TOWNHOUSE专题研究报告

1、PAGE 1PAGE 45 合美企划 市场研研究TOWN HOUSE专题研究研报告目录TOWN HOUSE的发展演化二、当前前上海TTOWNN HOOUSEE市场简简述三、上海海TOWWN HHOUSSE市场场发展状状况分析析初始阶段段市场状状况发展阶段段市场状状况趋向成熟熟阶段市市场状况况TOWNN HOOUSEE 消费费者特征征分析TOWNN HOOUSEE 产品品特征分分析区域特征征分析档次划分分类别划分分小区规划划、式样样风格、房型特特征分析析六、TOOWN HOUUSE 的发展展空间、存在意意义与未未来TOWNN HOOUSEE的发展展演化TOWNN HOOUSEE的起源源TOWNN

2、 HOOUSEE起源于于欧洲英英国伦敦敦，当时时的伦敦敦很少有有高密度度的垒积积式多高高层建筑筑，城市市在低密密度建筑筑形态中中持续地地扩展。18世世纪末的的贝德福福特广场场、柯本本特花园园、199世纪初初的那莫莫德理大大街等处处，TOOWN HOUUSE组组成了壮壮丽的街街区，住住宅由此此形成了了永恒的的艺术。后来TTOWNN HOOUSEE在美国国得到了了兴旺发发展，特特别是西西部地区区的城市市延伸部部都有大大量此类类建筑形形态出现现。它是是由几幢幢甚至十十几幢小小于3层层的低层层住宅并并联组成成，每幢幢面积约约在15502200平平方米左左右，有有自己的的院落，但院子子一般不不超过550

3、平方方米，另另外还有有专用车车位或车车库。 离城不不太远，价格不不算太贵贵，属中中等偏高高的水平平。上个世纪纪初TOOWNHHOUSSE是上上海典型型的名居居199世纪念念年代起起，随时时着经济济的发展展，城市市人口增增多，传传统的木木式里弄弄易发生生火灾，出现了了砖木结结构的老老式石库库门建筑筑，最早早创始于于英租界界，后流流传于城城乡内外外和近郊郊一带。这是TTOWNNHOUUSE结结合我国国传统三三合或四四合院形形式的特特色建筑筑。代表表建筑有有兴仁里里，敦仁仁里棉阳阳里等。与石库库门建筑筑同时发发展的还还有新式式里弄住住宅，这这是TOOWNHHOUSSE更具具现代色色彩的一一个变种种。

4、朝向向尽量朝朝南，宅宅前有绿绿地，建建筑多为为三层代代表建筑筑有200年代淮淮海中路路的尚贤贤坊等。在400年代后后，新式式里弄发发展为花花园式里里弄住宅宅，宅前前有宽大大的庭院院空地较较大，环环境幽雅雅，居室室以间半半式或双双间式居居鑫，层层数三、四层兼兼有，代代表建筑筑有淮海海中路的的上方花花园和陕陕西南路路的凡尔尔登花园园。当时时，上海海各种TTOWNNHOUUSE里里弄住宅宅共有990000余套，22余余万平方方米，蔚蔚为大观观。二、当前前上海TTOWNN HOOUSEE市场简简述 上海人人追求居居住时尚尚、讲究究舒适、喜欢超超常规的的居住环环境、关关注私密密性，构构成了联联排别墅墅市

5、场旺旺销的基基础。联联排别墅墅结构新新、环境境好、功功能齐，与同一一地区其其他类型型物业相相比价格格差别不不大，所所以市场场成交活活跃。总总价50070万万左右的的联排别别墅，基基本符合合购置这这一类物物业者的的心理价价位。目前前上海在在售的联联排别墅墅，绝大大多数均均位于内内环线以以外和外外环线附附近。最最为集中中的区域域 当属属上海西西南角的的闵行区区莘庄周周围区域域，其数数量规模模占全市市联排别别墅供应应的半壁壁江山。由于 联排别别墅既要要有市郊郊的幽雅雅居住环环境，又又要有良良好方便便的交通通条件，故地铁铁所能到到达的莘莘庄 周周围联排排别墅楼楼盘相对对集中，并形成成高尚住住宅氛围围，

6、对上上海人颇颇有吸引引力。其其区域代代表性楼楼 盘有有君临天天下花园园、樱园园等。而而紧邻闵闵行的松松江区，也有部部分联排排别墅楼楼盘面市市，如雅雅仕轩。 另一一个联排排别墅供供应量较较多的区区域是浦浦东新区区及相邻邻区县。有阳光光欧洲城城、经典典花园及及特大 型项目目康桥半半岛等。大虹桥桥区域也也有联排排别墅分分布，如如西郊宝宝成花苑苑，但该该区域地地价高故故联 排排别墅少少且价高高。上海海的东北北部区域域，中档档客源丰丰富，且且地价相相对便宜宜，因而而单体总总价不高高 的经经济型联联排别墅墅同样有有较好的的销路，其中锦锦秋加州州花园即即是一例例。市中中心联排排别墅十十分稀 缺，价价高却很很

7、好销。时下下，受到到沪人青青睐的还还有纯休休闲型的的联排别别墅，多多拥有郊郊外自然然景观的的个性氛氛围，如如 位于于杭州湾湾北岸市市级旅游游开发区区内的金金海湾联联体、休休闲别墅墅，南望望千里碧碧海、西西临世纪纪森林，毗邻海海鲜一条条街，对对抱有“市区有有住房、海边有有别墅”二次投投资置业业理想的的年轻一一族极有有吸引力力，一期期房一销销而空。莘庄庄区域的的联排别别墅每套套主力面面积一般般在1880平方方米2230平平方米之之间，单单价大致致在 33500045500元元范围，浦东区区域的联联排别墅墅每套主主力面积积一般在在1600平方米米2330平方方米之间间， 单单价大致致在2990037

