房地产物业管理专题方案

1、房地产物业管理方案一、 社区项目概况万科都市花园一期规划总建筑面积393480皿（原方案数据），其中居住产品 372610皿以46层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000皿，其中含 较大规模日勺公共商业服务中心（8000皿）和会所（5000皿）各一处，18班制学 校，9班幼儿园各一所；保存并丰富中部勺小丘形成一期勺公共绿地（脊）和小 朋友公园。本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。周边环境及市政配套武汉万科都市花园位于武汉市城区勺东南侧，紧邻都市中环线一既武汉科技新城 汤逊湖产业区东部产业组团勺北端，南面与武大科技园区相临。东南隔（规划中 勺）滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公

2、里、华中科技大学4公里，是 连接都市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区 勺重要节点之一，集得天独厚勺区域位置、浓郁勺人文环境、便利勺交通和优美 勺田园风光于一体，是十分抱负勺“人居”环境。一期用地呈较为规则勺五边形，都市主干道江夏大道、中环线（辅路）分别与用地 勺西、北侧直接相临，东面为产业区道路一天翔路。用地东北接现代物业房地产 开发公司用地（现为坡地、农田），西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生 活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳，正 在建设勺江夏大道铺设有200勺燃气管道，可为地块提供燃气供应。2.项目重要经济指标（设计部提

3、供）A.基本状况:物业名称 万科都市花园社区物业类型商住社区行政区域江夏区规划总用地面积 ha42.0318含 待 征 道 路 ha6.2118居住区用地面积 ha35.82总建 筑 面 积m2393480住宅建筑面积m2372610公建建筑面积m221000总户数户3026总人口人10591户 均 建 筑 面 积m2123含待征道路容积率0.94不含待征道路容积率1.1建筑密度25.08%停车位900个地面停车位半地下架空停车位停车位/户数30%住宅建筑面积毛密度万m2/ha1.04住宅建筑面积净密度万m2/ha1.68人口毛密度人/ha296人口净密度人/ha479绿地率(与占地面积的比率

4、)36%社区道路面积15.8%水体面积2%小广场数量45个B户型指标:户型指标数值规划总用地面积(ha)42.0318居住区总用地面积(ha)36.66计容积率总建筑面积(m2)393480容积率0.94覆盖率(与占地面积比率)21%总户数(户)3026总人数(人)10591户均面积(m2)123建筑面积建筑 面积住宅总面积(m2)372610其中独立别墅(m2)000注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700廿C.配套指标：（一）生活给水：给水水源：市政保证水压0.15Mpa。给水系统：采用变频供水。给水量:类别用水定 额L/人d每日用 水时间h变化系 数k用水单 位人数日用水

5、 量m3/d最大小 时用量 m3/h住宅250242.5105912643276小学50102.5444369幼儿园50102.5819184.5商业服务50102.513506717绿化及其他用 水按总用水量勺10%计27731总计30423364.由自都市自来水管网接入给水日勺管径为DN300 （Q = 400立方米/时）一根（二）消防给水：室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。23.室外消防用水由都市自来水管在室外设室外消火栓供应；室内消防用水由消 防水池（72立方米）供应。（三）生活排水：社区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池解决后排入社区污水管网， 再直接排入都市污

6、水管网。生活排水量：生活排水量和生活给水量相似。最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。最大时生活排水量为：Qh=305立方米。化粪池选用：无动力排放式化粪池（四）、雨水社区日勺雨水和污废水分流，社区雨水管网汇总后排至都市雨水管网。雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接社区雨水排放管网。市政雨 水排放与社区雨水分别独立排放。D.电气规划指标：（一）、供电为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期提成两个独立环 网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运营，1社区内皆 采顾客外箱式组合变电站配电（二）通信及智能化住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一种点；每户

7、考虑23个有线电视插 座；住宅设立完善勺通信、网络、有线电视、可视（非可视）对讲、监控安防、报 警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由社区智能化控制中心统一 管理。由于社区规模较大，整个总体规划考虑设立一种电话、宽带、有线电视、智能化 管制中心在大一期会所内。（三）室外管沟布置 室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及 智能化主干网采用12孔D90日勺双壁波纹管埋地敷设，两者均有较大日勺发展余量。室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一日勺排水网络，保证管沟内 无积水、维护以便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影 响本系统勺功能；埋地排管统一设立检修人孔，以满足平常维护及美观勺需要。室外主干网络至各楼栋勺支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分 组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设立， 也可结合建筑外墙或围栏勺建造样式，以便与建筑风格协调统一。二、顾客群特点及需求分析（董咀良）该项目目勺客户群体具有如下共性特性：u年龄方面，客户以31-40岁勺中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活勺档次。25-30岁勺青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有