89667882 h 2 HYPERLINK l _Toc89667883 4.1与开发商建立业务联系 PAGEREF _Toc89667883 h 2 HYPERLINK l _Toc89667884 4.2以书面备忘录的形式，从物业管理的角度提出合理化建议 PAGEREF _Toc89667884 h 3 HYPERLINK l _Toc89667885 4.3物业管理用房的落实

3、及装修 PAGEREF _Toc89667885 h 3 HYPERLINK l _Toc89667886 5、与相关职能部门的业务关系建立 PAGEREF _Toc89667886 h 4 HYPERLINK l _Toc89667887 5.1工商所 PAGEREF _Toc89667887 h 4 HYPERLINK l _Toc89667888 5.2房地办（区房地局街道办事处） PAGEREF _Toc89667888 h 4 HYPERLINK l _Toc89667889 5.3银行 PAGEREF _Toc89667889 h 4 HYPERLINK l _Toc8966789

4、0 5.4物价局 PAGEREF _Toc89667890 h 5 HYPERLINK l _Toc89667891 5.5街道、居委 PAGEREF _Toc89667891 h 5 HYPERLINK l _Toc89667892 5.6警署 PAGEREF _Toc89667892 h 5 HYPERLINK l _Toc89667893 5.7环卫、环保 PAGEREF _Toc89667893 h 5 HYPERLINK l _Toc89667894 5.8陆管处 PAGEREF _Toc89667894 h 6 HYPERLINK l _Toc89667895 5.9社文处 PAG

5、EREF _Toc89667895 h 6 HYPERLINK l _Toc89667896 6、售楼处、样板房的物业管理 PAGEREF _Toc89667896 h 6 HYPERLINK l _Toc89667897 7、竣工验收的参与 PAGEREF _Toc89667897 h 7 HYPERLINK l _Toc89667898 8、物业的接管验收 PAGEREF _Toc89667898 h 7 HYPERLINK l _Toc89667899 8.1物业接管验收的作用 PAGEREF _Toc89667899 h 8 HYPERLINK l _Toc89667900 8.2物业

6、接管验收的标准及重点 PAGEREF _Toc89667900 h 8 HYPERLINK l _Toc89667901 8.3 物业交接的实施 PAGEREF _Toc89667901 h 13 HYPERLINK l _Toc89667902 9、管理处的筹建 PAGEREF _Toc89667902 h 14 HYPERLINK l _Toc89667903 9.1管理处组织机构设置及人员配备 PAGEREF _Toc89667903 h 14 HYPERLINK l _Toc89667904 9.2岗位职责 PAGEREF _Toc89667904 h 14 HYPERLINK l _

7、Toc89667905 9.2.3其他各类人员岗位职责 PAGEREF _Toc89667905 h 16 HYPERLINK l _Toc89667906 9.3各岗位工作规程 PAGEREF _Toc89667906 h 16 HYPERLINK l _Toc89667907 9.4业主入住前的工作计划 PAGEREF _Toc89667907 h 17 HYPERLINK l _Toc89667908 9.5费用的测算 PAGEREF _Toc89667908 h 17 HYPERLINK l _Toc89667909 9.6人事管理 PAGEREF _Toc89667909 h 18

8、HYPERLINK l _Toc89667910 9.7员工制服的定制 PAGEREF _Toc89667910 h 19 HYPERLINK l _Toc89667911 9.8培训 PAGEREF _Toc89667911 h 19 HYPERLINK l _Toc89667912 9.9管理大纲的制定 PAGEREF _Toc89667912 h 22 HYPERLINK l _Toc89667913 9.10物业管理公约、用户手册的制定 PAGEREF _Toc89667913 h 22 HYPERLINK l _Toc89667914 9.11管理处的规范上墙内容 PAGEREF _

9、Toc89667914 h 22 HYPERLINK l _Toc89667915 9.12员工行为规范、礼貌用语的制定 PAGEREF _Toc89667915 h 22 HYPERLINK l _Toc89667916 10、业主入住 PAGEREF _Toc89667916 h 24 HYPERLINK l _Toc89667917 10.1业主入住流程 PAGEREF _Toc89667917 h 24 HYPERLINK l _Toc89667918 10.2业主入住前的准备 PAGEREF _Toc89667918 h 24 HYPERLINK l _Toc89667919 10.

