CRIC首开房地产市场总结及预测

1、CRIC首开房地产市场总结及预测PART 1 市场篇 全国房地产市场 北京房地产市场 首开项目市场表现2010年房地产开发投资逐步恢复，2010年1-12月全国住宅投资开发完成额34038.14亿元，同比增长32.9%。全国市场房地产开发投资情况2008-2010年全国房地产开发投资走势2010年1-12月全国房地产开发投资额完成48267.07亿元，同比增长33.2%；分月度看，同比增长率呈平稳趋势。其中2010年1-5月的同比增幅达到年度最高，为38.2%；与08年、09年的同比增幅相比，2010年房地产开发投资仍处于逐步增长阶段。 住宅投资额与房地产开发投资额走势基本趋同，处于平稳上涨阶

2、段。2010年1-12月全国住宅投资开发完成额34038.14亿元，同比增长32.9%。08年09年10年全国市场商品房供应面积2010年新开工面积增长明显，但进入岁末涨幅有所回落；预计2011年初房地产开发各项指标将延续2010年末的走势 预计2011年初房地产开发各项指标将延续2010年末的走势。 2010年全国房地产开发企业施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。商品房新开工面积继09年9月走出负增长后，同比增幅明显放大。 2009年1-12月

3、全国住宅施工面积25.08亿平方米，同比增长12.5%；住宅竣工面积5.77亿平方米，同比增长6.2%。 从各指标同比增幅看，商品房市场和商品住宅市场的开发指标走势非常趋同。2008-2010年全国商品房供应面积同比走势08年09年10年全国市场商品房供求关系2008-2010年全国商品房竣工面积、销售面积走势2010年全国商品房竣销比失衡，成交市场相对较好； 2010年1-12月全国商品房竣工面积7.6亿平方米；商品房销售面积10.4亿平方米，商品房竣销比1：1.37 。数据来源：国家统计局2010年1-12月全国商品房竣工面积7.6亿平方米；商品房销售面积10.4亿平方米，商品房竣销比1：

4、1.37 。2009年1-12月全国商品房竣销比为1：1.33，商品房供求失衡，供应紧张的局面虽较11月有所缓解但仍然供不应求。 2008年全国商品房竣工面积5.85亿平方米，销售面积6.21亿平方米，商品房竣销比1：1.06。08年1：1.0609年1：1.3310年1：1.37全国市场商品房销售情况2008-2010年全国商品房销售面积、销售金额走势随着楼市调控政策的出台及传统销售淡季的来临，预计2011年1-2月份商品房市场成交量将呈现下滑趋势，高位成交量难以为继数据来源：国家统计局 2010年1-12月全国商品房销售面积10.4亿平方米，同比增长5.2%；销售金额10.1万亿元，同比增

5、长18.3%。 2009年全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%；商品房销售金额4.4万亿元，同比增长75.5%。 2008年全国商品房销售面积6.21亿平方米，同比增长-18.5%；商品房销售金额2.4万亿元，同比增长-18.6%。08年09年10年全国市场销售价格走势2008-2010年全国商品房成交价格走势 2011年1-2月，预计全国商品房成交均价呈现下探势头，预计在5000元/平方米左右。 2010年上半年价格有所波动，下半年全国商品房销售均价走势明显平稳数据来源：国家统计局随着成交量的回落，高位成交价格将难以为继，预计2011年1-2月商品房成交价格将小幅下降08年

6、09年10年全国市场2011年1月重点城市成交表现重点城市2010.1成交量（万m2）环比涨幅2010.1成交均价环比涨幅北京123.3-28.07%2294511.61%上海105-25%23750-5.3%深圳34.8-10.74%202708.5%广州10219.11%12216-7.29%成都26322.86%69.35.53%杭州77.2-6.46%16567-8.38%苏州52.8-16.93%1209511.53%天津90.3-32.64%9106-4.68%青岛79.6-14.75%88784.01%合肥72.2-2.29%723211.37% 全国重点城市11年1月成交量除广

7、州及成都外均出现环比下降，集中跌幅在10%-30%；成都1月成交263万平方米，成交量为列举重点城市之首，涨幅程度也最大。 北京、上海、广州一线城市1月份成交量突破100万平方米，除成都外，其余城市成交仅在30-90万平方米。 从各重点城市成交均价来看，6个城市成交均价呈现上涨，涨幅均在4-12%之间，其中以北京、苏州和合肥涨幅最高，达11%以上。下降的城市中，杭州下降程度最大，超过8%。 预计未来一段时间全国各城市成交量还将维持低迷态势，成交价格回落可能性较大。1月份全国重点城市商品住宅成交量除广州及成都外全线下跌；成交价格涨跌互现全国市场2011年1月成交量下滑原因分析2010年楼市优惠政

8、策的退出和楼市新一轮调控政策的密集发布，使得楼市政策空间不再宽松2010年价格的上涨使得成交价格处于高位，抑制了部分刚性需求者的购房意愿，市场重现观望央行上调存款准备金率，加息预期渐行渐近，货币政策趋于收紧，投资投机者购买减弱1月份全国重点城市商品住宅成交量出现下滑的原因主要有：楼市处于传统淡季；加大首付比例、限贷、提高存款准备金率等系列调控政策的先后出台，加重了楼市的观望氛围。123PART 1 市场篇 全国房地产市场 北京房地产市场 首开项目市场表现2010年，北京市商品住宅供求关系较为均衡，供求比接近1：1北京市2010年1-12月商品住宅供求走势图 2010年北京商品住宅市场整体呈现出