8、000元之之间，而而北区的的联排别别墅每套套主力面面积大都都在1330平方方米2220平平 方米米之间，单价大大致在33100040000元元之间。总的的来看，闵行的的联排别别墅产品品设计更更具别墅墅品质，如花园园会客厅厅设计挑挑空4米米以上， 带车车库，且且每户设设中央空空调，而而北区的的联排别别墅产品品设计则则比较经经济。从从闵行地地区联排排别墅 物业中中有代表表性的四四个楼盘盘“君临天天下花园园”、“水仙苑苑”、“樱园”、“圣淘沙沙花园”以及九九亭 区区域的“新上海海弄里人人家”、“九亭明明珠苑”来看，销售率率基本上上在800以上上，甚至至一度达达到 了了1000。其其中标志志性楼盘盘君

9、临天天下花园园开盘三三个多月月即列上上海市销销售第十十名，一一期销售售达 995，今年又又分别荣荣获上海海20000最佳佳房型获获奖最多多单位和和建设部部“创新风风暴”综合金金奖。目前前上海供供应的联联排别墅墅小区规规模都较较大，建建筑风格格则大都都为欧美美别墅风风格，这这十分有有利于塑塑造联排排别墅的的高雅居居住氛围围。业内内人士指指出，联联排别墅墅建筑风风格应像像别墅而而不应像像公寓，莘庄地地区一处处像公寓寓的联体体 别墅墅少人问问津即是是一例。未来为为迎合客客源需求求的差异异化，经经典豪华华联体别别墅、个个性联体体别墅和和大众化化经济型型联体别别墅会各各自分化化出来。专家分分析，目目前上

10、海海别墅市市场尚未未供求平平衡，生生活类别别墅仍是是发展方方向，在在未来几几年中，中价别别墅市场场前景看看好。三、上海海TOWWN HHOUSSE市场场发展状状况分析析研究 TTOWNN HOOUSEE 市场场，除了了要追根根溯源，还可以以根据市市场发展展的实际际情况，划分为为几个阶阶段，对对不同阶阶段的情情况进行行分析。我们首首先根据据市场发发展的时时间阶段段，将TTOWNN HOOUSEE 市场场分为初初始阶段段、发展展阶段、趋向成成熟阶段段。上海TOOWN HOUUSE 初始阶阶段市场场状况该阶段TTOWNN HOOUSEE 商品品小区在在上海刚刚刚出现现，只有有少数发发展商尝尝试做TT

11、OWNN HOOUSEE ，处处于市场场探索阶阶段。消消费者对对于TOOWN HOUUSE的的了解和和认识很很浅，广广大消费费者还没没有认同同和接受受这种较较新型住住宅。该该阶段主主要指119988年以前前。该时期出出现的TTOWNN HOOUSEE有伊沙沙仕花园园、海天天花园、虹桥金金斯花园园、雅阁阁花园、雅仕轩轩、乔爱爱别墅、同润家家园、银银泰花园园、锦秋秋加州花花园等。大部分分小区内内TOWWN HHOUSSE数量量较少，起到点点缀作用用，如伊伊沙仕花花园、海海天花园园、乔爱爱别墅、同润家家园、银银泰花园园等。雅雅阁花园园、雅仕仕轩、锦锦秋加州州花园、虹桥金金斯花园园内TOOWN HOU

12、USE相相对较多多,较具有有代表性性。具体体情况如如下：项目名称称锦秋加洲洲花园雅仕轩雅阁花园园项目概要要地址宝山陈太太路松江莘松松路莘松路场场东路投资兴建建香港远东东发展有有限公司司上海莘迪迪房地产产雅阁置业业物业公司司锦秋物业业雅仕物业业福而伟开盘日期期98年一期988-5；二期999年77月一期988-6；二期220000-1交房日期期二期20000年年5月一期999-100；二期期20000-44开发概要要占地面积积80万10万11万建筑面积积70万5万容积率0.8880.50.6总户数30000600户户600户户间距15米15-220米15-225绿化率建筑设计计设计风格格欧式欧式

13、英式景观设计计建筑设计计栋户数10以上上6、8、9、1112、4、6、99主力房型型3DLKK4DLKK4DLKK主力面积积140-1800147、1722146-1733（联）；1996-2243（单）层数333层高333.5面宽5.14.8-67花园面积积20-33057-77650-1100露台面积积251015-220车库室外室外室内、室室外外立面彩色涂料料涂料涂料销售情况况单价范围围24000-27700（一期）26000-30000（二期）30000-35500（三期）32000-42200（四期）29522-3225628400-37700均价3050033000总价范围围30-

14、770万41-556万42-991万主力总价价40-550万48万50万销售率70%100%一期1000%；二期550%锦秋加洲洲花园锦秋加洲洲花园是是上海开开发较早早，较有有代表性性的TOOWN HOUUSE 项目之之一。位位于宝山山区大场场一带，周边环环境较差差。出行行靠小区区巴士，沿途沪沪太路一一段交通通状况差差。小区规模模很大，占地880万平平方米，分期开开发，以以多联体体为主。一栋多多达100户以上上，建筑筑平行布布置，缺缺少变化化，是较较典型的的排屋，外立面面呆板，颜色较较通俗。前后间间距不大大，只有有15米米。小区区绿化率率低，组组团绿化化较少。车位为为露天车车位，在在房子的的前