10、3业主入伙前需与开发商协调的问题 PAGEREF _Toc89667919 h 24 HYPERLINK l _Toc89667920 10.4业主办理入伙手续场地的环境布置 PAGEREF _Toc89667920 h 24 HYPERLINK l _Toc89667921 10.5与业主入住相关的单位的协调联系 PAGEREF _Toc89667921 h 25 HYPERLINK l _Toc89667922 11、装修管理 PAGEREF _Toc89667922 h 31 HYPERLINK l _Toc89667923 11.1目的 PAGEREF _Toc89667923 h 3

11、1 HYPERLINK l _Toc89667924 11.2装修须知 PAGEREF _Toc89667924 h 31 HYPERLINK l _Toc89667925 11.3装修手续的办理 PAGEREF _Toc89667925 h 31 HYPERLINK l _Toc89667926 11.4装修期间的监管 PAGEREF _Toc89667926 h 31 HYPERLINK l _Toc89667927 12、工程管理 PAGEREF _Toc89667927 h 49 HYPERLINK l _Toc89667928 12.1业主报（急）修服务 PAGEREF _Toc89

12、667928 h 49 HYPERLINK l _Toc89667929 12.2日常巡检维修 PAGEREF _Toc89667929 h 49 HYPERLINK l _Toc89667930 12.3设备保养计划的制定和实施 PAGEREF _Toc89667930 h 50 HYPERLINK l _Toc89667931 12.4设备台帐的建立 PAGEREF _Toc89667931 h 52 HYPERLINK l _Toc89667932 12.5设备仓库的管理 PAGEREF _Toc89667932 h 52 HYPERLINK l _Toc89667933 13、保安管理

13、 PAGEREF _Toc89667933 h 73 HYPERLINK l _Toc89667934 13.1门岗管理 PAGEREF _Toc89667934 h 73 HYPERLINK l _Toc89667935 13.2监控管理 PAGEREF _Toc89667935 h 73 HYPERLINK l _Toc89667936 13.3巡逻管理。 PAGEREF _Toc89667936 h 74 HYPERLINK l _Toc89667937 13.4车辆管理 PAGEREF _Toc89667937 h 75 HYPERLINK l _Toc89667938 13.5小区内

14、交通事故的处理 PAGEREF _Toc89667938 h 76 HYPERLINK l _Toc89667939 14、保洁管理 PAGEREF _Toc89667939 h 88 HYPERLINK l _Toc89667940 14.1保洁工作的内容、标准和计划 PAGEREF _Toc89667940 h 88 HYPERLINK l _Toc89667941 14.2保洁工作的作业程序 PAGEREF _Toc89667941 h 90 HYPERLINK l _Toc89667942 14.3有偿保洁服务 PAGEREF _Toc89667942 h 90 HYPERLINK l

15、 _Toc89667943 15、绿化养护管理 PAGEREF _Toc89667943 h 92 HYPERLINK l _Toc89667944 16、特约服务 PAGEREF _Toc89667944 h 94 HYPERLINK l _Toc89667945 16.1特约服务 PAGEREF _Toc89667945 h 94 HYPERLINK l _Toc89667946 16.2延伸服务（有偿服务） PAGEREF _Toc89667946 h 94 HYPERLINK l _Toc89667947 16.3“人性化”无偿服务的延伸 PAGEREF _Toc89667947 h

16、94 HYPERLINK l _Toc89667948 17、接待和投诉处理 PAGEREF _Toc89667948 h 97 HYPERLINK l _Toc89667949 17.1处理投诉的基本原则 PAGEREF _Toc89667949 h 97 HYPERLINK l _Toc89667950 17.2投诉界定 PAGEREF _Toc89667950 h 97 HYPERLINK l _Toc89667951 17.3投诉接待 PAGEREF _Toc89667951 h 98 HYPERLINK l _Toc89667952 18、财务管理 PAGEREF _Toc89667

