工业地产行业分析报告(定稿)

1、工业地产产调研报告告1、工业业地产的的界定工业地产产是指工工业类土土地使用用性质的的所有毛毛地、熟熟地，以以及该类类土地上上的建筑筑物和附附属物。作为有有别于住住宅、商商服和综综合类用用地以外外的第四四种性质质用地，工业类类土地上上的可建建建筑物物用途有有较大的的范围，其中包包括工业业制造厂厂房、物物流仓库库及工业业研发楼楼宇等。在我国国，工业业房地产产土地的的批租年年限为550 年年。2. 工工业地产产的基本本情况2.1 工业地地产的主主要物业业类型表1：工工业地产产的主要要物业类类型种类物业特点点分布区域域未来发展展政策导向向1、物流流仓储选择交通通比较发发达地区区，一般般集中建建设在靠靠

2、近海港港、内陆陆港目前主要要分布于于长三角角、环渤渤海和珠珠三角区区域中的的主要城城市及沿沿海开放放城市未来物流流仓储的的市场需需求量在在年均增增长200%以上上，特别别是陆路路交通物物流仓储储政府扶持持2、工业业研发楼楼宇选择在经经济中心心城市建建设，一一般在工工业开发发园区能能够形成成专业化化、产业业化分布于北北京、天天津、上上海、苏苏州等主主要城市市国家鼓励励自主研研发，一一般以国国家主导导为主，发展潜潜力较大大政府扶持持，且对对高新园园区有优优惠政策策3、工业业厂房选址无特特殊要求求分布比较较广泛，但在制制造业较较发达地地区较集集中随着世界界制造中中心向中中国加快快转移，市场供供不应求

3、求但目前政政策对此此类用地地已限制制2.2 工业地地产的主主要特征征工业地产产是由市市场利益益和环境境驱动带带动的产产业，具具有政策策主导、专业性性强、区区域性强强、投资资回报稳稳定的特特点。表2：工工业地产产的主要要特性主要特征征具体表现现1、政策策主导为为主受国家产产业发展展政策及及扶持政政策影响响较大；不受住宅宅政策调调控影响响；2、专业业性强，与产业业化程度度密切有关关产业客户户为工业业地产的的目标客客户；工业地产产与区域域内的产产业链的的成熟、整合、拓展密密切相关关；区域内的的产业化化程度是是影响工工业地产产的关键键因素3、区域域性强，趋于高高端化珠三角区区域多以以低端的的制造型型企

4、业为为主；长三角、环渤海海区域多多以高端端的研发发、技术术型企业业为主；今后工业业地产将将越来越越趋于向向高端发发展；4、投资资回报稳稳定工业物业业以出租租为主；因工业企企业相对对稳定，物业租租期较长长，租金金相对稳稳定，其其投资回回报率较较稳定。2.3开开发模式式分类表3：工工业地产产主要开开发模式式模式定义主要特点点备注1、工业业园区开开发模式式在政府主主导的前前提下进进行，通通过创造造相关产产业支持持政策、税收优优惠等条条件营造造园区与与其他工工业地产产项目所所具备的的独特优优势，然然后通过过招商引引资、土土地出让让等方式式引进符符合相关关条件的的工业发发展项目目。基于区域域经济建建设、

5、社社会发展展、百姓姓就业等等各种综综合因素素考虑而而设置，是促进进区域经经济发展展的强有有力的推推动器。是目前中中国各级级地方政政府最常常使用的的工业地地产开发发模式，也是我我国目前前工业地地产市场场的主要要载体2、主体体企业引引导模式式是主体企企业进行行的工业业地产开开发某个产业业领域具具有强大大的综合合实力的的企业，营建一一个相对对独立的的工业园园区；在在自身企企业入驻驻且占主主导的前前提下，借助企企业在产产业中的的强大的的凝聚力力与号召召力，通通过土地地出让、项目租租售等方方式引进进其他同同类企业业的聚集集，实现现整个产产业链的的打造及及完善主体企业业引导模模式严格格意义上上来说并并不是

