长春大街汇粮项目

1、长春大街汇粮项目初步判断及定位报告博智威诺诺(北京京)地产产营销机机构20077年5月月18日第一部分分 市市场分析析一、市场场概况长春商务务产品市市场概况况CBD是是商务中中心区（CenntraalBuusinnesssDisstriict）的缩写写，起源源于200世纪220年代代的美国国。其最最初被定定义为“商业汇汇聚之处处”，这这些地方方一般都都集中了了大量的的金融、商贸、文化、服务以以及大量量的商务务办公和和酒店、公寓等等设施，是现代代城市中中的重要要地区，国外人人习惯上上称之为为“市中中心”。目前，世界上上很多国国家都建建有CBBD，全全球性的的CBDD主要有有纽约、伦敦、巴黎和和东

2、京。我国长长春、上上海属地地区性CCBD。长春市地地处东北北平原腹腹地，随随着国家家对“振兴东东北老工工业基地地政策”的不断断落实，长春地地区也从从较落后后的工业业化城市市向服务务业等第第三产业业发展。在振兴兴和发扬扬传统老老工业基基地优势势的同时时，努力力发展新新兴的高高附加值值产业。使得与与之相关关的写字字楼市场场愈发变变得受人人瞩目。一个城市市的CBBD，应应是集中中本地区区金融、商业、文化、商务办办公、交交通及酒酒店等的的云集之之地，能能够满足足公司和和个人这这些商务务需求的的区域，才能符符合商务务产品的的生存和和发展需需要。从从长春市市现今的的商务产产品布来来看，可可归纳为为：两大大

3、既有办办公区域域并存，新兴商商务区域域跟进！1） 现现有的两两大办公公商务区区域是以以人民广广场为中中心，西西安大路路沿线的的早期商商务办公公区域。案名光明商务务大厦中银大厦厦百聚商务务广场润天国际际国际大厦厦地点西安大路路3366号西安大路路11号号安达街22号西安大路路与康平平街交汇汇处西安大路路与同志志街交汇汇处产品规划地上244层地上255层地上9层层地上255层地上244层工程进度现房现房现房现房现房经营方式7至155层2.4元/天;117至225层西西安大路路侧2.18元元/天,另一侧侧2.110元/天租金范围围：1.58-2.009元/天出售出售A座1.89元元/天/不含含电费；

4、B座1.58元元/天/含电电费价格63388元/38500元/起起46000元/均50000元/租/售率率只售出33户,租租出600%60%余四套65%80%用途写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼配套设施商务中心心、健身身中心、棋牌室室、商务中心心、会议议室商务中心心银行、商商务中心心商务中心心备注因售价太太高只售售出3户户，现在在以出租租为主。周边环境境属高档档商业区区域，出出租率较较高。三层整体体出售给给市人才才市场,4F-99层成交交均价在在35000元左左右.共1099套，220层以以上部分分现涨价价，销售售缓慢。B栋设施施陈旧，价格较较低；AA栋位置置及环境境较好，价格较较高。分 析：此

5、区域有有较完善善的商务务办公氛氛围，地地处市中中心商业业发达，以百货货大楼、国贸中中心、沃沃尔玛超超市、卓卓展购物物广场等等成为市市内唯一一的发达达商业区区；人民民银行、工商银银行、中中国银行行、交通通银行、建设银银行、人人民保险险公司等等金融单单位齐聚聚于此；香格里里拉饭店店、吉隆隆坡酒店店、国贸贸饭店、吉林省省宾馆等等高档酒酒店林立立；长春春市市委委、市政政府、市市公安局局、电信信局、邮邮政局、广播电电台、市市电视台台均环绕绕周边；儿童公公园、牡牡丹园近近在眼前前；市内内超过一一半的公公交线路路在此始始发或经经过，符符合城市市CBDD存在的的基础；拥有如此此多的商商业和政政府部门门，交通通

6、便利，符合城城市CBBD发展展所需的的各方面面配套行行业，极极尽地利利之势，顺理成成章的成成为长春春市的政政治、商商业服务务、文化化娱乐中中心，成成为办公公人士最最理想的的工作区区域之一一；随着城市市的发展展、地价价持续上上涨和人人们对写写字楼环环境要求求的不断断提高，此区域域的一些些写字楼楼客流出出现了外外流迹象象，渐渐渐失去了了写字楼楼选址的的首选地地位；20044年下半半年，朝朝阳区政政府推出出打造西西安大路路沿线楼楼宇经济济的促进进政策，全力促促进该区区域写字字杰出市市场的全全面升级级，恢复复该区域域的写字字楼经济济；20055年100月龙嘉嘉新机场场的投入入使用，使得西西安大路路作为

7、原原有机场场必经道道路的商商务优势势彻底丧丧失，城城市其他他区域经经济文化化副中心心的不断断确立，本区域域的写字字楼主体体地位受受到挑战战。2）解放放大路沿沿线已聚聚集了不不少商住住和写字字间，成成为长春春第二个个商务办办公区域域。案名星宇名座座光大大厦厦中吉大厦厦21世纪纪国际商商务总部部长春国际际商务中中心通钢国际际大厦地点建设广场场西侧解放大路路1211号解放大路路62号号解放大路路8688号解放大路路36号号亚泰大街街与解放放大路交交汇处产品规划地上155层，地下2层层地上255层地下2层层地上288层地上233层，地下1层层地上222 地下下1地上188地下2工程进度9月底交交工现房

