房屋征收问题调查报告

1、 / 10房屋征收问题调查报告一、引言近年来，因拆迁引发的社会热点问题频发。如何防止和减少拆迁矛盾，已 经成为了全民关注的，构建和谐社会不能回避的问题。一些地方政府没有树立 正确的政绩观，盲目扩大拆迁规模；有的城市拆迁补偿和安置措施不落实，人 为降低补偿安置标准；有的甚至滥用行政权力，违法违规强制拆迁。这些现象 不仅严重侵害城镇居民的合法权益，引发不少群众上访，甚至造成了许多 “悲剧 性”事件的发生，影响社会稳定，也造成一些地区和行业过度投资。尤其在国 有土地上房屋征收与补偿条例出台后，改拆迁为征收，更是引起了社会的广 泛关注，并且围绕强制拆迁的话题，形成了各种不同的观点。拆迁已不仅是法 律问

2、题，更是一个复杂的社会问题，我们在现实中应在全社会形成合力解决。二、老条例背景下的拆迁现状（一）、法律层面来说， 20* 年城市房屋拆迁管理条例在物权法 出台之后，拆迁制度的合法性受到置疑。物权法秉承宪法的精神，明 确宣布 “私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯 （第 4 条）”，所以只有政府出面为了公共利益实施征收，才能强制性剥夺不动 产物权，除此之外，只能通过平等协商的方式取得物权。因此，那些非用于公 共利益目的，而强制要求他人放弃物权的行为就属于侵害物权的行为，而且也 不可能由商业企业（包括国有企业）出面实施类似于征收的行为。特别是政府 依条例规定直接进行行政强

3、制拆迁时，更引起与被拆迁人的直接对立，常 有媒体披露被拆迁人高举宪法与政府的强迁相抗衡的。比如20*年重庆最牛 “钉子户”的女主人公吴萍，就是通过悬挂国旗、打标语、拿宪法等手段来以示对抗 的。（二）、利益冲突，凸显拆迁矛盾。城市房屋拆迁牵扯多方利益，包括有政府、开发商（拆迁人），还有被拆 迁人。在社会资源和财富的稀缺性与有限性，以及各拆迁利益主体追求自身利益 最大化的共同作用下，矛盾冲突在所难免。从经济学上讲，每一个 “理性人 ”都是力图最求利益最大化的人。作为拆迁 方的开发商也好，作为被拆迁的群众更是如此，矛盾的焦点就凸现出来，那么 怎样在拆迁这场利益博弈中取得胜利，双方就此展开拉锯战，矛盾

4、急剧升级。 而在此背景下，本应作为制度设计用来公平裁决规范拆迁行为的政府，为各种 利益的驱动加入到拆迁人一方，急功近利，造成对抗升级。具体体现在以下几个方面：1、信息不对称、不公开透明。现实中，补偿方式和补偿标准是由拆迁人单 方确定的，而被拆迁人对于拆迁区域如何划定、危旧房屋认定的标准、评估标 准、安置地点等信息均并不明确，没有公平、主动的参与权，致使拆迁信息严 重不对称，缺乏公开、透明，被拆迁人认为难以确保公平、公正，加重了误解 和疑虑。2、拆迁补偿和安置措施不及时到位。现实中，先拆迁后安置现象普遍存 在，被拆迁人房屋拆迁后，得不到及时安置，生活受到极大影响。以县为例， 南部乡镇存在 20*

5、 年拆迁户产权调换安置房未安置到位的现象。另外，政府主 导制定货币补偿的标准往往比市场上商品房价位低，与群众理想价位相去甚 远，被拆迁人抵触极大。3、拆迁手段不文明。各种野蛮拆迁、强制拆迁花样翻新，夜袭常有，威逼 时有发生。成都的唐福珍事件，清华博士公开信事件等一系列悲剧事件的产 生，社会影响极大，民怨极大，群众对政府不信任，进而怀疑法治进程、社会 公正，造成了一种偏执的对抗情绪，形成了不合作的社会氛围。（三）、非法利益诉求在拆迁中得到满足。由于拆迁带来的巨大利益，各 种非法利益诉求纷纷涌现。政府在城市管理中的失职，导致违法建设大量滋 长， “隔夜楼 ”、 “住该非 ”等拆迁顽疾如雨后春笋，政

6、府执法的失职、失衡、不公 平，将自身拖入矛盾对抗的漩涡。（四）、政府在社会管理中角色错位。长期以来的 “土地 ”财政政策，不正确的政绩观，以及急功近利的工作态度 造成政府在社会管理中的角色错位。不管是商业拆迁抑或公共利益拆迁，政府 往往以城市建设需要、国家政策需求、经济发展诉求等各种理由，冲到同被拆迁群众对立的第一线，形成政府只保护开发商利益，而忽视群众利益的局面， 与民争利，丧失了政府公平、公正社会管理者的角色，损害了政府公信力。（五）、转型社会中形成的仇官仇富、以及对弱者普遍的同情心理，导致 社会在对待拆迁这一关乎普通百姓切身利益的事情上特别敏感，一旦某地出现 拆迁矛盾纠纷，群众往往想当然

