物业公司管理制度

1、物业公司管理制度年 月 日目 录第一部分 物业公司的组织架构物业公司的组织架构图第二部分 岗位职责 部门岗位职责 物管公司经理岗位职责 行政部负责人岗位职责 办公室负责人岗位职责 财务主管岗位职责 品质部负责人岗位职责 物管部负责人岗位职责 部门员工岗位职责 内勤员岗位职责 文员岗位职责 会计员岗位职责 出纳员岗位职责 品质专管员岗位职责 物业专管员岗位职责 秩序维护组组长岗位职责 秩序维护员岗位职责 大门岗岗位职责 巡逻人员岗位职责 监控室人员岗位职责 停车场管理员岗位职责 岗亭值班人员岗位职责 清洁组组长岗位职责 室内清洁员岗位职责 室外清洁员岗位职责 绿化组组长岗位职责 绿化人员岗位职责

2、 维修组组长岗位职责 维修工岗位职责 设备设施管理员岗位职责 消防中心岗位职责 消防专员岗位职责第三部分 工作管理制度保安管理制度清洁、绿化管理制度 维修管理制度消防管理制度电梯管理制度车辆管理制度档案管理制度第四部分 人事管理制度 考勤制度 薪酬制度 各岗位日常工作检查细则 第一部分公司机构设置物业公司的组织架构图物业公司经理品质部财务部行政部物业管理部物管部负责人物业专管员各项目点行政职员品质部负责人财务部负责人出纳会计品质专管员行政部负责人消防控制中心维修组绿化保洁组秩序维护组第二部分岗位职责部门岗位职责总经理岗位职责1.在集团公司的领导下，主持物业公司日常事务，全面负责经营管理工作，并

3、对集团总经理负责。2.贯彻执行国家的方针、政策、法令和地方政府的法律法规，依法经营，执行集团公司和本公司的各项规章制度，带领全体员工完成集团公司下达的各项经济指标及服务指标。3.组织实施年度工作计划，和财务预算报告及使用方案。搞好增收节支和开源节流.4.制定公司经营管理目标，包括一系列规章制度、操作程序，制定各级人员的岗位责任并监督实施，保证各项管理服务工作的质量。5.建立健全公司组织机构，召集和主持公司例会，及时解决管理中存在的问题。6.在集团总经理的委托权限内，以物业公司代表的身份签署涉及到物业范围的有关协议，合同或和约及处理有关事宜。7.协调指导各级部门工作，保证公司各方面的工作顺利进行

4、。8.健全财务管理，严格财经纪律，负责组织编制公司年度财务预算，做好财务审核监督。9.决定组织体制的编制，负责公司属下职能部门主管、管理部门以及高级职员的签定、录用、奖惩。建立健全公司统一，高效的组织体系和工作体系。10.有重点定期或不定期地对一些部门或设备进行巡视检查，及时发现问题并解决问题。11.搞好员工的思想工作，业务培训工作，加强员工队伍建设。12.加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会现象。13.负责涉及到物业使用的工程项目发包及签订工作。行政部职责行政部在总经理领导下，负责行政、人事和员工、业主档案文件管理工作，行政部负责人具体职责如下：1.按物业公司行业的要求，展

5、开深入的调查研究，努力掌握第一手资料，为总经理的决策提供可靠的依据。2.负责公司工作计划总结、规章制度等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作，做好印鉴的管理工作。3.负责公司级会议的筹备和安排，做好会议记录，整理会议记要，对会议决定的执行情况进行催办和检查。4.做好文书档案和有关资料的管理工作，文书档案包括公文的收发和保管，文件核稿，呈批、催办、归档、调卷和保密工作。5.协助总经理处理日常工作，协调部门跟踪，监督各部门和管理部门认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令。6.做好人事管理工作，做好员工的档案管理工作，根据需要协调员工的调入调出，并协助办理好各项有关手续。7.做好公司的考

6、勤统计工作，及劳动工资的管理工作。根据企业及政府规定做好员工的调资定级、统筹退休等各项工作，并负责办理员工请假、休假的有关手续。8.负责公司员工的培训工作，协同各部门共抓好员工的思想素质和业务水平的培训，积极开发人力资源。9.负责公司的后勤管理工作，诸如办公用品的购买、保管和发放、员工食堂、员工宿舍的管理工作。10.负责公司车辆的使用调度，登录和维修保养及年审换证等工作。11.负责公司及管理部门报刊杂志的订阅与管理。12负责员工业余生活、娱乐活动、体育活动等健康活动的开展。13.按照公司编制的用人计划，协助集团公司人事部组织招聘工作，负责调入、招聘、招收、辞退、调出，负责员工内部调配的审核。1

7、4.按照有关政策，结合同行业标准和公司实际制定本公司工资、奖金、劳保福利标准，负责工资、奖金、劳保、福利、加班费、及各种津贴报表的制定。15.执行公司人事考核制度，做好各部门各岗位人员的绩效考核工作。16按制度负责审批办理各类休假期的期限和有关费用报销标准。17.负责人事档案的 管理工作，负责办理职工调入、调出档案的接收和传递工作。18.完成上级领导交办的其它工作任务。财务部职责1.财务部主管在公司总经理领导下，积极参与企业经营管理，负责公司的财务管理、会计核算、物资管理等工作。2.认真贯彻会计法，执行国家财经政策、法令、遵守各项资金收入制度，严格执行费用开支范围的标准。3.正确、及时地核算和

