地块房地产开发项目策划可行性研究报告

1、摘 要 房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，按照都市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。可行性研究作为项目投资决策的依据、筹集建设资金的依据、开发商与有关部门签订合同的依据以及编制下时期规划设计的依据是项目成败的先决条件。该项目可行性研究报告共分八部分。分不为项目总讲明，项目概况，市场调研及分析，项目规划设计分析，项目进度安排，投资收益分析，项目风险分析及结论和建议。 李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目在整个投资期内，财务内部收益率大于基准收益率，财务上可行。通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析，该项目抗风险能力

2、较强，该项目可行。关键词：房地产开发项目；可行性分析；投资收益分析；风险分析Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility StudyAbstract Real estate development on the land legally acquired state-owned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructu

3、re, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contra

4、ct basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and

5、 design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and recommendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benc

6、hmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project risk-resisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects; feasibility analysis; return on investment analysis; risk analysis目 录1项目总讲明1

7、 1.1项目背景1 1.2编制依据22 项目概况3 2.1 项目名称3 2.2 宗地位置3 2.3土地价格4 2.4 宗地现状4 2.5市政配套4 2.6项目周边社区配套6 2.7规划操纵要点63 市场调研及分析8 3.1宏观政策分析8 3.2青岛市近期规划进展方向8 3.3青岛市房地产现状及价格走向9 3.4李沧区房地产现状及价格走向10 3.5要紧竞争楼盘分析12 3.6 目标市场选择与市场定位14 3.6.1购房价格分析14 3.6.2产品类型分析14 3.6.3目标客户层选择16 3.6.4 项目的SWOT分析16 3.6.5项目产品初步定位164项目规划设计分析18 4.1项目规划目

8、标18 4.2规划设计特点18 4.3项目建筑布局18 4.4项目结构形式185 项目进度安排19 5.1工程进度打算19 5.2销售打算196 项目投资收益分析20 6.1项目总投资及开发成本估算20 6.1.1土地费用20 6.1.2建安工程费20 6.1.3基础设施建设费21 6.1.4前期工程费22 6.1.5开发间接费用22 6.1.6治理费用22 6.1.7 公共配套设施建设费22 6.1.8财务费用22 6.1.9销售费用23 6.1.10开发期间税费23 6.1.11 不可预见费23 6.1.12 其他费用24 6.1.13项目开发总成本24 6.1.14经营资金估算25 6.

9、1.15项目总投资25 6.2销售收入估算25 6.2.1销售收入估算25 6.2.2销售税金及附加估算26 6.3投资使用打算与资金筹措方式26 6.3.1投资使用打算26 6.3.2资金筹措方式26 6.3.3贷款本金的偿还及利息支付27 6.4项目财务评价27 6.4.1项目财务报表27 6.4.2项目财务评价27 6.4.3项目财务评价结论287项目风险分析29 7.1敏感性分析29 7.2盈亏平衡分析29 7.3概率分析30 7.4风险治理30 7.4.1风险因素30 7.4.2应对措施318结论与建议32 8.1结论32 8.2建议32附表133附表234附表335附表436附表5

10、37附表638附表739附表840附表941附图142附：住宅需求调查问卷结果43参考文献44致谢451项目总讲明1.1项目背景a.青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤，是中国东部重要的海滨都市，也是国家五个打算单列市之一。全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，第六次人口普查全市常住人口为871.51万人，其中市区1159平方公里，市区人口371.88万人。b.青岛是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处专门适宜居住的都市。近来，旅游经济

11、的火热和外地人的大量涌入，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心都市，争取进入全国大中都市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有专门多本地人和外地人看好青岛的进展潜力，到青岛投资房产。由于综合因素的阻碍，青岛的房地产投资和开发得到了快速的进展。成为最为火热的行业。经济的进展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。短短几年的时刻里，青岛房产价格翻了1-2倍，甚至更多。c.据2011年青岛市国民经济和社会进展统计公报，2011年，面对复杂的国内外环境，在市委、市政府的正确领导下，以科学进展为主题，以加快转变经济进展方式为主线，全面落实中央一系列宏

12、观调控政策，全市经济实现了平稳较快进展，社会事业全面进步，民生状况进一步改善。初步核算，全市实现生产总值(GDP)6615.60亿元，比上年增长11.7%。全年财政总收入实现2407.76亿元，增长20.3%；地点财政一般预算收入566.00亿元，增长25.1%；地点财政一般预算支出658.68亿元，增长23.7%。全年居民消费价格上涨5%,八大类商品价格不同程度上涨，其中居住上涨3.5%。12月份市区新建住宅价格同比上涨0.5%，环比下降0.3%；二手住宅同比下降1.2%，环比下降0.7%。 统计公报指出，去年全年房地产开发完成投资782.7亿元，增长29.9%。商品房竣工905.9万平方米

