2020年(旅游行业)花都温泉项目开发经营计划书-旅游度假-规划布

1、（旅游行业花都温泉项目开发经营计划书 旅游假计划布“花都温泉”项目开发经营计划书河南许昌永达地产开发有限公司二零零九年八月目录一、项目概况.二、项目面临的开发机会与风险一)项目面临的开发机二)项目面临的开发风三、市场机会及风险管四、项目概念计划.一)二)三)四)五)计划布局建议.五、产品建议.一)产品目标市场定位.二)产品形态定位.三)产品开发面积配比.四)产品面积配比.六、项目成功开发经营的保证体.一)资源体系.二)产品配套体系.三)服务体系.四)资金保证体系.五)营销体系.七、项目开发经营计划.一)项目计划指标.二)项目开发时间计划.三)项目开发区域计划安排.四)项目产品开发计划.五)项目

2、产品销售计划.六)项目销售回款计划.七)项目产品销售价格发展计划.八)项目开发资金投入及回收计.九)项目投资收益计划.“花都温泉”项目开发经营计划书一、 项目概况一)项目基础条件项目状况31158 万亩花卉栽培园区内。102065 公里。项目总占地 1036 亩，呈南北走向长条形地块，东西走向约 800 米，南北走向约 1100 米。整体计划为集温泉疗养、酒店、会议、保健养生、休闲娱乐为一体的综合型旅游度假项目。项目一期开发规模。占地约 300 亩，建成营业区域 100 余亩，建成面积约 6 万平米，于 2006 年开始营业，营业状况良好。项目后期工程（待建区）总占地约 900 亩，诀别位于花

3、都温泉建成区域西部、北部。地块平整，目前现状用于种植各种花卉及苗木。资源条件社会经济：许昌市区建成区面积 45.8 平方公里，市区人口 48 万人。20081062.024706 元。鄢陵132 亿元，同比增长 12.6%20934 元。自然资源：优、科技含量高。生态旅游是鄢陵县优先发展产业，目前旅游业已形成以花花乡农家乐为重点，许由玫瑰园、桧柏艺术园为补充的发展框架。花木资源：鄢陵有“蜡梅冠天下” “中国花木之乡”， “中国581000 多个，全70% 以上，被称为中州“天然氧吧”“中原之肺”。气候条件属暖温带季风型气候夏季炎热雨集中秋季晴和日照长年平均日照时数2413h年平均降水量706.

4、1mm9月份降雨量占年降水量的64.8%；历年平均无霜期215 天。是中原地区少有的宜人气候之地。政策资源：旅游立省省委省政府关于实施旅游立省战略 加快旅游旅游产业未来三年行动纲要许昌从提高全市旅游综合竞争力的角度出发，正在突建设以“花木温泉旅游区”为带动的“宜居花城”。二、 项目面临的开发机会与风险一)项目面临的开发机会宏观经济良性发展营造的市场投资机会200912内需消费的强势带动下，营造了中国经济良性发展的大势环境。（上半年，在GP 增长的三大需求中，最终消费拉动GP3.8资本形成拉动GP6.2GP2.92009 年上半年国内生产总值 139862 亿元， 按可比价格计算，同比增长7.1

5、% ，比一季度加快1.06.1%7.9%91321 亿元，同比增长 33.5% ，城镇居民家庭人均总收入 9667 元。其中，人均可支配收入 88569.8% 。资料来源：国家统计局）期指数提高，国际、国内投资热潮涌动。旅游度假时代发展趋势下的产业发展机会根据发达国家国民生活消费模式：当一个国家人均GP超 过 1000 美金，国民生活消费步入旅游观光时代，当人均GP超过2000美金，步入休闲度假时代；超过3000 美金，步入旅游度假井喷时代。而郑州、许昌、鄢陵人均GP均超过2000 美金，区域旅游、度假养生休闲的消费基础夯实旅游度假地产开发的经济条件基本成型。（2008300012.5%400