8、监督公司的财务状况，经营活动和经营成果，为领导提供准确可靠的财务会计信息。4.加强计划（预算）管理，认真编制财务计划（预算）。5.加强经济核算，认真做好各项控制工作，节约费用，降低成本，多创利润，加强财务分析，考核各项经济指标的执行情况，及时反映经营管理状况，总结经验，发现问题，促进公司改善经营管理。6.按照会计制度规定，切实做好记账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚，日清月结，按期报帐，在规定时间内报送各种会计报表。7.按银行有关制度规定，作好现金帐目和支票的管理工作。遵守支票使用规定及银行结算纪律，加强现金管理做好结算工作，对下属经费的收支情况经常进行检查、监督和指导。

9、8.根据国家财会制度精神，结合本公司实际，协助领导制定有关财务管理、经济核算、费用开支等具体办法，并监督各部门实行。9.妥善保存会计档案资料，接受财税机关、上级主管部门和公司领导的监督检查、及时提供财务资料，如实反映情况。10.每月为公司领导提供企业财务状况，为企业搞好经济运作，增加经济效益，当好参谋。11.充分发挥财务部在公司管理中的预测、计划、控制、调节和监督的作用，促使公司不断提高经济效益和经营管理水平。12.每月认真审查物业租赁租金、物业管理费、水电费、代收代管的清洁等费用的收交情况，发现欠交，负责组织催收工作。13完成领导交办的其它工作。品质部职责1.负责指定培训计划，并具体组织实施

10、。2.负责编写或组织编写并审核本部门的作业文件。3.负责对服务过程品质监控管理的具体实施。4.负责品质异常原因的分析，提出报告及跟踪各种质量信息。5.组织管理各项质量活动，做好对基层业务培训工作。6.负责管理评审会议的资料收集和决议实施的跟踪验证。7.负责客诉其它不符合质量方针、目标时纠正措施的组织实施和效果验证。8.负责品质部员工的周检查工作。9.完成上级领导安排的其它工作。物业管理部职责1.树立业主、使用人至上的观念，热情、及时地处理提供各种优质服务。2.贯彻执行国家有关政策、法律、法令和公司各项规章制度。3.负责所管区内的环境卫生，加强卫生监督和管理，创建一流的优美、整洁、方便、舒适的卫

11、生环境。4.负责所管区内的治安、消防工作，加强所管区内的安全、保卫、治安、消防管理，防止和杜绝管理区内发生恶性治安、消防时间，保护业主、使用人的生命财产安全。5.负责管区内园林绿化工作，加强绿化的养护管理，提高绿地、景观效益。6.协助工程部对物业进行养护和维修，确保其正常使用。7.负责业主、使用人的投诉问题的解决和回访。8.负责管区内的车辆管理，严格车辆停放管理，保持平面，立体道路的畅通。9.积极配合服务部在所灌区内开展各项工作。10完成领导交办的其它工作。员工岗位职责一内勤员岗位职责前台接待员内勤员在部门负责人的统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。1、按照物业服务的需要

12、，编制采购计划，并实施采购。2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐。3、协助主任组织开展社区文化服务。4、做好本部门员工的考勤、考核管理。5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏。6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发。7、负责接听服务 ，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报。8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录。9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释。10、完成本部门安排的其他工作。文员岗位职责资料员1、负责部门的文件撰写、整理工作。

13、2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理部门的各类来文。3、负责办理各类外来人员的出入证件。4、协助组织由管理部门发起的会议，并做好会议记录。5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案。6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密。7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书。8、通过各种媒介做好宣传工作。9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动。会计员岗位职责1.会计人员必须按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。2.会计人员对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关

14、系，不得任意改变。3.会计人员对每一项发生的经济业务必须取得或填制原始凭证、并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。4.会计人员要严格审核会计凭证并妥善保管，对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证应拒绝受理，并及时报告领导处理。5.会计人员要按照规定设置总账，明细账，启用会计簿时应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。6.会计人员要根据审核无误的会计凭证登记账簿，账簿记录发生错误时，不准涂改、乱擦、挖补或用药水消除字迹，而应将错误的文字或数字划线注销（必须使原有的字迹仍可辨认），然后在划线上方填写正确的文字或数字，并由记账人员在更正处盖章。7.会计人员应按照规定，定期（月、季

15、、年）核对账目、结账、编制会计报表。并做到报表数字真实，计算准确，内容完整，说明清楚。任何人都不得纂改或授意、指使他人纂改会计报表数字。8.会计人员要按照规定对各种会计资料，定期收集，审查核对，整理立卷，编制目录，装订成册，并妥善保管，防止丢失损坏。9.协助管理部门完成其它日常工作。出纳人员岗位职责1.负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日请月结。2.负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。3.负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。4.出纳员要按照有关规定，具体办理经营收入及费用报销等现金收支或银行转帐手续。5.负责统一管