13、，下降11.2%；全市销售房屋面积1028万平方米，下降24.5%。经济适用房施工面积208.31万平方米，竣工面积43.64万平方米。d.李沧区是青岛市内四区之一，2014青岛世园会主办地，东枕崂山山脉，西临胶州湾，南接四方区，北连城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛市的咽喉之地。面积98平方公里，人口51万。 李沧区东部自然环境优越，生态宜居，有白果山、李村河等自然景观和人文景观，是青岛市最宜居的区域之一；中部商业发达，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一；西部工业基础雄厚，集中了青岛市近百家大中型骨干企业。2011年全年实现地点生产总值2

14、40亿元，同比增长10.8%。完成固定资产投资178亿元，同比增长30%，总量首次跃居市内四区第一。1.2编制依据编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其要紧依据为：（1）青岛国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要；（2）青岛市2008至2012住房建设进展规划；（3）青岛市都市总体规划（20062020）；（4）建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法；（5）山东省都市房地产开发经营治理条例；（6）其他相关专业设计规范；（7）青岛市统计局、房产局等政府部门公布的相关信息资料；（8）青岛市国土资源与房屋治理局国有土地使用权挂牌出让公告。2 项目概况2.1 项目名称青岛市李

15、沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目。2.2 宗地位置本地块位于青岛市李沧区，东临汉川路，南瞰双峰山，北依世园会主园区，小区出入口紧靠九水广场，距九水东路交通主干道不足百米，外享繁华，內得幽静。图2-1 目标地块位置示意图 图2-2 目标地块规划位置图2.3土地价格李沧区九水路以北，汉川路以西地块的挂牌起始价（楼面地价）为2665元/平方米。2.4 宗地现状a.依照青岛市人民政府关于李沧区东部违法建筑处置工作有关问题的会议记录，李沧区九水路以北，汉川路以西地块为违法建筑处置用地。本地块是青岛市国土资源和房屋治理局拍卖出让的土地，系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。b.地块权属条件

16、：权属清晰，四邻无争议。c.地下没有阻碍房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。2.5市政配套该地块东临汉川路，西临九水广场，南临九水东路与现状住宅区相隔,北临青岛恒大实业集团公司,用地西侧为沥青路面的现状道路,东侧为沙土路面的大车路。该地块水、电、通信配套齐备，将引入天然气、暖气、有线电视入户，生活成本贴近大众。九水东路现状管线有煤气一条、给水一条、邮电一条。管线讲明如下：a.煤气：位于九水东路道路南侧。材质为钢，管径为400毫米；b.给水：位于九水东路道路北侧。材质为铸铁，管径为400毫米；c.邮电：位于九水东路北侧人行道上。材质为PVC，管径为50*36+12*12厘米。图2-3 目

17、标地块市政配套综合图2.6项目周边社区配套交通出行：该地块分不有112、113、128、326、361、365、385等多路公交车通过，去往市区、崂山、城阳等方向均十分方便；以后立即建成的地铁M2号线将快速拉近项目与市区的距离，届时不出半个小时即可到达市区的要紧区域；表2-1 项目周边公交线路公交车路线112路卧龙村沧海路113路流清河沧海路128路南王家上流沧口公园326路恒星学院利津路361路恒星学院唐河路365路北九水大港二路385路海大崂山停车场李村公园b.医疗：青岛401医院北院区距离项目仅2公里，周边还有市第八人民医院，409医院等多所三级甲等医疗机构，就医方便。c.教育：海洋大学

18、崂山校区，青岛酒店治理学院，恒星职业学院，青岛体育运动学校，广播电视大学，规划建设的潜艇学院等高校学府毗邻项目；前往青岛二中，青岛五十八中和青岛六十四中更是方便快捷。d.购物：与现有刘家下河商业中心、规划苏家商圈相临。前往李村商业圈仅10分钟车程，前往枯桃花卉市场交通便利快捷，是以后业主休闲购物的理想去处。e.休闲、娱乐场所：北侧“睡莲世界”和“白果山公园”；南侧为李村河生态区；虎山都市生态公园、十梅庵风景区、崂山风景区东西环抱；青岛世博园园林花卉博览会暨世博大道项目，与项目仅几分钟之遥，是业主消遣、散步、放松身心的好地点。2.7规划操纵要点规划用地性质：居住用地；用地使用强度：容积率 1.8

19、 建筑密度 27.54 绿地率35；出让年限：70年；产权类型：大产权房；设计要求建筑高度：多层住宅建筑，建筑限高20米满足机场净空要求；建筑间距：按照现行法规要求与周边规划及现状建筑保持合法间距；退后道路红(绿)线：退后周边道路红(绿)线10米以上；退后周边地界：退后周边地界6米以上；交通出入口位置：机动车出入口设置在小区西侧，交通出入口间距要符合有关道路交叉口设置规范的技术要求，组织好用地周边动静态交通；停车规模：配备充足的停车位,停车形式为地上停车场。表2-2 小区要紧经济技术指标 项目单位数量规划总用地平方米23134.4总建筑面积平方米41622.13标准层建筑面积平方米36325.

