成本演示串讲

1、成本演示串讲大家好！非常高兴有这样的机会和各位一起交流房地产企业的成本管理业务。成本管理对于房地产企业的重要性我想是毋须质疑的，但为什么大多数企业对成本管理都 感觉相当头痛，知道存在很多问题却很难真正解决好，一个原因是成本管理涉及到的控制 环节非常多，管理难度非常大，而另一个很重要的原因是企业缺少针对成本业务的有效管 理工具，无法实现对成本的精确数字化管理， 明源从2001年初开始成本管理系统的研究工 作，历时三年时间，经过对国内数十家企业业务调研、实际应用及用户的大量反馈后确定 了目前的设计思路，也非常希望今天大家能够反馈更多的宝贵意见。下面我首先介绍以下我们成本管理系统的三个核心设计思想。

2、1、以合理的成本结构分类作为成本管理的基础第一个目的是建立规范，只有在统一规范的成本分类基础上， 才能够对不同项目的 成本进行比较和分析，发现问题和解决问题，从而实现成本控制的目的。第二个目的是可以借助该体系很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复的错误，并可以在历史的基础上不断的完善优化相关业务流程。2、以目标成本作为成本控制的基线目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标。目标成本的科学性。目标成本制定科学合理，不能过高，也不能过低，确保他通过努力能够实现；目标成本的严肃性。目标成本一经制定，不能随意修改，必要时纳入绩效考核体系； 目标成本是项目成本的控制线

3、。执行过程中，以目标成本作为项目成本的控制上限， 不得超过。3、以合同为中心的全动态成本管理包括：全过程、全成本、动态成本和以合同为中心四个要点。全过程成本，即涵盖了项目从立项阶段到竣工阶段的整个生命周期的成本管理，包 括立项阶段测算的估算成本，规划设计、扩初设计和施工图完成后形成的目标成本、 材料采购和施工组织过程中形成的动态成本、竣工后的结算成本四个部分。全成本，除了土地、建安、园林费用，还包括间接费用如管理费用、营销费用、税 费等各类费用，所以这里的全成本指的是项目开发的综合成本。动态成本：并非等到项目结束才得到的项目全成本，也不是只关注已经发生的成本；在项目整个生命周期的任一时间点，都

4、能实时掌握项目最新的全成本，例如，每可售单方综合造价是多少？通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决 问题，实现对成本的控制。以合同为中心：通过对合同的深入管理来有效控制动态成本中合同性成本的管理。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其高变性决定了它是成本控制的重中之重。 而非合同 性成本如“政府报批报建费”等，则相对容易控制。正因为工程合同的不确定性，导 致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等 成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中强调以合同管理为中心。以上我简要介绍了成本管理系统的核心思想，下面我们将详细介绍我们的

5、成本管理系统，正如我们刚才提到的成本管理业务确实比较复杂，为了使大家对整个系统能够有一个全面、 清晰的把握，所以在我介绍软件的详细功能之前，我们先对整个系统的基本框架进行一个 简要介绍，之后再进入系统介绍有关的详细功能。结合我们上面介绍的设计思路，根据全过程成本管理的理念我们将系统流程划分为三个阶段一一目标成本的形成、目标成本的执行和成本分析，其中目标成本的执行包含合同订立、 合同执行、合同分析、动态成本四个方面，充分体现以合同为中心的全动态成本设计理念。下面我再结合流程图对系统的核心业务流程进行一个整体介绍：1、目标成本：根据系统设计思路首先我们需要建立成本管理的基础一一成本核算对象和对 应

6、的成本分类，之后开始目标成本的制定，先是在项目立项阶段进行成本估算，形成估 算成本之后还要经过规划设计、 扩初设计和施工图设计阶段，对目标成本进行逐步细化 并最终形成整个项目成本控制的基线一一目标成本，同时系统可以通过目标成本与估算成本的对比分析，为今后项目的目标成本制定积累经验。2、合同订立：在实际业务中，成本的控制重点是以合同为中心展开，管理合同首先要在“合 同登记”中记录合同订立后的各项基本资料，这是今后业务管理的基础，同时系统还提 供专门的厂商管理功能。3、合同执行：a）考虑到围绕合同将发生很多的相关业务，包括变更、结算、付款等，而相关人员也 经常需要查询与合同相关的各类信息，所以系统