9、“供求均衡”的市场局面。市场总供应量达1200.5万平方米，总成交量达1198万平方米，供求比接近1：1； 2010年北京各月市场供应不稳定，最高月供应量为238万平方米，最低月供应量仅为34.1万平方米； 2010年北京成交量较2009年出现下滑，环比下跌51%，市场走势与供应走势趋同，月均成交量达100万平方米。北京市场供求分析数据来源：CRIC2010年，北京市商品住宅出现“量跌价涨”的局面，虽然成交量下滑，但成交价格持续攀升，成交均价20342元/平方米，同比上涨41.85%北京市2010年1-12月商品住宅量价走势图 2010年北京市商品住宅总成交量达1198万平方米。受4月份国家出

10、台对房地产的调控政策影响，其后各月成交量走势跌宕起伏，但总体上还处于上扬走势，月度成交量保持在100万平方米左右； 商品住宅成交均价呈稳步上扬态势，从1月的19177元/平方米上涨到12月的20694 元/平方米，2010年北京商品住宅成交均价为20342元/平方米，同比上涨41.85%。北京市场量价分析数据来源：CRIC环线10年1月成交均价（元/平方米）10年12月成交均价（元/平方米）上涨幅度（%）二环内310033691319.1%二环至三环314053907824.4%三环至四环262703197921.8%四至五环路217113161845.6%五环外143031614712.9%

11、各环线商品住宅期房年初与年底成交均价对比图 2010年年初和年底北京市商品住宅期房成交均价涨幅最大的是四环至五环路，为45.6%。 2010年，商品住宅五环路内价格超过了万元，北京城区内万元房难觅。2010年，北京市商品住宅五环内成交均价接近2万元，三环内价格突破3万元北京市场各环线成交价格分析六环五环四环三环二环数据来源：CRIC从2010年各档次住宅产品成交量来看，普遍较2009年出现下滑，中低档次产品仍占据市场份额首位；高档住宅价格持续攀升北京市2010年1-12月各档次商品住宅成交量走势图2010年各档次商品住宅成交量、价走势图 2010年各档次普通住宅中，以中低档所占比例最大，成交面

12、积达491万平方米，占总成交量的41%； 其次是中档住宅产品，成交面积240万平方米，占总成交量的20%； 高档住宅产品成交量为60.2万平方米，占总成交量的5%左右。备注：低档：1万元/以下，中低档：1-2万元/，中档：2-3万元/，中高档：3-4万元/，高档：4万元/以上北京市场档次分析市场供应仍呈现出集中于中小面积段、中小户型的特点，二房、三房产品为主面积段户型 2010商品住宅供应量中，以90平方米以下、90-120平方米为主，其供应总量分别为408万平方米、206万平方米，占比达34%和17.2%。 分面积段供应情况来看，基本呈现出随着户型面积的增大，供应量逐渐下降的趋势。但400平

13、方米以上的别墅产品或类别墅产品市场供应仍占有一定份额。 2010商品住宅供应量中，以二房、三房为主，其供应总量分别为395万平方米，388万平方米，占比达32.9%、32.3%。 分户型供应情况来看，基本呈现出“中间大，两头小”的市场局面。10%北京市场供应结构较2009年市场，2010年商品住宅不同总价段、面积段产品均有大幅度下滑，主要是受不断出台的限购政策影响16面积段09年成交面积（万平方米）10年成交面积（万平方米）环比（%）90以下420.7395.4-690-120425.3249-41.51204140-170273204-25.3170-250178.

14、3122.5-31.3250-300151.746-69.7300-4009345.1-51.5400以上105.478-262010年各面积段商品住宅成交量占比图总价段09年成交面积（万平方米）10年成交面积（万平方米）环比（%）50万以下156.251.6-67%50-100万551.6169.3-69.3%100-150万385.6223.7-42%150-200万232.5180.3-22.5%200-400万372.6297.5-20.2%400-500万8055-31.2%500-600万59.744-26.3%600-700万43.731.3-28.4%700万以上155.414

15、5.2-6.6%2009-2010年各总价段商品住宅成交量对比图北京市场成交结构数据来源：CRIC数据来源：CRIC2009-2010年各面积段商品住宅成交量对比图2010年各总价段商品住宅成交量占比图2010年土地市场成交建筑面积3268万，同比上涨34.9%;2010年平均楼面地价5062元/，同比上涨25.2%；溢价率达到269.8%，同比09年上涨2.5倍。2008-2010年北京市土地市场成交走势图2008-2010年北京市土地市场成交价格及溢价率走势图北京市场土地市场数据来源：CRIC数据来源：CRIC 2010年全市共成交土地280宗，同比上涨57.7%；成交的土地面积为3010

16、万平方米，同比上涨55%；成交规划建筑面积为3268.1万平方米，同比上涨34.9%。分用途看，工业用地成交量在不断的上升。从容积率变化来看， 2010年全年成交土地的平均容积率水平为1.1，比2008年平均容积率1.3略有下滑。2010年北京市成交的土地单价为5462元/平方米，同比上涨36.1%，其中居住类土地单价为10274元/平方米，同比上涨3.01% ；成交的楼面地价为5062元/平方米，同比上涨25.2%，其中居住类8191元/平方米，同比上涨36.8% 。溢价率方面，2010年成交土地溢价率高达269.8%，同比上涨了2.5倍；其中居住类用地溢价率达到238.5%，同比09年的8