17、952 h 102 HYPERLINK l _Toc89667953 18.1小区财务人员的基本职责 PAGEREF _Toc89667953 h 102 HYPERLINK l _Toc89667954 18.2新开楼盘的财务工作 PAGEREF _Toc89667954 h 103 HYPERLINK l _Toc89667955 18.3 二手楼盘接收的财务工作 PAGEREF _Toc89667955 h 106 HYPERLINK l _Toc89667956 18.4小区日常管理期间的财务工作 PAGEREF _Toc89667956 h 107 HYPERLINK l _Toc8

18、9667957 18.5管理期结束的小区财务工作 PAGEREF _Toc89667957 h 110 HYPERLINK l _Toc89667958 19、物业的变更 PAGEREF _Toc89667958 h 117 HYPERLINK l _Toc89667959 19.1二手房买卖新老业主与物业的交接流程 PAGEREF _Toc89667959 h 117 HYPERLINK l _Toc89667960 19.2业主出租房屋的管理 PAGEREF _Toc89667960 h 117 HYPERLINK l _Toc89667961 20、分承包方的监管 PAGEREF _To

19、c89667961 h 118 HYPERLINK l _Toc89667962 20.1分承包项目的审批权限 PAGEREF _Toc89667962 h 118 HYPERLINK l _Toc89667963 20.2分承包项目的服务过程监管 PAGEREF _Toc89667963 h 118 HYPERLINK l _Toc89667964 20.3分承包方服务质量年度评价 PAGEREF _Toc89667964 h 119 HYPERLINK l _Toc89667965 21、档案的建立与管理 PAGEREF _Toc89667965 h 122 HYPERLINK l _To

20、c89667966 21.1管理要求 PAGEREF _Toc89667966 h 122 HYPERLINK l _Toc89667967 21.2档案的收集与归档 PAGEREF _Toc89667967 h 122 HYPERLINK l _Toc89667968 21.3档案分类编制 PAGEREF _Toc89667968 h 123 HYPERLINK l _Toc89667969 21.4归档要求 PAGEREF _Toc89667969 h 124 HYPERLINK l _Toc89667970 21.5档案整理与保管 PAGEREF _Toc89667970 h 124 H

21、YPERLINK l _Toc89667971 21.6档案的跟踪 PAGEREF _Toc89667971 h 124 HYPERLINK l _Toc89667972 21.7档案的利用与销毁 PAGEREF _Toc89667972 h 125 HYPERLINK l _Toc89667973 21.8相关文件 PAGEREF _Toc89667973 h 125 HYPERLINK l _Toc89667974 22、业主大会、业主委员会的成立 PAGEREF _Toc89667974 h 129 HYPERLINK l _Toc89667975 23、与业主委员会签订物业管理服务合同

22、 PAGEREF _Toc89667975 h 130 HYPERLINK l _Toc89667976 24、维修资金的管理 PAGEREF _Toc89667976 h 130 HYPERLINK l _Toc89667977 24.1维修资金的收集 PAGEREF _Toc89667977 h 130 HYPERLINK l _Toc89667978 24.2维修资金帐户的开设和网站注册 PAGEREF _Toc89667978 h 131 HYPERLINK l _Toc89667979 24.3维修资金的使用范围 PAGEREF _Toc89667979 h 131 HYPERLIN

23、K l _Toc89667980 24. 4维修资金的使用规定 PAGEREF _Toc89667980 h 131 HYPERLINK l _Toc89667981 25、社区文化和文明小区建设 PAGEREF _Toc89667981 h 131 HYPERLINK l _Toc89667982 26、行风建设和小区经理责任制 PAGEREF _Toc89667982 h 131 HYPERLINK l _Toc89667983 27、达标、优秀、示范小区的创建 PAGEREF _Toc89667983 h 132 HYPERLINK l _Toc89667984 第二章 二手楼盘的接管

