成都市水碾河商场土地开发项目计划书

1、成都市水碾河商场土地开发工程方案书报告/2021年三、工程前期运作二、工程介绍一、2021年房地产市场政策分析方案书内容四、工程收益分析五、工程结论及附件2021-5/国务院局部基建工程和商品住房工程的资本金比例被调低，而局部“两高一资工程的资本金比例那么被调高。其中值得注意的是，普通商品住房工程投资的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%。商品房工程资本金比例下调极大地缓解了开发商资金链紧绷的问题，对房地产市场回暖起到促进作用，并影响到房地产下半年的走势。2021-11/央行强调，将继续实施适度宽松的货币政策，妥善处理保持经济平稳较快开展、调整经济结构和管理好通胀预期之间的关系，防范

2、化解金融风险，提高金融可持续支持经济开展的能力。引导货币信贷合理增长；合理把握信贷投放节奏，增强信贷支持经济开展的均衡性和可持续性，维护金融体系稳定；开展金融市场，促进民间直接投资；2021-12/国家税务总局自2021年1月1日起，个人将购置缺乏5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购置超过5年含5年的非普通住房或者缺乏5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税；此次细那么对5 年内普通型住房采用差额征收,保护自住性需求的意图明显,而针对5 年以外的非普通类住宅那么仍按照差额征收营业税,表达了持续打击投机性需求的决心。08年在全球金融危机影响下，

3、房地产行业出现大幅跌落；通过政策宏观调控且前期抑制的消费力，实现09年的持续热销，随之出现价格的快速上涨，促使政策针对抑制价格上涨速度过快出台一系列措施，从而出现近期一线城市成交下降的波动。一、2021年房地产市场政策分析2021年政策回忆一、2021年房地产市场政策分析政府打出“组合拳，在调控措施频出的背景下，住宅产业政策高压已经形成。2010.2-32010.2.20 银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法；2010.2.20 个人贷款管理暂行办法出台；2010.3.8 关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知出台；2010.12010.1.10 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知出台；

4、2010.1.12 央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点；2009.122009.12.92009.12.17个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；开发商拿地首付款丌得低于全部土地出让款的50%；2009.12.23 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 出台；“4.15新政新政出台背景成交量时间2007年 2021年 2021年 2021年 2021年 成交量变化成交价格走势927利空政策出台收紧二套房贷及土地政策,火爆楼市快速降温08年6月利好策出台振兴楼市,政府补贴购房,5变2的营业税09年1月利好策出台放宽二套房信贷,7折利率正式执行及土地宽限政策09年底利空政策国四条,

5、收紧二套房贷抬高开发商门槛,营业税2变510年4月利空政策银行取消7折利率及改善住房优惠,提高二套房贷5成首付及1.1倍利率从几次政策转向均对楼市产生重大方向性变化，目前政策基调已十清楚亮即保量稳价，严厉打击楼市投资、投机行为，保证首置客户需求预计未来成交量将出现一定幅度下滑，但成交价格将平稳开展，即量跌价稳态势从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降。楼政市府房价高企调控出台成交量回落房价反弹开发商投资热情遇冷开发商市场供需失衡货币贬值一、2021年房地产市场政策分析房价开展预测政策层面 政策的走向很大程度上影响市场走势，但目前房地产行业作为国家经济增长及地

6、方财政的支撑点，且有刚性需求存在，总体向好趋势在近年是不会改变的，但是短期内受到政策影响较大，局部一线城市出现观望态势。经济层面 成都经济处于高速开展阶段，平均房价位于全国中等状态，但GDP增长率远高于全国平均水平，居民人均可支配收入等消费力指标保持快速增长，为房地产行业开展提供有力的消费支撑。规划层面 作为内陆城市，处于川渝经济圈龙头地位，潜力巨大；成都市四大交通枢纽实现中心城与周边组团逐渐融为一体，且因地铁的开通将跃上新的高速开展期，工程处于城市重点开展方向中，未来开展力度较大。市场层面 本案水碾河十字路口，土地资源的稀缺性是显而易见的，目前该板块商品住宅去化周期仅4个月，相对较快，均价处

