酒店筹建决策课件

1、酒店筹建决策课件酒店筹建决策课件教学目的熟悉和把握饭店筹建时如何进行市场调研掌握酒店目标市场选择和市场定位的策略熟悉和掌握怎样确定饭店地址、饭店规模、设置饭店产品项目进行经济分析教学目的熟悉和把握饭店筹建时如何进行市场调研第一节 饭店筹建的市场调研一 宏观环境调查国家的政治、经济、产业政策、市场供求、供应商1.政治 双边（饭店所在地和客源国）的政治 “和平”2.现实经济 客源地和旅游目的地双方的现实经济，包括人均国民生产总值、交通、汇率、经济政策经济发展状况：经济增长速度、人均国民生产总值、人均收入政策法规交通政府与企业的关系 第一节 饭店筹建的市场调研一 宏观环境调查自然环境：自然环境资源社

2、区环境：市郊饭店自然环境：自然环境资源二 市场环境调查市场环境指与饭店经营管理有直接业务关系的各种因素的总和。1.市场供求：滞后性 市场需求波动大2.饭店消费者3.饭店供应商4.消费代理商5.人力资源市场6.社会公众二 市场环境调查三 市场分析1.消费者分析市场细分：顾客特征和顾客行为消费者分析2.竞争者分分析竞争方式：直接竞争和间接竞争直接竞争：由提供同类型的菜品和服务的餐厅引起的竞争。间接竞争：由提供不同类菜品或不同服务的餐厅或相关行业。竞争密度：指同行业和相关行业营业点的个数以及本区域内餐厅的总座位数，即生意是否扎堆。三 市场分析第二节 市场目标选择和市场定位一市场目标的选择1.依据：目

3、标市场足够大有发展潜力未饱和本饭店对细分市场的吸引力竞争对手对细分市场的吸引力2.目标市场确定程序大致确定饭店经营范围：客房50%，餐饮30%，其他20%制定一张综合性饭店细分因素表对各类细分市场进行定性分析对各类细分市场进行定量分析对各细分市场进行评估，确定饭店目标市场：可衡量性、可达性、大量性、持久性、可防性第二节 市场目标选择和市场定位一市场目标的选择二 市场定位1.概念：在企业为其产品确定市场定位，塑造特定品牌在目标市场的形象，使产品具有一定的特色，适合一定顾客的需要和偏好，并与竞争者的产品有所区别。2.市场形象对位：视觉形象和顾客的心理形象3.饭店产品定位：饭店的类型、饭店的规模、饭

4、店服务水准 饭店集团4.价格定位二 市场定位第三节 饭店地理位置的确定（一）选址影响因素1、地理位置与交通状况A自然地理位置店址根据地形条件，尽量临街而设，有可能的话尽量选择两面或三面临街的路口。B 交通状况街道形式：一种是只有街道或人行道，车辆在道路行驶。 一种是车道、自行车和人行道分别被隔离开。通行状况：车辆的通行状况和行人的多少，他意味着潜在的客源。第一是选址第二是选址第三还是选址第三节 饭店地理位置的确定（一）选址影响因素第一是选址2、文化背景3、区域规划4、竞争状况竞争方式：直接竞争和间接竞争直接竞争：由提供同类型的菜品和服务的餐厅引起的竞争。间接竞争：由提供不同类菜品或不同服务的餐

5、厅或相关行业。竞争密度：指同行业和相关行业营业点的个数以及本区域内餐厅的总座位数，即生意是否扎堆。5、地区经济背景首先了解当地的人均消费水平、消费习惯、消费结构、消费能力等重要因素。其次注意选址区域的经济发展趋势。6、经营场地的租金7、市政设施和服务：餐饮店所必须具备的能源供应。2、文化背景二 餐饮商圈的确定商圈：是指餐厅以其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展能够吸引消费者的辐射范围，也就是来就餐的消费者所居住的地理范围。调查评估选择二 餐饮商圈的确定调查评估选择商圈调查表商圈调查表（一）餐饮商圈的评估1、商圈评估消费能力评估：家庭状况：决定了未来餐饮店的类型人口密度：以每平方公里人数或户

6、数*平均每户人数来衡量客流量：现在客流量、潜在客流量人流量：同该地上下车人数有较大关系店铺应选择在车流动线较多的地方，车流动线是指车辆行走的移动路线。消费能力：收入水平决定消费水平。（一）餐饮商圈的评估竞争评估现有餐饮店的数量、现有餐饮店的规模分布、新餐饮店开张率、所有餐饮店的优势和劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。饱和指数表明一个商圈所能支持的餐饮店不可能超过一个固定数量。公式：IRS=C*RERFIRS饱和指数C潜在顾客数目RE人均餐饮消费支出RF-餐饮店的营业面积饱和指数越大，意味着该商圈内的饱和度越低；饱和指数越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。一般说来，餐饮店选址要选择饱和指数较高

7、，饱和度较低的商圈开店。竞争评估饱和指数越大，意味着该商圈内的饱（二）商圈的划分与选择1.商圈划分（1）真空法：在地图上以店面位置为中心，用规划个圆圈，然后在圆圈内根据家庭数目，算出可能的消费额。对于竞争性店面，计算其大约的营业额，剩下的部分即为本地基本营业额。（2）类推法：就竞争店附近、闹市区及美食街的消费者，进行当面的问卷调查，将顾客的来回路径及位置在地图上标注出来，接着在地图上以本店为中心，按比例画出半径如500m、1000m、5000m的圆圈，决定每一圆圈的人口数并计算平均每人的消费额，将画得的地区，顺序分为1、2、3级商圈、次要商圈和边际商圈。边际商圈5%次要商圈15%25%店铺主要