6、单单纯的房房地产开开发，其其主要是是围绕主主体企业业进行的的开发运运作，是是企业产产业链的的打造及及完善。3、工业业地产商商模式房地产投投资开发发企业在在工业园园区内或或其他地地方获取取工业土土地项目目，在进进行项目目的道路路、绿化化等基础础设施建建设乃至至厂房、仓库、研发等等房产项项目的营营建，然然后以租租赁、转转让或合合资、合合作经营营的方式式进行项项目相关关设施的的经营、管理。获取合理理的地产产开发利润全球最大大的工业业房地产产开发商商普洛斯斯即是模模式代表表。具体体由普洛洛斯打造造一个设设施平台台，吸引引物流企企业入驻驻，普洛洛斯只作作房地产产投资开开发和物物业管理理，日常常物流业业务

7、仍由由客户操操作，其其本质是是依旧是是房地产产开发商。4、综合合运作模模式是指对上上述的工工业园区区开发模模式、主主体企业业引导模模式和工工业地产产商模式式进行混混合运用用的工业业地产开开发模式式。纵观目前前国内工工业地产产开发模模式，主主要有以以下四种种：工业业园区开开发模式式、主体体企业引引导模式式、工业业地产商商模式和和综合运运作模式式。(1)工工业园区区开发模模式如北京京亦庄开开发区，杭州经经济技术术开发区区等，是目前前中国各各级地方方政府最最常使用用的工业业地产开开发模式式，同样样也是我我国目前前工业地地产市场场的主要要载体。在政府府主导的的前提下下进行，通过创创造相关关产业政政策支

8、持持、税收收优惠等等条件营营造园区区与其他他工业地地产项目目所具备备的独特特优势，然后通通过招商商引资、土地出出让等方方式引进进符合相相关条件件的工业业发展项项目。 (22)主体体企业引引导模式式如上海海金山的的上海石石化工业业园区，在上海海石化龙龙头企业业的带动动下，做做大做强强石化企企业，同同时进行行相关行行业延伸伸及细化化，进而而达到整整个产业业链的完完善与发发展，为为实现整整个金山山“大石化化战略”发展目目标奠定定坚实的的基础。这是一一种相对对独立的的工业园园区。在在核心企企业入驻驻且占主主导的前前提下，借助企企业在产产业链中中的强大大的凝聚聚力与号号召力，通过土土地出让让、项目目租售

9、等等方式引引进其他他同类企企业的聚聚集，实实现整个个产业链链的集成成和提高高。 （33）工业业地产商商模式如普洛洛斯公司司的开发发模式，其在取取得土地地之后，进行一一级开发发包括基基础设施施的建设设，二级级项目以以仓储设设施为主主，采用用租赁方方式销售售，客户户对象包包括制造造商、零零售商和和物流公公司等等等。之后后，派出出专业团团队进行行二级项项目的物物业管理理和客户户维护工工作。普普洛斯称称之为“物流房房地产”，即由由普洛斯斯打造一一个设施施平台，吸引物物流企业业入驻，普洛斯斯只作房房地产投投资开发发和物业业管理，日常物物流业务务仍由客客户操作作，其本本质是依依旧是房房地产开开发商。 （4

10、4）综合合运作模模式综综合运作作模式是是指对上上述的工工业园区区开发模模式、主主体企业业引导模模式和工工业地产产商模式式进行混混合运用用的工业业地产开开发模式式。就我国目目前来说说，工业业地产的的开发模模式主要要以工业业园区开开发和工工业地产产商模式式为主，特别是是工业园园区的开开发模式式，在我我国工业业及工业业地产的的发展过过程中起起到了积积极的作作用。针针对园区区开发类类企业，其管理理体制主主要有：一是以以政府为为损益主主体的管管理模式式。政府府作为土土地开发发的主体体，并承承担最终终的损益益；二是是以开发发企业为为损益主主体的管管理模式式。政府府委托或或者授权权开发公公司从事事开发区区内

11、的土土地开发发和市政政道路建建设业务务，开发发公司作作为土地地开发的的主体，并由开开发公司司承担最最终的损损益。目目前，省省级和国国家级开开发区一一般采用用以开发发企业为为损益主主体的管管理模式式。出于于开发区区总体规规划和环环境等因因素的考考虑，开开发区或或者新区区管委会会通常与与区域内内一家开开发企业业签订长长期合作作协议，该协议议虽然不不一定具具有排他他性，但但至少园园区开发发企业在在土地开开发和市市政道路路建设业业务方面面具有一一定的优优先权。因此，园区开开发业务务具有一一定区域域性，进进入壁垒垒相对比比较高。2.4 工业地地产价格格的影响响因素表4：工工业地产产投资与与价格的的影响因