7、专门建立了 “合同台帐”用于对合同相关的全部信息进行管理。b）整个合同的执行过程围绕合同台帐按照业务和付款两条线索展开，业务方面合同变更和结算是两个重要环节。合同变更在房地产合同执行过程中十分普遍和频繁，“合 同变更”这个模块是专为此设计的，通过它可以重点对合同执行过程中的设计变更、 现场签证等进行深入管理。合同结算是根据最终审定的工程量来确定整个合同的结 算金额并自动计算出此合同的应付余额。c）款项支付是每个公司非常重视的业务环节，由于工程合同一般是按照工程进度进行 付款，所以付款过程是一个需要严格控制的流程，我们重点通过付款计划的制定、 付款审核和付款登记对整个付款流程进行严密的管理，在此

8、基础上系统能够定期自 动生成明确的合同性成本资金计划。d）通过上述的合同执行过程，我们完成了对合同整个生命周期的管理， 合同分析重点 从多个角度对合同管理的整个过程进行对比分析，包括对合同执行的分析，合同付款的分析和投资进度的分析，及时发现合同执行过程中存在的问题。4、动态成本：通过合同执行的过程形成了合同相关的各项费用， 还需要将费用转化为成本 以达到成本核算的目的，这个过程我们通过成本拆分功能实现， 除了合同性成本外我们 还需要登记非合同性成本，这两部分共同构成了已发生成本。 通过调整成本功能我们能 够对未来可预见到的目标成本变动进行测算和调整，从而得到了合理的待发生成本，这样合同性成本、

9、非合同性成本和待发生成本就构成了实时的全动态成本。5、成本分析：动态成本形成后，我们就可以通过对目标成本、动态成本、实际发生成本和 实付成本之间的对比分析，准确反映整个项目的动态成本状况、工程进度和付款进度， 实现对成本管理过程的整体监控，及时发现并解决问题，有效控制项目成本。这样我们通过目标成本的形成、目标成本的执行和成本分析就全面实现了成本核算和成本 控制的最终目标。成本演示要点（目标成本部分）模块顺序重点环节功能要点业务背景核导入：我们在形成目标成本之前，需要完成对核算对象、成本科目两项重要算 对 象 设 置内容的设置。1核对对象 设置 原则核对对象设置原则成片分期（区）开发的项目，可以

10、 以各期（区）为成本核算对象。?同一项目有裙房、公寓、写字楼等不 同功能的，在按期（区）划分成本核 算对象的基础上，还应按功能划分 成本核算对象。?同一小区、同一期后高层、多层、复 式等不同结构的，还应按结构划分 成本核算对象。建议 设置方法建议设置方法按照项目、分期、产品，或者是按照项 目、分期，然后再通过产品分摊核算到 产品成 本 科 目 设 置2成本科目设置原则成本科目树的建 立原则一一全成 本概念设置成本科目，应该对核算对象的所有 费用项目进行设置，即不但包含我们通 常所关注的建安成本，还包括配套、园 林绿化及开发间接费等一系列与核算 对象有关的所有费用，这就是我们所说 的全成本的概念

11、。成本科目设置须知兼容不同项目的特殊性同一项目下各子实际业务中，同一公司的不同项目在成本结构上往往会有所不同，比如多层与 高层，但为了便于项目之间的比对，在项目的科目树必须保持f分摊模式（可省 略,在产品分摊模块重点阐述）支持成本科目树 自定义及多级科 目设置建立成本科目树的时候，有必要在公司 内部采用统一的标准，以兼容所有项目 的特殊性，即建立全集的概念。引入功能支持引入功能在大部分情况，不同项目之间的成本科 目结构是基本类似的，为了节省设置工 作量，系统支持对已有项目的成本科目 树进行直接引入。小结：通过以上操作我们就基本完成了对核算对象和成本科目树的建立，除此以外，我们还需要对其他的一些

12、基本信息进行设置， 在此就不做重点介绍。估算成本导入：基础工作完成后，我们就可以开始后续的成本管理操作了，首先是目 标成本的形成，这包含了估算成本和目标成本的制定两个环节。在项目发展 初期地产商由于可行性研究的需要，往往会对项目成本进行估算，这就是我 们所说的估算成本。1估算成本的制定按照最末级科目和项目制定的原则价量原则在估算成本里我们可以按照以前的经验参数，依据价量原则从末级项目的最 明细科目进行录入，这样层层汇总就可 以测算出估算成本。同时系统还支持引引入入功能，也就是说如果同类项目的成本 结构相同，我们可以进行直接引入，在 此基础上再做适当的个性化调整，从而 大幅降低测算的工作量。2审