6、00 元。2008 年许昌市生产总值 1062.0 亿元，人均生产总值24706 元。2008 年鄢陵县生产总值预计完成 132 亿元，人均生产总值 21639元。资料来源：08 年郑州市政府工作报告）先，而旅游度假地产的投资预期更为市场看重。（200876.248.3%109.7万平方米，增长 17.6% ，商品房房销售价格同比上涨10.4% 。资料来源：三亚市 08 年政府工作报告）（成都华侨城364套房源当天即告售7800 元，销售面积 6.65.1）区域发展的政策机会区域及项目有效资源利用的发展机会项目所处区域经济产业的可持续性发展模式，高自然率、高绿化覆盖度假、养生”为开发观念的先天

7、资源条件和发展机会。区域房地产产业强势发展的市场机会2009 年上半年，郑州房地产市场呈现“量升价涨”发展局面，将带势运行的基础平台。（2009486 万59294749 646.4457元平方米，同比上涨125108统计资料）（16 月份，许昌市区商品住房销售 2931 套，面积 34.94 万平方米，成交金81370.820081-6146399.6615.0775.84%40319.0898.2%2009 年上半年，许昌市区商品房价格继续保持稳中小幅上升的趋势，综合平均2740 元20082.24%0.74% 。资料来源：许昌房地产网）许昌、鄢陵经济发展快速，城市化进程加快，但宜居、旅游

8、度假、休闲养生的产品配套缺失。旅游度假地产的产品开发与经济快速发展及城市化进程步调不一，市场有效供给与有效需求脱节。集宜居性、旅游度假性、休闲养生性的市场供给断档，形成本项目开发的市场发展契机。许昌市、鄢陵县房地产发展时间短、起步晚，产品设计及社区居住品质落后，中高端产品消费观念模糊等因素的局限，蕴育了本土市场发展的潜在空间。二)项目面临的开发风险宏观经济调控预期的不确定性风险09高，人民币升值预期加重，国际投资热钱涌动（亿美元热钱流入国内。为保经济的健康发展，宽松的货币政策适度调控、银行贷款加息的可能性加大。克制第二居所需求及投资的障碍风险二套房贷款政策的从严，物业税的试点征收，房地产开发贷

9、款要求款项的过多设置等因素将会压缩房地产过快的发展势头，克制房地产市场的投资需求。项目蕴育周期过长的市场风险许昌、鄢陵市场容量小，销售速度慢，旅游度假地产消费观念落后， 致使本土市场的消费基础薄弱。本项目地段偏远，生活配套、教育配套缺失、交通成本高、宜居性低等因素的制约，致使项目本身所针关于的客群基础狭隘。项目以资源型为导向的旅游地产开发，资源计划单一，不足以吸引客流、人流。其前期温泉疗养资源利用及营业，受季节性影响较大，针关于市场投资需求，投资升值预期系数低迷。项目开发资金风险项目规模开发，投资金额大，开发周期长，融资成本高等因素与前期启动资金及维持现金流顺畅性的矛盾较为突出。三)市场敏感性

10、分析旅游度假地产资源经营多元性与项目自身资源经营单一性资源为导向型的旅游度假地产开发，以多元性的经营业态形成强大的， 具有吸引力的核心旅游度假资源。仅依靠“温泉资源”单一性的利用， 不足以支撑本项目整体可持续发展的基础平台。与无效供给以郑州为核心的中原地区，旅游地产开发缺失，表现为：其一，不具备 休闲养生性”旅游度假产品，缺乏合理计划、开发及设计。两大因素的 使然，未能有效满足市场投资度假的有效需求。产品升级与市场消费观念及市场投资预期间的矛盾。郑州、许昌及周边经济发达地区旅游度假地产的发展基础及经济消费基础基本成型，但市场的消费仍以城市普通住宅为主要导向，旅游度假产品的消费观念落后，旅游度假