17、8.7%大幅上涨。2010土地市场成交火爆，高溢价率、高楼面价、国企大规模拿地成为市场主要特点北京市2010年土地市场（居住商业综合用地）溢价率前十名 2010年北京土地成交呈现出高溢价率的特点，其中成交的通州区梨园镇其他多功能用地溢价率高达698%，楼面低价为8291元/平方米。 北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地为2010年最高楼面地价地块，达到24066元/平方米。 海淀区东升乡居住、商业项目地块在楼面地价方面相对也较高，达到了16836元/平方米。北京市场地块排名数据来源：CRIC地块名称溢价率楼面地价（元/）建设用地面积()开发商1北京市通州区梨园镇其他多功能用地

18、698%829150558北京金隅嘉业房地产开发有限公司2北京市密云县密云镇城后街北侧居住项目用地288%418313946北京慧友房地产开发有限责任公司3北京市亦庄新城V街区B-3-1、B-3-2、B-3-3用地273%746214900北京水木天成房地产开发有限责任公司4房山区良乡镇住宅（通尚苑二期）200%930235589北京森阳房地产开发有限责任公司5丰台区六圈A居住项目用地195京嘉益德房地产开发有限公司6海淀区东升乡居住、商业项目193%1683644508北京世博宏业房地产开发有限公司7北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地172%24

19、066206270北京远豪置业有限公司8朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001A-005地块167%9807175670北京通瑞万华置业有限公司9通州区半壁店（旧村改造）居住及居住区配套教育用地156%10635199939北京天旭运河房地产开发有限责任公司10北京市昌平区常兴庄组团北部地区B地块居住项目用地130京金科兴源置业有限公司 北京纳帕投资有限公司北京市2010年土地市场（居住商业综合用地）成交金额前十名北京市场地块排名排名地块名称成交金额（万元）建筑面积（平方米）成交日期开发商1北京经济技术开发区北侧绿化带A-C1、B-C1、C-F1地块174

20、,0005778832010/1/21北京和裕房地产开发有限公司 2通州区永顺镇（商务园B2地块）商业金融项目62,0002332712010/3/2金融街控股股份有限公司 北京通州商务园开发建设有限公司 3北京市顺义区后沙峪镇其他类多功能项目42,900797722010/11/25北京东亚信安国际会展中心有限公司 4昌平区兴寿镇桃源旅游设施（B地块）项目用地41,2191001802010/11/15民福置业集团有限公司5北京市石景山区鲁谷地区银河商务区E地块商业金融项目29,813562502010/11/19大唐能源化工有限责任公司重庆渝能产业（集团）有限公司联合体 6北京市通州区永顺

21、镇商务园D1南区26,648904772010/12/10承德市紫石矿业有限责任公司7北京经济技术开发区南部新区X4-1F1、X4-2F1地块动漫衍生品发展园项目25,6042547652010/11/30英联视动漫文化发展（北京）有限公司 8北京市昌平区回龙观商业金融项目用地（原佰嘉经济适用房配套公建项目用地）23,026292712010/10/21北京佰嘉置业有限公司9北京市通州区永顺商务园D1北区21,887709912010/12/10北京通州商务园开发建设有限公司 10海淀区北蜂窝商业金融项目21,100150002010/3/17北京住总正华开发建设集团有限公司北京正华永兴房地产

22、开发有限公司数据来源：CRIC 2010年，在房地产调控政策的压力之下，较2009年的疯狂拿地阶段，北京土地市场整体相对平缓。2010年综合用地成交总价前两名都在1月以及3月份；排行榜39名集中在1012月。 2010年综合用地总价第一名是位于北京大兴区亦庄板块的北京经济技术开发区北侧绿化带A-C1、B-C1、C-F1地块。受让方为北京和裕房地产开发有限公司 ，成交总价达17.40亿元。 2010年，北京土地楼板价最高到达14067元/平米，是海淀区北蜂窝商业金融项目。土地受让方是北京住总正华开发建设集团有限公司和北京正华永兴房地产开发有限公司 。 相对于2009年北京综合用地，2010年楼板

23、价前三名都在18000元/平方米以上。在房地产调控力度趋紧的大背景下，2010年土地市场表现相对平静。排名地块名称楼板价（元/平方米）建筑面积（平方米）成交日期开发商1海淀区北蜂窝商业金融项目14,067150002010/3/17北京住总正华开发建设集团有限公司 北京正华永兴房地产开发有限公司 2丰台区和义西里8,975109192010/12/23北京盛达华夏房地产开发有限公司 3北京市昌平区回龙观商业金融项目用地（原佰嘉经济适用房配套公建项目用地）7,866292712010/10/21北京佰嘉置业有限公司4北京市昌平区回龙观（E05地块）商业金融项目7,61195522010/9/14

