房地产评估（第二版）第07章假设开发法

1、房地产评估 Real Estate Valuation 第二版2第7章假设开发法学习目标本章学习目标是使学生掌握假设开发法评估的基本内容与基本方法。理解假设开发法的内涵、假设开发法的理论依据、假设开发法适用的条件和范围。3第7章 假设开发法7.1 假设开发法的基本原理7.2假设开发法的评估计算公式 7.3假设开发法的评估步骤 7.4 假设开发法应用举例47.1 假设开发法的基本原理7.1.1 假设开发法的概念 7.1.2 假设开发法的理论依据7.1.3 假设开发法适用的条件和范围57.1.1 假设开发法的概念 假设开发法又称预期开发法、剩余法，它是首先预测评估对象预期开发完成后的价值，然后减去

2、预测的未来开发成本、利润和税费等，以此确定评估对象价值的方法。 67.1.2假设开发法的理论依据 假设开发法的理论依据是预期原理。假设开发法的思路是根据房地产未来预期收益状况、未来开发成本状况等来判断其现实的价值。77.1.2 假设开发法的理论依据 预测开发完成最有效设计后的房地产转让或租赁出去的价格是多少,以及为了开发建造房地产发生的开发建设成本、获得的正常利润以及应缴纳的税费,这样开发商就知道了愿意为待开发房地产支付的最高价格是多少,这个最高价格等于预期开发完成后的价值减去开发成本、开发利润和缴纳税金后的余额。87.1.3 假设开发法适用的条件和范围1）适用条件假设开发法运用的关键是房地产

3、最佳开发利用方式的选择和对未来开发完成后房地产价值的预测。 97.1.3 假设开发法适用的条件和范围1）适用条件（具体包括）（1）要有稳定、透明的房地产业政策；（2）要有统一、完善的房地产法律法规体系；（3）要有完整、公开的房地产信息库；（4）要有稳定、清晰的房地产投资与交易的税费政策；（5）要有长期、公开的政府土地供应计划。107.1.3 假设开发法适用的条件和范围2）适用范围 假设开发法适用于具有开发和再开发潜力的房地产价值评估，如待开发土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等，统称为“待开发房地产”。 117.1.3 假设开发法适用的条件和范围2）适用范围 (1)生地。通过将生地开

4、发成熟地或在生地上进行房屋建设后的价值估测生地价值。(2)毛地。通过将毛地开发成熟地或在毛地上进行房屋建设后的价值估测毛地价值。(3)熟地。通过在熟地上进行房屋建设后的价值估测熟地价值。(4)在建工程。通过将在建工程续建完成后的价值估测在建工程价值。(5)旧房。通过对旧房进行装修、改建、扩建后的价值估测旧房价值。(6)其他,如确定拟开发土地的最高价格,确定开发项目的预期利润、最高费用等。127.2 假设开发法的评估计算公式7.2.1假设开发法的基本公式7.2.2按评估对象细化的公式7.2.3按开发后的经营方式细化的公式137.2.1 假设开发法的基本公式待开发房地产价值=开发完成后房地产价值开

5、发成本管理费用投资利息开发利润销售税费投资者购买待开发房地产应负担的税费147.2.1 假设开发法的基本公式开发完成后房地产价值是房地产未来预期的价值。开发成本是指房地产开发建设过程中所支付的全部成本费用,根据待开发房地产的不同,可分为土地开发成本、房屋建造成本、在建工程续建成本、旧房装修改造成本等。157.2.1 假设开发法的基本公式管理费用是指开发商进行房地产开发应支付的正常的管理费用。投资利息是指根据房地产开发总的投资额和合理的开发建设期计算的利息。167.2.1 假设开发法的基本公式开发利润是指开发商进行房地产开发应获得的正常合理利润。销售税费是指房地产销售过程中支付或缴纳的销售费用、

6、销售税金及附加、交易手续费等。177.2.1 假设开发法的基本公式应注意的是,假设开发法的基本公式所计算出来的待开发房地产价值是一个未来的值,如果评估目的是要估测待开发房地产现实价值,还应对未来的值进行折现。187.2.2 按评估对象细化的公式假设开发法基本公式的运用,要把握待开发房地产在开发前后的状况。根据待开发房地产在开发前后状况的不同,可将假设开发法基本公式具体细化。197.2.2 按评估对象细化的公式1）求生地价值的公式（1）适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息开发利润销售税费投资者购买生地应负担的税费207.2.2 按评估

7、对象细化的公式1）求生地价值的公式（2）适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值=开发完成后房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息开发利润销售税费投资者购买生地应负担的税费217.2.2 按评估对象细化的公式2）求毛地价值的公式（1）适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值=开发完成后熟地价值由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息开发利润销售税费投资者购买毛地应负担的税费227.2.2 按评估对象细化的公式2）求毛地价值的公式（2）适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后房地产价值由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息开发利润销售税费投资者购买毛地应负担的税费237.