20、51阁楼层建筑面积平方米2060.15半地下储藏室建筑面积平方米1575.35（按1/2计算）总居住户数户312建筑密度27.45容积率1.8绿地率35日照间距系数1.5停车位（地上）辆108 3 市场调研及分析3.1宏观政策分析a.2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”), 拉开了第三轮房地产宏观调控的序幕。新国八条要求强化差不化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。b.政府打出“2011调控组合拳”，形成连续高压调控政策。2011年4月6日，再次调息，上调金融机构人民币存贷款基准利率

21、，金融机构一年期存贷款基准利率分不再上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，由6.6%上调到6.8%，后期存贷款利率仍不断上调；5月，国家发改委要求开发商进行“一房一价”公示；7月，央行年内第三次加息，房贷利率十年最高点；8月，建设部公布二三线都市限购“五条标准”；12月，中央明令限购令续期，房产税试点范围将扩大。现在的国家政策力度远超以往，连续不放松的调控也取得了显著的效果，这从一定程度上也坚决了中央持续进行宏观调控的决心。c.2011年1月30日下午，青岛市政府公布了青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康进展的意见(简称“十二条”)，“十

22、二条”对“限购令”执行做了详细要求，并将从住房用地供应、中低价位中小套型商品房供应、保障性住房建设、房地产经纪机构治理、房屋销售和转让治理、个人住房信息系统建设和完善住房工作责任制等十二个方面，贯彻落实国家房地产市场调控部署，持续推进岛城房地产市场健康进展。d.2011年2月，青岛市政府出台青岛限购令，规定对已有1套住房的青岛市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，

23、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。2012年将接着严格执行住房限购政策。新国八条、央行频繁调息和青岛市限购令，在增高了购房者购房门槛的同时也严峻打击了购房者购房信心，市场观望情绪浓厚。 3.2青岛市近期规划进展方向a.依照2011年4月15日青岛市人民政府办公厅印发的青岛市国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要，青岛市都市进展布局为：立足提升全市城镇化水平，优化整合全市国土空间资源，以环胶州湾区域为核心，以组团布局为要紧形态，形成各组团布局有机衔接、功能定位清晰的网路化都市空间结构，构建“环湾型、组团式、多层次”的大都市进展新格局。重点进展崂山、

24、黄岛、城阳，优化提升市南、市北、四方、李沧。b.青岛市都市总体规划（20062020）提出“环湾爱护、拥湾进展”的战略思想，将都市空间资源的利用向集约化、内涵式方向引导、操纵与进展；并正式确立了“依托主城、拥湾进展、组团布局、轴向辐射”的全新空间进展战略，致力于积极构建青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的现代化都市框架，以强化主城的内涵式进展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，以改造和提升青岛主中心、崂山及黄岛副中心为重点，全面增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力。新一轮总体规划勾画出一幅宏大绚丽的以后都市蓝图：到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口、都市建设用地规模

25、将近540平方公里、城镇化水平达到77.8的富强、文明、和谐的现代化国际都市；到2050年，建设成为现代化国际滨海都市，社会经济进展要紧指标达到当时发达国家水平。3.3青岛市房地产现状及价格走向2011年青岛市全市生产总值达到6615.6亿元，同比增长11.7%，经济运行平稳，要紧经济指标均快速增长。青岛市固定资产投资额同比增长23.6%至3225.8亿元，其中房地产开发完成投资782.7亿元，增长29.9%。全市商品房施工面积为5690余万平方米，增长12.5%；新开工面积为1813.1万平方米，增长5.9%；商品房竣工905.9万平方米，下降11.2%；全市销售房屋面积1028万平方米，下

26、降24.5%，待售商品房面积增加23.1%。经济适用房施工面积208.31万平方米，竣工面积43.64万平方米。在限购、限价、加息等宏观政策下，青岛市商品住宅销售量受到一定的遏制，但由于在成交楼盘中不乏高端楼盘，销售价格仍持续在高位。房贷利率7折优惠政策的取消以及央行的几次连续加息，增加了购房成本，作为楼市主力的刚性需求在一定程度上也受到抑制，楼市市场的不明朗也会进一步加剧刚性需求用户的观望情绪。5月18日，国家统计局公布了2012年4月70个大中都市住宅销售价格变动情况。依照最新的统计数据，青岛房价连续第6个月出现环比下降，降幅达1.7%。与去年同期相比，青岛房价下降3.8%，为近年来最大跌