8、现房现房20055年100月交工工现房价格38500-45500元元租金3.5元/天天，不含含电费1.455-1.82元元/天34500-50000元元27700-3885045000-50000租/售率率80%80%80%90%80%90%用途商住写字楼写字楼写字楼商住五A级写写字楼配套设施会议室、商务中中心、健健身中心心会议室、商务中中心银行、省省政府政政务中心心八大配套套中心会议室、商务中中心、健健身中心心酒店,银银行,宽宽带,休休闲娱乐乐场所备注5-155层为商商住,11-4层层为商铺铺,一层层:1665000元/,二层层115500元元/,三层775000元/,四层层70000元/,

9、商商铺购买买要求必必须在110000以上上.车位位售价:18万万/个.采用全钢钢结构，点式玻玻璃和进进口铝复复板幕墙墙。由第第一太平平戴维斯斯物管，置身于于商贸、文化、金融为为一体的的繁华区区域。位于主干干道,省省政府政政务中心心, 有有较强的的办公氛氛围,内内部设施施和环境境较好.位于主干干道,全全安金三三角,省省内多家家著名公公司进驻驻.现八八大中心心部分完完成并投投入使用用,商务务办公优优势明显显.两栋商住住性质塔塔楼,220044年由汉汉瓦代理理,转以以投资商商住办公公为主.地下车车位122万/个个,底层层为南关关客运站站.位于主干干道,写写字楼采采用租售售结合政政策，写写字楼预预计1

10、.8-22.4元元/天.,BB座被通通化通钢钢集团整整栋购买买，并赋赋予冠名名权。分 析：市政府欲欲在解放放大路沿沿线建长长春市乃乃至东北北的金融融商务一一条街，吉林省省政府的的政务中中心已入入住中吉吉大厦，对于解解放大路路沿线的的发展有有了较大大促进。但与传传统商业业中心相相比存在在较大差差距。整整个地区区性商业业氛围还还没有形形成，缺缺少大的的金融单单位进驻驻；不具具备良好好的商业业前景预预期；沿沿线的规规划配套套设施还还没有完完全到位位，影响响更多的的商家进进驻；写字楼的的投资者者对大的的经济发发展前景景不看好好，首付付多和较较短的还还款期限限，使中中长期投投资者压压力增大大，减少少了对

11、此此类项目目的投入入。而中中小企业业对于办办公场所所的需求求则以租租赁为主主，购买买一间纯纯粹的写写字间作作为办公公用途的的可能性性不大；从产品利利用率上上来看，写字楼楼因为配配套设施施的完善善，普遍遍公用面面积较大大，致使使实际利利用面积积降低；同样使使用功能能的商住住楼市场场在本区区域将是是写字间间的最大大竞争对对手。3） 火火车站前前商圈，催生便便捷交通通的新生生商务空空间。案名长春银座座吴太商务务中心银座B座座长春昆仑仑太平洋大厦建设大厦厦春铁大厦厦地点长江路557号胜利大街街8号长江路552号长白路334号黑水路116号长春大街街与广州州路交汇汇处辽宁路77号产品规划地下111层地上

12、1层层地上222层地上133层地上188层地上233层地上366层地下2层层地上255层工程进度20022年100月入住住20033/111/8入入住现房现房现房20055.100入住现房户型面积31220045-116632-116633-116652-99788.772111.7733300.458-1158价格33000元/出租1.2-2.55/36500-3995025600-3220018500-2220052000元/10221F,均价554000元/1980023000租/售率率95%租70%85%95%90%售30%95%用途1-2层层门市3-111层商务务套房3-199层为写

13、写字间电梯写字字楼商住公寓寓商用住宅宅10-221层写写字间对对外销售售1-3层层为商场场4-255为商住住公寓配套设施宽带、55A智能能、游泳泳池、棋棋牌室会议室,咖啡厅厅,宽带带,商务务中心健健身中心心会议室,咖啡厅厅,宽带带,职工工餐厅,商务中中心宽带,职职工餐厅厅,商务务中心无会议室,咖啡厅厅,宽带带,商务务中心空中花园园，宽带带，客服服中心备注20011年复工工，钢骨骨结构，第一个个小户型型投资性性产品，销售异异常火爆爆。由博博大华夏夏房地产产经纪公公司全程程营销代代理吴太集团团投资四四亿建造造,只租租不售,大部分分写字楼楼设施是是吉林省省内最先先进的.紧临长江江路步行行街,吴吴太商

14、务务中心对对面,二二栋塔楼楼.1-6层为为图书音音像城,6-113为商商住公寓寓.层高高4.22为市区区内唯一一.紧临路步步行街,1-33层为大大连一家家商场,4-118层为为商住公公寓.原规划为为星级酒酒店两栋栋，因资资金问题题改为住住宅出售售。4-7层层为省政政务中心心22-336层为为省建设设厅用房房10-221层对对外销售售,曾由由达声公公司代理理,现由由北奇自自行销售售.1-4层层商场44万平米米未开业业。高层层商务住住宅部分分暂无法法办理产产权登记记，客户户自行办办理，需需另外补补交出让让金。分 析：此区域临临近火车车站和公公路客运运中心，与外地地区交通通联系便便利， 吸引了了大部

