华银时代商贸城

1、“华银时代商贸城”策划案前 言 “华银时代商贸城”位于*都市东部，通过华银时代公司的接手运作，将打造成*都市形象工程，项目总建筑面积达到11.6万平方米，是三层单体商业、住宅一体的建筑风格，并采纳双步行街规划，形成大型集贸商城模式。由于项目前期的开发公司、合作公司的运作失败，给项目形象差不多造成了严峻的负面阻碍，必须在形象宣传上切实做文章，使本项目成为集家装的购物、家装“一条龙服务”大型商业基地，对提升*都市批发零售、餐饮、娱乐休闲、商务办公、生活配套一体，将成为*形象，促进商业功能提升发挥巨大的作用。 项目现在差不多部分完工，各项配套设施也没有完善，并受到市场负面阻碍等多方面的因素，市场的招

2、商、整体运营等面临诸多方面的问题，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划。 一、市场分析1、商业概况*商业要紧集中于以天齐庙为中心的商业区，其余差不多上一些零散、治理混乱的市场。在商业形态方面，以天齐庙商场为中心形成了周边以及沿街品牌店构成，云集了服装服饰、鞋帽、日用百货、家用电器、家具家居、文化用品、副食品等数10类品种，是*最繁华的商业区，商品零售额能占高唐市场30%以上。在天齐庙市场周边，还形成了华联、百货大楼、福明家具城、金兴市场等构成的中低档商品集贸市场，这几大市场依靠中低等的产品价格和都市中心地带的区域位置，与商城及区域内的品牌店形成了互

3、补效应，吸引着不同的客户群体。但从高唐整个商业形态而言，缺乏专业性、具有核心竞争力特色的商业形态，特色专业市场进展潜力巨大。从商业业态而言，*城内专业商业市场大概有南环建材市场、汇鑫建材市场、福源商城的烟酒批发市场、私营工业园的家具市场、福明家具商城等专业市场，以及紧靠时风集团产生的产业带、产业链而形成的集散的农机配件、组装市场。整个商业业态混乱，尤其是在市场治理方面，差不多差不多上由村委成立的治理委员会或开发市场的企业组成的治理会进行运营治理，缺乏专业的运营治理公司。市场宣传方面都处于单兵作战状态，每家商户都自我宣传，投入宣传费用相当少，并形不成强势宣传效应。2、市场消费状况消费水平*都市人

4、口少，人均收入相对较低，致使商业消费水平不高，消费能力有限，成为*商业进展的瓶颈。经济水平*及周边乡镇仍是经济落后地区，都市规模小，低收入人口占总人口比例较高，商品的消费仍以中低档次商品为主。中高档消费要紧集中于行政事业单位、时风集团、蓝山集团、泉林集团的中高层治理人员以及外来的高收入人群。都市经济结构*产业要紧依靠时风集团、蓝山集团、泉林集团如此的工业集团，在整个产业进展中，除了第二产业相对较强外，第一、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济进展缓慢，进一步制约了商业进展。消费进展趋势 *人口有限，经济进展相对较慢，缺乏强势的产业支撑（除了时风集团，时风集团目前经营状况也不理想；蓝山集

5、团、泉林集团都经营惨淡），再加上经济收入水平的限制，可能以后几年内，*的商业经营状况将没有多大程度的改观，然而商业专业化、细分化的市场运作将成为必定。二、SWOT分析1、优势与机会商业规模优势，项目具备了成为一个商圈的硬件条件，建筑规模达到11万多平方米，具备成为一个有阻碍力的商业区要求；商业形态优势，商业集贸大市场，最具进展潜力的商业形态，最终形成一个综合性强、专业特色性的集散中心；购物环境优势，独具魅力的建筑风格（当地区域内）；政府支持优势，给市场的招商和经营带来政策上的机会，在市场运营治理方面能够充分整合资源，给商户带来各类服务信息；都市规划优势，都市的改造规划，规范市场为该市场进展制造

6、了条件；2、劣势与威胁区位优势，与商业中心，都市中心相距较远，尤其是周边区域内无商业区，周边经济水平低下，人流不大；规划劣势，商业集贸市场，不能形成规模人流，门面房进深、开间比例不恰当，建筑空间较小，不适宜规模卖场的进驻；消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的进展；商户经营信心和市民消费信心不足，导致商业前景暗淡；三、市场定位1、第一目标主力店第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从全然上决定商城招商和经营的成败。第一目标主力店以建材（家装类，如地板、复合板等）、家具、家居、家纺、灯具为经营主体。2、第二目标主力店 第二目标主力店是商城提升人气，完