27、幅。图3-1 青岛市近期新建住宅成交套数图3-2 青岛市近期房价走势图3.4李沧区房地产现状及价格走向李沧区是青岛市内四区之一，2014青岛世园会主办地，是进出青岛市的咽喉之地。李沧区东部自然环境优越，生态宜居，是青岛市最宜居的区域之一。目前在岛城，人口迁徙和都市中心也在潜移默化中向北转移，逐渐在李沧聚拢，在不远的今后，李沧将成为新的都市中心。众多大型房企落户李沧，新的居住区正在形成，“创城”级不的房地产项目在李沧就有6个之多， 万科生态城，绿城，中海国际社区，时代城，中南世纪城，海岸华府，这些项目地处李沧重要地段，定位大多面向刚需，必会吸引大批年轻的刚需群体，新的中央居住中心会逐步从浮山后等

28、传统岛城居住区转入李沧九水路，金水路，虎山东侧等区域。买对较为惨淡的楼市，李沧区最新做出降价调整，一些中小型项目的降价直接推动了房价的下行。图3-3 李沧区新建住宅均价走势图目前，李沧楼市刚性项目为主流产品，从销售情况来看，一季度末，楼市回暖已现成效，刚需逐渐由观望转为出手。二季度刚需购买需求会愈加强烈。加上李沧区隶属政府重点规划区域，价值潜力无限，伴随着铁路青岛北客站周边区域的开发，沧口区域总投资高达50多亿元板桥新城的逐步建设，李沧区域规划将无限利好。商业上万达、苏宁、宝龙等大型综合体项目落地，让刚需购房者纷纷把目光投向李沧。李沧区刚需项目云集，大型房企不断落户，商业密集，交通便捷，加上世

29、园会不断推进，区域的无限利好使得许多购房群体纷纷向往。3月李沧区更是拔得头筹，新房成交了776套，成交面积为74245 ，其中住宅成交746套，面积为71058,荣登三月青岛楼市成交套数第一名。由下图也能够看出，4月青岛各区楼市成交套数中，李沧区仍保持第一名的好成绩，市场前景较好。图3-4 2012年4月青岛各区市新房销售比例3.5要紧竞争楼盘分析本项目有万科生态城、和达和城、绿城理想之城三个要紧的竞争项目。其中和达和城的占地面积与本项目相当，万科生态城和绿城理想之城相较本项目来讲均为大项目，竞争性不容忽略。针对这一点，本项目的宗旨即为把该项目做精，充分考虑购房者的需求，以人为本，提升住房品质

30、。本项目将从规划设计、居住环境、住宅性能、营销策划、物业治理等方面加强项目优势，能够从建筑设计方面彰显项目特色。a. 万科生态城项目地址：李沧金水路128号（青岛生态商住区）项目占地：161.1万平方米建筑面积：349.8万平方米容积率：2.20建筑类型：住宅、不墅、蚂蚁工房、低层、 多层、高层开盘时刻：2011年11月20日当前售价： 起价7000元/平， 均价9000-13000元/平，最高14600元/平物业费：2.59 元/平方米月 绿化率：40%装修标准：精装 图3-5 万科生态城示意图开发商：青岛万科置业有限公司物业服务：青岛万科物业服务公司 b.和达和城项目地址：李沧区 九水东路

31、496号项目占地：13.5万平方米建筑面积：28.23万平方米容积率：1.80建筑类型：住宅、高层开盘时刻：三期2011年4月9日开盘， 二期花园洋房2010年8月7号开盘 当前售价：起价8000元/平，平均价9300-9400元/平 物业费： 0.96元/平米月绿化率：40.70%装修标准：毛坯 图3-6 和达和城示意图开发商：青岛和达置业有限公司物业服务：中房物业公司c.绿城.理想之城项目地址：李沧灵川路6号（九水东路以北） 项目占地：273万平方米建筑面积：209万平方米容积率：1.47建筑类型：住宅、多层、小高层、高层开盘时刻： 2011年11月17日当前售价：均价10000元/平（不