15、面。房型面面积在1140-1800平方米米左右，相对较较小，限限制了房房间的布布局。小小区配有有俱乐部部、商场场、商务务中心、幼儿园园、小学学等。锦秋秋加洲花花园定位位较低，开始总总价只要要30万万左右，后几期期价位稍稍微上升升，到四四五十万万，属经经济型别别墅。雅阁花园园 也是是上海较较早开发发的TOOWNHHOUSSE小区区之一，位于松松江、闵闵行交界界的松闵闵别墅区区内。周周边以中中档别墅墅为主，目前周周边配套套尚不成成熟，主主要依靠靠莘庄镇镇的配套套设施。出行主主要依靠靠社区巴巴士和自自备车。小占地区区11万万平方米米，分两两期开发发，集联联体、独独立别墅墅于一体体，联体体别墅以以多联

16、体体为主。室外车车库，外外立面一一般，房房型不大大14001770平方方米。小小区配有有俱乐部部、高尔尔夫球场场、游泳泳池、网网球场、商务中中心、幼幼儿园。雅阁花园园总价不不高，总总价400万左右右，也属属经济型型别墅。雅仕轩 也位于于松江别别墅区内内。小区区占地110万平平方米，以多联联体为主主，建筑筑平行布布局，绿绿化率较较高，但但基本为为草坪。房型较较小，为为经济别别墅。房房型设计计不尽合合理，主主卧设于于二楼，私密性性差。三三楼有三三间卧房房，布局局局促，露台较较小。小小区另有有俱乐部部、网球球场、游游泳池、超市、餐厅、便利店店等。虹桥金斯斯花园位于吴中中路、虹虹中路交交界处，地段位位

17、置佳，交通便便捷。小区区为公寓寓和TOOWN HOUUSE 的混合合社区，共有2228套套叠加式式联体别别墅，998年66月月份份开盘。面积在在1900-2445平方方米之间间，单价价50000-6680000元/平方米米，总价价达900-1660万，是当时时档次较较高的TTOWNN HOOUSEE。采用用英式古古典风格格，为叠叠加式联联体别墅墅，每单单元为上上下两套套，每套套有三层层，共六六层。房房型设计计获98大大同杯上上海最佳佳住宅房房型创新新奖。阶段特征征分析：该时时期出现现的TOOWN HOUUSE项项目不多多，TOOWN HOUUSE为为主的项项目只有有锦秋、雅阁、雅仕轩轩、金斯斯

18、花园。海天花花园是公公寓和TTOWNN HOOUSEE的混加加小区。伊沙仕仕花园，乔爱别别墅，同同润家园园为单体体和联体体的混和和小区，这两混混和小区区，并不不以TOOWN HOUUSE为为主体，TOWWN HHOUSSE只是是起点缀缀作用。通过过上述分分析，可可以看出出此阶段段的TOOWN HOUUSE呈呈现以下下特征：TOWNN HOOUSEE没形成成区域板板块效应应，比较较分散。即便是是雅阁和和雅仕轩轩同在松松闵别墅墅区，两两者也相相隔较远远。小区定位位普遍不不高。面面积在1180平平方米以以下，单单套总价价50万万元以下下，属经经济型别别墅，即即便是金金斯花园园的总价价在9001660

19、万元元，对于于其他地地段位置置而言，价位并并不算高高。小区规划划水平较较低。大大多采用用多联体体方式，且平行行布置，前后间间距小，缺少变变化，较较呆板。花园较较小，只只是象征征性的。大多为为露天式式车位。房型设计计一般。由于面面积设置置较少，面宽不不大，限限制了空空间布局局。客厅厅相对较较小，有有的还没没有一般般二房二二厅的客客厅大，基本上上没有采采用挑空空式的厅厅。同时时在窗、门、楼楼梯、卫卫生间、露台等等细节处处理上表表现的较较粗。在在立面风风格上，大多采采用TOOWN HOUUSE早早期的英英式古典典风格，显得较较沉闷。从发发展商角角度进行行分析，由于以以前较少少接触TTOWNN HOO

20、USEE，不能能领会TTOWNN HOOUSEE这种住住宅方式式的真正正内含。消费费者同样样对TOOWN HOUUSE的的了解和和认识很很浅，只只有少部部分的人人士出于于各种心心态购买买，此时时TOWWN HHOUSSE并没没有被大大部分的的消费者者认同和和接受。上海TOOWN HOUUSE 发展阶阶段市场场状况进入入19999年，TOWWN HHOUSSE取得得了飞速速的发展展。撄园园4个月月2000套的火火暴销售售，点燃燃了TOOWN HOUUSE迅迅猛发展展的导火火索，接接连出现现了君临临天下、水仙苑苑、圣陶陶沙、阳阳光欧洲洲城、康康桥半岛岛等一大大批TOOWN HOUUSE项项目，市市

21、场竞争争日趋激激烈，消消费者购购买TOOWN HOUUSE的的热情也也被激起起，TOOWN HOUUSE在在19999年下下半年，20000年上上半年出出现了迅迅猛发展展的现象象。出现的TTOWNN HOOUSEE按照区区域板块块可以划划分为：西南板块块：有樱樱园、水水仙苑、君临天天下、同同润家园园、新上上海弄里里人家、圣陶沙沙、雅阁阁花园、东苑半半岛、悦悦景苑、半岛花花园、虹虹山半岛岛、当代代艺墅等等浦东版块块：有阳阳光欧洲洲城、经经典花园园、康桥桥半岛、华夏金金桂苑、东方丰丰甸园、汤臣臣豪园市区版块块：静安安南草坪坪、新福福康里、西郊宝宝成花园园、海上上花园宝山版块块：锦秋秋加洲花花园、华

22、华馨苑下面面就对各各区域板板块及楼楼盘分别别分析：、西南南版块分分析：项目名称称樱园君临天下下花园水仙苑地址都市路335888弄银都路333999号春申路228288号投资兴建建丸红株式式会社玖玖房产产新加坡传传慎集团团物业公司司日本BEES君仕物业业新加坡怡怡安物业业开盘日期期一期999.6/二期220000.6一期999.6/二期220000.919999.7交房日期期一期20000.5/二二期20001.6一期20000.6/二二期20001.920000.6开发概要要占地面积积22万MM216万4万M22建筑面积积19万MM213万容积率0.8770.8330.855总户数10000户