16、理公司的发票和收据，做好各下属管理部门票据的领用和核销工作。6.加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度。不得挪用公款，不得出借公司帐户。7.协助管理部门完成其它日常工作。品质专管员岗位职责1.负责对分公司各管理点及职能服务组每月的工作检查；并将检查结果反馈部门负责人，重大问题报总经理审批。2.对公司各种工作记录、调查表定期或不定期进行检查；对记录（登记）不准确、不属实的及时进行处理。3.每周按时向部门负责人提交检查情况；并参加组织的考核和月、季、年度评审工作。4.每周对各职能服务组、各物业管理点的工作情况以及相关记录最少进行一次全面检查。对检查中发现的不合格项目按公

17、司有关规定及时进行处理。5.负责实施公司的顾客满意度调查工作。并对调查结果进行统计分析后，填写相应的记录，提出相应的整改措施，报相关部门。6.负责物管处的业主/住户回访、调查工作，并根据业主/住户反馈的合理意见进行改进。7.熟练掌握公司各项管理制度的操作程序及具体内容；负责组织员工学习；并对制度的学习情况适时进行考核。8.协同管理部门处理顾客投诉工作。物业管理专员岗位职责1.在物管部负责人的领导下，履行协调、沟通、公关、服务职能，提供管理资讯服务。2.牢固树立全心全意为业主和使用人服务的思想，凡是业主和使用人合理需要的都应尽可能满足。3.立足物业管理，面向社会确定综合服务的经营项目，选择投资开

18、发短、平、快，效益高，业主需要的项目，多创收以弥补物业管理经费不足。4.建立信息库，业主和使用人有特殊需求时，能够及时取得联系及时地提供相应的服务。5.办理业主收楼入伙手续，租户签定租赁合同事务。6.办理业主、住户、租户的申请装修报批及装修施工监督管理工作。7.负责业主的来访接待，受理各类咨询、投诉、解答业主提出的问题，接听 ，收集业户建议，做好记录，及时反馈至各职能部门，定期检查投诉处理。8.受理业主、住户、租户各种报修和求助项目，及时跟进并做好回访工作。9.负责楼宇档案、业主档案、质量记录、会议记录等文件资料的收集、整理存档和保管工作。10.负责管理部门各类文件，资料的打印以及来往文件的收

19、发工作。11.负责物业管理服务费、水电费、卫生费、商铺厂房租金等费用的收取以及经营开支费用的统计核算，做好各项财务报表等工作。12.负责维修物料，办公用品和劳保用品的采购，验收入库，发放管理工作。13.按照公司的人事管理规定，负责行政人事、劳动工资、员工考勤统计与工资发放的工作。14.负责系统内部环境条件相互关系的协调沟通工作。15.负责职工宿舍食堂的管理，以及办公用品的使用管理。16.完成领导交办的其它工作任务。秩序维护组长岗位职责1.负责每班的领班工作，促使秩序维护员做好上班前的到位情况，按交接班制度交接班。2.定时巡查各岗位秩序维护员履行职责情况，及时纠正违纪现象和处理发生的问题。3.负

20、责每天本班秩序维护员服务过程的质量检验，并做好合格与不合格考核记录。4.负责组织对本班秩序维护员的队列训练及业务培训。5.了解本班人员的思想动态，及时排解矛盾，教育队员搞好团结，努力工作。7.做好工作检查表，呈送部门主管审阅，并提出合理化建议。8.发生特别事故时，（如火警）要立即向部分负责人或值班室报告，在有关部门主管未到之前，负责指挥现场（灭火抢救）有关工作。9.每周举行一次班会议，总结本周工作情况和安排下周工作。10.完成上级临时交办的工作任务。秩序维护员岗位职责1.严格执行国家治安条例，依法办事，大胆工作，不徇私情，保持高度警觉性，敢于挺身而出制止各类犯罪活动及违法乱纪行为。2.服从领导

21、，听从指挥，做到令行即止，遇事要报告。3.努力钻研秩序维护员服务知识，掌握公司秩序维护员的服务技巧，当值时要保持旺盛的精力，保持整洁的仪容仪表。4.履行职责，密切配合公安机关，保护服务单位业户的生命财产安全，维护服务场所的正常秩序。5.保护服务区域内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场。维护现场秩序。6.把现行违法犯罪嫌疑人扭送公安机关或保卫组织。7.做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、防治安灾害事故等安全防范工作。8.积极配合房管、设施、设备、卫生、绿化维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的要及时向组长或队长报告。9.熟悉和爱护服务区域内外配套的公共设施、机电设备、消防器材，

22、并熟练掌握各种器材的使用方法。10.熟悉本岗位职责和工作程序。11.密切联系群众，积极向业主进行治安防范和管理方面的宣传。12.认真完成领导交办的其它任务。大门岗岗位职责1.遵守公司和护卫部制定的各项规章制度，履行职责，坚持原则，做好物业管理区域的安全保卫工作。2.维护大门口良好秩序，保持门口畅通，劝告路人不要在大门口逗留。3.掌握人员进出动态，劝阻衣冠不整以及精神不正常人员进入物业管理区域，对可疑人员要有礼貌地查询，发现问题及时报告组长查处。4.对来访人员，询明被访业户登记后放行。对装修施工人员，凭临时施工证放行，无证件人员不得放入。禁止各类流动闲杂人员、传销人员进入物业管理区域内。5.非业