7、于城东区域较高水平。受区域开展因素的制约，目前区域内无高端成型办公物业、中高档大型商业物业和高端酒店，是市场的空白点。一、2021年房地产市场政策分析市场开展预测重要启示： 根据政策基调看，未来楼市中端产品风险较大，而针对首置的经济型产品与终极置业的高端产品政策影响较弱;国家确认西部大开发的战略意义并加大投资力度. 就历次调控均未对商业物业作出任何限制，可见中央政府对能持续产生经济效益的商业体持保护和支持态度。 因此，政策对商业物业不会产生影响，楼市投资客群必将转向商业物业投资，为商业物业开展商提供了巨大的商机与空间。一、2021年房地产市场政策分析二、工程介绍宗地土地经济指标总占地面积：15

8、亩容积率：8.5暂定，可上调土地性质：商业用地可单独开发，也可做工程扩容开发，市规划局已有初步方案，如扩容约到达50-90亩的开发面积。 宗地形状规那么，现有现地表建筑面积1.63万平米，主体为“富士大厦和“水碾河家具商场。工程整体经济指标二、工程介绍 宗地处于成都市中心城区，东风路与一环路交接口内侧，该地块三面临街，其中两面临主干道。工程地块所在地宗地土地位置二、工程介绍工程四至富士大厦家具商场成都饭店中国电信成都娇子音乐厅为地块所在处地块周边商业气氛成熟。与成都饭店、娇子音乐厅相对望；毗邻著名的春熙路、红星路步行街、王府井百货、太平洋百货、蜀都大道、东大街和各大型休闲娱乐场所。地理位置非常

9、优越，办公、交通出行和生活购物都很方便。二、工程介绍工程交通一环路：工程通向其他区域的主要交通干道，主要行驶车辆为轿车、公交车、小型货车等车辆。水碾河路：为工程通向“红星路、“春熙路最为快捷的通道。 ，主要行驶车辆为轿车、公交车、小型货车等车辆。大交通环境：位于成都市一环路主干道内侧，成渝高速的交通要道，及地铁2号线出口附近。小交通环境：是东门方向到市中心必经要道，距离繁华商业街春熙路仅1.5公里3分钟车程/步行10分钟，距离天府广场3公里；与成都人文景观 “大慈寺仅3分钟步行距离；距离成都景观标志电视塔仅4-5分钟步行时间；离上海世贸集团正在整理开发的600亩土地也只有5分钟步行距离；距离东

10、大街西部金融一条街仅5分钟步行时间，交通极其方便。金沙车站成仁公交站桂溪公交站火车北站全兴路十陵镇污水处理厂机车车辆厂五桂桥公交站双流机场至华阳和平小区工程区域公交站密布，步行距离内分布有约20条公交路线，通往全城各个区域，公共交通方便快捷。公共交通私家车交通工程临近一环、二环、水碾河路、玉双路以及东大街延线等交通干线，私家车交通便利性高。二、工程介绍工程交通二、工程介绍工程区域空气质量成都市城区空气质量日报（2010.02.21）成都市环境监测中心站区 域API指数首要污染物空气质量等级锦江区 69 可吸入颗粒物 良 青羊区 75 可吸入颗粒物 良 金牛区 73 可吸入颗粒物 良 武侯区 7

11、8 可吸入颗粒物 良 成华区 64 可吸入颗粒物 良 高新区 67 可吸入颗粒物 良 中心城区(平均) 71 可吸入颗粒物 良 附： API指数即：空气污染指数。其主要分级标准如下： 一级，API 小于50，空气质量优； 二级，API 51100，空气质量良好； 三级，API 101150，为轻微污染；API 151200，为轻度污染； 四级，API 201300，为中度污染； 五级，API 大于300，为重污染； 工程处于锦江区。 根据成都市环境监测中心站环境质量监控：2021年1月22日-2月21日共31天，锦江区区域空气质量优良(API100)的天数为28天，轻度污染为3天，环境空气质量

