中盈南沙项目营销方案20140504课件

1、中盈南沙项目营销执行报告广东中原地产代理有限公司2014年5月4日 PART:价格体系制定 PART:项目定位 PART:营销目标及策略提纲目录政策及市场环境-P3市场比较法定价-P27市场及形象定位-P31客户定位-P47销售目标及分解-P56营销策略制定-P63PART:价格体系制定1政策及市场环境2市场比较法定价2014年首两月成交面积均多于新增预售面积，1月份仍然保持供求两旺状况，由3月份起市场出现微调，需求量少于供给量；随着限价、限签逐步退出市场，3月份开始签约均价出现大幅度回升，签约均价15218元/平方米，环比增长10%。2014年首季，广州中心六区签约均价由于受限价、限签政策退

2、出影响，出现一定幅度的波动，而外围区域则处于平稳状态。其中荔湾区签约均价波动最大，3月均价23904元/平方米，同比上升18%，涨幅最大；其次是越秀区，网签均价38614元/平方米，同比升12%。数据来源：中原地产数据库数据来源：中原地产数据库广州1-3月各区签约均价变化现象1：部分政府行政政策逐步退出市场，签约均价逐渐回归真实水平，但市场观望情绪更为浓厚，供求关系出现逆转。2014年首季广州一手住宅市场重心持续外移，增城、花都、番禺及南沙成为热点区域，供需两旺；供应方面：2014首季年番禺新供应一手住宅55万平方米，约占全市的 30%；增城区新供应一手住宅37万平方米，约占全市的 20%。成

3、交方面：2013年增城、番禺两区一手住宅分别签约55万平方米、32万平方米，分别占全市的27%、15%。数据来源：中原地产数据库现象2：随着核心区域价格攀升，刚需市场成主导，市场重心持续外移，增城、番禺、萝岗、花都、南沙成为主战场。2014年房地产政策将以“稳”为主，但将根据市场表现进行微调，限购短期内难以取消，住宅产品分化加剧，紧凑型小三房单位将成为市场需求的主流；2014年刚需仍是住宅市场的绝对主力，但由于市中心价格持续攀升、限购升级，广州刚需需求被进一步抑制，刚需客迫切寻找新的出路； 广州市场后续走势研判：南沙第六个国家级新区！2012年9月6日，国务院正式批复广州南沙新区发展规划，明确

4、了南沙新区发展的战略定位、发展目标、重点工作、政策支持，标志着南沙新区成为国家级新区，南沙新区的开发建设上升到国家战略。身为国家级新区， “国家级的扶持和优惠政策”予以护航，未来将成为珠三角地区成为世界级城市群的枢纽中心! 国务院新闻办公室于2012年10月10日就广州南沙新区发展规划举行新闻发布会，会上广东省省长朱小丹表示：规划从金融、与港澳往来便利化、扩大对外开放、财税、土地管理、海洋管理、社会事业与管理服务等方面赋予南沙新区多项先行先试的政策措施，在规划当中直接赋予国家一级的扶持和优惠政策。“凡是可以下放给南沙新区的省一级的经济社会管理权限一律下放”！天津滨海新区上海浦东新区舟山群岛新区

5、重庆两江新区甘肃兰州新区霍英东率先提出开发南沙国务院批准设立广州南沙经济开发区南沙变身为独立行政区南沙新区发展被写入国家十二五规划国家级新区的架构基本形成。先启动粤港澳区域合作格局（60平方公里CEPA）1988年1993年2005年2010年2012年2025年2013年今年6月，南沙明珠湾建设的正式启动，首批启动项目33个，总投资约586亿元人口达300万，经济、社会、生态环境、国际化等方面应达到香港及其他国际先进城市水平南沙广州中山佛山东莞清远惠州香港南沙横琴澳门前海综合交通规划：“海陆空”三位一体化交通模式，国内罕有！ 内外交通网络密集，轨道交通四通八达中山、珠海、澳门佛山东莞深圳、香

6、港深圳中山南沙海底隧道跨海大桥深中通道线路图广州第二机场（选址待定）东新高速本项目位置南沙客运港深圳中山南沙海底隧道跨海大桥深中通道线路图广州第二机场：根据南沙区总体规划，广州第二机场已确定选址南沙新区（具体位置待定），不仅填补南沙航空运输空白，也将极大提升南沙新区珠三角交通枢纽中心价值！海上交通：南沙客运港 直达澳门、香港、香港国际机场！南沙客运港坐落于广州市的母亲河珠江的入海口河段西岸，港口设计标准为年客运量160万人次、旅客聚集量1600人，每天往返航班最少16班，为国际客运港；海底隧道：规划【深中通道】，将南沙与被港珠澳大桥“旁落”的深圳、中山串联，融合 “深莞惠”、“珠中江”、“南沙