23、主住户，23：00时后原则不准进入物业管理区域，确须进入，要特别严格验证登记放行，并通知巡逻秩序维护员做必要的跟进服务工作。6.负责住户搬运贵重或大件物品离开辖区的验证查核放行工作，没有物品放行条，要求补办物品放行条。7.负责检查装修材料搬入般出物业管理区域，严禁（违禁）易燃、易爆、据毒及有污染的材料、物品进入管辖区域内。8.负责机动车辆、自行车的检查验证放行工作。无本管辖区停车证的车辆不得进入本管辖区域，来访前来购楼客人的车辆却须驶入，须认真登记放行。9.负责对进入管辖区域车库临时停放的车辆，要按规定收取车辆(场地使用费)车位管理费。10.接纳受理业主、住户要求解决的各项管理服务工作。11.

24、对在大门口无理取闹、打架斗殴的人要及时（制止）劝阻，及时报告组长并及时报警。12.完成上级领导临时交办的工作任务。巡逻人员岗位职责1.遵守公司和护卫部制定的各项规章制度，履行职责，坚持原则，做好物业管理区域的安全保卫工作。2.维护（辖区内）大门口良好秩序，保持（道路）门口畅通，劝告路人不要在大门口逗留。3.掌握人员进出动态，劝阻（阻止无关人员）衣冠不整以及精神不正常人员进入物业管理区域，对可疑人员（进行）要有礼貌地查（验）、询（问），发现问题及时报告组长。4.对来访人员，询明（须经）被访业户（同意后）登记后放行。对装修施工人员，凭临时施工证放行，无证件人员不得放入。禁止各类流动闲杂人员、传销人

25、员进入物业管理区域内。5.非业主住户，（在）23：00时后（无特别原因）原则不准进入物业管理区域，确须进入，要特别严格验证登记放行，并通知巡逻秩序维护员做必要的跟进服务工作。6.负责住户搬运贵重或大件物品离开辖区的验证查核放行工作，没有物品放行条，要求补办物品放行条。7.负责检查装修材料搬入般出物业管理区域，严禁易燃、易爆、据毒及有污染的材料、物品进入管辖区域内。8.负责机动车辆、自行车的检查验证放行工作。无本管辖区停车证的车辆不得进入本管辖区域，来访前来购楼客人的车辆却须驶入，须认真登记放行。9.负责对进入管辖区域车库临时停放的车辆，要按规定收取车辆使用车位管理费。10.接纳受理业主、住户要

26、求解决的各项管理服务工作。11.对在大门口无理取闹、打架斗殴的人要及时劝阻，及时报告组长并及时报警。12.完成上级领导临时交办的工作任务。监控室保安岗位职责录像监控室保安应严格遵守公司工作程序及仪容仪表的规定。录像监控室保安应密切监视录像监视仪，以观察、跟踪可疑活动。录像监控室保安应与内部和外围的巡逻保安、停车场、车库保安和门卫保安紧密协作与交流，最大限度地保障生命和财产安全。录像监控室保安在发现有火警和其它报警信号时，应在第一时间通知队长或巡逻保安人员，查看或解除报警险情。录像监控室的保安在紧急情况下应保持镇静，并采取控制措施，避免事态进一步恶化。监控室保安在监控画面上，看到当班保安人员在岗

27、位上出现的一些违纪行为（如：在工作区域吸烟、在岗位上打磕睡、门岗倒闸未能正常开放等），监控保安应在第一时间用对讲系统提醒该员工。录像监控室保安在中控室内的设备出现故障时应立即上报给保安经理或保安主管。录像监控室保安应打扫工作区域、填写交接班登记表、记录当班的重要事件、交接物品如钥匙、双向对讲机、传呼机等。录像监控室保安在和接班的保安完成交接班前不得离岗，并在交接班时立正、互相敬礼。如因保安人员在工作中玩忽职守、疏忽大意等，所造成的损失，当班保安人员应该做出赔偿，情节严重者公司追究其法律责任。停车场管理员职责1.熟悉责任区域内的情况，掌握检查路线和方法。2.维护小区的公共秩序，发现可疑人员应上前

28、询问。3.负责检查责任区域内的公共设施和其它场所。4.负责对小区消防设施、设备进行监管。5.负责检查责任区域内的环境卫生情况。6.按应急处理程序处理紧急情况。7.对责任区域内各类人员违反管理规定的行为进行管理。8.负责记录业主反映的各种信息，并及时报告。9.指挥车辆进场后按规定路线行驶、规定地点泊车。10.一小时一次详细检查车辆的车况。11.交接班时清点库内车辆的数量，和车场岗安全管理员联系，核对车辆数量。12.发现无关人员或可疑人员到车库，及时责其离开。13每班检查一次车库内消防栓和灭火器等消防设施。14.协助清洁工维护好车库内清洁卫生。15.认真做好交接班记录。16.完成上级交办的其它工作