24、北京创升永利房地产开发有限公司 5北京市顺义区后沙峪镇其他类多功能项目5,378797722010/11/25北京东亚信安国际会展中心有限公司 6北京市石景山区鲁谷地区银河商务区E地块商业金融项目5,300562502010/11/19大唐能源化工有限责任公司和重庆渝能产业（集团）有限公司联合体 7北京市顺义区板桥创意天承 其他多功能用地（G1-03）4,633198592010/5/26北京旺晟房地产开发有限公司8昌平区兴寿镇桃源旅游设施（B地块）项目用地4,1151001802010/11/15民福置业集团有限公司9北京市顺义区板桥创意天承其他多功能用地（G2-07）4,083418782

25、010/5/26北京联富置业有限责任公司10北京市顺义区板桥创意天承 其他多功能用地（G1-01、G1-02）3,548535572010/5/26北京联富置业有限责任公司 北京市2010年土地市场（居住商业综合用地）楼板价前十名数据来源：CRIC北京市场地块排名序号企业名称成交金额(万元)1SOHO中国有限公司2,246,1362北京首都开发股份有限公司1,227,5913万科企业股份有限公司1,138,9824重庆龙湖地产发展有限公司999,7785北京城建投资发展股份有限公司957,3636北京金隅股份有限公司943,3107远洋地产控股有限公司841,5138广州富力地产股份有限公司7

26、37,9959金融街控股股份有限公司714,70310保利房地产(集团)股份有限公司683,204序号企业名称成交面积()1北京金隅股份有限公司813,1172北京首都开发股份有限公司680,8923万科企业股份有限公司544,8414远洋地产控股有限公司476,0595保利房地产(集团)股份有限公司473,5996SOHO中国有限公司470,1437北京城建投资发展股份有限公司418,1638北京住总集团有限公司407,0569重庆龙湖地产发展有限公司389,15510广州富力地产股份有限公司386,5782010年,首开集团以成交金额122.76亿元、销售面积68.09万平方米位列第二名2

27、010年北京全年度企业销售金额十强排行榜2010年北京全年度企业销售面积十强排行榜 Soho中国以成交金额224.6亿元，成为2010年北京企业成交金额排行榜第一名。北京首都开发股份有限公司排名第二，成交金额达到122.76亿元。 北京金隅以成交面积81.31万平方米，位列2010年北京企业销售面积排行榜第一名。北京首都开发股份有限公司排名第二，共成交面积68.09万平方米。 2010年，万科在北京收获颇丰，较2009年的前十名之外，2010年在销售金额和销售面积两方面都上升至第三位。数据来源：CRIC数据来源：CRIC北京市场企业排名备注：上表数据统计口径为商品房。数据以CRIC系统更新后本

28、版为准2010北京房地产市场总结北京市场 2010年北京商品住宅出现“量跌价涨”的局面。房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。商品住宅成交均价持续上涨，但月度成交均价受国家调控影响，波动较为频繁 。2010年北京商品住宅市场呈现“供求平衡”的市场局面。市场总供应量达1200万平米，总成交量达1198万平米，供求比接近1：1。2010年北京土地市场成交土地280宗，成交面积达3010万平米。成交土地单价为5462元/平米，其中居住类单价为10274元/平米。2010年，首开集团在销售金额和销售面积方面均位列第二。SOHO中国以224.6亿，排名销售金额十强首位，北京金隅以81

29、.31万平米，排名销售面积十强首位。PART 1 市场篇 全国房地产市场 北京房地产市场 首开项目市场表现2010年，首开（监测住宅）项目销售面积达到34万平方米，成交金额超80亿首开项目市场表现项目分布及成交概况 首开股份在京销售、预售项目共9个，分别为首开幸福广场、首开常青藤、首城国际、首开知语城、北京香颂、国风北京、石榴派、璞瑅、首开智慧社。 2010年全年，首开9个项目共成交34万平方米，接近3639套，成交金额突破80亿元。2010年首开项目成交情况备注：上表数据统计口径为监测竞品商品住宅部分成交数据，与企业销售排名使用的商品房统计口径不同项目名称板块成交情况成交面积(万M)成交套数

30、(套)成交均价(元/M)石榴派方庄板块1.4 304 20706 首开智慧社昌平板块10.4 1422 15866 首开常青藤北朝阳板块4.7 441 21161 璞瑅方庄板块3.2 271 36929 首开幸福广场使馆区板块0.1 5 25383 首城国际中心CBD南板块11.0 1008 28378 首开知语城望京板块0.1 6 17771 北京香颂望京板块0.2 9 21117 国风北京望京板块2.9 173 23319 首城国际成为供给、成交双料冠军，表现极为抢眼首开项目市场表现项目供给、成交面积排行2010年供给面积对比2010年成交面积对比 2010年，首开9个项目中，只有6个项目

31、有供给，分别为首城国际、璞瑅、首开常青藤、首开智慧社、国风北京、石榴派。 项目总供给量为42万平方米。其中首城国际供给量最大为14万平方米。 2010年，首开9个项目中，全部开盘销售，总销售面积达到了34万平方米。 其中首城国际成交量最大为11万平方米。首开智慧社、首开常青藤紧随其后分别为10.4万平方米、4.6万平方米，其余项目成交量均低于5万平方米。璞瑅销售单价最高，首城国际成交金额最大首开项目市场表现项目成交单价、总金额排行2010年成交单价对比2010年成交总金额对比 2009年，首开9个项目中，其中销售价格最高的为璞瑅项目，销售均价为36929元/平方米； 首城国际、首开幸福广场、国