7、肇”三大经济圈发展！预计2015年年底动工，2021年建成，全长51公里。中山、珠海、澳门佛山东莞深圳、香港深圳南沙庆盛枢纽南沙枢纽广州第二机场（选址待定）广深港高铁南沙客运港莞佛高速南沙港快速广州南站、白云机场东新高速地铁规划：将量身规划建设7条地铁线路（共计34个地铁站），通往广州市中心、广州南站、广深港机场及周边市区，目前已开通4号线铁路规划：将修建4条国家铁路，其中：广深港高速铁路 始发广州南站，途径南沙黄阁镇及深圳福田，终点为香港西九龙站，全程只需61分钟，广州至深圳路段已开通深茂高铁 始发深圳北站，途径南沙，终点为茂名，全程3小时，目前广深路段已开工建设；区域轨道枢纽布局：规划南沙

8、湾区枢纽、庆盛枢纽、主要轨道换乘点，形成南沙内部无缝换乘！其中湾区枢纽东线将直达东莞、虎门、深港机场；西线直达肇庆、佛山、中山、珠海、澳门；北线经庆盛直达广州市中心、白云机场等；五大主导产业助推南沙城市经济腾飞！航运物流服务业规划广州第二机场、龙穴岛港口物流基地，建设廉洁内地、辐射世界的国际门户！高端装备及技术产业北部汽车制造、西部高端设备制造、南部以海洋等新兴产业为主导，形成国际化、高端科技化的现代产业体系健康休闲产业以资源优势特征规划四大旅游业发展区，其中西部以岭南水乡特色的生态文化旅游区，南部引进主题乐园，打造高品质主题文化、度假疗养旅游区核心发展区域高端商务及金融服务对接港澳，借鉴先进

9、管理经验，发展总部经济，规划布局南沙东岛、横沥、龙穴东港城三大港澳特色商业区科技智慧产业以轨道4号线为串联，布局蒲州港澳创新园、资讯科技园、西部LOFT科技园、庆盛应用科技园，新城“一轴四城”的科技创新产业布局产业发展布局：以生产性服务业为主导，打造现代化产业基地，国内外企业争相进驻高端商务及金融服务行业：广东电子信息集团总部、广药集团王老吉大健康总部、南沙航运金融大厦、南沙新区民营经济总部集聚区、粤海投资总部已等陆续进驻；科技智慧产业：丽晶光电生产及研发总部、粤港科技园、光子治疗仪产学研基地、盛瑞科技总部项目、UL中国室内空气质量服务实验室等；高端装备及技术产业：瓦卢瑞克核电管材、广钢集团、

10、法国英瑞杰汽车系统项目、瑞士德志汽配增资项目、美国UTC胜捷消防项目 、南沙海洋能技术产业园等；航空物流服务业：广州航运交易所、广州南沙国际物流园区、南沙邮轮码头项目、中海集团散货总部项目、中国中铁港航局、香港珠江船务总部配套等；健康休闲产业：南沙滨海游艇会、中国科学院南海海洋研究所共建海洋水族馆项目等2012年11月，广州国资委与南沙新区合作签署广州国资南沙新区战略合作框架协议及七个广州国企与南沙新区合作项目协议：与市城投集团合作的城市基础设施建设投融资框架协议；与越秀集团合作的创业投资基金、融资租赁公司及证券咨询机构等项目；与发展集团合作的能源产业项目；与广州港集团合作的航运服务集聚区等项

11、目；与广药集团合作的王老吉大健康产业总部项目；与岭南集团合作的高端酒店建设项目；与国际控股集团下属万联证券合作的金融服务项目等。目前，已有广州港、广汽、越秀、交投等多家国企企业在南沙投资产业发展和基础设施建设项目近50个（含在建），投资总额超过600亿元。2012年10月，南沙开发区管委会与国家开发银行签订战略合作协议。未来5年，国家开发银行将为南沙新区提供不少于600亿元的综合金融产品服务。南沙新区将致力于培育广州商品期货交易所和广州航运交易所等重大金融交易平台，探索开展人民币离岸业务、保险市场创新业务和资本市场创新业务等金融创新业务，发展以国际金融、航运金融等为主的特色金融。配套设施加大教