23、547户户公寓1005户；联体996间距12-118米12-220米20米绿化率60%44%建筑设计计设计风格格美式、法法式、西西班牙式式新式里弄弄新古典景观设计计建筑设计计美国CIITY 栋户数4、6、82、4、6、1106、9主力房型型四房、三三房三房三房主力面积积180-2044M2200-2866M2180、1900层数3+假33层高3.155/2.84.13面宽5.1米米4.2.76花园面积积15-330M2260-1120露台面积积15M2215-22015-220车库露天室内露天外立面高级涂料料底部毛石石、上部部涂料面砖销售情况况单价范围围32000-4000036000-488

24、0040000-52200均价380004000045000总价范围围60-885万68-1130万万75-998万主力总价价70-880万85万85万销售率一期1000%；二期885%一期1000%；二期880%90%樱园位于莘庄庄地铁以以南三公公里的金金都路和和都市路路路口，靠近莘莘奉快速速干道，距沪闵闵路不远远。出行行便捷，有小区区巴士、公交车车、轻轨轨、地铁铁。小区规模模较大，分四期期开发，小区规规划较有有特色，为四、六、八八联体的的纯联体体别墅小小区。外外立面及及风格新新颖，有有美式、法式、西班牙牙三种风风格。樱樱园的景景观设计计有特色色，强调调了生态态性、共共享性和和美观性性。面积

25、适中中为1880-2250平平方米，房型设设计一般般，客厅厅不大，只有222平米米左右，二楼、三楼设设置基本本一样，各为两两个房间间，三楼楼上还有有一假层层，由于于做活动动室，破破坏了房房间的私私秘性和和动静分分离的原原则。另另外花园园和露台台都较小小。樱园一期期总价为为-万万，四个个月套的的销售业业绩，证证明了当当时定位位的准确确。二期期在房型型等细部部做了调调整，主主力总价价在-万左右右，年年月开开盘，至至今销售售。销售售状况良良好。樱樱园属中中价位联联体别墅墅。君临天下下花园位于莘庄庄地铁以以南2公公里的银银都路、都市路路路口，离樱园园不远。小区占地地.万平平方米，分三期期开发，以新式式

26、里弄为为规划风风格。小小区中心心有平平方米的的集中绿绿化，每每户不设设私家花花园，以以小区整整体绿化化取代。配套设设施设有有俱乐部部，游泳泳池，网网球场等等。面积为-平方米米；房型型设计新新颖，有有特色，一楼客客厅挑空空.米，较较气派。餐厅位位于一、二楼的的夹层，二楼有有两个房房间，三三楼为主主卧室。全部为为室内车车库，是是其特长长。君临天下下总价为为万万万，也属中中价位联联体别墅墅，销售售状况良良好。水仙苑位于于莘庄，地铁广广场以东东的春申申路莘奉奉路附近近，为新新申花城城项目的的一部分分，可共共享其配配套设施施。公交交线路7703、7355经过小小区，有有小巴士士，交通通便捷。小区区建有多

27、多联体别别墅966套，复复式公寓寓1055套，建建筑平行行布置，较呆板板。1000000平方米米中式园园林风格格中央花花园，组组团绿化化少，绿绿化率低低，景观观设计与与别墅区区品质不不符。房型型面积适适中，为为1800、1990平方方米，共共三层。客厅面面宽6米米，设落落低窗、工人房房、进入入式储藏藏室，三三层主卧卧附主卫卫和更衣衣室，每每户均有有露台。房型设设计合理理，房间间数较少少。由受规模模及地段段位置的的影响，单价达达4000050000/平平方米，每套约约1000万元左左右，属属中上价价位，相相对较高高，消化化速度较较慢。项目名称称圣陶沙半岛花园园新上海弄弄里人家家项目概要要地址顾戴

28、路221999弄九亭九亭投资兴建建上海天宸宸股份久益置业业上海房地地产经营营有限公公司物业公司司和泰物业业上海房地地产集团团开盘日期期一期20000.1/二二期20000.920000.111一期999.100/二期期20000.44交房日期期一期20000.12/二期220011.920011-100二期20001.3开发概要要占地面积积30万5万27.44万建筑面积积3.5万万容积率0.6660.70.933总户数12000户150户户340户户间距12-116米14米14米绿化率50%50%建筑设计计设计风格格新古典欧陆新式里弄弄景观设计计建筑设计计栋户数2、4、64、6、82、6、8主

29、力房型型四房四房四房主力面积积171、1977、2880184-1900167-1855层数33、3.53层高3.1米米4.8/3米3面宽6.6米米6-6.9米7.2米米花园面积积40-1100MM230M2240-1100MM2露台面积积18M2220M2210-114M22车库室内/室室外室内/室室外室外外立面粉红面砖砖毛石+涂涂料面砖销售情况况单价范围围37000-4220023500-2448022500-26600均价390002400024000总价范围围65-1120万万元44-446.55万38-550万主力总价价80万45万45万销售率二期800%50%90%圣淘沙位于于莘庄

30、地地铁北33公里的的顾戴路路水清路路交界处处，北临临热带风风暴水上上乐园，周边无无大型商商配。小区区规模较较大，以以TOWWNHHOUSSE为主主，并有有少量独独立别墅墅及小高高层公寓寓房。其其中TOOWNHOUUSE 1446幢，独立别别墅100幢，小小高层55幢，分分三期开开发。圣圣淘沙花花园以四四联体别别墅为主主，外观观颜色一一致，都都为桔黄黄色墙体体红色屋屋顶的三三层建筑筑。设车车库或车车位。景景观营造造方面强强调亲水水，绿化化以草坪坪为主，小区入入口设2250米米长水景景。小区区内设俱俱乐部，室内游游泳池，网球场场等。面积积适中，房型设设计合理理。客厅厅宽敞，朝南落落地窗，采光好好，