29、。岗亭值班人员岗位职责1负责各责任区内的通道，绿地，车辆及其公共场所的治安防范管理。在当班时间内对本区域的安全负有主要责任。2. 负责岗点周围指定区域的巡逻及秩序维护工作，发现问题及时与组长联系。4. 服从组长及巡岗人员的检查，并按规定填写巡岗记录。5. 负责责任区的清洁卫生工作。6. 完成上级交办的其他工作。清洁组长岗位职责1.带头工作，以身作则，调动员工积极性，保质保量地完成各项工作。2.协调本班与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。3.负责定期对本班员工进行岗位和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量。4.负责清洁工作的班检和员工的日考核，纠正日常工作中发生的不合格服务。5.负责清洁用

30、品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和保管。6.对发生在辖区内的不卫生现象进行劝阻和制止。7.负责对消杀和垃圾清运等，服务分包方的服务进行现场监督检查，并做质量记录。8.完成上级领导交办的其它工作任务。室内清洁员岗位职责1.负责大厦内各层电梯厅、走道、楼梯等公共区域地面、墙面、天棚的清洁工作。2.负责大厦内的信报箱、井道门、管线、消防栓等公共设施、设备的清洁工作。3.负责宿舍区、办公区及大厦内公共卫生间的清洁工作。4.负责地下室、天面、转换层的清洁及其明暗沟通的疏通清理工作。5.负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗。6.负责责任区垃圾拖运

31、到垃圾中转站，并对中转站进行清洁。室外清洁员岗位职责1.负责大厦红线范围内的道路、绿化带等公共区域地面的清洁。2.负责大厦周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁。3.定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通。4.负责室外明装管线和明装公共设施、设备的外表清洁工作。5.负责室外果皮箱和垃圾屋的清洁、清运和消杀工作。6.对辖区内违反清洁规定的行为进行劝阻和纠正。7.负责垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗。8.负责责任区垃圾拖运到垃圾中转站，并对中转站进去清洁。9.积极完成上级交办的各项临时任务。绿化组长岗位职责1.带头工作，以身作则，充分调动员工的积极性，高效率、高质量地完成

32、各项工作。2.熟悉住宅绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，因地制宜，合理布置花草树木的品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化的生态环境效益。3.提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫的防治方法、掌握花木病虫害的防治方法、园林具械的使用方法。4.对花木进行挂牌、标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方案、管理办法等，方便居民欣赏。5.根据作业频率，巡视小区绿化，做好分析和记录，掌握小区绿化的基本情况，对员工进行综合考核，做好有关记录，认真做好绿化的养护日记。6.借鉴他人先进的管理方法，收集业主对绿化管养的建设性建议，结合实际情况，制定管养计划、

33、管养办法，确保绿化管养的正常运作。7.关心绿化员工的生活，多交流思想，为绿化员工做好后勤工作，解释工作疑难，多渠道增进绿化工的知识和素质。8.广开门路，与社区文化部结合，建设小区“爱绿化、护绿化”的文化环境。9.按有关规定和要求，及时纠正和处理绿化工作服务过程中发生的不合格现象。10.与管理部门其他部门精诚合作，搞好单位的各项活动。11.完成主管交办的其它工作。绿化人员岗位职责1.数记住宅区内的绿化面积和布局，熟知花草树木的名称以及管理作业程序。2.对花草树木定期进行培土、施肥、浇水、中耕除草和防治病、虫、害。3.做好补栽、补种工作，及时修枝剪型，大棵的树木要给予生动活泼的形态。4.保持绿化的

34、清洁，保证不留杂草、杂物、不死苗、不被偷，当天及时清理枯枝落叶。5.负责对各责任区绿化进行管理，劝阻、纠正一切破坏绿化的行为。6.认真学习专业技术知识，努力提高管理质量和工作效率，服从组长安排，遵守工作纪律。7.对较为名贵、稀有或数量配套的品种，在适当的地方公告其名称、种植季节、生长特征、管理办法等，供居民观赏。8.当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木稳固工作。9.每月定期检查绿化草坪完好情况、花草树木生长情况，并做好详细记录。10.服从安排，遵守工作纪律和职业道德，出色完成工作任务。11.完成领导交办的其它工作任务。维修组长岗位岗位职责1.定期检查各种设备、设施的技术状况，分析存在的问题，

35、提出维修解决办法和制定维修方案，编制养护维修计划报总经理审批后组织贯彻实施。2.根据房屋及其附属设施设备的使用情况，指定物业管理总体方案，编制养护、维修计划、报总经理审批后组织贯彻实施。3.执行政府有关部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度、防止发生安全事故。4.负责所管辖的物业工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集，整理归档工作。5.对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查记录，保证各项记录的完整性。6.负责组织员工进行安全、专业技能和质量意识的培训工作，不断提高员工的整体素质。7.负责对业主、住户、租户室内设施、设备提供有偿维修服务。8.依