13、核与修订审核修订系统支持对已经制定的估算成本 进仃审核，一经审核就不能随息更改， 必须通过修订功能进行调整，所有的修 订记录将被保存，以达到跟踪和后期分 析的目的小结：目标成本导入：在项目发展阶段我们对估算成本进行了测算，进入设计阶段以后，我们将围绕设计的不同阶段（规划设计、扩充设计及施工图设计）对目标成本进行细化与修订，从而形成最终的目标成本1三种数据来源估算成本引入目标成本引入手工录入2目标成本制士7E目标成本制定 两个原则（最 明细录入、价 量原则）两个单方造价 （自动生成建筑单方、可售单方造价）目标成本的审 核与修订（强 调记录历史）目标成本一经制定审核后，就不可以随 意修改，但可以通

14、过修订的方式进行调 整，修订记录将被完整保存，比如一个 项目的目标成本在初期是亿，后来通过 修订后调整为亿，通过修订记录我们可 以清晰的了解整个变化的过程和变化 的原因，以实现管理上的控制和经验的 沉淀，便于日后在做类似的项目时进行 借鉴。3“合同明细”连接（建议在“成本分 析”下的“动态成 本分析”模块中去 讲）小结：目标成 本 分导入：为使房地产公司更好的控制成本提供依据，我们将目标成本和估算成 本进行对比分析，了解差异情况，同时进行知识积累，使我们房地产公司更 好的进行投资决策提供依据1讲解分析的目的1、知识积累通过分析目标成本、估算成本之间的差异情况，找出其中的差距及原因，总结析经验，

15、为日后进行估算成本和目标成本 的测算工作提供参考。同时通过这样的 积累沉淀，我们就形成了估算和目标成 本的基础知识库，为日后的类似工作提 供指引。2逐级对比分析二级科目一 末级一哈同明细在对估算和目标成本进行对比的过程 中可以反查到与具相关成本费项相对 应的合同。成本演示要点（合同订立部分）模块顺序重点环节功能要点业务背景导入：前面我们讲解了目标成本的形成过程，接下来我们介绍目标成本的执 行过程。由于目标成本的执行是以合同为中心展开的，包括合同订立、合同 执行、合同付款、合同分析几个主要过程，首先我们看看合同订立环节。它 主要包含合同登记及相关的厂商管理、材料管理二部分内容。厂商管理1厂商资料

16、基本资料地产企业在一个项目的运作 过程中，很大程度是在扮演 一个集成商的角色：资金来 自银行、设计由设计院完成、 施工及材料采购通过招标进 行外包、销售也可以委托代理商完成，在此过程中将与 众多合作厂商打交道，如何 有效的对这些厂商的资料和 交互过程进行管理，也是地 产企业很关注的问题。（厂商管理中就可以很 好的解决这个问题，在这里 我们可以按厂商的类型和其 所针对通常的项目进行统一 归及，在具体管理中，我们 可以把这个厂商的考察资料 和其原先与我们有业务往来 的信息进行记录，方便我们 进行参考选择。另外其目前 与我们的业务信息也有丰富 的记录，并支持直接跳转进 行直接操作，方便快捷的完 成了

17、业务工作。）资质评审对厂商的评审一般包含三个 方面：资质评审1、前评估：资质考察2、履约评估：合同执行评估3、后评估：定期对供应商评定等级2往来记录相关合同：合同一合同全信息往来款项：应付款、实付款、付款计划供应材料：供应材料一 历史价格通过历史合同我们可以更好 的对厂商进行综合评定，并 为今后选择合作伙伴提供客 观的依据。小结：通过该模块我们就实现了对合作厂商多角度、全方位的管理。导入：实际业务中房地产商为了降低成本，充分发挥集中米购的优势，甲供 材料通常占了比较大的比重，系统充分考虑了对相关业务的处理，首先通过 “材料管理”对材料的基础数据进行管理。材 料 管 理1基础资料登记材料的基本信

18、息实际业务当中，材料供应有 多种方式，如甲供、乙供、 甲定乙供等等，材料管理主 要用来登记管理甲供情况下 需关注的各类材料的基本信 息，实时查询各厂家的最新 材料报价情况、材料相关联 的合同信息、材料在实际工程中的应用情况（包括材料 计划与材料供货），方便房地 产商对甲供材料的管理。2相关查询价格查询相关合同我们可以通过查询相关材料 在历史合同中的使用情况， 来决定是否在新项目中继续 使用该材料。小结：通过以上功能我们有效的实现了对材料基础数据的管理。导入：厂商资料、材料管理的工作完成后，我们就可以开始合同登记的业务 环节。合同登记1导航分类方式按项目+合同分类进行快速查询。可按合同名称、厂商