31、二层层布置两两间朝南南卧室，每种户户型均有有朝南露露台，花花园面积积较大。圣淘少花花园定位位在700万左右右，属中中价位别别墅，销销售状况况良好。半岛花园园小区区位于松松江九亭亭镇，区区内配套套设施较较少，无无轨道交交通，出出行以社社区巴士士和公交交车为主主。小区利用用自然条条件三面环环河造景，设有中中央花园园，组团团绿化较较少，景景观设计计一般。建筑平平行布置置，外立立面色彩彩风格统统一。小小区设会会所。面积适中中，房型型设计合合理。AA、B两两种房型型，A型型送室内内车库，客厅挑挑高，面面宽66.9米，二层南南向布置置两个房房间，三三楼为主主卧室。采用凸凸窗和转转角窗，采光好好。设有有储藏

32、室室，洗衣衣房，更更衣室等等功能区区。单套总价价为444466.5万，属经型型别墅。由于受受地段位位置及市市场竞争争影响，销售状状况一般般。新上海弄弄里人家家位于于松江九九亭，无无轨道交交通，出出行不便便。周围围地区以以低档住住宅为主主，规划划将在该该地区建建成一中中档别墅墅区。小区区规模较较大，以以新式里里弄为设设计风格格，绿化化率500%，景景观设计计有特色色。户型型面积适适中，经经济实惠惠，三层层加室外外车位，房型设设计合理理，餐客客厅双开开间布置置，面宽宽7.2米，大面积积落地低低窗及凸凸窗，卧卧室均朝朝南布置置。单套套总价为为38500万，属属经济型型别墅。销售状状况良好好。项目名称

33、称虹山半岛岛当代艺墅墅项目概要要地址虹梅南路路21112号顾戴路118011号投资兴建建景洪房地地产公司司上海启耀耀房产物业公司司港联物业业开盘日期期20000.10020000.7交房日期期20011.6现房开发概要要占地面积积1959930MM211公顷顷建筑面积积容积率0.3总户数独立1338；联联体1008间距绿化率75%建筑设计计设计风格格美式现代景观设计计香港LEEO建筑设计计香港LEEO栋户数2、42主力房型型三房主力面积积206-2088M2277-2899M2层数32层高3.6米米3.4/3.11米面宽6米花园面积积100MM2露台面积积15M22车库室外室内外立面面砖、石石

34、料、涂涂料石料销售情况况单价范围围38000-5000080000-1000000均价4300090000总价范围围75-1100万万200-4000万主力总价价90万300万万销售率50%50%虹山半岛岛位于于虹梅南南路，距距地铁33.5公里里，周边边生活配配套较少少。小区区是独立立别墅和和TOWWN HHOUSSE并存存的小区区，独立立别墅1138套套，TOOWN HOUUSE1108套套。小区区是美式式风格的的社区，周边以以坡形草草坪、灌灌木、乔乔木组成成2.5米高高土坡，阻挡噪噪音与灰灰尘，内内有3440米景景观大道道，1330000平方米米网球场场，游泳泳池，足足球场、高尔夫夫球场，

35、篮球场场、沙滩滩排球场场等。面积积为20062088平方米米，房型型设计到到位，客客厅层33.6米，采用落落低窗和和转角窗窗，采光光较好，二、三三层无室室外阳台台，三层层主卧带带有卫生生间，每每户均有有大面积积花园。TOWNNHOOUSEE总价为为751000万，是中上上价位TTOWNN HOOUSEE，销售售状况良良好。当代艺墅墅位于于莘庄地地铁以北北3.5公里里的顾戴戴路外环环线附近近，周边边基本无无配套，交通便便捷。小区区占地111万平平方米，全部为为外销双双拼TOOWN HOUUSE。景观方方面，绿绿化率高高达755%，采采用所谓谓“连续曲曲线视觉觉造景设设计”景观步步道，强强调月月月

36、赏景。一期绿绿化植物物410000棵棵。设有有31224平方方米的会会所，规规划设便便利店，图书馆馆，韵律律教室，音响室室，家庭庭影院，室内游游泳池，温水按按摩池，桑拿蒸蒸汽室，酒吧，餐厅等等。单套套面积较较大，达达27003000平方方米，一一户两层层，底层层设双车车位车库库。尽管管毛坯房房，单价价达900001220000元/平平方米，总价为为2500万3600万，是是TOWWNHHOUSSE 中中的贵族族产品。主要客客源为港港台人士士，由于于价位高高，位置置偏，消消化速度度较慢。东苑半岛岛位于顾戴戴路，是是以小高高层为主主的楼盘盘，一期期只有三三联体TTOWNN HOOUSEE三幢共共九

37、套，面积在在2700平方米米以上，价格在在40000元/平方米米以上，每套总总价888万元966万元。已全部部售完。通过分析析，我们们可以看看出该区区域的TTOWNN HOOUSEE呈现以以下特点点：位置分布布以地铁铁为参照照中心，大都离离地铁224公公里，且且旁边有有莘奉快快速干道道，外环环线，沪沪杭高速速，莘闵闵轻轨等等交通干干道，说说明TOOWN HOUUSE对对交通的的要求较较高。TOWNN HOOUSEE对周边边的商配配要求一一般，大大部分的的TOWWN HHOUSSE周边边配套不不多。但但大部分分TOWWN HHOUSSE对小小区的配配套设施施要求较较高，一一般设会会所，并并因档次