7、善商业结构，促进商城由单一的建材、家具市场向综合性市场的完善。 第二目标主力店要紧包括农机配件、汽车展示、陶制品、五金土杂等以及部分生活配套经营者。3、第三目标主力店 第三目标主力店要紧是作为商城商业结构和服务机能的完善服务，同时也是商城的公共服务机构。第三目标主力店要紧包括金融机构、邮政、通信以及快递公司、大型物流运输公司等。四、经营布局为使商城整体的消费功能趋于完善，建立起真正意义上的品牌专业市场形象，完全有必要对商城的经营布局和功能分区进行规划和引导规范。1、商品布局南端临街位置两栋楼作为商务办公、生活配套、餐饮、娱乐等所用，紧靠两栋楼作为建材、五金土杂市场的规划所用；中部位置通过重新定

8、位与规划设计，要紧是家具、家居、家纺为一体的集散市场；北端临街位置要紧定位商业配套，比如银行、邮政等公共服务型单位入驻，后两栋要紧经营灯具、装饰品、艺术品等家庭辅装类产品；东侧建设汽车展销厅，吸引品牌汽车入驻进行展示销售，也引进汽车维修服务中心；2、经营布局遵循原则 符合整个商城战略定位的原则，集建材装修、家具、家居、家纺、休闲娱乐、餐饮为一体的“置家一站式”购物中心，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度动身；尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；合理有效使用空间原则，一、二层的组合使用依照经营种类不同，从商品经营的空间利用动身；经济效益原则，应充

9、分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营企业双赢的局面；关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，商品之间形成互补、互促经营，如此的产品必须在一个功能区内或紧邻；大客户和品牌客户优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑经营户的愿望和要求，才能充分吸引客户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象统一。五、经营策略 经营布局规范了商城的硬件功能，而经营模式则是为了完善商城的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软

10、件支持，华银时代商城才能获得良好的招商和经营成果。 在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的经营模式： 统一招商、协助经营、部分自营 整合市场、完善政策、合理回报 1、统一招商 除经营户购买的，用于自营的商业外，为统一形象，尽快繁荣市场，对其余商铺，应采纳统一招商原则。关于投资户购买的商铺，应有经营公司与商户签订托付代管协议，由市场方统一招商。 市场的招商采纳品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采纳以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主。2、协助经营华银时代商城的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经营公司进行市场整体推

11、介，协助进驻商户经营。强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全县人民以及周边县市人民都来此消费。不定期举办的商贸洽谈会，促进商贸交流，提升市场形象。全方位贴心物业治理服务，给经营者一个轻松的经营环境，给购物者一个中意的购物天堂。定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。成立演艺中心，不定期进行大型文艺演出，吸引都市居民前来观看消费，形成持续火暴的市场形象。3、部分自营（在招商不力的情况下出现）要紧是由于招商难度较大的行业，经营户信心不足的行业，但依照本商城购物理念又必须存在的行业，采纳部分自营带动商户进驻（自营要紧是和一些大的商场进行合作模式），促进市场进展。4、整合市场整合市场功能，集零售购物

12、、批发、服务配套、娱乐配套等多功能于一体；整合市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采纳一、二层组合经营或一二层分割经营，同时，为了需要，能够几个店铺打通经营；整合招商，与投资客户签订托管协议，进行统一招商；整合推广，幸免单兵作战，整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广。5、完善政策向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；完善商业物业的治理运营和服务功能，提升市场软环境的核心竞争力，为经营商户提供完善的配套服务，使其能安心经营；强化托管和统管措施，提高治理水平和能力，托管要紧是针对投资型商户的租赁治理，统管要紧是针对市场经营区划分后的推广、集体促销等。6、合理回报保

13、证市场和经营户的合理收益，实现双赢。通过市场整体机能完善，带动该片区土地及租赁价格提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报。通过市场经营业绩的提升，促进后期项目建设市场的招商与销售。六、销售、招商机构的组建与运作1、成立招商小组与销售团队鉴于高唐商业市场的凌乱性、不规范性，同时为了利于我公司进行招商和经营，能够通过联合政府各职能部门的相关政策和舆论支持，展开市场招商和政策执行。第一，能够提升商户对市场的信心；其次，能够充分协调各职能部门的政策支持，促进政策的执行力度；第三，利用职能部门对市场合理的监管政策，促进商户进驻商城，给予绝对信心的支持。在此基础上，成立专业的招商小组和销售团队，

14、充分利用人员的各自独特能力的基础上，结合政府政策性的支持，完成整个项目的招商工作，在短期内使销售达到一定水平。2、招商小组与销售团队的职能构成与分工整个招商小组由多个职能部门指派专业的招商人员组成，负责制定详细可行的经营和招商政策，对经营和招商方案进行详细的研究与策划，并展开操作、执行和监控。依照实际情况，招商小组设组长一名，副组长一名，执行主任两名。组长、副组长负责招商小组的治理、工作协调和政策制定，执行主任负责招商工作的具体组织与执行。招商小组具体负责事务：商城招商班子，在经贸委、宣传部、工商部门政策的支持下，负责市场的大客户、品牌户的招商；高唐商业市场规范、整顿方面，在建设局、工商局、税