19、名称进行模糊查询本系统后续模块全部采用此导航方式地产企业合同量非常大，仅 仅一个项目的合同就少则上 百份，多则上千份。查询合 同信息的工作又非常频繁， 仅仅对合同的查询就耗费了 我们很多时间和精力。2合同信息管理系统中可以录入一般的委托合同，还可以录 入招投标合同，除反映 一般委托合同的信息外还关注合同的招投标信息系统还支持多种合同性质如：直接合同、三方合同、补充合同标信息系统还支持多种合同性质如：直接合同、三方合同、补充合同系统通过“有效签约金额” 来支持对三方合同的处理。 有效签约金额就是指合同中 甲方需要向乙方实际支付的 金额，而不是合同总金额。招投标合同还需要关注招投标信息地产企业存在

20、多种性质 的合同如：直接合同、三招投标合同还需要关注招投标信息地产企业存在多种性质 的合同如：直接合同、三方合同、补充合同不同类别合同所关注的 信息都不相同【动作】：1、先后选定 个土地合同和施工合同介绍差异性；2、可进入系 统初始化的“基础信息设 定”中讲解自定义功能。主要经济条款、付款条件、相关文档在日常工作中，我们往往需 要查询合同的一些关键信 息，系统支持主要的经济条 款、付款条件的录入，实际 业务中无须调阅合同原件即 可认得相关信息，同时，我 们也可以将合同相关的电子 文档直接上传，方便在线调 阅。3合同锁定当前操作用户必须具备“锁定/解锁”的权限锁定的合同只能查看不能修改合同信息都

21、是非常严肃的， 确定之后无特殊情况不能修 改，为了避免对合同的误操 作给我们带来不必要的损 失，对已确定的合同我们可 以进行锁定。4合同授权直接授权：包括可以分别在“所有人、部门、有的合同不是所有部门或所 有人员都能进行查看的，我指定人”等范围设置对 相关合同的查看、修改 或删除的权限。复制授权：可以将当前 选定合同的权限批量 复制给其它合同。们必须保证这些合同的保密 性。合同授权能够快速有效 的解决这一问题。5合同拆分通过合同拆分，我们能将合同金额迅速转化为合同性成本，详细功 能我们将在动态成本中讲解。小结：通过合同登记，我们完成了合同相关资料的录入，为我们后续以合同 为中心的业务处理建立了

22、基础。合 同 借 阅1合同借阅合同借阅中，系统提供 了规范的借阅管理，通 过登记详细的借阅信 息，我们就能够随时掌 握合同的去向。文档管理在前面的业务处理中我们都涉及到许多合同的相关文档，在文档管理中，系 统根据不同的业务类型对所有与业务相关的电子文档进行集中管理，满足了 我们查询工作的需要。小结：通过以上模块，我们完成了合同的订立和相关的一些基础性管理，下一步 就将围绕合同的执行等后续管理工作进一步展开。成本演示要点（合同执行、分析部分）合同变更导入：整个合同的执行过程以合同台帐为总控平台，按照业务和付款两条线 索展开。业务方面包括合同变更、结算和评估是二个重要环节。款项支付重 点通过付款计

23、划的制定、付款审核和付款登记对整个付款流程进行严密的管 理。我4丁首先来下合同变更。1变更资料录入变更基本信息；变更类型和变更原因的 用途：为合同的执行分 析提供依据；是后续制定付款计划的 依据之一；变更资料中可以录入变更 名称、金额、类型等数据， 为我们后续进行合同分析 提供了必要信息，”提出部 门”与“预算人”的录入也 明确了每项变更的责任人。2变更警戒比例线实际业务中，为了更有 效地控制成本，确保工 程质量和工程进度，必 须对合同所发生的变更 进行控制。因此在系统 中引入了合同变更皆戒 比例线的概念。在参数 设置中，先设定一个合实际业务中，对变更控制得差的变更比例可能达到 30%甚至更身

