XXXX年南京某地产产品批评手册v10

1、南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日南京万科科产品批批评手册册一：编制制目的1.1 为今今后项目目的设计计、现场场实施提提供指导导，做法法分“推荐、改进、禁止”三类，分别用用绿色、黄色、红色区区别。1.2 本手手册重点点关注产产品本身身，客服服、营销销服务类类缺陷未未来单独独研究。二：适用用范围2.1 本手册册内容来来源于产产品在设设计、施施工、以以及在交交付之后后的反馈馈。2.2 本手册册适用南京京(镇江江)公司司开发的的所有项项目，设设计及施施工的参参考。三：程序序及职责责3.1 编制制：

2、 工程与与采购管管理部为为手册的的编制及及修订部部门，负负责定期期搜集各各部门的的反馈意意见，并并及时更更新手册册的版本本；3.2 反馈馈： 物业、客服、房修、设计、各项目目部为意意见反馈馈部门。物业：提提供使用用过程中中的产品品优缺点点；客服服：提供供客户反反馈的产产品意见见；房修修：提供供房修过过程出现现频次较较高的产产品缺陷陷； 设设计、项项目部：提供现现场出现现的设计计及现场场管理中中推荐、改进、禁止的的做法；3.3 执行行： 设设计及项项目部为为手册的的使用部部门，在在设计及及现场实实施过程程，参考考手册，优先使使 用手手册推荐荐做法，避免手手册中的的禁止做做法，并并注意改改进的事事

3、项。四、奖惩惩措施4.1对对于积极极反馈产产品在建建造及使使用过程程的优缺缺点或能能积极改改进产品品的个人人或部门门，予以以通报表表扬。4.2 对于手手册中禁禁止事项项，在设设计和施施工过程程仍继续续采取的的，予以以通报批批评。五：详细细内容评 价改 进问题描述述一标部分分首层户户型的煤煤气管直直接由外外墙入户户围绕管管井，影影响橱柜柜的标准准安装。解决措施施在橱柜转转角处增增加斜角角包住煤煤气管。注意事项项在建筑扩扩初阶段段注意室室内煤气气立管与与室外煤煤气管道道的走向向。- 改造造后的阳阳台移门门评 价价改 进进问题描述述一标两房房阳台门门为平开开门，业业主使用用后发现现开启门门影响晾晾晒

4、衣服服。解决措施施将平开门门更改为为移门，即不占占空间，又不影影响晾晒晒衣服。从目前前的客户户回访来来看，大大多业主主希望阳阳台门由由平开门门改为移移门，节节省空间间。评 价改 进问题描述述一标9栋栋跃层阳阳台为玻玻璃雨蓬蓬，无法法安装标标准晾衣衣架。解决措施施1. 焊焊接辅助助配件，安装晾晾衣架，会有断断裂的安安全隐患患。2. 今今后精装装项目设设计类似似玻璃雨雨蓬需考考虑安装装晾衣架架的位置置。评 价改 进问题描述述10栋四四房厨房房按照“U”型橱柜柜设计安安装完毕毕后，台台面间的的操作空空间仅为为7500mm，不符合合住宅宅设计规规范中中的“双排布布置设备备的厨房房其两排排设备的的净距不

5、不应小于于0.990m”的规定定，已经经引起业业主投诉诉；若按按照“L”型橱柜柜设计，台面基基本无操操作空间间，也不不符合规规范。解决措施施将厨房门门居中。足够的操作空间足够的操作台面狭小的操作空间狭小的操作台面 足够的操作空间足够的操作台面不到600mm460mm680mm评 价改 进问题描述述原室内设设计图纸纸中将淋淋浴房内内的管井井加宽至至与淋浴浴房同宽宽，导致致淋浴房房玻璃门门的安装装空间减减小，在在此情况况下，部部分推拉拉式的淋淋浴房玻玻璃门的的宽度达达不到正正常尺寸寸。解决措施施1. 管管井不加加宽，用用平开门门或移门门2. 管管井加宽宽，用平平开门评 价改 进问题描述述红郡坡屋屋

6、顶关系系复杂，四坡顶顶的排水水管设置置影响立立面效果果 。解决措施施设计时需需要考虑虑不同标标高的屋屋面排水水组织，此处四四坡顶应应在檐沟沟与两坡坡顶的交交接处加加排水管管（如箭箭头示意意）。评 价价改 进进问题描述述设备阳台台用于放放置锅炉炉和中央央空调外外机，阳阳台的实实心栏板板会影响响空调的的散热，导致空空调死机机。解决措施施：备注注:设备阳台台如果需需要放置置空调，阳台栏栏板需要要做成空空心栏板板形式，有利于于空调的的散热。评 价价改 进问题描述述厨房烟道道排烟口口被煤气气立管遮遮挡，影影响油烟烟机烟道道的安装装。解决措施施设计时应应考虑烟烟道开口口于煤气气立管的的关系，避免相相互遮挡

7、挡。评价改进顶层的部部分卧室室采光面面积不满满足规范范。建议：建建筑方案案设计阶阶段就要要计算每每个房间间的窗地地比，确确保满足足规范，同时要要考虑施施工完成成面的尺尺寸变化化。备注:江苏省住住宅设计计规范要要求卧室室、起居居室（厅厅）的采采光面积积与房间间地面面面积比为为1.11/7。其中，离地面面高度低低于0.8米的的窗洞口口不计入入采光面面积。评价改进问题描述述红郡1-8#楼楼的南地地下室未未考虑自自然通风风，实际际使用湿湿度较大大。解决措施施虽然规范范对地下下室没有有自然通通风要求求，但考考虑的实实际使用用感受，设计阶阶段就要要考虑地地下室的的窗户可可以开启启，确保保一定量量的自然然通

8、风。有条件最最好设计计为半地地下室。评价改进 问题描述述顶层露台台没有顶顶棚，安安装锅炉炉容易淋淋雨，导导致锅炉炉损坏。解决措施施：安装锅炉炉的位置置增加顶顶棚或挑挑檐，确确保锅炉炉不会淋淋雨。或或者选用用室外型型锅炉。评价改进问题描述述红郡900户型顶顶层北露露台屋檐檐交错复复杂，后后期业主主封闭阳阳台难度度很大，处理不不好容易易渗水。解决措施施在建筑设设计初期期，要综综合考虑虑业主的的使用要要求，在在造型和和实用矛矛盾中优优先考虑虑实用功功能。备注：评价改进问题描述述问题：精精装修厨厨房橱柜柜转角处处出现死死角，浪浪费空间间。解决措施施：设计建议议：橱柜柜设计时时就要跟跟厂家提提出要求求，