12、因素主要因素素具体表现现1、政策策性因素素工业物业业的租售售前景及及价格，直接受受制于国国家对区区域内的的产业发发展政策策以及当当地政府府对产业业的优惠惠政策。2、地理理位置区域经济济的发达达程度、园区及及周边的的生态及及产业发发展环境境、产品品辐射范范围等直直接影响响物业价价格。3、配套套设施及及服务园区内周周边的公公共交通通、配套套服务设设施的完完善与便便捷程度度，园区区是否享享受优惠惠政策等等影响物物业价格格。3、工业业地产行行业分析析3.1 行业运运行现状状（1）工工业用地地价格指指数保持持平稳与其他用用途土地地相比，工业用用地价格格指数相相对平稳稳。目前我我国工业业用地一一般是政政府

13、赔本本供地，普遍以以低于征征地、拆拆迁和配配套的成成本向用用地者协协议供应应。这是由由于相对对住宅用用地的出出让收益益在一次次性取得得后就不不再发生，兴建工工业产房房可以对对当地的的经济和和就业起起到持续续拉动作作用，所所以各地地政府在在工业用用地出让让上都会会有相关关优惠政政策。（2）工工业厂房房租赁价价格稳定定上升工业厂房房的租赁赁价格在在长期保保持平稳稳上升，与经济济周期和和行业波波动的相相关性低低。首先是是因为我我国目前前的产业业结构正正处于二二次产业业占主导导地位，工业的的快速发发展为厂厂房的需需求提供供支撑；再者工工业房地地产因为为其开发发专业性性强，具具有一定定行业门门槛，目目前

14、竞争争不激烈烈有关，而且工工业房地地产很少少存在住住宅和商商业地产产中经常常出现的的投机炒炒作现象象，因此此价格始始终保持持了较平平稳的上上升，工工业房地地产的投投资风险险较小，回报稳稳定。（3）全全国大部部分地区区现有开开发区土土地存量量不足 开开发区作作为主要要的工业业集中用用地，发发展面临临着严重重的考验验，一方方面，国国家宏观观政策加加强对开开发区和和工业园园的调控控力度，清理整整顿开发发区，致致使大量量开发区区或工业业园区关关闭；另另一方面面，保留留下来的的开发区区也普遍遍存在用用地空间间不足的的问题，未来的的发展空空间受限限。 而造造成开发发区土地地存量不不足的原原因主要要有两方方

15、面： 一一是开发发区规划划面积与与产业发发展的矛矛盾。部部分开发发区随着着入区企企业增多多，逐渐渐形成产产业集聚聚效应，引来更更多的项项目入驻驻，现有有土地存存量已不不能满足足新上项项目对土土地的需需求，而而开发区区扩区又又受到各各种因素素的制约约，致使使开发区区发展受受限。 另另一方面面原因是是部分开开发区本本来的规规划面积积过小。只有1100至至2000公顷，发展空空间有限限，难以以形成较较大规模模的产业业聚集，制约了了开发区区的发展展。 （4）企企业总部部向一线线城市“迁徙”；制造造基地向向二、三三线城市市转移 把把中国工工业地产产发展机机遇放到到全球产产业分工工的高度度，目前前“世界制

16、制造工厂厂”的局面面还会长长期持续续下去，这取决决于中国国廉价而而丰富的的劳动力力、低廉廉的工业业土地价价格和巨巨大的消消费市场场。虽然然中国一直直在倡导导提高自自身的创创新研发发能力和和产业升升级，但但是中国国的国际际贸易市市场的核核心竞争争力还是是廉价的的劳动力力和土地地。 北京京、上海海等一线线城市土土地价格格一直在在攀升，因此国国外一些些跨国企企业开始始把制造造基地向向二、三三线城市市转移，在这些些二、三三城市还还有其发发展的巨巨大空间间。而生生产基地地向二、三线城城市转移移的同时时，国内内外各大大企业总总部却在在向一线线城市“迁徙”，这是是一线城城市和二二、三线线城市所所面临的的不同