15、分分以手机机、化妆妆品、小小家电为为主的中中小代理理商的注注意；长江路电电脑科技技开发区区的设立立，使本本区域的的注册商商户享受受开发区区的优惠惠条件，对于中中小商务务产品的的市场起起到了一一定促进进作用；总价不高高、等同同住宅的的按揭首首付、足足够的人人流和大大量的商商贸流动动，使站站前区域域的商住住楼投资资成为投投资热点点区域，受到中中小写字字楼投资资者的青青睐；此区域纯纯写字楼楼项目供供应较少少，大部部分以商商住楼形形式进入入市场，成为站站前写字字楼市场场的主流流。长春商住住产品市市场概况况1）区域域行情周边商住住项目列列表情况况开盘日期案名位置建筑面积积(平方米米)均价主力面积积(平方

16、米米)主力总价价(万元元)销售率交房时间间交房标准准工程进度度产品规划划20066.122.6宝迪克公公馆大马路与与长春大大街交会会处24044645000452080%20077年6月月末精装修准现房建筑共119层，一三三层为街街铺及规规模商业业，四五层为为商务写写字间，六十十九层为为全精装装修公馆馆户型。20055.6.1亚泰鼎盛盛国际重庆路6618号号11177336800042-55928-44075%20066年2月月精装修现房由5个单单元门栋栋相结合合，共228层。1-66层为亚亚泰购物物中心，7层为为多功能能会所，7-228层为为商住用用房。20066.111.3世纪鸿源西安大路

17、路8号10000007500070-88052-66075%20077年3月月末精装修现房项目1-6层规规划为高高档商场场，6-29层层为商务务宫寓。20066.100.122岳阳富苑岳阳街与与平泉路路交汇处处21000042000401830%20077年8月月毛坯地上十层层总共122层，一一至四层层商铺，四至十十二层为为商住用用房。 PAGE 2）产品品分析规模案名总建规模模（万平平方米）2以下2-55-10010-11515-22020以上上宝迪克公公馆亚泰鼎盛盛国际世纪鸿源源岳阳富苑苑目前，竞竞争楼盘盘个案规规模集中中在2-15万万平方米米。主力面积积案名主力面积积（平方方米）30以下

18、下30-44040-55050-66060-77070-88080-99090以上上宝迪克公公馆亚泰鼎盛盛国际世纪鸿源源岳阳富苑苑一房二房三房由于产品品自身特特征和规规划用途途，竞争争楼盘的的主力户户型为一一房，主主力面积积一般在在40-550平方方米，两两房户型型非常少少，面积积一般在在50-80平平方米。 平均价格格案名平均价格格（元/平方米米）40000以下40000-5000050000-6000060000-7000070000-8000080000以上宝迪克公公馆亚泰鼎盛盛国际世纪鸿源源岳阳富苑苑从目前在在售的项项目情况况看，对对外报平平均单价价在4000080000元/平方米米之

19、间；由于亚泰泰鼎盛国国际和世世纪鸿源源都属于于高端项项目，所所以平均均价格相相差较大大；从20007年的的价格走走势来看看，以上上项目在在春节过过后价格格都有所所上扬，但上扬扬的幅度度不大，每平方方米上涨涨1000-2000元。目前该该区域内内市场需需求旺盛盛，楼盘盘销售形形势一片片大好，预计下下半年推推出个案案的价格格还会保保持上涨涨趋势。主力总价价案名主力总价价（万元元）20以下下20-33030-44040-55050-66060-77070以上上宝迪克公公馆亚泰鼎盛盛国际世纪鸿源源岳阳富苑苑一房二房三房从目前在在售的项项目情况况看，一一房主力力总价在在20-30万万元。销售率案名销售率

20、20%以以下20%-30%30%-40%40%-50%50%-60%60%-70%70%-80%80%-90%宝迪克公公馆亚泰鼎盛盛国际世纪鸿源源岳阳富苑苑在售项目目普遍销销售情况况较好，销售率率在700%-880%，只只有岳阳阳富苑由由于定位位不够明明确以及及主题不不够鲜明明导致项项目上市市半年之之久仅销销售了330%；预计其其它项目目年底基基本售磬磬或步入入尾盘销销售。 3）客群群分析项目名称称职业主要区域域来源购房目的的宝迪克公公馆私营业主主、政府府官员、高级白白领南关区、朝阳区区为主40%自自住；660%投投资亚泰鼎盛盛国际私营业主主、政府府官员、高级白白领全市各区区域及外外地客户户投

21、资为主主世纪鸿源源私营业主主、政府府官员、企业公公司、企企业公司司老板全市各区区域及外外地客户户投资、办办公岳阳富苑苑私营业主主、政府府官员、高级白白领南关区、朝阳区区为主投资、自自用在竞争楼楼盘中，世纪鸿鸿源和亚亚泰鼎盛盛国际为为高端商商住项目目，客群群构成主主要为私私营业主主、政府府官员、高级白白领、企企业公司司、企业业公司老老板等，他们分分布于全全市各区区域乃至至外地，购房的的主要目目的是投投资，也也有一部部分企业业公司用用来办公公。宝迪迪克公馆馆和岳阳阳富苑都都属于中中档商住住项目，主要的的客群来来自于朝朝阳和南南关两大大区域，其中以以私营业业主、政政府官员员为主，他们购购房的目目的主