9、尽量量避免出出现死角角，提高高橱柜的的使用效效率。备注:评价推荐问题描述述原设计地地下车库库坡道面面层采用用礓磋处处理，但但汽车出出入时会会产生较较大的噪噪音，对对业主有有影响。解决措施施考虑到红红郡地库库坡度不不大，且且设有排排水沟，故将坡坡道面层层调整为为菱形压压纹处理理，既满满足防滑滑要求，又降低低了噪音音，建造造成本也也低于礓礓磋的处处理方式式。备注：评 价改进问题描述述3层及倒倒数第33层外墙墙面有大大腰线，宽度约约50公公分,存存在两户户间相互互攀爬的的安全隐隐患。解决措施施建议后期期设计能能考虑腰腰线问题题与安防防的关系系 评价改进问题描述述由于立面面的竖向向线条，1955户型主

10、主卧室内内飘窗被被分隔为为2（33）部分分。有业主反反映，主主卧室像像“鸟笼”。解决措施施：建议后期期设计能能在设计计外立面面的时候候，更多多关注室室内感受受。不能能为了立立面造型型而损失失实用功功能。评价改进问题描述述70户型型，4台台空调外外机（每每户客厅厅、主卧卧各一台台），安安装困难难，需下下吊篮安安装；使用上有有对吹问问题，且且无法满满足部分分品牌空空调安装装要求（例如，格力空空调的安安装要求求为2米米间距）解决措施施：建议户型型设计阶阶段即考考虑空调调外机安安装问题题，能更更细致的的考虑空空调外机机尺寸及及安装问问题。同时，设设计单位位应对目目前市面面上的常常用空调调外机尺尺寸及安

11、安装方式式有一定定了解。评价改进问题描述述原施工图图飘窗上上口考虑虑尽量扩扩大洞口口净高，在有线线角的楼楼层梁做做了上翻翻。故，不同的的楼层的的窗高不不同。后在施工工过程中中（部分分已施工工至4-6层），我司司要求飘飘窗净高高各层统统一，对对未施工工的飘窗窗梁改成成下挂。造成各各层做法法不统一一，影响响了样板板房的展展示与交交付不一一致。 解决措施施：建议后期期设计在在图纸扩扩初阶段段时，即即开始考考虑门窗窗标准化化，及其其与结构构梁的关关系，减减少后期期调整。评价改进问题描述述原设计方方案有空空调对吹吹的问题题，后经经调整后后，虽然然解决了了使用问问题，但但严重影影响外立立面美观观。解决措施

12、施：建议后期期设计在在建筑凹凹槽内设设置空调调外机时时，需考考虑总体体宽度，并满足足空调使使用要求求。原安装方式（空调有对吹问题）调整后安装方式评价改进问题描述述90户型型南向空空调室外外机位，1、原施施工图靠靠阳台一一侧为栏栏杆，后后来部分分改为砖砖墙，导导致空调调安装困困难，割割断了部部分落水水管，并并引起了了部分990漏水水。2、另外外，在有有线角的的空调柜柜机室外外机位设设了两层层混凝土土板，导导致空调调管线无无法进线线，后来来敲掉上上层板。3、同一一部位，1、22层外挂挂石材，导致空空调无法法放入。90户型型端头户户型的空空调室外外机位与与卫生间间相临，空调室室外机只只能从卫卫生间外

13、外窗出去去安装，但窗宽宽只有5500（凹槽开开口太小小，无法法扩大），实际际开启扇扇宽3550，室室外机无无法出去去。解决措施施：建议空调调机位在在设计时时不仅要要考虑空空调室外外机的尺尺寸，还还需考虑虑所有管管线在此此处设置置所需的的空间。90户型顶层现场实施的： 90户型除顶层外其他层评价改进问题描述述90/770消火火栓安装装位置位位于栏杆杆外，不不便于取取用，且且消火栓栓外无护护栏，紧紧急状态态下有安安全隐患患。解决措施施：建议在户户型扩初初阶段，需认真真考虑设设备摆布布位置对对建筑的的影响。并充分分考虑使使用便利利。评 价改 进问题描述述4#地下下车库RR轴位于于1920轴轴的连通通

14、口上方方有消防防水管通通过，影影响防火火卷帘盒盒的安装装。后来在一一侧增砌砌一段隔隔墙，缩缩小洞口口宽度。解决措施施：设计院应应增强各各专业间间的图纸纸会审。评 价改 进问题描述述8#楼中中间单元元地下室室楼梯间间，由于于集水井井排水立立管布置置在里面面，楼梯梯净宽不不足1.1米；由于电电缆桥架架布置在在里面，楼梯净净高不足足2.00米。后来修改改楼梯踏踏步，移移走排水水立管。解决措施施：设计院应应增强各各专业间间的图纸纸会审。 评 价改 进问题描述述4#地下下车库HH轴与11/166轴处， “5988号”车位。建筑图图无此柱柱，但结结构图有有柱，导导致此处处一个停停车位无无法停车车。解决措施

15、施：评价改进问题描述述195户户型洗衣衣机设计计为放置置在北阳阳台。此此 门原原毛胚门门洞宽度度为8000（满满足规范范要求），但铝铝合金门门安装后后净尺寸寸为5880。而一般家家用洗衣衣机厚度度为566CM左左右。门的尺寸寸过小，洗衣机机安装较较困难。也造成成日后业业主进出出不方便便。解决措施施：户型设计计初期，不仅要要考虑毛毛胚门洞洞宽度，同时也也需考虑虑装修完完成后的的净宽度度是否满满足使用用需要。评价改进问题描述述在施工进进行到一一半时，室内装装修图才才完成，且水电电管线布布置与原原土建施施工图不不一致，导致水水电管线线重布，但由于于结构剪剪力墙已已浇好，只好重重新在剪剪力墙上上开槽和