12、育、医疗、休闲配套设施投入及对人才的吸引力南沙启动申报“自由贸易区”，发展空间无可限量教育资源配套：华师大第二附属中学，占地300亩，办成示范性高中；华师大第二附属小学、幼儿园；广州外国语学校附属小学、幼儿园；广外兰卡斯特大学，广东首所中外合作办学高校；南沙第一中学、小学，南沙区第一所“广东省国家级示范性普通高中”正式全面运作，建筑面积超10万平方米；南沙英东中学，由霍英东基金会、美国ISS教育机构和优联教育集团合作举办的广州英东中学NCPA美式高中南沙区区属公办中小学校，全面实施12年免费教育，外地户籍学生享受同等政策；基础教育国际化实验试验区，建设全国首个基础教育国际化示范试验区；华南理工

13、大学法学院科研教学研究中心；南沙区少年宫医疗资源配套：南沙中心医院二期，建设规模达5万，总投资3.65亿元，可容纳12个病区500床位；生活休闲配套：广州南沙湾休闲度假景区，占地面积878亩，共有景点30多处，游乐设施23个；南沙湿地游览区，二期面积近6000亩，建有1公里的步行栈道和2.4公里的绿岛近期，南沙不断加大城市基础配套建设，其中教育资源设施成为投资重点，并将与港澳开展公共服务共享体系合作，探索外来人口准入政策，南沙新区人才引进备受重视！在对南沙新区2013年建设目标进明确提出“启动申报自由贸易区” 按照设想，南沙新区自贸区将以“对港澳开放”和“全面合作”为方向，在投资准入政策、货物

14、贸易便利化措施、扩大服务业开放等方面先行先试，率先实现区内货物和服务贸易自由化。 “粤港澳合作示范区”的定位决定了南沙将承担起今后几十年引领珠三角 以至大华南经济发展的核心引擎的历史重任2 “国家级新区”奠定了南沙未来的发展高度1 产业的快速导入、投资力度的暴发性增长、配套设施的全面推进，为区域的 加速发展提供了全方位的支持3 南沙区域价值小结：南沙新推货偏少致签约量回落152014年1-3月，南沙区一手住宅新批准预售1536套，预售面积约20万平方米，同比减少16.6%；3月份，南沙区一手住宅新批准预售达到1138套，13.8万平方米；2014年1-4月，南沙区一手住宅签约面积16.6万平方

15、米，签约均价约为11494元/；4月份，南沙区一手住宅签约面积3.19万平方米，签约均价为11674元/，环比下跌3.5%；4月签约项目中南沙滨海花园以60套、6725平方米夺得区域销冠，紧随其后的是碧桂园天玺湾，共签约55套、6233平方米。数据来源：中原数据库南沙的住宅分布及潜在供应分析未来供应住宅住宅分布中惠璧珑湾占地7万，建面28万 ，预计15年项目售罄创鸿汇占地5.5万，建面21万 ，占面，预计15年项目售罄星河盛世占地7万，建面15万 ，预计16年项目售罄广晟海韵兰庭占地4.6万，建面10万 ，预计15年项目售罄碧桂园天玺湾占地28万，建面50万，预计14年项目售罄时代南湾占地28

16、万，建面34万，预计14年项目售罄南沙富力唐宁占地10万，建面20万，预计15年项目售罄珠江湾占地40万，建面32万，预计17年项目售罄南沙滨海花园占地8万，建面16万，预计16年项目售罄星河丹堤占地40万，建面32万 ，预计15年项目售罄星河山海湾占地36万，建面50万预计14年入市，17年项目售罄富晟金枫中路地块，占地4万，建面8万预计15年入市保利置业黄阁项目，规模58万 ，预计15年入市晴海岸占地44248 ，建面15万，预计5月开售南沙置业科技中心项目项目规模5.3万 ，预计15年入市2014年-2015年将有207.3万方投入市场，住宅市场竞争格局严峻。2014年南沙刚需型产品面积