24、，做得好的可以控制到3* 5%理的变更警戒比例，在 合同变更超过警戒比例 线时，系统会以红字方 式进行警告，使我们能 及时对变更加以控制。3变更拆分变更对合同性成本有直接 影响，所以我们也需要对变 更进行拆分，详细功能我们 将在成本拆分中说明。小结：对变更成本的及时反映和控制，使我们有效解决了项目成本控制中的难题；合同结算导入：当合同中约定的承包方的责任和义务已全部完成，达到竣工图标准， 符合工程结算条件时，还要对合同进行结算1应付余款的算法结算金额是根据竣工图 计算出来的结算金额扣除保修款、 应扣款、累计应付款之 后得到应付余款，系统 可以自动将应付余款传 递到应付款项中，保修 款也将由系统

25、自动生成一笔应付演项2结算调整合同结算后系统将自动生成一条变更类型为 结算调整”的变更记录， 以平衡“结算金额”与“合同+变更”之间的差异在未结算前，合同金额加合 同变更金额反映的是合同 性动态成本，合同结算后， 再加入结算调整就使动态 成本与结算成本达成了一 致。3支持准结算对工期较长或在其他特殊 情况下我们可能需要对还 未完工的工程进行阶段性 的结算。4相关文档由于结算是按照竣工图来 进行的，所以一般需要将竣 工图等相关文档上传到系 统，便于及时查询。小结：合同评估导入：合同结算完成以后，合同的执行并没有结束，我们还需要对合同的执 行状况进行全面评估与总结。1评估内容列举评估内容2评估的目

26、的一方面，我们可以根据 合同执行情况选择今后 与相关厂商是否继续合 作；由于没有对合同执行情况进行总结并形成一个有参考价值的记录，导致我们总 是重犯错误，造成了很多不另一方面还能为今后执 行类似合同提供宝贵的 经验，避免重犯错误。必要的损失。印花税 管 理导入：实际业务中，每签订一个合同都涉及到印花税的交纳，虽然印花税的 税率很低，但由于地产企业的合同数量很多，总的金额很大，而且相关税费 通常是分批交纳的，所以对印花税的管理也往往是大家所关注的一个要点。1操作税目、税率设置；为合同指定税目并进行贴花操作；通过过滤查询了解合同贴花情况；在印花税管理中，先设定我 们常用的税目税率等信息， 定位到未

27、贴花的合同，选择 相应的税目，然后点击合同 贴花，就轻松完成了对该合 同印花税的计算和登记。此 外，系统还能根据我们选定 的过滤条件自动计算出印 花税的合计数，大大减少了 财务部门的工作量。小结：通过上述合同执行过程，我们完成了合同变更、合同结算、合同执行评估 二个主要业务环节的管理。合同执行导入：分析小结：问执行分析主要是对合同的整个执行过程与结果进行统计分析，在这 里我们能随时得到合同的动态成本及其构成部分的重要信息，如果要了解相 关细节，还可以切换到明细中进行查看；此外，系统还通过各种图形非常直 观的反映了合同成本的结构、变更成本的结构及产生原因，使我们在控制成 本的过程中有了清晰的目标

28、和重点。付 款计 划导入：伴随着前面所讲的合同执行的相关业务的进行，我们还同时涉及到对 合同款项支付的管理。款项支付是每个公司非常重视的业务环节，由于工程 合同一般是按照工程进度进行付款，所以付款过程是一个需要严格控制的流 程，我们重点通过付款计划的制定、付款审核和付款登记对整个付款流程进 行严密的管理。（可举一个从计划、审核到支付进行层层控制付款的实例，参 见陈晓晖所做的成本录像）1付款计划制士1付款计划制士7E手动增加一笔计划；计划制定时可以直接引入合 同款和变更款；可以根据实际情将已制定的 一笔计划拆分成两笔付款计 划。付款计划也是根据实际情 况进行适当调整的，所以, 会出现一笔款项分拆

29、成多 笔的情况发生。计划的制 定，如果是利用手工的方 式进行处理，需要查阅大 量原始文档资料，并进行 整理，工作量庞大，而且 容易出现人为的错误，通 过系统的控制，可以把这 部分工作大幅度简化，同 时提高准确率，从而达到 提高工作整体效率的目的。2对是否明确计划合同的过滤方便过滤出已经明确计划和未明确计划的合同；对于未明确计划的合同，我们需要根据工程进度情况定期制定相应的付款计划；3付款情况提醒通过合同列表顶端的蓝色提示信息了解付款情况，方便制定付款计划。小结：付款审核导入：付款计划制定之后，必须经过付款审核，相关的款项才能够转为应付 款。1付款审核通过点击审核后，可以输入审 核的相关信息；如