32、同户型差不较大） 物业费：2.10元/平米月 绿化率：35.60% 图3-7 绿城理想之城示意图装修标准：精装开发商：青岛绿城华川置业有限公司物业服务：浙江绿城物业治理有限公司3.6 目标市场选择与市场定位依照本项目特点，设计出“住房需求调查问卷”一份，通过到宗地附近对居民做调查了解购房者需求，共调查50人，做出有效调查问卷36份，通过对调查结果、调查问卷的分析以及了解到的住宅市场现状，进行目标市场定位、产品定位。住宅需求调查问卷及调查结果见附录。3.6.1购房价格分析图3-8 可同意住房单价分布图从单价方面来看，普遍能同意的单价为10000元/平方米以下的占86%，其中7000-9000元的

33、占61%，能承受10000元/平方米以上的占14%。 3.6.2产品类型分析图3-9 可同意住房户型选择分布图图3-10 可同意住房建筑面积分布图图3-11 可同意住房楼层选择分布图a.户型：随着家庭结构向小规模进展，户型相应的以小户型为主。目前最受欢迎的是二室二厅，占47%，一室一厅占17%，三室二厅占11%、二室一厅占9% ，三室一厅和小不墅占8%。b.建筑面积：人们在偏爱小户型的同时，追求空间的宽敞、有用，不再盲目追求专门大的建筑面积。与户型相对应，51-90最受欢迎，占59%，91-110占22%，110以上占14%，50以下占5%。c.楼层：随着越来越多的小高层、高层住宅的出现，小高

34、层住宅逐渐被人们所同意。在调查中，喜爱8层及以下的占48%，9-11层的占22%，12-16层的占14%，17-20层的占11%，,21层及以上的占5%。3.6.3目标客户层选择通过分析调查结果以及对周边竞争楼盘的对比分析，该项目的要紧目标客户层确定为：在李沧区、崂山区工作的，月薪在3500-6000元之间的中等收入的工薪阶层是要紧的潜在客户群。由于该项目的地理位置优越，交通便利，环境优雅，故在李沧区及崂山区工作的年轻人也是该项目的潜在客户群。该项目的目标客户群要紧是首次置业以满足居住的潜在购房者。3.6.4 项目的SWOT分析SWOT分析：优势劣势同在，机会威胁并存Strengths（优势）

35、：1、地理位置优越，交通便利 ；2、地块周边社区配套完善； 3、土地平坦，便于规划及施工； 4、优质的服务，名牌物管 。Weaknesses（劣势）： 1、销售受季节等阻碍较大 ；2、产品形式单一 ；3、开发周期长，后续施工会阻碍先期入住客户的生活质量 。Opportunities（机会）：1、李沧区环境不断进展完善；2、旅游度假客群不断增加；3、交通的不断改善 。Threats（威胁）：1、区域内竞争楼盘众多，有较大的竞争压力 ；2、限购政策阻碍 ；3、房地产市场不断冷却。3.6.5项目产品初步定位依照以上分析，将该项目产品定位为一般住宅。结合周边竞争楼盘分析，拟建设七层的多层住宅六栋，板楼

36、。户型面积分布在60至105平米之间，户型以套一套二户型为主，建筑面积与之相对应。户型设计坐北朝南，方正有用，适宜居住。表3-1：户型分配表户型面积（）1室1厅1卫1厨1阳台602室1厅1卫1厨1阳台702室2厅1卫1厨1阳台853室2厅1卫1厨1阳台1054项目规划设计分析4.1项目规划目标充分协调经济、环境、技术等方面的相互关系，发挥制造力，深入细致地考虑建筑空间的组合，建筑风格形式，内在居住功能，住区景观等方面，制造舒适、优美、方便且具有丰富居住空间环境的宜住社区。4.2规划设计特点 a.本建设项目特点为公园地产,低密居所,观景居所。小区内部景观自成一体，水声潺潺的中心水景景观成为了社区

37、的亮点，充分利用社区的地面高差，将绿植、雕塑有机的结合，为社区业主提供了宽敞满意的休憩空间，内外双景观，绿色生态，悠然宜居。b.本项目地块毗邻九水公园，位置重要，建筑形式、体量、色彩应与周围环境相协调，处理好与东侧小区的空间关系，幸免互相形成遮挡，制造错落有致、统一而富于变化的建筑群体空间，新建建筑应体现青岛建筑风貌特色，屋顶应采纳红瓦坡屋顶形式。c.充分利用好自然地形，做好竖向设计，幸免大填大挖，爱护好用地内的水面、树木、岩石、植被及其它良好的自然景观要素。以丰富的形态和细节凸现楼盘的高档精巧，并相应形成富有特色的庭院环境，体现社区整体的休闲氛围。 4.3项目建筑布局a.本项目采纳色彩明快的