17、段更多面积段集中在70-120方70-90方90-120方120-150方150-180方星河盛世，75-143 ，400套心意华庭67-127 ，600套南沙碧桂园，住宅65-185，14400套碧荷居，67-135 ，约400套晴海岸，74-112 ，300套70方以下180方以上碧桂园豪庭，79-133 ，500套一手住宅二手住宅珠光南沙御景，100-140 ，400套紫茗花园，90-120，300套丰庭花园，47-93 ，500套奥园海景城，92-135 ，870套项目效果图2、项目基本信息3、项目竞争解析项目占地13万总建面45万位置南沙街环市大道西主力户型88-154方二至四房容积

18、率3.25目前待售套数约1500套上一次推售时间2014年3月22日产品打造：项目定位成熟社区配套大盘，小区规模大，自身配套完善，主力户型88-154方二至四房；推售时间：2014年3月销售价格：11000-12000元/方带精装修；越秀滨海珺城1、项目效果图项目效果图2、项目基本信息3、项目竞争解析项目占地28866总建面95170位置进港大道主力户型78-126二至三房容积率3.22014供应总套数约500套上一次推售时间2013年12月产品打造：主力户型78-120方；推售时间：2013年12月1日推出；销售价格：9000元/方毛坯；紫茗花园1、项目效果图项目效果图2、项目基本信息3、项

19、目竞争解析项目占地14770总建面49811位置进港大道与珠电路交界主力户型67-135容积率3.372013供应总套数约400套上一次推售时间收筹中，120个筹产品打造：主力户型67-135；推售时间：预计2014年3月底推出5栋；销售价格：洋房12000元方带装修；碧荷居1、项目效果图2、项目基本信息3、项目竞争解析项目占地2.4万总建面7.7万位置金岭北路南段主力户型67-127容积率2.72014供应总套数约600套上一次推售时间暂未入市产品打造 :主力67-127方产品；推售时间：预计2014年5月入市销售价格：9500元/方毛坯;心意华庭1、项目效果图项目效果图2、项目基本信息3、

20、项目竞争解析项目占地10万总建面16万位置进港大道555号主力户型93-150方二至四房容积率1.6目前待售套数约124套上一次推售时间尾货销售产品打造：集住宅区、商务楼、四星级酒店等总建筑面积达到20多万平方米的大型社区，主力户型93-150方二至四房；推售时间：尾货销售销售价格：9800元/方,毛坯；海力花园1、项目效果图南沙住宅市场小结： 2014年南沙一手市场刚需型产品供应量会进一步加大。1 2014年竞争区域集中在70-120方刚需产品较受热捧，南沙一手市场竞争项目最多的板块为金洲板块，竞争最为激烈。 3 金洲板块项目中，由于项目均价（一般带装修均价为11000-13000元/）差异

21、 不大，发展商知名度高的项目较受追捧。 2一：选取南沙区竞争性项目进行对比 参考相邻、相近的、同类的产品，以其销售价格作为参考。二：赋予权重、力求准确 1、对不同因素对项目的影响赋予权重； 2、对区域的不同赋予不同的权重； 3、对类比项目对本项目的影响不同赋予权重。本项目产品价格研究方式： 均价定价原则：市场比较法价格策略项目 权重本案 越秀滨海珺城紫茗花园碧荷居心意华庭星河盛世海力花园地段位置0.45100105110110100110105户型设计0.1510098981001009895项目规模0.05100110105103105110110开发商品牌0.051001201001001

22、00115110周边配套0.15100110115115105115110社区配套0.1100105105100100110110用地年限0.05100100100100100100100综合1100105.45107.2106.9101108.7105市场售价1.21.151.20.95（毛坯）1.20.98（毛坯）修正价格分数比*可比项目价1.14 1.07 1.12 0.94 1.10 0.93 各楼盘权重对比竞品比例25%10%20%25%10%10%权重分数0.28 0.11 0.22 0.24 0.11 0.09 加权均价1.15 通过市场比较法，数理计算得出：在考虑市场上大部分项

23、目带20002500元/ 装修条件下，中盈南沙项目售价为1.15万元/，带2500元精装修。可溢价因素考虑：1、南沙国家级新区影响力逐渐增加；2、自贸区、新机场等利好政策逐一落地；3、项目自身的定位优化加中原地产优秀的营销经验。未来中盈南沙项目：均价为1.1-1.2万元/ 预计住宅总货值约3.3亿PART:项目定位1市场及形象定位2客户定位品位生活美学建筑爱琴海浪漫领地领 海 台方向一中盈 领海台中盈 领海台爱琴海浪漫领地中盈 领海台为爱情保驾护航中盈 领海台ME房子面朝爱琴海品位生活美学建筑孕育甜蜜领地领 海 台方向二报广广告语参考广告语参考广告语参考PART:项目定位1自身价值提炼2客户定