17、发发展机遇遇。 人民民币的不不断升值值也成为为国外资资本眷顾顾中国工工业地产产的一个个重要原原因。把把中国工工业地产产放到全全球来看看，价格格的低廉廉是十分分诱人的的，升值值的空间间巨大，再加上上人民币币汇率的的收益，国际资资本可以以赢得双双份利益益。总之之，工业业地产将将是中国国房地产产市场的的下一个个投资热热点，也也许是资资产升值值的最后后一片热热土。3.2供供需分析析（1）工工业地产产需求持持续增加加，供需需缺口增增大。由于工业业房地产产的供求求受到工工业产品品需求的的牵制，当工业业产品需需求增加加就会吸吸引工业业生产商商加大该该类产品品供给，扩大生生产规模模，增加加生产场场地，工工业房

18、地地产的需需求相应应上升。在中国进进入重工工业时代代、世界界制造中中心加快快向中国国转移、国家推推动重点点工业园园区建设设等重要要因素的的作用下下，国内内工业地地产的长长期需求求呈上升升趋势，目前许许多地区区已出现现工业地地产供需需倒挂，工业地地产的投投资价值值正逐步步显现，工业物物业的租租售价格格趋于稳稳步上扬扬。（2）国国家的调调控政策策将使工业业地产的的供给受受到限制制，加大大供需缺缺口工业房地地产的形形成受工工业用地地的制约约，而工工业区土土地规划划一般对对具体利利用方式式作了严严格的规规定，工工业房地地产的功功能和供供给都要要随政府府政策导导向而动动，如果果政府政政策变化化将直接接影

19、响工工业房地地产的供供给。下表国家家最近几几年出台台的工业业地产调调控政策策，这些些政策的的出台将将大大提提高现有有工业地地产的投投资价值值。特别别是 HYPERLINK /n?k=%B9%FA%CD%C1%D7%CA%D4%B4%B2%BF o 国土资源部 国土土资源部部在20006年年9月发发布关关于加强强土地调调控的有有关通知知，对对于新的的工业用用地出让让最低价价将按照照“不低于于土地取取得成本本、土地地前期开开发成本本和按规规定收取取的相关关费用之之和”的标准制制定，并并将工业业用地最最低价标标准制定定权将从从地方政政府收归归中央。按照规规定，今今后工业业用地将将逐渐实实现“招、拍拍

20、、挂”的出让让方式，出让价价格一律律不低于于最低价价标准。我们认认为，通知将有利利于杜绝绝地方政政府变相相低价卖卖地行为为，工业业用地的的批租环环节将日日益市场场化、规规范化，工业用用地的资资源稀缺缺性将日日趋明显显，工业业用地价价格上涨涨不可避避免，现现存的工工业土地地的资产产增值效效应将非非常明显显。时间政策重点内容容20033.2 国土资源源部关关于清理理各类园园区用地地加强土土地供应应调控的的紧急通通知清理违规规设立的的各类园园区、严严禁违法法下放土土地审批批权、严严禁任何何单位和和个人使使用农民民集体土土地进行行商品房房开发。20033.7国务院办办公厅关于暂暂停各类类开发区区的紧急

21、急通知暂停审批批新设立立和扩建建各类开开发区。包括经经济技术术开发区区、高新新技术开开发区、旅游度度假区、商贸开开发区、工业园园、创业业园、软软件园、环保产产业园和和物流产产业园等等各级各各类开发发区（园园区）。国家级级开发区区确需扩扩建的，需报国国务院审审批。20033.7国务院办办公厅关于清清理整顿顿各类开开发区加加强建设设用地管管理的通通知对各类开开发区进进行全面面清查，并对清清查内容容进行了了明确的的规定；在检查查清理的的基础上上进行整整顿规范范。对不不符合开开发区标标准的要要坚决停停办。对对已批准准的开发发区如有有超过建建设用地地规模和和范围的的土地，依法处处理，如如确需扩扩建的，严

22、格按按照有关关法定程程序办理理；加强强对开发发区建设设用地的的集中统统一管理理；今后后要严格格控制实实力以成成片土地地开发为为条件的的开发区区。鼓励励工业项项目向园园区集中中。20033.111国务院关于加加大工作作力度进进一步治治理整顿顿土地市市场秩序序的紧急急通知坚决落实实清理整整顿开发发区的规规定。严严格落实实7月330号发发出的通通知要求求，加快快对各类类开发区区的清理理进度。20044.100国务院发发出关关于深化化改革严严格土地地管理的的决定加强土地地利用总总体规划划、城市市总体规规划、村村庄和集集镇规划划实施管管理。20055.3国务院办办公厅转转发商务务部关关于促进进国家级级经