38、现代建筑风格，共6栋多层，且带有阁楼及半地下储藏室，通过错落的布局构建形态丰富的景观建筑群。户型配置依照现有市场调查情况，户型60-105平米不等，使得户型多样化，满足不同消费者的需求。小区会所、物业治理与商铺布置在裙房里。b.规划配套：依照小区的规模，小区会所和物业治理结合东侧综合建筑布置。换热站、清洁站、居委会、治安联防、物业治理、煤气调压站、公厕、自行车停车蓬等分不依照服务半径分散布置在小区内。小区内设100余个地上停车位，可满足业主的停车需求。 4.4项目结构形式该地块项目拟采纳框架剪力墙结构，板楼。5 项目进度安排5.1工程进度打算工程进度安排如下：前期预备：2011年1月2011年

39、6月； 土建施工：2011年7月2012年6月；安装及配套工程：2012年6月2012年9月；装修工程：2012年8月2012年10月；设备调试：2012年11月2013年1 月；竣工并交付：2013年 2月2013年4月。图5-1 项目实施进度横道图5.2销售打算将该住宅小区销售分为筹备期、亮相及蓄客期、开盘热销、持续热销等几个时期： 筹备期： 2011年2月6月2月底，青岛媒体推广全面铺开，在全青岛范围内宣传；亮相及蓄客期： 2011年6月9月 6月底，现场售楼处对外开放，着重在李沧区和崂山区推广；开盘热销： 2011年10月2012年3月10月初开盘，借势热销； 持续热销： 2012年4

40、月9月持续推广，回笼资金； 持续销售期： 2012年10月2013年6月持续推广，清盘。 6 项目投资收益分析6.1项目总投资及开发成本估算6.1.1土地费用土地费用：房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用，包括土地出让金、土地征用费、都市建设配套费用、拆迁安置补偿费等。该地块是以出让方式获得的，故土地费用即为土地出让地价款。土地费用预估为7205.86万元，详见表6-1 。 表6-1 土地费用估算表序号项目价格（万元）1土地出让金6144.5（23134.4 m2*2656元/m2拆迁安置补偿费 3都市基础设施建设费1061.36 （41622.13m2*255元/m合计72

41、05.866.1.2建安工程费建安工程费：建筑安装工程费是指建筑房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。预估为10484.61万元，多层单位住宅建筑面积建安工程费用组成详见表6-2 。 表6-2 建安工程费用估算表序号项目价格（元/ m2）1桩基础902土建工程12003一般装修7734水电安装2405天然气356暖气307通讯208公用开线169消防8010对讲机系统35合计2519建安工程费计算如下：41622.13*2519=10484.61万元。6.1.3基础设施建设费基础设施建设费：基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。其费用

42、包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 预估为760.82万元。详见表6-3。 表6-3基础设施建设费用估算表序号项目价格（万元）1供电工程416.222供水工程166.53供气工程62.435排污工程+道路工程46.276路灯工程+环卫工程11.577绿化工程34.78外部道路23.13合计760.82计算过程如下： 1.供电工程：按100元/平方米*总建筑面积41622.13平方米估算，约为416.22万元。2.供水工程：按40元/平方米*总建筑面积41622.13平方米估算，约为166.5万元。3.供气工程：按

43、15元/平方米*总建筑面积41622.13平方米估算，约为62.43万元。4.排污工程+道路工程：按20元/平方米*土地面积23134.4平方米，约为46.27万元。6.路灯工程+环卫工程：按5元/平方米*土地面积23134.4平方米，约为11.57万元。7.绿化工程：按15元/平方米*土地面积23134.4平方米，约为34.7万元。 8.外部道路：100元/平方米*土地面积23134.4平方米*10%，约为23.13万元。合计费用为760.82万元。6.1.4前期工程费预估为381.96万元。详见表6-4。 表6-4 前期工程费用估算表序号项目计算依据价格（万元）1规划设计费建安工程费3%3

44、14.542可行性研究费建安工程费0.1514.213水文、地质勘察费按占地面积3元/平方米6.944“三通一平”费按占地面积20元/平方米46.27合计381.966.1.5开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发觉场组织治理所发生的各项费用。要紧包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销和其他费用等。以建筑安装工程费的0.6%估算，开发间接费用约为62.91万元。6.1.6治理费用治理费用是指房地产开发企业行政治理部门为组织和治理房地产开发经营活动而发生的各项费用。预估为566.88万元，取以上5项之和的3。计算如下： (7205.8

45、6+10484.61 +760.82+381.96+62.91)*3%=566.88万元6.1.7 公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，要紧包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。本项目不设派出所、托儿所及幼儿园。1.居委会、公共厕所等公建设施：2200*(101.08+226.98+100)=94.17万元2.停车场：按120元/平方米*停车场面积（按10占地面积计 ）估算，约为27.76万元。合计：121.93万元。6.1.8财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。本项目共向银行