36、照业主服务部下达的维修工作单，按时、按质、按量完成各项维修项目。9.房屋机器设施、设备，如发生突发时间工程部必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行正常使用。10.负责公司工程项目的拟定方案和预算，报总经理审核批准后组织实施。维修工岗位职责负责内外公共设施、设备的维修、检查、保养工作,为业主（住户）提供有偿维修服务。2.遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上，服务第一才宗旨”。3.服从房管员或组长调度和安排，按时按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量做到让业主满意。遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。努力学习，不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。对

37、住户彬彬有礼，以优质服务为公司争创效益。注意“工完场清”，节约用料。着装整洁，进住户家中佩带员工牌，保持公司良好形象。发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。11.完成管理部门安排的其它工作任务。设备管理员岗位职责1.熟悉住宅供水、供电、消防系统、管线路和公共设施位置，机电设备的性能和使用状况。熟练操作水、电设备系统及消防设备，能及时排除故障。2.熟练掌握并严格执行操作规程，遵守制定的水电公共设施运行保养，每周保养一次，小修不过夜，大修一周内处理完毕。会判断和处理一般的故障及处理故障的应急措施。3.按规矩巡查设备、仪表运行情况，认真做好各种运行记录，发现问题或业主投诉要及时处

38、理。4.保持室内和设备的整洁，机电设备完好率要达100%以上，机电设备的运行率在100%，及时更换损坏的开关和灯泡，保证照明和用水。5.发生停电、停水、火警或其它事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取应急措施处理，并及时报告上级。6.对装修施工用户现场进行监督，确保施工不影响设备正常运行。7.坚守岗位，按时上下班，做好各种记录，下班前要做好交接工作，保管好资料、图表及工具。消防中心岗位职责1.认真学习并贯彻执行国家指定的消防法规，掌握本下去实际情况，提高消防安全意识。2.制定辖区各种放火安全制度，督促检查各客户贯彻落实放火安全工作的情况。3.负责检查辖区的各部位的放火安全已经各种消防设备、灭火

39、器材的配备情况，发现隐患及时督促有关单位进行整改。4.负责调配补充消防灭火器材等设备，并定期进行消防设备检测、保养、维修，及时排除消防设备故障。5.负责24小时监视消防电脑主机，发现火警、火灾及其其它问题，应立即向当值主管及经理报告，并提出处理方案。6.负责制定辖区重点部位的灭火作战方案，负责大厦用火部位安装监督。7.负责对辖区人员进行消防防火和宣传教育。8.积极组织专职消防人员定期检查消防设备和大厦各重点部位、如油库、厨房、公共场所的灭火器材装置，搂层消防分屏及报警，排烟系统、对讲系统，查看周围有无火种，防止重大事故的发生。9.重大节假日，组织人员进行安全大检查，发现火险隐患及时通知有关部门

40、及业主进行整改，并将整改情况报告物业总经理和物业经理。10.建立和健辖区的消防管理业务档案。11.负责将每天辖区消防情况报告给部门经理。12.负责处理消防中心当值时所发生的任何火灾、火情事故，并及时报告给有关领导。消防专员岗位职责1.消防专员为大厦、小区的放火责任人，对大厦、小区防火工作全面负责。2.负责管辖小区内消防组和防火监督管理。3.负责消防设施、设备、器材的巡视检查和日常护卫工作。4.负责消防设备的运行管理。5.开展防火宣传教育，管理小区、大厦义务消防队。6.按既定消防训练方案，组织实战训练或演习，使小区、大厦义务消防队做到防火工作长备不懈。7.随时检查辖区消防情况，发现隐患及时报告安

41、全员或部门负责人，发现违章及时制止纠正。8.随时检查所管队员对消防器材使用掌握的实际情况，提高战斗力。9.接到火灾信号，迅速组织人员，按既定方案或临时制定的方案进行灭火、抢救。10.负责管辖内业主房屋的二次装修管理。11.定期向部门经理汇报队员培训及消防工作情况。第三部分工作管理制度保安管理制度值班管理规定1、保安人员实行24小时轮流值班制度。2、值班人员分3个班，3个班分为早、中、晚三班，早班为：8：0016：00，中班为：16：000：00，晚班：0：008：00。3、各班保安员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突

42、发事件。4、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班组长、或部门负责人。5、在当班期间发生的问题及处理经过，在值班记录做好记录。交接班制度为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及保安器材损失，特制定本制度。1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。2、接班人须提前15分钟打卡上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。3、接班组长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安员到各自岗位换班；4、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作；5、保安人员交接班时，必须认真填写交接班登记表，并签名

43、确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理；6、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班；保安员培训制度1、岗前培训上岗前向每位新入职的保安员介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作；新入职的保安员须进行35天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗；2、岗位培训保安培训：根据每年制定的保安部制定的培训计划，拟订保安培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高保安员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌

44、握基本技能；消防培训：根据每年制定的保安部内部制定的培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的；每位保安员必须根据培训计划参加公司和部门组织课程，培训前进行书面通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。3、培训课程设置培训目的：通过培训，提高保安员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安队伍；培训项目：A、应知、应会部分公司制度与规定部门制度与规定保安常识服务意识教育礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养辖区设施、设备介绍消防常识B

