房地产预售阶段增值税的几个问题

1、房地产预售阶段增值税的几个问题2019-08-08房地产企业在预售阶段，会涉及预缴增值税、土地增值税、企业所得税等问题，以及相应的账务处理问题。营改增之后，特别是在2018年、2019年诸多新税收文件出台后，又有了哪些新的变化？笔者希望在此将其好好梳理，以供各位读者参 考！根据财税（2016）36号文的规定，房地产预售时，不管是新项目还是老项目，均以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不 动产所在地预缴税款。国家税务总局2016年第18号进一步明确计算公式：应预缴税款=预收款；（1+适用税率或征收率）x3%。文件中公式已经列明，具体 操作中还有哪些问题呢？预缴税款的时点房款总价为100

2、万，先收到首付款30万，此时应预缴的税款的基数是30万还是100万呢？笔者认为是按30万计算，从文件规定的公式可以看出，预缴计算基数为预收款”，所以此时收到的30万才能算是预收款”。诚意金、认筹金、订金、定金之类款项是否预缴增值税？这就回到另一个问题，诚意金、认筹金、订金之类到底是否属于预收款”呢。这个问题一直有很多争议，税法文件中也未对预收款并行明确的定义，也有部分地方的税务局有发文对此 明确，但也说法不一。财税（ 2016 ） 36号文第一条就有规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者 不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人”。那么征税的前提应是确实已发

3、生了不动产销售的行为。笔者观点，如果尚未签订预售合同，并不确定买房者可以购买到此套房产，此时房地产销售的行为未成立， 未发生纳税义务。当预售合同签订后，诚意金一般会转为预收款，此时应按规定预缴税款。回迁安置房是否预缴增值税？ 回迁根据财税（2016 ） 36号文的规定，开发商向被拆迁方交付的回迁安置房，属于一种特殊的销售形式， 属于有偿销售不动产，应视同为销售征收增值税。那么预售阶段回迁房是否需要预缴增值税呢？从18号公告规定的预缴增值税计算公式来看，预收款”是做为增值税预缴的基数，因回迁房不需要预售， 一般也并不先收款，所以如果没有收到预收款”，则不需要进行预缴。额外收取的刷卡手续费是否预缴

4、增值税？房地产企业预售房产时，因买方刷卡而收取了刷卡手续费，要判断其如何进行税务处理，应先判断其性质。根据营改增财税（2016）36号文的规定，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项 目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。使用排除法即可得出，刷卡手续费不符合不包括在价外费用的两类情况中，即属于价外费用，应并入房款 征收增值税，也应作为预收款计算预缴增值税。预缴税款的申报表如何填写关于预缴税款的时间，应于收到预收款的次月，申报上一期增值税时进行预缴申报。在填写增值税申报表时，应将预缴的增值税填入增值税

5、纳税申报表附列资料（四）-税额抵减情况表第4栏销售不动产预征缴纳税款”，第2列本期发生额”之中。由于预售阶段并未实际发生纳税义务，此时不填写第 4列”本期实际抵减税额，预缴税款也不应在其他附 表以及主表任何栏次进行反映。直到实际发生纳税义务时，此时销售房产的销项才在增值税纳税申报表附列资料（一）本期销售情况明 细中填写销售情况，产生了销项税额。此时，应将之前累计已预缴税款填入增值税纳税申报表附列资料（四）-税额抵减情况表第4栏销售不动产预征缴纳税款”，第4列本期实际抵减税额”之中进行实际抵扣。注意填写实际抵减税额时，应先判断抵减前应交增值税与累计预缴税款的大小，按孰小原则进行填列。预缴增值税的

6、会计核算 根据财会201622号的规定，增值税一般纳税人应当在应交税费”科目下设置预交增值税”明细科目，专 用于反映预缴的增值税。举例：预售销售房款总价为218万元，收到首付款为109万元，根据2019年第39号公告规定，2019年 4月1日起，调整后不动产销售税率为9%换算不含税价为109/（1+9%）=100万元，应预缴增值税=100*3% = 3万元。预缴税款时会计处理：借：应交税费-预交增值税3万元贷：银行存款3万元一般企业预交增值税在月末即结转至未交增值税，房地产企业比较特殊，应直至纳税义务发生时（一般是 交房时）方才可以进行结转。预交增值税转为未交增值税：借：应交税费-未交增值税3万元贷：应交税费-预交增值税3万元延伸阅读：新房预售阶段的坑，房地产老板踩了几个？营改增之后，总局发布2016年第70号公告，对于营改增后的土地增值税计算的一些问题进行了明确，其中就提到预缴计算问 题。文件中首先明确了计算土地增值税的收入为不含增值税的金额，不论是新项目还是老项目皆如此。文件中给出预缴税款计征依据计算公式为：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款按理说，既然公式已经明确，具体操作又有哪些问题？笔者将为各位一一道来。是否必须使用文件中的公式来计算？70号公告在描述上文公式