24、PAGEREF _Toc89667984 h 133 HYPERLINK l _Toc89667985 1、二手楼盘的接管形式 PAGEREF _Toc89667985 h 133 HYPERLINK l _Toc89667986 2、二手楼盘物业管理合同的签订及双方的责、权、利 PAGEREF _Toc89667986 h 133 HYPERLINK l _Toc89667987 3、二手楼盘接管前的准备 PAGEREF _Toc89667987 h 133 HYPERLINK l _Toc89667988 4、二手楼盘的接管验收 PAGEREF _Toc89667988 h 133 HYP

25、ERLINK l _Toc89667989 4.1二手盘的接管验收的重点 PAGEREF _Toc89667989 h 133 HYPERLINK l _Toc89667990 4.2接管验收中应注意的事项 PAGEREF _Toc89667990 h 134 HYPERLINK l _Toc89667991 5、二手楼盘的管理 PAGEREF _Toc89667991 h 134 HYPERLINK l _Toc89667992 第三章 楼盘结束管理的移交 PAGEREF _Toc89667992 h 135 HYPERLINK l _Toc89667993 1、与业委会（开发商）和接管物业

26、管理公司的移交 PAGEREF _Toc89667993 h 135 HYPERLINK l _Toc89667994 2、与上级公司的移交 PAGEREF _Toc89667994 h 135 HYPERLINK l _Toc89667995 3、管理处的注销 PAGEREF _Toc89667995 h 135 HYPERLINK l _Toc89667996 第四章 突发事件应急处理 PAGEREF _Toc89667996 h 136 HYPERLINK l _Toc89667997 1、职责 PAGEREF _Toc89667997 h 136 HYPERLINK l _Toc896

27、67998 2、突发事件的种类和应急处理预案 PAGEREF _Toc89667998 h 136 HYPERLINK l _Toc89667999 2.1电梯故障应急处理预案 PAGEREF _Toc89667999 h 136 HYPERLINK l _Toc89668000 2.2火警事故应急处理预案 PAGEREF _Toc89668000 h 136 HYPERLINK l _Toc89668001 2.3水浸事故应急处理预案 PAGEREF _Toc89668001 h 136 HYPERLINK l _Toc89668002 2.4治安事件应急处理预案 PAGEREF _Toc8

28、9668002 h 136 HYPERLINK l _Toc89668003 2.5防台防汛应急处理预案 PAGEREF _Toc89668003 h 137 HYPERLINK l _Toc89668004 2.6避雷失效应急处理预案 PAGEREF _Toc89668004 h 137 HYPERLINK l _Toc89668005 2.7停电停水应急处理预案 PAGEREF _Toc89668005 h 137 HYPERLINK l _Toc89668006 2.8跑、冒、滴水事故应急处理预案 PAGEREF _Toc89668006 h 150 HYPERLINK l _Toc89

29、668007 2.9燃气泄漏事故应急处理预案 PAGEREF _Toc89668007 h 150 HYPERLINK l _Toc89668008 2.10物业防爆、防破坏性事件的应急处理预案 PAGEREF _Toc89668008 h 151 HYPERLINK l _Toc89668009 2.11电梯内发生危害及骚扰事件的应急处理预案 PAGEREF _Toc89668009 h 151 HYPERLINK l _Toc89668010 2.12精神病患者的应急处理预案 PAGEREF _Toc89668010 h 152 HYPERLINK l _Toc89668011 2.13酗

30、酒闹事的应急处理预案 PAGEREF _Toc89668011 h 152 HYPERLINK l _Toc89668012 第五章 会所管理 PAGEREF _Toc89668012 h 154 HYPERLINK l _Toc89668013 1、会所管理的形式： PAGEREF _Toc89668013 h 154 HYPERLINK l _Toc89668014 2、会所的经营项目： PAGEREF _Toc89668014 h 154 HYPERLINK l _Toc89668015 3、组织机构设置 PAGEREF _Toc89668015 h 154 HYPERLINK l _T

31、oc89668016 4、会所章程 PAGEREF _Toc89668016 h 154 HYPERLINK l _Toc89668017 5、会所各类管理制度 PAGEREF _Toc89668017 h 155 HYPERLINK l _Toc89668018 5.1会所管理制度 PAGEREF _Toc89668018 h 155 HYPERLINK l _Toc89668019 5.2健身房管理制度 PAGEREF _Toc89668019 h 156 HYPERLINK l _Toc89668020 5.3网球场管理制度 PAGEREF _Toc89668020 h 156 HYPE