11、产品的投资预期前景不明。通间的矛盾。三、 市场机会及风险管理一)机会管理本项目拥有的第一市场机会：许昌、鄢陵高端消费群从第一居所到第二居所带来的市场机会。给为“零”的状态下，我们以极具竞争力价格和品质优势向目标市场提供有效供给。本项目拥有的第二市场机会：把握郑州为主导的“休闲、度假、养生”类物业需求带来的机会。郑州、许昌的人均GP已经远远超过3000 美金。在“度假、休闲、生”生活模式日渐趋热的大势下。鄢陵的“花木资源“空气质量”资源，温泉项目的“水疗资源，系统构成本项目“休闲度假养生”物业的核心优势。鉴于“花都温泉”已形成的品牌影响力，鉴于开业三年积淀的市场效应。本项目的高“性价比“必然能有

12、效拉动以郑州为主导市场的“度假养生投资” 类物业需求。本项目的第三市场机会：纯投资类物业带来的需求机会。若项目的租金回报能满足 6%-9% 的回报率，并且且物业自身价值又有不断增值的预期。在任何一个城市，此类物业必然被市场追捧。本项目依托温泉游客关于客房的居住需求，用客房的租金收入回报投资者，可拉动“产权式酒店”物业的销售。我们以客流量关于酒店客房数量的要求，计算能提供给投资者的回报，以此“定制定量”开发产权式酒店。既能满足温泉项目的基本接待，又能产生更多项目“现金流”。二)风险管理旅游度假资源的单一性基础平台的搭建。项目仅凭“温泉”资源的单一性经营，不足以支撑项目可持续性发展。突破关于有效资

13、源利用单一的瓶颈，依托项目温泉疗养资源的稀缺性，区位资源的不可复制性、花木资源可持续利用性，衍生系列的旅游度假资源业态，形成项目旅游度假资源多元性经营局面。以保证项目客流、人流的消费基础，增持项目物业的投资升值保值权重指数。搭建“旅游、观光、休闲、度假、养生、运动”为一体的核心旅游度假资源平台有效需求与无效供应的错位 有效需求与有效供给的无缝衔接的保证。本土市场的非主流化 速度，保证项目开发现金流的畅通。整合政府、社会有效资源，打造项目宣传推广名片，加大项目的推广力 引进来”为原则，建立以郑州为主导点，本土市场为缓冲带，周边经济 发达地区为辐射面的强大销售网络，加快项目产品销售速度，快速回笼

14、项目开发资金，维持现金流顺畅流通。宏观政策的不确定性运作的资金层面风险。在维持项目正常开发的资金水平线下，有计划、有步骤进行投资运作， 以规避资金层面的市场风险。四、 项目概念计划一)核心主题定位：花都温泉是集“旅游、度假、养生、居住”为一体的大型旅游度假项目整合项目所属区位不可复制性资源、自身固有的稀缺性资源，计划开发组团式配套产品，完备经营服务，迎合旅游度假地产的时代发展契机。精心打造集“宜居度假性、旅游观光性，休闲养生性”为一体大型旅游度假项目，引领度假物业的消费观念，使之成为郑州乃至整个中原地区的旅游度假地产标杆。二)建成目标定位：成为中原地区“旅游、度假、养生”产业的第一品牌项目成为

15、鄢陵、许昌、河南关于外展示的名片成为许昌、河南与国际、国内旅游度假网络的切入口成为中原地区最具吸引力的旅游度假目的地(三) 指导思想与开发观念指导思想：准，科学计划，合理布局。开发观念：(四) 计划设计基本思路：资源为基础市场为导向三区”的系统布局。五)计划布局建一心四园三区：一心：温泉疗养区四园：运动休闲园、农业观光园、农家乐主题休闲园、风情商业休闲园三区：温泉养生区，休闲观光区、度假养生居住区六)价值创造三大价值链：第一价值链：低密度别墅类居住产品形态第二价值链：以水环境、花木资源构造的景观环境第三价值链：以温泉为主体的养生、运动、休闲、观光系列配套项目在郑州、许昌市场上的巨大差异化品质优