32、风北京 3个项目销售价格处于第二军团，均价都在万元/平方米之间；北京香颂、首开常青藤、石榴派三个项目销售价格处于万元/平方米；首开知语城、首开智慧社项目销售价格在万元/平方米。 2009年，首开9个项目中，总销售金额达到了80个亿。其中首城国际成交金额最高为31亿元，国风北京成交金额为16亿元，璞瑅项目销售金额达到了12亿元，成交斐然。其余项目成交金额均低于10亿元。望京板块东湖湾一枝独秀，大西洋新城项目表现出色首开项目市场表现板块情况2010年年度望京区各竞品项目供给、成交情况汇总2010年年度望京区各竞品成交金额排行 2010年，首开股份的东湖湾、大西洋新城、国风上观三个项目成交较好，累计

33、成交金额达到了28.4亿元。其中东湖湾变现出色，成交4.4万平方米，13亿元。 2010年，望京区东湖湾项目表现极为抢眼，成交面积4.4万平方米，成交金额达到了13亿元。数据来源：CRIC数据来源：CRIC单位：亿元项目名称供应面积(M)成交面积(M)成交金额(亿元)成交均价(元/M)首开知语城0 1088 0.2 17771 北京香颂0 1864 0.4 21117 国风北京39606 28894 6.7 23319 中广宜景湾0 3175 0.9 28174 合生麒麟社0 22945 5.2 22872 里外里0 6596 1.3 20418 大西洋新城63965 37433 8.7 23

34、368 东湖湾名苑43465 44218 13.0 29482 方庄区竞品项目成交量均未超过10万平方米首开项目市场表现区域情况2010年年度方庄区各竞品成交金额排行单位：亿元2010年年度方庄区各竞品项目供给、成交情况汇总数据来源：CRIC数据来源：CRIC 2010年，方庄区域各竞品项目共计供应14.8万平方米，成交19万平方米，供求比为1：1.28，区域市场呈现出“供小于求”的态势； 2010年，方庄区域竞品中中海城项目以1123925平方米成交量排名第一位，成交金额24.3亿元；而世华水岸为区域内成交均价最高的项目。项目名称供应面积(M)成交面积(M)成交金额(亿元)成交均价(元/M)

35、紫芳园0 792 0.1 16821 文成建筑0 10160 2.2 21997 世华水岸56050 66908 15.1 22615 方庄6号0 0 0 0 中海城91541 112392 24.3 21619 首开项目市场表现区域情况东坝区金色漫香林、富力又一城、首开常青藤项目成交优势明显2010年年度东坝区各竞品成交金额排行单位：亿元2010年年度东坝区各竞品项目供给、成交情况汇总数据来源：CRIC数据来源：CRIC 2010年，首开常青藤项目共计成交46859平方米，成交量处于区域各成交竞品中的第三位；成交金额10亿元，成交均价为21161元/平方米； 区域竞品中10年总成交量超过5万

36、平方米的项目为富力又一城和金色漫香林。其中远洋一方也是成交均价最高的项目。项目名称供应面积(M)成交面积(M)成交金额(亿元)成交均价(元/M)首开常青藤81445 46859 10.0 21161 北京奥林匹克花园016140 3.4 21212 远洋一方39946 19073 4.6 24055 富力又一城49717 78842 15.5 19635 金色漫香林147819 65799 16.0 24380 首开项目市场表现区域情况使馆区太阳公元是区域高价格、高成交量项目代表2010年年度使馆区各竞品成交金额排行单位：亿元2010年年度使馆区各竞品项目供给、成交情况汇总数据来源：CRIC

37、2010年，首开幸福广场项目共计成交885平方米，成交量处于区域各成交竞品中的第三位；成交金额0.2亿元，成交均价为25383元/平方米，是区域成交均价最低的项目。 区域竞品中太阳公元项目成交量优势明显，达5.84万平方米，平均月成交量在0.5万平方米左右，成交均价为40444元/平方米，是高价格、高成交量项目的典型代表。数据来源：CRIC项目名称供应面积(M)成交面积(M)成交金额(亿元)成交均价(元/M)首开幸福广场57765 885 0.2 25383 金成建国五号-6752 1.9 28401 东外公馆-0.0 -太阳公元71050 58487 23.7 40444 首开项目市场表现区

38、域情况CBD南区首城国际位居区域成交量第一位2010年年度CBD南区各竞品成交金额排行单位：亿元2010年年度CBD南区各竞品项目供给、成交情况汇总数据来源：CRIC数据来源：CRIC 2010年，首城国际项目共计成交109031平方米，成交量处于区域各成交竞品中的第一位；成交金额31亿元，成交均价为28378元/平方米，是首开集团10年成交状况较好的项目。 2010年，CBD南区各竞品项目共计成交面积为16万平方米，成交金额42.4亿元，平均成交价格为23429元/平方米。项目名称供应面积(M)成交面积(M)成交金额(亿元)成交均价(元/M)首城国际中心139238 109031 31.0

39、28378 美利山-39378 8.6 21911 禧福汇-5141 1.4 27660 美景东方-5044 1.1 21307 金都杭城-1837 0.3 16324 首开项目市场表现区域情况昌平区北一街8号成交金额最高，达8.37亿元2010年年度昌平区各竞品成交金额排行单位：亿元2010年年度昌平区各竞品项目供给、成交情况汇总数据来源：CRIC 2010年，昌平区各竞品项目共计成交5.74万平方米，成交金额为9.05亿元，平均成交单价为15762元/平方米。 区域竞品中北一街8号项目成交情况最好，成交量为49465平方米；其次为紫金新干线项目，成交7158平方米；其余竞品项目成交量较少；