32、RLINK l _Toc89668021 5.4游泳池管理制度 PAGEREF _Toc89668021 h 157 HYPERLINK l _Toc89668022 5.5棋牌室管理制度 PAGEREF _Toc89668022 h 157 HYPERLINK l _Toc89668023 5.6乒乓球室管理制度 PAGEREF _Toc89668023 h 158 HYPERLINK l _Toc89668024 5.7桌球室管理制度 PAGEREF _Toc89668024 h 158 HYPERLINK l _Toc89668025 第六章 物业管理常用文书 PAGEREF _Toc8

33、9668025 h 160 HYPERLINK l _Toc89668026 一、国家行政机关公文的种类： PAGEREF _Toc89668026 h 160 HYPERLINK l _Toc89668027 （一）、命令（令） PAGEREF _Toc89668027 h 160 HYPERLINK l _Toc89668028 （二）、决定 PAGEREF _Toc89668028 h 160 HYPERLINK l _Toc89668029 （三）、公告 PAGEREF _Toc89668029 h 160 HYPERLINK l _Toc89668030 （四）、通告 PAGEREF

34、 _Toc89668030 h 160 HYPERLINK l _Toc89668031 （五）、通知 PAGEREF _Toc89668031 h 160 HYPERLINK l _Toc89668032 （六）、通报 PAGEREF _Toc89668032 h 160 HYPERLINK l _Toc89668033 （七）、议案 PAGEREF _Toc89668033 h 161 HYPERLINK l _Toc89668034 （八）、报告 PAGEREF _Toc89668034 h 161 HYPERLINK l _Toc89668035 （九）、请示 PAGEREF _Toc

35、89668035 h 161 HYPERLINK l _Toc89668036 （十）、批复 PAGEREF _Toc89668036 h 161 HYPERLINK l _Toc89668037 （十一）、意见 PAGEREF _Toc89668037 h 161 HYPERLINK l _Toc89668038 （十二）、函 PAGEREF _Toc89668038 h 161 HYPERLINK l _Toc89668039 （十三）、会议纪要 PAGEREF _Toc89668039 h 161 HYPERLINK l _Toc89668040 二、物业管理常用文书的种类、格式 PAG

36、EREF _Toc89668040 h 162 HYPERLINK l _Toc89668041 1、通告 PAGEREF _Toc89668041 h 162 HYPERLINK l _Toc89668042 2、通知 PAGEREF _Toc89668042 h 163 HYPERLINK l _Toc89668043 3、通报 PAGEREF _Toc89668043 h 164 HYPERLINK l _Toc89668044 4、报告 PAGEREF _Toc89668044 h 165 HYPERLINK l _Toc89668045 5、请示 PAGEREF _Toc896680

37、45 h 166 HYPERLINK l _Toc89668046 6、函 PAGEREF _Toc89668046 h 167 HYPERLINK l _Toc89668047 7、会议纪要 PAGEREF _Toc89668047 h 168 HYPERLINK l _Toc89668048 8、总结 PAGEREF _Toc89668048 h 169 HYPERLINK l _Toc89668049 9、计划 PAGEREF _Toc89668049 h 170 HYPERLINK l _Toc89668050 10、备忘录 PAGEREF _Toc89668050 h 171 HYP

38、ERLINK l _Toc89668051 三、举例 PAGEREF _Toc89668051 h 172 HYPERLINK l _Toc89668052 1、请示： PAGEREF _Toc89668052 h 172 HYPERLINK l _Toc89668053 2、会议纪要： PAGEREF _Toc89668053 h 173附件： HYPERLINK l _Toc89668054 1、国务院物业管理条例 PAGEREF _Toc89668054 h 174 HYPERLINK l _Toc89668062 2、国务院企业事业单位内部治安保卫条例 PAGEREF _Toc8966