12、达标率为90%；三、工程前期运做完善股权收购对工程的开发前景及周边市场，做了全面的调查分析。对目标公司的财务经营现状、职工明细、资产清单及历史由来等做了全面深入的调查了解。对目标公司股权拥有人及对应资产的合法性、有效性、真实性核查完成。完善了股权交易，结合上述工作了解情况，在公证处签定全面收购股权协议，预防了收购中的法律风险，保证了对该工程的绝对控制权。该土地为“春熙路片区内的上好地段，也为后期工程如要做扩容开发占据了战略至高点，到达了战略上的排他性。三、工程前期运作资金平台依托资金平台，能加快工程顺利实施。合作方式建议资金方派人监督管理使用资金，以保证资金的合理使用。三、工程前期运做有效的经

13、营管理团队陈剑先生：公司总经理陈剑先生曾就职于上海第四建筑工程公司，浙江建工集团温州公司副总经理，上海渔岛实业公司副总经理，上海田洋贸易公司总经理，泰丰房产开发公司总经理。中国房地产学会理事成都市房地产协会理事成都市建设与开发协会理事成都市房地产十大最具影响力人物中国房地产2021年峰会青年企业家代表四、工程收益分析工程技术指标项目技术经济指标表项目指标备注总出让面积（）10,000.0515.00 土地出让面积（）10,000.05容积率8.5暂定，可上调总建筑面积（）85,000车位比0.80总建筑面积（）85,000地上建筑面积（）85,000写字楼建筑面积（）49,000商业建筑面积（

14、）36,000公共配套用房面积（）200可售住宅面积（）49,000可售商业面积（）36,000四、工程收益分析工程本钱测算工程总本钱：预计投入10.8亿序号项目名称每计算单位单位计算数量或基数总计(万元)1土地取得费用 30,000.00 地价款 2,000.00 亩 15.00 30,000.00 2勘查设计和前期工程费 40.00 元/平米 85,000.43 340.00 3工程费用 46,205.43 地下室 2,500.00 元/平米 20,000.00 5,000.00 地上建安工程 2,000.00 元/平米 85,000.00 17,000.00 水电工程 180.00 元/

15、平米 105,000.00 1,890.00 景观工程 30.00 元/平米 85,000.00 255.00 弱电系统 100.00 元/平米 85,000.00 850.00 高速电梯 320.00 12.00 0.38 自动扶梯 50.00 10.00 0.05 中央空调 360.00 元/平米 85,000.00 3,060.00 消防工程 400.00 元/平米 105,000.00 4,200.00 玻璃幕墙 1,200.00 元/平米 85,000.00 10,200.00 装修 2,000.00 元/平米 18,750.00 3,750.00 4开发间接费 9,108.40 8

16、%元/月113855 9,108.40 5加计15%万元 125,241.00 18,786.15 6销售费用 3,566.80 2% 总销售额 3,566.80 7项目总成本万元 108,006.79 四、工程收益分析工程本钱测算工程净利润：预计3.15亿8项目销售收入万元 178,340.00 商业用房 36,000.00 元 25,000.00 90,000.00 写字楼 49,000.00 元 17,000.00 83,300.00 地下车库 12.00 420.00 5,040.00 11销售税费5.75%万元 10,254.55 12毛利 60,078.66 13土地增值税30% 18,023.60 土地增值税可扣除部分 118,261.34 增值额 60,078.66 增值额占扣除部分的比例50.80%14所得税前利润 42,055.07 15企业所得税25% 10,513.77 16所得税后利润 31,541.30 17总成本利润率3