8、2.2 按评估对象细化的公式3）求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后房地产价值由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息开发利润销售税费投资者购买熟地应负担的税费247.2.2 按评估对象细化的公式4）求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后房地产价值续建成本管理费用投资利息续建投资利润销售税费投资者购买在建工程应负担的税费257.2.2 按评估对象细化的公式5）求旧房价值的公式 旧房价值=装修改造完成后房地产价值装修改造成本管理费用投资利息装修改造投资利润销售税费投资者购买旧房应负担的税费267.2.3 按开发后的经营方式细化的公式假设开发法基本公式的运用,还要把握待开发房地产在开发后的

9、经营方式。根据开发后房地产的经营方式不同,可将假设开发法基本公式具体细化。277.2.3 按开发后的经营方式细化的公式1）开发后出售的公式V=VPC式中，V待开发房地产价值 VP用市场法或长期趋势法测算的开 发完成后房地产价值 C应扣除项目287.2.3 按开发后的经营方式细化的公式2）开发后出租、直接经营的公式 V=VRC式中，V待开发房地产价值 VR用收益法测算的开发完成后房地产价值 C应扣除项目297.3 假设开发法的评估步骤运用假设开发法评估一般按以下步骤进行操作:调查待开发房地产的基本情况;选择最佳的开发利用方式;估计开发经营期;预测开发完成后房地产价值;估算开发成本、管理费用、投资

10、利息、开发利润、销售税费;计算并确定待开发房地产的价值。307.3.1 调查待开发房地产的基本情况（1）调查待开发房地产的区位状况 包括调查待开发房地产所在城市的类型与功能,是大城市还是中小城市,是国家级的经济中心还是区域性的经济中心,是工业城市、交通港口城市还是有特殊功能的城市;调查待开发房地产所在城市内部的性质,是商业区、住宅区还是工业区,是老城区还是新城区;调查待开发房地产具体的坐落位置、临街状况等。317.3.1 调查待开发房地产的基本情况（2）调查待开发房地产的实体状况 包括调查土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、开发程度、基础设施情况、交通状况等;调查在建工程进度、完工情况、开

11、发成本的投入情况等;调查旧建筑物的建筑结构、用途、建筑规模、建造时间、新旧程度、装修水平等。327.3.1 调查待开发房地产的基本情况（3）调查待开发房地产的权利状况 包括调查土地的权利性质、使用年限、交易有无限制;调查在建工程审批手续是否完备,产权归属情况;调查房屋的权利性质,是否存在其他权利事项等。337.3.2 选择最佳的开发利用方式最佳是指能适应市场发展的需要，可获取最大盈利的开发方式。最重要的是选择最佳的房地产用途及设计方案，通常需要考虑现实社会需要程度和未来发展趋势来确定。 347.3.3 估计开发经营期开发经营期是指从取得待开发房地产日期开始到未来开发完成后的房地产经营结束日期为

12、止所经历的时间。开发经营期可分为开发建设期和经营期。357.3.3 估计开发经营期开发建设期是指从取得待开发房地产日期开始到未来开发完成（竣工）日期为止所经历的时间。对于在土地上进行房屋建设的情况，开发建设期可分为前期和建造期。前期是指从取得待开发房地产日期开始到动工开发日期所经历的时间。建造期是指从动工开发日期到房屋开发完成日期所经历的时间。367.3.3 估计开发经营期经营期根据未来开发完成后房地产的不同经营方式而进行具体划分。对于销售(包括预售)的房地产，其经营期即为销售期。销售期是指从房地产开始销售的日期到将房地产全部销售完毕日期所经历的时间。在有房地产预售的情况下，销售期与开发建设期

13、有重合。对于出租、营业的房地产，其经营期为整个运营期。运营期是指从待开发房地产开发完成日期到开发完成后房地产经济寿命结束日期所经历的时间。 377.3.3 估计开发经营期1)开发完成后房地产销售方式387.3.3 估计开发经营期2)开发完成后房地产出租、营业方式397.3.3 估计开发经营期估计开发经营期，可根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的开发经营期来估计确定，但不应考虑特殊的、非正常因素对开发建设期和经营期的影响。407.3.4 预测开发完成后房地产价值开发完成后房地产价值是指开发完成时房地产状况下的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成的日期，而不是购买待开

14、发房地产时或开发时间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和在市场不好时考虑延期销售的是例外。 417.3.4 预测开发完成后房地产价值1）出售房地产价值的预测对于出售房地产，应按当时市场上同类用途、性质和结构的房地产的市场交易价格，采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，根据类似房地产过去和现在的价格及未来可能的变化趋势来推算开发完成后房地产价值。427.3.4 预测开发完成后房地产价值例7-1 对2012年2月某宗房地产开发用地进行评估，该宗地为住宅用地，开发期为1年。经市场调查，2012年2月与拟开发建设住宅小区相类似的3个住宅小区的平均房价分别是72