39、8062 h 188 HYPERLINK l _Toc89668063 3、国家发改委、建设部物业服务收费明码标价规定 PAGEREF _Toc89668063 h 194 HYPERLINK l _Toc89668064 4、国家发改委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知 PAGEREF _Toc89668064 h 196 HYPERLINK l _Toc89668065 5、建设部关于印发业主临时公约（示范文本）的通知 PAGEREF _Toc89668065 h 202 HYPERLINK l _Toc89668074 6、建设部业主大会规程 PAGEREF _Toc896680

40、74 h 210 HYPERLINK l _Toc89668075 7、建设部住宅室内装饰装修管理办法 PAGEREF _Toc89668075 h 217 HYPERLINK l _Toc89668076 8、中国物业管理协会关于印发普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)的通知 PAGEREF _Toc89668076 h 226 HYPERLINK l _Toc89668080 9、建设部全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则 PAGEREF _Toc89668080 h 239 HYPERLINK l _Toc89668081 10、上海市住宅物业管理规定 PAGEREF _Toc89

41、668081 h 245 HYPERLINK l _Toc89668088 11、关于实施上海市住宅物业管理规定的若干意见 PAGEREF _Toc89668088 h 259 HYPERLINK l _Toc89668089 12、关于修改上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法的决定 PAGEREF _Toc89668089 h 262 HYPERLINK l _Toc89668090 13、市房地局上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定 PAGEREF _Toc89668090 h 271 HYPERLINK l _Toc89668091 14、市公安局、房地局上海市住宅物业消防安

42、全管理规定及消防设施管理、维护、保养的技术要求 PAGEREF _Toc89668091 h 275 HYPERLINK l _Toc89668092 15、市房地局、物价局关于实行新建住宅小区入住收费告知单制度的通知 PAGEREF _Toc89668092 h 283 HYPERLINK l _Toc89668094 16、市房地局关于在本市推行物业服务文明用语的通知 PAGEREF _Toc89668094 h 286 HYPERLINK l _Toc89668095 17、市房地局关于印发上海市居住物业小区经理管理暂行办法的通知 PAGEREF _Toc89668095 h 289 H

43、YPERLINK l _Toc89668096 18、市房地局关于印发关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定的通知 PAGEREF _Toc89668096 h 297 HYPERLINK l _Toc89668097 19、市房地局上海市居住物业小区公共区域安全防范管理暂行规定 PAGEREF _Toc89668097 h 300 HYPERLINK l _Toc89668098 20、市房地局关于进一步加强居住房屋应急维修服务的通知 PAGEREF _Toc89668098 h 303 HYPERLINK l _Toc89668099 21、市房地局关于加强本市居住小区窨井盖管

44、理的通知 PAGEREF _Toc89668099 h 306 HYPERLINK l _Toc89668100 22、市房地局关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知 PAGEREF _Toc89668100 h 308 HYPERLINK l _Toc89668101 23、市房地局关于新建住宅交付使用有关事项的通知 PAGEREF _Toc89668101 h 310 HYPERLINK l _Toc89668102 24、市环卫局关于印发上海市新建住宅区生活垃圾管理暂行办法的通知 PAGEREF _Toc89668102 h 312 HYPERLINK l _Toc896681

45、03 25、市房地局关于规范使用外墙清洗剂的通知 PAGEREF _Toc89668103 h 317 HYPERLINK l _Toc89668104 26、市房地局关于开立维修基金帐户有关问题的通知 PAGEREF _Toc89668104 h 319 HYPERLINK l _Toc89668105 27、市房地局关于实施上海市商品住宅维修基金管理办法若干问题的通知 PAGEREF _Toc89668105 h 320 HYPERLINK l _Toc89668106 28、市质监局上海市电梯安全监察办法 PAGEREF _Toc89668106 h 322 HYPERLINK l _T

46、oc89668115 29、市物价局、财政局、环保局关于印发上海市排污费征收管理办法的通知 PAGEREF _Toc89668115 h 334 HYPERLINK l _Toc89668116 30、市房地局关于印发业主大会议事规则业主临时公约业主公约试行示范文本的通知 PAGEREF _Toc89668116 h 341 HYPERLINK l _Toc89668121 31、市房地局关于使用业主委员会备案证以及组建业主大会公告示范样张的通知 PAGEREF _Toc89668121 h 360 HYPERLINK l _Toc89668122 32、市房地局关于印发上海市物业公共区域及

