复地版2011新政影响分析

1、2011年新政对市场影响分析与猜想政策概述继2010年9月底楼市调控政策出台短短4个月不到的时间,政府再次出手,不但为2011年房地产市场调控的延续奠定基调,更展现出政府打压房价的巨大决心!1月26日,”国八条”在预先毫无征兆的情况突然出台:1月27日,重庆和上海两地正式出台房产税试点信贷政策:二套房首付提升至六成限购政策:覆盖面扩张,清算存量住房各级政府须在一季度公布房价控制目标严格住房用地供应管理调整个人转让住房营业税政策【上海】征收对象:本市居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房折扣:房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。税率:暂定为0.

2、4%、0.6%免税条件：人均60平方米部分以下免税【重庆】征收对象：个人拥有的存量增量独栋商品住宅、个人新购的高档住房税率：实行累进制，根据应税住房交易单价与上两年主城九区新建商品住房成交均价的比值分别征收0.5%、1%和1.2%。2011年伊始,房地产市场调控政策突然降临调控方向增加新路径本轮调控与08年调控相同点在于：信贷、税收、市场秩序等依然为主要手段。而11年最大的不同点在于：增加了“购买资格”的新路径，而以往三轮调控则从“购买能力”的角度进行抑制：07年10年06年信贷信贷税收限购税收11年税收方面营业税调整本次调控方案“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，

3、统一按销售收入全额征税。”调控可能产生的影响营业税调整从差额征收到全额征收，对低端（普通住宅）二手房市场会产生较大影响。卖方心态：由于税费成本提高，市场房源挂牌量会急剧减少，或者提高房价。买房心态：出于投资炒房心态的客户会大幅减少但由于目前二手房市场监管机制尚未完善，应对交易税的对策则相对简单，实际成交价与交易中心备案成交价大相径庭的“阴阳合同”将会大量出现营业税调整将影响二手房市场5年以内的普通住宅换手率将急剧减少房屋原价100万税费：（200-100）*5.5%=5.5万元交易价200万房屋原价100万税费：（200）*5.5%=11万元交易价200万调整前调整后税费成本大幅上升，仅影响二

4、手市场的普通住宅，非普通住宅原本全额征收信贷方面差别化信贷调高二套房首付比例，中低端市场受影响程度最大本次调控方案“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。” 首付比例方面50%60%！ 贷款利率方面基准利率1.1倍基准利率1.1倍调控可能产生的影响房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房成本，对市场需求一定会产生影响。其影响分两个层面实际层面：由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房心理层面：由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房由于投资的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内，而普通的改善型需求则完全是自主性的，但由于支

5、付能力略低，购房资金略紧，首付从过去的30%上升至50%，此番又增加到60%，完全抑制了此类购房需求。对市场中低端项目的影响将大于高端市场对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型限购方面进一步限购限购令直接导致成交量大幅萎缩，并严重打击外地客户购买信心本次调控方案调控可能产生的影响此次“国八条”限购对上海、北京等市场影响很大，主要有以下几个方面：一手市场：成交急剧萎缩，不仅投资投机型需求受到严厉打压，改善型购房家庭也不能再通过“卖小买大、买大卖小、合二为一”等方式来改善家庭的居住条件。二手市场：挂牌量急剧萎缩，由于新买卖受限，手中有房的投资客将不愿意出售房源租赁市场：买卖交易减少，租赁市场需

6、求必然增加，租金将会上升身份鉴定本地人身份鉴定外地人目前无房有一套房有2套及以上房可买1-2套只能买1套不能购买目前无房有一套房有2套及以上房可买1套不能购买不能购买本次国家统一版的限购可以用以下结构图进行表示：复地进入城市市场白描复地进入城市2011年2月成交分析成交量(万平方米）所在城市2011年2月2011年1月环比2010年2月同比2008年2月同比上海.2.117105-84%33-48%32-47%北京.2.1643120-64%71-39%3523%杭州.3.11032-69%5100%911%南京.2.204274-43%2850%16163%无锡.2.212345-48%21