40、从成交均价来看，北一街8号项目是区域各竞品项目成交价格最高项目，达到16929元/平方米，富力桃园项目成交价格也达到15483元/平方米，其余竞品项目成交价格均低于10000元/平方米。数据来源：CRIC项目名称供应面积(M)成交面积(M)成交金额(亿元)成交均价(元/M)北一街8号27411 494658.37 16929 富力桃园02490.04 15483 紫金新干线071580.598224 东亚上北中心0552 0.05 9075 供给面积（平方米）成交面积（平方米）成交金额（亿元）成交均价（元/平方米）新国展国际公寓025580.176693鲁能顺义新城1239861722164.

41、932864智地香蜜湾033470.5616652万科四季花城01200.008000金汉绿港34700381625.5714583首开项目市场表现区域情况顺义区鲁能顺义新城成交量最高，达172216平方米。2010年年度顺义区各竞品成交金额排行单位：亿元2010年年度顺义区各竞品项目供给、成交情况汇总数据来源：CRIC 2010年，顺义区在成交面积表现最突出项目为鲁能顺义新城项目，共计成交172216平方米，成交金额为4.93亿元；其次为金汉绿港项目，共计成交面积为38162平方米，成交金额为5.57亿元。 2010年，在成交价格方面表现最突出的项目为智地香蜜湾项目，成交价格为16652元/

42、平方米；其次为金汉绿港项目，成交价格为14583元/平方米；其余项目成交均价均低于10000元/平方米。供给面积（平方米）成交面积（平方米）成交金额（亿元）成交均价（元/平方米）壹线国际03310.0513587东恒时代045491.4431540爱这城07410.1317409金地名京07550.1519825首开项目市场表现区域情况CBD东区东恒时代项目领跑区域市场，各方面表现突出。2010年年度CBD东区各竞品成交金额排行单位：亿元2010年年度CBD东区各竞品项目供给、成交情况汇总数据来源：CRIC 2010年，CBD东区监测项目中东恒时代项目成交金额为1.44亿元，问鼎本区域监测项目

43、中成交金额冠军，成交面积为4549平方米，同样位居第一；其余项目在成交面积以及成交金额方面均表现平平，壹线国际项目成交面积331平方米，成交金额0.05亿元；爱这城项目成交面积741平方米，成交金额为0.13亿元；金地名京项目成交面积为755平方米，成交金额为0.15亿元。供给面积（平方米）成交面积（平方米）成交金额（亿元）成交均价（元/平方米）中粮万科长阳半岛22279116069923.5314643中国铁建原香小镇13273012345516.4013283绿城百合公寓0253213.3513246天恒乐活城81518211502.6212389加州水郡019008516.668765首

44、开项目市场表现区域情况房山区中粮万科长阳半岛成交金额突破20亿元，达到23.53亿元成交。2010年年度房山区各竞品成交金额排行单位：亿元2010年年度房山区各竞品项目供给、成交情况汇总数据来源：CRIC 2010年，房山区域竞品项目中在成交面积中表现最明显的是加州水郡项目，共计成交190085平方米；其次成交为中粮万科长阳半岛项目，共计成交面积为160699平方米，位居第二；中国铁建原香小镇项目成交位列第三，共计成交123455平方米。 2010年，房山区域竞品项目中在成交金额方面表现最突出项目为中粮万科长阳半岛项目，达到23.53亿元，是竞品项目中唯一突破20亿元的项目。供给面积（平方米）

45、成交面积（平方米）成交金额（亿元）成交均价（元/平方米）远洋东方42976219913.5215982金隅花石匠145152239053.6715347京洲世家2449530010.4414638龙湖蔚澜香醍1218536856014.1720669阿尔法社区1035189592.8314934K2海棠湾425207791914.2618304首开项目市场表现区域情况马驹桥K2海棠湾与龙湖蔚澜香醍两个项目领跑本区域2010年年度马驹桥各竞品成交金额排行单位：亿元2010年年度马驹桥各竞品项目供给、成交情况汇总数据来源：CRIC 2010年，马驹桥区域各竞品项目中在成交面积方面表现最突出的项目是

46、K2海棠湾项目，共计成交面积为77919平方米；其次表现第二的项目为龙湖蔚澜香醍项目，共计成交面积68560平方米； 2010年，马驹桥区域各竞品项目中成交金额最高的项目为K2海棠湾项目，累计成交金额达到14.26亿元；而龙湖蔚澜香醍项目同样成交金额表现不错，与K2海棠湾项目相差无几，共计成交金额为14.17亿元。PART 2 市场走势预测篇房地产市场走势预测土地市场走势预测关注点1：2011年北京房地产市场趋势？观点：供求失衡短期难改观，但成交量高位下滑的可能性大，价格上涨乏力。市场虽不易出现大起大落，但成交量下滑，价格震荡甚至下行的可能性依然存在。短期内供应量大幅提高难度大，住宅用地受挤压