16、和凿洞，破坏了了剪力墙墙的钢筋筋，形成成安全隐隐患。解决措施施：1、项目目定位阶阶段，需需明确是是否为全全装修项项目。2、室内内装修方方案需前前置。3、室内内装修设设备图纸纸，需在在土建施施工图开开始设计计前完成成。评价改进问题描述述原设计铁铁艺大门门，由于于施工原原因，大大门无法法正常开开启，现现场在大大门外增增加了一一道道闸闸，影响响品质。解决措施施：施工前考考虑好大大门的开开启样式式，保证证大门的的效果。备注:评价改进问题描述述原坡道做做法为：坡道+踏步+坡道=3000+12200+3000的做法法（3000的坡坡道宽度度为满足足设计规规范的最最小值）。但3300的的坡道宽宽度，摩摩托车

17、、部分电电动车无无法推行行。后期期修改为为：4550+9900+4500解决措施施：建议后期期方案深深化时，在满足足规范的的前提下下，更多多考虑实实际使用用需要。评价改进问题描述述灯具基座座露出地地面，影影响效果果。解决措施施：将基座覆覆在草坪坪以下，效果明明显提高高。评价改进问题描述述车库标高高较道路路低，只只设置了了一道排排水沟，夏季暴暴雨时排排水有风风险。解决措施施：设置两道道排水沟沟，车库库门外增增加一道道排水沟沟。备注:评价改进问题描述述景观小品品与台阶阶相连，高差较较大处没没有设置置栏杆。解决措施施：高差较大大出设置置栏杆。备注:评价改进问题描述述景观小品品为钢结结构，实实际使用用

18、功能不不大，且且周边没没有与植植物组合合。解决措施施：景观小品品要具有有一定使使用功能能，观赏赏性与使使用功能能结合。备注:评价改进问题描述述实体景观观墙，遮遮挡一楼楼住户的的视线。解决措施施：景墙尽量量设计为为通透形形式，且且不宜设设置在遮遮挡一楼楼视线的的地方。备注:评价改进问题描述述所有庭院院栏杆外外围均设设置了绿绿篱。相相当于有有两道“墙”。解决措施施：将金属栏栏杆取消消，所有有庭院栏栏杆均使使用绿篱篱。即降降低造价价，又不不失美观观。备注:评价禁止问题描述述魅力围墙墙压红线线施工，红线外外市政道道路没有有预留绿绿化空间间，围墙墙与道路路直接相相接，效效果较差差。解决措施施：围墙外要要

19、预留一一定的绿绿化空间间，现场场已经整整改。备注:评价推荐问题描述述地库人行行出入口口设置在在宅间，即要考考虑遮风风挡雨的的功能性性，又要要保证不不遮挡一一楼视线线和美观观性。解决措施施：地库人行行出入口口即要考考虑使用用功能，又要考考虑美观观。备注:评价推荐问题描述述将入户电电表和电电箱设置置在入户户景墙内内，景观观效果比比较明显显。解决措施施：别墅类项项目可以以参考设设计。备注:评价推荐问题描述述人行道与与车行道道之间设设置绿化化带，行行人感觉觉比较安安全，景景观效果果也比较较好。解决措施施：人行道与与车行道道之间设设置绿化化隔离带带。备注:评价推荐问题描述述挡土墙使使用干垒垒石，上上面设

20、置置黄馨等等。干垒垒石挡墙墙即方便便施工，景观效效果也比比较好。解决措施施：高差需要要处理时时，可以以参考使使用干垒垒挡墙。备注:评价改进问题描述述多层客厅厅空调外外机设置置在阳台台上，如如业主封封闭阳台台，就产产生投诉诉。解决措施施：所有空调调外机设设置在墙墙体外面面，不要要设置在在阳台上上。备注:评价改进问题描述述因外立面面需要，端户卫卫生间增增加一小小窗户，该窗户户高度太太高，面面积太小小，业主主无法正正常开启启。解决措施施：该类型窗窗户可以以取消。备注:评价改进问题描述述阳台门洞洞宽度较较小，使使用塑钢钢窗后，可开启启尺寸更更小，体体型较胖胖的业主主进出阳阳台比较较麻烦。解决措施施：阳

21、台门洞洞尺寸适适当设置置大些。备注:评价改进问题描述述采光天窗窗夏季容容易爆裂裂，有安安全隐患患。解决措施施：玻璃上面面贴膜，防止夏夏季爆裂裂。备注:评价改进问题描述述联排卫生生间设置置上下两两个窗户户，上面面窗户可可开启，下面窗窗户固定定。由于于上面窗窗户较高高，部分分业主无无法正常常开启。解决措施施：开启窗户户要方便便使用。备注:评价改进问题描述述多层客厅厅空调外外机栏杆杆设置过过高，外外机安装装不方便便。解决措施施：外机栏杆杆高度设设置600CM即即可。备注:评价改进问题描述述空调外机机设置在在窗户下下面，空空调管影影响外立立面。解决措施施：栏杆性质质的空调调板可设设置在窗窗侧，可可避免

22、室室内机与与室外机机联线的的拖挂，影响立立面。备注:评价改进问题描述述多层地下下室水管管过多，业主强强烈投诉诉。解决措施施：有大量水水管地下下室建议议不要销销售。备注:评价改进问题描述述小高层客客厅主卧卧室窗通通风面积积不够解决措施施：在设计阶阶段应复复合通风风面积是是否满足足规范。备注:评价改进问题描述述平屋面及及坡屋面面雨水收收集未统统筹考虑虑，雨水水立管位位置设置置不当。解决措施施：可将雨水水立管设设置在阴阴角处。备注:评价改进问题描述述立面不同同材质不不交圈，分色处处理不应应留置在在阳角处处解决措施施：不同材质质应在阴阴角处分分色。备注:评价改进问题描述述光明三期期室外公公共绿地地和硬

23、质质铺装地地面中均均出现很很多管网网井盖，各类井井盖样式式不一，观感不不佳；解决措施施：今后在设设计及施施工过程程中，各各种管井井应尽量量避免出出现在硬硬质铺装装上，要要完成此此目标需需要景观观设计单单位与管管综设计计单位配配合协调调，管综综的施工工图应结结合景观观的总平平面图进进行调整整，并以以此图分分发至电电力、煤煤气、电电信、自自来水等等管线设设计施工工单位进进行深化化设计，施工时时，如有有可能，应让总总包单位位将道路路放线工工作完成成后，明确管管井不能能出现的的位置，在井盖盖安装过过程中将将井盖方方向调整整为平行行于道路路走向；结合景景观标准准化的做做法，硬硬质铺装装上的井井盖若无无法