15、务等部门的政策引导下，负责不规范市场的规范、整顿，促进此类市场能够进驻商城；政策支持方面，在工商部门、税务部门的政策支持下，给予进驻商户减免税费等方面的支持；依照项目的规模与销售难度，我们拟设置一个售楼处，安排两名销售主任，再设置一个销售经理，负责整个销售工作的协调、治理与操纵。销售团队的具体负责事务：结合招商进度，操纵销售价格与整个商城的销售操纵；完成售楼部日常治理工作、接待工作，规范化、职业化进行销售；在销售过程中，不断宣传项目本身的优势，以及项目的以后进展规划与目标，给予各类客户以信心。3、招商小组的具体运作通过与政府洽谈，确立本项目为招商引资项目，由招商小组向全国市场进行市场招商；对高

16、唐现有的老市场、不规范市场，由政府政策性引导下，规范整顿市场，其中以南环胡庄建设的建材市场、散乱的家具市场为主；给予商城进驻商户减免税费的支持，由政府政策支持。4、招商小组的筹备与工作打算6月1日前，确定本项目的招商方案，并上报相关政府和相关职能部门；6月5日前，确定有相关政府、相关职能部门政策支持的政策负责人，要紧是招商组长、副组长与其相关人员确定相关事宜，并确立联系方式，处理事宜的工作日等具体问题，同时确定招商小组的构成、工作职能和执行打算；6月10日前，招商小组制定出完整的招商政策和方案，并依据工作要求安排到人，展开执行；6月15日前，通过相关部门、开发企业、招商小组，召开首次的新闻公布

17、会形式的活动，邀请媒体、商户代表参加，公开项目定位与业态规划，招商小组的工作职能和商城的招商政策和打算；6月15日后，由招商小组展开具体的招商工作，包括招商、政策性的市场规范整顿、优惠政策的出台等；6月30日前，招商小组进一步强化招商，同步展开市场经营、治理和前期宣传促销活动，邀请媒体和商户代表参加，扩大宣传，促进市场快速形成；7月8日当天，进行项目整体开盘，进行集体签约仪式，邀请各大媒体、意向客户参加；七、招商打算 1、招商工作的主体 市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立与配合，依托专业机构制定详细可行的经营和招商政策，对经营和招商方案进行操作和执行。招商工作的主体由招商小组与经营治理公司

18、（可由开发公司注册成立）联合组成。 2、确立市场经营模式 经营模式决定了市场经营的方式，经营模式的确立，方可确定招商政策，本商城建议采纳联营、引资、租赁、品牌联合等招商方式结合，后期重点在销售回款方面。3、制定具体招商政策 招商的目标和原则：促进市场的培育、进展和成熟，最终形成高唐乃至聊城地区内最具专业性、一站式购物、餐饮、娱乐、商业信息服务价值的商业区。 招商政策（初拟） A、大户 家具、家居卖场面积在1000平方米以上，其他在200平方米以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租一年； B、品牌户 家具、家居卖场在5001000平方米之间，其他在150200平方

19、米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订租赁合同三年者，可一次性免租一年；签订合同在三年以下，可一次性免租半年； C、散户 家具、家居卖场面积在500平方米以下，一次性签订租赁合同三年者，可一次性免租半年； D、租金价格 建议租金价格为5元/平方米/月，在签订合同前商户一次性交纳租房保证金1000元/户。4、招商区域和目标客户确定 招商区域以高唐以及聊城地区为主，大客户和品牌客户能够面向全国； 招商客户详见市场定位。5、大客户及品牌客户的招商 招商客户采纳以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌客户的招商工作必须提早展开（6月底前必须有部分的大客户

20、、品牌客户意向书签订）； 收集大客户及品牌商户的招商的资料，采纳发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问访问等推介程序展开招商； 由专业招商公司抽调专业人才，成立大客户及品牌客户的招商小组，负责客户的招商和合作谈判。6、市场招商的全面展开 针对大客户及品牌客户招商工作启动后，面向中小商户的招商工作要全面展开； 针对中小商户招商，要紧利用各种媒体公布招商信息，向社会广泛告之，配合招商业务人员展开推介；7、商户的登记与筛选 制定商户登记表（要紧包括经营商品和面积等信息）； 所有意向客户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案； 对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域； 对经营商户进行初选，对不