30、果审核的金额只是计划的TB分，则可以输入实际审核 金额，剩余的款项可以作为一 笔待制定的计划；实际工作中，经常会有审 核时只通过部分款项的情 况发生。小结：付款导入：付款审核通过的款项，将自动进入应付款列表，并进入实际付款流程。系统通过“付款登记”模块实现合同的“应付/实付/欠付”的管理登记1应付款来源付款计划通过审核后自动生成结算后自动生成手动增加实际业务，我们可能需求 补以前的历史数据一一即 在软件使用之前已完成审 核或结算的合同，这时候 我们可以通过“手动增加” 的方式直接增加“应付款 项”，而无须经过合同计 戈1、合同付款两个步骤。2实付款实际支付的款项可以通过“付 款”的方式登记在实

31、付款列表 中，也可以通过引入的方式， 直接支付某笔应付款系统支持一笔款分多次付，次付多笔款实付款可以对应付款进行自动对冲，以打钩的方式表达全部支付，以打圈点的方式表达 部分支付，并把余额显示出来。实付款项一经审核后，就不能 够再修改，而只能查看，以确 保款项管理的严谨性3超付报警当款项支付进度超过预设的“付款比例警戒线”时，系统 将自动报警。过渡讲解：通过“付款计划” “付款审核” “付款登记”二个模块我们实现了合同 付款的全过程，在此基础上，系统将自动生成合同性成本的资金计划。资 金计 划1资金计划自动生成原埋合同性成本的资金计划=未 审核的付款计划+应付未付 在资金计划明细中，还可以手 动

32、增加：未来可能新增的合同 成本，非合同成本，收入等信 息，实现对收支的全面预测， 使资金计划更加全面“保持资金链的顺畅”是 房地广企业的重要性不百 而喻，在实际业务中，财 务通常都需要对未来时间 段将要发生的资金情况进 行预测，按月或季度制订 资金计划，以便相关的资 金安排和筹措工作的开 展。原有通过手工来制订资金 计划，工作量非常大，而 且准确性也很难保证，因 为从理论上讲，得逐个合 同、逐笔应付、实付的过 才能做准确，当合同数量 较多的时候，其间的工作 量可想而知！而通过系统 的应用，我们通过时间段 筛选过滤自动生成资金计 戈1，大大降低工作量并提 高准确性。2资金计划的制定在资金计划表中

33、，可以按照季 度，或者月度制定资金计划“明细”中的合同性成本可通 过“自动生成”产生，而其它 项目如“非合同性成本” / “收 入”的计划则需要手工录入相 关计划。系统将自动汇总并得 到整体的资金计划。另外，通过“实付计算”功能， 系统将自动计算出当期内合 同性成本的实付情况，并与相 关计划进行对比分析3计划资金流和实际资金流的对比系统还可以通过图形的方式， 对期初制定的资金计划和期 末统计的当期发生实际资金 流进行对比分析，以评估计划 执行情况。另外，系统还支持将相关数据 导出至U EXCEL以便步子做 深入的资金流分析过渡讲解：“付款计划” “付款审核” “付款登记” “资金计划”四部分构

34、成了 “合同付款”最核心的流程，通过该流程我们可以很好的处理实际工作的“款项支付、资金计划”等相关业务。完成相关工作后，我们可以通过各类查询，来直接了解 相关信息，如付款计划的查询，应付款的查询和实付款的查询，与前面各业务模 块主要针对“合同级”不同的是，在这里，我们可以支持“跨项目”和“按时间 段”的查询，即查询不同项目、不同时段的各类关键信息。付 款 计 划 查 询 工 箴 化 工1对实际业务的作用系统提供了双导航方式，一是 按照项目分类，二是按照合同 分类。而高级查询按照合同名称和厂商名称进行模糊查询还可以进一步按照付款情况进行分类显示。也可以手动输入过滤条件，来 查询需要的计划2相关业

35、务操作直接连接到付款审核中，对计划进行审核应 付 款 查 询工 直 化1对实际业务的作用系统提供了双导航方式，一是 按照项目分类，二是按照合同 分类。而高级查询按照合同名称和厂商名称进行模糊查询还可以进一步按照付款情况进行分类显示。也可以手动输入过滤条件，来 查询需要的应付领2相关业务操作直接连接到付款登记中，对应自演进行操作实付 款 查询窗化1对实际业务的作用系统提供了双导航方式，一是 按照项目分类，二是按照合同 分类。而高级查询按照合同名称和厂商名称进行模糊查询也可以手动输入过滤条件，来 查询需要的实付款2相关业务操作直接连接到付款登记中，对实自演进行操作合同 台 账导入：日常业务中合同签