46、融资15000万，贷款2年，自2011年1月到2012年12月，贷款季利率为1.7%，2012年1月开始采纳等额还本付息法还款，2012年12月还清。建设期借款利息计算依照借款还本付息打算表得到。由附表6知，本项目的银行利息共为1591.55万元。本项目利息以外的其他财务费用，以占利息的1%左右计算，约为15.92万元。故财务费用为1607.47万元。 6.1.9销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用。预估为534.42万元。详见表6-5。 表6-5 销售费用估算表序号项目计算依据价格（万元）1广告宣传及市场推广费销售收入0.53176

47、.72预售许可证申领费销售收入0.53 176.7 3其他销售费用销售收入0.54 181.02合计 534.42 6.1.10开发期间税费开发期间税费是指与房地产投资有关的各种税金和地点政府或有关部门征收的费用。预估697.1万元。 表6-6 开发期间税费估算表序号类不计算依据交纳税额（万元）1固定资产投资方向调节税2配套设施建设费建安工程费6629.083供水管网补偿费按0.3t/人，600元/t 16.854供电贴费、用电权费按3kVA/户，480元/kVA 44.935电话初装费按200元/户 6.24合计697.16.1.11 不可预见费 不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发

48、生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括差不多预备费和涨价预备费两大种类型。不可预见费分不按以上各项费用合计3的比例核定。总计673.66万元。 6.1.12 其他费用 表6-7其他费用估算表序号项目计算依据价格（万元）1临时用地费和临时建设费 2标底编制费建安工程费0.12%12.583标底审查费建安工程费0.03%3.154招标治理费建安工程费0.03%3.155合同公证费 6工程监理费建安工程费0.08%8.357建设工程质量监督费建安工程费0.15%15.758施工许可证费 9工程保险费建安工程费0.03% 3.15合计 46.136.1.13

49、项目开发总成本表6-8：项目总投资估算表 单位：万元序号项目名称总投资1土地费用7205.862前期工程费381.963基础设施建设费 760.824建筑安装工程费10484.615公共配套设施建设费 121.936开发期间接费用62.917治理费用566.888财务费用 1607.479销售费用534.4210开发期间税费 697.111不可预见费673.6612其他费用46.1313合计23143.75项目开发总成本为23143.75万元。6.1.14经营资金估算经营资金是指用于开发企业日常经营的周转资金。该项目不考虑经营资金。6.1.15项目总投资李沧区九水路以北、汉川路以西地块项目总建

50、筑面积为4.16万平方米，总投资预估为23143.75万元，为项目开发成本与经营成本之和，详见附表1。6.2销售收入估算6.2.1销售收入估算6.2.1.1住宅销售收入估算用市场法确定住宅销售单价。为预估该项目住宅的销售价格，在该项目附近调查选取了3宗类似楼盘作为可比实例，分不为：万科生态城，和达和城,绿城理想之城。这3宗楼盘的住宅价格市场法系数修正表见附表2。此3个可比实例的比准价格（单价）分不为9000元/m2、9300元/m2、10000元/m2。这3个可比实例的权重分不为0.2、0.5、0.3，将这3个比准价格的加权平均数作为市场法的测算结果，计算8164*0.2+8852*0.5+8

51、989*0.3=8755.5元/m2。由于现在政策阻碍和竞品众多，市场压力大，且青岛市目前房地产业处于低迷时期，为保证本项目能够及时回收资金，故该项目住宅的销售单价预估为8000元/，现售单价为8100元。本项目总建筑面积为41622.13平方米。依照销售进度安排,2011年10月实行预售,销售单价为8000元/，2013年4月开始为现售,销售单价为8100元/。住宅销售收入为33338.79万元，详见表6-9。表6-9 住宅销售收入估算表序号销售比例销售面积（）销售单价（元/）销售收入（万元）110%4162.218000 3329.7215%6243.3280004994.54315%62

52、43.3280004994.54415%6243.3280004994.54515%6243.3280004994.54620% 8324.480006659.52710% 4162.2481003371.41合计33338.796.2.1.2销售收入确定住宅销售收入为33338.79万元，销售收入分期估算见表10。 表10 销售收入分期估算表 单位：万元 201120122013合计10-12 1-34-67-910-121-34-63329.74994.544994.544994.544994.546659.523371.4133338.796.2.2销售税金及附加估算销售税金及附加预估为

53、1833.63万元，土地增值税预估为1837.52万元。销售收入和销售税金及附加表见附表3。关于土地增值税：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位或个人征收的一种税。扣除项目：取得土地使用权所支付的金额=6144.5万元房地产开发成本=1061.36+381.96+10484.61+760.82+121.93+62.91= 12873.59 万元房地产开发费用=1607.47+（6144.5+ 12873.59）*5%= 2558.37万元与转让房地产有关的税金=1833.63万元财政部规定的其他扣除项目（加计20%的扣除）=（6144.5+ 12873.