24、位谁能买房？能买房的在哪里？他们的共同标签是什么？他们买房时在关注什么？刚需共识的答案刚需客户群置业选择基因透析需求交通路网成熟地铁上盖或地铁沿线物业刚需户型两房及三房资金实力低，总价接受范围100-130万之间升值保值潜力地段情结资金承价能力低，对总价十分敏感，价格接受范围在100-130万之间。关注项目自身以及版块的未来规划，升值潜力空间大。注重交通便利，首选临近工作地点或地铁延线物业。以满足自身居住为目的，意向户型主要集中紧凑型的两三房产品，同时具备舒适的空间感及高实用率以自身居住、工作等熟悉的生活版块为最终选择依归，主要意向同区域的价格洼池片区。客户基数广客户基数窄客户的熟知区域与意向

25、置业区域在交通时间上的近距离更能获得客户的对置业区域认同感客户按照自身熟知区域划分，置业区域往距离自身熟知区域最近的宜居板块迁移1、成长型客户（首次置业者）目标客户：非广州户籍人士、大南沙区婚房族特征：年龄20-30岁，外来务工，资本处于初期积累阶段；有婚房需求，月收入稳定居住现状：现住宿舍或租房，或即将组建新坚挺诉求：随工作的稳定及年龄的增长，希望拥有方便工作与生活，独立的舒适居所 目标客户分析75小户型切入市场：降低置业门槛附送精美装修：节约成本、缩短入住时间利益点策略2、发展型客户（改善型需求者）目标客户：大南沙区原居民特征：年龄30-40岁，一直在本地居住，家庭多为三口之家或三代同堂，

26、家庭有部分积蓄居住现状：旧房多为村屋、楼梯楼，希望进入先进小区诉求：习惯本区居住环境，希望就近寻找面积较大、环境舒适的新居所全电梯小区：提高居住质量附送精美装修：节约成本、缩短入住时间打造精致园林：改善生活环境利益点策略3、成熟型客户（品质生活追求者）目标客户：大广州区域人士特征：年龄30-50岁，受教育程度较高、注重生活品质、有充足的资本及稳定的收入居住现状：已有固定居所诉求：追求健康与品质的生活，期待生活素质的提升绿色新生活：5+2生活模式，亲近大自然自身产品打造：精品生活，远离都市喧嚣利益点策略4、投资型客户目标客户：有意将房产投资作为资产增值手段的购买者特征：看好南沙区域发展及房产投资

27、形式，资本积累充足居住现状：至少有一至两处不同类型的固定居所诉求：寻觅新的投资型楼盘，期待升值获利区位规划推广：南沙国家新区规划前景包装附送精美装修：增加产品附加值，提高升值潜力打造特色主题小区：消除同质化，升值潜力强化利益点策略目标客户端锁定PART:营销目标及策略1销售目标及分解2营销策略制定 中盈南沙项目核心目标把握市场利好，一触即发以最短时间完成整体售罄实现整体收益最大化，实现2014年销售3.3亿！战略目标品牌目标核心目标品牌立势，良好的口啤，形成品牌区域影响；基于中原对于项目运作经验和市场的思考，项目首发必须一鼓作气。 按照中原实操经验，要完成首波开售183套销售量，项目必须筹客达

28、400个，集中上访达1800台2300台。6月7月8月9月10月11月营销中心开放具备预售条件及发售工程节点目标分解项目整体货量：约306套183套2014年完成整体货量售罄节点 预热期 收筹期 集中公开发售 强销期 持销期123套 销售目标分解：外展点开放本项目营销周期短，销售任务重；如何精准命中目标客户群？如何在34个月时间完成306套销售目标？PART:营销目标及策略1销售目标及分解2营销策略制定整体营销策略铺排：6月7月8月9月10月11月营销中心开放具备预售条件及发售工程节点销售节点集中上访2500认筹500个210套96套品牌落地形象入市期间产品述求期强销期持销期渠道执行准备期启动