8、商圈55%70%（二）商圈的划分与选择店铺主2、选择商圈即确定目前在哪个商圈开店，主要目标是哪些。一方面要考虑餐厅自身的市场定位另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。（三）聚客点的测算1.要确定这个商圈内最主要的聚客点位置2.选址时一定要考虑人流的主要流动线会不会被竞争对手截住。2、选择商圈案例：麦当劳的餐厅规划麦当劳之所以成功与它准确的市场定位、周密的商圈调查、严格的店址选择、独特的店堂设计、标准的食谱化运作密不可分。麦当劳餐厅规划商圈调查店址选择餐厅定位就餐环境食谱设计案例：麦当劳的餐厅规划麦当劳之所以成功与它准确的市场定位、周案例：麦当劳的餐厅规划1、麦当劳商圈调查竞争餐厅及经营状况；主要

9、卖些什么商品；是否有新餐厅开张；人口；生活水平；人口最集中的地方；流动人口量有多大；最近将有什么新建筑物出现；何时何地举行何种聚会案例：麦当劳的餐厅规划1、麦当劳商圈调查案例：麦当劳的餐厅规划2、麦当劳店址选择（1）选址步骤市场调查和资料收集人口经济水平消费能力发展规模和潜力收入水平商圈等级发展机会成长空间评估不同商圈物业人流测试人的动线和流量车的动线和流量顾客能力对比可见度方便性结合长短期目标做出决策投资回报率长期稳定性控制风险案例：麦当劳的餐厅规划2、麦当劳店址选择市场调查和资料收集评案例：麦当劳的餐厅规划（2）选址原则从最初的“5公里的半径范围内有5万以上的居民居住”到“必须建于繁华的商

10、业地段，如大型商场、超市、学校或政府机关旁边等” 以消费者为中心 优势互补 兼顾现实和未来 不急于求成 讲究醒目案例：麦当劳的餐厅规划（2）选址原则案例：麦当劳的餐厅规划（3）灵活选址据研究有3/4的顾客是在办别的事顺便来麦当劳就餐，所以麦当劳普遍的做法是把店址设在城市繁华地区的单条步行道旁。但在实际操作中，麦当劳选址同样非常注重从实际情况出发，绝不照搬照抄，体现了随着时间和市场的改变而改变的灵活性原则。案例：麦当劳的餐厅规划（3）灵活选址第四节 饭店规模 项目设置的确定一 饭店规模1.对饭店规模的描述：客房数量 饭店建筑面积2.饭店规模的确定规模与市场定位，经营档次规模与面积利用率：200间

11、客房临界点面积利用率最高规模与土地成本、容积率。容积率指的是建筑物总建筑面积与该建筑物占地面积之比。容积率=总建筑面积占地总面积容积率高 单位建筑面积土地成本低第四节 饭店规模 项目设置的确定一 饭店规模3.饭店规模的计算第一种方法：预计建造饭店的客房总数乘以1000平方英尺（93.025平方米）第二种方法：饭店建筑总面积=（客房总建筑面积+附属区域建筑面积）2客房总建筑面积=客房总间数每个标准间的建筑面积附属区域建筑面积=客房总建筑面积25%3.饭店规模的计算二 饭店项目设置1.饭店项目经营项目：客房、餐厅、宴会厅2.项目设置原则：兼顾长期和近期利益、保证建设与经营的连续性3.经营项目设置：

12、客房、餐厅和酒吧、会议室和宴会厅、其他项目二 饭店项目设置第五节 饭店收益经济分析一 投资资本预估1.以客房收入为主的饭店饭店投资总额=土地款+（房间数每间客房装潢及设备平均分摊造价）2.利用千分之一定价法例如：若要求客房出租价可以达到800元，要建200间客房，试估算其客房部分的总造价及投资总额。8001000=80万 80万200=16000万（客房部分总造价+土地款）0.15=饭店投资总额第五节 饭店收益经济分析一 投资资本预估3.根据拟建饭店的初步设计估算投资金额拟建成本筹建这根据建筑物面积大小，再通过建筑设计师和承包商估算单位建筑成本，就可以算出建筑物的成本。例：某饭店估算建筑物面积

13、为32000，建筑设计师和承包商预算每平方米建筑成本为45000元，则建筑成本为？非建筑物成本。家具、固定装置和设备、娱乐活动设施、停车场、环境美化、管道铺装、路面修筑等，对这些分别估算，然后相加就可以。3.根据拟建饭店的初步设计估算投资金额软成本：饭店在软件上的投资。法律咨询、设计费、基建期筹资成本、保险费、营业准备费、营业资本土地成本软成本：饭店在软件上的投资。法律咨询、设计费、基建期筹资成二、客房出租间天数和平均房价预测客房出租间天数预测预测者首先分析市场对饭店所在地的客房的总需求量（总需求间天数），并根据拟建饭店的竞争能力分析饭店在其中的市场占有率，最后计算出拟建饭店的客房出租间天数。拟建饭店所在地区的客房总需求量预测需求产生点分析法：预测人员首先列出对饭店所在地区的所有客源地区，对主要客源地区的旅游进行抽样调查，确定各地区的旅客每周或每月对饭店所在区的旅游次数、平均住宿期、每批旅客人数等一系列的消费特点，从而计算出各主要客源地区的客房消费总量。二、客房出租间天数和平均房价预测业务量分析法：预测人员通过与饭店人员、投资者和其他熟悉当地饭店情况的人面谈，了解目前饭店客房出租率和发展趋势。各个饭店客房出租率可供出租的客房数，乘以365天，可求出各个饭店年出租客房总间天数，在用各个饭店年出租客房总间天数之和加上当