22、要要是投资资，另外外有一部部分高级级白领购购买用来来自住或或办公。4）市场场供应量量案名房源总数数（套）售出数量量（套）剩余数量量（套）宝迪克公公馆25420351亚泰鼎盛盛国际398298100世纪鸿源源800600200岳阳富苑苑23570135剩余套数数合计（套）486目前，区区域内商商住项目目总剩余余数量为为4866套，区区域内总总体供应应量不大大，这对对于新盘盘来说是是绝佳的的上市时时机。区域结论论 项目目规模以以2-115万平平方米楼楼盘为主主。 主力力面积为为40-50平平方米的的一房和和二房。 均价价集中在在40000-880000之间，价差较较大。 主力力总价集集中在220-

23、330万元元之间。 客群群构成主主要以私私营业主主、政府府官员、高级白白领为主主，还有有一少部部分 的企企业公司司以及企企业公司司老板。 区域域内在售售项目普普遍销售售情况较较好，220077年市场场供应量量不大，新推项项 目面面临良好好的市场场前景。5）代表表个案解解析1宝迪迪克公馆馆项目地处处长春大大街与大大马路交交会处,占地面面积27774平平方米,总建面面积2440466平方米米,容积积率为88.7,面积区区间为228-990平方方米,主主力面积积为455平方米米,销售售价格为为41550-449500元/平平方米.销售率率为800%.【项目点点评】本项目地地处长春春市商业业市场发发源

24、地,长春市市第一大大传统商商圈大马马路商圈圈,毗邻邻重庆路路商圈,属于城城市中心心绝版地地段.其其周边商商业氛围围浓郁,具有极极大的投投资价值值。本项项目属于于烂尾楼楼改造项项目,对对其自身身品质产产生一定定影响,但是改改造后作作为精装装小户型型规避了了本项目目的这一一硬伤。2亚泰泰鼎盛国国际项目地处处重庆路路商圈核核心地段段,占地地面积11.2万万平方米米.总建建面积11117733万万平方米米,容积积率为99.1.面积区区间422.033-1669.552平方方米,主主力面积积为422-599平方米米,销售售均价为为68000元/平方米米.销售售率为775%.【项目点点评】地理位置置较好，

25、是长春春市少有有的绝版版地段；开发商商吉林林亚泰房房地产开开发有限限公司是是国有控控股单位位，实力力雄厚，并在长长春房地地产开发发中具有有一定的的品牌优优势。户户型设计计较差，没能体体现出北北方住宅宅对南北北通透的的要求，厢房占占了一半半，该项项目定位位于住宅宅，但也也可以用用于商业业办公，购买该该项目的的投资客客较多。3新世世纪鸿源源广场新世纪鸿鸿源广场场地处长长春市人人民广场场,西安安大路CCBD商商务带的的前端位位置,项项目占地地面积445000平方米米.总建建面积近近10万万平方米米,容积积率为110.面面积区间间30-1699平方米米,主力力面积为为50-80平平方米,价格区区间58

26、800-94000元/平方米米,销售售均价为为75000元/平方米米.销售售率:775%.【项目点点评】绝版的地地理位置置与高品品质的建建筑,决决定了其其价格的的高昂与与品质尊尊贵.项项目为一一综合体体类建筑筑,分为为写字间间商场宫寓三三种物业业类型,现对外外销售的的为精装装宫寓部部分,绝绝版的地地理位置置吸引了了大量的的投资客客的眼光光,本项项目一入入市便取取得了良良好的销销售业绩绩.4、岳阳阳富苑岳阳富苑苑位于岳岳阳街与与平泉路路交会处处，项目目总建筑筑面积2210000平方方米，容容积率22.544，由长长春立信信房地产产开发有有限公司司开发。项目主主力面积积40，销售售均价为为4200

27、0元/平方米米，交房房标准为为毛坯。20006年110月112日正正式开盘盘，目前前销售率率仅为330%。【项目点点评】项目在前前期的策策划和推推广中，由居住住小户型型向商住住两用转转变，目目前销售售情况不不够理想想。项目目毗邻长长春市动动植物公公园，位位于市政政支路，更适合合做小户户型产品品，目前前如何打打破销售售僵局是是项目面面临的最最重要问问题。二、综合合结论从产品形形式上看看：纯写写字楼销销售较好好的项目目，除地地段优势势明显外外，周边边都有完完善的功功能配套套存在，自身服服务性设设施齐全全，主题题鲜明的的楼盘销销售较好好，但销销售速度度明显低低于其他他地产产产品；而而商住公公寓作为为

28、具备办办公和居居住双重重使用功功能，以以及面积积小，总总价低，使用灵灵活，便便于转手手等特点点，倍受受投资者者青睐，并严重重冲击着着纯写字字间市场场。从经营形形势上看看：现有有写字楼楼中都是是在开盘盘时出售售，后因因各种原原因，主主要是销销售不畅畅等，转转而以租租赁的形形势进行行经营的的。此类类楼盘有有：国际际大厦、吉发广广场、中中银大厦厦、光明明商务大大厦等；这些居居于良好好商务区区域的写写字间由由销售转转向租赁赁，可见见长春市市的产权权写字间间市场容容量不大大；商住住公寓虽虽然在软软硬件配配套上逊逊于纯写写字间，但是其其具备使使用灵活活，不受受到类似似时间管管理诸多多写字楼楼管理约约束，使