45、、岗位工作规范岗位礼貌用语、工作方法与技巧岗位工作职责与细则辖区突发事件的处理C、消防培训D、法律常识培训要求A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理；B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录；C、队列训练时，按正规化军事要求操作；D、拳术训练时，不得随便开玩笑，防止训练事故。考评方式A、理论培训在结束后采取笔试闭卷方式进行，85分以上为优，7584为良，6074分为中，60分以下为差； B、军事培训由教员在一个训练阶段结束后进行考核，成绩分为优、良、中、差四个等级，具体评分标准由培训教员拟定；C、根据考评等级给予相应的奖励和处罚。警棍使用制度为严格规范警棍使用，特制定如

46、下规定：1、警棍是保安人员执行公务时佩戴的自卫防暴器械，保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借给他人。2、当班保安员应将警棍挂在腰带后右侧。3、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。4、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着住户或来人讲话。5、非紧急情况或人身安全未受到威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。6、当班保安员要妥善保管所佩戴的警棍，如有意识或损坏，要照价赔偿。7、交接班时要检查清除后再交接，接受人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。对讲机使用制度对讲机是保安人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。1、使用规

47、定使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护；持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中；发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级报告，由部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修；严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率（平常使用1频道，停电时使用2频道）；严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果；交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏

48、或通讯失灵，立即报告当班组长。2、对话要求呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是，呼叫，收到请回话”；收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”；对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情；凡违反以上规定者将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。监控系统操作制度1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握监控系统的操作。2、值班员必须严格按照操作规程监控录像，爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑

49、上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，确保其正常运作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。3、未经上级部门主管批准，不得随意播放监控录像的录像内容；4、未经上级部门主管批准，无关人员不得进入监控室；5、保持监控设备的清洁，定期进行擦拭、维护；6、确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境；背景音乐播放制度1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握背景音乐系统的操作；2、值班员必须严格按照操作背景音乐系统，不得私自拆卸或更改设置，确保其正常运作；3、严格按照规定的时间和规定的内容播放音乐；4、非公司制定的操作人员不得擅自动用设备，一经发现，将追究当班人员相关责任；4、保持背景音乐设备的

50、清洁，定期进行擦拭、维护，营造良好的工作环境。物品出入登记制度1、为维护物业管理区域业主的财产安全，确保辖区的公共秩序，辖区内的业主或住用人携带物品出入辖区时必须进行登记；2、值班人员对携带进入物业辖区的可疑物品应进行盘查、询问，属于易燃、易爆、剧毒等危险性物品严禁进入辖区；3、值班人员对携带大件物品出物业辖区的：属业主的，值班人员确属熟悉、认识的登记其情况，并承担由此可能引发的后果后放行；对自称是业主，值班人员不熟悉、认识的，必须核对其业主资料或登记其身份证件后方可放行；属外来人员的必须登记其身份证件号码等相关内容，进行相关的联系，认证其携带物品合法后方可放行；4、值班人员应严格检查所携带物

51、品的性质，可以进行适当的盘问，对未能执行物品出入登记，将给予相应的处罚，造成后果的视情节追究相关责任。重大事件报告制度为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉（5户以上）；中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等大厦主要设备施舍故障；房屋主体结构遭受破坏等；2、发生重大或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向公司领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理；3、参与事件处理的部门经理（管理部门主任

52、）在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交公司领导，详细记录事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；4、重大事件报告表由部门经理签名后上报，入部门经理不在而事情紧急时，可由当值主管签名上报；5、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时填写重大事件总结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。清洁、绿化管理制度清洁卫生制度1、小区内的主干道、支道、人行道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁，无污垢、杂物、积水。2、散水及排水沟每天不定时循环打扫，确保干净、无杂物、积灰。3、垃圾筒每天清理

53、至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干净，确保筒外观清洁、内无异味。4、清运垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；5、墙门及车棚走廊每周至少清扫一次，确保干净、无垃圾、积灰、堆放杂物。6、广场、停车场及其通道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁、无污垢、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。7、公共卫生间务必每天清洁，确保无污渍、积灰、杂物、无严重臭味，地面无积水。8、草坪、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果壳纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石。9、喷水池、水（鱼）池每天至少清理一次，确保水面无漂浮物、虫子，无明显沉淀；应定期更换池水，确保池水不变色、不产生异味。10、楼道梯级清洁每周一次

54、，三星级小区每周拖洗一次，确保无杂物、明显积灰、污渍、明显纸屑。11、梯级扶手、楼道玻璃窗、窗平台，每周至少清扫、清抹一次，确保干净、无积灰、污渍、乱张贴。12、电子防盗门、信箱、电表箱、电信箱、宣传栏（玻璃及其周边）、消防橱，每半月清洁一次，确保无污渍、无明显积灰、无乱张贴。13、楼道墙面、天花板及一楼前后阳台底部，每三个月清刷一次（三星级小区每两个月清刷一次），确保无蜘蛛网、积灰。14、标识牌、路灯确保无积灰、污渍、乱张贴。15、公共通道、楼道灯具、开关每月清抹一次，确保无积尘、透明度好。16、露天健身休闲器材每月清抹一次，保持干净，无积灰、乱张贴。17、雕饰每月清洁一次，确保无污渍、明显