24、避免免，则需需用不锈锈钢装饰饰井盖，公共绿绿地种植植区域的的井盖采采用种植植井盖；9#楼14#楼评价改进问题描述述光明三期期9、14楼北侧侧人行道道因规划划及路幅幅宽度的的局限，每个单单元前的的人行道道收边处处都增加加的路牙牙， 导致人人行道无无法实现现无障碍碍化使用用； 16楼因用用地局限限，导致致单元大大堂残疾疾人坡道道直接接接到车行行道上，存在较较大的安安全隐患患；解决措施施：大堂出入入口应避避免直接接正对车车行道，如无法法避免，则应设设计人行行道与之之相连，避免行行人无路路可走，只能走走车行道道而造成成隐患。评价改进问题描述述中央空调调现场开开洞与结结构之间间有众多多的冲突突。现很很多

25、高端端精装修修项目中中，很多多已经开开始配备备中央空空调，但但原结构构设计中中，并未未对中央央空调给给予预留留的空洞洞，所有有在后期期施工过过程中，许多空空调冷凝凝水的排排管与结结构梁有有严重的的冲突，而不得得不强行行开洞后后加固或或者牺牲牲层高等等做法。同时不规规则的走走管也严严重影响响到美观观。解决措施施：若前期已已定义为为精装修修配备中中央空调调的项目目，需在在建筑及及结构设设计阶段段提前考考虑空调调的走管管问题提提前预留留空调空空洞。变更后的图纸：评价改进问题描述述光明三期期车行道道上设置置的减速速带共计计21个个。减速速带的数数量设计计并没有有具体的的规范要要求，景景观设置置减速带带

26、的考虑虑点在于于单元出出口的区区域需降降低车行行速度，保证人人行的安安全性；因图纸纸设计时时未考虑虑减速带带数量及及功能的的平衡，而减速速带施工工的时候候设计未未确认其其做法和和要求，故光明明三期内内的211个减速速带其顶顶端高度度并不一一致，且且做法也也未完全全按照图图纸施工工完成解决措施施： 现场场设置了了21个个减速带带，两个个减速带带之间的的相隔距距离并不不一致，减速带带的高度度从5ccm7cmm均有出出现，未未做到统统一。开开车时在在减速带带上通过过，汽车车会明显显震动，引起不不适；业业主进行行了投诉诉，我们们也相应应的做了了变更及及整改；取消了了21个个高出地地面减速速带中的的13

27、个个（齐地地作平），保留留了8个个高出地地面的减减速带； 保证减减速带安安全性和和施工质质量要求求的同时时，应该该考虑开开车人的的感受，满足规规范的前前提下，尽量减减少高出出地面减减速带的的设置。评价改进问题描述述光明三期期社区南南入口区区域景观观堆坡超超过设计计图纸标标高，造造成了建建筑地库库顶板的的安全隐隐患；光明三期期10楼西侧侧公共绿绿地堆坡坡营造地地形施工工过程中中，因现现场堆坡坡过高，超过了了建筑地地库顶板板的荷载载，导致致顶板存存在安全全隐患； 标高的的控制方方面应基基本按照照景观施施工图所所标注的的标高来来控制堆堆坡现场场，切忌忌让施工工单位擅擅自增加加堆土荷荷载，若若确实出出

28、于优化化现场效效果需要要增加覆覆土，需需尽量提提早通知知建筑设设计单位位及景观观设计师师三方碰碰头，以以商定修修改方案案，避免免出现建建筑地库库安全隐隐患。 覆土的的过程中中，在室室外地坪坪30ccm以下下，可考考虑用沙沙土回填填，目的的在于避避免渣土土车回填填过程中中遇到雨雨天将土土方压板板实，造造成日后后地表水水下渗至至排水板板困难，雨天之之后土壤壤泥泞的的工作日日尽量避避免回填填土作业业；室外外地坪330cmm以内的的及微地地形可用用黄土，防止起起风扬尘尘。解决措施施：景观扩初初设计阶阶段应与与建筑结结构荷载载设计相相结合，确定标标高，具具体包括括：道路路标高、首层大大堂标高高、地形形造

29、坡标标高，三三者相结结合，并并平衡工工程、造造价和设设计观感感的最优优方案。备注:评价改进问题描述述三期住宅宅首层南南向院子子内均未未做排水水处理解决措施施：首层庭院院的完成成面标高高应严格格按照施施工图所所注标高高施工（一般室室外标高高低于室室内标高高30ccm）且且庭院地地面应平平整并向向庭院外外放坡（0.55%-11%）。如果用用软质围围墙（绿绿篱）分分隔，当当庭院标标高低于于庭院外外标高，则绿篱篱应种植植于标高高较低一一侧，且且在绿篱篱外侧作作排水卵卵石明沟沟，与相相邻雨水水井沟通通；当庭庭院标高高高于庭庭院外标标高，则则绿篱种种植带的的覆土不不能高于于地面，以避免免形成土土垄，阻阻挡

30、雨水水向外流流出。评价改进问题描述述金域缇香香项目整整体园建建施工时时，总包包单位并并未按照照设计图图纸上的的地库顶顶板上排排水滤石石层的做做法完成成施工解决措施施：因冬泳行行动而调调整的排排水层做做法由原原来的PPVC排排水板调调整为220公分分的碎石石滤层，但现场场施工的的时候总总包单位位并未按按图施工工，滤水水层并未未按照图图纸要求求做到220cmm的碎石石层，后后果将导导致将来来金域缇缇香的地地库顶板板排水不不畅，会会引起大大乔木及及大规格格的植物物因积水水而大量量死亡。 好钢用用在刀刃刃上，但但有些核核心点是是不能节节省的，省200万的费费用的后后果可能能是2000万才才能弥补补的；