54、59）*20%=3803.62万元增值额=销售收入-扣除项目=33338.79-（6144.5+12873.59 +2558.37+1833.63+3803.62）= 6125.08万元因为增值额未超过扣除项目金额的50%，因此土地增值税=6125.08*30%，为1837.52万元。6.3投资使用打算与资金筹措方式6.3.1投资使用打算该项目各季度的投资使用打算见附表4。6.3.2资金筹措方式该项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资部分。具体安排如下：(i).自有资金投资为4672.19万元，约占总投资（不含财务费用）的20%。(ii).预售收入扣

55、除与销售有关税费后用于投资，销售收入再投入为3471.56万元，约占总投资（不含财务费用）的15%。(iii). 其余资金向银行贷款，贷款额为15000万元，约占总投资（不含财务费用）的65%，银行贷款季度利率为1.7%,按等额偿还本金和利息。资金筹措表见附表5。 6.3.3贷款本金的偿还及利息支付该项目向银行贷款15000万元，2011年10月初开始采纳等额还本付息法还款，2012年12月还清。银行贷款季度利率为1.7%,按等额偿还本金和利息,借款还本付息表见附表6。 6.4项目财务评价6.4.1项目财务报表 6.4.1.1损益表该项目的所得税按利润总额的25%计提。税后利润由三部分组成：盈

56、余公积金、公益金、可分配利润，其中盈余公积金、公益金分不按税后利润的10%、5%计提。损益表见附表7。6.4.1.2全部投资现金流量表全部投资现金流量表见附表8,年基准收益率取12%，季度基准收益率为2.87%。 6.4.1.3自有资金现金流量表自有资金现金流量表见附表9，年基准收益率取12%。6.4.2项目财务评价6.4.2.1盈利能力分析a.投资利润率：该项目的投资利润率=利润总额/总投资*100 = 6523.89/23143.75 *100% =28.19%。b.资本金净利润率：该项目的资本金净利润率=所得税后利润总额/资本金*100=4892.92/ 4672.19*100%=104

57、.72%。c.财务净现值：财务净现值是指按照投资者最低中意收益率或设定的折现率i，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。该项目基准收益率取12%。由全部投资现金流量表得出税后财务净现值FNPV=2626.92万元，税前财务净现值FNPV= 3981.15万元。d.财务内部收益率：财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。由全部投资现金流量表得出季度税后财务内部收益率FIRR8%，；季度税前财务内部收益率FIRR10%, 均大于季度基准收益率2.87%。e.盈利能力分析：该项目的静态评价指标：投资利润率为28.19%，资本金净

58、利润率为104.72%，与房地产同行业相应指标比较，能够同意，故该项目从静态盈利能力分析来看是可行的；该项目的动态评价指标：全部投资税后财务净现值为2626.92万元0，税前财务净现值为3981.15万元0，税后财务内部收益率为36%12%,税前财务内部收益率为46%12%,故该项目动态盈利能力评价是可行的。6.4.2.2清偿能力分析由借款还本付息表能够看出，该项目向银行贷款15000万元，2011年10月初开始采纳等额还本付息法还款，2012年12月还清。银行贷款季度利率为1.7%，按等额偿还本金和利息。资金来源为销售收入，具有专门强的借款偿还能力，故该项目从清偿能力分析来看是可行的。6.4

59、.3项目财务评价结论综上，由该项目的盈利能力分析、清偿能力分析来看，该项目在经济上是可行的。7项目风险分析7.1敏感性分析阻碍该项目经济效益的不确定性因素中最有可能发生波动的是建安工程费和销售价格。因而，该项目针对建安工程费和销售价格分不上下波动5%、10%进行敏感性分析，评价指标为财务净现值变化值和财务净现值变化幅度。计算结果详见表7-1和表7-2。-10%-5%0%5%10%建安工程费（元/平方米）2267.12393.0525192644.952770.9财务净现值（万元）4638.134315.753981.153627.293302.12财务净现值变化值656.98334.60353

60、.86679.03财务净现值变化幅度16.5%8.4%08.89%17.06%表7-1 建安工程费变动对财务指标的阻碍表7-2 销售价格变动对财务指标的阻碍 -10%-5%0%5%10%销售价格（元/平方米）72007600800084008800财务净现值（万元）2981.173035.143981.154883.185741.25财务净现值变化值999.98946.010902.031760.1财务净现值变化幅度25.12%23.76%022.66%44.21%由敏感性分析图能够看出，售价和建安工程费差不多上本项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感，且本项目敏感因素变化过程中财务净现值