7、10%9156%武汉.2.224364-33%2854%18139%重庆.-59153-61%111-47%-成都2.1583100-17%40108%5260%天津.3.11049015%37181%23352%长春.2.101327-52%14-7%14-7%从数据我们认为：虽然个城市2月环比数据都有较大跌幅，但主要原因仍是春节影响，对比历史数据大部分城市同比08、10年同期销量仍有增长。（其中可能有很大的原因是除上海外其他城市的新政出台均在月中、末，新政前有一波抢签效应，同时新政的发酵与执行在二线城市仍然有待时日）即此我们认为，至少从数据上现在仍然未到低谷，在未来的两到三个月内，二线城市

8、市场仍然存在机会。复地进入城市存销比（1） 单从存销比看，上海、北京、杭州均超过了15个月，其中上海北京都查过了24个月。但深入分析可知，三个城市实际的存量并未大幅变动，只是由于今年2月销售量的下降导致存销比快速上升。运用12个月均化处理方法，不难发现这三个城市的存销比仍维持在510个月之间一个相对可接受的位置。对比历史数据也处于相对低位，但较过去12个月有略微上升。复地进入城市存销比（2）相对上、北、杭三个城市，武汉、无锡、长春的存货比目前处于一个相对较低的位置，但仍较过去12个月有较大的提升。同样运用12月均值法我们发现：1、武汉、无锡的存量水平与上海、北京、杭州基本一致且处于历史低位，但

9、对比过去12个月有小幅上升。2、长春目前的存量水平处于历史最低谷且不足5个月。复地进入城市存销比（3）天津、成都、南京、重庆四个城市存货比均处于较低位，且12月均值法得到的数据与直接数据基本一致。同时，我们通过存货比也发现，重庆在今年2月出现的大幅环同比销量下降其原因与上海北京极为不同，虽然存在房产税政策对重庆市场影响导致销量下降的因素，但更加重要的原因可能是整体可售量处于历史最低位，供应不足导致的销量下降。复地进入城市2011年供需比预测（1）1、本图表引用了世联机构的研究成果：当期销售数据与前置18个月的新开工数据有相当高的吻合度，所以我们以此结论推导出2011潜在供应。（潜在供应并不等于

10、实际供应，但与实际供应高度相关。）2、我们假设2011年的预计销售量与2010年相同（虽然我们认为实际成交会低于2010年），从而在剔除出政策影响的环境下（变相假设今年的政策环境与2010年相同）分析一下市场的基本面状况。3、不难发现虽然各个城市存货比都相对历史高位有一定距离，但未来2011年潜在供应巨大，导致2011年各城市的供需比均处于历史高位，与2008年基本一致，其中上海、杭州更是远超2008年的水平。复地进入城市2011年供需比预测（2）考虑到存量中有相当一部分是沉没存量，我们同时只针对2011年潜在新增供应部分进行了分析。发现其结果与上页结论基本吻合。复地进入城市分季度潜在供应分析

11、（1）注：1、数据引用自国家统计局与世联研究中心，其中潜在供应超过2010年平均值一倍定义为高，低于2010年最低销售面积定义为低。2、由于受到政策影响，实际供应可能较潜在供应滞后12个时间段。城市11Q111Q211Q311Q412Q112Q2上海低高高高平平杭州平平平高高高无锡平高高高高高南京平高高高平高北京平高高高平平天津平高高高高平太原高高平高高高长春平平低高平平武汉平高平高高平西安平高平平平平重庆低平高高平平成都低低平平平平由于受到政策影响，潜在供应有向后推移的趋势。但时间不会超过2个季度。我们判断从2011年第三季度到2012年全年，复地所进入城市大部分都应该处于供应高峰，整体竞争

12、较为激烈。又鉴于目前市场仍未处于最低谷，且二线城市政策实施后的影响仍有一定的滞后性（相关研究已经证明二三线城市对于政策的滞后期大致在515周）。由此，我们得出结论目前至五月因该是就是今年第一个机会窗口。复地进入城市分季度潜在供应分析（2）复地进入城市政策影响分析各城市限购政策纵览国务院1月出台“新国八条”后，目前推广的35个城市中已有34个城市出台了“限购令”，只有重庆一个城市因推广了严厉版的房产税的特殊情况尚未出台限购措施。复地进入城市政策执行分析城市执行影响截至本地户籍外地户籍（有证明）含二手说明无房1套房上海 强强 2套 1套 1套 是从严查询单身证明北京 强强 1套 1套 1套 是非户