16、势。以龙湖“滟澜山、花盛香缇”的环境景观为参照座标，以水环境为核心，以花木资源为要素，在中原腹地创造独特的景观环境。网球等高端运动配套，增加农家乐、观光农园、观光花园等生态旅 游配套。七)各类物业区位计划及设计指标（参考）各项基础指标项目用地：1036 亩130 亩900 亩1000 亩 （租地）建筑容积率：0.632温泉养生区（东区及湖面周边）（除已建成营业（现状100 余亩用地建筑面积57792 平方米之用地约200 亩建筑面积约6万（0.45）五星级度假酒店度假屋（独栋别墅）5万国际SPA 养生馆（Townhouse2-2.5）2万意向空间及参考座标此外：在建成区（现状）100 余亩用地

17、上计划并且增加设计恒温游泳馆（含室内器械运动）约5000养生论坛（会议中心）约 5000 （六至八层电梯洋房）约 3.0 万意向空间及参考座标度假、养生居住区（西区、北部片区）用地约630 亩，建筑面积约32 （容积率约0幼托、管理用房 及其他功能配套约 5000度假屋（vill洋房4.5-5.5层：约8.0万休闲养生馆（ Townhouse2-2.5层：约12.5万度假养生公寓（电梯洋房10-12 层）约3.2主题休闲园区（1035 亩外部片区）用地约1000 亩，建筑面积约 10000运动休闲：迷你高尔夫用地约 100亩乡村马术：用地约150 亩网球用地约 50亩农业观光：农家乐村寨用地约

18、 100亩观光花园观光果园、用地约600 亩意向空间及参考座标五、 产品建议一)产品目标市场定位以郑州为核心，中原地区为主打区域的旅游度假地产消费纯投资市场以许昌、鄢陵第一居所居住品质升级的中高端消费市场休闲、养生度假类物业的需求市场。二)产品形态定位低密度别墅类度假物业满足温泉资源经营及市场投资需求的酒店、度假公寓产品满足居住品质升级需求的洋房、联排、独栋产品5+2 度假模式及中长期养生需求的洋房、联排、独栋产品套产品。产品参照在郑州、许昌市场上的巨大差异化品质优势。以花木资源为要素，在中原腹地创造独特的景观环境。产品开发面积配比产品开发面积配比产权酒店物业形态计划数量()比例备注洋房800

19、4025%独栋4802415%联排124862.439%度假住宅产权酒店30415.210%小高层公寓3201610%商业及配套50002%会所、商业、等配套住宅（含酒店）小计315357.6(四)产品面积配比产品形态房型建筑面积(m2)面积期间(m2)面积核计(m2)面积配比单房（厅卧合一）509124.5630%一房一厅6015207.650%两房一卫703041.5210%两房两卫803041.5210%核计30415.2单房（厅卧合一）503201.610%小高层公寓一房一厅6059604.830%两房一卫706403.220%两房两卫909604.830%小三房1051600.85%

20、三房120960.483%四房及以上1705640.322%核计32016联排1802074917.4460%20049944.9640%核计124862.4701600820%低密度温泉别墅洋房低密度温泉别墅洋房80100120核计独栋核计250300202401224012160088004024024240004802430%30%20%50%50%许昌区域板块的价格状况许昌中高端物业的销售价格许昌区域板块的价格状况许昌中高端物业的销售价格郑州高端物业的销售价格区域销售均价项目销售均价项目销售均价东城板块2600-3500元市中心老城区2900元/帕拉帝奥2700元/甲六院11000-1

21、4000元城南板块2150元/龙湖湾3000元/大河龙城8500 9000 元/西城板块2700元/健发御园3500元/绿城百合公寓6500-8000元北城板块2700元/滨河名郡3200元/温哥华广场9945.69 元/级别行业级别行业年收入（万）月均收入（元）月均总收入月供额（元）能承担物业的总价(元)电力业许昌市行长151250025000100001075462金融业副职1210000200008000860369中层86667133335333573579高管201666733333133331433949中层86667133335333573579总经理15125002500010

22、0001075462房地产业副总108333166676667716974中层86667133335333573579电信、移动业高层201666733333133331433949特级教师65000100004000430185教师业高级教师4.5375075003000322638优秀教师3.5291758332333250941高层201666733333133331433949中层108333166676667716974职工65000100004000430185市级领导97500150006000645277副市级领导86667133335333573579正县级领导6500010