47、设施设备预防性消毒工作标准的通知 PAGEREF _Toc89668122 h 397 HYPERLINK l _Toc89668123 33、上海市住宅物业管理服务规范 PAGEREF _Toc89668123 h 402 HYPERLINK l _Toc89668124 34、居住物业政府相关文件摘要 PAGEREF _Toc89668124 h 404 HYPERLINK l _Toc89668125 35、上海东湖物业管理公司管理公约 PAGEREF _Toc89668125 h 408 HYPERLINK l _Toc89668134 36、上海东湖物业管理公司用户手册 PAGERE

48、F _Toc89668134 h 415 HYPERLINK l _Toc89668140 37、员工手册（详见公司统一制作的样本） PAGEREF _Toc89668140 h 431 HYPERLINK l _Toc89668141 38、上海东湖物业管理公司各类管理制度（规定）、各工种岗位职责及其操作规程 PAGEREF _Toc89668141 h 432 HYPERLINK l _Toc89668142 （一）接待、查询服务制度： PAGEREF _Toc89668142 h 432 HYPERLINK l _Toc89668143 （二）物资采购保管管理制度： PAGEREF _T

49、oc89668143 h 433 HYPERLINK l _Toc89668144 （三）供方选择管理制度： PAGEREF _Toc89668144 h 436 HYPERLINK l _Toc89668145 （四）档案管理制度： PAGEREF _Toc89668145 h 437 HYPERLINK l _Toc89668146 （五）钥匙管理制度： PAGEREF _Toc89668146 h 439 HYPERLINK l _Toc89668147 （六）保安管理制度： PAGEREF _Toc89668147 h 441 HYPERLINK l _Toc89668148 （七）保

50、安巡逻制度： PAGEREF _Toc89668148 h 441 HYPERLINK l _Toc89668149 （八）消控、监控室管理制度： PAGEREF _Toc89668149 h 442 HYPERLINK l _Toc89668150 （九）保安交接班制度： PAGEREF _Toc89668150 h 443 HYPERLINK l _Toc89668151 （十）外来施工安全管理制度： PAGEREF _Toc89668151 h 443 HYPERLINK l _Toc89668152 （十一）易燃易爆物品安全管理制度： PAGEREF _Toc89668152 h 44

51、5 HYPERLINK l _Toc89668153 （十二）动火作业管理制度： PAGEREF _Toc89668153 h 446 HYPERLINK l _Toc89668154 （十三）消防管理制度： PAGEREF _Toc89668154 h 447 HYPERLINK l _Toc89668155 （十四）机房管理制度： PAGEREF _Toc89668155 h 451 HYPERLINK l _Toc89668156 （十五）变配电室安全操作规定： PAGEREF _Toc89668156 h 452 HYPERLINK l _Toc89668157 （十六）倒闸操作规定：

52、 PAGEREF _Toc89668157 h 453 HYPERLINK l _Toc89668158 （十七）强电巡检操作规定： PAGEREF _Toc89668158 h 455 HYPERLINK l _Toc89668159 （十八）弱电巡检操作规定： PAGEREF _Toc89668159 h 456 HYPERLINK l _Toc89668160 （十九）电梯维修保养管理制度： PAGEREF _Toc89668160 h 457 HYPERLINK l _Toc89668161 （二十）消防系统设备保养管理制度： PAGEREF _Toc89668161 h 458 HY

53、PERLINK l _Toc89668162 （二十一）给排水及机械设备巡检管理制度： PAGEREF _Toc89668162 h 459 HYPERLINK l _Toc89668163 （二十二）工程交接班操作规定： PAGEREF _Toc89668163 h 459 HYPERLINK l _Toc89668164 （二十三）物业建筑、设备运行和点检管理制度： PAGEREF _Toc89668164 h 460 HYPERLINK l _Toc89668165 （二十四）安全生产管理制度： PAGEREF _Toc89668165 h 469 HYPERLINK l _Toc896