23、济技技术开发发区进一一步提高高发展水水平的若若干意见见工业用地地不得擅擅自改变变土地用用途，不不得用于于大规模模的商业业零售，不得用用于房地地产开发发。20055.9国土资源源部发布布关于于加强土土地调控控的有关关通知对于新的的工业用用地出让让最低价价将按照照“不低于于土地取取得成本本、土地地前期开开发成本本和按规规定收取取的相关关费用之之和”的标准准制定，并将工工业用地地最低价价标准制制定权将将从地方方政府收收归中央央。按照照规定，今后工工业用地地将逐渐渐实现“招、拍拍、挂”的出让让方式，出让价价格一律律不低于于最低价价标准20055.122国土资源源部公布布全国国工业用用地出让让最低价价标

24、准工业用地地出让最最低价标标准总共共为155个等级级，全全国工业业用地出出让最低低价标准准与土土地等别别挂钩，不同土土地等别别的最低低价标准准不同，最高等等别（一一等）相相对应的的最低价价标准（8400 元/平方米米）是最最低等别别（十五五等，660 元元/平方方米）的的14倍倍。同时时还要求求，“工业用用地必须须采用招招标拍卖卖挂牌方方式出让让，其出出让底价价和成交交价格均均不得低低于所在在地土地地等别相相对应的的最低价价标准”。 这这就和招招拍挂措措施一起起严格控控制了工工业用地地出让价价格。20077.1国土资源源部为落落实国国务院关关于加强强土地调调控有关关问题的的通知精神，经国务务院

25、同意意，对报报国务院院批准城城市建设设用地审审批方式式作出的的重大调调整。依法由国国务院分分批次审审批的城城市农用用地转用用和土地地征收，调整为为每年由由省级政政府汇总总后一次次申报，经国土土资源部部审核，报国务务院批准准后由省省级政府府具体组组织实施施，实施施方案报报国土资资源部备备案。省省级政府府将对城城市建设设用地负负总责。这样实实际上就就是收回回了省级级以下政政府的土土地审批批权，终终结了地地方政府府为了吸吸引投资资而低价价甚至零零价格出出让工业业用地的的可能4.发展展趋势4.1工工业与工工业地产产共同高高速发展展相关资料料显示，工业地地产往往往是一个个城市乃乃至国家家的经济济支柱。日

26、本的的工业地地产占全全世界的的30%，对日日本GDDP 贡贡献在440%以以上；美美国工业业地产占占全世界界的277，对对本国GGDP 贡献也也超出了了30。从我国国目前来来看，在在劳动力力、工业业配套能能力、国国内市场场规模以以及自身身发展的的速度等等方面存存在一定定优势，使我国国成为承承接国际际产业转转移最重重要的区区位之一一。伴随随着工业业的成长长，我国国的工业业地产也也将高速速成长。4.2工工业地价价未来将将大幅上上涨（1）政政策将强强调市场场对工业业用地的的配置作作用，促促进工业业地产价价格回归归到真实实价值。从20003年年到20006年年的工业业用地政政策，我我们可以以看出，工业

27、用用地即将将进入“市场调调配资源源的时代代”,而不不是以政政策为主主导对资资源进行行调配。工业工工地出让让逐渐走走向市场场化，使使土地价价格能够够真正反反映市场场供求关关系。 （2）工工业项目目的建设设和发展展将增加加工业用用地的需需求，从从而推动动工业地地产的发发展。随随着我国国工业增增加值的的不断提提高以及及工业投投资的不不断增加加，可以以预见，工业地地价未来来将大幅幅上涨。图：19995年年-20006年年工业增增加值4.3 国外外地产巨巨头携手手投资基基金联合合进入将将成大势势，操作作方式将将不断创创新20005年年年末，新新加坡丰丰树以11.2亿亿元收购购浦东空空港欧罗罗物流园园项目