23、0004000430185正科级领导5416783333333358487行长86667133335333573579副职65000100004000430185中层3250050002000215092高管97500150006000645277总经理86667133335333573579副总5416783333333358487管理层86667133335333573579特级教师5416783333333358487高级教师4333366672667286790优秀教师3250050002000215092正县级领导65000100004000430185正科级领导5416783333

24、333358487烟草业公务员烟草业公务员鄢陵县金融业电力业房地产业电信业教师业公务员备注（2）40% 计能承担物业总价（105.94%30% 计）年收入的基础数据来源于工商部门及相关部门人员的咨询统计比例占 16.1% ；总价50-60 万，比例占22.6% ；总价 60-70 万，70-80 万，比例各占6.5%；总价100 万以上，比例占16.1%。总价为 40-60 万区间的中高端物业，100 万以上的高端物业，市场购买力的集中表现尤为突出。产品初步定价参照本土市场，形成的敏感价格集中在3200-3500元区间（础价格与本土市场价格的交集）参照郑州高端物业的市场，形成敏感价格4000-

25、5500元（高端物业销售价格下调 50% ）参照本土市场购买力形成敏感价格4000-6000元（40-60 万价，单套面积按100 计）针关于产品销售的初步定价（六至八层电梯洋房 ）4850 元联排别墅：5500 元独栋别墅：8000 元小类独栋：7000 元5) 洋房（4-4.5： 4000 元6) 小高层公寓：4200 元六、 项目成功开发经营的保证体一)资源体系依托以休闲、养生、度假为主导的温泉水疗资源，计划开发五星级度假SPA（Townhouse2-2.5（含室内器械运动）养生论坛（会议中心（层电梯洋房 。突破季节性经营局限，最大限度保证项目运作的客流、人流。利用可租土地的用地规模，项

26、目的水系资源、景观资源、花木资源计划 开发主题休闲园区，如迷你高尔夫、乡村马术、室外生态运动场（网球等运动业态，提升项目旅游度假资源品质。客流、人流；最大量提升项目开发产品的保值及升值预期。二)产品配套体系依托项目建成区域及温泉资源衍生的恒温游泳馆、养生中心、国际 养生馆等，计划开发度假酒店、度假别墅、度假洋房。依托高尔夫球道、马术跑道、室外生态运行场所及项目的水系资源、景 观资源，计划开发度幼托、管理用房及其他功能配套、度假屋洋房4.5-5.5层休闲养生馆（ Townhouse2-2.5层度假养生公寓：（电梯洋房 10-12 层）目居住及度假品质。三)服务体系居、宜租、宜管”的服务模式，提升

27、消费客群的投资预期，放大产品保值、升值功能。针关于度假屋（vill4.5-5.5层、休闲养生馆（ Townhouse2-2.5层、度假养生公寓（10-12 层）输送服务配套、提供酒店式物业管理，以提升作为第二居所的居住品质。SPA专业的管理团队，提供系列的完备服务。放大项目的宣传推广名片，提升项目运作含金水平。举办花卉节、水果节。云集项目人气，托染项目经营氛围。四)资金保证体系资金的准备及优化配置。目开发进程的匹配。大限度减低市场风险。降低运作成本，突显项目运作的市场竞争优势。五)营销体系养生会议的举办、公益性活动举办，推进项目品牌营销。冲带，周边经济发达地区为辐射面的产品销售网络。的“点关于

28、点”营销推广策略项目的网络营销模式式。七、 项目开发经营计一)项目计划指标物业形态计划物业形态计划比例备注洋房8004025%独栋4802415%联排124862.439%度假住宅产权酒店30415.210%小高层公寓3201610%商业及配套住宅（含酒店）小计315357.6会所、商业、配套用房等50002%地下设备用房及停车位0计划用地面积533600800容积率0.6计容积率建筑面积320160320357.6二)项目开发时间计划1. 第一时间段：200992010122. 第二时间段：20111201213. 第三时间段：20121201314. 第四时间段：2013120131三)项