31、排水层标标准做法法评价改进调整后的围墙样式示范区围墙样式问题描述述项目围墙墙示范区区部分与与整体围围墙样式式反差过过大，原原示范区区的围墙墙使用了了米黄色色的石材材，用效果较较好的铁铁艺镂空空栏杆；而后期期大面施施工时调调整了方方案，用用涂料及及仿石漆漆代替了了石材，镂空铁艺艺部分的的栏杆也也相应改改小了规规格和尺尺寸；前前后效果果反差较较大；引引起了客客户的投投诉；解决措施施：小区的围围墙及岗岗亭是一一个小区区的门面面，景观观成本在在控制的的时候应应该重点点对于此此部分的的设计做做成本倾倾斜，必必须保证证围墙和和岗亭的的效果及及功能；评 价改进问题描述述”武装到到牙齿“这是万万科项目目的销售

32、售工程中中的一个个关键核核心，无无论是售售楼处的的装修、样板房房的软装装摆设还还是室外外景观的的布置和和设计，都是需需要整体体全局考考虑的体体系问题题；独立立任何一一个专业业而单独独去考虑虑，往往往会导致致很多的的反复调调整； 某示范范区在009年夏夏季高温温期间施施工，对对于室外外园建施施工来说说是大忌忌，很多多大规格格的乔木木无法移移栽，在在必须保保证景观观效果的的前提下下，只能能考虑使使用容器器苗。而而又导致致了成本本的较大大增加；解决措施施：干净整洁洁的草坪坪是项目目示范区区的一个个亮点和和出彩的的地方，但从个个人专业业角度来来看，还还是有几几点需要要改进的的地方：完善草草坪施工工的检

33、核核流程，具体如如下：场地细平平：场地地细平整整，拍细细，压实实；（施施工验收收标准：土壤颗颗粒22cm）铺沙：铺铺沙垫层层5cmm，滚压压同时加加233cm厚厚细沙，扫帚找找平；（施工验验收标准准：铺沙沙厚度778ccm，保保证人站站立无明明显脚印印）；铺草：无无缝铺设设草皮卷卷；（施施工验收收标准：无缝密密铺）；压紧：水水浇透，用滚筒筒压紧；（施工工验收标标准：步步行不明明显凹陷陷和积水水）；修建：生生长旺期期15天天修建一一次；（施工验验收标准准：高度度保持在在233cm）；补播（矮矮生百慕慕大、高高羊茅无无次过程程）：每每年111月份追追播黑麦麦草；（施工验验收标准准：出芽芽率大于于9

34、5）； 漂漂亮、整整洁如高高尔夫球球场的草草坪，对对于销售售示范区区的景观观效果绝绝对是个个闪亮点点！评价改进问题描述述金色里程程示范区区施工过过程中，硬质景景观施工工单位存存在了严严重的现现场施工工与景观观设计图图纸不符符的问题题。考虑虑现场施工工的时间间吃紧、天气多多变等诸诸多原因因未要求求其返工工及调整整。问题题一：景景观水景景区域涌涌泉跌落落现场放放线与图纸不符符，致其其中一个个跌落有有位移偏偏差，导导致水池池底部的的石材无无法按照照设计模模数铺贴贴；问题题二：广广场上混混凝土砖砖的铺贴方方式与图图纸不符符，现场场收口存存在明显显的瑕疵疵。现场场观感较较差；解决措施施：对于此类类现场效

35、效果问题题，设计计和项目目部的同同事必须须统一要要求，对对于总包包及施工工单位要要做到事事前要求求提醒，事中现现场把控控，事后后及时调调整补救救；对于于不按图图施工的的问题必必须重视视，甚至至可以提提升至对对于此施施工单位位的评价价上考核核。评价禁止问题描述述建筑预留留的柜机机空调洞洞在踢脚脚线安装装完成后后于其冲冲突。土土建预留留空调洞洞为结构构完成面面上3000mmm，缇香香户型为为设有地地暖的户户型，做做完地暖暖后，完完成面距距离洞口口中心仅仅为1550mmm，踢脚脚线高度度为1227mmm，自然然会遮挡挡住洞口口。解决措施施：凡有地暖暖的户型型，建议议提高原原土建时时期预留留的柜机机空

36、调洞洞，为3350mmm；或或仅用1100mmm以下下的踢脚脚线备注:评价改进问题描述述建筑预留留的门洞洞高度、宽度与与精装修修的门扇扇高度、宽度有有较大的的尺寸差差缇香、红郡的的建筑设设计中土土建门洞洞的高度度均为224000mm，宽度为为9000mm；而后期期从成本本及品质质等多方方考虑一一般门厂厂生产的的规格门门扇高度度为21180mmm，宽宽度为8820mmm，这这样就使使得门高高需要做做降低115-220公分分的处理理，增加加了无效效成本，同时，石膏板板与建筑筑门洞的的交接边边很容易易裂缝，施工质质量也无无法达标标。门宽宽，建筑筑图纸中中所标的的户内门门宽为9900mmm，粉粉刷完成

37、成面平均均水平在在8700mm左左右，而而门扇的的对安装装基层的的要求为为1200mm，这样就就使得最最后完成成的门扇扇宽度在在7500mm，对于家家庭使用用来说相相对较小小。解决措施施：对于定性性为精装装修的项项目，建建筑设计计中就对对门洞的的高度及及宽度做做相应的的尺寸调调整。备注:评价改进问题描述述使用地暖暖项目的的防水问问题。在在几个项项目中锅锅炉地暖暖的使用用，在通通往卫生生间铺管管的同时时门槛石石下原使使用干铺铺或水泥泥砂浆直直接铺设设，其考考虑了地地暖的热热能损耗耗但未考考虑卫生生间的防防水问题题，曾导导致水从从卫生间间灌入外外侧地板板。解决措施施：在门槛处处做一段段C300的防

38、水水槛，卫卫生间内内防水层层一直做做到此处处且翻边边整个槛槛，并且且做地暖暖的卫生生间除土土建原有有的防水水层，精精装修也也需在整整个卫生生间加做做一层防防水；浴浴缸、淋淋浴房处处的防水水也需特特别处理理加做止止水槛。评价改进问题描述述配电箱与与鞋柜冲冲突解决措施施：对于配电电箱的定定位，建建议设置置在更衣衣室内，或错开开鞋柜等等位置。备注:评价推荐问题描述述煤气外露露管道包包管及通通风问题题解决措施施：煤气管道道原则上上不允许许密闭包包管等做做法，在在满足规规范的要要求下，在封板板上开孔孔及满足足通风等等原则同同时也起起到美观观的作用用备注:评价改进问题描述述厨房灶台台的位置置与台面面上插座