47、供给量小幅增长，短期难以大幅提高住宅用地受挤压 保障房用地增加住宅用地受冲击 房地产投资增速较快，全年北京房地产投资为2901.1亿元，同比增长24.1%。 “十二五”期间，北京市将实现保障性住房占整个住房供应的60%。未来5年，北京市将建设、收购各类政策性住房100万套，这也意味着住宅用地的将受到挤压，短期内供应量难有大幅提高。 政策调控方向明确，加快保障房建设，严厉打击囤地和捂盘惜售，提高市场有效供给。市场走势预测保障房供应将进一步加大北京政策性住房的建设力度还将加大。2011年北京将优先优质安排保障房建设用地，将确保今年保障房建设用地占住宅用地供应比例超过50%。确保保障房、棚户区改造和

48、自住性中小套型商品房用地不低于住宅用地供应总量的70%。 短期内供给难大幅提升 2010年1-12月全市住宅新开工面积总量为2063.4万平方米，同比上升49.5%；竣工面积为2263.6万平方米，同比下降4.5%。下半年增长虽较快，但全年总量仍不足。 2010年，全市成交住宅类用地规划建筑面积为1249.6万平方米；略高于2010年住宅供应量1177.2万平方米，也高于1195.6万平方米的成交量。 投资性需求、改善性需求受到抑制 通货膨胀压力仍存，货币超发严重、大量民间资金找不到出口以及美国量化宽松加深国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动了热钱流入速度。上半年流动性较好，投资需求仍然旺

49、盛。 政策调控方向较为明确，“京15条”对第三套房限购已经将绝大多数的投机、投资需求屏蔽， 自住需求难释放，禁购、限购导致有效需求大幅减少 国内经济复苏提速，经济企稳回暖，自住需求旺盛，但是目前北京市房价过高，将众多自主需求置之门外，致使自住需求难以释放。 当前的限购政策将绝大多数的非户籍人口剔除，有效需求大幅减少，后市成交量的持续低迷必然引发价格的反应。高位成交量难以为继投资性需求：需求旺盛，但遭遇政策遏制改善性需求：优惠政策取消自住需求：难释放，限购导致有效需求大幅减少高成交量难以为继，投资需求遭遇政策调控，禁购、限购导致有效需求大幅减少市场走势预测商品住宅价格上涨乏力，但仍以平稳震荡为主

50、要趋势北京商品住宅市场价格上涨过快，价格回调压力加大。政策层面调控思路明确，将遏制房价过快上涨。从增量上看，保障性住房的受益人群将会超过购买商品房的人群，这将极大的缓解北京市的住房问题。整体来看，由于限购等一系列政策的实施，2011年供求失衡持续的可能性较大，但价格大幅下挫可能性较低。预计2011年北京商品住宅价格上涨乏力，仍将以平稳震荡为主要趋势。指标数量备注1-12月商品住宅价格累计上涨41.6%房地产消费占社会消费总额比重49%仅统计商品住宅新房成交金额市场层面：房价过快上涨，回调压力加大政策层面：北京为“遏制房价过快上涨”的重点区域2009年北京市商品住宅价格走势价格上涨迅速，上行压力

51、加大遏制部分城市房价过快上涨国11条：二套房贷首付40%遏制价格过快上涨市场走势预测新国8条：二套房贷首付60%京15条：保障房建设、限购一线城市二线城市三线城市一线城市未来面临的调控压力较大，但总体供应有限，市场运行会以量跌价平为主。未来二线城市总体需求依旧稳定，成交量以持平为主；部分房价上涨过快的城市价格有调整压力，总体来看，幅度不会太大。未来三线城市将会承接更多来自一二线城市的投资资金，总体来看会量价齐升；而一些具备高铁、旅游、养老等概念的城市，上涨空间较大。量跌价平政策因素资金运动规律抑制部分高房价城市房价过快上涨由高风险城市流向低风险城市量平，价格小幅波动量价齐升流动性过剩的基础仍在

52、，调控压力下，未来城市走势将出现分化市场走势预测关注点2：2011年北京土地市场趋势？观点：目前土地价格已经达到高位，随着2010年土地供给量增加，未来土地价格上涨空间有限。房价上涨预期看淡，土地溢价水平将有所回落。但优质地块仍将成为开发商抢夺的重点。 对于闲置土地的处理将加大囤地开发商资金压力，提供土地市场有效供给。这使得土地价格上涨压力进一步加大。 我们预计，2010年土地市场价格上涨空间有限，但个别优质地块争夺将依然激烈。土地市场价格上行压力加大，优质地块依然是争夺的焦点供给加强，房地产升值预期降低信贷货币环境较为宽松，上市融资渠道通畅2010年土地供给加强北京国土资源局和土地整理储备中

53、心表明：2010年将加大土地供给量，居住类土地供给规模在2500公顷，约3000万平方米建筑面积，较2009年增加一倍多。房地产市场升值预期减弱房价上涨势头将被遏制，房价已经到达了高位上涨乏力。市场增值预期降低，土地市场升值预期看淡，土地价格已经到了高位，上涨空间有限。拿地黑马央企地王压力渐增央企参与拿地，并制造多个地王引起中央高度关注。地王央企压力较大，预计2010年黑马顾虑将所有增加。信贷环境较为宽松2010年信贷规模虽较2009年有所下调，但是信贷总量依然较大，货币环境较为宽松。在以“维稳”为目标下，明年适度宽松的货币政策将继续得以保持。企业融资环境较为宽松，信贷资金来源通畅。上市融资渠