13、籍居民家庭购房条件：在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税南京 强中 2套1套 1套 是从严查询单身证明天津 中中 1套 1套 1套 外地客户可提供担保证明+个人未婚承诺西安强弱2套 1套 1套是从严查询单身证明杭州 中强 2套 1套 1套 是按户查询不严长春弱弱12-312套1套 1套 是查贷不查购成都弱中 2套1套 1套 是仅限主城区(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区），按户查询不严。太原弱弱2套 1套 1套 限于市辖六区，按户查询不严。无锡弱中12-312套1套 1套 是执行时间短、非户籍高层次人才限购一套住房武汉强中1套 1套 1套 从严查询单

14、身证明重庆新政细则尚未出台上海商品住宅总价段结构（成交面积）总价段（万元/套）2010年一季度2010年4月1-14日2010年4月15-30日2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月10013.7%9.02%6.94%9.93%11.69%9.10%7.00%8.8%100-20039.5%35.32%33.91%37.71%43.44%38.10%39.00%48.8%200-30013.8%14.43%16.41%15.10%17.89%17.50%18.00%19.8%300-50013.6%23.58%19.09%16.55%13.64%13.63

15、%13.80%9.3%500-100012.8%10.66%13.35%11.88%8.80%12.77%13.10%7.9%1000-20003.6%4.67%6.13%5.09%3.12%5.83%6.20%2.9%2000以上2.9%2.32%4.18%3.74%1.46%3.13%2.90%2.6%上海商品住宅价格段结构（成交面积）单价段（元/平方米）2010年一季度2010年4月1-14日2010年4月15-30日2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月低档(7000以下)4.0%0.73%1.41%1.07%1.05%1.20%0.10%0.6%

16、中低档(7000-15000)39.7%28.29%21.31%29.52%34.65%30.67%25.60%29.3%中档(15000-20000)21.4%27.29%29.71%28.93%27.31%23.57%26.50%33.8%中高档(20000-30000)20.9%25.85%24.49%22.13%22.46%23.20%25.70%22.8%高档(30000-50000)9.1%12.48%14.15%11.39%10.47%15.57%16.10%8.9%豪宅（50000以上）5.0%5.36%8.92%6.94%4.06%5.73%5.90%4.6%新政对不同档次产

17、品的市场影响 与以往调控不同：除受新政影响更甚外，影响也从高端弥漫到了中高端住宅。上海商品住宅房型结构（成交面积）房型段2010年一季度2010年4月1-14日2010年4月15-30日2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月一房5.2%4.89%6.28%5.85%6.50%6.07%6.00%7.2%二房41.7%40.00%37.48%42.18%49.20%42.20%39.40%42.4%三房22.2%25.44%20.81%20.48%19.50%22.67%27.20%32.0%四房3.8%4.37%2.47%2.87%2.55%6.23%7.

18、40%2.8%四房以上5.6%5.30%6.49%6.81%6.53%3.80%0.90%0.6%叠加0.7%0.78%0.52%0.75%2.60%2.30%3.80%2.1%联排13.6%14.00%15.11%12.95%9.77%12.77%11.70%9.3%独栋7.3%5.22%10.85%8.12%3.40%3.93%3.60%3.6%上海商品住宅面积段结构（成交面积）面积段（平方米/套）2010年一季度2010年4月1-14日2010年4月15-30日2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月90以下27.9%28.46%28.46%29.42

19、%32.56%25.63%23.50%30.0%90-12024.4%20.40%19.52%22.28%28.39%26.80%27.60%30.7%120-14010.4%11.95%10.13%9.66%9.44%11.23%13.20%14.4%140-20015.3%17.40%15.27%16.21%15.93%17.50%17.70%14.2%200-2508.9%11.49%11.13%9.32%6.29%8.93%9.60%4.9%250-3006.8%4.51%6.64%5.74%3.70%3.83%2.90%2.0%300以上6.3%5.79%8.84%7.38%3.72

