重庆项目市场定位报告

1、重庆东和湾项目市场定位报告 房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特 征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一 个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定 位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房 地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目 标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的 市场环境紧密联系。东和湾项目定位报告是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论， 通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营 销系统的要求，从项目持续销售和公司进展战略的角度拟定本报告。东

2、和湾项目定位报告东和湾项目定位考虑的因素项目所在地的经济进展状况，项目所在地的房地产进展水平。项目所在地的消费者心理和特征当地房地产进展的市场研究，市场进展方向。项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的全然所在，只有充分发掘地块的价值，才能实现项目的价值最大化。开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.东和湾项目定位背景分析对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。重庆房地产进展状况重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设, 房地产投资接着保持较快幅度增长，在2002年1-5

3、月份，重庆房地产 完成开发投资57. 29亿元，同比增长19%,施工面积2643.81万平方 米，同比增长32%,其中住宅面积25083. 3万平方米，同比增长32.3%,可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变 和进展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场, 要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万 平方米，同比下降23. 1%,其中住宅竣工71.59万平方米，同比下降 6. 7%,然而仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商 品房平均销售价格仅为1850元/平方米，同比下降了 1

4、5.6个百分点。 可见房地产市场的竞争将越来越激烈住宅消费主体和二手房市场进一步进展。重庆房地产住宅消费主体97. 6%为个人。另外重庆主城区二手房成交 面积和金额较2001年同期均出现了大幅度增长，2002年1-5月份， 二手房市场成交71.81万平方米，交易金额达5.9亿元，同比增长 30. 6%和19. 9%o这从侧面反映出重庆房地产的良性进展态势。附重庆市2002年上半年房地产开发投资完成情况1-6月同比增长()比重(%)投 资 额住宅49. 70 亿30.260. 5办公楼3. 24 亿-4.03.9其它14. 98 亿36. 8017.4土地土地购置量160. 07平米6. 7开发

5、土地量95. 05平米19.2重庆市2002年1-6月商品住宅开发销售情况1-6月同比增 长()比重(%)住宅施工(M2)2194. 3841.469.6新开工 面积(M2)612. 4624.377.0住宅竣工面积(M2)162. 7922.678.9住宅销 售面积(M2)189. 7828.985.9住宅空置面积(M2)189. 284. 141.2住宅销 售金额21.7221.068.51 / 1(M2)销售价 格（元/M2）1144-6. 1近期重庆房地产市场景气指数（搜房网）重庆五月房产综合指数：497点；重庆五月住宅指数：300点。重庆六月房产综合指数：496点；重庆六月住宅指数：

6、298点。重庆七月房产综合指数：496点；重庆七月住宅指数：297点。重庆八月房产综合指数：496点；重庆八月住宅指数：298点。渝中区及房地产消费特征重庆市主城区十二组团的总体规划中，渝中组团规划定位如下：东起 朝天门，西至鹅岭、佛图关一带的半岛地区，规划建成区域面积约12 平方米，人口近60万，是全市的政治、金融、商贸中心和水陆客运交 通枢纽。作为重庆母城”的渝中半岛，在“都市空心论”和环保绿化概念等 因素阻碍下，随着重庆都市化扩张和都市规划引导，商业功能日益突 出，居住功能相对淡化，住宅土地供应也将越来越少，特不是解放碑、朝天门片区出现大规模住宅开发已不大可能，然而都市的霓虹以及中心商业

7、区的繁华便捷仍然令市民难以割舍，“永久的渝中”仍然散发着“永久的魅力”。渝中区与其他主城区房地产消费相比，具有明显的“包容性”特征： 尽管消费者群体一部分来自本区域，有一定程度的地域识不征。然而 渝中区是各主城区的中心，其它消费群体不断的涌向渝中区购房，体 现了渝中区“兼容并包”的特点。要紧是因为重庆市民有浓浓的母城 情结。“只有去了解解放碑，才确实是进城”的心理阻碍甚大。一旦事 业有成，资金宽裕，许多人就想在解放碑附近置业安家。不但享受物 质的丰富，精神上也有满足感。同时渝中区万商云集，吸引各区英才， 人才高度集。而许多外资、合资及外地来渝企业也都在渝中“安营扎 寨”，招贤纳士，这些企业职工

8、也因工作之便就近购房。因此，渝中区 住宅消费群范围广泛，包容性强和消费能力都比较强。结论东和湾的项目定位应适应重庆房地产市场现状，在产品定位设计上具 有一定的超前性，并保持与重庆房地产进展趋势相吻合，符合重庆市民的房地产消费心理和消费行为特征。如此的定位才将会对项目后续的营销工作起到强有力的指导作用。三、项目地块调研及SWOT分析（一）东和湾项目地块分析项目地块地理形态概况东和湾项目地块位于重庆市渝中区嘉陵江畔千厮门。紧邻棉花街农贸 市场，北为嘉陵江高架的滨江路，其下面为重庆二码头，南为朝干路, 西南为本项目二期工程用地，东端为朝干路与滨江路的交会点。整个 用地呈条形状，东西长约110米，南北

9、宽约40米，总面积4673.00 平方米。该项目集停车，商贸和居住建筑与一体地下四层为裙房，一层 平朝千路，为架空景观平台，场地地面南高北低，临江面最低标高182 米，南面最高处为200米。目前场地已差不多平坦，在用地范围内路 面标高西端为208. 09米，东端为203. 60米，路面坡度约5%。东和湾术经济指标列表如下:名称单位数量总用地面积M24673. O总建筑面积（含架空层）M269625. 2总建筑面积（不含架空层）M267962.2地上建筑面 积（不含架 空层）M256468.6其中：A座住 宅M228306. 1B座住宅M228162.5车库及设备 用房建筑面 积M29983.

10、6商业网点建筑面积M21510.0架空层M21663. 0建筑占地面积M21663. 9容积率1：12. 1覆盖率%31.5绿地率%30.2住宅总户数个512住宅人口（3.8人/户）户1945定内停车位人124工程地质条件东和湾项目地块朝干路北侧，嘉陵江南岸，场区内为河谷岸坡地貌， 经人工改造后现为一阶状斜坡。场区内年平均气温17-18.8度，最高 气温43度，最低气温-3.8度。场内地层结构较为简单，基岩为侏罗 系中统上沙溪组（J2SZ）,斜坡顶路（朝干路外侧悬崖）为一巨厚层状 长石石英砂岩，其下以紫红色粉砂质泥岩，泥质粉沙岩为主夹二层厚 层状长石石英砂岩，上覆第四系全新统人工填土层及冲洪积

11、土层。人 工填土层以杂填土为主，冲洪积土层位于人工填土层下部，基层之上, 其厚度为2-11米。场区地质构造位于江北向斜的南东翼，岩层单斜产出，产状平缓，倾 向220度，倾角为8-20度。构造裂隙要紧见于边坡顶部的厚层砂岩中， 仅一组裂隙较为发育。然而该组裂隙规模小，与边斜坡交，对岩质边 坡的稳定性不构成重大阻碍。场区之内未发觉崩溃、滑坡及边坡失稳 等不良地质现象。且岩土富水性差，含水极微，地下水对混凝土无侵 蚀性。3.项目周边状况（一）购物场所东和湾项目周边有家乐福仓储超市，万鞋服等大型购物场所，虽项目 与渝中区解放碑商业中心十分繁荣，但业主到解放碑尚有一段路程， 但行走该道路有不够整洁和舒爽的遗憾。（二）文化教育该项目与29中、实验小学、大同路小学、新华路小学、八一路小学等 教育配套设施相对较近，若能利用专车把与