38、次不同，对配套套要求有有所不同同。该区域的的TOWWN HHOUSSE以中中价位5501000万TOOWN HOUUSE为为主，低低价位的的经济别别墅和高高价位的的豪华别别墅较少少，体现现TOWWN HHOUSSE的定定位特点点。TOWNN HOOUSEE的风格格各异，适合不不同人士士的需求求，有利利于TOOWN HOUUSE的的进一步步发展。TOWNN HOOUSEE小区呈呈组团式式分布，大致可可以分为为莘奉路路区域有有水仙苑苑、君临临天下、樱园、虹山半半岛；松松闵别墅墅区域，有雅阁阁、雅仕仕轩、同同润家园园等；九九亭区域域有半岛岛花园、新上海海弄里人人家、悦悦景园等等。纯TOWWN HHO

39、USSE住宅宅小区和和以TOOWN HOUUSE为为主的住住宅小区区、以TTOWNN HOOUSEE为辅的的住宅小小区全面面发展。小区规划划和房型型设计水水平日益益完善，对TOOWN HOUUSE的的理解上上升到较较高水平平。、浦东东区域版版块项目名称称阳光欧洲洲城经典花园园项目概要要地址浦东佳林林路799号康桥御青青路9999弄投资兴建建上海同基基置业上海天工工置业物业公司司商桥物业业上海住总总集团开盘日期期一期999.3二期20000.4一期999-7二期20000-7交房日期期一期20000.3二期20001.3一期20000-7二期20001-3开发概要要占地面积积12万6万建筑面积积

40、9万3.6万万容积率0.7550.6总户数476户户165户户间距12-116米16米绿化率建筑设计计设计风格格北欧欧式景观设计计建筑设计计栋户数2、4、6、88、1002主力房型型三房五房主力面积积160、2200177、1988、2220层数34层高2.855米4面宽5.1米米5.7-6花园面积积30M2230M22露台面积积20M2220M22车库室内室内外立面彩色涂料料彩色涂料料销售情况况单价范围围29800-3550031000-38800均价3200034000总价范围围47-990万55-888万主力总价价70万70万销售率90%90%阳光欧洲洲城位于张桥桥镇，临临近金桥桥开发区

41、区及通用用汽车城城，周边边配套设设施较完完善，无无轨道交交通，公公交线路路较多。小区中等等规模分分两期开开发，采采用北欧欧风格，小区沿沿街设商商铺，绿绿化状况况一般，只有中中心绿地地，组团团绿化较较少，硬硬地多，有少量量欧式雕雕塑小品品。小区区有俱乐乐部、网网球场、卫星电电视。单元面积积较小，1600m2左右；室内车车库有南南北两种种设置，南面车车库的房房型将客客厅设于于二楼，每一层层均有错错层，主主卧、次次卧均位位于二楼楼。每套总价价在477900万，属属中价位位TOWWN HHOUSSE，销销售状况况一般。经典花园园小区位于于浦东御御桥，外外环线内内侧，距距地铁龙龙阳路66公里。周边规规划

42、差，以低档档住宅及及农宅为为主，配配套设施施少，无无大型商商场和娱娱乐设施施，附近近有民办办建桥大大学。小区规模模小，各各幢住宅宅平行布布置，有有100000 m2中心绿绿化，以以草坪为为主，无无特色。配有幼幼儿园、篮球场场、网球球场等。户型面积积适中，17772220 mm2，4层层设计较较高，房房间多，但较小小，分割割零乱，客厅挑挑空，较较气派，每一层层均有错错层，开开窗小，采光不不好；阳阳台较小小，且无无大露台台。单套总价价为555800万，属属中价位位TOWWN HOUUSE，由于小小区特点点及营销销推广等等原因，销售状状况一般般。项目名称称康桥半岛岛东方丰甸甸园项目概要要地址沪南路2

43、25022号东方路330500号投资兴建建澳洲SPPG集团团上海市机机电工业业房产物业公司司世邦卫理理士恒联物业业开盘日期期二期20000-11200009交房日期期20022-320011-1开发概要要占地面积积180万万2.7万万建筑面积积120万万容积率0.60.977总户数72000户108户户（联），1998（单单）间距12-115米13-117绿化率50%建筑设计计设计风格格夏威夷北欧景观设计计建筑设计计栋户数1、2、6、88、9、106主力房型型三房、四四房3、4DDLK主力面积积160-1788150-1855层数3、23层高33面宽65.1-7.22花园面积积50-1100M

44、M220-550露台面积积15-220M2215车库室内、室室外室内外立面彩色涂料料涂料销售情况况单价范围围28755-4000044299-52252均价29000（联）48000总价范围围46-1116万万68.55-944万主力总价价80万销售率60%80%康桥半岛岛：位于南汇汇，外环环线外侧侧，较偏偏远，周周边地区区开发尚尚不成熟熟，以低低档住宅宅为主，主要靠靠康桥地地区的配配套设施施。该项目是是南汇县县的大型型住宅项项目，1180万万m2 TOOWN HOUUSE的的规模相相当于一一个造镇镇工程，开发周周期长达达8年。总体规规划较先先进，绿绿化率550%。小区设设俱乐部部、商场场，九

45、年年制学校校、幼儿儿园、医医院、篮篮球场、网球场场等。小区有TTOWNN HOOUSEE和独院院住宅两两种户型型，TOOWN HOUUSE单单元面积积为1660-1178平平米较小小。部分分房型在在一层布布置老人人房，二二、三层层的布局局比较局局促，卫卫生间也也较小。TOWNN HOOUSEE单套总总价600万左右右，属中中低价位位。销售售状况良良好。东方丰甸甸园位于东方方路蓝村村路，近近龙阳路路立交，公交线线路较多多。轻轨轨明珠线线二期在在小区附附近，设设有着站站点。周周边配套套成熟，有大型型超市易初初莲花、农贸市市场、邮邮局、影影院等。该项目规规模较小小，规划划一般。区内一一半为多多层公寓