28、，今年年年初全球球排名第第二的工工业地产产开发商商AMBB成功收收购了靠靠近虹桥桥机场的的物流地地产项目目，再加加上近日日麦格理理开发的的上海康康桥物流流厂房仓仓库，外外资对上上海物流流地产项项目的升升温其实实还仅仅仅是一个个开始。海外投资资机构进进入工业业地产而而产生的的资金门门槛高及及回收周周期长对对他们来来说不算算是障碍碍。他们们的开发发模式可可以分为为两种：一是定定制开发发，根据据客户需需求制定定厂房标标准，反反租给客客户；二二是带租租收购，收购一一些带有有租约的的好的工工业物业业产品。这两种种模式共共同点是是长期持持有物业业，待价价而沽等等待上市市，通过过REIITs包包装上市市，融

29、到到大笔的的资金。这些海外外基金通通常的做做法是打打包上市市，扩大大资本，进行更更大的投投资。腾腾飞基金金的做法法便是把把手中的的44个个工业地地产项目目打包成成REIITs上上市，融融到大量量资金，轻松地地用同样样的股本本金做成成了比原原来规模模大5倍倍的业务务。在麦麦格理的的计划中中，康桥桥项目可可能也会会被打包包上市，进行融融资，以以求更大大的投资资资本。尽管普洛洛斯、丰丰树、AAMB、麦格理理等目前前在中国国的投资资方式并并不是真真正的RREITTs，普洛斯斯和AMMB在中中国内地地一系列列投资，实际上上还是一一种着眼眼于具体体项目的的公司经经营方式式，而不不是立足足于为投投资者理理财

30、的基基金操作作方式。但近年年内地RREITTs可望望开闸，普洛斯斯和AMMB之所所以选择择此时对对中国进进行巨额额投资，就是要要利用时时间差，提前在在中国内内地房地地产行业业布局，为即将将实行的的REIITs做做准备。当然，把国内内的工业业地产项项目转化化为REEITss产品到到海外上上市更为为现实，在麦格格理的计计划中，康桥项项目就被被打包进进上市计计划。4.4 投资资热点区区域将不不断扩大大，更多多城市将将得到发发展机遇遇由于一线线城市土土地价格格与劳动动力成本本上升很很快，一一些跨国国企业正正在试图图将生产产基地从从北京、上海等等一线城城市撤出出，而只只保留区区域总部部、研发发中心这这样

31、占地地少、劳劳动力要要求精简简的机构构，同时时将占地地面积大大、普通通劳动力力需要量量高的生生产基地地移至二二线城市市。 国内内六大区区域开始始成为各各跨国企企业选址址热点：分别是是以天津津、青岛岛为代表表的环渤渤海地区区；以苏苏州、杭杭州为代代表的大大长三角角地区；以深圳圳厦门为为代表的的华南地地区；以以成都、重庆、西安为为代表的的西南地地区，以以大连、沈阳、哈尔滨滨为代表表的东北北地区和和以武汉汉、长沙沙、郑州州为代表表的中部部地区。 4.5工工业地产产开发将将进入“产业型型新城开开发时代代”经过220年的的发展，开发区区单纯做做工业地地产开发发越来越越不适应应经济和和社会发发展的需需要，

32、部部分开发发区正在在升级为为产业型型新城，为工业业地产探探索出一一条新路路。开发发区在中中国的经经济发展展中充当当了高新新技术转转化基地地，引进进外资，产业升升级等角角色，在在促进产产业聚集集，经济济发展，解决就就业的同同时，聚聚集大量量的人流流，物流流，信息息流，资资金流，适时发发展居住住和其他他各种城城市功能能，走产产业型新新城的道道路是最最佳的选选择。 4.6工工业地产产未来发发展重点点：高新新技术开开发区在国家出出台关关于加强强土地调调控的有有关通知知后，工业用用地审批批的政策策导向性性将更加加明显，各级政政府将会会限制一一般工业业厂房等等用地的的审批，加大对对科研创创新型、高新技技术型企企业的工工业用地地审批力力度，工工业用地地向集群群化、高高端化、园区化化的发展展趋势将将非常明明显。以以高新技技术企业业聚集为为特征的的高新技技术开发发园区将将成为未未来工业业地产的的主要载载体。“十五”期间,国家对对国家高高新区实实施“二次创创业”战略，5年间国国家高新新区继续续保持了了主要经经济指标标年均331.33%的高高速增长长。20006年年是国家家高新技技术产业业开发区区实施“十一五五”发展规规划的开开局之年年，533个国家家高新区区主要经经济指标标都实现现了快速速、稳定定