36、订后，围绕合同的执行，将会有相关的系列业务发 生，如合同变更、合同付款、合同结算等等，如何通过定位到一个合同就可 以全面查询到与之相关的业务信息对实际工作是非常有帮助的，合同台帐模 块正是因此需求而设计的。1合同查询、相关业务提供了有关合同全部信息的 查询功能，包括：合同基本资 料、合同变更、付款、分析、 成本拆分等全面信息； 如果用户具有相应模块的操 作权限，还可通过点击/目关 业务R按钮即时进入相应业务 模块操作。日常工作中，需要查看合 同基本信息及其许多变动 信息，例如查到合同变更 的情况，又想看看合同付 款情况，这么多合同信息 不能集中反映也严重影响 了我们的工作效率，而合 同台帐提供

37、了一个合同全 信息平台使我们能够随时 掌握合同整个生命周期的 情况过渡讲解：对合同的付款情况进行分析，包括合同的动态成本、应付、实付、应付未付、计划的情况等等，并支持以明细和图形的方式进行查看合 同付款 分 析1概要概要中，合同分析分为“未结 算”，“已结算”，“合计”三个 部分，分析的内容包括“合同 动态成本”，“合同金额”，“合 同变更金额”，“应付金额”， “应扣款”，“待定应付”等有关数值（应扣款主要是针对结算 时截留的保修款以及在工 程建设过程中代为支付的 相关款项）。2明细在明细中，通过列表的方式， 把满足条件的合同及付款分 析的情况显示出来，便于查 看，并可通过合同全信息来查 看

38、对应合同的相关操作。3图形分析图形分析可以按照所有，未结 算，已结算三种口径进行分 析，可以从图形中了解到累计 已付，应付未付，保修款，其 他应扣款，明确的计划和待定 的计划的情况，还可以通过这 些数据之间的比例关系综合 评估费用发生的情况和未来 将要发生的费用。过渡讲解：对于地产公司的项目来说，从立项到竣工，周期通常都会比较长，在一个较长的时间段内，如何有效的控制资金投放的节奏，保证资金的顺畅，也是 大家都十分关注的问题。投资进度分析是主要用于将“计划的投资进度”和“实 际投资进度”进行对比分析，以便为后续的投资决策提供主要的依据投 资 进 度 分 析1对实际业务的意义2阶段设置选中项目，定

39、义不同时间段的阶段投资明细，其中“预计本 期投入”是直接填写的，而“累 计本期投入”是自动累计后回 填。实际本期投入则是系统根据 起始日期和截止日期自动计 算得出的，这个金额等于这一 时间段内实际付款的总和，由 于具体付款业务操作过程中， 款项录入时间的差异而造成 实际投入的差异，可以通过“计算”按钮来重新计算各实 际和累计金额。3投资进度分析根据项目定义的各阶段设置，提供各种不同口径的图表分 析，包括本期投资对比分析， 累计投资对比分析和整体进 度对比分析等。过渡讲解：相关工作，还需要有关报表来体现具体的统计数据合1略同报表成本演示要点（动态成本、成本分析部分）模块顺序重点环节功能要点业务背

40、景成本拆分导入：前面讲解了以合同为中心的目标成本执行过程，经过对合同执行过程 的管理，就形成了与合同相关的费用，大家知道费用在项目之间通常是不可 比的，只有将费用拆分归集到相应的成本科目上，把费用转化为成本，才能 实现成本核算和成本分析的目的。系统正是通过“成本拆分”模块来实现费 用到成本的转换的。1拆分原埋将费用拆分到最小 的核算对象的最末 一级成本科目拆分的原埋就如同在实际业务当中对 某些费用进行帐务处理时，将费用归 集到相应的部门及科目类别当中。拆分的实质就是将 费用按照项目和成 本科目两条线索进 行分拆2拆分模式支持在合同管理模 块中对单个合同即 时拆分，也支持在 本模块集中批量拆 分

41、一般来说，我们要求在合同订立或合 同变更的同时，即时完成对合同的成 本拆分，及时得到最新动态成本，以 避免签订了新的合同或出现了变更而 动态成本确保持不变的现象； 但很多时候无法对合同进行即时拆 分，比如：在合同订立时暂时无法确 认相关费用的拆分模式，或则在部分 公司成本的拆分与合同的管理由不同 的部门来负责等等。针对这种实际情 况，系统也支持集中批量拆分手动拆分自动拆分考虑到实际工作中拆分的工作量相当 大，所有的合同订立、合同变更等都 需要进行成本拆分操作，系统支持自 动拆分功能，大大减轻拆分的工作量3合同拆分（增加）要选择最小一级项目的最末级科目4合同拆分介绍方案的定义一实际业务中，有时待