46、寓，降低低了小区区的档次次。小区区内的配配套较少少。单元面积积适中11501855 m2，房型型有特色色。每户户底层均均有室内内车库和和储藏室室；大户户型（1182 m2），客客厅面宽宽7.22米，且且挑高；客、餐餐厅433 m2，宽敞敞气派；房间数数较少，以三房房为主，露台均均朝北；凸窗、落地窗窗采光好好。每套总价价定在668.55944万，价价格适中中，销售售状况良良好。汤臣豪园园小区区位于浦浦东新区区龙东大大道号，靠近张张江高科科技园区区、汤臣臣高尔夫夫和地铁铁二号线线，交通通便捷。小区区占地万平平方，共共套，分分两期开开发。建建筑设计计非常有有特色，建造现现代风格格的叠加加式双拼拼联体

47、别别墅，带带电梯，三面采采光，立立面新颖颖，线条条简洁，整栋建建筑充满满张力，极具通通透感和和现代感感。主力力房型为为房厅卫卫，面积积从平米米到平方方米。房房型设计计新颖，.米开间间客厅，.米挑高高客厅，宽敞气气派。单价为-元元平方方米，总总价为-万，属中价价位别墅墅。销售售状况良良好。浦东区域域板块的的TOWWN HHOUSSE呈现现以下特特征：（）浦浦东区域域大，但但TOWWN HHOUSSE项目目较少，只有六六、七个个，分布布分散，相隔较较远，各各自独立立作战，没有形形成板块块效应。以中价位位TOWWN HHOUSSE为主主，没有有低价位位的经济济型TOOWN HOUUSE，豪华型型TO

48、WWN HHOUSSE的只只有汤臣臣豪园。由于受规规模及地地段位置置的影响响，各小小区的规规划水平平参差不不齐。、市区区板块项目名称称西郊宝成成花园南草坪花花园项目概要要地址金浜路1100号号泰兴路6685-6899号投资兴建建上海明申申企业发发展公司司上海众立立房产物业公司司明申物业业开盘日期期98-111（一一期）220000-9（二期）99-88交房日期期99-112（一一期）220011-100（二期期）00-112开发概要要占地面积积589111M222.5万万建筑面积积2.7万万容积率0.9551.1总户数105（联）；1266（复式式）33（联联）间距15-220米绿化率47%建

49、筑设计计设计风格格新古典景观设计计建筑设计计栋户数5、7、10、112主力房型型4DLKK+阁楼楼3DLKK主力面积积225-2433187/2500层数3+阁楼楼3层高4.2米米（客厅厅）3米面宽6.6-8米6-8.4花园面积积30露台面积积10车库室内室内外立面面砖+涂涂料彩色面砖砖销售情况况单价范围围106886-1118993（一一期）；75000-990000（二期期）97000-1225000均价100000总价范围围143-3300万181-3200万主力总价价170-2100万200-3000万销售率100%（一期期）500%（二二期）97%西效宝成成花园：位于虹桥桥别墅区区，

50、周围围有绿谷谷别墅、新律别别墅、龙龙柏山庄庄、满庭庭芳花园园等高档档外销别别墅。近近西郊宾宾馆、樱樱花度假假村、万万豪虹桥桥大酒店店、龙柏柏饭店、虹桥高高尔夫球球场等休休闲娱乐乐设施，南临西西郊公园园，至内内、外环环线车程程5110分钟钟。限于虹桥桥地区地地价的制制约，该该物业规规划容积积率较高高。建筑筑平行布布局，小小区由南南向北依依次规划划为TOOWN HOUUSE、低层复复式、小小高层。景观规规划以绿绿地为主主，设有有中央绿绿地，小小区进门门处有喷喷泉及柱柱廊。配配有会所所，内设设商场餐餐厅、便便利店、健身房房、美容容中心、桌球室室、咖啡啡厅、多多功能厅厅，ADDSL宽宽带入网网。TOW

51、NN HOOUSEE均为大大房型，22552443 mm2（不计计阁楼、车库，建筑面面积）。客厅宽宽敞明亮亮，落地地窗采光光，面宽宽6.668米米，挑高高4.22米；卧卧室采用用大面积积落地窗窗采光，主卧室室配置大大浴室及及更衣室室，露台台朝北，面积较较小，阁阁楼南北北采光。单套总价价为17702210万万，属中中高档豪豪华型TTOWNN HOOUSEE，消化化速度较较慢。市区板块块的TOOWN HOUUSE特特点如下下：数量少。除海上上花园、西郊宝宝成花园园，位于于长宁区区的虹桥桥别墅内内，真正正意义上上位于市市区的TTOWNN HOOUSEE只有静静安南草草坪和新新福康里里。由此此可以看看

52、出，TTOWNN HOOUSEE这种产产品的地地域特征征，不适适合大量量位于市市区地段段。由于受地地段及容容积率的的限制，该区域域的TOOWN HOUUSE一一般价位位较高，在1000万以以上，属属豪华型型TOWWN HHOUSSE，而而且多为为公寓、TOWWN HHOUSSE并存存的形式式。该区域的的TOWWN HHOUSSE，无无论周边边商配还还是小区区内配套套，都较较齐全、到位，交通便便捷。、宝山山板块宝山位于于上海市市区的北北部，TTOWNN HOOUSEE项目除除一直开开发的锦锦秋加洲洲花园之之外，还还有华馨馨苑。此此区域板板块的TTOWNN HOOUSEE以经济济型别墅墅为主，无论