20、%6.07%5.50%3.8%与以往调控不同：舒适性和享受型户型成交比例下滑，中高端客户受限新政对不同面积段产品的市场影响 复地项目限购分析一、调研目的针对国八条内的政策，特别是“限购”“限贷”对新政策后的市场情况有一个较为全面的了解，同时对复地2010年成交客户进行梳理，深层挖掘未受限购政策影响的潜在消费客户，并加强维护。二、调研样本限购客户样本：9500左右 有效客户样本：6268三、调研方法限购影响研究：电话访谈2010年复地样本限购影响调查50.72%22.03%23.72%3.53%多置客户，22.49%外投客户，28.23%外地首次购房客户首置客户 首改客户 由于公司去年二、三线城

21、市成交活跃，我们发现不受限购影响的客户类型的总比重仍达到49.28%。其中本地的首置客户和首改客户比例高居前列，分别达到22.03%和23.72%。而外地首次购房客户比重相对较低，仅占3.53%。收新政影响的多置客户和外投客户总比重过半，达到50.72%，将会对2011年的项目销售产生影响。复地置业客户的构成限购政策对一线城市影响是巨大的，通过公司上海2010年成交客户的调研可以发现，上海项目不论是常规公寓产品还是洋房和别墅产品，都受到了限购政策的影响，甚至个别产品的成交客户不受限购比例仅在5%左右。而浙江市场则略好于上海这等一线市场，但受限购政策的影响依然较大，小户型产品不受限购影响客户略高

22、，达到27.24%，而二房及以上产品客户比例较低，基本在20%以内。区域项目产品类型产品细分成交客户不限购客户不限购比例上海复地北桥城别墅独栋8844.55%花园洋房洋房2263515.49%复地富顿街区公寓二房901011.11%三房400.00%别墅联排18211.11%复地新都国际公寓一、二房211125.69%三房172105.81%四房及以上5423.70%帕缇欧香花园洋房三房951515.79%别墅四房及以上150106.67%浙江复地连城国际公寓小户型2577027.24%二房、小三房731115.07%三房及以上871820.69%合计152519913.05%限购影响强的市场

23、分析区域项目产品类型产品细分成交客户不限购客户不限购比例长春复地净月国际 公寓二房30425583.88%三房46338783.59%西安复地优尚国际公寓二房（含2+1）72461284.53%三房及以上25119678.09%重庆复地上城公寓二房（含2+1）32425478.40%三房664162.12%四房45732370.68%合计2589206879.88%通过研究发现像长春、西安这类新兴市场以及重庆这类房价增长较慢的城市的调研发现，限购政策的影响较小，同时各产品线成交客户受限购影响的差距也不明显，多为“首置”“首改”客户。限购影响弱的市场分析区域项目产品类型产品细分成交客户不限购客户

24、不限购比例成都复地雍湖湾别墅叠拼5200.00%公寓小户型1573019.11%二房（含2+1）32612738.96%三房及以上2416426.56%武汉复地东湖国际公寓大户型1674828.74%小户型55333460.40%花园洋房花园洋房10220.00%江苏复地公园城邦别墅别墅561323.21%公寓二房、小三房1116962.16%三房及以上15410165.58%复地朗香别墅别墅3226.25%复地新都国际公寓小三房1689053.57%三房1273930.71%合计215491942.66%限购影响中等的市场分析成都、武汉、江苏区域都是2010年房价增长较快的区域，同时也吸引了

25、大量因一线城市投资门槛高而转投该区域的投资客户，而此次的限购政策正是打击该类投资者的。但和一线城市与房展中城市的表现不同，对限购政策的影响是有区别性的，对洋房和别墅客户的影响明显，公司成交客户不受限购影响的比例仅11.33%；而对常规公寓的客户影响较小，不受限购影响的客户比例接近50%；三房及以上大户型客户的影响相对较大，不受限购影响的客户比例为36.57%。限购影响中等的市场分析通过对各产品线的不限购客户数据的汇总分析发现公寓由于首置型和改善型客户较多，不受限购影响客户比例都高于50%以上。而洋房和别墅的购房客户由于普遍都已有多套房，受限购影响较大，洋房不受限购客户比例为15.71%，别墅不