21、符合经营要求的商户另行规划（如若此类客户群体占用面积比较大时候才另行规划）；8、商户资格审核 审查经营类型； 审查经济实力； 审查经营能力； 审查品牌优势； 优先商户和淘汰商户确定； 确定首批进驻商户； 其余商户视招商情况决定是否入驻； 以上审核标准都将后期依照实际情况而详细制定，使本项目的商户在经济实力、经营能力各方面都能够达到一个较高标准，从而为后期连续经营治理制造良好的氛围与形象。 9、与商户签订合同 交纳租金和保证金； 签订正式合同（购买或租赁等）；10、开业时刻依照项目招商进展与销售进度，建议在1011月进行开业，让市场感受在年前就能进驻，同时，年前12时刻内各家具、建材等商户的经营

22、应当处于旺季，能够推动本项目的经营业绩，给予其他意向客户群体良好的印象。11、开业筹备一次装修标准（初装修），建议由各商户进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工队伍等多方面的支持；统一门面广告牌制作，进行门面的美化和亮化，烘托购物气氛；组织和督促商户进货；进行店堂的布置及商品陈列；进行开业活动的筹备；商城部分区开业（为二次开业预留伏笔）。八、招商、促销策略 本项目的促销通过公关活动的持续性效应，结合软性广告的不断宣传，通过各类优惠政策，合理回报等策略进行促进销售完成。1、公关活动招商经营推

23、介会 A、活动目标借经营推介会，加强与经营商户间沟通，猎取大量准客户资料，促进招商；借经营推介会，对市场招商政策进行全方位的推广；引起社会广泛关注，提高传播效果；邀请各媒体参与，进行新闻式炒作，加强舆论支持；B、活动内容公布招商信息和招商政策公告；展开客户登记和预定；邀请知名商界人士发言，活跃现场气氛；政府支持；C、活动地点建议在项目所在地盛大举办。D、活动时刻建议在6月初进行。开业庆典A、活动主题商城首批客户入驻，试营业庆典B、活动目标借庆典传达开业信息，强化市场信心；借庆典提升市场品牌形象；借开业庆典吸引大量消费者前来购物、消费，提升市场人气，增强商户信心；借庆典形成良好的经营势头，促进未

24、完成招商目标的商户进驻。C、活动内容在项目所在地进行入驻仪式；邀请高唐或聊都市领导讲话、致辞、剪彩；进行一周时刻的文艺演出，以此聚拢人气，活跃现场气氛；开业期间进行购物、消费促销活动；邀请新闻媒体现场采访报道；D、活动地点项目所在地的要紧交通要道口。E、活动时刻可能在2006年10月选择一日进行，具体时刻依据招商成果而定。提早确定经营治理公司以及对其大力宣传我们走访了多种类的专业商业市场、综合性市场，在当地的各类市场的经营户都提出一个问题，确实是关于目前市场治理不规范，也没有协助经营治理的商业运营治理公司。针关于此，我们建议在前期除了对本项目形象的宣传外，应该提早确定经营治理公司以及对其大力宣

25、传，在宣传过程中，使具有丰富运营治理经验的经营治理公司对项目的后期运营成为一个项目卖点，在整个高唐商业治理市场形成一个亮点，也给予经营商户信心。2、销售价格制定及政策（初步）价格方案（开盘期）方案一、商业价格为2300元/平方米，住宅价格为980元/平方米；方案二、商业价格为3300元/平方米，赠送一套住宅用房；促销政策一次性购买商业面积达到200平方米，优惠3%；一次性购买商业面积达到500平方米，优惠5%；购买商业面积达到500平方米，住宅价格优惠50%（住宅面积在500平方米内）；按单位商铺购买的投资型客户，经营公司保证年回报率最低达到8%，高于8%以上依据经营业绩而定；九、销售策略、销

26、售模式 依照项目实际情况、商业物业运营模式，我们在销售策略上本着房屋产权与经营权分开的原则，购买房屋产权，但必须和开发企业或运营公司对经营权有所约定，建议通过“返租”方式，自用的经营户一定要考虑到其经营类不是否与整个商城布局一致，同时在购房合同中必须有所约定。 整个销售模式必须采纳只销售产权，经营权通过后期运营治理以租金的方式进行销售。 1、推出“保租”销售模式 宣传“保租”概念，保租模式确实是指在客户购买房屋产权时，约定提早返还若干年的租金，这部分资金从购房款中扣除。比如：客户购买价值10万的房产，采纳保租模式就只需要支付8万，剩下2万当作租金提早返还，但在以后若干年内经营权由商城所有。“保租”概念宣传重点在租金提早预支，保证投资回报得到实现，对加强市场信心有相当重要的作用。2、推出“预购合同”销售模式 “预购合同”是专门针对目前立即建设的中部商场，通过预购合同约定，由因此期房形式，客户确定预购就能够得到10%以上的增值回报。比如：客户购买10万的房产，采