39、座靠的太太近，且且右侧空空间较小小，也无无法放置置小型电电器的使使用空间间。解决措施施：设计时应应考虑灶灶台周边边插座的的定位，及提供供的电源源对应的的台面是是否满足足电器的的使用空空间，避避免吃力力不讨好好的情况况发生。备注:评 价推 荐荐室内饰面面砖阳角角成品保保护选用成品品（塑料料）阳角角条进行行保护；优点；美美观、拆拆除后可可再次利利用；评 价推 荐室内木地地板铺设设后成品品保护选用纤维维板与木木地板包包装箱结结合进行行覆盖；优点：全全封闭覆覆盖，保保护效果果好，拆拆除后可可再次利利用；评 价推 荐荐卫生间洁洁具（马马桶）安安装后成成品保护护选用原洁洁具包装装纸箱进进行保护护；优点：利

40、利用包装装箱，费费用低评 价改 进进室内门套套边框成成品保护护选用铺设设木地板板下层用用防潮垫垫（边角角料）进进行保护护优点：美美观、防防潮、成成本低评 价推 荐荐施工现场场大门主入口大大门外项项目介绍绍评 价推 荐场内运输输道路上上安全通通道按万科标标准设置置安全通通道评 价推 荐荐材料选用用样板墙墙按设计要要求将主主要装修修材料在在样板墙墙上进行行铺贴优点：为为材料采采购、选选样提供供观感效效果评 价推 荐荐材料堆放放按制定地地点分类类堆放并并标识优点：现现场整洁洁，规范范评 价推 荐荐楼板面双双层钢筋筋定位件件选用成品品定位件件（硬质质塑料）优点：稳稳定牢固固，钢筋筋变形小小评 价改 进

41、进内外墙粉粉煤灰加加气块砌砌筑每天砌筑筑高度控控制在11.5米米内，操操作人名名单上墙墙优点：控控制砌筑筑砂浆收收缩变形形；砌筑筑质量责责任到人人评 价改 进进填充墙与与框架梁梁交界处处处理方方法留置高度度8-110cmm,砌体体完成后后，144天后采采用细石石砼浇注注密实优点：控控制后期期裂缝的的产生评 价推 荐楼层及时时清理楼层模板板拆除后后派专人人清理优点：整整洁、文文明评 价禁 止止工人在施施工操作作面加工工钢筋钢筋加工工应在钢钢筋加工工区内进进行缺陷：现现场不文文明，存存在安全全隐患评 价禁 止止卫生间天天棚照明明灯位置置紧靠排排污管照明灯长长时间开开启后，排污管管被烤焦焦造成渗渗漏

42、缺陷：渗渗漏、安安全隐患患评 价禁 止拆除188层屋面面结构层层设计图纸纸变更后后，未能能及时下下发到项项目部问题后果果：影响响工期、增加建建造成本本，对企企业信誉誉造成不不良影响响。评 价改 进进卧室内设设置排污污管 设计缺缺陷缺陷：影影响美观观、有噪噪音地板收口口不到边边增加一块块底板评 价禁 止止储藏间地地柜内木木地板收收口不到到边整改措施施；增加加一块底底版铺设木地地板在边边角处应应一步到到位。缺陷：不不美观，存在交交付风险险，增加加成本扁铁栏杆杆样板 镇江魅魅力一期期刚交付付现场方方钢空心管栏栏杆已经经锈迹斑斑斑 评 价改 进围墙太过过低矮，容易攀攀爬，安安全系数数低；小区围墙墙使用

43、的的空心方方钢管，容易生生锈，维维修成本本大，使使用寿命命短。按按照集团团的规范范应该达达到3米且最好好为实心心墙体，栏杆加加高或上上面加装装防爬刺刺，栏杆杆材料尽尽量使用用防腐蚀蚀材料。评 价禁 止车辆出入入口防滑滑地棱噪噪音严重重。评 价改 进设备房门门、锁应应改进钢钢质门、通开锁锁，地下下车库单单元木门门应改为为钢制门门（缇香香目前为为木质门门，已出出现不同同程度的的腐烂）；评 价改 进排污井盖盖板应改改进为铁铁质盖板板，便于于开启检检修；评 价改 进楼宇外墙墙的腰线线不易过过宽或预预留凹槽槽，防止止通行（目前缇缇香楼宇宇腰线过过宽，可可通入房房屋内）；评 价改进大门口未未建造顶顶棚不能

44、能遮风挡挡雨，现现场管理理诸多不不便，客客户感受受差；评 价改 进车库出入入口应设设置雨棚棚，防止止暴雨倒倒灌积雪雪。可借借鉴金色色家园评 价改 进进路面机动动车道与与楼宇入入口及人人行道交交叉混合合，存在在安全隐隐患；建建议设计计时考虑虑人车分分流评 价改 进车库单元元门厅通通道品质质感差，建议贴贴砖或刷刷地漆；评 价改 进地下车库库的地面面品质感感差，容容易起沙沙，建议议使用高高标号水水泥或者者地面做做耐磨处处理； 评 价改 进A、很多多的机位位安装空空调时都都需要高高空作业业配合才才能安装装，设计计时是否否能充分分考虑到到业主的的实际需需要，因因为日后后还存在在空调维维修的问问题，极极为

45、不便便。B、还有有些机位位存在无无法通风风或无法法摆放的的问题，如腰线线位置，都是需需要事先先考虑到到的。C、室外外空调排排风口处处百叶网网格不宜宜过密，过密不不便于散散热，影影响制冷冷，建议议将网格格间隙加加大（百百叶改少少）评 价改 进三期外阳阳台外墙墙涂料起起皮，影影响外墙墙美观。评 价禁 止电梯厅玻玻化砖普普遍开裂裂、脱落落评 价改 进进房屋交接接缝的防防水问题题：多数数的交接接缝交付付后都存存在渗漏漏的问题题，造成成后期维维修困难难，引发发地下室室浸水评 价禁 止止楼层消防防栓不应应设在楼楼宇或栏栏杆外侧侧，不便便于使用用管理；不符合合消防规规范。评 价推 荐天台应设设置消防防压力表