7、的同情 “钉子户 ”，认为是政府采取非法手段损 害了群众利益，而无视事实真相，我们必须看到，并不是每个所谓的 “钉子户 都“钉”的有理，其或多或少存在一些问题，而且现实中也确实存在部分被拆迁 有漫天要价、无理取闹的情况。另外，部分媒体在报道相关拆迁问题时，为迎 合读者，制造新闻热点，把问题到归结到政府一方，或集中报道政府在强拆中 的种种不当行为，报到存在偏向性，影响了社会舆论导向。特别是在网络时 代，一点小事，通过网络推手、水军的炒作，产生蝴蝶效应，无限放大，普通 事件极易发展成群体性事件。（六）、对法律、执法的不信任，司法机关公信力的缺失。理想中的司法 总是给人以公正的向往，现实中的司法有时

8、却出现有所偏向的局面，原因就在 于，司法亦非不食人间烟火，必然会受到现实中各种利益主体左右。在强拆 中，行政方的主导力量显然是强势的，被拆迁的力量则是极不对等的弱势。这 种力量较量的结果是，司法往往会站在行政一边，站在所谓的代表公共利益的 一方。（七）、拆迁引发更多的社会问题。从现实中来看，随着城市化进程的不 断推进，城中村拆迁骤富者会越来越多，因财富来得太容易而且巨大，对不少 拆迁富翁的生活和家庭带来了不少冲击，因此心理迷乱者并不鲜见，有人开始 游手好闲比奢、赌博，有家庭因财产分配导致矛盾重重，更是引发了一系列案 件，如北京被拆迁户的 “灭门案 ”。（我们现实工作经常出现大量的因拆迁利益 分

9、配不均，产生的家庭和社会矛盾），如何帮这一群体在心理上重新建立起一 种合适的生活理念，亟待有关部门引起重视。三、在新条例实施的大背景下，如何合理解决征收这一社会问题20* 年1 月21日国有土地上房屋征收与补偿条例正式颁布实施，该条 例改拆迁为征收，从立法上理清了法律概念和关系，明确了政府是征收补偿的 主体，并禁止建设单位参与搬迁，要求房屋征收实施单位不得以营利为目的，这些都有助于化解长期以来因建设单位作为拆迁主体所引发的各种社会矛盾， 有助于维护社会稳定。其次，界定了公共利益的范围，从而明确了征收的前提 条件。可以说，公共利益的范围界定，是一个世界性的难题，也是我国立法长 期没有解决的问题。

10、条例第八条规定了公共利益的范围，这是一个立法的重大完善。第三，强 化了被征收人的参与。从制定征收补偿方案到征收程序启动，以及有关补偿标 准的确定，条例都要求尊重被征收人的意愿。第四，完善了征收程序，包括征 收决定的作出程序、补偿方案制定程序、强制搬迁程序、争议解决机制以及救 济程序。第五，制度设计上提高了征收补偿标准，充分维护了被征收人的利 益。那么怎样在新条例实施的大背景下，合理解决征收这一社会问题呢，我认 为应当从以下几个方面入手：1、从政府层面来说，不管拆迁还是征收，政府都要树立 “群众利益至上， 一切以群众利益为底线 ”的观念，不与民争利，在征收工作中把群众利益放在首 位，让群众得到实

11、惠。这是解决征收矛盾的根本出路。2、政府行政过程中一定要贯彻依法行政、合理行政原则，严格依照条 例和相关法律法规实施征收工作，全程公开征收过程，把 “征收放在阳光 下”，让群众切实参与进来，充分尊重群众意见。强化社会管理，公正廉洁执 法，严肃查处违法建设、抢搭抢建等违法现象，保障社会公平环境。加大问责 力度，杜绝违法、违规拆迁，及征收过程中的违法违规行为，对于违法强拆， 做到发现一起严厉打击一起，重塑政府形象。3、创新社会管理体系，着力解决被拆迁群众的就业、养老、住房、医疗等 群众关注的民生问题，不能为拆迁而拆迁，一拆了之，不能使群众因拆至贫， 把征收工作作为一个社会管理的系统工程来抓，建立征