53、小小区规划划，还是是房型设设计、配配套设施施，标准准相对较较低。、市市场发展展阶段特特征： 该阶段段时期是是上海TTOWNN HOOUSEE发展最最快的时时期，新新出现的的TOWWN HHOUSSE项目目达二十十余个，并且大大部分在在这两年年内，连连续开发发，每开开发一期期，在各各个环节节、细部部都有较较大的改改善，使使TOWWN HHOUSSE日趋趋完善，体现TTOWNN HOOUSEE的精髓髓。也基基本反映映了上海海的基基本特征征。从区域位位置上看看，TOOWN HOUUSE主主要分布布在交通通便利、环境较较好的郊郊区。最最集中的的地区为为西南版版块莘庄庄、九亭亭区域的的TOWWN HHO

54、USSE群。其次为为浦东、长宁。虽然市市区也出出现TOOWN HOUUSE项项目，但但此区域域TOWWN HHOUSSE只起起点缀作作用，不不可能大大规模出出现。从产品特特征上看看，经过过两年的的发展，TOWWN HHOUSSE逐渐渐走向成成熟，从从开始的的10户户以上的的联体屋屋，到后后面的22联、33联；从从起先的的平行兵兵营设置置，到现现在的错错落有致致；从室室内到室室外，外外楼上到到楼下，外花园园到车位位等，每每一细节节都取得得了飞速速的发展展，使其其更加人人性化。从产品定定位上分分析，以以501000万中价价位TOOWN HOUUSE为为主体，经济型型（500万以下下）、豪豪华型（1

55、000万以上上）TOOWN HOUUSE为为补充的的市场定定位，符符合TOOWN HOUUSE的的特征，满足消消费者的的需求。因而该该时期出出现的TTOWNN HOOUSEE项目销销售状况况良好。上海TOOWN HOUUSE趋趋向成熟熟阶段市市场状况况经过几年年的大力力发展，进入新新世纪后后，TOOWN HOUUSE已已经渐显显成熟了了。下面面就介绍绍一下新新出现的的几个TTOWNN HOOUSEE项目的的：项目名称称阳光爱琴琴海潜水湾花花园项目概要要地址莘松路、场西路路莘松路9999弄弄投资兴建建上海松贸贸房产上海新世世纪正润润置业物业公司司开盘日期期20011-120011-1（联体）交房

56、日期期20011-12220011-122开发概要要占地面积积110000平方方米18万建筑面积积容积率0.6550.655总户数308户户108（联），1522（独）间距15-220米绿化率建筑设计计设计风格格现代简约约主义新古典主主义景观设计计建筑设计计栋户数4、6、82、4主力房型型4DLKK4DLKK+书房房主力面积积173-1899230-2588层数33+阁楼楼层高3.6米米4.2米米（客厅厅）面宽6-8米米4.5-6米花园面积积100露台面积积3030-440车库室内室内外立面仿涂料+金属构构件石料+涂涂料销售情况况单价范围围30000-3990047000-49900均价340

57、0048000总价范围围52-773万100-1244万主力总价价52-773万100-1244万销售率80%30%浅水湾花花园位于松闵闵别墅区区，周边边以中档档别墅为为主。目目前周边边配套上上不成熟熟，主要要依靠莘莘庄镇的的配套设设施。出出行靠社社区巴士士和自备备车。小区是以以独立别别墅（1152套套）为主主的低密密度住宅宅区，TTOWNN HOOUSEE（1008套）占少部部分。中中央有水水景大道道，房屋屋外立面面丰富。TOWNN HOOUSEE面积为为23002600平方米米大户型型，拉近近了与独独立别墅墅的档次次。赠送送半地下下室，二二层有两两间卧室室朝南，卫生间间干湿分分离，部部分房

58、型型夹层厨厨房朝南南设置。单套总价价定为11101244万，是是高价位位TOWWN HHOUSSE，销销售状况况良好。阳光爱琴琴海也位于松松闵别墅墅区内。小区占地地八万平平方米，规划3308套套现代简简约主义义TOWWN HHOUSSE，错错落有致致，立面面选用白白色，辅辅以高级级蓝灰色色，及局局部金属属构件，使建筑筑物与环环境融为为一体。大量运运用水景景，户户户门前清清水河。小区内内设会所所，水上上乐园，湖边网网球场，壁球室室等设施施。面积为11731899m，大小小适中。房型设设计有特特色，进进户门为为双开母母子门，大面积积落地窗窗，转角角窗，二二层两间间卧室朝朝南；顶顶层主卧卧设置阳阳光

59、透天天排窗。单套总价价为52273万万，属中中价位较较有个性性TOWWN HHOUSSE，销销售状况况非常好好，已预预定出770%。江南文化化园位于松江江九亭，周边以以低档住住宅为主主，配套套设施较较少，出出行靠自自备车和和小区巴巴士。小区占地地9万平平方米，是纯双双拼的TTOWNN HOOUSEE,共2260余余套，分分两期开开发。采采用美式式现代风风格，布布局错落落有致。景观采采用江南南18美美景。以以体现“江南文文化”。小区区设有VVIP会会所。面面积分布布适中，18002800平方米米，主力力面积2200平平方米左左右。房房型设计计有特色色。全部部为室内内车库，客厅挑挑高，独独立的半半

60、错层餐餐厅，二二层三个个房间有有两个朝朝南，大大面积主主卧位于于三层，配有大大面积卫卫生间，阳台和和露台，采用大大面积落落地窗，面宽达达7米。房型有有点似君君临天下下的房型型，但比比其更开开放、活活泼、自自由。均价为334000元/mm，总价价为700万元左左右，相相对于其其位置，价格稍稍高，属属中上价价位的TTOWNN HOOUSEE。现已已预定出出50%，销售售状况非非常好。奥玎宫廷廷别墅位于古北北新区，地段位位置佳，周边配配套齐全全，交通通便捷。小区占地地7万平平方米，建造1183套套西班牙牙式、北北欧式、英国式式4联体体TOWWN HHOUSSE。小小区创造造性地运运用三维维立体的的空