42、拆分合同相关的（批量拆分）一明确项目科目两条线索（修改）方案的执行项目存在多个下级核算对象，为了减 轻拆分的工作量，系统支持批量拆分， 如：A项目所签订的总的土地合同 5 亿元要分拆到3期中，而每一期有4 种产品，最小的核算对象总共有12个，如果手动拆分就要至少进行12次 拆分操作，而通过批量拆分则可以一 次性完成。5拆分设置（自动拆分）讲解模式切换一一 介绍自动和手动的 根本区别，自动模 式下该合同所有相 关的拆分一律按照 统一的成本拆分设 置进行自动拆分实际业务中，通常情况下合同的成本 拆分是有规律的，比如变更的拆分模 式通常和合同的拆分是一致的，所以 大部分情况卜可以采用自动拆分功 能，

43、以最大限度减少工作量讲解自动拆分一一 可以针对不同的科 目设置不同的分摊 项目和配比讲解自动拆分一一 可灵活的对分摊模 式进行设置，包括（可举例：A科目对应两个项目、B科 目对应一个项目）比如：实际业务中 可能存在一些费用不能按照可售、建 筑、占地面积来分摊，而需要人为估 算来确定分摊比例，如：一些公共的 配套设施对于各核算对象可能不能按 照某种面积来分摊，就可以用“按指“按指定比例”进 行分摊变更、实际发生成 本、实付成本的拆 分与合同的拆分是 类似原埋，关于实 际发生成本和实付 成本我们将在后面 的模块中作详细介 绍定比例”的模式进行分摊，保证分摊的灵活性和系统实用性6拆分状态导航拆分状态

44、导航（回到模块主视图）一般来说，一个项目往往涉及的合同 数量都很大，有的合同可能是在签订 时即时拆分的，但有的合同是分阶段 拆分的，如果逐个查询将意味着庞大 的工作量，如何将尚未拆分的全部合 同清晰的罗列出来对于用户显得非常 重要小结：以上通过成本拆分模块，我们就完成了从费用到成本的转换，其中通过合同和变更的拆分我们就得出了合同性成本非合同导入：前面谈到，本系统的核心设计思想之一是对全动态成本的管理，全动 态成本包含合同性成本、非合同性成本和待发生成本，通过合同执行和成本 拆分我们得到了合同性成本，下面我们来看一下非合同性成本的相关内容性1非合同性非合同性成本主要是指一些没有签订成成本概念合同

45、就直接发生的费用，如报批报建本费、利息、税费等等，本模块主要实现对此类相关费用的录入与拆分2主要功能非合同性费用的录这里阐述一下非合同性费用的来源，入这类费用通常在财务软件里都已经存非合同性成本的拆在，我们所需要做的就是将财务软件分中相关费用的汇总数据通过本模块录入系统，特别强调的是，此处无须录入明细费用，如项目发展过程中所涉及的工资、差旅、办公等可能由很多笔费用，而我们仅需要将财务软件中对此类费用的汇总科目一一“管理费用”的汇总数据录入就可以了3简介拆分与合同性成本拆分状态、拆类似，这里也支持分方式拆分状态的过滤、筛选，方便拆分操作，其拆分方式与合同性成本的拆分方式类似小结：以上先后通过对合

46、同性费用的拆分与归集和非合同性费用的拆分与归集，我们就可以分别得到了合同性成本和非合同性成本，进而得到项目最新 的已发生成本。导入：通过对目标成本和已发生成本进行比较，我们可实现对调整成本的测 算，进而得到项目的动态成本，下面我们就来看看如何对“调整成本”进行 测算。1讲解动态动态成本的生成原理（动态成本的生成原理建议在调成本的生目标余额=目标成整成本模块主界面的“成本科目列成原埋本一已发生成本预表”中进行讲解）调整成本测；根据目标余额结合 实际情况分析是否 需要对成本进行调整，可用余额=目标成 本余额+调整成本；可用余额0时，动 态成本=目标成本 +调整成本；可用余额0时， 动态成本=目标成本+调整成本+可用余额的绝对值；2成本控制的原埋控制性调整流程：费用上报-本 看可用目标余额 根 据可用目标余额情况 决定是否审批- 如超 出可用目