54、68166 （二十五）监视和测量装置管理制度： PAGEREF _Toc89668166 h 470 HYPERLINK l _Toc89668167 （二十六）空置房巡视管理制度： PAGEREF _Toc89668167 h 471 HYPERLINK l _Toc89668168 （二十七）物业设备维修保养管理制度： PAGEREF _Toc89668168 h 472 HYPERLINK l _Toc89668169 （二十八）日常保洁制度： PAGEREF _Toc89668169 h 474 HYPERLINK l _Toc89668170 （一）区域经理岗位职责 PAGEREF

55、_Toc89668170 h 475 HYPERLINK l _Toc89668171 （二）管理处经理岗位职责 PAGEREF _Toc89668171 h 475 HYPERLINK l _Toc89668172 （三）接待主管岗位职责 PAGEREF _Toc89668172 h 475 HYPERLINK l _Toc89668173 （四）文秘岗位职责 PAGEREF _Toc89668173 h 475 HYPERLINK l _Toc89668174 （五）客户联络员岗位职责 PAGEREF _Toc89668174 h 476 HYPERLINK l _Toc89668175

56、（六）收费员岗位职责 PAGEREF _Toc89668175 h 477 HYPERLINK l _Toc89668176 （七）会所服务员职责 PAGEREF _Toc89668176 h 478 HYPERLINK l _Toc89668177 （八）出纳员岗位职责 PAGEREF _Toc89668177 h 478 HYPERLINK l _Toc89668178 （九）保安主管岗位职责 PAGEREF _Toc89668178 h 479 HYPERLINK l _Toc89668179 （十）门岗保安岗位职责 PAGEREF _Toc89668179 h 480 HYPERLIN

57、K l _Toc89668180 （十一）车辆管理员岗位职责 PAGEREF _Toc89668180 h 480 HYPERLINK l _Toc89668181 （十二）巡逻岗保安岗位职责 PAGEREF _Toc89668181 h 481 HYPERLINK l _Toc89668182 （十三）消监控室保安岗位职责 PAGEREF _Toc89668182 h 482 HYPERLINK l _Toc89668183 （十四）保洁主管（领班）岗位职责 PAGEREF _Toc89668183 h 483 HYPERLINK l _Toc89668184 （十五）保洁员岗位职责 PAG

58、EREF _Toc89668184 h 483 HYPERLINK l _Toc89668185 （十六）绿化养护员岗位职责 PAGEREF _Toc89668185 h 484 HYPERLINK l _Toc89668186 （十七）工程主管（领班）岗位职责 PAGEREF _Toc89668186 h 485 HYPERLINK l _Toc89668187 （十八）电梯工岗位职责 PAGEREF _Toc89668187 h 485 HYPERLINK l _Toc89668188 （十九）管道维修工岗位职责 PAGEREF _Toc89668188 h 486 HYPERLINK l

59、 _Toc89668189 （二十）空调工岗位职责 PAGEREF _Toc89668189 h 486 HYPERLINK l _Toc89668190 （二十一）弱电维修工岗位职责 PAGEREF _Toc89668190 h 487 HYPERLINK l _Toc89668191 （二十二）维修电工岗位职责 PAGEREF _Toc89668191 h 488 HYPERLINK l _Toc89668192 （一）服务质量评定操作规程 PAGEREF _Toc89668192 h 488 HYPERLINK l _Toc89668193 （二）报修服务操作规程 PAGEREF _To

60、c89668193 h 490 HYPERLINK l _Toc89668194 （三）入伙/交房操作规程 PAGEREF _Toc89668194 h 492 HYPERLINK l _Toc89668195 （四）投诉处理操作规程 PAGEREF _Toc89668195 h 495 HYPERLINK l _Toc89668196 （五）验收和交接管理操作规程 PAGEREF _Toc89668196 h 496 HYPERLINK l _Toc89668197 （六）保安管理规程 PAGEREF _Toc89668197 h 503 HYPERLINK l _Toc89668198 （