29、使其深受受中小成成长型企企业欢迎迎。从客户构构成看：已售客客户中有有超过660%的的用户是是以自用用为主，投资客客较少。投资客客的多少少一般是是用来衡衡量此地地段及产产品是否否有投资资价值，而投资资客关心心的无非非是他的的投资能能否顺利利回收。地段、环境、配套、回收资资本的年年限等都都是投资资客的考考量重点点，其中中的任一一环节有有所缺失失都有会会成为投投资客回回避的原原因；从市场构构成看：随着【亚泰鼎盛国国际】和和【新世世纪鸿源源广场】、【鑫鑫鑫商贸贸城】等等项目的的面世，无论从从地段还还是周边边配套与与写字楼楼相比都都存在一一定优势势，而长长春地区区商住公公寓的较较低按揭揭首付、较长的的还

30、款期期限、多多用途的的使用功功能和适适当的面面积控制制，还将将吸引大大部分房房产投资资者的跟跟进。商商住楼和和纯写字字楼用途途的混淆淆，是长长春写字字楼市场场持续低低迷的重重要原因因；从潜在客客源看：长春地地区整个个经济环环境及投投资者对对经济景景气的预预期，也也是人们们进行投投资与否否的关键键。国家家对房地地产产品品的宏观观调控不不会短时时间过去去，人民民币升值值等对投投资领域域的消极极影响还还将持续续一段时时间，所所以持币币观望的的投资者者和自用用客源逐逐步退出出市场，择机购购入。从区域经经济影响响力看：由于长长春所在在区域的的地缘影影响力不不够，无无法获得得跨省级级的区域域管辖能能力，被

31、被传统意意识上的的沈阳和和哈尔滨滨两地所所取代。故东北北三省的的区域性性经营组组织选择择长春作作为驻地地办事处处的较少少，本地地经销商商考虑辐辐射地区区的可操操作性，也都在在外地设设常驻机机构以满满足自身身发展。这些因因素都制制约了长长春写字字楼市场场的进一一步发展展，是近近年纯写写字楼项项目发展展缓慢的的重要原原因。而而项目套套房的产产品，由由于其目目标群体体只限于于中小型型成长型型企业，而飞跨跨区域的的大型企企业，故故该类产产品一度度在办公公物业市市场占据据优势，销售势势态良好好。第二部分分 本案案认知一、对本本项目的的初步认认识位于长春春第一大大商圈，周边商商业繁华华，是长长春商业业中心

32、，市政配配套相当当完善；建筑面积积1万2千平米米，规模模较小，5层以以下为商商业裙房房，之上上较早为为客房，目前一一层尚有有一家茶茶馆在经经营地块红线线内可利利用土地地较少，无法进进行环境境改造；4、入市市时间较较长，整整体立面面陈旧，需进行行改造；5、建筑筑立面、环境没没有独特特之处，无法体体现高档档物业特质质；6、原为为酒店客客房，虽虽然是框框架结构构，但是是改造难难度较大大，两个个消防通通道，四四部电梯梯都需要要改造。二、走访访市调1、项目目周边目目前在售售物业主主要有写写字楼与与商住公公寓两大大物业类类型， 典型代代表项目目有宝迪迪克公馆馆（商住住公寓），亚泰泰鼎盛国国际（商商住公寓寓

33、）、韦韦伯时代代（商住住公寓），世纪纪鸿源（商住公公寓），新润天天国际（写字楼楼）、鸿鸿基名筑筑（写字字楼）等等。2、写字字楼物业业最高售售价达到到65000元/，最最低达到到47000元/；商商住公寓寓类物业业最高售售价达到到75000元/平米，最低达达到45500元元/平米米3、本区区域无论论是写字字楼物业业还是商商住公寓寓物业从从调查得得到的结结果显示示，目前前销售情情况都十十分良好好，都存存在相当当大的市市场空间间三、本案案基本判判断1、位于于城市中中心区的的公建物物业，地地段优势势明显，但产品品质素平平平;2、部分分暗房，销售困困难重重重;3、虽然然紧邻长长春大街街，但是是因地块块限

34、制，本案的的交通组组织条件件较差,地上、地下停停车位匮匮乏，这这在一定定程度上上会影响响后期的的销售;4、作为为公建类类物业，如入市市销售，公摊面面积过大大，买家利利益受损损，不利于于销售，需要进进行改造造；5、作为为原办公公型物业业，标准准层平面面分割墙墙体过多多，需要要重新进进行改造造，工作作量及改改造难度度都比较较大;6、如能能重新进进行项目目改造及及营销包包装，本本案有成成为区域域明星项项目的潜潜质。第三部分分项目定定位SWOTT分析S(优势势)位于长长春第一一大商圈圈，市政政配套完完善；交通便便捷，日日常生活活方便；产品经经过改造造后，有有望成为为区域内内紧俏物物业；作为城城市中心心

35、区物业业，保值值性强，土地增增值机会会明显W（劣势势）地块内内交通条条件较差差，停车车数量不不足周边环环境较为为杂乱；产品质质素平平平；没有环环境展示形形象不佳佳；公摊大大，改造造难度大大；T（威胁胁）周边项项目竞争争；相关证证照办理理难度大大，入市市时间推推迟；客户对对项目认认同度低低；O（机会会）城市中中心区可可供开发发土地稀稀缺，土土地价值值日益明明显；区域内内无论是是写字楼楼物业还还是商住物物业供应应量较少少；作为长长春的CCBD及及商业中中心，区区域内有有大量的的办公及及租住需需求；二、本案案初步市市场定位位本案几种种定位的的可能性性假设一：专业写写字楼定定位，无无法与市市场进行行对