54、道通畅资本市场表现良好，股票市场稳中有升，具备消化、吸纳新股能力。上市较为通畅，尤其是H股上市通道。市场走势预测PART 3 宏观经济及政策篇宏观经济运行回顾及预测房地产政策回顾及预测经济增长基础仍不够稳固，结构性矛盾较为突出：2010年经济企稳回升形势已定，但经济回升的基础还不稳固；工业增加值同比增幅平稳，但经济结构仍面临深层次的矛盾，外需不足的局面仍未明显改观。工业增加值增幅趋于平稳，但结构性矛盾仍突出GDP已明显回升，但回升的基础尚需巩固2010年，全国地区生产总值累计实现397983亿元，同比增长10.3%，且呈现逐季度回升态势。中央保增长、扩内需的政策取得明显成效，经济企稳回升局势已

55、经确定，但经济回升的基础尚需继续巩固，外需不足依然严峻，扩大内需和结构调整的任务仍相当艰巨。2010年11月，全国工业增加值同比增长13.3%，比10月份上涨0.2个百分点。工业生产回暖趋势基本确定，但工业企业仍面临着结构调整和外需不足的困境。数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局全国市场宏观经济形势08年09年10年CPI 、PPI明显上涨，由2009年的负转正出口明显改善，并走出同比负增长2010年12月份，工业品出厂价格（PPI）同比上涨5.9%。 CPI（居民消费价格指数）在2009年转正的基础上上涨，12月同比上涨4.6%，通货预期明显加剧。2010年12月份我国出口值1541.5

56、亿美元，09年11月以来首次走出同比负增长，同比增长17.9% 。但世界经济转好的形势仍不稳固，外部需求的持续增长有待进一步验证。出口形势明显改善：月度出口数据明显改善，2010年初走出负值区间；工业品出厂价格指数由负转正，CPI同比涨幅1.7%，通货膨胀渐近。数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局全国市场宏观经济形势负值区间信贷投放量低于去年，流动性从紧2010年12月人民币贷款增加4807亿元，受季节调整影响和央行信贷微调影响，信贷量处于紧缩阶段。全年信贷投放额度已完成7.92万亿元，低于去年全年新增信贷总额，预计未来流动性趋于平稳。通胀预期&流动性过剩：2010年信贷投放额度已完成7.

57、92万亿元，低于去年全年新增信贷总额。但对对通货膨胀的预期仍愈发强烈。黄金价格创下历史新高的主要动力正是全球通货膨胀预期的增强黄金价格创新高，国内通胀预期增强自2010年4月开始，国际黄金价格在突破1100美元/盎司大关后，呈明显上攻趋势，12月初便突破1400美元/盎司关口。避险需求以及通胀预期的加强正是黄金价格持续攀高的两个主要因素。数据来源：央行全国市场宏观经济形势9.587.92全国市场宏观经济形势预判 2011年，GDP将保持平稳增长。2011年，我国经济将由政策刺激下的较快增长转为结构调整中的稳定增长阶段，全年GDP增长呈现“前低后高”走势，内需扩张仍为主要动力。 2011年，一季

58、度GDP增长率有望继续突破两位数。由于2010年我国经济增加率较高，预计一季度同比增长率有望突破两位数。2011年，GDP将保持平稳增长，一季度GDP增长同比值有望继续达到两位数。面对转变发展方式、调整经济结构的战略性目标，继续增强内需拉动力仍然是新一年中国经济的首要任务。2010年GDP走势平稳 2011年，中国仍将面临巨大的通胀压力，在遏制通胀、稳定物价的同时实现经济发展、结构调整的目标将成为宏观调控的主基调。面对转变发展方式、调整经济结构的战略性目标，继续增强内需拉动力仍然是新一年中国经济的首要任务。GDP平稳增长，一季度有望突破两位数转变发展方式、调整经济结构，增强内需拉动力全国市场宏

59、观经济形势预判2011年，通胀预期加剧、信贷将继续收紧，年中加息可能性大12月CPI同比上涨4.6%，通胀预期明显加剧。预计2011年1季度由于春节因素的影响，CPI可能会继续上涨。2011年全年的信贷投放量将控制在8-9万亿元。2011年2月份，央行已上调人民币存款准备金率0.25个百分点，预计年中加息的可能性非常大。年中加息可能性非常大，信贷将收紧CPI同比涨幅上涨可能性大，通货膨胀渐行渐近PART 3 宏观经济及政策篇宏观经济运行回顾及预测房地产政策回顾及走势预测09年10年1月受08年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升。国十一条取消优惠新“国十条”差别信贷 9.29新政限购、差

60、别信贷10年4月10年10月10年1月：09年底和10年1月分别出台了国四和国十一条政策，但政策效果不明显。 10年4月：新“国十条”出台，市场成交在5-7月出现大幅萎缩，8月9月起开始回升。10年9月：限购、差别信贷政策，市场调控再加码。2010年以来，宏观调控出现了新变化：从年度调控转变为季度调控；从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求出台政策2010年政策演变三次楼市调控影响力明显低于预期，12月成交出现反弹，年末呈现翘尾现象；从各类城市来看，一线城市受政策影响最深，成交起伏较大；二三线城市在政策后也出现一定的波动，但整体幅度较小。出台政策三轮楼市调控，政策效果不明显数据来源：CRI