46、表，可直直接检查查消防水水压；评 价改 进小区消防防报警装装置报警警时只能能显示楼楼栋号，而不能能显示楼楼层号，报警时时查找时时间较长长。消防防报警应应显示准准确的楼楼层号。评 价禁 止禁止在消消防管道道上架设设电线及及光缆；评 价推 荐监控中心心强电控控制柜安安装避雷雷器，遇遇到雷击击时起到到放电及及对设备备保护；评 价改 进进小区周界界红外报报警需安安装联动动装置，切实起起到防御御作用；评 价禁 止止禁止门厅厅两侧留留有串通通缺口，行人可可绕过门门禁直接接越入单单元大厅厅，存在在一定防防范漏洞洞；评 价改 进进小区大门门的问题题：一是是人行出出入的小小门设计计不合理理：门太太重，闭闭门器经

47、经常损坏坏，并导导致关闭闭时产生生很大的的噪音从从而引发发附近业业主强烈烈投诉；二是机机动车出出入口的的道闸总总是留有有缺口（横杆太太短/两个道道闸机之之间），导致行行人经常常从中穿穿行，产产生重大大的安全全隐患（道闸砸砸人、车车辆伤人人）评 价改 进进总控中心心的问题题：一个个小区尽尽可能设设计时设设置一个个总控中中心，否否则会给给后期的的物业公公司增添添很大的的人员管管理人本本评 价改 进架空层单单元大厅厅无框玻玻璃门地地锁，采采用旋转转关门，防风性性能差，因小区区靠湖边边，架空空层风比比较大，经常因因风大造造成单元元门关不不牢。建建议设计计时考虑虑防风问问题。评 价改 进进楼宇内公公共部

48、位位照明、门禁、业主居居家防盗盗均共用用一个回回路。如如有某处处出现故故障，则则该回路路上的其其他系统统均会瘫瘫痪。建建议分开开设置回回路。评 价禁 止止小区内所所有的公公共场所所配电户户屋面雨雨水管下下方并无无排水沟沟卫生间管道阳台管道住宅内管道无检修口地下室管道设检修口评 价改进住宅卫生生间污水水管道、阳台地地漏的PP弯无检检修口，没有检检修口将将造成维维修困难难，国家家标准GGB500242220002建筑给给水排水水及采暖暖工程施施工质量量验收规规范55.2(排水管管道及配配件安装装)的55.2.6条第第3点规规定“在转角角小于1135度度的污水水横管上上，应设设置检查查口或清清扫口”

49、地下室的的管道都都设了检检修口，同一项项目、同同样是管管道，做做法却不不一致，不设检检修口事事实上不不能满足足维修需需求。为为便于今今后维修修，符合合国家验验收规范范，建议议增设检检修口。地漏下水水管上未未装存水水弯、造造成返臭臭。建议议增加存存水弯评 价改 进进户内管道道井下水水管漏水水、维修修困难，住户意意见大。下水总总管尽量量设计在在公共部部位，便便于维修修疏通。评 价推 荐荐一期厨房房排水管管坡度小小，水平平管太长长经常堵堵塞。减减少水平平管道的的长度，二、三三期的厨厨房水平平管已缩缩短改进进，效果果很好。评 价禁 止止消防和生生活管网网的总管管分布在在架空层层的泥土土下面，且塑料料复

50、合钢钢网管强强度底，在水压压力较大大的情况况下易于于发生渗渗漏且不不易查找找，维修修时对绿绿化和草草坪损坏坏严重，难以保保证现场场品质，业主感感受很差差。建议：水水管尽量量采用明明管布置置在公共共部位，便于检检查维修修，生活活水管材材料采用用钢衬塑塑管，消消防水管管材料采采用钢管管。评 价改 进进排水总管管排水坡坡度不够够，容易易造成堵堵塞。建建议增加加坡度，尽量减减少水平平方向管管道的长长度。评 价改 进进小区水箱箱没有装装液位报报警装置置。后增增加液位位报警装装置，建议新项项目应设设计液位位报警装装置。评 价改 进进小区景观观喷泉位位置在路路上，工工作时无无法行人人，且回回水系统统漏水，景

51、观泵泵房和水水管埋在在地里无无法维修修，目前前无法使使用。设设计、建建造时应应充分考考虑使用用效果和和维修保保养。评 价改 进进车库进出出口及消消防通道道的排污污泵功率率需增大大评 价改 进进人防水管管建议加加装保护护装置；评 价改 进进设置在地地下室的的水泵房房应配置置除湿机机，防止止长期潮潮湿设备备零件生生锈，可可延长设设备寿命命；评 价改 进进室外雨水水井盖板板问题：人行路路面上雨雨水井箅箅子无滤滤网，杂杂物易流流入雨水水井内导导致排水水管道堵堵塞。建建议安装装带滤网网的雨水水井箅子子。评 价改 进给、排水水井等位位于机动动车道和和人形道道路上，车辆行行驶时易易产生噪噪音和损损坏井盖盖盖

52、板，且人形形道路上上设置井井盖不美美观。小小区内窨窨井定位位需准确确。评 价改 进地下室经经常在雨雨季被淹淹，建议议如果将将出入口口设计成成一个缓缓坡，再再将截流流沟置于于缓坡的的外延的的话，那那么雨季季时，地地面的积积水将很很难大量量涌入地地下室，地下室室的排水水压力将将减轻很很多。评 价改 进小区内雨雨水井等等窨井施施工不规规范。窨窨井过浅浅，排水水管存在在倒坡现现象，积积水无法法排除。窨井施施工粗糙糙，无配配套井圈圈。小区区公共部部分用水水没有和和用户用用水管线线分开，没有分分开装表表计量。评 价改 进进小区楼道道公共照照明不能能集中控控制，开开关灯费费时，不不节能。建议每每栋分回回路装

53、总总开关控控制，每每层尽量量使用触触摸延时时开关。评 价改 进楼宇单元元电梯电电源箱、楼道照照明以及及户内电电表箱均均置于单单元楼梯梯肚内。电箱安安装高度度不符规规范，存存在安全全隐患；其次此此处空间间过小，人员正正常检修修保养时时易受限限制。评 价禁 止地下室集集中配电电箱上方方有水管管通过，存在极极大安全全隐患。建议水水管和配配电箱错错开设置置。另根根据规范范要求：电气管管道与水水管接近近或交叉叉敷设时时，电气气管道应应敷设在在上面，相互净净距不应应小于00.1米米。评 价改 进小区草坪坪灯材料料是铸铝铝的，容容易产生生氧化，损坏较较严重，有安全全隐患，现场效效果差。材料应应采用玻玻璃钢等