36、接理由：区位相比比本区域域西安大大路沿线线写字楼楼来讲较较差；现有停车车位、交交通动线线无法满满足办公公需要；在价格上上无法进进一步拉拉升，对对项目投投资方业业讲无法法达到预预期利润润，本区区域纯写写字楼竞竞争产品品较多;市场操作作难度较较大，存存在市场场风险。假设二：高档商商住公寓寓，存在在市场可能能，有一一定的市市场操作作空间理由：第一，作作为一种种商住产产品，在在使用功功能上介介于写字字楼与住住宅之间间，扩大大了客源源基础；第二，作作为专业业写字楼楼的一种种可替代代产品，具有写写字楼所所不具备备的一些些优势，如低首首付，长长还款期期限等优优点；第三，作作为中城城市中心心区的公公寓产品品，

37、备相相当大的的投资价价值，周周边聚集集了大量量的写字字楼，有有大量的的办公人人群（中中外企事事业单位位的高管管们等），随之之会产生生相当大大的住宅宅需要，周边配配套完善善，生活活便利；第四，对对于相关关配套，商住公公寓要比比写字楼楼要求低低。第五、本本区域同同类型物物业供应应量较少少，从在在售项目目来看，销售形形势较好好。三、客群群定位本案客群群定位的的主要依依据是本本案的物物业形态态、所处处区位，以及目目前市场场同类型型产品的的销售状况况本案客群群模拟：投资客，用以出出租获利利（办公公或住宅宅）；自用型办办公，因因为本案案的性价价比，吸吸引过来来的小型型办公需需求（业业务代办办处、小小型咨询

38、询公司等等创意型型企业）；中外高层层管理人人员，属属于自住住型，人人民广场场商圈内内企事业业单位的的中外高高层管理理人员的的第二居居所并兼兼有投资资目的；普通白领领，追求求便利生生活及时时尚潮流流的新派派青年（首付五五万，月月供10000）；商业用途途，如水疗、男士会会所等美美容美体体机构。四、本案案形象定定位长春之心心，都心心生活样样板定位释义义：本案地处处长春第第一大商商圈，人人民广场场区域，是长春春绝对意意义上的的中心同时本案案位于长长春大街街前段，是另一一个意义义的中心心。市中心，代表的的是商业业的繁华华，配套套的齐全全便利，是时尚尚之地、是繁荣荣之地，更是生生活之地地本案经过过包装改

39、改造之后后将成为为市中心心的时尚尚高级商商住公寓寓，将成成为高品品质生活活的代表表。五、主题题广告语语人民广场场 少少数人的的行政公公寓与繁华的的距离，只有一一步城市主流流 精英英领地市中心 绝版行行政公寓寓六、价格格定位市场比较较法定价价原理（一）市市场比较较法定价价影响因因素位置置交通状状况周边边环境市政政配套设设施规模模景观观户型型结构园林林/会所所物业业管理列表如下下：项目分值位置交通通状况15综合配套套15远景规划划8景观10外部环境境7户型15社区10建筑规划划10品牌10合计100（二）定定价的基基本原则则结合市场场及博智智威诺多多年代理理经验，评定上上述定价价影响因因素之权权重

40、，综综合分析析评定物物业综合合素质如如下表 图：各各定价因因素影响响因素之之权重分分析图参考本案案类比楼楼盘之综综合素质质及价格格水平，利用“市场比比较法”制定项项目均价价。参考均价价评定，根据市市场比较较法对相相关楼盘盘的平均均售价经经过对比比修正、加权平平均得出出本案的的参考的的均价。项目名称称权重因素素本案宝迪克公公馆岳阳富苑苑亚泰鼎盛盛国际世纪鸿源源均价（元元/）PXPa=445000Pb=445000Pc=663000Pd=775000位置交通通151214101215综合配套套151213101414远景规划划876577景观1055755外部环境境764544社区1011114户

41、筑规划划1058799品牌1058498合计1006369597374价格修正正:Pii=(QQx/QQi)PiPa=(Qxx/Qaa)Pa=（633/699）45000=41109Pb=(Qxx/Qbb)Pb=（633/599）45000=48005Pc=(Qxx/Qcc)Pc=（633/733）63000=54437Pd=(Qxx/Qdd)Pd=（633/74）75000=63385各类比楼楼盘权重重取值为为WiWa=550% Wb=30% Wc=10% WWd=110% Px=PiWWi=PaWWa+ PbWWb+ PcWWc+ PdWWd=4100950%+4

42、800530%+5433710%+6388510%=20555+14442+5444+6399=46880元/由于本案案的信息息较少，因此我我司采用用的是市市场比较较法，这这个价格格只是一一个理论论上的参参考价格格，上下下均会有有浮动，后期通通过营销销包装可可实现一一定的包包装溢价价。七、本案案投资回回报率的的计算人民广场场区域商商务写字字间平均均租金11.7元元/日，由由于本案案的位置置，我们们取较低低值1.5元/日日，本案平平均售价价取47700元元/投资回报报率月月租金12(个月)/售价价本案投资资回报率率=-11.53012/47000=111.55%本案投资资回报率率处在商商住物业业