12、收社会保障机制，使群 众没有后顾之忧，积极响应征收，化解矛盾。另外，更要关注由拆迁带来的新 的社会矛盾，用社会管理创新来化解矛盾，注重在被拆迁群体中探索实行 “心理 干预”的手段，以推广健康生活方式为主，引导群众树立正确的价值观和公民意 识，才能避免出现子女争夺家产、亲情丧失等 “人伦、社会悲剧 ”，已达到合理 引导化解纠纷的目的。强调征收工作的专业化、精细化，要建立一支精法律、熟业务、善于做群众工作的专业化征收队伍，保障征收工作的顺利开展。如在 征收过程中多让群众代表参与、多征求群众意见，多做一些贴心的小事情，化 解矛盾。4、充分调动社会力量化解矛盾，用群众的力量解决人民内部矛盾，群众路 线

13、是我国革命、建设、改革的成功法宝，处理新时期征收矛盾，也必须坚持走 群众路线，为此充分调动群众积极性、主动性、创造性，引导群众管好自己的 事情，处理好矛盾。充分发挥基层调解工作的作用，强化群众调解、人民调 解，调动一些有文化、有威信、懂政策的老党员、老干部、老军人、老模范参 与到政策宣、矛盾化解中来，同行政调解、司法调解形成合力。加强宣传引 导，创新宣传方式，努力营造一种向上、诚信、公正、透明的征收环境。充分 发挥传统媒体作用，注重发掘网络等新媒体的潜力，通过论坛、微博等群众易 受的新手段，积极转化社会价值观，通过开诚布公的宣传重新树立政府在群众 心中的形象。如市瑶海区的 “拆迁围脖 ”收到了

14、很好的效果。5、司法机关要充分发挥审判职能，强化能动司法，扎实推进社会矛盾纠纷 化解。首先，要严格公平审判，坚持司法独立原则，充分发挥检察、审判职能， 树立司法权威性，打消群众法律偏袒政府的疑虑。其次，法院大力推进司法调 解工作，在对行政行为合法性进行司法审查的同时，通过与行政机关的沟通协 调，以化解纠纷、案结事了为目的，推进当事人间的平等对话，促成当事人间 的自愿和解；再次，采取 “走出去，请进来 ”的方法，与行政机关以座谈会等形 式，加强行政审判与依法行政工作的交流；增强法制意识，优化司法环境。通 过行政案件司法审查报告（白皮书）、司法建议等形式，通报行政审判中 发现的问题，以点带面，推进

15、依法行政。最后，司法部门要抓住民生的突出问 题，加大法律监督，打击经济犯罪，严办职务犯罪，特别是严惩拆迁领域的职 务犯罪。加大法律法规宣传力，推进普法工作，通过适用法律，来宣传法律。房屋管理局全年工作汇报一、XX年工作总结XX年，在区委、区政府的正确领导下，在努力推动房产事业实现科学发展 的过程中，我局主要做了以下工作：（一）确保住房保障工作有序推进为了抓好住房保障这一民生工程，切实让社会弱势群体和困难群众感受到 党和政府的关怀，今年我局狠抓了三个环节：（二）努力帮扶重点项目完成年度计划今年，我局帮扶的重点建设项目有两个，分别是：和新城建设项目。在帮 扶过程中，我局主要领导及相关科室负责人多次

16、深入现场沟通协调，帮扶开发 企业解决具体问题，为两个重点项目全面完成年度任务起到了推动作用，收到 了积极成效：（三）切实做好重点工作二是成功举办 “房产陕北行 ”活动。今年 9月 45日和 9月 67 日，活动在延 安市胜利广场和榆林市鸳鸯湖公园成功举行，以 “和谐，生态人居 ”为主题，展 示了我区经济、生态、文化、科教事业发展成果和 20 家房地产企业的精品楼 盘。持续四天的房产巡回展活动参观人数达 15000 余人，共发放宣传品 13000 份，接待咨询 1000余人，意向销售 89 套。此项活动进一步提升了房产在陕北 地区的知名度，为开发企业和两市购房者搭建了平台。三是认真开展我区中长期

17、房产发展规划编制工作。为了正确引导房产市 场，把脉未来发展趋势，为政府、企业、购房者提供宏观调控、开发运营及置 业投资等行为的信息参考，促进房地产市场的健康发展，我局着手编制区房地 产中长期发展规划，对未来五年内的房地产开发进行科学预测。规划草案 已经完成，现进行后期修订工作。五是加大了房地产市场的执法监察力度。先后抽调干部60 余人次，集中开展了 5 次房地产市场执法检查，共排查房产项目 15个， 查封“今日美居 ”花“语春天 ”等黑楼盘售楼点 10个，没收违规违法售楼广告牌 30 多个、售楼宣传册 3.5 万份、登记册 45份。与此同时，正确指导房屋中介机构 守法经营，对 30 家房产中介