29、并执行深化并组织大客户团体集中上访，持续补充客户资源媒体运用大事件导入，线上媒体导入项目品牌形象，区位价值炒作，网络、报广、户外传达项目核心价值及收筹信息。项目热销信息，询众加推网络、报广、单张、DM等媒体炒作及传达项目核心附加值品牌策略媒体策略渠道策略收筹策略展示策略营销节点铺排7月11月重要节点拓客渠道现场包装销售中心包装营销活动营销中心样板同时开放8月9月10月推广主题项目围墙广告包装、楼体发光字区域潜力、品牌、规模、产品炒作销售信息强势渗透：认筹、折扣、价格、开盘火爆开盘销售中心开放活动公开发售开盘气氛媒体渠道网络、围墙广告、中原网络平台、微信营销、短信地铁广告、公交站牌、报纸硬广、电

30、视、网络、短信、微信、户外广告、电商开盘活动营销准备定价销售入场团队组建培训上岗，进驻外展点前期铺垫及大规模撒网强势蓄客，收网阶段开盘阶段板房包装持续热销、升值炒作中原内部转介、客户资源coldcall客户维护，圈层活动拓展周边村落团购拓展暖场活动客户圈层活动6月持销阶段客户摸底持续销售外展点开设南沙区政府部门、事业单位拓展商家广告植入策略 1品牌策略提前起动，传递项目信息设立外展点，提前起动，传递项目信息接触目标客户 外展点1：南沙华汇广场 南沙区人气最旺的商业物业，汇集了南沙各个层次消费人群，令项目信息快速传递，并提前截流南沙核心客户圈层。 外展点2：天河宏发大厦 广州市各大楼盘项目看楼车

31、集中出发地，汇集了刚需、改善、投资等各类客户，提前截流项目的重要及补充客户圈层。华汇广场天河宏发大厦信心置业计划 活动主题：情在南沙，中盈信心置业计划 针对客户资金不足、限购等情况结合开盘推出“中盈信心置业计划”，保证推出新品的热销。 资金不足：按揭客户可先支付一成或以上首期款，余款可选择6、12、18期分期支付 一次性付款客户可先支付3成或以上房款，余款可选择6、12、18期分期支付 限购客户：对于暂时未获得购房资格的客户可延迟签定购房合同。策略 2媒体策略不同客户，不同传递点在做媒体选定前，我们先分析目标客群接触媒介的地点与种类。客户媒介接触家中路上公司休闲网络电视报纸杂志电台户外（T牌、

32、道旗、路牌、墙体广告等）公交站台广告流动性杂志广告（飞机、动车、火车、大巴、公交等）报纸网络杂志电梯间广告电视网络报纸杂志朋友介绍 线上“全媒体”营销 推广阶段推广策略推广主题媒体通路造势期品牌入市引起潜在客户和社会大众关注南沙新区，未来核心（区位价值）工地围墙，网络，平媒（软文）入市期产品高调入市深化客户情感交流和产品认知，积累目标客户格调社区，品质居所（产品硬性价值）户外、网络、短信、折页、楼书、海报吸筹期媒体立体投放产品价值点全面释放，积累客户项目的细节认识南沙新区罕有精品社区（产品运营价值）现正VIP登记户外、报纸，杂志。电台、楼体广告、短信、外展强销期市场全面沸腾，进一步强化价值，引

33、爆销售南沙新区，地铁物业错过不再拥有硬广、网络、短信、宣传物料持销期保持销售热度传达核心卖点，炒作热销效应，巩固品牌南沙精品地铁物业最后加推软文、短信、DM用什么的媒体，传达不同的项目价值点！外部包围、内部狙击；点线面结合，全面出击。要 点媒体组合南沙区内遍地开花关键节点制造高潮报纸报眼广告、电视、报纸（软硬广） 南沙区内公交站台广告、商家广告植入持续性项目推广网上即时报道电视开机广告网络广告、QQ弹出广告、论坛、专栏、专访、微博辅助性宣传电台、分众（电梯间广告）、短信路径引导、现场宣传项目围墙、楼体灯字南沙区内公交候车站台全部覆盖本项目广告。强烈的项目形象及项目信息形成强大视觉冲击力。说明：

34、公交广告费用比户外低、受众广。全部覆盖造成强大视觉冲击力和震撼力。根据营销节点不断更换。 媒体组合公交广告地点：南沙区内所有公交候车站台 全部覆盖本项目广告。力度：2次，每次3天（收筹前/发售前） 地铁系列广告：针对性在4号线、做地铁广告地铁4号线客流量庞大，途经天河、海珠、番禺等本项目目标客户群主要聚集区域。在重点销售节点进行地铁广告宣传，有利于吸引外区客户。媒体组合地铁广告长期发布电视开机项目形象广告，不断加深项目形象在客户脑海中留下的印记。地点：南沙区有线电视台全部覆盖本项目广告。时间：8月-9月说明：根据营销节点不断更换，但始终保持项目主色调。 媒体组合电视开机广告根据营销节点，发布项