15、00元/平方米，7350元/平方米，7180元/平方米。经分析，未来1年中该类住宅价格每月平均环比递增1.5%左右，试预测2013年2月拟开发住宅开发完成后的市场价值。437.3.4 预测开发完成后房地产价值拟开发住宅2012年2月的价值为：（7200 +7350 +7180）3=7243（元/平方米拟开发住宅开发完成后的市场价值为：7243（1+1.5%）12=8660（元/平方米）447.3.4 预测开发完成后房地产价值2）出租、营业房地产价值的预测对于出租和营业的房地产，如宾馆、饭店、商店、写字楼等，预测其开发完成后的价值，可根据当时市场上同类地区、相同用途的房地产租金水平或经营收益水平

16、，预测其租赁或经营收益，在采用收益法将该收益折现，求得开发完成后房地产价值。457.3.4 预测开发完成后房地产价值例7-2根据当前市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积为80元，房屋空置率为10%，可供出租的使用面积为25000平方米，运营期为58年，运营费用占租金的20%，期望的投资报酬率为12%，则该写字楼的开发完成后的价值为：467.3.4 预测开发完成后房地产价值477.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费假设开发法可以视为成本法的倒算法,在实际评估操作中对开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等进行估算时,可根据当地房地产价

17、格构成情况来分项测算,测算的方法与成本法相同,所不同的是需要预测。 487.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费1）估算开发成本、管理费用开发成本、管理费用可以采用市场比较的思路，通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用来推算，如果预计建筑材料价格、建筑设备加工、建筑人工费等在未来可能有较大的变化，还要考虑其未来变化对开发成本和管理费用的影响。497.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费2）估算投资利息包括：待开发房地产价值；投资者购买待开发房地产应负担的税费；开发成本；管理费用。（1）计息的项目 507.3.5 估算开发成本、管理费用

18、、投资利息 开发利润、销售税费2）估算投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点是开发期结束的时间点（不考虑预售和延期销售的情况）。 （2）计息期 517.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费2）估算投资利息（2）计息期 待开发房地产价值、投资者购买待开发房地产应负担的税费是假设在评估时点一次付清，其计息期的起点是评估时点，计息期是整个开发建设期 527.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费例7-3 某宗土地的评估时点为2010年6月1日，该土地的开发建设期为2年，预计于2012年5月31日开发完成，土地取得价值及应负担税费一次性投入，土地

19、开发成本、管理费用分2年均匀投入。有关投资信息资料及计息期如表7-1所示。537.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费项 目待开发房地产价值、投资者购买待开发房地产应负担的税费开发成本、管理费用第一年第二年资金投入时间段2010.6.12012.5.312010.6.12012.5.312010.6.12012.5.31计息期起点2010.6.12001.1.12012.1.1计息期终点2012.5.312012.5.312012.5.31计息期长度2年1.5年0.5年547.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费资金的时间价值是同量资金在两个不同

20、时点的价值之差,用绝对量来反映为“利息”,用相对量来反映为“利率”。利率是用百分比表示的单位时间内增加的利率与本金之比。（3）利率 557.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费利率通常按年来计算,精确的测算也可按半年、季、月来计算,年利率与季利率、月利率之间的关系为:（3）利率 567.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费在估算投资利息时，应选择建设银行基本建设贷款利率。建设银行根据不同的贷款期限规定了不同的基本建设贷款利率（如表7-2所示）。（3）利率 577.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费表7-2 建设银行贷款利

21、率表（2013年）种类项目年利率（%）一、短期贷款六个月（含）4.60六个月至一年（含）6.00二、中长期贷款一至三年（含）6.15三至五年（含）6.40五年以上6.55587.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费计息方式应与所选择的利率相对应，即如果选择1年期银行贷款利率（开发建设期长于1年），应复利计息，如果选择与开发建设期相同期限的银行贷款利率，应单利计息。 （4）计息方式 597.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费例74 某房地产开发成本为1 200万元,开发建设期为3年,开发成本在整个开发建设期均匀投入,银行1年期贷款利率为5.31%

22、,3年期贷款利率为5.40%,试用1年期贷款利率和3年期贷款利率分别计算房地产开发成本应计的利息。607.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费解:用1年期贷款利率计算房地产开发成本应计的利息为:1 200(1+5.31%)1.5-1=96.84(万元)用3年期贷款利率分别计算房地产开发成本应计的利息为:1 2005.40%1.5=97.20(万元)617.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费3）估算开发利润估算开发利润应把握计算利润的项目和利润率两个方面。 计算利润的项目应包括待开发房地产价值、投资者购买待开发房地产应负担的税费、开发成本、管理费用等四部分内容。627.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费3）估算开发利润利润率应选择房地产行业开发某类房地产的平均投资利润率，另外，还要注意项目总投资利润率和年投资利润率之分。 637.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费4）估算销售税费房地产销售税费包括销售费用、销售税金及附加、交易手续费等方面。647.3.5 估算开发成本、管理费用、投资利息 开发利润、销售税费4）估算销售税费销售费用包括中介代理费、广