18、机构的资质和人员持证上岗进行了检查。四）年度指标进展顺利 二、存在的问题与不足 一是商业配套不健全，难以满足区内居民消费需求；二是政务公开仍需深化，网络平台建设有待优化；三是 “五证 ”不全的楼盘依然存在，市场监管有待 加强。三、XX年工作计划XX年是“十二五 ”规划的起始年，安排部署并认真做好该年工作，不仅是为 “十二五 ”规划起好步，也是向中国共产党九十周年献礼。围绕区委、区政府确 定的“四强区 ”目标，并结合我局工作实际，总体设想是：明确一个思路是：坚持以科学发展观为指导，以认真贯彻党的十七届五中 全会精神为动力，以打造在现代化国际大都市格局的 “都市卧城 ”为目标，全力 推进国家及省市

19、有关房地产业发展的重要政策的实施，引导和促进区房地产业 持续、健康、稳定发展、有效提高全区的住房保障水平，改善全区人民群众的 居住生活环境，为创建经济、生态、文化、科教 “四强区 ”作出应有贡献。突出三个重点（三）深入开展机关效能建设。针对 “窗口 ”特性和办事特点需求，进一步 推进先锋模范岗建设，设立优质服务窗，安排业务熟练、素质较高的干部职工 轮流上岗，尽量满足来访的每一位群众要求。做好七项工作（一）切实完成重点建设项目帮扶任务。 XX年，我局预计帮扶的重点项目 为：新城项目。为积极推动工程建设进度，保证项目完成年度任务，一是加强 与房产开发企业的沟通和联系，及时掌握项目进度和存在的问题，

20、协调相关部 门加快项目手续办理，促使项目尽快建设；二是积极宣传、落实促进房地产发 展的各项措施，帮扶建设项目完成工程任务。（二）强化信息化管理建设。做好房地产市场分析工作，确保分析资料有 高度、深度，为领导决策提供翔实数据，并依托房产信息网站向社会公示房产 信息，满足购房者查询、使用的需求，使我区房地产业健康稳定发展。（三）加大房产执法力度。为了进一步规范房地产市场开发经营行为，我 局将抽调市场科、法规科等相关科室人员，对房产市场进行专项调查摸底，全 面掌握实际情况。并在此基础上，对没有取得商品房预售许可证、假借城中村 改造和新农村建设等名义，擅自开发建设的村组和开发商给予严厉打击。（四）加强

21、产权产籍管理。以全面提高服务效能为目标，依靠现代信息技 术，通过严格的登记发证程序、准确的面积测量、完整的产籍档案资料，强化 房屋产权产籍管理工作；进一步推行房产管理政务公示制度和公开承诺制度， 使行政水平有新的提高。（五）着力做好全区物业管理工作。加强对我区物业公司和业主委员会的 指导，规范物业公司经营行为，提高物业管理透明度，营造依法管业、依法维 权的良好氛围；扩大物管覆盖面，新建小区全部建立物管企业，介入率达 100%；逐步通过市场化运作的形式或业主自治的方法，对现有小区进行综合治 理，解决小区脏乱差、无人管理问题；加大房屋公共维修基金、保修金的收缴 力度，做到按标准收取、无漏户，全额缴

22、纳，资金使用上要严格审查，合理使 用，确保住宅售后维修管理得到保障；加强法规宣传，促进和谐发展。（六）积极参加市住博会。继续组织区内的房产开发企业，参加市XX年春季和秋季住宅产业博览会，推介宣传房产，促进房产事业发展。（七）努力为区财政收入作出贡献。一是全力督促已经签订商品房买卖合 同的业主办理房屋产权证并缴纳契税；二是积极配合财政局加大监管力度，保 证契税收入应收尽收，努力做到财政收入不流失；三是配合地税部门，切实做 好二手房交易中营业税、个人所得税的缴纳工作，确保应收尽收，为我区财政 收入作出应有的贡献。四、“十二五 ”期间工作基本谋划（一）指导思想我区房地产业在未来 5 年的发展中，将继

23、续深入贯彻落实科学发展观，以 国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，科学贯彻省市对 房地产业发展的指导意见及要求，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活环境，推动城市化建设为最终目的，引导和促进区房地产业持续、健康、稳 定发展，共同促进我区经济、生态、文化、科教强区的建设。（二）工作目标1、开发目标2、社会效益目标经过“十二五”期间我区房地产业的发展，使我区建成商品住宅 7 万余套， 满足我区城市发展与人口增长的客观需求，同时也将建成近8400 套经济适用房和 500 余套廉租房，以满足我区广大中低收入人群的住房需求。此外，在未来五年间实现税收方面为我区带来近 3.5 亿元的财政收入。同 时，房地产业作为关联性较高的行业，它的发展将会带动整个社会经济的进 步。我区房地业在未来五年间的快速发展将有力的推动我区社会经济的发展， 加速我区的城市化发展进程，加快我区建设经济、生态、文化、科教四强区的 步伐。（三）重点工作1、推进重点项目建