43、10-12%合理投投资回报报率之间间，具有有较高的的投资价价值。第四部分分 规规划及相相应策略略调整一、规划划调整1、二层层以上的的平面，在满足足防火规规范的前前提下，同时将将一个电电梯井封封住，每每个标准准层的热热水间、储存室室全部拆拆除，用用一条走走廊进行行连接；2、最小小套型控控制500平米左左右，最最大套型型控制在在70平米米；3、立面面贴高档档面砖，增加相相应立面面构件，空调隔隔栅，窗窗体材料料使用彩彩铝或塑塑钢，窗窗口部分分改成落落地飘窗窗，功能能与情趣趣兼备，距地面面约3000-5500，原铸铸铁暖气气改造纯纯刚暖气气；4、地上上停车位位、地下下停车的的重新设设计、分分割；地地面

44、重新新铺装，相应导导示系统统建立；5、屋顶顶标志性性设计，增加屋屋顶泛光光照明；6、大堂堂功能齐齐全，警警卫、休休息、等等候、信信报等标标准设计计；7、项目目北入口口的人行行通道艺艺术及情情趣化设计。二、设施施调整1、可视视对讲、宽带上上网、烟感报报警、自自动喷淋淋、智能能化保安安系统；管道直直饮水2、轿厢厢重新装装修三、交房房标准调调整1、大堂堂、公共共走廊精精装修，理石地地面，墙墙面乳胶胶漆；2、精装装修交房房标准：厨房：整整体橱柜柜、洗菜菜池、吸吸油机、电磁炉炉，地面面地板板，墙面面墙墙纸；卫生间：洁具洗手盆盆、坐便便，地面面瓷砖砖，墙面面瓷瓷砖，天天花扣板，吸顶灯灯其他部分分，地面面地

45、地板，墙墙墙墙纸，天天花吊顶顶，吸顶顶灯、防防盗门。四、物管管服务品牌物业业引进，突出酒店店管家式式物业管理理；第五部分分营销策策略提示示一、包装装策略产品线：外立面面重新设设计、精精装大堂堂、精装装修交房房；营销线：案名包包装、平平面表现现，销售售现场 ；社会线：通过体体现社会会公益意意识和民民族主义义精神，以及各各种高规规格的论论坛和活活动，赋赋予发展展商明星星企业的的形象，将地产产营销拔拔到社会会高度，树立发发展商的的形象品品牌。 二、形象象先行差差异化策策略预热期形形象先行行，先虚虚后实，开盘后后虚实结结合；先拔高项项目形象象，通过过差异化化形象而而并非具具体卖点点来与类类比项目目形成

46、差差异。三、借势势营销策策略 利利用同区区域其他他同类项项目在营营销中对对共性卖卖点的宣宣传，为为我所用用，节省省宣传费费用，提提高宣传传效果。 共共性卖点点包括：重庆路商商圈、周周边配套套等。四、事件件营销策策略通过营销销过程中中发生的的节假日日和重大大事件进进行营销销（春节节、五一一和十一一黄金周周、房交交会等），活动动不断、保持市市场的持持续关注注。五、低开开高走策策略在内部部认购时时采取投投石问路路的方式式，检验验市场对对价格的的可接受受度； 然然后以相相对优惠惠的价格格面市，然后一一路高走走，给市市场坚定定信心； 保保证好房房源能够够获得最最大的价价值。六、主动动出击策策略 利利用自

47、身身客户资资源，“天伦洗浴浴”客户资资源。 包包括：点点式营销销策略DDM直邮邮、短信信、展架架。七、点式式渗透策策略针对目标标客户集集中地（如：写写字楼、高级酒酒店和会会所、洗洗浴中心心、高档档酒楼等等）进行行点式宣宣传；通过行业业专业报报刊杂志志，以及及行业协协会针对对目标行行业进行行营销。八、无尺尺度网络络营销策策略通过定向向网络宣宣传，进进行跨地地域互动动式营销销。九、控制制性销售售策略分楼层和和朝向来来分阶段段控制销销售，同同楼层也也需实行行组合销销售战术术。十、商业业销售策策略本项项目商业业现状本案一层层可售面面积较少少，二层层虽然较较大，但但是出入入口太少少，销售售难度较较大，建

48、建议先进进行客户户积累再再决定销销售方式式；本项目处处于核心心商圈，存在较较大的高高售价空空间。第六部分分 阶阶段性营营销计划划一、营销销分期参考提供供的预期期工程计计划和市市场情况况进行营营销分期期，销售售周期设设定为66个月；本项目工工程改造造期限为为8个月，自20007年年7月开工工，20008年4月竣工，20008年5月商务务公寓交交付使用用。营销分期期时间阶段段工程进展展营销工作作筹划期20077年6月月20006年77月报建、场场地清理理合作公司司和营销销思路确确定预热期20077年7月月20007年99月开工典礼礼、围墙墙广告、营销中中心装修修完成；销售人人员进场场，客户户登记积

49、积累信息释放放筛选客户户强销期20077年9月20007年10月完成2/3工程程量，工工程形象象出立面面开始预售售持续期20077年10月20007年12月内装修、公共区区域、裙裙楼开业业等预售、现现售 提提价节点点可根据据封顶、外装修修完工、公共区区域完工工等来进进行，具具体涨幅幅根据市市场情况况制定； 具具体销售售计划根根据工程程进度、预售证证取得时时间、市市场状况况等综合合考量确确定。二、分期期营销计计划1、销售售筹划期期1）时间间：20007年年6月220077年7月2）阶段段性策略略：事事提前前，策划划先行；精心部署署，形象象先行。3）实现现目标：完成（售售楼处、楼体广广告、各各种宣