54、等防腐材材料。评 价推 荐车库的照照明，建建议根据据实际需需求分为为几级：出入口口/候梯厅厅主干干道次次干道车位区区域，这这样可以以有效降降低节约约能耗，同时注注意施工工时尽可可能不要要将灯管管安装在在各类管管线上方方，以免免影响照照明效果果。评 价改进蹋步灯选选型不当当，无防防水性能能，施工工安装时时周边未未做防水水处理，经常跳跳闸。评 价禁 止止地下室有有大量水水进入储储藏室，水是从从弱电箱箱子里的的线管流流进储藏藏室的,主要外外面的进进线井没没有做排排水系统统；同时时线缆敷敷设完毕毕后，线线管需封封堵。评 价改 进进电源控制制柜内应应设置标标识、电电线规格格、图纸纸，规范范的同时时又便于

55、于检修；评 价改 进地下室设设备房内内管线穿穿越地库库顶板，该部位位存在渗渗漏现象象。建议议施工阶阶段需注注重此处处的施工工工艺和和套管内内外的防防渗处理理。评 价禁 止设备间内内用户电电表箱进进户线为为多股铜铜绞线，未搪锡锡即与设设备接线线端子连连接，不不符合安安装规范范。线芯芯与线芯芯之间、线芯与与连接端端子之间间连接不不紧密，运行久久后易氧氧化，接接触电阻阻加大，产生过过热现象象。建议议将多芯芯线端部部拧紧之之后搪锡锡，再与设备备、器具具的端子子相连接接。评 价改 进进问题：由由于屋顶顶的坡屋屋面，导导致顶层层住户的的卧室中中间出现现梁，影影响住户户的使用用设计建议议：施工工图设计计时需

56、特特别注意意顶层的的梁的设设置，避避免影响响到住户户的使用用评 价改 进问题：地地下车库库配电房房沿边布布置，配配电房高高度高于于地库顶顶板，影影响到住住户进单单元门的的路径，并且在在沿小区区环路也也形成了了较大的的高差，需要做做挡土墙墙。设计建议议：在规规划设计计中，配配电房的的位置应应设置在在尽量不不影响小小区地面面路径的的位置。评 价改 进问题：外外墙页岩岩砖砌筑筑，中间间段的空空调板未未设置返返槛，导导致外墙墙渗水设计建议议：空调调板设计计时应在在板上设设置混凝凝土返槛槛，防止止空调板板积水后后，导致致外墙渗渗水评 价改 进问题：结结构梁和和设计的的门洞一一般会有有一定的的距离，设计建

57、议议：在门门洞部位位梁加大大至门洞洞上方，防止填填充部分分太小，施工困困难，也也有墙体体开裂的的风险评 价禁止主卧室设设有下水水管，重重大设计计缺陷说明禁止两户入户户门同时时开启时时相互碰碰撞，易易发生安安全事件件造成群群诉说明改进空调机位位设置不不合理，不易安安装，增增加安装装成本，造成客客户购买买合适空空调选择择面狭窄窄，引发发投诉说 明改 进进地下室返返潮问题题，地下下室相对对湿度很很大，造造成地面面大理石石积水，墙面霉霉变，引引起业主主群诉评 价改 进情况说明明：通往往地下储储藏室口口管道距距离地面面太低，行人极极易碰头头。建议：设设计部门门在后期期产品设设计过程程中及时时予以调调整，

58、说 明改 进情况说明明：联排排地下车车库和二二楼卫生生间实物物与合同同附图不不符，与与附图相相比，均均多出一一堵墙。建议：设设计在给给付营销销部门合合同附图图图纸时时应仔细细审核，在给附附后如有有变更，应及时时知会营营销和客客服部门门评价改 进进建议后期期产品设设计时，台阶应应正对单单元门口口，残疾疾人坡道道改为两两坡阶段段评价改进说 明淋浴房与与浴缸联联通，淋淋浴用水水进入检检修孔导导致浴缸缸底部长长期积水水增加渗渗漏隐患患；解决决方案如如下：1、浴缸缸底部完完善防水水处理并并找坡增增加暗地地漏，将将积水引引流。2、变更更检修孔孔位置，移至淋淋浴区之之外。评价改进说 明卫生间地地暖保护护层上

59、部部无防水水措施，导致地地暖保温温层含水水增加渗渗漏隐患患，处理理；解决决方案如如下：1、配备备地暖的的卫生间间必须两两道防水水，一道道在结构构层与地地暖层之之间，另另一道在在地砖铺铺贴层与与地暖层层之间。评价改进说 明拖布池软软管直接接接入阳阳台唯一一的地漏漏，雨天天排水不不畅，雨雨水倒灌灌入户。建议设设计阶段段，给排排水专业业设计需需考虑后后期装修修增加拖拖把池的的散水。 评价改进说 明同层排水水户型横横管与立立管节点点处，由由于施工工控制不不严，封封堵措施施不到位位，导致致卫生间间用水通通过节点点渗至楼楼下，且且极难排排查；解解决方案案如下：1、同层层排水要要求施工工阶段加加强节点点封堵

60、的的隐蔽验验收。2、设计计阶段，将同层层排水立立管移至至室外，规避渗渗漏隐患患。评价改进说 明顶楼为露露台设计计，入户户门暴露露在室外外，容易易被雨水水淋到，因门表表面为木木质材质质，所以以雨后经经常出现现入户门门变性、发霉等等现象，建议后后期设计计是顶层层尽可能能考虑增增加雨棚棚。 评价改进说 明红郡项目目配备的的是无机机房式电电梯，设设备全部部安装在在负一层层基坑底底部，加加上红郡郡楼道是是敞开式式，一旦旦发生暴暴雨，电电梯基坑坑很容易易积水，导致电电梯停用用，建议议方案如如下：1、设计计阶段避避免采用用此类电电梯，如如果使用用，基坑坑必须有有引流排排水措施施。评价改进说 明红郡项目目23