26、受限购客户比例影响仅7.83%。限购对复地各产品类型物业的总影响2011年一季度复地客户信心分析一、调研目的从2010年第一季度开始，复地每季度对已成交客户及未成交客户进行访问研究，以期了解消费者信心及对当下、未来的政策可能作出的反应。并以此为依据制定复地集团整体的营销策略。（其中2010年4月新政后，单独专题加做一期。）二、调研样本本期问卷样本： 400 有效问卷样本：245三、抽样方式选取当期成交客户及未成交客户按1：1的比例进行抽样，每个项目样本量不少于20个。四、调研方式客户信心研究：面访研究概述房价信心的研究“国十条”颁布后，提高了首付比例，特别是第二套房的比例提升至50%，使得购房

27、置业门槛提高，使得市场观望气氛加剧，短期出现了冰冻期“国五条”颁布后，虽然出台了限购令，但由于此轮限购令只是限制了购房数量，反而加剧了市场囤房心理，所以整体市场及价格的预期偏上行。房价信心的研究“新国八条”颁布后，由于强度明显强于“国五条”，市场观望氛围加剧，二、三季度市场表现看平比重占22.78%，看跌比重达到50.21%。房价信心的研究而四季度整体看跌仍为主基调，比重占44.3%，看平比重占21.94%，相比二、三季度略有回落%。但我们同时发现，四季度二线城市市场看涨比重加剧，特别是长春、无锡和西安等刚需集中城市房价信心的研究房价信心的研究研究了2010年以来几轮调控后的市场对房价信心的预

28、期，可以看出“国十条”后市场观望情绪较高，看跌、涨的差距较小；而“国五条”政策颁布后，可以明显该轮调控对市场没有产生影响，看涨情绪较高；而此轮“国八条”政策颁布后，市场急速陷入冰冻期，看跌情绪较高，预计到2011年的第四季度，跌涨差距才会有所缩小。购房信心的研究不管客户的地域区别还是购房权益区别，都表现出较强的购房意愿，购房比重都超过了60%以上；本地客户受到政策影响较小，具有购房权益的比重略高，达到51.01%；而外地客户则受政策影响较大，具有购房权益的客户比重较低，为43.59%。可以看出此轮政策对于“购买资格”的限制是非常严厉的。上海等一线城市作为市场重点调控区域，首当其冲成为政策重灾区

29、，政策效果最为明显；而其他城市虽然政策影响相对较弱，但也受到不同程度的市场冲击，基本各城市都有30%50%购房客户的受到限制。天津有特殊性购房信心的研究受政策整体影响，上海代表的一线城市客户购房意愿较低，短期更多持观望态势；而其他城市整体变现都比较活跃，特别是成都、天津、西安等城市，购房意愿非常强烈。购房信心的研究购房信心的研究可以看出此轮调控对市场的购房信心影响是最大的，比“国十条”后跌了2%，比“国五条”后更是跌了5.79%，跌幅明显，是近几轮调控后信心最低的一次。但是可以看出市场整体信心还是依然坚挺，此轮调控后市场购房信心仍在60%以上。各城市客户类型上海作为政策调控重灾区，市场影响较大

30、，投资客户撤场。但受市场存量低，供应有限的影响，长期市场内刚性需求较大；天津、重庆作为直辖城市，长期发展可预期；而成都、长春、无锡等限购调控较松城市，投资客户比重依然较大。在此轮新政措施中，“限购” 由于限制了购房资格，首当其冲成为对客户购房影响最大的政策；其次“首付提高”由于一刀切的政策手段抬高了购房门槛，对一批刚性需求的客户造成了误杀，使其成为此轮影响第二大的政策；而房产税仍在推广阶段中，政策强度也低于市场预期，导致其影响反而被限购政策大大的弱化各类政策对客户的影响由于各城市实际情况的不同，各政策实际的影响情况也不相同。上海凭借其经济地位，成为全国投资房产的聚点、“限购” 影响最为明显；而其他城市由于“首置”“首善”需求较大，客户对“首付提高”、“利率”和“获得贷款”三个切实影响到改善质量的政策关注度更高。各类政策对各城市客户的影响新政对复地消费者信心的影响1=过高已经不能承受2=过高但仍可承受3=适宜目前市场上客户对价格的看法主要仍集中在价格过高但仍可承受的价格水平，该类客户主要由刚性客户组成，对价格下降预期适中，集中在10%，购房意愿强烈