55、积灰、乱张贴；18、雨蓬、落水沟每两个月清扫一次，特殊情况（如台风、梅雨季节）可另行增加，确保无杂物、垃圾、污垢、排水畅通。19、消杀工作：（1）灭鼠工作应上下半年各进行一次，期间应注意：A、操作人员必须带上手套，口罩，禁止裸手作业；B、事先务必作好宣传工作，必要时在投掷地挂上明显的标识；C、投放鼠药尽量放在隐蔽或角落处；（2）灭蚊蝇工作在5-10月份应每月一次，注意事项：A、使用高效低毒消杀品，按比例配制，用背式喷雾器按要求喷洒；B、喷洒时应作好自身安全措施，穿长衣裤，带口罩；C、在公共场所喷药时，尽量在顺风处喷药，以减少对行人的影响。（3）消杀工作如遇特殊情况可增加次数，每次消杀及事后的检

56、查都应记录在消杀记录表上。绿化病虫害防治制度1、绿化负责人应根据季节、气候及病虫活动规律制定出详细的防治计划，防治计划应包括：A、年度及季度的病虫害预防计划；B、病虫害发生时的治疗计划及用药计划；C、病虫害防治的费用预算计划。2、应坚持预防为主防治结合的原则。当病虫害发生时应及时给予有效治疗，尽可能的防止其蔓延和扩散。3、绿化负责人应熟悉小区中经常出现虫类和病原菌。4、对园林植物病虫害的防治方法应采用减少病虫来源，选用抗虫性品种、选择化学药剂防治等；5、绿化工在喷农药时必须穿长衣、长裤、戴手套及口罩，站在上风口严格按说明书规定进行操作，喷农药时要求均匀，以防多次出现药害、少药处病虫未除，喷药时

57、低压并压低枪口，农花必须妥善保管，以防出现意外事故。6、植物用药后，不要定期观察防治效果，对于出现药害或无效的治疗结果，应归结原因并作相应的补救措施，同时做好相关记录，见病虫害防治登记表，并上交档案科管理。7、质监部应每月一次检查小区内植物病虫害防治情况，并对防治结果作相应评价，见病虫害防治检查表。花木养护制度1、绿化工每天上班后巡查一遍室内外花草，及时清除残花黄叶、断枝、盆内杂物，并调整好花盆，对个别提前谢的花草要及时抽换，以保护整个花坛的整体效果；对室外种地的花应每周修一次边，以防边上的草坪侵入，并且每半个月松一次土及除杂草。2、室内花淋水应视盆泥的湿度而定，淋水时应注意不能溢出盆外；室外

58、花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季视天气情况每1至2天淋水一次。3、花摆放应先喷一次广谱性杀虫、杀菌剂杀死花盆泥内的蚊虫，对摆出去的花要注意巡查，发现病虫害应及时喷药，没有特别病虫害时，花坛要求每周喷一次药。4、对花应每年施肥3-4次，肥料由绿化负责人定。5、盆花摆放后期，若花盆内时花处于最佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1/3时应定为待换花，若某个花坛中待换花的比例超过1/2时要求全部更换。6、应做好爱花工作，如有损坏的现象应责成其照价赔偿。草坪养护制度1、草坪淋水视天气情况而定，以不出现缺水枯萎为原则。2、当草坪需要改良时，应在铲去草坪的地方松土，施土地改良肥，铺上同等面积、同一品种

59、的好草坪块并淋水。3、按施肥周期、施肥方法根据草种、肥料不同进行施肥，为草坪提供必要的养料。4、在雨停、草干的情况下对草坪进行修剪，一般春夏季3个月剪一次，秋冬季4个月剪一次，同时作好记录。5、视草坪的生长情况，对草坪进行喷洒农药（对突发性的病虫害应及时喷农药），用何种农药应由绿化化视实际情况再作决定，绿化工作在进行喷药时要戴好保护装置，以防出现事故。6、通过人工除草和除草器除草，定期对草坪进行除虫，使整块草坪没有明显的杂草。7、每年应对草坪打孔一次，并视草坪生长密度每1-2年疏草一次，同时清除土地杂物及草渣。8、草坪上严禁车辆停放和嬉戏打闹。9、严禁在草坪上泼污水、倒垃圾及焚烧物品。乔灌木养

60、护制度1、运用枝剪、绿篱剪等工具于每年12月-2月对乔木进行修剪，剪除徒长枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并对树冠适当的整形以保持形状，对造型树应每两个月修剪一次外形以保持外形。2、运用绿篱机、绿篱剪等工具在每年冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及枝型修剪工作；对造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、枝型美观。3、乔木应每年施有机肥或复合肥一次；观赏用的小灌木每年冬季应施肥一次，每年5-6月应追施一次复合肥。4、小区内乔灌木每月应喷一次杀虫剂（对突发性病虫害应及时针对性地喷农药），喷农药时应注意喷在树木的叶背面和根茎部位，喷药时应注意风向，保护员工及周围人员安全。5、不得在乔灌木上晾