35、目倒计时广告，制造紧迫感和关注度。根据营销节点、在报眼位置发布项目倒计时广告。营销中心开放开放前三天项 目 认 筹认筹前三天项 目 开 盘开盘前七天、 媒体组合报广范围：新浪网、搜房网、财经网等方式：房地产专业网站首页广告、论坛、专栏、专访、微博等时间：7月-9月说明：网络广告费用低，更新速度快，信息传播快捷。根据部同营销节点，传达不同信息。在客户接触较多的网站上，发布网络广告、开辟论坛、专栏、专访，以及微博。即时传播项目信息。 媒体组合网络广告短信：针对投资客、企业主、公务员等电梯间广告：南沙区内大、中型小区电梯或停车场框架广告 电梯间框架广告、短信等，简洁迅速的信息传播，作为项目推广的辅助

36、性媒介 。 媒体组合电台、电梯间框架广告、短信等辅助性媒介通过微信二维码扫描进行有奖信息输出朋友圈，进行圈层病毒传播。与高人气微博合作进行项目及相关活动信息转发，联动炒作网络人气。安排：正式开售前约一个月左右启动；传播：微信朋友圈，微博大号炒作媒体组合微博、微信双管齐下微信二维码抽奖+营销微博转发炒作 媒体组合户外广告南沙港快速，南沙区内主干道设立大型户外广告牌，传递项目信息，截流外区客户。 媒体组合户外楼体灯字项目工程前期，工地四周设立围档，项目达到一定的工程节点，可增加户外楼体灯字，进行周边辐射，增加客户认知度项目基础信息详情页项目专业推介认筹信息发布优惠信息发布活动、开盘信息发布 中原电

37、商资源、中原集团官方网站，专业支持中原官方网站专业推介。醒目位置刊登楼盘信息，更可直接链接项目的官方网站。站内提供多个推广资源位把售楼部开在网上！网上售楼部24小时与网民互动交易。媒体组合中原电商、官方网站、微信公众号、微博策略 3渠道突围销售手段无孔不入蕉门、金洲地铁站、华汇广场、天后宫等单页门票横幅矿泉水N种合作方式N种合作方式N种合作方式纸巾盒：项目周边农庄派发区域内渠道突围节假日小礼品派发炎炎夏季将至，节假日期间在南沙区内人流较大的地方派发瓶装水、纸巾、扇子等清凉小礼品。一份小小心意，留住人们对项目的记忆派扫拓区域内渠道突围派单+扫楼+企事业单位拓展项目单张派发户外小单张“牛皮藓”户外

38、横幅、鸡牌周边村镇、地铁站、人流量大点重点学校学校班级规模全校教师人数全校学生人数南沙中学-南沙小学30761350南沙金业小学-南沙第二中学481632400派发时间以及人员安排派发时间：周一-周五，放学时间；人员安排：2名销售+4名兼职礼品派发：笔记本所需物料：笔记本、单张、X展架利用放学时间，通过小礼品派发形式进行留电，形成电转访；与学校建立良好关系，进行活动嫁接；南沙中学南沙小学南沙金业小学南沙第二中学重点企业单位为工会组织相亲会赠送爱心早餐组织拓展训练深入企业单位工会内部，通过组织活动，将项目信息渗入新员工发展改善福利业余活动黄阁汽车城南沙中心医院跨界营销：针对本项目目标客群为具有个性特色的25-40岁中青年人群，从客群爱好的吃喝玩乐行方面考虑投其所好，对青年群体集聚地进行跨界宣传，多方位拓展项目客户渠道，为项目寻找更多的客户群积分免费换饮品内容：与餐饮店合作，客户到访积分，积够规定数量即可换取指定产品一款。同时在店内放置项目台卡广告电影院开场广告内容：与电影城合作，投放电影开场广告。同时，影院内部放置项目X展架买书送书签内容：与书店合作，制造项目LOGO书签，凡在此购书送免费书签一个区域内渠道突围跨界营销电话营销“黑客队伍”渠道突围中原庞大CCES系统中原CCES系统，资源大整合中原30条电话线全天候coldcall专人负责统筹及监督，每天安排coldcall