50、传传资料）各项准准备工作作，进行行铺垫性性宣传，为项目目前期认认购聚拢拢人气，推广知知名度。开发商、代理商商、广告告公司、设计公公司之间间实现有有效沟通通，达成成配合默默契。4）主要要工作：确定合作作公司；销售硬件件准备；营销方案案制定；销售人员员的到位位和培训训；在主流媒媒体上开开始小规规模初步步露脸式式软文宣宣传（由由媒体免免费发表表）2、项目目预热期期1）时间间：（220077年7月220077年8月）2）阶段段性策略略：宣传上以以形象为为主，先先虚后实实，逐步步深入；主要利用用楼体、路路牌、售售楼处等等，初步步塑造项项目商住住形象和和气质；推广主题题突出项项目昭示示性，攻攻击对手手致命

51、弱弱点；以定位和和形象“长春之之心，都都心生活活样板”为主，展示项项目区位位优势。展现“市中心心绝版行行政公寓寓”的产品品理念，逐步揭揭示项目目的独特特卖点。3）实现现目标：通过提前前宣传和和接受咨咨询，提提醒市场场的关注注，使市市场对本本项目的的功能、形象和和档次定定位有初初步认识识，并产产生一定定的信任任；看准竞争争对手的的弱势，采取“以强攻攻弱”的战略略，截留留竞争对对手的客客户；充分收集集市场信信息，对对营销思思路和定定位的偏偏差进行行纠正；4）操作作方式： 运运用围墙墙、网络络、户外外广告牌牌进行宣宣传，印印刷简装装折页，报纸配配合进行行软文炒炒作。宣传主题题定位如如下：围墙：楼楼盘

52、名称称、电话话号码、突出产产品定位位宣传语语长春之心心，都心心生活样样板。网络：正正式在长长春主流流地产网网站展示示，着重重形象、定位及及地段优优势。 楼体广告告牌和喷喷绘： 表明项目目定位市中中心，绝绝版行政政公寓软文：在新文文化报、东东亚经贸贸上首首次展现现项目开开发理念念和特色色；简装折页页：针对对来访客客户和内内部客户户资源进进行宣传传，对地地段、建建筑设计计、配套套设施、户型、硬件等等具体卖卖点加以以展示。3、项目目预热期（内内部认购购）1）时间间：20007年年8月20008年99月2）阶段段性策略略：通过接受受咨询阶阶段的市市场反馈馈，全面面调整前前期制定定的营销销方案，为内部部

53、认购和和正式开开盘作好好准备；宣传主题题在坚持持形象展展示的同同时，开开始逐步步将宣传传重点转转移到具具体卖点点宣传上上，宣传传推广范范围辐射射全市；通过媒体体造势，有计划划地将宣宣传逐渐渐推向高高潮；做好开盘盘前的各各项准备备工作；寻找引人人注目的的事件作作为本项项目正式式推出的的切入点点；现场集中中销售，重点消消化前期期积累客客户。3）实现现目标：吸引市场场的关注注，在业业界内外外引起相相当的反反响；吸引部分分潜在客客户成交交，积累累大量有有意向客客户为将将来开盘盘热销做做准备；根据调整整后的营营销方案案，各阶阶段广告告宣传细细化方案案；在媒体上上进行具具有轰动动效应的的宣传推推广，把把项

54、目声声势营造造到空前前顶点。在市场场引起轰轰动效应应，为下下阶段打打好基础础。4）主要要工作：举办项目目新闻发发布会，全方位位解剖项项目优势势；炒作 “长春之之心，都都心生活活样板”“市中中心，绝绝版行政政公寓”等概念念，并通通过集中中大力度度炒作，将宣传传推至高高潮；组织有轰轰动效应应的认购购活动。5）操作作方式：利用软文文、产品品新闻发发布会系系统炒作作项目主主卖点：人民广广场、重庆路的的商业、商务、生活、交通配配套等来来阐述“都心位位置、成成熟区域域”的价值值；售楼处对对外开放放，建议议设计装装修现代代时尚、大气；商业、商商务、居居住的功功能复合合带来聚聚合效应应，强调调绝对中中心的价价

55、值；网站、报报纸媒体体对项目目新闻、优势进进行互动动式宣传传；对产品概概念的炒炒作主要要通过媒媒体进行行；形象与卖卖点诉求求相结合合，通过过软硬广广告结合合进行宣宣传；内部认购购后一个个星期内内利用主主流报纸纸、地产产网站媒媒体对项项目的踊踊跃认购购状况进进行递进进式报道道，并对对良好销销售业绩绩作深入入分析，显示项项目品质质；适当运用用电视媒媒体进行行形象宣宣传。6）销售售方式： 现现场接受受客户咨咨询； 利利用客户户资源，实施主主动引进进销售策策略； 以以低楼层层销售为为主。7）价格格策略： 优优惠折扣扣（2-3%），低开开高走，随着项项目营销销推广的的深入逐逐步攀升升。 开开盘第一一周给予予2%额额外折扣扣，第二二周只有有1%额额外折扣扣，从第第三周开开始取消消所有额额外优惠惠折扣。8）销售售控制：推出37层。4、项目目强销阶阶段1）时间间：20007年9月20007年10月2）阶段段性策略略： 在在对各种种概念进进行发散散性营销销传播的的同时，强化形形象定位位； 强强化立面面完成信信息； 突突出投资资价值； 多多渠道立立体营销销策略（媒体、直邮、网络、点式）3）工作作目标：强化