29、目开发区域计划安排第一阶段：开发区域：重点启动项目样板区、景观环境建设区酒店部分启动起步区广场及商业、起步区住宅、独栋别墅区1 重点开发、样板房、售楼处、景观环境建设区第二阶段：开发区域重点开发起步区中后期产品启动度假住宅区第三阶段：开发区域独栋别墅区进入中期开发1 全面启动度假住宅区第四阶段：开发区域全面启动度假住宅区 独栋别墅区进入后期开发开发周期物业形态开发量（）开发周期物业形态开发量（）备注酒店30,415公寓0洋房2000020099-201012联排20000月独栋600小类独栋1000核计72,015酒店0公寓洋房4000020111-20121联排30000独栋5000小类独栋

30、10000核计85000酒店2012 年 12 月-2013 年 1月公寓洋房3201620040联排30000独栋独栋10000小类独栋8000核计100056酒店0公寓0洋房0201312-2014月联排44,862独栋8424小类独栋500058,286总计核计小类独栋核计30415.23201680,040124862.42402424000315357.6五)项目产品销售计划开发周期开发周期物业形态销售量备注酒店20000公寓0洋房1500020099-2010月联排15000独栋300小类独栋600核计50,900酒店10,415公寓洋房2500020111-20121联排3000

31、0独栋4000小类独栋8000核计77,415酒店201212-2013月公寓20000洋房30000联排联排40000独栋10000小类独栋10000核计110000酒店公寓12,016洋房10,040201312-2014月联排39862独栋9724小类独栋5400总计核计小类独栋核计77,04230,4153201680,0401248622402424000315,358开发周期物业形态销售单价（元开发周期物业形态销售单价（元）销售量（米） 销售额（万）回款额（万）月月酒店48502000097007760公寓0000洋房400015000600048002009 年 9 月-2010

32、 年 12联排55001500082506600独栋8000300240192小类独栋7000600420336核计50,9002461019688酒店530010,4155520.0567460.056公寓000洋房4300250001075086002011 年 1 月-2012 年 1 月联排6000300001800014400独栋10000400040003200小类独栋7500800060004800核计77,41544270.0638460.06酒店002012 年 12 月-2013 年 1公寓42002000084007560洋房4800300001440014400联排67

33、50400002700027000独栋12000100001200012000小类独栋85001000085008500核计1100007030069460酒店00公寓450012,0165407.26247.2洋房500010,04050208370联排70003986227903.6833153.68独栋13000972412641.213489.2小类独栋9000540048606144核计77,04255832.0867404.08酒店5004.09530,41515220.060公寓4312.5943201613807.20洋房4518.99180,040361700总计联排6499

34、.44912486281153.680独栋12021.812402428881.20小类独栋8241.66724000197800核计6183.841315,358195012.10201312201312-2014月开发周期物业形态20099-2010年 122011年2012销售单价(元/)年2013年酒店48505300公寓0042004500洋房4000430048005000联排5500600067507000独栋8000100001200013000小类独栋7000750085009000备注项目资金来源资金支出项目资金来源资金支出核计2009.9月-201012月2011 年20

35、12 年2013年销售计划19501219688384606946067404银行贷款计划7000500020000自有投资计划1600160000收入核计26,28843,0687232868918土地款支出计划800016006400前期费用支出计划68282000200017001128开发计划开发计划开发量 72000 平米工程支出计划7562515000190002500016625三项费用支出计划94242500300024001524不可预见费支出计划999300300200199营业税附加及增值税126761280250045154381所得税26882020001000014

36、882股东回收56000100020002300030000银行还贷700030004000支出核计23680402007081568739本期节余26082,8681514179开发量 85000 米平开发量100000平米平米编制单位：编制日期：2009.08.24项编制单位：编制日期：2009.08.24项总金额可售面积可售单位金额备注不可预见费9,987,780126,757,888目一、销售总收入（万元）（）（元）酒店152,200,56030415.25,004.10含精装修公寓138,072,000320164,312.59毛坯（后期开发）洋房361,700,000800404,518.99毛坯联排811,536,800124862.46,499.45毛坯独栋288,812,0002402412,021.81毛坯小类独栋197,800,000240008,241.67毛坯商业00.00核计1,950,121,360315357.66184二、项